被上诉人(原审被告)：樊某乙。
委托诉讼代理人：段超，北京市亿达(包头)律师事务所律师。
委托诉讼代理人：贾冬妍，北京市亿达(包头)律师事务所律师。
审理经过 上诉人樊某甲因与被上诉人樊某乙房屋买卖合同纠纷一案，不服内蒙古自治区包头市昆都仑区人民法院(2026)内0203民初2584号民事判决，向本院提起上诉。本院于2026年7月21日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人樊某甲及其委托诉讼代理人秦某、被上诉人樊某乙及其委托诉讼代理人段超均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
二审上诉人诉称 樊某甲的上诉请求：1、改判李某与樊某乙2025年11月24日签订的《房地产买卖合同》部分无效为全部无效。2、一审案件受理费1550元，保全费1220元及上诉费全部由被上诉人承担。事实和理由：上诉人母亲于2025年12月9日去世，丧葬手续是被上诉人去办理的，12月11日出殡，当日傍晚上诉人向被上诉人取回办理丧葬期间使用的身份证、户口本以及被上诉人自行揣起来的物件(李某生前有八万存款的存折，祖传金戒指一枚，还有2万元现金)。被上诉人不仅不给，还叫来其母亲、大姨和一帮朋友，并报警。上诉人妹妹樊某丙出面放弃自身权益才勉强平息，上诉人父母的户口本、金戒指至今还在被上诉人手里拒不交出。12月12日被上诉人更换涉案房产防盗门锁，亲生儿子拿着钥匙也进不了门。12月13日上诉人上午给被上诉人打电话不接，某平台不回，上诉人从南门进去取了些东西，被上诉人下午两点多又请来其一帮朋友、母亲、大姨、警察，守株待兔，请上诉人过去，被上诉人要求警察以入室盗窃罪名带走上诉人。得亏警察明理劝解双方通过诉讼解决争议。上诉人母亲尸骨未寒，被上诉人迫不及待宣示主权，将生父扫地出门，从换门锁那刻起，亲手割断这层亲情，被上诉人这种“牛欲噬驭者”的行事风格一而再挑战一个父亲的尊严，儿子的底线，对簿公堂迫于无奈(附警察录音)。被上诉人2021年大学毕业，在包头市某一幼儿园工作了将近一年半，2023年下半年被辞退后，正值壮年，没有找到一份稳定长久的工作，被上诉人在一审过程中自己口中所尽到的赡养义务，无非是花着祖母的钱，点个外卖蹭吃蹭喝而已，被上诉人请扪心自问一下，你为祖母好好做过一顿饭没。你给自己能好好做顿饭不。被上诉人为了非法占有涉案房产，不惜诋毁亲生父亲，没尽到赡养义务，直接影响一审法官的判断。上诉人与母亲李某2025年11月21日聊天，初步提起立遗嘱的事儿，未经确认遗嘱内容的情况下，母亲李某擅自改变方向，准备立遗嘱变成生前赠与，与被上诉人以“名卖实赠”的方式完成了涉案房产过户，上诉人事前并不知情，过完户拿回来房产证之后才知道的，上诉人一直在包头，如果知情并同意，完全可以通过遗产继承公证的合法形式完成过户，被上诉人无需承担今日的诉讼风险，祖某二人事先未告知上诉人，是防患对过户造成阻碍，主观上存在恶意。祖某二人以远低于市场价14万元签订了买卖合同，当时涉案房产实际市场价格为59万元左右，以低价买卖是为了逃避当时的过户税费，该行为直接损害国家税收征管秩序，破坏市场公平交易原则，低价逃税显然违背公序良俗，并直接违反《 中华人民共和国宪法》第 \l "tiao_56" 五十六条公民依法纳税的强制性规定。祖某二人以虚假的买卖意思表示掩盖真实的赠与行为，旨在逃避国家税收，属于“通谋虚伪”表示，直接办理赠与过户，二次出售时需要征收20%的个人所得税费，该赠与行为损害国家利益，既违法又违背公序良俗。赠与意思再真实，也要通过合法途径实现，不能建立在损害国家利益的基础之上。一审法院对上述这些事实认定不清，适用《 中华人民共和国民法典》第 \l "tiao_146" 一百四十六条法律错误，祖某二人“名卖实赠”不仅损害了上诉人的合法权益，同时也损害了国家利益。根据《 中华人民共和国民法典》第 \l "tiao_8" 八条民事主体从事民事活动，不得违反法律，不得违背公序良俗。第一百三十二条民事主体不得滥用民事权利损害国家利益、社会公共利益或者他人合法权益。第一百五十三条违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。第一百五十四条行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。涉案房产违法违规过户行为，上诉人已向包头市昆都仑区人民法院提起行政诉讼，还未开庭。向某甲中心通过信访程序投诉，已受理，未出答复意见。综上所述，为维护上诉人的合法权利，依法提起上诉，诉至贵院，望贵院依法支持上诉人诉请。
二审被上诉人辩称 樊某乙答辩称，一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，上诉人的全部上诉请求均缺乏事实与法律依据，依法应予驳回，恳请二审法院维持原判。关于案涉民事法律行为的性质与效力，一审法院认定李某与答辩人之间赠与行为有效，该认定完全符合本案客观事实与法律规定。李某与答辩人虽于2025年11月24日签订形式上的《房地产买卖合同》，但合同约定的购房款并未实际支付，双方自始没有房屋买卖的真实合意，结合二人系祖某的近亲属身份，以及李某晚年生活、就医均由答辩人照料、丧葬事宜亦由答辩人操办的客观事实，足以认定双方的真实意思表示是李某将案涉房屋无偿赠与答辩人，答辩人接受赠与，双方之间的真实法律关系为赠与合同关系。一审法院依据《 中华人民共和国民法典》第 \l "tiao_146" 一百四十六条之规定，对虚假意思表示与隐藏行为分别作出效力认定，适用法律准确。上诉人主张案涉买卖合同应当全部无效，其该项上诉理由不能成立。二、上诉人主张其对房屋过户事先不知情、李某与答辩人存在恶意串通，该主张完全背离客观事实，且严重违背诚实信用原则。事实上，在案涉房屋办理过户登记之前，上诉人已通过某平台明确知晓李某将案涉房屋赠与答辩人并办理过户的事宜，且明确表示同意，上诉人的妹妹樊某丙作为樊某丁的第一顺序法定继承人，对该赠与事宜亦完全知晓并认可。该事实不仅有答辩人与上诉人的某平台聊天记录直接证实，还有相关录音资料予以印证。上诉人作为完全民事行为能力人，已经就财产处分作出明确同意的意思表示，却在李某去世后反言主张不知情、被隐瞒，甚至主张双方恶意串通，其行为明显违背禁反言原则与诚实信用的基本民事准则，依法不应得到支持。李某将自身享有份额的房屋赠与长期照料自己的孙女，既是对自身财产的合法处分，也是对答辩人尽到赡养照料义务的回馈，符合中华民族的传统美德与公序良俗，根本不存在损害上诉人合法权益的主观恶意，上诉人关于恶意串通的主张毫无事实依据。三、上诉人以所谓低价逃税、违背公序良俗为由主张合同无效，混淆了行政法律关系与民事法律关系的界限，其理由不能成立。案涉行为的真实性质是赠与，而非房屋买卖，税收征管属于行政法律规范调整的范畴，相关税费的缴纳与征收应当由税务行政机关依法处理，即使存在税费申报方面的问题，也属于行政违法的范畴，并不必然导致民事法律行为无效。根据法律规定，只有违反效力性强制性规定的民事法律行为才会被认定无效，而税收征管相关规定属于管理性强制性规定，不影响民事行为的效力。针对上诉人主张案涉行为存在逃避税费、损害国家税收利益的问题，根据我国现行个人住房转让税收政策，个人转让住房持有满两年的，依法免征增值税；转让满五年且属于家庭唯一生活用房的，依法免征个人所得税。本案中，李某将案涉房屋赠与答辩人樊某乙，系用于答辩人日常生活居住，答辩人取得房屋后完全用于自住，五年内并无对外出售的计划，根本不会产生后续转让环节的税费，不存在所谓国家税款流失的情形。同时，亲属之间的房产赠与本就是法律所允许的财产流转方式，现行税收制度亦对直系亲属间的房产赠与、自住型住房持有规定了相应的税收优惠与豁免规则，上诉人主张案涉行为系为逃避税费而实施，损害国家利益，完全缺乏事实依据与政策依据，其该项上诉理由不能成立。同时，李某与答辩人之间的赠与是祖某之间的正常财产流转与亲情体现，不存在违反公序良俗的情形，反而是上诉人在母亲去世后，违背此前的承诺提起诉讼争夺财产，才是违背亲情与诚信的行为。上诉人引用 宪法及税收征管法的相关条款主张民事行为无效，属于对法律的错误理解，依法不应采纳。四、一审判决认定案涉赠与行为涉及樊某丁遗产的部分无效、李某自有份额部分有效，具有充分的事实基础与法律依据。案涉房屋原系李某与樊某丁的夫妻共同财产，樊某丁去世后，其享有的房屋份额作为遗产，应当由其法定继承人共同继承，李某无权擅自处分属于其他继承人的遗产份额，但其对自身享有的财产份额以及依法继承樊某丁的遗产份额，依法享有完整的处分权利。一审法院据此判决《房地产买卖合同》涉及樊某丁遗产的部分无效，其余部分仍然有效，完全符合《 中华人民共和国民法典》第 \l "tiao_156" 一百五十六条关于民事法律行为部分无效的规定，也符合物权处分的基本法律规则。上诉人主张合同全部无效，既没有事实依据，也没有法律支撑，依法不能成立。至于上诉人提及的行政诉讼、不动产登记投诉等事宜，均不影响本案民事判决的正确性。不动产登记行为的行政审查与民事法律行为的效力审查属于不同的法律关系，行政诉讼的审理结果并不当然影响民事法律行为的效力认定。一审法院围绕案涉房屋买卖合同的民事效力进行审理，属于民事诉讼的法定受案范围，审理程序合法，认定结论公正。上诉人以此为由否定一审判决的效力，缺乏法律依据。五、从处分权的完整性与权利人追认的角度而言，案涉房屋赠与行为本应认定全部有效。樊某丁去世后，案涉房屋中属于樊某丁的遗产份额虽由李某、樊某甲、樊某丙三位法定继承人共同共有，但李某在办理房屋过户之前，已就将房屋赠与答辩人一事分别向上诉人樊某甲及樊某丙征求意见，二人均明确表示同意，该事实已有一审提交的某平台聊天记录、通话录音等证据在案证实。根据《 中华人民共和国民法典》第 \l "tiao_301" 三百零一条之规定，处分共有的不动产，经全体共同共有人同意的，处分行为合法有效。本案中，即便按照共同共有认定房屋权属状态，因全体共有权人均已事先同意案涉赠与处分，该行为亦因获得全部权利人的一致认可而具备完整的法律效力，依法本应认定全部有效。一审判决作出后，答辩人顾及上诉人系亲生父亲，念及父女亲情，不愿家庭矛盾进一步激化，即便认为判决关于部分无效的认定尚有商榷空间，也未提起上诉，本意是息事宁人。但上诉人非但不秉持诚信、恪守此前的承诺，反而执意提起上诉，主张合同全部无效，其行为不仅严重违背诚实信用原则，更有悖家庭伦理与公序良俗，其上诉请求完全缺乏事实与法律支撑，依法应予全部驳回。综上所述，一审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，上诉人的上诉请求及理由均不能成立。恳请二审法院依法驳回上诉人的全部上诉请求，维持一审判决，以维护答辩人的合法权益与法律的正确实施。
原告诉称 樊某甲向一审法院起诉请求：1．依法确认案外人李某与樊某乙于2025年11月24签订的《房屋买卖合同》无效；2．依法撤销案外人李某与樊某乙就案涉房屋的过户行为；3．本案诉讼费、保全费由樊某乙承担。
一审法院查明 一审法院认定的事实：李某与樊某丁系夫妻关系，二人育有一子樊某甲，一女樊某丙。樊某乙系樊某甲之女，李某系樊某乙的祖母。樊某丁于2022年4月3日去世，李某于2025年12月9日去世。樊某乙的父亲樊某甲与其母亲于2003年离婚。2025年11月24日，李某与樊某乙签订《房地产卖合同》，李某将其名下位于包头市昆都仑区的房屋出售给樊某乙，合同约定房屋成交价格为14万元，樊某乙未支付购房款。2025年11月24日，案涉房屋的不动产权登记变更至樊某乙名下。2007年9月28日房屋所有权证发放信息核对表中记载：“房屋坐落昆区。某住房记录卡产权人李某，共有人樊某丁。中华人民共和国房屋所有权证产权人李某。产权人签字处李某签名并捺印，共有人签字处樊某丁签名并捺印。”
本案在起诉前，樊某甲于2026年2月2日以紧急情况为由向法院提交诉前财产保全申请，请求依法查保全樊某乙名下位于包头市昆都仑区房屋，保全价值14万元，并提供某保险公司内蒙古分公司的诉讼财产保全责任保险保单保函(保单号：13xxx800215316252)作为担保。法院于2026年2月2日作出(2026)内0203财保14号民事裁定书，并依据该裁定查封被申请人樊某乙名下位于包头市昆都仑区房屋登记手续，查封期限三年。自2026年2月6日00:00:00至2029年2月5日00:00:00。
一审法院认为 一审法院认为，当事人以房屋买卖形式过户登记，本质上是为了履行赠与行为，双方存在赠与的真实意思表示。本案中，李某与樊某乙虽然形式上签订买卖合同，但樊某乙无实际付款履约行为，亦无买卖真意，结合双方亲属关系，可以认定李某系以无偿方式将案涉房屋转移登记至樊某乙名下，樊某乙予以接受，双方真实法律关系符合赠与的特征。根据樊某甲提交的历史档案信息，案涉房屋系樊某甲父母夫妻共同财产，樊某丁去世后，诉争房屋中樊某丁遗产的部分应由其继承人共同共有，对于其他继承人的份额李某属于无权处分。案涉房屋中本属于李某所有的份额，李某有权处分，该部分赠与行为有效。现案涉房屋已登记至樊某乙名下，双方赠与合同已履行完毕，李某已经离世，故樊某甲要求撤销案涉房屋的过户行为已无法实现，鉴于买卖合同部分无效的法律后果涉及樊某丁遗产的继承问题，有待另行解决，樊某甲主张要求撤销案外人李某与樊某乙就案涉房屋的过户行为，法院不予支持。法院向樊某甲释明，是否对于赠与行为进行审理，樊某甲称仅起诉请求确认房屋买卖合同无效，并撤销过户行为，后续就案涉房屋的继承、分割问题将另案诉讼解决。综上，依照《 中华人民共和国民法典》第 \l "tiao_146" 一百四十六条、第 \l "tiao_156" 一百五十六条、第 \l "tiao_157" 一百五十七条、第 \l "tiao_1153" 一千一百五十三条之规定，判决：一、确认李某与樊某乙于2025年11月24日签订的《房地产买卖合同》涉及樊某丁遗产的部分无效；二、驳回樊某甲的其他诉讼请求。案件受理费适用简易程序减半收取1550元，保全费1220元，合计2770(樊某甲已预交)，由樊某甲负担1385元，由樊某乙负担1385元。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交证据：证据一、民事上诉补充材料，3页，证明目的：进一步佐证一审判决对事实认定不清，适用法律错误。证据二、1.行政诉状(已经立案，未审理)，3页。2.缴费凭证，1页。证明目的，某乙中心未履行法定职责，违法违规办理案涉房产过户。证据三、案涉房产实际市场价格，1页，证明目的，合同买卖价不足正常市场价的30%，市场价格和税务机关强制核定征收基准价(也就是评估价)接近。证据四、警车照片，1页，证明目的，被上诉人第二次报警，出警证明。证据五、不动产登记缴纳税率，1页，证明目的，直接赠与过户后二次出售，个人所得税缴费税率为20%。案涉房产过户时，140m2以下首套房，税率为1%。证据六、1.警察录音，证明目的，被上诉人伙同母亲、朋友报警，准备以盗窃罪让警察带走父亲，以及2025年12月12日更换门锁，将亲生父亲拒之门外。以及樊某乙自始知道，遗嘱与赠与的天壤之别。以及警察处理纠纷，并建议诉讼解决争议。2.某厅咨询视频录音，1页，证明目的，案涉房产正规过户流程是经过继承公证，或者继承过户后方可买卖。(见光盘，附带纸质)。证据七、某平台聊天记录，1页，证明目的，上诉人母亲李某，准备立遗嘱，却擅自改变方向，隐瞒上诉人，祖某二人通谋、以“名卖实赠”，完成过户。被上诉人质证：针对上诉人樊某甲在二审程序中提交的证据目录及所载全部证据均不认可，全部证据均是形成于一审开庭之前且不属于客观上无法取得的新证据，故不应作为二审新证据进行举证质证，同时发表如下质证意见：一、民事上诉补充材料。该材料系上诉人单方制作的书面陈述，不属于《 中华人民共和国民事诉讼法》规定的法定证据种类，不具备证据资格，其内容均为上诉人的主观观点与单方主张，未有相应的有效证据予以佐证，无法证明一审判决存在事实认定不清、适用法律错误的情形，故对其真实性、合法性及证明目的均不予认可。二、行政诉状及缴费凭证。被上诉人对该组证据的真实性不持异议，但对其关联性与证明目的不予认可，上诉人提起行政诉讼仅能证明其启动了行政救济程序，该行政案件目前尚未审理终结，并无生效的行政裁判文书认定不动产登记机构存在违法办理过户登记的行为，不能以此证明案涉过户行为违法，更不能否定案涉民事法律行为的效力，行政法律关系与民事法律关系相互独立，不动产登记的行政合法性与民事合同的效力分属不同审查范畴，该组证据与本案民事合同效力纠纷不具有关联性，不能达到上诉人的证明目的。三、案涉房产实际市场价格材料。被上诉人对其真实性、合法性及证明目的均不予认可，该材料系上诉人单方调取或制作，其数据来源、形成过程均不明确，无法确认其客观性与权威性，且本案中双方的真实法律关系是赠与，赠与合同属于无偿合同，房屋的市场价格高低与赠与行为的效力没有关联，不能以交易价格偏离市场价为由否定赠与行为的效力，更不能以此证明案涉买卖合同全部无效，该证据与本案待证事实不具有关联性。四、警车照片。被上诉人对该证据的真实性认可，但对其关联性与证明目的不予认可，该照片仅能证明双方曾因家庭纠纷报警，公安机关出警处置，不能证明答辩人存在非法占有房屋、恶意侵占财产的行为，反而能够印证上诉人在未征得答辩人同意的情况下擅自进入案涉房屋，进而引发双方冲突，该证据无法达到上诉人的证明目的。五、不动产登记缴纳税率材料。被上诉人对真实性、关联性与证明目的不予认可，不动产登记的税费标准属于税收行政法律规范调整的范畴，与本案民事法律行为的效力认定无关，无论赠与过户还是买卖过户的税费标准如何，均不影响案涉赠与行为的民事法律效力，况且根据我国现行个人住房转让税收政策，个人转让住房持有满两年的，依法免征增值税；转让满五年且属于家庭唯一生活用房的，依法免征个人所得税。本案中，李某将案涉房屋赠与答辩人樊某乙，系用于答辩人日常生活居住，答辩人取得房屋后完全用于自住，五年内并无对外出售的计划，根本不会产生后续转让环节的税费，不存在所谓国家税款流失的情形，上诉人以此主张双方逃避税费、行为无效，既没有事实依据，也混淆了行政法律关系与民事法律关系，其该项证明主张不能成立。六、针对警察录音及不动产办公大厅咨询视频录音。其中警察录音部分，被上诉人对其真实性、合法性和证明目的均不予认可，该录音来源不合法，且录音仅能体现双方因家庭财产纠纷发生冲突，与本案无关；其中不动产办公大厅咨询视频录音部分，被上诉人对其真实性、合法性及关联性均不予认可，该录音的录制时间、地点、主体均不明确，录制行为是否经过被录制方同意无法确认，证据形式不符合法律规定，且咨询内容仅为工作人员的个人口头解答，且并非针对本案情况作出的回答，亦不属于正式的规范性法律文件，不能作为认定过户程序违法的依据，更不能否定案涉民事行为的效力。七、某平台聊天记录。被上诉人对其真实性认可，但对其证明目的不予认可，该聊天记录不仅不能证明李某与答辩人存在通谋隐瞒上诉人的情形，反而能够证实上诉人对李某赠予的意思表示明知，且明确表示同意赠予。
本院查明 二审法院审理查明的事实与一审法院审理查明的事实一致，对一审法院审理查明的事实，本院予以确认。
本院认为 本院认为，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。本案中，李某在与樊某丁婚姻存续期间取得案涉房屋，该房屋属于二人的夫妻共同财产，樊某丁去世后，房屋中樊某丁的份额属于遗产，应由其法定继承人依法继承。樊某甲对案涉房屋中樊某丁遗产部分依法享有继承权利。李某与樊某乙签订《房屋买卖合同》，以“名为买卖实为赠与”的方式将案涉房屋变更至樊某乙名下。本院认为，李某对案涉房屋中属于其个人所有的部分有权进行处分，其自愿将该部分赠与樊某乙系其对自身财产权益的处分，该部分财产的处分并未损害樊某甲的合法权利，不具备合同无效的法定事由。另，税收征管规范属于管理性强制性规范，不属于《 中华人民共和国民法典》第 \l "tiao_153" 一百五十三条的效力强制性规定，是否有避税行为不影响赠与行为的效力。故案涉《房屋买卖合同》中对樊某丁遗产部分的处分应为无效。故一审法院对于案涉合同效力认定为部分无效并无不妥，本院予以确认。关于合同部分无效的撤销过户问题。由于案涉房屋买卖合同部分无效的法律后果涉及樊某丁遗产的继承问题，尚未解决。在遗产分配份额尚不明确的情形下，一审法院对樊某甲要求撤销房屋过户行为的诉讼请求予以驳回，并无不当。另，樊某丁的遗产，各方可以协商解决或另行主张。
综上所述，樊某甲的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《 中华人民共和国民事诉讼法》第 \l "tiao_177" 一百七十七条第 \l "tiao_177_kuan_1" 一款第 \l "tiao_177_kuan_1_xiang_1" 一项规定，判决如下：
裁判结果 驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3100元，由上诉人樊某甲负担。
本判决为终审判决。
落款 审判长 付光
审判员 王婷
审判员 亢晶
二〇二六年九月十八日
书记员 闫璐 附法律依据附相关法条：
《 中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十七条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 本案法律依据 \l "tiao_56" 中华人民共和国宪法(2018修正) 第56条 \l "tiao_1153" 中华人民共和国民法典 第1153条 \l "tiao_146" 中华人民共和国民法典 第146条 \l "tiao_153" 中华人民共和国民法典 第153条 \l "tiao_156" 中华人民共和国民法典 第156条 \l "tiao_157" 中华人民共和国民法典 第157条 \l "tiao_301" 中华人民共和国民法典 第301条 \l "tiao_8" 中华人民共和国民法典 第8条 更多
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