// 古某甲,符某、古某乙房屋买卖合同纠纷案
海南省第二中级人民法院
民事判决书
(2026)琼97民终1949号 当事人 上诉人(原审被告)：古某甲。
上诉人(原审被告)：符某。
上列二上诉人共同委托诉讼代理人：周某某，儋州市申达法律事务所法律工作者。
被上诉人(原审原告)：古某乙。
审理经过 上诉人古某甲、符某因与被上诉人古某乙房屋买卖合同纠纷一案，不服海南省儋州市人民法院(2026)琼9003民初3330号民事判决(以下简称一审判决)，向本院提起上诉。本院于2026年6月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
二审上诉人诉称 古某甲、符某上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判驳回古某乙的全部诉讼请求；3.本案一、二审案件受理费由古某乙承担。事实和理由：一、一审判决将名为买卖，实为赠与的案涉合同错误认定为房屋买卖合同。本案中，古某甲、符某提交的手写版和打印版《我俩人的留言》内容均明确记载“房屋(住房)座落在某路某巷某某号，因建某甲长期随父母兄长居住，建某乙已于20年迁居新房(建新房我已给予适当的现金补贴)故决定给建某甲所有，不得争议”。该证据直接证明古某乙及其妻子王某(已故)早在2016年12月14日就已作出将案涉房地产赠与古某甲、符某的意思表示。手写版和打印版《我俩人的留言》的真实性应当通过笔迹司法鉴定予以确认，一审法院以“复件内容模糊，无法看清所写内容”“未有任何人签字确认”等理由否认该证据的真实性，以“即使该手写版《我俩人的留言》中确实曾经就案涉房屋达成过赠与的意思表示，案涉《合同》签订后也应以双方最新的意思表示为准”为由不准许鉴定，剥夺了古某甲、符某的举证权利，属于“未审先定”。古某甲、符某持有打印版《我俩人的留言》原件，上面有古某乙亲笔书写的“必须解决好这块地的作物级工本费”和“归还”等修改内容，足以说明古某乙对打印版《我俩人的留言》的全部内容进行认真阅读审核，并对有异议的内容进行修改。该打印版的《我俩人的留言》与手写版的《我俩人的留言》相互印证，形成完整的证据链条，该份证据与待证事实有关联。案涉合同约定的218000元总价远低于古某乙自认主张案涉房屋价值百万以上，合同的低价，印证了古某乙赠与案涉房地产给古某甲、符某的本质。根据案涉合同约定，尾款213000元应于2023年6月25日过户完成后付清。但长达两年半的时间里，古某乙从未以任何形式向古某甲、符某催收过该笔款项。进一步印证双方“以买卖形式实现赠与”的家庭合意。5000元“定金”仅为象征性支付，进一步印证了赠与的性质。古某甲、符某支付的5000元仅占总价款的2.29%，明显不符合房屋买卖中定金的通常比例。且古某甲、符某主张古某乙收到该5000元后已退还给古某甲、符某，虽然古某乙予以否认，但结合古某乙长期不催收尾款的行为，该主张具有高度合理性，古某甲、符某无支付213000元“尾款”的义务。一审判决错误认定“案涉合同是双方最新的意思表示”混淆了赠与合意与履行行为的关系。古某乙与古某甲、符某签订案涉合同并办理过户登记，是为了履行之前达成的赠与合意，而非达成新的买卖合意。古某乙当前的主张无法否认案涉房地产签订合同及过户给古某甲、符某当时所作的赠与意思表示。古某乙及其妻子王某(已故)早在2016年就已作出赠与的意思表示，2023年签订案涉合同并办理过户，是落实赠与合意的具体方式，而非对之前赠与意思表示的变更或撤回。二、一审判决适用法律错误。一审判决孤立地看待了案涉《房地产买卖合同》的文字条款，忽视了合同签订的目的(落实赠与)、背景(家庭成员之间)、交易习惯(象征性付款、长期不催收)以及诚信原则(古某乙明知赠与合意却反悔起诉)，违反了合同解释的基本原则，导致错误定性案涉合同的性质为买卖合同，并错误适用《 中华人民共和国民法典》第 \l "tiao_577" 577条的规定，判决古某甲、符某支付房款及违约金，适用法律错误。其次，一审判决错误认定古某乙的原告主体资格，未正确适用必要共同诉讼的法律规定。假如按照一审判决认定的买卖合同关系，案涉213000元购房尾款债权也属于古某乙与王某的夫妻共同债权。王某于2024年2月2日去世后，其对该债权享有的50%份额(即106500元)依法转化为遗产，应由其法定继承人共同继承。再次，一审判决错误支持古某乙的违约金请求，缺乏合同和法律依据。案涉《房地产买卖合同》仅约定了“甲方违约需支付房价总额3%违约金”和“乙方反悔需扣除3%违约金”未就乙方逾期支付尾款的违约责任作出任何约定。违约金的适用以当事人有明确约定为前提，在案涉合同没有约定的情况下，一审判决直接判令古某甲、符某按LPR标准支付违约金，缺乏合同依据和法律依据。同时，古某乙未提供任何证据证明其因古某甲、符某未支付款项产生了实际损失。一审判决在古某乙未举证证明损失的情况下，直接支持其违约金请求，违反了“谁主张谁举证”的基本原则。三、一审判决程序严重违法。首先，一审判决不准许古某甲、符某提出的笔迹司法鉴定申请，程序严重违法。笔迹鉴定申请直接关系到本案核心事实，但一审法院在没有任何正当理由的情况下，不准许古某甲、符某的鉴定申请，剥夺了古某甲、符某的举证权利，程序严重违法。其次，一审法院未追加必要共同诉讼人，程序严重违法。如前所述，古某乙、古某丙、古某丁、古某戊、古某甲、古某己等六人作为王某的法定继承人，对案涉债权享有共同权利，属于必须共同进行诉讼的当事人。一审法院未依法追加必要共同诉讼人，程序严重违法，判决结果可能损害案外人的合法权益。同时，继承法律关系是本案债权归属的前置问题和决定性因素，必须在本案中一并审理查明，否则无法确定古某乙是否有权单独主张全部债权。综上所述，恳请依法支持古某甲、符某的上诉请求。
古某乙辩称，1.对古某甲、符某所述《我俩人的留言》复印件(无原件核对)，古某乙否认是自己所写，对古某甲、符某所述的打印版《我俩人的留言》，其上没有古某乙的签名，依法不能作为证据采信。2.即使是古某乙2016年12月14所写，对案涉房屋依法古某乙已撤销赠与，重新形成房屋买卖合同关系。3.在赠与财产转移之前，赠与人享有任意撤销权。4.古某甲、符某在(2025)琼9003民初某某某某号民事判决案庭审中明确辩称，案涉《房地产买卖合同》合法有效……。现古某甲、符某又妄图否认房地产买卖合同的效力。综上所述，《我俩人的留言》是否是古某乙所写，是否需要鉴定，无任何意义。5.古某甲、符某故意混淆房屋买卖合同法律关系与继承法律关系的区别和法律特征，依法本案不符合继承的条件。
原告诉称 古某乙向一审法院起诉请求：1.判决古某甲、符某支付房款213000元，并从2023年6月26日起按银行同期贷款利率计付违约金给付古某乙，至付清为止；2.本案诉讼费古某甲、符某承担。
一审法院查明 一审法院认定事实：古某乙与王某(病逝于2024年2月2日)系夫妻关系，二人生育了古某丙、古某丁、古某庚(先于王某病逝)、古某戊、古某甲、古某己6名子女。古某甲与符某系夫妻关系。古某乙与王某婚后，二人共同建设了案涉房屋。1998年9月，某市政府向古某乙颁发了儋州市房权证那大字第XXXXX号房屋所有权证。
2023年6月11日，古某甲通过银行转账方式向古某乙支付购房款5000元。
2023年6月19日，古某乙(甲方)与古某甲、符某(乙方)签订了《房地产买卖合同》(以下简称《合同》)，约定：甲方所售房屋坐落在儋州市那大某区，产权证号为琼(xxx)儋州市不动产权第xxx号，房屋性质为住宅用房；房屋转让金额为218000元；双方同意分两次付款，第一次付款，双方签订合同前，乙方已向甲方支付购房款定金5000元转入甲方指定的银行账户，第二次付，剩余的购房尾款213000元待甲乙双方到不动产登记中心办理过户手续完成后，付清给甲方。《合同》中未约定逾期支付购房尾款的违约条款。
《合同》签订后，古某甲、符某与古某乙一同到某中心办理了产权过户登记手续，将案涉不动产变更登记至古某甲、符某名下。2023年6月25日，儋州市某局向古某甲、符某颁发了琼(2023)儋州市不动产权第XXXXX号不动产权证书。
另查明，古某甲、符某一直与古某乙、王某共同居住、生活在案涉房屋。2023年4月19日，王某因从床上摔倒致伤后到医院住院治疗，于2023年11月1日出院。王某出院时，为了方便照顾，古某乙和王某就搬到另一个儿子古某戊家里，并居住、生活至今。古某乙在另案的庭审中述称，王某过世前意识清醒。
再查明，古某乙曾于2025年4月28日起诉古某甲、符某房屋买卖合同纠纷一案，该案立案后案号为(2025)琼9003民初某某某某号，古某乙在该案中变更后的诉讼请求为：1.解除价款为218000元的《房地产买卖合同》，腾退房屋，归还古某乙；2.判令古某甲、符某协助办理案涉房产过户登记至古某乙名下；3.本案诉讼费、财产保全费由古某甲、符某承担。一审法院于2025年11月16日作出(2025)琼9003民初某某某某号民事判决(以下简称某某某某号案判决)，该判决中认定“本案中，古某乙与古某甲、符某签订了《房地产买卖合同》，约定古某乙以218000元的对价将案涉不动产转让给古某甲、符某。虽然上述房地产属于古某乙和王某的夫妻共同财产，但古某乙、王某与古某甲是父母子女的关系，且古某乙和王某长期与古某甲、符某一起生活，王某此时意识也清醒，足以推定王某对转让案涉房地产是知情的，其未表示反对，是对转让行为的默认。另一方面，该案涉房地产当时仅登记在古某乙名下，由古某乙作为代表签订《房地产买卖合同》也符合常理，而且双方也已办理了不动产的过户手续。故上述《房地产买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方当事人应按照合同约定全面履行合同义务。根据合同的约定，古某甲、符某应于办理过户手续完成后付清尾款213000元，而双方已于2023年6月25日完成了过户手续。古某甲、符某未按约定支付剩余尾款的行为已构成根本违约，古某乙自古某甲、符某违约之日即2023年6月25日起依法享有法定解除合同的权利。但古某乙未及时通知古某甲、符某解除合同，且直到2025年4月28日才向一审法院提起民事诉讼，已超过一年的除斥期间，根据《 中华人民共和国民法典》第 \l "tiao_564" 五百六十四条……的规定，古某乙的合同解除权已消灭，其主张解除《房地产买卖合同》，没有法律依据，一审法院不予支持”，并据此判决驳回古某乙的全部诉讼请求。该判决已生效。
一审庭审中，古某甲、符某主张手写版《我俩的留言》上落款处是古某乙亲笔手写，并表示在庭审后将提交关于笔迹鉴定的司法鉴定申请。
一审法院认为 一审法院认为，案涉争议焦点为：一、案涉《合同》的性质如何认定；二、古某乙主体是否适格；三、古某乙诉请古某甲、符某支付房款及违约金应否支持。
一、案涉《合同》的性质如何认定。古某甲、符某答辩主张案涉《合同》名为买卖、实为赠与，古某乙主张案涉《合同》是双方房屋买卖的合意，对此一审法院认定如下：
首先，古某甲、符某提出该答辩意见的依据是其提交的证据手写版《我俩的留言》、打印版《我俩的留言》，但是一审法院在证据分析部分对古某甲、符某提交的手写版《我俩的留言》、打印版《我俩的留言》已进行认定，一审法院对该两份证据的真实性不认可、不作为证据采信，此处不再赘述。
其次，关于古某甲、符某在庭审中提出的对手写版《我俩的留言》的落款处是否为古某乙所写的笔迹鉴定申请。一审法院认为，该手写版《我俩的留言》的落款时间为2016年12月14日，古某乙与古某甲、符某签订案涉《合同》的时间为2023年6月19日，案涉《合同》的签订时间晚于该手写版《我俩的留言》的落款时间，而且案涉《合同》中古某乙与古某甲、符某已对案涉房屋的处置已达成了房屋买卖的合意，即使该手写版《我俩的留言》中确实曾经就案涉房屋达成过赠与的意思表示，案涉《合同》签订后也应以双方最新的意思表示为准，故本案中手写版《我俩的留言》上落款处的父古某乙是否为古某乙亲笔所写并不影响本案的处理结果，故古某甲、符某当庭所提的该项鉴定申请在本案中并无鉴定必要，一审法院对古某甲、符某所提的该鉴定申请不予准许。
最后古某甲、符某虽然答辩主张古某乙在收取案涉房屋的定金5000元后已将该款退还给古某甲，但是古某甲、符某未能就此举证，古某甲、符某应承担举证不利后果，故一审法院对古某甲、符某该答辩意见不予采信。古某甲、符某与古某乙就案涉房屋的买卖签订了案涉《合同》，而且古某甲、符某也已依据案涉《合同》约定在签订前向古某乙支付了购房定金5000元，古某甲、符某依约履行付款义务的行为也证明了双方就案涉《合同》达成的是房屋买卖的合意。
二审被上诉人辩称 因此，古某甲、符某未能就其答辩主张充分举证，一审法院对古某甲、符某关于案涉《合同》名为买卖、实为赠与的答辩主张不予采信，一审法院认定古某乙与古某甲、符某就案涉《合同》达成的是房屋买卖的合意。
二、古某乙主体是否适格。古某甲、符某答辩主张古某乙在本案中诉请主张金额的50%部分属于王某的遗产，古某甲、符某认为本案应追加王某的继承人作为本案的共同原告，古某甲、符某认为本案中古某乙单独起诉其主体不适格。一审法院认为，本案所审理的是房屋买卖合同纠纷，案涉《合同》系古某乙与古某甲、符某所签订，古某乙系基于其合同相对方的身份要求古某甲、符某承担相应付款责任，古某乙以其自己名义单独起诉并未不当。至于古某甲、符某所提出的答辩主张系基于继承法律关系，与本案所审理的房屋买卖合同法律关系属于两种不同的法律关系，而且只有在本案查清古某乙的诉讼请求是否应予支持、古某乙对古某甲、符某的债权金额予以确认之后，属于王某的遗产范围才能予以确定，王某的继承人才能就案涉纠纷所确定的债权依据继承法律关系主张相应权利，故继承法律关系不属于本案的审理范围，古某甲、符某的该项答辩主张一审法院不予采信，本案中古某乙主体适格。
三、古某乙诉请古某甲、符某支付房款及违约金应否支持。虽然案涉房产属于古某乙和王某的夫妻共同财产，但古某乙、王某与古某甲是父母子女的关系，且古某乙和王某长期与古某甲、符某一起生活，王某此时意识也清醒，足以推定王某对转让案涉房地产是知情的，其未表示反对，是对转让行为的默认。此外，案涉房地产当时仅登记在古某乙名下，由古某乙作为代表签订案涉《合同》也符合常理，而且双方也已办理了不动产的过户手续。故案涉《合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方当事人应按照合同约定全面履行合同义务。根据合同的约定，古某甲、符某应在办理过户手续完成后付清购房尾款213000元，而双方已于2023年6月25日完成了过户手续，根据合同约定古某甲、符某应在2023年6月26日支付购房尾款，古某甲、符某未按约定支付购房尾款的行为已构成违约，故古某乙诉请古某甲、符某支付剩余购房款213000元，有事实和法律依据，一审法院予以支持。关于违约责任。案涉《合同》中虽然未明确约定古某甲、符某逾期付款时应承担何种违约责任，但是古某甲、符某逾期付款的行为确已给古某乙造成资金占用期间的利息损失，根据《 中华人民共和国民法典》第 \l "tiao_577" 五百七十七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，故古某乙有权诉请古某甲、符某支付违约金(以剩余未付购房款213000元为基数，自应付款的次日即2023年6月27日起至款项付清之日止，按LPR标准计付)，古某乙诉请违约金超出部分，不予支持。
综上所述，依照《 中华人民共和国民法典》第 \l "tiao_577" 五百七十七条及《 最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第 \l "tiao_90" 九十条的规定，判决：一、古某甲、符某于判决生效之日起十五日内向古某乙支付购房款213000元及违约金(以213000元为基数，自2023年6月27日起至款项付清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率标准计付)；二、驳回古某乙的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《 中华人民共和国民事诉讼法》第 \l "tiao_264" 二百六十四条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4495元(古某乙已预交)，由古某甲、符某共同负担。
本院二审期间，当事人未提交新证据。
本院查明 本院二审查明的事实与一审相一致，本院予以确认。
本院认为 本院认为，本案二审的争议焦点为：一审程序是否违法；古某甲、符某主张该房屋属于赠与，不应给付剩余房款是否于法有据。
关于一审程序是否违法问题。古某甲、符某主张应将王某(已故)的法定继续人参加本案诉讼，一审不予追加违反法定程序。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，合同相对方系古某乙与古某甲、符某，合同上并无王某签字，根据合同相对性原则，古某乙作为合同一方提起本案诉讼并无不妥，如王某的法定继承人认为古某乙因本案合同纠纷获得了属于王某的遗产，则可以另案提起继承纠纷处理，而非本案须处理的情形，即王某的法定继承人并非本案必须参加诉讼的当事人，古某甲、符某主张不予追加当事人存在程序违法，理据不足，本院不予采纳。
关于古某甲、符某主张该房屋属于赠与，不应给付剩余房款是否于法有据问题。首先，关于古某甲、符某一审期间提交的手写版和打印版《我俩人的留言》应否进行笔迹司法鉴定问题。《 最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第 \l "tiao_11" 十一条规定：“当事人向人民法院提供证据，应当提供原件或者原物。如需自己保存证据原件、原物或者提供原件、原物确有困难的，可以提供经人民法院核对无异的复制件或者复制品。”依本条规定，当事人向法院提供证据，应优先提供原件(物)，当事人提供原件确有困难的，允许当事人提供经人民法院核对无异的复制件或复制品。本案中，古某甲、符某提供打印版的《我俩人的留言》，该文件并无任何人签字，亦无原始稿件予以核对，且古某乙对此予以否认，因此，该证据无法证明系由古某乙制作，一审不予采纳亦无不妥。古某甲、符某未能提供手写版《我俩人的留言》的原件，亦未能提供经人民法院核对无异的复制件，其举证不符合上述规定，一审法院对该证据的真实性不予采纳，并无不妥。在该证据真实性不予采纳情况下，且案涉《房屋买卖合同》的效力已经生效的(2025)琼9003民初某某某某号民事判决确认，故针对该鉴定申请并不影响本案的案件事实认定，故一审法院不予准许古某甲、符某鉴定申请，并无不当。其次，案涉《房屋买卖合同》签订的时间为2023年，晚于古某甲、符某主张的古某乙作出承诺时间即2016年，因此，即使古某乙曾在2016年作出过承诺将案涉房屋赠与给古某甲、符某，其法律意义亦仅能代表古某乙在缔约前的单方意向，而此后双方签订的案涉《房屋买卖合同》是双方书面合意，其形式完备、内容具体，双方对房屋价款、给付时间等均作出了明确约定，且当时古某甲、符某向古某乙转账了5000元，基本事实吻合，依法推定为双方最终的真实意思表示。依据《 中华人民共和国民法典》第 \l "tiao_490" 四百九十条“当事人采用合同书形式订立合同的，自当事人均签名、盖章或者按指印时合同成立。在签名、盖章或者按指印之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受时，该合同成立”及第五百四十三条“当事人协商一致，可以变更合同”的规定，书面合同一经成立，即取代缔约之前的口头或书面意向，双方权利义务应以此最终文本为准。古某甲、符某主张案涉买卖合同系对前期赠与的履行，但未能提供证据证明双方在签订买卖合同时仍一致维持赠与合意，该项主张本院不予认定。再次，古某甲、符某以合同对价远低于市场实际价值、给付定金5000元比例过低以及未催收等情形，据此推断为赠与不符合法律逻辑。本案中，合同对价是否过低，属于合同可撤销或情势变更的法定事由，债权人古某乙是否催收，均不影响本案的买卖合同效力及履行，故该项主张本院不予认可。
综上，双方之间形成房屋买卖合同关系，古某乙已依约将房屋过户至古某甲、符某名下，古某甲、符某应按合同约定的付款期限支付剩余购房款，而古某甲、符某未按期给付剩余房款，已构成违约，应当支付逾期付款利息，一审法院处理并无不当，本院予以维持。
综上所述，古某甲、符某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《 中华人民共和国民事诉讼法》第 \l "tiao_177" 一百七十七条第 \l "tiao_177_kuan_1" 一款第 \l "tiao_177_kuan_1_xiang_1" 一项的规定，判决如下：
裁判结果 驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4495.00元，由上诉人古某甲、符某负担。
本判决为终审判决。
落款 审判长 刘春梅
审判员 林朝霞
审判员 汪先顺
二〇二六年九月十七日
[核对位置]
法官助理柏菁
书记员孙发斌 本案法律依据 \l "tiao_11" 最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定(2019修正) 第11条 \l "tiao_490" 中华人民共和国民法典 第490条 \l "tiao_564" 中华人民共和国民法典 第564条 \l "tiao_577" 中华人民共和国民法典 第577条 \l "tiao_90" 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释(2022修正) 第90条 \l "tiao_177_kuan_1_xiang_1" 中华人民共和国民事诉讼法(2023修正) 第177条1款1项 \l "tiao_264" 中华人民共和国民事诉讼法(2023修正) 第264条 同案由重要案例 贵州省人民检察院发布7件贯彻实施民法典典型案例之四：沈某忠与某担保公司房屋买卖合同纠纷抗诉案 陆某、张某千诉盐城融某置业有限公司、某银行股份有限公司盐城分行房屋买卖合同纠纷案 最高人民检察院发布第四批6件检察机关贯彻实施民法典典型案例之二：俞某与邵某甲、邵某乙房屋买卖合同纠纷再审检察建议案 海南省三亚市中级人民法院发布5起商事审判典型案例（第二批）之二：原告深圳某科技公司诉被告三亚某房地产公司、陵水某投资置业公司、第三人黄某某商品房预约合同纠纷案——合同目的无法实现，继续履行合同已成为不必要，予以解除 成都某房地产经纪有限公司诉贵阳某建设有限公司商品房委托代理销售合同及买卖合同纠纷案 最高人民检察院发布6件涉房地产纠纷民事检察监督典型案例之五：黄某海等27人与某房地产公司商品房销售合同纠纷系列抗诉案 高志清、戴雨晴诉张凤清、袁丽萍房屋买卖合同纠纷案 高志清、戴雨晴与张凤清、袁丽萍房屋买卖合同纠纷案 更多
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