福建省龙岩市中级人民法院
民事判决书
(2026)闽08民终1026号
上诉人(原审原告)：杨某。
委托诉讼代理人：郭生虎， 福建博益律师事务所律师。
委托诉讼代理人：卢小燚， 福建博益律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)：某小区业主委员会，住所地福建省长汀县。
负责人：饶某，主任。
委托诉讼代理人：钟永香，福建信实(龙岩)律师事务所律师。
上诉人杨某因与被上诉人某小区业主委员会业主撤销权纠纷一案，不服福建省长汀县人民法院(2025)闽0821民初3615号民事判决，向本院提起上诉。本院于2026年6月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人杨某的委托诉讼代理人郭生虎和被上诉人某小区业主委员会的委托诉讼代理人钟永香到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
杨某上诉请求：1.撤销一审民事判决，依法改判支持杨某一审全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由某小区业主委员会承担。事实和理由：
一、一审判决认定事实错误，核心表决未达法定比例，决议自始无效。1.投票存在大量无效票应依法剔除：线上119人非本人投票且无合法授权、线下33人委托投票无任何委托手续，共计152票无效。剔除后参与表决人数占比仅57.54%，未达到《 中华人民共和国民法典》第 二百七十八条规定的双三分之二法定参与标准。2.专有面积统计严重错误：存在多算、少算、冒名统计等情形，扣减错算面积、冒名投票面积及无效票面积后，实际参与面积占比仅53.10%，远未达到法定要求。3.一审法院未对投票真实性、有效性进行实质审查，仅以“已公示、已备案”为由认定决议合法，属于根本性事实认定错误。
二、一审判决无视筹备程序违法，业主大会成立基础完全违法。1.筹备组成员资格违法：筹备组成员吴某甲系案涉小区物业服务企业股东，与物业存在直接利益关联，根据龙岩市中级人民法院(2025)闽08民终1260号判决书，一审法院认定某甲公司在本身存续的基础上进行派生分立了某乙公司，杨某一审提交的吴某甲与某甲公司签订的合作协议，能证明吴某甲与首次业主大会前为案涉小区提供物业服务的某乙公司长汀分公司具有利害关系。违反筹备组成员需“无利害关系”的法定要求，筹备组组建自始违法。
2.筹备期限超期违法：筹备组2025年4月30日成立，2025年6月30日才结束业主大会相关工作，历时61天，超出《 福建省物业管理条例》规定的60日最长期限。3.公告期限不足：2025年6月7日发布会议公告，6月21日即召开会议，间隔仅14天，未满足法定15日公告要求，剥夺业主异议权与准备时间。一审判决对上述明确违法事实不予认定，明显偏袒某小区业主委员会。
三、一审判决错误认定业委会成员任职资格，违反法规强制性规定。某甲局及原物业公司(某乙公司长汀分公司)《复函》已明确证实：案涉全部15名业委会候选人、4名监事会候选人，均存在违章搭建、破坏房屋承重结构、占用公共区域、拖欠物业费等情形。根据《 福建省物业管理条例》第 二十一条，上述人员依法不得担任业委会、监事会成员，其当选结果自始无效。一审法院无视行政机关的正式认定，违法确认当选有效，属于适用法律错误。
四、一审判决认可“三项文件”合法性，违法条款被错误认定有效。某小区业主委员会通过违法业主大会表决通过的《管理规约》《业主大会议事规则》《业主委员会章程》，多处条款违反法律强制性规定：1.约定“未参与表决的业主票数视为同意多数人决定”，强制推定业主表决意愿，剥夺业主自主选择权。2.对委员近亲属任职限制超出法定范围，不合理剥夺业主被选举权。3.专项维修资金与公共收益管理条款未设置合法业主决议程序，侵害业主财产权益。4.印章管理设置“党员委员保管”的不合理限制，违背管理中立性原则。上述条款依法应属无效，一审判决却认定合法有效，严重适用法律错误。
五、一审判决认可招投标程序合法，无视某小区业主委员会多项程序严重违法。1.某小区业主委员会未经业主共同决定，擅自启动物业服务招投标，绕过业主确定招标方式、实施主体。2.未制定合法选聘方案，未公开服务标准、收费标准、合同期限、招标流程等核心内容。3.未按规定发布规范招标公告，不符合公开招标法定要求。4.评标委员会组成违法，未从法定专家库随机抽取、专家占比不达标、未排除利害关系人。5.投标单位资质审查流于形式，存在虚假竞标、陪标嫌疑，未公示投标文件。某小区业主委员会基于违法主体与违法程序作出的中标公示，依法应予撤销，一审判决未予纠正。
六、一审判决驳回业主知情权诉请，违反法律规定与司法实践。杨某作为小区业主，依法享有查阅业主大会投票原始记录、公共收益收支等资料的法定权利。某小区业主委员会无正当理由长期拒不公开，严重侵害业主知情权与监督权。一审判决驳回该项诉请，无任何法律依据，直接剥夺业主法定权利。
七、一审判决适用法律错误，举证责任分配违法，程序不公。1.错误将行政备案等同于民事合法性认定，以行政备案豁免司法审查。2.违法分配举证责任，某小区业主委员会持有全部原始投票资料却拒不提交，应当承担举证不能的不利后果，一审法院却将举证责任转嫁给杨某。3.对杨某提交的《法律意见书》、投票问题附表、面积对比表、城管复函等关键证据不予采信，片面采纳某小区业主委员会单方陈述。
某小区业主委员会辩称，一、一审判决认定事实清楚，证据确实充分，业主大会表决已达到《 中华人民共和国民法典》第 二百七十八条规定关于表决比例的要求，业主大会的决议合法有效。另外，一审对于杨某所陈述的面积计算错误事项也进行了详细查明，并且在一审判决中进行了详细的说理。通过某社区居民委员会及一审法院的核查，首次业主大会的表决比例已达到了法定要求比例，更何况，从首次业主大会召开以来，除杨某对此提出了异议，并无其他业主提出异议。
二、某小区业主委员会筹备程序合法，杨某的陈述并无事实及法律依据。1.根据某社区公布的筹备组成员名单备注显示，筹备组成员吴某甲系代表开发建设单位参与业主大会的筹备，与现任物业并不存在任何利益关系。另外，杨某也并未提供任何证据证明吴某甲作为筹备组成员损害了业主的合法权益。
2.根据某部门关于印发《 业主大会和业主委员会指导规则》的通知(建房〔2009〕274号)第 十五条规定，结合本案，筹备组自成立之日起85天内完成了全部筹备工作，组织筹备了业主委员会的成立，并未超过法定的时间。筹备组于2025年4月30日成立，首次业主大会召开时间为2025年6月21日，即从筹备组成立至召开业主大会的时间前后时间为52天，并未超过《 福建省物业管理条例》第 十三条规定的60天。3.关于公告期限，从2025年6月7日至2025年6月21日，前后是15天的时间，应当知道的也必然已知悉，也已给足了业主充分的准备时间，并不会因为瑕疵而影响业主的权利的行使。
三、一审判决并未违反法律强制性的规定，对于业主委员会成员资格的认定并无过错。根据业主大会选举产生的饶某等人均为案涉小区的业主，具有完全民事行为能力，就杨某诉称的存在“搭建”的行为，是小区普遍存在的问题，并非个例且该行为亦未被某局认定违法违规，不足以排除其任职资格。更何况，业主委员会的成员均是通过业主大会表决选举的结果，代表广大业主的意愿。业主委员会成员资格的选举属于业主大会的权利，属于小区的内部自治范围，并不属于人民法院的立案受理范围。《 福建省物业管理条例》的立法逻辑的核心导向，并非对有过轻微违纪记录的业主“一票否决”，而是禁止本身仍在违规的状态、拒不遵守小区管理规则的业主进入自治管理组织。
四、一审判决关于“三项文件”的认定合法有据。1.根据一审查明的事实，首次业主大会关于“三项文件”的表决已按照《 中华人民共和国民法典》第 二百七十八条规定的表决比例通过，在此情况下，“三项文件”对全体业主具有约束力。2.关于对委员近亲属任职限制超出法定范围，不合理剥夺业主被选举权的说法不能成立。
首先，关于委员的选任资格是小区业主共同决定的事项，是属于业主自治的范畴；其次，设定该项规定是为了更好地维护全体业主的合法权益，以回避利害关系；再次，杨某所谓的剥夺业主被选举权的情况并不存在。
3.关于专项维修资金与公共收益使用的设定侵害业主财产权益的守法不能成立。根据《业主委员会章程》第五十条、第五十二条规定，全体业主共同利益受到侵害而业主委员会不提起诉讼，本身就是业主委员会怠于履职的表现，而业主提起诉讼，受益的为全体业主，所支出费用属于共益债务，应当由全体业主支付。该项规定并不存在不合理之处。
4.关于印章管理也不存在不合理的限制。案涉《业主委员会章程》第四十四条结合小区的实际情况制定“业主委员会印章原则上由党员委员保管。”的规定，并没有违反《 福建省物业管理条例》第 十七条的规定，且更体现公平、保持中立，维护全体业主的合法权益。
五、业主委员会组织召开的招投标程序合法，一审判决认定事实清楚，证据确认充分。
六、一审判决已充分保障了杨某的知情权。一审庭审中，法庭要求某社区居民委员会、业主委员会提交了已经封存的选票，并且当庭对封存选票进行了拆装供杨某代理人进行核查，已经充分保障了杨某的知情权。杨某的法律意见仅是其个人主观意愿表达，且不具有客观性。
杨某向一审法院起诉请求：1.判令撤销某小区业主委员会2025年7月3日作出的《长汀县某镇某社区某小区首次业主大会表决结果的公示》，即撤销议题一同意《某小区业主大会议事规则》、议题二同意《某小区管理规约》、议题三同意《某小区业主委员会章程》以及议题四确定业主委员会正式成员(杨某、饶某、丘某、黄某甲、修某、李某甲、范某甲、黄某乙、童某)与候补委员(李某乙、刘某、吴某乙、谢某)、议题五确定业主监事会正式成员(李某丙、廖某、范某乙)的相关决议；
2.判令撤销某小区业主委员会于2025年9月9日作出的《长汀县某镇某社区某小区关于采用公开招标方式重新聘选物业服务企业暨引进第三方安装充电桩和摩托车停车棚业主大会表决结果的公示》(以下简称《重聘物业企业暨引进第三方安装充电桩和摩托车停车棚表决结果公示》)；3.本案诉讼费用由某小区业主委员会承担。诉讼过程中，杨某增加诉讼请求：4.判令某小区业主委员会向杨某出示某小区首次业主大会的原始投票记录(含线上投票原始数据、线下纸质投票原件、投票统计台账等全部与投票相关的原始材料)；
5.判令撤销某小区业主委员会于2025年10月21日作出的《长汀县某镇某社区某小区物业服务中标候选人公示》(以下简称《物业服务中标候选人公示》)。
一审法院认定事实：杨某系长汀县某镇某小区业主。2025年4月30日，某镇政府代章公告某小区业主大会首次会议筹备组(以下简称首次会议筹备组)成立并公布人员名单，案外人吴某甲作为建设单位的代表成为筹备组成员之一。2025年5月27日，首次会议筹备组发布关于征求某小区《管理规约》《业主大会议事规则》《业主委员会章程》三个文本草案及业主身份信息意见的公告，征求对三个文本草案的修改意见，并公示业主信息供核对。
前述公布的《业主大会议事规则(草案)》中第十一条规定载明“面积、业主人数按照下列规定确定：(一)专有部分面积按照不动产权证书(房屋产权证，不含车位、摊位等特定空间)或者其他能证明其权属的合法有效文件记载的面积计算，建筑总面积按照专有面积之和计算。”征求意见期间，业主未对《业主大会议事规则》提出修改意见。2025年6月7日，首次会议筹备组发布《某镇某社区某小区确认业主身份和核计业主票权数及业主大会首次会议表决规则的公告》，其中第五条载明“参加首次业主大会会议，业主的身份及其所拥有的专有部分建筑面积按照不动产登记部门提供的不动产登记数据或者其他能证明其权属的合法有效文件进行确认。
本物业管理区域内的车位、杂物间、摊位等特定空间，在首次业主大会会议投票时不计入业主的专有部分面积。经核实，本小区确认共有套房数1,157户，确认业主身份为1,154户共计���票权数为1,154票(其中有3套为同一产权人)，共计总专有面积为125,853.5㎡”。2025年6月7日，首次会议筹备组发布《某镇某社区某小区首次业主大会会议讨论事项公告》，公告定于2025年6月21日至6月30日在汀州郡二期南门岗召开业主大会会议，并公布会议议程：一、审议通过《管理规约》；
二、审议通过《业主大会议事规则》；三、审议通过《业主委员会章程》；四、选举产生业主委员会委员；五、选举产生业主监事会成员。2025年5月19日，筹备组就15名业委会委员候选人、4名监事会成员候选人向长汀城管局开展联合审查。
2025年5月29日，长汀城管局复函反馈15名业委会委员候选人和4名监事会成员候选人或有存在阳台围封、占用通道安装鞋柜、墙体外移或空调位外移等情形。2025年6月7日，首次会议筹备组公示业主委员会委员、监事会成员候选人名单。2025年6月9日，某小区物业单位某乙公司长汀分公司提出意见，建议15名业主委员会候选人、4名监事候选人不进入业主委员会或监事会。
2025年6月21日-30日，某小区召开首次业主大会。2025年7月3日，首次会议筹备组根据统计的投票结果公示首次业主大会表决结果，主要公示内容有“一、本次业主大会业主参与表决情况。某小区业主共同表决人数总票权数为1,154票，总专有面积125,840.31㎡。
本次业主大会共收到表决意见816票，专有部分面积85,201.81㎡，参与表决业主人数占业主总票权数的70.71%，参与表决专有部分面积占总专有部分面积的67.71%，本次表决有效。二、议题1：《某小区业主大会议事规则》，投票人数761票，投票人数占比93.26%，投票专有部分面积83,714.34㎡，投票面积占比98.25%，表决结果同意。议题2：《某小区管理规约(草案)》，投票人数762票，投票人数占比93.38%，投票专有部分面积83,808.04㎡，投票面积占比98.36%，表决结果同意。
议题3：《某小区业委会章程(草案)》，投票人数761票，投票人数占比93.26%，投票专有部分面积83,714.34㎡，投票面积占比98.25%，表决结果同意。议题4：选举首届业委会成员。1.杨某(非原告)，投同意票总人数731人，所占比例89.53%，总面积数80,521.27㎡，所占比例63.99%，当选；
2.饶某，投同意票总人数725人，所占比例87.35%，总面积数80,002.91㎡，所占比例63.57%，当选；3.丘某，投同意票总人数723人，所占比例88.6%，总面积数79,601.11㎡，所占比例63.26%，当选；4.黄某甲，投同意票总人数705人，所占比例86.4%，总面积数77,529.19㎡，所占比例61.61%，当选；
5.修某，投同意票总人数700人，所占比例85.78%，总面积数77,313.42㎡，所占比例61.44%，当选；6.李某甲，投同意票总人数698人，所占比例85.54%，总面积数77,037.12㎡，所占比例61.22%，当选；7.范某甲，投同意票总人数692人，所占比例84.8%，总面积数76,223.92㎡，所占比例60.57%，当选；
8.黄某乙，投同意票总人数683人，所占比例85.78%，总面积数77,313.42㎡，所占比例61.44%，当选；9.童某，投同意票总人数658人，所占比例80.64%，总面积数72638.32㎡，所占比例57.72%，当选。议题5：投票选举首届业主监事会成员。
1.李某丙，投同意票总人数748人，所占比例91.67%，总面积数82,385.86㎡，所占比例65.47%，当选；2.廖某，投同意票总人数712人，所占比例87.25%，总面积数78,448.69㎡，所占比例92.07%，当选；3.范某乙，投同意票总人数573人，所占比例70.22%，总面积数63,330.92㎡，所占比例74.33%，当选。
”杨某在表决结果公布后，于2025年7月向某镇政府、某社区居民委员会反映首次业主大会选举过程中存在筹备组组建违法、参选业主资格不合法、筹备组成员误导投票，程序舞弊等违法违规事实。2025年8月4日，北京公衡(海口)律师事务所受杨某委托向某镇政府提出参与业主人数不符合法定要求、参与业主大会的专有面积不满足法定要求建议废除本次计票结果等法律意见。2025年8月28日，某镇政府作出同政信[2025]23号文件，针对杨某反映的问题进行反馈，处理结果为某小区业主大会首次会议自筹备阶段至业委会成立均按照相关规定要求进行，选举程序合法合规，选举结果真实有效。
某社区居民委员会组织人员对杨某提出的162户线上投票疑似问题票进行核查，核查结果为：剔除未核查成功和投错中应剔除的面积数为885.18㎡，票权数为7票，剔除后仍超过标准，投票结果仍然有效。某小区业主委员会于2025年7月23日备案成立，于2025年7月28日启用公章。案涉《管理规约》第十三条规定临时物业管理委员会包含“建设单位”；
第十四条载明“业主委员会应当建立健全印章管理制度。业主委员会印章由业主委员会主任会议决定保管人，原则上由业主委员会的党员委员保管，也可由业主委员会委托小区党支部或村(居)民委员会保管。业主委员会印章实行使用登记制度，日常事务性用章经业委会主任签字后方可盖章”；
第十五条载明“对业主大会、业主委员会选聘、续聘物业服务企业，决定专项维修资金交纳、使用等涉及小区建设的重大事项，小区党支部要提前指导、跟踪推进”；第十七条载明“本业主大会召开可以采用集体讨论的形式，也可以采用电子信息技术或者书面征求意见的形式。采用集体讨论方式的，按照幢、单元、楼层为单位，可以推选1名或若干名业主代表参加业主大会会议，优先推选小区优秀党员为业主代表；
也可以由业主决定以其他方式推选业主代表参加业主大会会议；数人共有一个物业的，共有人可以推选其中一名共有人参加业主大会会议。业主可以书面委托代理人参加业主大会会议，每一代理人接受的委托不得超过三人。
提倡使用龙岩市智慧物业管理服务系统电子投票子系统收集表决信息。未参与表决的，其票数计算，可按如下第(一)种方式执行：(一)视为同意多数人的决定，票数计入多数人决定的一方。”《业主大会议事规则》第十三条未写明业主代表的具体推选程序，但并未选择该项会议形式。
第十六条载明“未参与表决的业主票数视为同意多数人的决定”，第二十九条载明“业主委员会印章由业委会主任会议决定保管人，原则上由党员委员保管，也可由业主委员会委托小区党组织或居(村)民委员会保管”。第三十四条载明“专项维修资金由(一)代管：(一)所在地人民政府物业管理部门或其委托的单位。”第三十八条规定了专项维修资金的计划使用、一般使用可采用的表决方式。
《业主委员会章程》第二十九条载明“委员近亲属不得在为本小区提供服务的物业服务企业任职”，第四十四条载明“业主委员会印章由业主委员会委员会议决定保管人，原则上由党员委员保管……也可由业主委员会委托小区党组织或居(村)民委员会保管”，第五十二条载明“发生本章程第五十条所列情况时，业主委员会在合理期限内未采取有效措施维护业主权益的，业主可以向业主委员会发出书面通知，请求其依法维护业主权益。业主委员会在收到通知时起应采取有效措施维护业主权益。如业主委员会在收到业主维权通知30日内仍未采取有效措施的，业主有权自行采取维权措施。
业主的维权措施合法且获得政府有关部门或人民法院支持的，业主为维护业主共同利益支付的合理费用由业主委员会在其经费中负担。”，第五十五条载明“业主委员会经费由业主委员会依据本章程规定使用，并由业主委员会秘书签字备案。(一)单笔支出在壹仟元以下的由业主委员会主任同意；
(二)单笔支出在壹仟元以上的伍仟元以下或某一单项目需累计支出壹仟元以上伍仟元以下的由业主委员会主任、副主任同意；(三)单笔支出在伍仟元以上伍万元以下或某一单个项目需累计支出伍仟元以上伍万元以下的由业主委员会全体委员的三分之二委员同意；(四)单笔支出在伍万元以上壹拾万元以下或某单个项目需累计支出二万元以上二万元以下的由业主委员全体委员和小区全体业主代表总人数三分之二成员同意；
(五)单笔支出在壹拾万元以上或某一单个项目需累计支出壹拾万元以上的由专有部分的面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，参与表决专有部分的面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。业主委员会经费的使用情况应当每季度以书面形式在物业管理区域内公告，接受业主的质询，同时书面报送小区监事会、小区党组织、社区居委会备案。”2025年8月14日，某小区业主委员会发布公告，公告称定于2025年8月29日至9月7日召开汀州郡二区小区业主大会，会议地点某小区，会议内容为表决以下事项：1.是否同意授权长汀县某镇某社区某小区业主委员会确定招标文件并委托第三方代理机构采取公开招标方式选聘物业服务企业并由业主委员会与中标企业签订物业服务合同。
合同将包含如下内容：①按龙城【2020】195号(龙岩市物业服务分类分级标准(试行)》的通知要求基础服务、清洁卫生、秩序维护、绿化养护按四星级服务标准；共用部位及公用设施按三档(对应四星级标准)提供服务；②物业服务收费不得高于1.3元/月/㎡(含公摊水电费，即公摊水电费不收费)；
③中标物业公司须带资投入18万元(每年6万元，分三年投入)，用于共用区域公共绿化、公共建设。中标物业公司须缴纳合同履约保证金10万元。④物业服务合同期限为三年。2.是否同意授权业主委员会引进第三方安装电动自行车充电车棚及摩托车停车棚，安装位置见附件2平面图，如有提出更好方案的以实际情况确定。
2025年9月9日，某小区业主委员会对2025年8月29日至9月7日期间的业主投票表决结果进行公示，内容为“一、某小区业主共同表决人数总票权数为1,154票、总专有面积125,840.31㎡。本次业主大会共收到表决意见864票，专有部分面积94,997.81㎡，参与表决业主人数占业主总票权数的74.87%，参与表决专有部分面积占总专有部分面积的75.59%，本次表决有效。二、本次表决结果。
议题1：是否同意采用公开招标方式重新聘选物业服务企业。投票人数831票，投票人数占比72.01%，投票专有部分面积91,231.85㎡，投票面积占比72.49%，表决结果同意。议题2：是否同意引进第三方安装充电桩和摩托车停车棚。
投票人数830票，投票人数占比71.92%，投票专有部分面积91,075.6㎡，投票面积占比72.37%，表决结果同意。本次业主大会表决结果公示如下：1.同意采用公开招标方式重新聘选物业服务企业；2.同意引进第三方安装充电桩和摩托车停车棚。
”2025年9月21日，某小区业主委员会召开工作会议，讨论选定招标代理机构，并公告《长汀县某镇某社区某小区业主委员会关于选聘招标代理机构的比选公告》。2025年9月29日，某小区业主委员会对物业服务项目招标文件进行会审。2025年9月30日，某小区业主委员会在小区及网站公示《长汀县某镇某社区某小区物业服务招标公告》。
2025年10月21日，某小区业主委员会在公告栏、招标投标网等网站等地方公示《物业服务中标候选人公示》。2025年10月27日，某小区业主委员会及招标代理机构某乙公司在公告栏公示《长汀县某镇某社区某小区物业服务中标公告》。另，2026年4月1日，某镇政府出具《关于某镇某社区某小区首次业主大会未将车位、摊位等特定空间列入专有面积计算的说明》，其中对关于业主身份确认和核计业主票权数及业主大会首次会议表决规则的情况进行说明，明确首次会议筹备组制定了《某镇某社区某小区确认业主身份和核计业主票权数及业主大会首次会议表决规则》并进行了十五天公示，明确车位等特定空间在首次业主大会会议投票时不计入业主的专有面积。2025年9月4日，杨某诉至一审法院，请求判如所请。
另查明，1.经查明，某小区首次业主大会的原始投票记录(含线上投票原始数据、线下纸质投票原件、投票统计台账等全部与投票相关的原始材料)在某社区居民委员会处保管。2.某小区首次业主大会及第二次业主大会投票表决时均未将车位面积纳入专有面积进行统计，若将车位纳入专有面积进行表决统计，首次业主大会参与表决的专有面积占总专有面积的比例低于三分之二；3.经比对不动产登记中心提供的专有面积与首次业主大会统计表上载明的专有面积，统计表中个别业主的专有面积与不动产登记中心记载的专有面积不符，统计表中对于一人多套房产的，计算专有面积时仅计算了一套房产的专有面积，业主专有面积总数应为126,164.59㎡。
而经反向统计，首次业主大会未参与投票的票权346票，未参与投票的专有面积总计37,372.97㎡，总投票权数为1,154票，可得出投票人数占比70.02%，投票专有部分面积占比70.38%，其中参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主投票同意。4.第二次业主大会表决票统计时采用的个别业主的专有面积与不动产登记中心记载的专有面积不符，统计表中对于一人多套房产的，计算专有面积时仅计算了一套房产的专有面积，业主专有面积总数应为126,164.59㎡。
经统计，前述面积差错不影响参与表决面积占总专有面积的比例超过三分之二的结果,其中重新选聘物业服务企业事项经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主表示同意；业委会引进第三方安装充电桩和摩托车停车棚的事项，经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主表示同意。
一审法院认为，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。杨某作为业主，主张撤销权的前提是业主大会或者业主委员会的决定侵害了业主的合法权益。
某小区业主委员会作为某小区业主大会决议的执行机构可以代表业主大会进行诉讼，诉讼后果由全体业主承担。本案主要争议焦点为：一、某小区业主委员会是否应当向杨某出示某小区首次业主大会的原始投票记录；二、案涉确定业主委员会正式成员与候补委员、确定业主监事会正式成员的相关决议是否应予撤销；
三、某小区首次业主大会决议通过《某小区业主大会议事规则》《某小区管理规约》《某小区业主委员会章程》(以下简称三项决议)的程序是否合法，决议内容是否侵犯杨某权益，是否应当撤销；四、某小区业主委员会于2025年9月9日作出的表决结果公示是否应予撤销；五、某小区业主委员会于2025年10月21日作出的关于物业服务中标候选人公示是否应予撤销。
关于争议焦点一。经庭审查明，案涉某小区首次业主大会的原始投票记录(含线上投票原始数据、线下纸质投票原件、投票统计台账等全部与投票相关的原始材料)在某社区居民委员会处保管，故杨某要求某小区业主委员会向杨某出示该部分材料，无事实依据，一审法院不予支持。
关于争议焦点二。依照《 中华人民共和国民法典》第 二百七十七条“业主可以设立业主大会，选举业主委员会。业主大会、业主委员会成立的具体条件和程序，依照法律、法规的规定。地方人民政府有关部门、居民委员会应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。
”的规定，业委会成员及监事会成员的选举属于业主自治范畴。本案杨某提出的选举程序、候选人资格、选票真实性等选举过程中的具体操作问题，不属于法院的受案范围，杨某应向有关部门反馈解决，故一审法院对杨某关于撤销确定某小区业主委员会正式成员(杨某、饶某、丘某、黄某甲、修某、李某甲、范某甲、黄某乙、童某)与候补委员(李某乙、刘某、吴某乙、谢某)及确定业主监事会正式成员(李某丙、廖某、范某乙)的相关决议的诉讼请求不予处理。
关于争议焦点三。首先，某小区首次业主大会决议通过的三项决议程序是否合法的问题。本案《业主大会议事规则》《管理规约》《业主委员会章程》三项决议事项属于需要业主大会共同决定的事项，根据 民法典第 二百七十八条的规定，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，且应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。
一审法院对杨某提出的程序性问题，作如下分析认定：1.对于杨某主张的筹备组成员吴某甲不符合规定的问题。筹备组成员吴某甲系建设单位的代表，其代表建设单位参与首次业主大会的筹备符合法律的规定，杨某提供的证据无法证明吴某甲系物业单位的股东，或有其他不符合规定的情形，故一审法院对杨某该项主张不予支持；2.对于杨某主张筹备组自作出公告至召开业主大会仅间隔14天及筹备组自成立至首次业主大会结束耗时61天，违反《 福建省物业管理条例》第 十一条、第 十三条的规定的问题。
依照文义解释并参照 民事诉讼法的相关规定，涉及期间开始的时和日，不计算在期间内，据此筹备组从4月30日成立至6月30日会议结束，间隔60天，符合法规的规定。但首次会议筹备组从6月7日发布公告，6月21日即召开会议，仅间隔14天，违反了法规的规定，存在瑕疵，但仅差一天，并未实质影响业主的权益，对杨某该项相关主张不予支持。3.对于杨某主张的162户有问题的线上投票，其未举证证明，相反对于该162户的线上投票，某社区居民委员会组织人员进行核查，核查后得出的结果是不影响投票结果，故一审法院对杨某的该项主张不予支持；
4.对于杨某主张的专有面积计算错误的问题，经查明，部分业主的专有面积的计算确有错漏，修正后进行计算，并不影响参与投票人数及参与投票专有面积的占比均超过三分之二的结果，故一审法院对杨某的该项主张不予支持；5.对于杨某主张的车位面积应计入专有面积进行表决统计的问题。其一，案涉小区地下停车位是建设单位在建造小区之初经规划部门批准后建造，在空间构造和利用上具有独立性、排他性，可以认定属于《 最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第 二条第 一款规定的建筑物专有部分。
其二，《 业主大会和业主委员会指导规则》第 二十五条规定“业主大会应当在业主大会议事规则中约定车位摊位等特定空间是否计入用于确定业主投票权数的专有部分面积。”故，虽然《 最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第 二条第 一款规定“车位、摊位等特定空间，应当认定为 民法典第二编第六章所称的专有部分”，但并不影响业主通过业主大会等民主形式自行决定该特定空间是否认定为专有部分的权利，业主大会议事规则有权约定车位是否计入用于确定业主投票权数的专有部分建筑面积。
本案中，案涉小区《业主大会议事规则》第十一条载明“专有部分面积按不动产权证书(房屋产权证，不含车位、摊位等特定空间)或者其他能证明其权属的合法有效文件记载的面积计算”，该议事规则属于业主意思自治范畴，并未违反上述规定。依照该约定，在业主共同决定 民法典第 二百七十八条规定的重大事项时，案涉小区地下停车位面积不计入专有部分面积。首次会议筹备组应做好确认业主身份和核计业主在业主大会首次会议上的票数及表决规则，本案中筹备组将车位面积及所有人不纳入表决，已经编进《业主大会议事规则(草案)》进行公示，并将该规则在首次业主大会前进行公告，业主亦均未对此提出异议。
综上，本案业主大会筹备组就案涉小区物业管理事项表决通过《管理规约》《业主大会议事规则》《业主委员会章程》时未将车位面积纳入专有面积进行票决统计，并未违反程序。6.对于杨某主张的投票电话号码与物业记录不一致，投票不真实，但其并未举证证明。相反，该投票是否真实，业主大会筹备组对表决结果进行了公示，并给予了异议期，异议期内前述业主并未提出异议，故一审法院对该项主张不予支持。
7.对于杨某主张的部分业主未参与投票但计入票数的情况，其未举证证明存在该事实，且经核对杨某主张的存在该情形中的5户实际并未计入参与票，即便其主张其余户存在该情形，亦不影响参与投票人数及参与投票专有面积的占比均超过三分之二的结果。
其次，关于三项决议内容是否侵犯杨某权益的问题。1.杨某主张表决规则违法即《管理规约》第十七条、《业主大会议事规则》第十六条规定“未参与表决的业主票数视为同意多数人的决定”，违反 民法典第 二百七十八条“业主共同决定事项需经参与表决的专有部分面积及人数达到法定比例通过”的规定，剥夺业主自主表决权利，强制推定表决意愿。根据《 业主大会和业主委员会指导规则》第 二十六条第 二款的规定“未参与表决的业主票数是否计入已表决的多数票，由管理规约或业主大会议事规则规定”，由此可见《管理规约》《业主大会议事规则》作前述表决规则未剥夺业主的自主表决权，并未侵犯业主权益；
2.杨某主张过度限制成员资格即《业主委员会章程》第二十九条要求“委员近亲属不得在为本小区提供服务的物业服务企业任职”，而 民法典、福建物管条例仅规定委员本人不得与物业服务企业存在利害关系，对近亲属的限制超出法定范围，不合理剥夺业主参选权利。业委会委员应避免与物业服务企业存在利害关系，《业主委员会章程》对此进行限制，并无不当。3.杨某主张专项维修资金与公共收益管理违规，未经业主大会决议随意使用，严重侵犯业主权益，福建物管条例第五十六条“业主大会成立前，专项维修资金由县级以上地方人民政府物业主管部门或者其委托的单位代管，孳息归业主所有；
业主大会成立后，专项维修资金的代管由业主大会决定。”根据前述规定，专项维修资金由谁代管，需经业主大会表决决定。本案中，业主大会表决专项维修资金由政府部门代管，且制定了管理规则，并无不妥，并不存在随意使用侵害业主合法权益的情形。
4.杨某主张业主代表与临时机构组成不规范即《业主大会议事规则》第十三条未明确业主代表的具体推选程序，违反福建物管条例“保障业主参与权”的要求和《管理规约》第十三条规定临时物业管理委员会包含“建设单位”，而福建物管条例明确临时委员会由街道办、社区、小区党组织、业主代表组成，建设单位非法定组成主体，导致非业主主体介入小区管理。经查明，《业主大会议事规则》第十三条业主大会会议选择的是全体业主参加业主大会会议，并不存在业主代表参加会议的情形。而《管理规约》第十三条规定并未违反福建物管条例的相关规定。
5.杨某主张经费审批程序违法，架空业主决策权与监督权。其并未举证存在该情形，经费审批程序亦未违反法律规定，一审法院对该主张不予支持；6.杨某主张《业主委员会章程》第五十二条允许业主“自行维权并由业委会承担费用”，完全违背相关法律法规关于业委会职责的界定，可能导致小区公共资金被滥用，属于业主自治范畴，该条并不违反法律法规的规定，表决通过后并不存在侵犯业主权利的情形；
7.印章管理不当限制：《业主大会议事规则》第二十九条、《业主委员会章程》第四十四条规定“业主委员会印章原则上由党员委员保管”，违背法规中立性原则，不合理干预业委会内部管理。经查，对于印章的管理，并未限制仅能党员进行管理，原则上由党员委员保管仅是择优管理的一种方式，并未违反法律法规的规定，亦未侵犯业主权益。
最后，三项决议是否应当撤销的问题。如前所述，首次业主大会通过的三项决议，程序正当，内容合法，杨某主张的程序违法，决议内容侵犯业主权利的理由并不成立，故一审法院对杨某撤销前述三项决议的主张不予支持。
关于争议焦点四。某小区业主委员会于2025年9月9日作出的表决结果公示是否应予撤销的问题。前述表决公示涉及的是否采用公开招标方式重新选聘物业服务企业及是否同意业委会引进第三方安装充电桩和摩托车停车棚的事项属于需要业主大会共同决定的事项，依照《 中华人民共和国民法典》第 二百七十八条的规定，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。
其中重新选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。而业委会引进第三方安装充电桩和摩托车停车棚的事项，属于改建、重建建筑物及其附属设施及改变共有部分的用途，应经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。首先，程序是否合法的问题。
对于杨某概括性提出的程序问题，分析认定如下：1.杨某主张召集主体无效的问题。第二次业主大会系经备案的业主委员会召集，不存在无效问题；2.杨某主张表决延续了首次业主大会的召集模式，程序违法。
(1)业主委员会从2025年8月14日发布会议公告，8月29日召开会议，仅间隔14天，违反了法规的规定，存在瑕疵，但因仅差一天，并未实质影响业主的权益。(2)对于杨某主张的专有面积计算错误的问题，经查明，部分业主的专有面积的计算确有错漏，修正后进行计算，并不影响参与投票人数及参与投票专有面积的占比均超过三分之二的结果；(3)对于杨某主张的车位面积应计入专有面积进行表决统计的问题。
《 业主大会和业主委员会指导规则》 二十五条载明“业主大会应当在业主大会议事规则中约定车位摊位等特定空间是否计入用于确定业主投票权数的专有部分面积。”故，虽然《 最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第 二条第 一款规定“车位、摊位等特定空间，应当认定为 民法典第二编第六章所称的专有部分”，但并不影响业主通过业主大会等民主形式自行决定该特定空间是否认定为专有部分的权利，业主大会议事规则有权约定车位是否计入用于确定业主投票权数的专有部分建筑面积。
案涉小区表决通过的《业主大会议事规则》第十一条载明“专有部分面积按不动产权证书(房屋产权证，不含车位、摊位等特定空间)或者其他能证明其权属的合法有效文件记载的面积计算”，该议事规则属于业主意思自治范畴，并未违反上述规定。依照该规则，在业主共同决定 民法典第 二百七十八条规定的重大事项时，案涉小区地下停车位面积不计入专有部分面积。其次，表决决议事项是否侵犯杨某权益的问题。
杨某主张表决内容与公告内容严重不符，存在欺诈和越权。经查明，第二次业主大会前公告讨论的表决事项与投票表决的事项为同一事项，并不存在表决内容与公告内容严重不符的情形，故对该主张不予采纳。最后，该表决事项应否撤销的问题。
如前所述，杨某主张的第二次业主大会表决程序违法，决议内容侵犯业主权利的理由不成立，故对其主张撤销《长汀县某镇某社区某小区关于采用公开招标方式重新聘选物业服务企业暨引进第三方安装充电桩和摩托停车棚业主大会表决结果的公示》的主张，一审法院不予支持。
关于争议焦点五。杨某主张某小区业主委员会于2025年10月21日作出的关于物业服务中标候选人公示应予撤销。某小区业主委员会在业主大会表决通过采用招投标方式重新选聘物业后在招投标过程中对于物业服务中标候选人进行公示，是属于业委会履行职责进行程序性告知的范畴，尚未涉及对业主权益的实质性处分，不属于法院受案范围，一审法院不予处理。
综上所述，一审法院对杨某的诉讼请求不予支持。依照《 中华人民共和国民法典》第 二百七十七条、第 二百七十八条、第 二百八十条，《 福建省物业管理条例》第 二十二条、第 五十六条，《 中华人民共和国民事诉讼法》第 六十七条，《 最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第 九十条的规定，判决如下：驳回杨某的诉讼请求。本案案件受理费100元，由杨某负担。
二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。
经审查，杨某对一审查明的事实提出以下异议：1.对一审查明“案外人吴某甲作为建设单位的代表成为筹备组成员之一”的事实有异议，认为案外人吴某甲与为小区提供物业服务的某乙公司长汀分公司具有利害关系，其筹备组成员资格不合法；2.对一审查明“某社区居民委员会组织人员对杨某提出的162线上投票疑似问题进行核查。核查结果为：剔除未核查成功和投错中应剔除的面积不885.18平方米，票权数为7票。”的事实有异议，认为核查结果并不客观、真实。对一审查明的其余事实，双方当事人均无异议，本院予以确认。杨某提出的异议事实，与本案争议焦点相关联，在下文一并论述。
本案二审双方争议的焦点为：1.某小区业主委员会是否应向杨某出示某小区首次业主大会全部原始投票记录？2.案涉决议和公示是否存在撤销情形？对此，本院予以分析如下。
关于某小区业主委员会是否应向杨某出示某小区首次业主大会全部原始投票记录的问题。经查，一审已查明案涉某小区首次业主大会的原始投票记录在某社区居民委员会处保管，而非某小区业主委员会保管，一审据此对杨某要求某小区业主委员会向杨某出示该部分材料的诉请不予支持具有事实依据，本院予以维持。
关于案涉某小区首次业主大会作出的各项决议是否存在应予撤销的法定情形。业主行使撤销权，应当举证证明业主大会的决议存在程序严重违法、内容违反法律强制性规定或者侵害业主合法权益的事实。第一，关于筹备组成员资格及筹备期限问题。
筹备组吸纳建设单位代表吴某丙与筹备工作，符合 物业管理条例相关规定。杨某主张吴某甲与物业服务企业存在利害关系，筹备组成员资格违法，但未提交充分证据予以佐证，应承担举证不能后果。结合本案筹备实际工作节点，筹备组开展工作、发布公告至召开首次业主大会，综合各项工作所需时间，并未超出法定合理期限。
杨某提出筹备期限超期的上诉理由，依据不足，本院不予采信。第二，关于公告公示程序。案涉小区首次业主大会会议相关事项、表决规则等均已按规定予以公示，保障业主的知情权、提出异议权。杨某主张公告期限不足、程序违法，但未能证明该程序瑕疵达到足以导致决议撤销的严重程度，对该上诉主张，本院不予支持。
第三，关于计票规则、投票数据及表决效力。2025年5月27日，首次会议筹备组发布关于征求某小区《业主大会议事规则》文本草案，该草案第十一条载明“面积、业主人数按照下列规定确定：(一)专有部分面积按照不动产权证书(房屋产权证，不含车位、摊位等特定空间)或者其他能证明其权属的合法有效文件记载的面积计算，建筑总面积按照专有面积之和计算。”上述表决规则并未将车位等特定空间计入确定业主投票权数的专有部分面积，在公告期内、业主大会召开期间均没有业主对此提出异议，视为小区业主同意表决规则的内容。
从有利于小区业主安居乐业，便民利民的角度，一审法院认为车位面积不应计入业主参与表决投票权数的专有部分面积正确。针对杨某提出的投票问题，一审法院已结合某社区居民委员会核查情况予以审查，认定本次业主大会参与表决业主人数、专有部分面积占比，已达到《 中华人民共和国民法典》第 二百七十八条规定的表决通过比例。综上，案涉首次业主大会通过的《管理规约》《业主大会议事规则》《业主委员会章程》程序正当，内容合法，杨某要求撤销缺乏依据，本院不予支持。
至于提交业主表决的业委会成员及监事会成员候选人是否具备候选人资格的争议，非属人民法院受理民事诉讼之范围，一审认定亦无不当。
关于某小区业主委员会于2025年9月9日作出的表决结果公示是否应予撤销的问题。经审查，案涉业主大会由已经备案的业主委员会组织召开，召集主体合法。杨某提出会议公告至召开会议仅间隔14天，与相关规范要求存在一日偏差，属于程序瑕疵，但该瑕疵较为轻微，并未实质损害业主知情权与参与表决权利，不足以据此撤销表决结果。
对于专有部分面积统计问题，虽存在部分数据疏漏，但经修正核算后，参与表决业主人数、专有部分面积占比仍满足《 中华人民共和国民法典》第 二百七十八条规定的表决比例，该疏漏不影响表决效力。案涉小区《业主大会议事规则》经业主大会表决通过，已明确车位、摊位等特定空间不计入计算投票权的专有部分面积，该约定属于小区业主自治范畴，不违反规定，可以作为本案表决计票依据。综上，案涉2025年9月9日业主大会表决程序、表决比例均符合法律规定，杨某要求撤销案涉《长汀县某镇某社区某小区关于采用公开招标方式重新聘选物业服务企业暨引进第三方安装充电桩和摩托车停车棚业主大会表决结果的公示》依据不足，本院不予支持。
业主大会已表决同意以公开招标方式重新选聘物业服务企业，业委会据此开展招投标工作并对外公示中标候选人，仅属于招投标阶段的程序性告知行为，一审据此认定某小区业主委员会于2025年10月21日作出的关于物业服务中标候选人公示尚未涉及对业主权益的实质性处分，不属于法院受案范围，并对此不予处理并无不当。本院予以维持。另，一审对杨某主张行使业主撤销权的其他事由亦已逐项进行审查并详细论述，本院予以认同，不再赘述。
综上所述，杨某的上诉请求不能成立，应予驳回。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《 中华人民共和国民事诉讼法》第 一百七十七条第 一款第 一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人杨某负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘彬辉
审判员 杨志炜
审判员 吴金燕
二〇二六年八月二十四日
书记员 饶梦婷
附：
主要法律条文
《 中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十七条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
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