公共区域被占用、违建久拖不管，业委会究竟能做什么？

调查引子

某小区一楼业主将门前公共绿地围成私家花园；楼顶被安装了三套太阳能设备与一处违建；消防通道长期被十几辆电动车占用。业主投诉两年，物业说"我们劝过，不听"；业委会说"我们没有执法权"；城管来过一次，贴了张整改通知就没了下文。

"没有执法权"是事实，但不等于"什么都不能做"。本调查梳理从劝阻、制止到行政举报、民事诉讼的完整工具箱。

一、问题为什么发生？

1. 职责分工不清。

业主认为"物业该管"，物业认为"我们没有执法权"，行政部门认为"这是小区内部事务"，形成三不管。

2. 处置周期长。

行政程序包括立案、调查、责令整改、复查、强制执行，周期长，期间违建已建成。

3. 取证困难。

违建完成后再取证，难以证明建设时间；占用行为具有反复性。

4. 邻里关系顾虑。

业主不愿直接起诉邻居。

5. 业委会担心越权与诉讼风险。

二、法律究竟怎么规定？

1. 共有部分的权属与使用规则。

《民法典》第二百七十一条：业主对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。 《民法典》第二百七十三条：业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利为由不履行义务。 《民法典》第二百八十六条第一款：业主应当遵守法律、法规以及管理规约，相关行为应当符合节约资源、保护生态环境的要求。

第二款：业主大会或者业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，请求行为人停止侵害、排除妨碍、消除危险、恢复原状、赔偿损失。

第三款：业主或者其他行为人拒不履行相关义务的，有关当事人可以向有关行政主管部门报告或者投诉，有关行政主管部门应当依法处理。

这是业委会采取行动的直接请求权基础。

《物业管理条例》第五十条：物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业服务企业；物业服务企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。 《物业管理条例》第五十一条：业主、物业服务企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益。因维修物业或者公共利益，确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会和物业服务企业的同意；应当及时恢复原状。

2. 四川省的规定。

《四川省物业管理条例》第七十四条（物业服务区域内禁止行为，13项）： （一）房屋装饰装修损坏房屋承重结构、主体结构；（二）违章搭建建筑物和构筑物；（三）侵占、损坏楼道、公共园林绿地等物业共有部分；（四）擅自改变住宅、车库、绿地或者其他附属设施的使用性质；（五）随意堆放、倾倒垃圾、杂物；（六）堆放易燃、易爆、剧毒、放射性、腐蚀性物品，排放有毒、有害物质；（七）占用、堵塞、封闭避难层、疏散通道、消防车通道和安全出口；（八）超过规定标准排放噪声或者产生振动；（九）在公共门厅、疏散走道、楼梯间、安全出口停放电动自行车或者为电动自行车充电，用电梯轿厢运载电动自行车；（十）从建筑物中抛掷物品；（十一）毁坏电梯及其安全保护装置、警示标志等相关设施设备；（十二）违反规定饲养动物；（十三）法律、法规和管理规约禁止的其他行为。

第七十五条：任何单位和个人不得擅自占用、挖掘物业服务区域内的道路、场地；因维修物业或公共利益确需临时占用、挖掘的，应当告知业委会和物业服务人，并及时在显著位置公示；未产生业委会的，应当向居（村）民委员会报告；施工现场应当设置明显警示标志和采取安全措施；应当及时恢复原状。

第七十六条第一款：业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房；将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律法规和管理规约外，应当经有利害关系的业主一致同意。

3. 各方职责。

《四川省物业管理条例》第五十一条（物业服务人义务）：（五）发现有安全风险隐患的，及时设置警示标志，采取措施消除安全隐患或者向相关单位报告；（六）对违反有关治安、环保、规划、消防等法律法规的行为，应当及时采取合理措施制止，向有关行政主管部门报告并协助处理；（七）对业主、物业使用人违反管理规约的行为进行劝阻，并及时报告业委会。

《四川省物业管理条例》第三十六条（业委会职责）：（八）调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷；（十）监督管理规约的实施。

《四川省物业管理条例》第七十八条第三款：物业服务人应当对装饰装修活动开展日常巡查和监督并建立档案；发现装饰装修违反相关规定破坏房屋承重结构、主体结构的，应当及时劝阻，采取合理措施制止，并向住房城乡建设主管部门报告和协助处理。

《民法典》第九百四十二条第二款：对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。

4. 行政处理与法律责任。

《四川省物业管理条例》第一百零二条：物业服务区域内有下列行为之一的，物业服务人应当及时采取合理措施制止，拒不改正的，应当向有关部门报告并协助处理，有关部门按下列规定予以处罚： （一）违反第七十四条第（三）项，侵占、损坏楼道、公共园林绿地等物业共有部分的，由县级住建部门责令限期改正，恢复原状，给予警告；对个人可处一千元以上一万元以下罚款，对单位可处五万元以上二十万元以下罚款； （二）违反第七十四条第（九）项（电动自行车违规停放充电、用电梯运载电动自行车），由消防救援机构责令改正，对单位处五千元以上五万元以下罚款，对个人处警告或五百元以下罚款； （三）违反第七十四条第（十一）项（毁坏电梯及安全保护装置），由县级市场监管部门责令限期整改，并可对相关责任人处一万元以上五万元以下罚款。

《物业管理条例》第六十三条第（一）（二）项：擅自改变公共建筑和共用设施用途的、擅自占用挖掘道路场地损害业主共同利益的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并处相应罚款。

三、事实与证据如何核实？

A. 权属证据（证明被占用的是共有部分）

• 建设工程规划许可证附图、建筑规划总平面图；
• 不动产权证附图（专有部分范围）；
• 商品房买卖合同中的共有部分约定；
• 物业服务区域划分备案（省条例第十条至第十三条）。

B. 占用/违建事实证据

• 时间维度最重要：违建从开工到建成的过程照片（带时间水印）、卫星或航拍影像对比、物业巡查记录、装修备案记录（第七十八条第一款要求业主装修前告知物业服务人）；
• 现场照片、视频、测量数据；
• 物业的劝阻记录、整改通知（证明"久拖不管"的事实）；
• 业主报修/投诉记录与部门答复。

C. 损害后果证据

• 通行受阻的照片；
• 消防通道被占用的现场记录（可请消防部门认定）；
• 绿地损毁的面积测量；
• 漏水、结构安全隐患的鉴定意见。

D. 程序证据

• 业委会/物业的书面劝阻通知及送达记录；
• 向行政部门的举报记录与答复；
• 部门责令整改通知书；
• 复查未整改的记录。

调查问题设计：被占用的部分是共有部分还是专有部分？违建是何时开始施工的？物业是否履行了劝阻与报告义务？行政部门是否已作出处理？损害后果是什么？

四、争议中的关键法律问题

问题一：业委会"没有执法权"，是否意味着不能采取任何行动？

不是。业委会虽无行政强制权，但享有民事请求权——《民法典》第二百八十六条第二款明确授权业主大会、业委会对违章搭建、侵占通道等损害他人合法权益的行为，请求行为人停止侵害、排除妨碍、消除危险、恢复原状、赔偿损失。这是完整的侵权请求权，可以直接提起诉讼。"没有执法权"与"可以起诉"是两回事。

问题二：诉讼主体是业委会还是业主个人？

视情形（第18篇详述）：

• 侵害的是全体业主共有利益（公共绿地、消防通道、楼顶）：一般由业委会经业主大会授权起诉；符合条件的业主也可提起代表人诉讼或共同诉讼。
• 侵害的是特定业主的专有利益（如违建导致自家漏水、遮光）：由该业主以相邻关系或侵权为由起诉（《民法典》第二百八十八条相邻关系、第一千一百六十五条侵权责任）。
• 实践中，业委会起诉需提供业主大会的授权决议，法院会审查授权范围。

问题三：物业未履行劝阻与报告义务，是否承担责任？

物业负有法定的"及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理"义务（《民法典》第九百四十二条第二款、省条例第五十一条第（六）项）。若物业完全不作为导致损害扩大，业主可主张其承担相应责任；但这与实施违建的业主的责任是不同性质的，不能相互替代。实务中，物业的责任通常以其过错程度与因果关系为限。

问题四："久拖不管"如何破解？

关键是把投诉变成有答复的行政程序：

1. 书面举报（而非电话），索取受理凭证或编号；
2. 明确引用具体法条（如省条例第七十四条第（七）项 → 消防救援机构）；
3. 要求书面答复处理结果与期限；
4. 对未依法处理的，可申请行政复议或提起不履行法定职责之诉（第04篇的方法论）；
5. 通过12345政务服务热线形成工单记录。

问题五：能否自行拆除？

不能。 自行拆除他人财物可能构成侵权甚至故意毁坏财物，业主应避免采取此类私力救济。正确路径是行政强制或法院强制执行。在紧急情形下（如占用消防通道危及人身安全），应立即报警或请求消防部门处置。

五、业主、业委会及相关部门分别可以怎么办？

第一层：内部制止（0—7日）

1. 业主向物业、业委会书面反映，要求劝阻；
2. 物业发出《整改通知书》并送达、拍照留痕；
3. 业委会依据管理规约介入调解（第三十六条第（八）项）；
4. 同步在显著位置公示该行为，形成业主共识。

第二层：行政举报（7—30日）

按行为类型选择对应部门：

举报要点：书面、附证据、引用具体条款、索取受理凭证、要求书面答复。

第三层：民事诉讼（30日以上无果时）

• 原告：业委会（经业主大会授权）或受侵害业主；
• 被告：实施侵害的业主或使用人；
• 请求：停止侵害、排除妨碍、消除危险、恢复原状、赔偿损失（《民法典》第286条第2款）；
• 举证：权属证据 + 侵害事实证据 + 损害后果证据 + 程序证据。

第四层：执行与衔接

判决生效后不履行的，申请强制执行；涉及行政决定的，由行政机关依法申请法院强制执行或依法强制拆除。

相关部门：住建部门责令改正、恢复原状、警告并处罚（省条例第102条第（一）项）；消防救援机构处理消防违法；街道办调解处理物业管理纠纷（第七条第（三）项）。

六、四川北展律师事务所的专业观察

观察一：时间证据是违建案件的生命线。

违建一旦建成，拆除难度与成本陡增。我们的建议是：发现施工苗头的第一天就开始取证——装修备案记录（省条例第七十八条要求业主装修前告知物业服务人）、材料进场照片、施工过程的连续记录。第一天的一张照片，胜过建成后的十份投诉。 这也是我们常建议小区建立"装修巡查台账"的原因。

观察二：投诉要"对口"，不能笼统。

同一个违建可能同时违反规划、消防、住建三个领域的规范。我们的做法是一行为、多部门、分别举报：向城管举报规划违建、向消防举报通道占用、向住建举报侵占共有部分，各自引用各自法条。多条行政程序并行，既提高了处置概率，也形成了相互印证的压力。

观察三：诉讼的价值不仅在于判决，更在于确定权利义务。

在久拖不决的案件中，一份生效判决能明确"该部位属于业主共有""该行为构成侵害"，为后续行政强制执行提供依据。我们在选择诉讼时机时，会评估：行政程序是否已穷尽？证据是否足以支撑？执行是否有现实可能？ 三者具备其二，诉讼才具有实际价值。

观察四：制度建议。

（1）建议在管理规约中明确"违建与占用共有部分"的违约责任条款（省条例第二十一条允许管理规约约定违反规约应承担的责任），为业主自治提供契约基础；（2）建议建立物业巡查与上报的标准化台账，并作为物业服务合同履约评价的内容；（3）建议在街道办层面建立违建与占用共有部分的联合处置机制，把城管、消防、住建、社区纳入同一流程。

风险提示：业主在取证与维权过程中应注意安全，不得擅自进入他人专有部分拍摄，不得采取拆除、破坏等私力救济行为；在业主群或公开平台发布违建信息时，应陈述事实，避免对特定个人进行侮辱或定性评价。