四川省攀枝花市中级人民法院
民事判决书
(2026)川04民终1012号
上诉人(原审被告、反诉原告)：王某甲。
委托诉讼代理人：王某乙(系王某甲父亲)。
上诉人(原审原告、反诉被告)：某甲公司，住所地四川省攀枝花市东区。
法定代表人：谢某，该公司总经理。
委托诉讼代理人：向军， 云南澜硕律师事务所律师。
原审第三人(反诉原告)：某乙公司，住所地四川省攀枝花市东区。
法定代表人：王某乙，该公司董事长。
上诉人王某甲、上诉人某甲公司(以下简称某甲公司)因与原审第三人某乙公司(以下简称某乙公司)物业服务合同纠纷一案，均不服四川省攀枝花市东区人民法院(2026)川0402民初172号民事判决，向本院提起上诉。本院于2026年8月19日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
王某甲上诉请求：1.撤销一审判决，改判王某甲无需向某甲公司支付物业费86118.29元；2.判令退还王某甲预交的反诉受理费；3.判令本案一审、二审诉讼费及反诉受理费全部由某甲公司承担。
事实和理由：一、物业费应当与小区公共收益抵扣结算，某甲公司长期不公示收益，亦未向王某甲催收物业费。自2023年2月20日(2021)川0422执677号之七执行王某甲后，某甲公司从未就物业费事宜向王某甲进行催收。某甲公司私自出租车位、负一楼商铺、仓库用于办学、售卖手机电器，长期隐瞒、拒不公示某小区全部公共收益。
某甲公司仅负有保管业主资产的义务，按照权责对等原则，物业费应当以小区公共收益抵扣结算、多退少补，因其拒不公示收益，王某甲有权拒付物业费。二、某甲公司据以主张物业费的物业合同未成立，未完成约定服务内容，无权主张物业费。一审法官前往街办、社区、业主委员会现场查看并核查，未查到某甲公司进场备案、公示等全套合法手续，签订物业合同的业主委员会主任并非本小区业主，签约事宜未经业主委员会集体讨论审议，原合同收费标准严重失衡，住宅价值6000余元/㎡，仅收取1元/㎡物业费，而价值1700余元/㎡的负一楼仓库却收取3.5元/㎡物业费。
某甲公司有房屋修缮管护义务，但某甲公司至今未开展任何修缮作业，还私自对外出租王某甲的房产，致使房屋墙体、地面严重损毁，完全没有履行基础物业服务义务，该物业合同并未成立，不能作为向王某甲计收物业费的依据。三、反诉被驳回，应当全额退还预交的反诉受理费。依据《 诉讼费用交纳办法》第 八条、第 二十七条第 二款之规定，驳回起诉(含驳回反诉)属于未进入实体审理的情形，人民法院应当将当事人已预交的案件诉讼费用全额退还，故本案预交的反诉受理费理应退还。
四、租金、垫付税费及未公示公共收益的适格追偿主体不明，请二审法院予以厘清。案涉79个被查封、冻结的车位、仓库、商铺原产权归开发商某丙公司，王某甲已代为垫付该公司名下房产相关税金，对应出租产生的租金收益亦需追偿。某甲公司长期拒不公示小区全部公共收益，一审法院仅笼统表述相关权益由全体业主主张，但未明确适格起诉主体。
一审法院不认可以公共收益抵扣物业费，驳回王某甲抵扣物业费的诉求，致使王某甲维权路径无法确定。请二审法院明确，针对某甲公司截留未公示的公共收益、案涉商铺租金及垫付税费，究竟应由小区业主委员会代表全体业主起诉，还是由资产查封、冻结权利人、案涉产权代持人提起追偿诉讼。五、中止对本案的审理，待两关联案件(2026)川0402民初769号、(2026)川0402民初12号审理终结后，再恢复本案的审理。
(一)(2026)川0402民初769号某餐厅(以下简称某餐厅)诉王某甲、某甲公司、某丁公司(以下简称某丁公司)炳草岗水厂违反安全保障义务责任纠纷一案，因停水长达五个多月，某餐厅被迫关门，案涉房屋收不到房租，某餐厅承租人田某起诉，要求三被告赔偿经济损失46万余元。(二)(2026)川0402民初12号某丁公司诉某甲公司、某戊公司供用水合同纠纷一案，涉及案涉物业水费、用水争议。上述两件关联案件的裁判结果，对本案物业费的事实认定、责任划分具有直接重大影响，本案审理需要以上述两案审理结果作为重要裁判依据，符合诉讼中止的法定条件。
某甲公司辩称，一审使用的物业费标准没有法律依据，其他部分某甲公司都予以认可。
某乙公司述称，同意王某甲的上诉请求以及事实和理由。
某甲公司上诉请求：1.改判一审判决第一项，王某甲向某甲公司支付物业管理费221255元；2.判令本案一审、二审诉讼费由王某甲承担。事实和理由：一审法院认定本案“参照某己公司(以下简称某己公司)攀枝花分公司合同标准核定应付物业费”没有事实依据及法律依据。
根据《 中华人民共和国民法典》第 二百八十条“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有法律约束力”的规定，《物业服务合同》是某甲公司与某委员会依法签订的，该合同对双方均有约束力。某甲公司提交的证据能够证明某甲公司按照《物业服务合同》的约定提供了物业服务，在《物业服务合同》到期后退出该小区。因此，王某甲也应当按照该合同支付物业费，一审法院不能在没有合同约定或法律规定的情况下进行任意调整。
王某甲辩称，一审支持某甲公司的物业费缺乏事实和法律依据，一审、二审诉讼费应该由某甲公司承担。
某乙公司述称，同意王某甲的答辩意见。
某甲公司向一审法院起诉请求：1.判令王某甲支付某甲公司物业费200152元，违约金10007元，合计210159元；2.判令本案诉讼费用由王某甲承担。诉讼过程中，某甲公司变更第一项诉讼请求为判令王某甲支付某甲公司物业费221255元，违约金11062元，合计232317元。
王某甲、某乙公司向一审法院反诉请求：1.判令某甲公司赔偿王某甲、某乙公司经济损失，返还侵占车位及仓库租赁费用、违法征收的电费以及因停水造成的租金损失费用，以上款项暂计20万元(以法院认定为准)；2.判令本案反诉诉讼费由某甲公司承担。
一审法院认定事实：2017年1月1日，某委员会代表全体业主，选聘某甲公司为某小区全体业主提供物业服务，并签订《物业服务合同》，合同签订后，某甲公司入驻某小区，为该小区提供物业服务。2020年8月9日某甲公司(乙方)与某委员会(甲方)再次签订了《物业服务合同》。该合同约定，委托物业项目名称为某小区；
物业类型为商居综合体电梯高层住宅、居住物业、商业物业；坐落位置为攀枝花市东区某巷X号X栋；占地面积为4053.87平方米；乙方提供物业服务的内容：……二、建筑物共用部位的维护和管理。
建筑物共用部位详见附件三(附件三物业共用部位细目1、房屋承重结构；2、房屋主体结构；3、公共门厅；4、公共走廊；5、公共楼梯间；6、内天井；7、户外墙面；8、屋面；9、传达室等)；
三、共用设施设备的日常运行、维护和管理。本物业共用设施设备详见附件四[附件四物业共用设施设备细目1、电梯；2、绿化率；3、区域内市政(……化粪池、污水井、雨水井、变配电系统……)……13、地下停车场……]；
四、物业共用部位、公共区域的清洁卫生、垃圾清运等；五、物业公共园林绿化、景观及设施的养护和管理；六、负责本物业管理区域内的公共秩序(包括但不限于安全监控、巡视、门岗执勤等维护)、车辆停放、安全防范等事项……；
按照攀住规建发(2015)159号《攀枝花市住宅物业服务等级划分标准(试行)中》四级物业服务标准提供物业服务。详见附件五(附件五住宅物业四级服务标准，包含：一、综合服务；二、共用部位及共用设施设备运行和维修养护；
三、公共秩序维护；四、环境卫生维护；五、绿化养护；六、社区文化建设处)；合同的履行期限为5年，自2020年8月9日起至2025年8月8日止；商业、铺面、库房收费标准为3.5元/平方米/月；
自本合同签章生效之日起，开发建设单位尚未出售的物业，物业服务费由开发建设单位足额交纳；已交付的物业，物业服务费由业主交纳；乙方擅自提高收费标准的，对超出标准部分，业主有权拒绝交纳；
已经交纳的，乙方予以返还，并向业主支付超出标准部分收费按0.5%日利率作为违约金；业主未按时足额交纳物业服务费，经乙方书面催告仍未交纳的，承担违约责任，违约金标准为自逾期之日起每日按未付金额的千分之三支付违约金。合同还对物业服务标准、物业服务费交纳、特约服务、公共区域经营收益的分配、甲乙双方的权利义务、专项维修资金、争议解决方式等进行了约定。
上述合同签订后，某甲公司继续为某小区提供物业服务。后，于2026年1月10日，某甲公司与某委员会、某己公司攀枝花分公司签订《物业退场移交协议》，某甲公司退出某小区并办理了交接事宜。
2025年12月，某己公司与某委员会签订《某小区物业服务合同》，约定：按照攀枝花市住房和城乡规划建设局物业服务标准的四级标准执行，有特别要求的按照要求执行；物业服务费为包干制计费方式；物业服务费标准：商业、铺面为2元/平方米/月、库房为1.2元/平方米/月等。
自2016年9月8日起位于攀枝花市东区某巷X号X栋3附4(110.97平方米)、3附5(86.56平方米)、3附6(86.56平方米)、3附7(86.56平方米)、-1楼1号(826.55平方米)、-1楼2号(629.84平方米)的房屋登记在某丙公司名下，2023年4月21日起，位于攀枝花市东区某巷X号X栋3附4(110.97平方米)、3附5(86.56平方米)、-1楼1号(826.55平方米)登记在王某甲名下。四川省盐边县人民法院(2021)川0422执677号之七执行裁定书为生效裁判文书，落款时间为2023年2月20日，裁定分别将某丙公司的位于攀枝花市东区某巷X号X栋3附4号商铺、3附5号商铺、3附6号商铺、3附7号商铺、-1楼1号仓库、-1楼2号仓库作价后交付给王某甲抵偿债务。
2023年2月21日，某乙公司作为甲方与陈某作为乙方、王某乙作为丙方签订了《车位代持协议书》，约定：因甲方与某丙公司买卖合同纠纷一案，经四川省盐边县人民法院裁定取得某庚公司开发的“某小区”项目攀枝花东区某巷3号1栋-2层及-3层车位共计28个[明细为：-2层(12个)A18、A20、A21、A22、A23、A24、A25、A26、A30、A31、A34、A37；-3层(16个)B02、B03、B11、B12、B22、B23、B24、B26、B28、B29、B30、B31、B32、B34、B35、B38]作价1453200.00元抵偿甲方债务，车位所有权实际归甲方所有；甲方委托乙方代持上述28个车位，乙方仅为名义代持人，无产权、无收益权等。
2023年3月1日，某乙公司作为甲方与王某甲作为乙方、王某乙作为丙方签订了《商铺、库房代持协议书》，约定：因甲方与某丙公司买卖合同纠纷一案，经四川省盐边县人民法院裁定取得某庚公司开发的“某小区”项目攀枝花东区某巷3号-1层(明细为：1栋3附4商铺、3附5商铺、3附6商铺、3附7商铺、-101号仓库、-102号商铺)作价3684240元，已抵偿甲方的债务，上述产权、收益权全部归甲方所有，用于清偿甲方全部债权人，经债权人推荐乙方为上述产权名义代持人，丙方自愿提供担保等。
2023年5月1日，王某甲作为甲方(出租方/委托人)与田某作为乙方(承租方/经营方)签订《物业自行服务协议》，就乙方承租甲方位于攀枝花市东区炳草岗攀枝花东区某巷3号负一楼3附4商铺、3附5商铺、-101号仓库用于某餐厅经营，并约定：不接受某甲公司服务的原因：1.某甲公司长期不作为……2.严重违规干扰经营……3.乱收电费……4.物业合同违法无效；租赁期间，案涉房屋及所属物业区域，由乙方“某餐厅”自行管理、自行服务、自救自理；乙方自主管理期间，不再向某甲公司缴纳物业费及其他不合理费用等。
后，于2024年11月23日，王某甲作为甲方(出租方/委托人)与穆某作为乙方(承租方/经营方)签订《线上超市自行服务协议》，就乙方承租甲方位于攀枝花市东区某巷3号负一楼-102号仓库部分房屋，约定：自行服务原因(因某甲公司存在公共区域脏乱差、墙体开裂、瓷砖脱落……)；租赁期间，该房屋及所属区域由乙方自行负责物业保洁、购买垃圾桶、管理等全部服务等。
2024年3月8日，某甲公司作为甲方与某辛公司作为乙方签订《某小区建筑消防设施维护保养合同》，约定由乙方负责甲方位于某小区消防系统设备维护保养；合同期限一年，2024年4月1日起至2025年3月31日止；本项目消防设施维护保养为包干价15000元；保养方案等。
2026年3月16日，一审法院组织某甲公司、陈某、某乙公司针对案涉小区及案涉房产进行现场勘查，各方当事人对现场勘查所录视频均无异议。经现场勘验，某小区仅为独栋大厦，楼下辖区面积较小，绿化面积较小，楼底三面为商铺，由商铺承租人进行门前三包，仅一面为住宅业主的过道，清扫面积较小。其中，案涉房产中一部分门前瓷砖破碎，水泥路面不平，垃圾无人打扫，化粪池、污水井、雨水井长期无人疏通。
某甲公司向一审法院提交的《王某甲欠费明细》表显示，业主为王某甲，名下共有六处案涉房产，分别坐落于某巷，各房产物业费欠费明细事实分述如下：1.房产地址某巷3号附4号，房屋建筑面积110.97平方米，物业收费单价3.5元/平方米/月，欠费计费起算时间为2023年2月20日，计费截止时间为2026年1月10日，欠费时长合计34.6个月，对应欠缴物业费金额13438元；2.房产地址某巷3附5号，房屋建筑面积86.56平方米，物业收费单价3.5元/平方米/月；
欠费计费起算时间为2023年2月20日，计费截止时间为2026年1月10日，欠费时长合计34.6个月，对应欠缴物业费金额10482元；3.房产地址某巷3附6号，房屋建筑面积86.56平方米，物业收费单价3.5元/平方米/月；欠费计费起算时间为2023年2月20日，计费截止时间为2026年1月10日，欠费时长合计34.6个月，对应欠缴物业费金额10482元；
4.房产地址某巷3附7号，房屋建筑面积86.56平方米，物业收费单价3.5元/平方米/月；欠费计费起算时间为2023年2月20日，计费截止时间为2026年1月10日，欠费时长合计34.6个月，对应欠缴物业费金额10482元；5.房产地址某巷3号-1楼1号，房屋建筑面积826.55平方米，物业收费单价3.5元/平方米/月；
欠费计费起算时间为2023年2月20日，计费截止时间为2026年1月10日，欠费时长合计34.6个月，对应欠缴物业费金额100095元；6.房产地址某巷3号-1楼2号，房屋建筑面积629.84平方米，物业收费单价3.5元/平方米/月；欠费计费起算时间为2023年2月20日，计费截止时间为2026年1月10日，欠费时长合计34.6个月，对应欠缴物业费金额76274元；六处案涉房产欠费金额合计221255元。
王某甲与某乙公司共同向一审法院提交的《关于(2026)川0402民初172号案反诉车位租赁金额说明》，某甲公司自2017年8月起存在非法入驻某小区、拒不履行物业服务义务、违规加收电费、私自偷水致案涉房屋自来水停水近半年等侵权行为；其中案涉房屋某餐厅区域在2024年春节黄金周内因物业阻挠分户电表安装全面停业，房屋整体出租价值受损、长期难以出租，由此产生多项经济损失，该公司就(2026)川0402民初172号案件提起反诉，列明损失明细：1.未租赁部分面积338.45㎡，按10元/㎡/月标准，计算周期自2023年2月20日至2026年3月31日，损失金额142149元；
2.线上超市使用面积464.51㎡，按10元/㎡/月标准，分两段空置周期(2023年2月20日至2024年10月24日、2024年10月24日至2026年1月10日)核算损失83611.8元；3.某餐厅使用面积1024.08㎡，因物业恶意停电、偷水造成长达5个月停水、无法正常经营，2023年2月20日至2026年1月期间经营损失120000元；三项损失合计345760.8元。
一审法院认为，《 中华人民共和国民法典》于2021年1月1日施行，某甲公司与某委员会就某小区物业服务签订的《物业服务合同》虽是在2020年，但上述合同履行至2026年1月10日，本案引起纠纷的法律事实持续至 民法典施行后，
根据《 最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第 一条第 三款“ 民法典施行前的法律事实持续至 民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用 民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”之规定，本案应适用 民法典的规定。
本案的争议焦点为：一、案涉2020年8月9日《物业服务合同》效
力认定；二、案涉物业费缴费义务主体是否为王某甲；三、某甲公司主张物业费、违约金应否支持及计费标准如何确定；四、王某甲、某乙公司的全部反诉请求能否成立。
一、关于案涉《物业服务合同》效力认定问题。王某甲、某乙公司以案涉某小区业主委员会主任罗某甲并非小区业主、未依法召开业
主大会、无业主表决备案材料为由，主张案涉《物业服务合同》无效，
一审法院不予采纳，分述如下：第一，《 中华人民共和国民法典》第 九百三十九条规定，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的《物业服务合同》，对全体业主具有法律约束力。案涉合同签约主体系某小区依法设立的业主委员会，合同内容不违反法律、行政法规效力性强制性规定，不存在法定无效情形。第二，一审法院已依职权向某街道办事处、某社区调取前届业主委员会选举、备案、业主大会表决档案，相关单位答复前届业主委员会解散后未留存完整书面资料，该举证不能后果不应由某甲公司承担。
业主委员会选举、履职程序是否存在瑕疵属于业主与业主委员会内部管理纠纷，王某甲可另行通过业主撤销权诉讼等途径主张权利，不能以此对抗善意物业服务人某甲公司，亦不能作为拒付物业费的抗辩依据。第三，某己公司后续签订的物业服务合同约定更低收费标准，系新一届业主委员会与新物业服务企业自主协商的市场定价结果，不能反向推定本案诉争服务周期内3.5元/㎡/月的约定标准违法无效，不影响案涉合同自2020年8月9日至2026年1月10日履行期间的合法约束力。
综上，案涉《物业服务合同》合法有效，对包括王某甲在内全体案涉物业业主均产生法律拘束力。
二、案涉物业费缴费义务主体为王某甲，内部代持协议不具有对外对抗效力。王某甲、某乙公司抗辩双方签订《商铺、库房代持协议书》，王某甲仅系案涉六处商铺、库房名义代持人，案涉物业实际产权、收益归某乙公司，物业费应当由某乙公司承担，该抗辩意见缺乏法律依据，一审法院不予采信：其一，四川省盐边县人民法院(2021)川0422
执677号之七生效执行裁定书已于2023年2月20日作出，裁定将案涉某巷3附4号、3附5号、3附6号、3附7号、负1楼1号、负1楼
2号六处房产作价抵偿债务交付王某甲，自该裁定书生效之日起，王某甲即为案涉六处商业、库房物业法律意义上的产权人，依法负有缴纳物业服务费的法定义务。不动产权利以司法确权文书作为对外公示依据，开发商未缴清税费、案涉房屋暂未完成不动产登记过户，不改变生效裁定确定的产权归属，不能免除王某甲的缴费责任。其二，《商铺、库房代持协议书》仅约束缔约双方王某甲与某乙公司，依据合同相对性原则，该内部约定不能对抗外部善意第三人某甲公司。
王某甲若承担物业费后，可依据代持协议另行向某乙公司追偿，不能以此拒绝履行对物业公司的缴费义务。其三，案涉六处房产属于某小区物业管理区域内商业、库房物业，纳入某甲公司统一物业服务范围，王某甲作为专有部分产权人，应当按照《 中华人民共和国民法典》第 九百四十四条规定承担对应的物业服务费。
三、某甲公司已提供主要物业服务，一审法院参照新物业收费标准核定应付物业费，对违约金不予支持。
(一)某甲公司已履行合同主要物业服务义务，王某甲无权全额拒缴物业费。王某甲以某甲公司存在管道漏水未维修、公共区域脏乱、擅自停水、违规加收电费、阻挠租户分户装电表等不作为情形，主张完全拒付物业费，一审法院综合全案证据审查认定该抗辩不能成立：1.某甲公司提交的《建筑消防设施维护保养合同》、工作简报、物业派工单、防汛安全隐患排查记录表、日常物业服务照片等完整书证，足以证实其在2020年8月9日至2026年1月10日服务周期内，持续对小区整体消防设施、公共通道、地下库房公共区域、安保巡查、防汛排查等共用部位、共用设施设备开展常态化维护管理，已经履行《物业服务合同》项下核心、整体性物业服务义务。
2.2026年3月16日一审法院组织各方现场勘验形成视频记录显示，案涉负一层商铺、库房区域确实存在局部路面破损、垃圾堆积、管道渗漏等服务瑕疵，但该瑕疵仅存在于局部专有区域外围，属于物业服务履行不完全、存在轻微瑕疵，并未达到完全未提供服务、根本违约的程度。物业服务具有整体性、公共性，小区整体消防、门岗、地下车库公共设施等服务持续开展，王某甲及其承租人客观享受小区整体物业服务保障，依据《 中华人民共和国民法典》第 九百四十四条、同类案件裁判规则，业主不得以局部服务瑕疵为由全额拒付物业费。
3.证人田某证言虽陈述物业存在停电、停水、保洁缺失问题，但田某系案涉物业承租人，与王某甲存在直接利害关系，其证言无第三方整改记录、公证文书、第三方调解完整记录等客观证据佐证，属于单一孤证，证明力不足以否定某甲公司整体履约事实。4.王某甲自行与承租人某餐厅、线上超市签订《物业自行服务协议》，属于其单方处置行为，未与某甲公司协商变更、解除案涉《物业服务合同》，不能免除其法定、约定缴费义务。案涉负一层无独立绿化、电梯设施，仅代表该区域专属配套服务内容减少，但不免除产权人分摊小区整体公共物业服务成本的责任。
5.关于停水、电费加价争议：停水系某甲公司与供水企业水费结算纠纷引发，电费仅属于某甲公司代收代缴事项，均不属于物业服务费对应的核心服务范畴，王某甲、承租人可就水电纠纷另行诉讼主张权利，不能作为拒付物业费的合法抗辩事由。
(二)计费标准调整：参照某己公司合同标准核定应付物业费。某甲公司主张按原合同3.5元/㎡/月标准全额计收欠费，但结合案涉物业服务瑕疵程度、新旧物业服务企业收费差异、本地商业物业市场公允价格，一审法院参照2025年12月某己公司与某小区业主委员会签订的《某小区物业服务合同》约定标准调整计费：商业、铺面按2元/㎡/月计算，库房按1.2元/㎡/月计算，具体分项核算如下：1.某巷3号附4号(商铺，建筑面积110.97㎡)：计费周期2023年2月20日至2026年1月10日，计费时长34.6个月，核算物业费=110.97㎡×2元/㎡/月×34.6个月=7679.12元；
2.某巷3号附5号(商铺，建筑面积86.56㎡)：计费周期同上，核算物业费=86.56㎡×2元/㎡/月×34.6个月=5989.95元；3.某巷3号附6号(商铺，建筑面积86.56㎡)：计费周期同上，核算物业费=86.56㎡×2元/㎡/月×34.6个月=5989.95元；4.某巷3号附7号(商铺，建筑面积86.56㎡)：计费周期同上，核算物业费=86.56㎡×2元/㎡/月×34.6个月=5989.95元；
5.某巷3号负1楼1号(库房，建筑面积826.55㎡)：计费周期同上，核算物业费=826.55㎡×1.2元/㎡/月×34.6个月=34318.36元；6.某巷3号负1楼2号(库房，建筑面积629.84㎡)：计费周期同上，核算物业费=629.84㎡×1.2元/㎡/月×34.6个月=26150.96元。以上六处房产分段核算物业费合计：7679.12元+5989.95元+5989.95元+5989.95元+34318.36元+26150.96元=86118.29元。
(三)某甲公司诉请违约金不予支持。某甲公司依据案涉合同约定主张按每日千分之三计收逾期违约金，一审法院不予支持，理由如下：第一，案涉合同约定日千分之三的违约金标准显著过高，远超某甲公司因资金占用产生的实际损失，某甲公司未提交证据证实其存在实际资金损失；第二，某甲公司在案涉服务周期内对案涉负一层区域保洁、设施维修、水电协调等事项存在履约瑕疵，自身未完全履行物业服务义务，依据权利义务对等原则，无权单独主张违约惩罚；第三，王某甲系因双方就物业服务质量、收费标准存在重大争议暂缓缴费，不存在恶意拖欠、逃避债务的主观过错，对违约金诉请一审法院全部驳回。
四、对王某甲、某乙公司的全部反诉请求依法予以驳回。王某甲、某乙公司反诉要求某甲公司赔偿车位占用租金、房屋空置经营损失暂计20万元，一审法院不予支持，评判意见如下：
(一)反诉主体层面：本诉系某甲公司基于《物业服务合同》向产权人王某甲主张物业费，某乙公司仅为内部代持协议相对方，并非案涉《物业服务合同》当事人，不具备本案反诉原告主体资格，其相关财产损失主张应另行诉讼处理。(二)侵权事实举证层面：王某甲、某乙公司提交的车位租赁损失明细、房屋空置损失计算表均系单方自行估算制作，未提交对应车位租赁合同、租户缴费凭证、房屋空置公证记录、租金收款台账、损失评估报告等客观书证佐证，无法证实某甲公司擅自出租、占用王某甲名下专属商铺、库房，不能证明某甲公司存在侵害王某甲专有财产权益的侵权行为。
(三)损失因果关系层面：王某甲主张房屋空置、租户经营受损系某甲公司行为导致，但停水、停电、保洁缺失仅为局部服务瑕疵，案涉房屋能否出租、租户经营盈亏受市场行情、经营业态、产权手续多重因素影响，王某甲、某乙公司未能举证证明空置损失与某甲公司物业服务行为之间存在唯一、直接因果关系。(四)公共收益处置路径层面：若王某甲认为某甲公司未依法公示小区地下车位公共经营收益，该争议属于全体业主共有收益分配纠纷，应当通过业主大会、业主委员会另行主张，不属于本案物业服务欠费纠纷、财产侵权反诉的审理范围。
综上，王某甲、某乙公司未完成侵权行为、实际损失、因果关系三项基础举证义务，依据《 中华人民共和国民事诉讼法》第 六十七条、《 最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第 九十条的规定，王某甲、某乙公司应承担举证不能的不利法律后果，对其全部反诉请求予以驳回。
总之，案涉《物业服务合同》合法有效，王某甲作为案涉六处商铺、库房司法确权产权人，负有支付物业服务费的义务；某甲公司已履行主要物业服务义务，仅存在局部轻微服务瑕疵，一审法院结合市场公允收费标准、瑕疵程度，参照新物业公司合同单价核定王某甲应付物业费合计86118.29元；对某甲公司主张的违约金不予支持；王某甲、某乙公司全部反诉请求缺乏证据支撑，依法予以驳回。
综上，依照《 中华人民共和国民法典》第 一百七十六条、第 二百七十八条、第 二百八十条、第 五百七十七条、第 九百三十七条、第 九百三十九条、第 九百四十四条，《 最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第 一条第 三款，《 中华人民共和国民事诉讼法》第 六十七条、第 一百四十五条，《 最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第 九十条规定，判决：一、王某甲于判决生效之日起十日内向某甲公司支付物业费86118.29元；二、驳回某甲公司的其他诉讼请求；三、驳回王某甲、某乙公司的全部反诉请求。
本院二审期间，当事人均未提交新证据。
王某甲于2026年9月10日向本院提交《调查取证申请书》，申请本院责令某甲公司提交如下证据材料：1.2020年8月9日之前入驻某小区项目的全部相关资料；2020年8月9日所签署的《物业服务合同》、业主大会表决记录、招投标文件、中标通知书、《物业服务合同》备案材料、向全体业主进行公示的凭证；业主委员会签约代表罗某甲的身份信息以及任职备案翔实资料，查明罗某乙基本情况，以此证实物业公司进驻案涉小区程序合法；2.某甲公司受托出租车位、商铺的开发商委托手续，车位、商铺租金收取之后对应的转账支付凭据，佐证出租收益的流转情况。
本院认为，根据《 最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第 九十四条第 二款“当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，可以在举证期限届满前书面申请人民法院调查收集”的规定，当事人及其诉讼代理人申请人民法院调查收集证据的应在举证期限届满前提出。王某甲提出该申请的时间已超出二审举证期限，且一审法院已依职权向某街道办事处、某社区调取前届业主委员会选举、备案、业主大会表决档案等资料，相关单位答复前届业主委员会解散后未留存完整书面资料；第二项车位、商铺租金的相关资料与本案物业服务合同纠纷并非同一法律关系，与本案不具关联性，故本院对该申请不予准许。
王某甲于2026年9月10日向本院提交《移送侦查申请书》，申请本院将本案某甲公司涉嫌伪造2020年8月9日《物业服务合同》的犯罪线索移送公安机关立案侦查，并中止本案的审理。
本院认为，王某甲未向本院提交某甲公司涉嫌伪造2020年8月9日《物业服务合同》的犯罪线索，且本院在本案中亦未发现相关犯罪线索，故本院对该申请不予准许。
一审法院查明的事实与二审查明的一致，本院依法予以确认。
本院认为，本案的争议焦点为：1.本案是否应中止审理；2.某甲公司是否有权向王某甲收取相应的物业费；3.一审参照某己公司与某委员会签订的《某小区物业服务合同》标准核定王某甲的应付物业费是否适当；4.王某甲是否有权主张以小区公共收益抵扣其物业费；5.王某甲预交的一审反诉案件受理费是否应予退还。
关于本案是否应中止审理的问题。(2026)川0402民初769号案为违反安全保障义务责任纠纷，(2026)川0402民初12号案为供用水合同纠纷，与本案物业服务合同纠纷并非同一法律关系，且本案基本事实的认定也不以上述两案的审理结果为依据，故本院对王某甲提出中止本案审理的申请不予准许。
关于某甲公司是否有权向王某甲收取相应的物业费的问题。《 中华人民共和国民法典》第 九百三十九条规定“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力”，根据本案查明的事实，某甲公司与案涉某小区业主委员会签订了两次《物业服务合同》，该《物业服务合同》对小区业主王某甲具有法律约束力。且某甲公司已履行《物业服务合同》中约定的主要物业服务义务，故王某甲依法应向某甲公司交纳相应的物业费。王某甲上诉主张某甲公司据以主张物业费的物业服务合同未成立，未完成约定服务内容，无权主张物业费的理由，与本案查明的事实不符，本院不予支持。
关于一审参照某己公司与某委员会签订的《某小区物业服务合同》标准核定王某甲的应付物业费是否适当的问题。结合本案查明的事实和一审法院针对案涉小区及案涉房产进行现场勘查的情况，某甲公司在案涉服务周期内提供的物业服务存在瑕疵，某甲公司未完全履行物业服务义务，综合案涉小区仅为独栋大厦，楼下辖区面积较小，绿化面积较小，楼底三面为商铺，由商铺承租人进行门前三包，仅一面为住宅业主的过道，清扫面积较小等实际情况，一审法院参照某己公司与某小区业主委员会签订的《某小区物业服务合同》约定标准调整本案物业费计费标准符合本案实际情况，并无不当，本院予以维持。
某甲公司上诉主张其提交的证据能够证明某甲公司按照《物业服务合同》的约定提供了物业服务，王某甲应当按照该合同约定标准支付物业费的理由不能成立，本院不予支持。
关于王某甲是否有权主张以小区公共收益抵扣其物业费的问题。根据《 中华人民共和国民法典》第 二百七十八条“下列事项由业主共同决定：……(九)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。
决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意”，第二百八十二条“建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有”的规定，小区公共收益在扣除合理成本之后，属于业主共有。是否用小区公共收益抵扣物业费属于业主共同决定事项，应当按照《 中华人民共和国民法典》第 二百七十八条的规定由小区业主共同决定。王某甲以个人名义主张用小区公共收益抵扣其物业费，于法无据，本院不予支持。
关于王某甲预交的一审反诉案件受理费是否应予退还的问题。根据《 最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第 二百三十三条“反诉的当事人应当限于本诉的当事人的范围。反诉与本诉的诉讼请求基于相同法律关系、诉讼请求之间具有因果关系，或者反诉与本诉的诉讼请求基于相同事实的，人民法院应当合并审理。
反诉应由其他人民法院专属管辖，或者与本诉的诉讼标的及诉讼请求所依据的事实、理由无关联的，裁定不予受理，告知另行起诉”的规定，反诉与本诉的诉讼请求基于相同法律关系、诉讼请求之间具有因果关系，或者反诉与本诉的诉讼请求基于相同事实。本案属于物业服务合同纠纷，某甲公司诉请王某甲支付物业费系基于其向案涉小区提供了物业服务这一基本事实。而王某甲、某乙公司在本案一审中诉请某甲公司赔偿其经济损失，返还侵占车位及仓库租赁费用、违法征收的电费以及因停水造成的租金损失费用，与本案物业服务合同纠纷并非基于相同的事实，且与本案不属于相同法律关系，诉讼请求之间亦不具有因果关系，与本案不具牵连性。
一审法院将王某甲的诉请作为反诉与某甲公司的诉请合并审理不当，本院依法予以纠正，王某甲可另行主张权利。王某甲上诉请求退还其预交的反诉案件受理费的主张成立，本院予以支持。
另外，王某甲上诉主张租金、垫付税费及未公示公共收益的适格追偿主体不明，请二审法院予以厘清。
本院认为，租金、垫付税费不属于本案的审理范围，本院不予处理；未公示公共收益一审法院已在一审判决中予以了充分论述，本院不再赘述。
综上所述，王某甲的上诉请求部分成立；某甲公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《 中华人民共和国民事诉讼法》第 一百七十七条第 一款第 二项，根据《 最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第 二百三十三条规定，判决如下：
一、维持四川省攀枝花市东区人民法院(2026)川0402民初172号民事判决第一项、第二项，即“一、王某甲于本判决生效之日起十日内向某甲公司支付物业费86118.29元；二、驳回某甲公司的其他诉讼请求”；
二、撤销四川省攀枝花市东区人民法院(2026)川0402民初172号民事判决第三项，即“驳回王某甲、某乙公司的全部反诉请求”。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《 中华人民共和国民事诉讼法》第 二百六十四条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费4784元，由王某甲负担1774元，某甲公司负担3010元；王某甲、某乙公司预交的反诉案件受理费4300元，予以退还。二审案件受理费4956元，由某甲公司负担3003元，王某甲负担1953元。负担案件受理费的当事人(已预交除外)应于裁判文书生效后10日内分别向一审、二审法院交纳，逾期未交纳的，依法强制执行。符合《 最高人民法院关于公布失信被执行人名单信息的若干规定》第 一条规定情形的，可依法采取信用惩戒措施。
本判决为终审判决。
审 判 长 王金涛
审 判 员 蔡林玲
审 判 员 刘 立
二〇二六年九月二十二日
法官助理 罗 军
书 记 员 韩恬媛
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