某甲公司,谭某物业服务合同纠纷案
湖南省郴州市中级人民法院
民事判决书
(2026)湘10民终1441号
上诉人(原审原告)：某甲公司(曾用名某丙公司)，住所地湖南省某湖区。
法定代表人：唐某，该公司执行董事兼副总经理。
委托诉讼代理人：邝洪波， 湖南奋斗者律师事务所律师。
委托诉讼代理人：段晟蒂， 湖南奋斗者律师事务所律师。
上诉人(原审被告)：谭某。
委托诉讼代理人：李某(谭某之母)。
上诉人某甲公司因与上诉人谭某物业服务合同纠纷一案，不服湖南省某湖区人民法院(2026)湘1002民初516号民事判决，向本院提起上诉。本院于2026年5月13日立案后，依法组成合议庭，于2026年5月28日公开开庭审理了本案，上诉人某乙公司的委托诉讼代理人邝洪波、段晟蒂，上诉人谭某的委托诉讼代理人李某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
某乙公司上诉请求:1.撤销一审判决中关于2020年1月1日至2025年5月27日期间的物业服务费金额及第二项(不服金额5105.95元)，依法改判支持某乙公司一审全部诉讼请求。2.本案一、二审诉讼费由谭某承担。
事实与理由：一、一审判决2020年1月1日至2025年5月27日期间的物业费按收费标准的70%计算无事实和法律依据。1.案涉小区业主抵制某丁公司进场，某乙公司无法履行交接义务。2.案涉小区所在地区的相关部门曾明确提出小区新旧物业暂缓交接，并要求某乙公司继续提供物业服务。
3.该小区第二届业委会被业主投票罢免，交接主体灭失，物业交接工作客观上无法进行。4.案涉某甲委会虽申请强制执行退场，但因该业委会全体成员被罢免，故申请执行主体不存在。一审以“未按判决退场”为由酌减费用，与事实不符。
5.经多部门多次协调均确定新旧物业暂不交接，某乙公司并无过错。二、一审未支持某乙公司关于违约金或逾期利息的诉请错误。谭某未按期交纳物业费，应承担违约责任。三、一审在无证据证明某乙公司服务质量存在不达标的情况下，以“化解矛盾”为由酌减费用，无任何法律依据，严重损害了某乙公司的合法权益。综上，请求二审依法支持某乙公司的上诉请求。
谭某辩称，1.一审对于2020年1月1日至2025年5月27日期间的物业费认定，存在严重法律适用错误，违背法律规定与最高人民法院公布的指导性案例，严重侵害业主合法权益。根据法律规定及相关指导案例精神，物业公司拒不退场、强制滞留提供服务的，无权主张任何物业费。一审法院以“物业公司付出成本、实际提供服务”为由，酌定60%、70%的收费比例，属于滥用自由裁量权。
物业公司拒不履行法院生效判决，自身拒不退场，恶意滞留，应当由其自身承担相应的责任。2.一审法院刻意回避法律依据和最高法指导案例，未对谭某提交的法律适用意见进行评议，存在刻意偏袒、选择性裁判的重大嫌疑。3.本案一审判决与本院在线答疑的口径不一致。
本院明确答复，此前涉及的物业合同纠纷的判决支持70%的物业费，是因为指导案例尚未发布。综上，请求依法驳回某乙公司的全部诉讼请求。
谭某上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判驳回某乙公司的全部诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费由某乙公司负担。
事实与理由：一、一审违背2025年12月8日最高人民法院司法指导案例及《 中华人民共和国民法典》第 九百四十九条规定，适用法律错误。二、一审避重就轻，某偏袒某乙公司，裁判结果明显不公。三、某乙公司违法滞留、强行服务，其诉求不应受法律保护。四、诉讼时效已届满，一审认定诉讼时效中断错误。五、某乙公司服务严重缺位，谭某依法享有抗辩权。六、一审裁判逻辑存在瑕疵，严重损害社会公共利益。综上，请求二审依法支持谭某的上诉请求。
某乙公司辩称，1.谭某曲解法律与指导案例，混淆“合同终止后的违法滞留”与“合同期满后受托持续事实服务”的法律边界，其上诉理由不能成立。2.案涉前期物业服务合同及延期补充协议合法有效，业主应当履行缴费义务。案涉前期物业服务延期补充协议的签订并无不妥，内容系真实意思表示，合法有效。
虽有生效判决要求某乙公司退场，但案件执行时，并未得到小区业主大会明确授权执行，亦未经过小区专有部分占建筑物总面积过半数或总户数过半业主同意进行执行，某乙公司不存在恶意滞留小区的情形。3.一审认定诉讼时效中断合法有效，某乙公司已通过上门张贴催收通知、发送短信、登记催收记录等多种方式向谭某持续催收物业费，已履行合法有效的催收义务。4.2020年之前，某乙公司依据前期物业服务合同提供前期物业服务；
2020年1月起至2025年5月系应街道办、社区及小区众多业主的要求为案涉小区提供物业服务，对物业交接没有过错；2025年5月之后系经合法成立的业主委员会与某乙公司签订物业服务合同继续提供服务，以上服务均合法有效，谭某应承担付费义务。5.谭某以服务不达标为由拒交物业费，理由不成立。
其所称的服务缺位、公共收益侵占、满意度低等均无有效证据证实，即便存在部分服务瑕疵，亦不能成为其拒交全部物业费的法定理由。综上，请求依法驳回谭某的上诉请求。
某乙公司向一审法院提出诉讼请求：1.请求谭某立即支付所欠物业费13,234.5元及欠付物业费产生的违约金1323.45元(物业费从2020年1月1日计算至2025年8月31日止，违约金暂按所欠缴的物业费总额的10%计算至起诉之日,后期按同期银行间拆借利率计算至物业费缴清为止)，以上合计14，557.95元；2.本案诉讼费用由谭某承担。
一审法院认定事实：一、2012年10月12日，谭某作为买受人与某戊公司作为出卖人签订《郴州市商品房买卖合同》，主要约定，由买受人购买出卖人开发建设的位于某湖区房，约定的房屋建筑面积130.94m²。该房产已于2017年办理了不动产所有权首次登记，登记的建筑面积为129.75m²。谭某购买该房屋后，成为该房屋业主，并于2014年5月1日办理收房手续。庭审中，谭某自述其于2016年6月29日办理装修手续，后装修，大概2017年5月中旬入住该房屋；
二、2012年10月25日，某己公司向某乙公司出具《中标通知书》，其主要内容为，某乙公司中标郴州市某甲国际·金桂园小区前期物业服务,收费标准:住宅:1.76元/月/平方米，商铺：3元/月/平方米......；
三、2013年9月1日，某戊公司(甲方)作为案涉小区建设单位与某乙公司(乙方)就案涉小区前期物业管理签订了《某甲国际&某183;金桂园前期物业管理服务委托合同》，合同主要约定：乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任；委托管理期限自2013年9月1日起至2016年8月31日止为期三年；物业管理服务费收费标准：高层住宅1.76元/月/平方米、商铺:3元/月/平方米;物业管理服务费于本物业开始交付使用之日起按月计收，属于交付使用业主未入住的，由业主按上述约定标准的90%交纳物业费管理费；
本合同终止，乙方退出物业时向甲方或者业主委员会移交全部物业管理用房、物业档案资料，办理交接手续。该合同还对物业管理事项、物业管理服务质量、双方权利义务等进行了约定。《某甲国际&某183;金桂园前期物业管理服务委托合同》签订后，某乙公司开始在案涉小区提供物业服务；
四、2016年8月31日,某戊公司(甲方)与某乙公司(乙方)就案涉小区前期物业管理签订了《前期物业服务延期补充协议》，合同主要约定：由于《某甲国际&某183;金桂园前期物业管理服务委托合同》过期，现经双方协商一致同意，特订立以下延期补充协议:(一)委托服务期限延期至本物业管理区域业主委员会成立，且业委会与其选聘的物业服务企业签订《物业服务委托合同》生效日止；(二)本补充协议变更原《某甲国际&某183;金桂园前期物业管理服务委托合同》第二章的第五条“委托管理服务期限”的期限约定，变更后按本补充协议第一条执行，其他所有合同条款不变，按原合同执行；
(三)本补充协议签订后，与原《某甲国际&某183;金桂园前期物业管理服务委托合同》具有同等法律效力；
五、2017年5月27日，郴州市某委员会对案涉小区住宅物业服务收费标准进行了备案，其在该小区的《公共性物业服务收费备案登记表》中对“公共性服务收费标准合计1.76元/m²”，签署：“同意”并加盖公章;
六、已经生效的本院作出的(2020)湘10民终2868号民事判决【一审判决为(2020)湘1002民初989号民事判决】查明认定有以下与本案有关的事实：(一)2019年3月，某甲国际·金桂园小区在郴江街道、民权路社区的指导下成立业主委员会并在市房产管理部门完成备案手续；2019年8月9日,郴州市某桂园小区业主委员会(以下简称金某)公开发布《选聘物业服务企业的公告》;2019年10月23日，金某发布《金桂园小区物业选聘工作报名企业公示》，对报名参加选聘的七家物业公司进行公示，包含某乙公司，某庚公司等;(二)2019年11月11日，金某张贴《某桂园小区召开业主大会的公告》，会议表决事项为投票选聘为小区业主服务的物业服务企业，业主大会时间为2019年11月29日至2019年12月5日。
2019年12月6日,某辛公司出具证明，载明：2019年11月27日，受某桂园业主委员会委托，某网站(注册名称：某壬公司)为某癸公司提供网络技术支持。2019年11月29日0时至12月5日24时，共1，318户业主(总面积177，502平方米)导入电子投票选举系统，......手机投票结果为：光大物业共获得698票，得票面积90，997.56平方米；彩生活龙亭物业共获得103票，得票面积12，700.97平方米；
......;(三)2019年12月6日，金某发布《某桂园小区业主大会选聘物业表决结果公告》，载明：......最终得票某A公司为：某庚公司，共计得票1，203票，得票面积163，250.86平米。同日，金某根据投票结果，作出《某桂园小区业主大会决议》，载明：根据本次业主大会投票结果，大会决议聘请某庚公司为某桂园小区新的物业管理企业，起始日期以签订的正式物业服务合同为准。同日晚，金某会议通过解除某乙公司前期物业服务合同的决议；
(四)2019年12月13日,金某作为委托方(甲方),某庚公司作为受托方(乙方)签订《某小区物业服务合同》及补充协议；(五)2019年12月15日，金某向某乙公司发出《不续聘及退出金桂园小区的通知》，“根据某桂园小区业主大会表决结果，小区业主委员会已代表业主与业主大会选聘的某庚公司签订物业服务合同。依据《 湖南省物业管理条例》第 四十四条和第 四十五条之规定，特将不续聘的决定告知贵公司，请你单位自即日起十五日内退出金桂园小区，并在业主委员会监督下，与某庚公司办妥管理交接手续并移交小区资料和财物”；
七、2019年12月31日某甲街道办向某业科发出《关于某桂园新旧物业移交有关事宜的函》，包括以下内容：2019年12月30日下午，某甲街道办事处组织郴江街道派出所、民权路社区、某桂园业委会、某桂园开发商、某B公司(彩生活)及业委会新聘请的光大物业，在郴江街会议上协调处理新旧物业交接相关事宜。某科业委派了两名专家参加。......某B公司(彩生活)认为业委会新聘请光大物业存在瑕疵，对业委会新聘请光大物业的合法性存在异议。
鉴于上述有关原因市房产中心物业科委派的两名专家建议新旧物业暂缓移交，但某乙委会执意邀请全体业主于2020年1月1日共同见证新老物业交接。为维护小区的和谐稳定，请某乙国际金某和彩生活及某庚公司保持克制,确保稳定;
八、金某向某乙公司发出《不续聘及退出金桂园小区的通知》后，某乙公司未与某庚公司办理交接手续，亦未退出案涉小区，为了让某乙公司退出案涉小区并移交小区资料和财物，2020年2月，金某以某乙公司作为被告，提起诉讼，诉请：终止物业服务关系、某乙公司立即撤出案涉小区物业管理服务范围及移交物业管理用房及附属设施、物业管理相关资料等等。(一)一审法院于2020年10月23日作出(2020)湘1002民初989号民事判决，判决:一、解除金某与某乙公司之间的物业服务合同关系，某乙公司自本判决生效之日起立即从某小区物业管理服务范围搬出；
二、某乙公司自本判决生效之日起十日内向金某移交物业管理用房及附属设施及物业管理相关资料；三、某乙公司自本判决生效之日起十日内向金某书面报送移交小区物业管理全部收支账目；四、驳回金某的其他诉讼请求。
某乙公司对该判决不服，向本院提起上诉，本院受理上诉后，于2021年2月5日作出(2020)湘10民终2868号民事判决，判决：驳回上诉，维持原判。(二)上述本院的二审判决于2021年2月9日生效后，某乙公司未履行判决，金某申请强制执行，一审法院于2021年3月4日执行立案【执行案号：(2021)湘1002执864号)】,某乙公司仍未按判决书履行。2021年2月6日至2021年2月23日，金桂园小区业主就“是否罢免本届业主委员会相关事宜”进行投票，2021年3月24日，某湖区某甲街道办事处(以下简称：某甲街道办)公布投票结果，确认金某被小区业主罢免。
2022年12月28日，因小区业主未重新选举新的业主委员会，申请执行人金某权利承继者始终无法确定，一审法院作出(2021)湘1002执864号之二执行裁定书，裁定：终结(2021)湘1002执864号案件的执行;
九、2020年11月1日，某庚公司曾组织人员欲强行进入案涉小区接手小区的物业服务，但被人阻止，未能接手小区物业服务，某乙公司亦未退出小区，一直为小区提供物业服务至今。某乙公司对小区高层住宅的业主实际均按1.5元/月/m²的标准计收物业服务费，谭某未交纳自2020年1月1日以来的物业服务费;
十、2023年7月3日，某甲街道办向某乙公司出具一份《回复函》，包括以下内容：某甲国际·金桂园业主正式入住以来，一直系贵公司在提供物业服务，在街道、社区的指导下服务质量日渐提高，获得小区大部分业主的认可。贵公司在三年来的新冠疫情期间克服困难，积极协助社区街道及相关政府部门做好小区各项服务工作，坚持为小区提供优质服务的态度得到了业主和相关政府部门的点赞和支持。街道认为贵公司在某甲国际·金桂园的物业服务中对小区的有序管理，对业主安居乐业、稳定的生活做出了实实在在的付出；
十一、2025年5月28日，郴州市某桂园第三届业主委员会(甲方)与某乙公司(乙方)签订《某桂园小区物业服务合同》，主要约定：1.物业服务的主要内容包括物业共用部分及设施设备的日常维修、养护和管理；附属配套建筑和设施、设备的日常维修、养护和管理；公共场所、房屋共用部位的清洁卫生及物业管理区域内的秩序维护工作等。
2.物业服务费的收取标准为住宅1.5元/月/平方米，商业物业底层3元/月/平方米，其他2元/月/平方米(按建筑测绘面积计算)。空置房的物业服务费，由乙方按建筑面积每月每平方米的当期物业服务费标准80%向业主或物业使用人收取。3.业主应于本合同生效之日起交纳物业服务费用或物业服务资金，按月交纳。
业主或物业使用人应在每月5日前履行当月缴纳义务，恶意逾期拖欠物业服务费的，从逾期之日起每天按应缴纳费的万分之二缴纳违约金。4.本合同期限自2025年5月28日起至2029年12月2日止。合同期届满前三个月内，甲方做出续聘或选聘的决定。
若本合同期限届满，甲方未做出续聘或选聘决定的，本合同效力继续延续，直至甲方与续聘或选聘的物业服务企业签订物业服务合同生效及聘请的物业服务公司进驻时止。5.本合同的效力及于本物业管理区域的全体业主及物业使用人及其他缴费人；
十二、某甲公司曾用名某司”，于2019年8月12日变更为现名称。
一审法院认为，本案系物业服务合同纠纷。物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。
一、关于某乙公司主张的2020年1月1日至2025年5月27日期间的物业服务费能否得到支持。
(一)本案中，某乙公司经招投标程序中标小区物业服务项目后，与建设单位某戊公司签订的《某甲国际&某183;金桂园前期物业管理服务委托合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，根据《 中华人民共和国民法典》第 九百三十九条:“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。”之规定，该合同效力及于小区全体业主。
(二)《前期物业服务延期补充协议》效力问题。一审法院认为，《某甲国际&某183;金桂园前期物业管理服务委托合同》期限届满前，龙亭物业与某戊公司签订了《前期物业服务延期补充协议》，约定将委托服务期限延期至本物业管理区域业主委员会成立，且业委会与其选聘的物业服务企业签订《物业服务委托合同》生效日止。该补充协议系双方当事人对原合同关键条款经协商后作出的变更和延续，并于2017年5月27日对合同约定的住宅物业费标准进行了备案登记，补充协议系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方均应按该补充协议的约定履行各自义务。
关于谭某辩称，(2020)湘1002民初989号判决书中查明事实中表明，前期物业服务合同到期后未续签物业服务合同，补充协议涉嫌伪造。一审法院认为，事实认定应严格遵循证据裁判原则，依据当事人的在案件中提交的证据结合双方陈述予以认定，本案中某乙公司提交了《前期物业服务延期补充协议》，在全面审查该证据的基础上对物业服务存续期间作出独立且符合证据规则的事实认定，符合《 关于民事诉讼证据的若干规定》的相关规定，且谭某亦未提交证据证实《前期物业服务延期补充协议》系伪造，故对谭某的该辩称，不予采信。
(三)根据《某甲国际&某183;金桂园前期物业管理服务委托合同》、《前期物业服务延期补充协议》的约定，某戊公司委托某乙公司为小区提供物业管理的期限为：自2013年9月1日至某甲委会成立，且业委会与其选聘的物业服务企业签订《物业服务委托合同》生效日止。(1)本案中，金某成立后，于2019年12月13日与经过小区业主大会投票选聘的某丁公司签订了物业服务合同，且金某于2019年12月15日向某乙公司发出《不续聘及退出金桂园小区的通知》，要求某乙公司在半个月内退出金桂园小区，此种情形下，已经符合上述合同中约定的委托某乙公司提供物业管理的到期的约定情形，但是，根据某甲街道办向某业科发出的《关于某桂园新旧物业移交有关事宜的函》，可知就新旧物业的移交，某甲街道办组织了当事方及各个相关单位进行协调，当时某甲街道办希望暂缓新旧物业移交，随后金某提起民事诉讼，主张终止物业服务关系、某乙公司退出小区及交付相关设施设备，该案经过一审、二审，二审判决于2021年2月9日生效，判决某乙公司于判决生效之日起从小区物业管理服务范围搬出，并于判决生效后十日内向金某移交物业管理用房及附属设施及物业管理相关资料。
综上，从金某通知某乙公司退场的期限届满日(2020年1月1日)至上述判决生效之日(2021年2月9日)期间，属于双方采用合法方式对某乙公司退场问题的纠纷解决期间，该期间的物业服务费，酌情支持由某乙公司按服务期内实际物业服务费标准的70%向业主收取物业服务费；(2)2021年2月9日，(2020)湘10民终2868号民事判决生效后，某乙公司仍未履行生效的判决，未退出金桂园小区的物业服务。对此，某乙公司辩称，是因为此期间是小区业主召开大会罢免原业委会成员的过程中。
一审法院认为，小区是否启动罢免业委会的程序，并非某乙公司不履行生效判决的正当理由，在金某被罢免前，并不影响某乙公司按生效的判决履行退出小区及向金某移交相关设施设备的义务，某乙公司未及时履行生效判决实属不应当，其本不应收取判决生效之后的物业服务费，但是考虑到，某乙公司一直在为小区提供物业服务，也在社区、街道指导下提升服务质量，疫情期间亦协助街道、社区做好了小区的各项服务工作，付出了成本，且金某于2021年3月24日被业主罢免后，长期未选出新一届的业委会，客观上没有办法移交相关设施设备、材料，故对2021年2月9日至2025年5月27日的物业服务费，酌情支持，其按服务期内实际物业服务费标准的70%收取物业服务费。
综上，支持由谭某向某乙公司支付2020年1月1日至2025年5月27日期间物业服务费8842元(129.75m²×1.5元/m²/月×64个月零27天×70%)，对某乙公司主张的该期间的物业服务费超出该金额的部分不予支持;
二、关于某乙公司主张的2025年5月28日至2025年8月31日期间的物业服务费能否得到支持。某乙公司与案涉小区第三届业委会于2025年5月28日签订了新的《某桂园小区物业服务合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，合同效力及于小区全体业主。该协议签订后，某乙公司依约为涉案小区提供物业服务，谭某作为小区业主，理应按合同约定按时足额交纳物业服务费，故支持由谭某向某乙公司支付2025年5月28日至2025年8月31日期间的物业服务费610元(129.75平方米×1.5元/平方米/月×3个月零4天)。
综上，谭某应向某乙公司支付2020年1月1日至2025年8月31日期间的物业服务费9452元(8842元+610元)。
关于谭某辩称诉讼时效问题及业委会解散问题。一审法院认为：1.诉讼时效问题。诉讼时效中断的法定事由包括权利人向义务人提出履行请求。本案中，根据某乙公司提交的证据可知2021年12月、2025年8月其均在谭某房屋入户门张贴了物业服务费催缴通知单，在业主住所地显著位置张贴缴费通知的方式，是物业服务实践中常见合理的催收方式，且该房谭某已居住使用，上述催讨应视为有效，每次催讨的行为都产生诉讼时效中断的效力，诉讼时效期间重新计算，因此诉请的物业服务费并未超过诉讼时效期间，故谭某提出的诉讼时效抗辩，缺乏事实与法律依据，不予采纳。
2.业委会解散问题。业委会由其物业管理区域内全体业主通过法定程序选举产生。其本质上属于业主共同管理权的行使范畴，是业主内部自治事务的体现。业委会选举与变动系业主内部自治事项，某甲委会历次变动原因如何，均不构成拒付物业费的合法理由。
关于某乙公司诉请的违约金。一审法院认为，某乙公司主张的2020年1月1日至2025年5月27日的物业服务费并非物业合同约定或法律赋予的服务期限内的物业服务费，其主张该期间的物业服务费的违约金并无依据，而从2025年5月28日开始的物业服务费虽在新合同期间内，但是鉴于某乙公司仍在案涉小区提供物业服务，且从业委会根据业主大会表决要求某乙公司退场至2025年5月27日期间的物业服务费是否应当交纳，某乙公司与业主之间有巨大争议，为化解矛盾，缓和关系，对该项诉请不予支持。
综上,一审法院依照《 最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第 一条第 三款，《 中华人民共和国民法典》第 六条、第 一百八十八条、第 一百九十五条、第 四百六十五条、第 五百零九条第 一款、第 九百三十七条、第 九百三十九条、第 九百四十四条、第 九百五十条，《 中华人民共和国民事诉讼法》第 一百四十五条之规定，判决：“一、被告谭某于本判决生效之日起十日内支付原告某甲公司物业服务费9452元(截至2025年8月31日);二、驳回原告某甲公司其他诉讼请求。”
二审期间，某乙公司向本院提交了一组证据材料：金桂园小区物业费收缴情况说明，拟证明案涉小区2019年及以后，业主正常交纳物业服务费的缴费率为91.33%，足以证明物业服务质量。谭某质证认为，对该说明书证据三性及证明内容均不认可，该说明系物业公司的单方陈述，不具有证明效力。本院认证认为，某乙公司所提交的收费情况说明是其单方陈述、制作，并无其他证据相互印证，本院不予采纳。
本院对一审查明的事实予以确认。二审期间，本院组织双方当事人多轮多次调解无果。
本院认为，本案系物业服务合同纠纷。二审争议焦点为：一、本案是否已过诉讼时效；二、某乙公司是否有权收取物业费、物业费收取标准及是否应支付违约金的问题；三、一审是否违背《 中华人民共和国民法典》 九百四十九条及最高人民法院2025年12月8日发布的典型案例三。
关于争议焦点一。根据《 中华人民共和国民法典》第 一百九十五条的规定：“有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：(一)权利人向义务人提出履行请求；(二)义务人同意履行义务；
(三)权利人提起诉讼或者申请仲裁；(四)与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。”可见，达到诉讼时效中断法律效果的要件，仅需权利人向义务人提出履约请求。本案中，某乙公司历年来向谭某房屋入户门张贴物业服务费催缴通知单及发送催收短信等行为，表明其积极主动地行使了自己的催收权利，并未怠于履行，且在谭某的所居住的入户门处张贴催收单亦能落入谭某的知悉范围，完成相应行为就能引起相应法律后果，无需对方当事人同意。对此，谭某所提出的诉讼时效抗辩不能成立，本案未过诉讼时效。
关于争议焦点二。本案中，因某乙公司与案涉小区之间的物业服务合同因不同的法律事实而划分成两个时期，具体划分及评判如下：
1.2020年1月1日至2025年5月27日期间某乙公司应退场而未退场的事实服务期间。某乙公司虽经小区第二届业委会出具不续聘通知书，并经生效判决确认其履行退场义务。谭某认为某乙公司属于拒不退场、强制滞留提供服务，无权收取物业费。
但是，因案涉小区第二届业委会随后被罢免，业主未重新选举新的业主委员会；且小区客观情况复杂，与其他物业小区存在公共设施设备共用的情况，新旧物业公司未能达成移交；某甲街道办及相关部门也组织进行了各种协商、调解，从某甲街道办向某乙公司出具的回复函来看，某C公司未进场服务的情况下，某乙公司继续提供服务有利于小区管理及业主共同权益的维护；
特别是其在新冠疫情期间履行了相关物业服务义务，业主亦享受了相关服务。可见，某乙公司未退场的情况客观上与谭某主张的某乙公司属于拒不退场、强制滞留存在本质差别。考虑到某乙公司未退场确实有违当时业主大会作出的决定，就人力、财力支出成本扩大存在一定责任，但其为案涉小区提供物业服务也是客观事实，一审认为对此阶段物业服务费酌情按收费标准的70%收取，并无不当，本院予以维持。
即谭某应支付2020年1月1日至2025年5月27日物业费计为8842元(129.75m²×1.5元/m²/月×64个月零27天×70%)。
2.2025年5月28日之后，案涉小区第三届业委会重新签订物业服务合同期间。某乙公司与案涉小区第三届业委会于2025年5月28日与某乙公司签订了新的物业服务合同，该合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。故，按照合同约定，谭某理应按时足额缴纳物业服务费，故2025年5月28日至2025年10月31日期间物业费计为610元(129.75平方米×1.5元/平方米/月×3个月零4天)。综上，谭某应向某乙公司支付2020年1月1日至2025年8月31日期间的物业服务费9452元(8842元+610元)。另，谭某主张某乙公司服务不达标，故其有权拒交物业费。
本院认为，物业服务是针对全体业主和整体区域的各个方面提供的，具有公共性和整体性，其涉及的是全体业主和整个小区的公共利益，在效用上具有不可分割性和依赖性，物业公司的局部服务瑕疵不能成为业主拒交物业费的理由，作为业主仍不能忽视其在案涉小区日常平稳运行以及小区业主生活有序中的重要作用，故本院对谭某的该上诉主张不予支持。
此外，某乙公司上诉称应计收逾期利息或违约金。考虑到某乙公司与业主间确实存在收费争议等实际情况，不应支持某乙公司的逾期利息及违约金主张。
关于争论焦点三。谭某上诉认为，一审违背《 中华人民共和国民法典》 九百四十九条及最高人民法院2025年12月8日发布的典型案例三。根据《 中华人民共和国民法典》第 九百四十九条：“物业服务合同终止的，原物业服务人应当在约定期限或者合理期限内退出物业服务区域，将物业服务用房、相关设施、物业服务所必需的相关资料等交还给业主委员会、决定自行管理的业主或者其指定的人，配合新物业服务人做好交接工作，并如实告知物业的使用和管理状况。
原物业服务人违反前款规定的，不得请求业主支付物业服务合同终止后的物业费；造成业主损失的，应当赔偿损失。”《 中华人民共和国民法典》第 九百四十九条适用情形为“物业服务合同终止的”，本案却为“合同期满后受托持续事实服务”。
理由是：本案中，2021年3月24日，金某被业主罢免后，一直未能选出新一届业委会，客观上也导致龙亭物业无法移交相关设施设备材料，某乙街道办、社区、政府相关部门及小区众多业主的要求为案涉小区提供物业服务，且案涉小区第三届业委会成立后继续选聘龙亭物业为小区提供物业服务，以及谭某享受了这段时间的物业服务，理应支付物业费。可见，《 中华人民共和国民法典》 九百四十九条适用情形为“物业服务合同终止的”，并不符合本案的特殊情况，谭某混淆“合同终止后的违法滞留”与“合同期满后受托持续事实服务”的法律边界，本院不予支持。
同时，最高人民法院2025年12月8日发布的典型案例三《物业服务合同终止后原物业服务人拒不退场的，不得请求业主支付物业服务合同终止后的物业费》，与本案的特殊情况亦不同，因为本案龙亭物业虽经小区第二届业委会出具解聘通知书，并经生效判决确认其退场义务。但是，龙亭物业却一直都在为小区提供物业服务，故，该案例跟本案情况不一致。综上，一审没有违背《 中华人民共和国民法典》 九百四十九条及最高人民法院发布的案例三，谭某该项上诉主张，本院不予支持。
综上所述，某甲公司、谭某的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《 中华人民共和国民事诉讼法》第 一百七十七条第 一款第 一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人某甲公司负担50元，由上诉人谭某负担50元。
本判决为终审判决。
本判决书生效后，负有履行义务的当事人应当按约履行生效法律文书确定的义务，并不得有转移、隐匿、毁损财产及高消费等妨害或逃避执行的行为。本条款即为执行通知，本案执行立案后，人民法院可依法对被执行人的财产采取执行措施，对相关当事人采取纳入失信被执行人名单、限制消费、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。
审 判 长 吴兰馨
审 判 员 张友荣
审 判 员 刘 军
审 判 员 陈建华
审 判 员 邝玲娟
二〇二六年七月二十九日
法官助理 陈锋玮
书 记 员 何佳娴
附相关法律条文：
《 中华人民共和国民事诉讼法》第 一百七十七条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定(2019修正) 中华人民共和国民法典 第188条 中华人民共和国民法典 第195条 中华人民共和国民法典 第465条 中华人民共和国民法典 第509条1款 中华人民共和国民法典 第6条 中华人民共和国民法典 第937条 中华人民共和国民法典 第939条 更多