调查引子
某小区业委会与一家广告公司签订了为期五年的电梯广告合作协议，年租金12万元，合同条款中约定"合同期内不得单方解除"。业主得知后质疑：电梯是共有部分，这么大的事为什么没经过业主大会表决？业委会答复："这是日常经营事务，业委会有权决定，而且钱都进了公共账户。"
争议焦点不在于钱是否进了公共账户，而在于谁有权决定。本调查梳理业主大会与业委会的权责分界，并给出越权行为的识别与纠正路径。
一、问题为什么发生？
1. 授权结构本身容易被简化。
业主大会是"权力机关"，业委会是"执行机构"（《四川省物业管理条例》第三十二条第一款明确："业主委员会是业主大会的执行机构"）。但业主大会不可能事事开会，实践中大量事务由业委会代行，久而久之形成"业委会即决策者"的惯性认知。
2. 授权条款过于笼统。
许多小区的《业主大会议事规则》写有"业主大会授权业委会决定日常事务"，但"日常事务"没有定义，导致业委会把签约、支出、处分共有利益都纳入"日常"。
3. 表决成本高，绕开表决有现实诱因。
组织一次业主大会需要十五日以上公示、大量通知与计票工作（成都条例第二十三条要求公示不少于十五日）。业委会在"效率"驱动下倾向直接决定。
4. 信息不对称使越权不易被发现。
业委会掌握合同与账目，业主若不主动查阅，往往在合同履约一年后才知道。
5. 责任机制缺位。
《成都市物业管理条例》修订后明确了"由签字同意该决定的业委会成员承担责任"，但许多小区议事规则尚未相应修订，成员个体责任仍不清晰。
二、法律究竟怎么规定？
1. 必须由业主共同决定的事项（法定清单）。
《四川省物业管理条例》第十九条第一款（14项）：①制定和修改业主大会议事规则；②制定和修改管理规约；③选举或更换业委会成员；④选聘和解聘物业服务人；⑤使用维修资金；⑥筹集维修资金；⑦改建、重建建筑物及其附属设施；⑧改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；⑨在公共空间安装个人身份和生物特征识别设备；⑩物业服务区域划分与调整；⑪实施自行管理；⑫物业费调整；⑬设立业主代表大会及确定其职责；⑭有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
《成都市物业管理条例》第二十三条第一款（13项）基本一致，未将"设立业主代表大会"列入。
对应《民法典》第二百七十八条的8项。 省市条例在民法典基础上作了细化扩充（如人脸识别设备、自行管理、物业费调整），属于地方性法规的补充规定，在本省（市）范围内有效。
2. 表决门槛（关键区分）。
《四川省物业管理条例》第二十条 / 成都条例第二十四条：
- 参与门槛：面积占比三分之二以上 + 人数占比三分之二以上参与表决。
- 特别多数（四分之三）：第⑥项筹集维修资金、第⑦项改建重建、第⑧项改变共有部分用途或利用共有部分从事经营活动——须经参与表决面积四分之三以上且参与表决人数四分之三以上同意。
- 普通多数（过半数）：其余事项，经参与表决面积过半数且参与表决人数过半数同意。
这意味着：电梯广告、场地租赁、共有部分经营，属于第八项，必须走"四分之三特别多数"程序。 本案引子中业委会自行签约，明显超出其权限。
3. 业委会的法定职责（执行层面）。
《四川省物业管理条例》第三十六条（11项）：①执行业主大会的决定和决议，维护业主共同权益；②召集业主大会会议，报告履职情况；③制定财务、印章、会议等管理制度并建立档案；④拟定共有部分经营方案和共有资金使用与管理办法并提请业主共同决定；⑤拟定物业服务人选聘、续聘、解聘方案并提请业主共同决定；⑥代表业主与业主大会选聘的物业服务人签订物业服务合同，与退出的物业服务人进行交接；⑦听取意见建议，监督和协助物业服务人履行合同；⑧调解业主之间因物业使用维护管理产生的纠纷；⑨支持配合居（村）委会依法履职，接受社区（村）党组织、居（村）委会指导和监督；⑩监督管理规约的实施；⑪法律、法规规定和业主大会赋予的其他职责。
注意动词的差别："拟定……并提请业主共同决定"是提案权；"代表业主签订"是经授权后的执行权。业委会没有"自主决定权"。
4. 业委会的内部决策程序。
《四川省物业管理条例》第三十二条第二、三款：业委会召开会议应有过半数成员出席，作出的决定应经全体成员过半数同意；决定应自作出之日起三日内在物业服务区域显著位置公告，并通过互联网方式告知业主。
《成都市物业管理条例》第三十一条第一款：业委会应当在召开业主大会会议公告发布三十日前将会议方案、议程、议事内容和拟表决事项等报告镇人民政府、街道办事处。
5. 越权的法律后果。
- 国务院《物业管理条例》第十九条第二款、省条例第三十九条、成都条例第三十一条第四款：决定违反法律、法规的，由街道办或县级住建部门责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。
- 《民法典》第二百八十条第二款：受侵害的业主可请求人民法院予以撤销。
- 成都条例明确：由签字同意该决定的业委会成员承担责任。
- 省条例第三十八条列举业委会及其成员的禁止行为，第一百零一条第二款设定了5000元至2万元罚款、没收违法所得、赔偿损失的后果；构成犯罪的依法追究刑事责任。
6. 合同对外效力与内部责任的区别。
业委会越权签订的合同，对外部善意相对人未必无效——这涉及《民法典》关于法定代表人/负责人越权行为、表见代理与善意取得的规则。内部越权不等于对外当然无效，业主不能简单地"不认账"。这一点在第08篇详述。
三、事实与证据如何核实？
核查清单：
- 议事规则与授权清单：调取备案的《业主大会议事规则》《管理规约》，逐条比对业委会已作出的决定是否落入"业主共同决定事项"清单。
- 决议文件：业委会会议记录（出席人数、表决情况、签字）、决定公告（是否三日内公告、是否通过互联网告知）。
- 合同文本：签约主体、期限、金额、解除条款、相对方资质。
- 表决文件：该事项是否经过业主大会表决？表决票、计票记录、公示材料是否齐全？
- 资金流向：合同款是否进入业主共有资金账户（成都条例第二十条要求账户接入市智慧物业信息管理系统）。
- 报告记录：业主大会会议方案是否在三十日前报告街道办（成都条例第三十一条）。
调查问题设计：该事项是否属于第十九条列举的共同决定事项？若属于，是否经过了业主大会表决？表决是否达到相应的门槛（三分之二参与、四分之三或过半数同意）？业委会会议是否经过半数成员出席、全体成员过半数同意？决定是否三日内公告？
四、争议中的关键法律问题
问题一："日常事务"的边界在哪里？
判断标准应当是"三重测试"：①是否属于法定共同决定清单（是则无权）；②是否涉及共有部分的处分或重大利益（是则无权）；③是否属于为执行业主大会决定所必需的具体实施行为（是则有权，如办理备案、刻章、日常小额办公支出、与已选聘的物业签订合同）。金额大小不是唯一标准，事项性质才是决定性的。
问题二：业委会越权决定，是否一律无效？
区分两层：
- 内部关系：对业主而言，越权决定违反法定程序，可通过行政纠错（第三十九条）或业主撤销权（民法典第280条）予以撤销。
- 外部关系：业委会以自己名义与第三人签订的合同，若第三人善意且已尽合理审查义务，合同可能有效。业主的损失应向签字同意的业委会成员主张（成都条例已明确），或在能证明相对方明知越权的情形下主张合同无效。
问题三：未表决但业主"长期未反对"，能否视为追认？
不宜简单认定。业主的沉默不构成意思表示，业主共同决定有严格的程序要求（参与表决门槛+比例）。但实践中，若全体业主长期实际接受合同履行带来的利益（如已使用广告收益抵扣物业费），法院可能基于诚实信用原则作出不利于业主的认定。因此，异议必须及时、书面。
问题四：业委会成员的个人责任如何界定？
《成都市物业管理条例》明确由签字同意该决定的业委会成员承担责任。这意味着：在会议记录中投反对票或未签字的成员，可作为免责的抗辩依据。相应地，业委会会议记录必须完整记录每位成员的表态——这既是保护业主的证据，也是保护善意委员的证据。
问题五：行政撤销与司法撤销如何选择？
行政路径（街道办/住建部门责令改正或撤销）效率高、成本低，但适用范围限于"违反法律、法规"的情形；司法路径（业主撤销权诉讼）覆盖面更广（包括侵害业主合法权益），但周期长、举证重。建议先行政后司法，行政处理决定本身也是诉讼中的有力证据。
五、业主、业委会及相关部门分别可以怎么办？
业主：
- 调取并研读备案的《业主大会议事规则》，制作"授权清单对照表"；
- 对涉嫌越权的决定，在公示期内书面提出异议；
- 向街道办、县级住建部门投诉，请求依据省条例第三十九条在三十日内作出处理决定；
- 必要时提起业主撤销权诉讼；
- 对造成损失的，主张由签字同意的成员承担赔偿责任。
业委会：
- 建立"权力清单"——把第十九条14项列为"必须上会"，其余列为"可自行决定"，写入议事规则并向业主公示；
- 会议记录完整记录每位成员的表态与签字；
- 决定三日内公告并通过互联网告知；
- 业主大会会议方案提前三十日报告街道办（成都）；
- 发现此前决定存在越权的，主动提请业主大会追认或自行纠正，降低个人责任风险。
街道办/住建部门：依第三十九条责令限期改正或撤销；对业委会成员的违法行为依第一百零一条处理。
六、四川北展律师事务所的专业观察
观察一：权力边界的第一道防线是议事规则，不是事后追责。
我们的判断是：绝大多数越权争议，根源在于议事规则里那句"业委会决定日常事务"。我们为客户起草或修订议事规则时，会采用"正面清单+负面清单+金额阈值"三重结构：正面清单列明业委会可自行决定的具体事项（如单次支出不超过××元、办公用品采购、档案管理等）；负面清单直接照抄第十九条14项并标注"任何情况下须经业主共同决定"；金额阈值则设定分级审批（如1万元以下业委会决定、1万至5万元业主代表大会或公示无异议、5万元以上业主大会表决）。规则越具体，争议越少。
观察二：会议记录是保护善意委员的关键证据。
很多委员误以为"签字=担责"，因而不愿签字或干脆不记录。实际上恰恰相反——明确记录反对意见才是免责路径（成都条例已确认由签字同意者承担责任）。我们的建议是：会议记录应当逐项记录每位成员的表态，反对者应要求将自己的意见完整记入并签字确认。
观察三：越权合同的对外效力问题常被误判。
业主普遍认为"没表决过，合同就无效"，这是一个危险的误解。若相对方善意，合同可能有效，小区仍需履行，损失只能向签字委员追偿。因此事前的预防价值远高于事后的追责价值——业主应争取在议事规则中约定"重大合同须经业主大会决议并公示决议文件后方可签署"，并要求相对方在签约时审查决议文件，从而阻断"善意"的成立。
观察四：制度建议。
（1）建议省级住建部门在示范文本（省条例第九十四条）中增设"业委会权力清单"专章，供小区直接采用；（2）建议在备案环节要求提交议事规则中的授权条款，对未作分级授权的予以提示；（3）建议推动业委会成员履职培训（省条例第四十八条已要求住建部门与街道办定期组织培训），把权力边界作为培训的核心内容。
风险提示：主张越权应及时。若合同已履行、相对方已投入成本，即使最终认定越权，业主也可能需承担缔约过失或不当得利返还责任。