// 雷某甲、雷某乙与肖某与某公司房屋买卖合同纠纷
贵州省贵阳市中级人民法院
民事判决书
(2026)黔01民终4429号 当事人 上诉人(原审被告)：雷某甲。
上诉人(原审被告)：雷某乙。
被上诉人(原审原告)：肖某。
委托诉讼代理人：昝国成，北京市惠诚(贵阳)律师事务所律师。
委托诉讼代理人：冉蕊，北京市惠诚(贵阳)律师事务所实习律师。
原审第三人：某公司，住所地贵州省贵阳市南明区。
法定代表人：罗某。
审理经过 上诉人雷某甲、雷某乙因与被上诉人肖某、原审第三人某公司房屋买卖合同纠纷一案，上诉人雷某甲、雷某乙不服贵州省贵阳市南明区人民法院(2025)黔0102民初14834号民事判决，向本院提起上诉。本院于2026年4月14日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。
二审上诉人诉称 雷某甲、雷某乙上诉请求：一、撤销原判第二、三、四项(即关于支付违约金26,000元、中介费20,000元、律师费2,000元及担保费3,000元的判决内容)；二、改判上诉人无需向被上诉人支付违约金、中介费、律师费及担保费，或将上述金额予以核减；三、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。(除一、二审案件受理费外，上诉金额：51,000元)。事实和理由：一、原审判决所认定的违约金数额仍过分高于被上诉人的实际损失，应当依法进行调整或予以免除。虽然一审法院已依据《 中华人民共和国民法典》第 \l "tiao_585" 五百八十五条对违约金进行了酌减，但判决支持的26,000元违约金仍然缺乏充分的事实依据。首先，上诉人并非主观恶意违约，而是因房屋涉及继承纠纷这一客观法律障碍，导致无法在合同约定期限内配合办理公证手续，主观恶性较小。其次，违约金的法律性质应以补偿性为主。在本案中，被上诉人肖某并未提交任何证据证明其因合同解除遭受了实际经济损失。应考虑到当前房地产市场行情下行，涉案花果园区域房价并未上涨，合同无法履行并未导致被上诉人错失购房增值机会。因此，在被上诉人未举证证明其实际损失的情况下，原审判决仍判令上诉人承担26,000元违约金，明显过高，显失公平。二、原审判决判令上诉人全额承担20,000元中介费，缺乏法律依据，属于责任分配不当。原审判决依据合同条款判令上诉人赔偿被上诉人已支付的中介费20,000元，该认定未考虑到居间服务的特殊性及合同履行的实际情况。居间合同的根本目的是促成房屋交易过户。本案中，房屋买卖最终未能完成，原审第三人(中介方)并未完成协助过户、物业交割等后续核心服务环节。根据权利义务对等原则，中介方不应全额收取中介费。被上诉人作为委托人，在交易未完成时，理应先向中介方主张退还未实际提供服务部分的费用。原审判决简单机械地适用违约赔偿条款，将本该由中介方退还的费用全部转嫁给上诉人承担，属于认定事实不清、适用法律错误。三、律师费、保全费等属于非必要的扩大损失，不应由上诉人承担。本案案情简明，事实清晰。被上诉人聘请律师及申请保全所产生的费用，并非解决本案争议的必要开支。原审判决将该部分费用全部归咎于上诉人，进一步加重了上诉人的经济负担，应当予以纠正。
二审被上诉人辩称 肖某答辩称，一、一审判决认定违约金26,000元合法合理，不存在过高情形，上诉人主张调整或免除无依据。1．上诉人系根本违约，主观过错明显。案涉《房地产买卖(居间)合同》明确约定，上诉人保证对案涉房屋享有完全处置权、无产权纠纷，并应在约定期限内配合办理委托公证。上诉人在签订合同时隐瞒房屋存在继承纠纷的重大事实，导致合同无法履行、交易彻底失败，并非客观法律障碍所致，而是上诉人自身过错与不诚信履约造成，主观恶意显著。2．违约金已依法大幅调减，远低于约定标准。一审中答辩人依据合同主张违约金124,000元，一审法院已依照《 中华人民共和国民法典》第 \l "tiao_585" 五百八十五条充分考量案件情况，将违约金大幅酌减至26,000元，该金额仅为答辩人已付定金的10％，远低于合同约定与法律允许范围，兼具补偿性与惩罚性，不存在过分高于实际损失的情形。3．答辩人损失客观存在。答辩人已支付260,000元定金长达数月，产生资金占用损失、购房机会损失、维权成本损失等实际损害，上诉人以“房价未涨”否定答辩人损失，违背基本交易常识与法律逻辑。二、一审判决上诉人承担20,000元中介费符合合同约定与法律规定，责任分配合法。1．中介费系答辩人实际损失，依约应由违约方承担。2．上诉人主张中介退还费用无法律与合同依据。三、律师费、保全担保费系维权合理必要开支，依约应由上诉人承担。1．合同明确约定违约方承担守约方维权费用。2．费用真实发生且必要。答辩人因上诉人拒不退还定金、拒不承担违约责任，被迫通过诉讼维权，已实际支付律师费2,000元、保全担保费3,000元，并提交正规票据佐证，属于必要、合理的维权成本，并非扩大损失，依法应由上诉人全额承担。四、一审判决认定事实清楚、适用法律正确，程序合法，应予维持。
原审第三人某公司未到庭应诉亦未提交书面意见。
原告诉称 肖某向一审法院起诉请求：一、依法判令二被告向原告返还购房定金共260，000元；二、依法判令二被告向原告赔偿违约金124，000元；三、依法判令二被告向原告赔偿原告支付的中介费20，000元；四、依法判令二被告向原告支付因其违约产生的律师费2000元、保全担保费3000元；五、本案的诉讼费7705元、保全费2655元由被告承担。
一审法院查明 一审法院认定事实：2025年2月18日，原告作为乙方(买方)，被告一、二作为甲方(卖方)，第三人作为经纪方共同签订《房地产买卖(居间)合同》两份，约定被告将位于贵阳市南明区房、705号房出卖给原告，每套房面积均为122.1平方米，价格为310000元/套。付款方式为签订合同当日原告支付定金130000元/套，余款180000元/套于房屋公正委托当日一次性支付到卖方账户上(定金充当房款)。合同还约定：“二、房产产权现状，1、该房产已经取得房产证，无抵押或其他债务纠纷，卖方对该房产享有完全的处置权。七、服务佣金的支付，基于经纪方已促成向买卖双方之间买卖合同的成立，买卖双方确认：买方在签署本合同时应向经纪方支付服务费人民币10000元整。2、如买卖双方最终未能完成该房产权过户，则此交易佣金无需退还，因经纪方原因导致的除外。八、责任与权利、卖方保证对该房产拥有全部的收益、处分权，能完全支配和处理，且已获得该房所有产权共有人书面同意。并保证该房产的承租人已放弃优先购买权。卖方在转让完成前将有关该房产在本次转让之前产生的产权纠纷、债务、税项等事宜已经清理完毕。并保证转让后买方无须负责，否则弓起的一切损失由卖方负责。九、违约的责任，1、买方未能履行本合同条款导致本合同不能顺利完成的，则已付定金由卖方没收而卖方有权再将该房产转让于他人。【赔偿范围可包括：律师费、差旅费、交通费等】。2、卖方在收取定金后不按照本合同条款将该房屋出售于买方，则卖方须承担返还买方双倍定金的义务，即卖方须在违约行为发生后的二个工作日内返还买方定金并赔偿壹倍定金的金额给买方。【赔偿范围可包括：律师费、差旅费、交通费等】。十、其他约定，2、买卖双方因本合同发生纠纷，应协商解决。买卖双方同意：协商不成时，依据中华人民共和国法律，由合同签订地(贵阳市)的法院或仲裁机构进行管辖，即可向贵阳市仲裁委员会申请仲裁或者向贵阳市人民法院起诉，由买卖双方先各自承担本方的所有费用(包括但不限于诉讼费、仲裁费、保全费、执行费、律师费、差旅费、交通费等)，并最终由买卖双方中的违约方承担守约方处理纠纷所支付的所有费用(包括但不限于诉讼费、仲裁费、保全费、执行费、律师费、差旅费、交通费等)。”。
合同签订后，原告于2025年2月18日，通过银行转账向被告雷某乙贵阳农商行账户分两次分别转款130000元，两套房屋合计转款260000元。被告一、被告二于当日向原告出具收条。于当日，原告依约向第三人某公司每套房屋支付10000元中介费，合计支付20000元。
后原被告因办理房屋委托公证等手续未能完成，原告向被告主张退还购房款项未果，原告诉至一审法院。
庭审中，被告二雷某乙对原告所举《房地产买卖(居间)合同》、“收条及转账记录”、“聊天记录”等证据均无异议。对于承担责任，雷某乙陈述“无异议，因为我确实签字了”。
另查明，被告自2025年3月起至6月止，合计向原告退还定金30000元，原告对此事实予以认可。
上述事实有当事人陈述、《房地产买卖(居间)合同》、“收条及转账记录”、“聊天记录”等证据在卷佐证，一审法院予以认定。
一审法院认为 一审法院认为，根据《 中华人民共和国民法典》第 \l "tiao_509" 五百零九条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”，第五百七十七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，原被告之间签订了两份《房地产买卖(居间)合同》，两份合同均系双方真实的意思表示，未违反法律及法规的强制性规定，应认定有效。原告依约向被告支付了两份合同合计定金260000元，被告一、二未按照合同约定履行义务构成违约，故原告诉请要求被告退还合同定金260000元，一审法院予以支持，扣除被告已经退还的30000元定金后，被告一、二还需退还原告定金230000元。原告诉请被告承担违约金124000元，计算依据为两份合同合计总金额620000元，按20%承担违约责任为124000元，但原告未提交损失的依据。一审法院认为，依照《 中华人民共和国民法典》第 \l "tiao_585" 五百八十五条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”之规定，原告诉请违约金过高，考虑到被告未履行合同义务确实造成了原告的损失，而合同履行过程中原告实际支付的款项为260000元，一审法院酌情支持违约金为26000元。原告诉请被告支付中介费20000元、律师代理费2000元、保全担保费3000元、诉讼费7705元、保全费2655元，双方合同第九款、第十款均对违约方承担前述费用有约定且原告提供了支付款项的相应票据，一审法院一并支持。
据此，依照《 中华人民共和国民法典》第 \l "tiao_509" 五百零九条、第 \l "tiao_577" 五百七十七条、第 \l "tiao_585" 五百八十五条之规定，判决：一、被告雷某甲、雷某乙于本判决生效后十日内向原告肖某退还购房定金230000元；二、被告雷某甲、雷某乙于本判决生效后十日向原告肖某支付违约金26000元、中介费20000元；三、被告雷某甲、雷某乙于本判决生效后十日向原告肖某支付律师代理费2000元、保全担保费3000元；四、驳回原告肖某的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《 中华人民共和国民事诉讼法》第 \l "tiao_253" 二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7705元、保全费2655元，由被告雷某甲、雷某乙负担。
本院查明 本院二审期间，当事人未提交新证据，二审查明事实与一审查明事实一致，本院予确认。
本院认为 本院认为，上诉人与被上诉人签订的两份《房地产买卖(居间)合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应当按照合同约定全面履行各自的义务。合同中明确约定该房产已经取得房产证，无抵押或其他债务纠纷，卖方对该房产享有完全的处置权。卖方保证对该房产拥有全部的收益、处分权，能完全支配和处理，且已获得该房所有产权共有人书面同意。合同签订后，被上诉人已经按照约定向上诉人支付定金，现房屋因上诉人原因未能办理过户，上诉人的违约行为导致被上诉人合同目的不能实现，其应当承担违约责任。合同约定上诉人违约应当承担双倍定金的返还义务，原审认为上诉人主张的违约金金额过高，酌情支持26000元已有利于上诉人，对其主张对违约金再予以核减本院不予支持。关于中介费，合同约定如买卖双方最终未能完成该房产权过户，交易佣金无需退还，因经纪方原因导致的除外。本案未能过户并非某公司导致，对上诉人主张应由某公司退还中介费的主张本院不予采纳。中介费为被上诉人的实际损失，因上诉人违约应当承担该部分费用。关于律师费及保全担保费，案涉合同第十条约定由违约方承担守约方处理纠纷所支付的所有费用，包括诉讼费、保全费、律师费等，被上诉人对产生的律师费及保全担保费提供了相应付款凭证，上诉人作为违约方应当承担律师费及保全担保费。
综上所述，雷某甲、雷某乙的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《 中华人民共和国民事诉讼法》第 \l "tiao_177" 一百七十七条第 \l "tiao_177_kuan_1" 一款第 \l "tiao_177_kuan_1_xiang_1" 一项规定，判决如下：
裁判结果 驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1075元，由上诉人雷某甲、雷某乙负担。
本判决为终审判决。
落款 审判长 龚国智
审判员 邹爱玲
审判员 谌致华
二〇二六年六月二十六日
书记员 王 松 本案法律依据 \l "tiao_509" 中华人民共和国民法典 第509条 \l "tiao_577" 中华人民共和国民法典 第577条 \l "tiao_585" 中华人民共和国民法典 第585条 \l "tiao_177_kuan_1_xiang_1" 中华人民共和国民事诉讼法(2023修正) 第177条1款1项 \l "tiao_253" 中华人民共和国民事诉讼法(2023修正) 第253条 同案由重要案例 贵州省人民检察院发布7件贯彻实施民法典典型案例之四：沈某忠与某担保公司房屋买卖合同纠纷抗诉案 陆某、张某千诉盐城融某置业有限公司、某银行股份有限公司盐城分行房屋买卖合同纠纷案 最高人民检察院发布第四批6件检察机关贯彻实施民法典典型案例之二：俞某与邵某甲、邵某乙房屋买卖合同纠纷再审检察建议案 海南省三亚市中级人民法院发布5起商事审判典型案例（第二批）之二：原告深圳某科技公司诉被告三亚某房地产公司、陵水某投资置业公司、第三人黄某某商品房预约合同纠纷案——合同目的无法实现，继续履行合同已成为不必要，予以解除 成都某房地产经纪有限公司诉贵阳某建设有限公司商品房委托代理销售合同及买卖合同纠纷案 最高人民检察院发布6件涉房地产纠纷民事检察监督典型案例之五：黄某海等27人与某房地产公司商品房销售合同纠纷系列抗诉案 高志清、戴雨晴诉张凤清、袁丽萍房屋买卖合同纠纷案 高志清、戴雨晴与张凤清、袁丽萍房屋买卖合同纠纷案 更多
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