山东省威海市中级人民法院
民事判决书
(2023)鲁10民终420号
上诉人(原审被告)：威海泉顺物业服务有限公司，住所地威海市环翠区宫松岭路58-2号，统一社会信用代码91371002MA3RYG3D1H，
法定代表人：李岩松，总经理。
委托诉讼代理人：丛海威，山东凌云志律师师事务所律师。
委托诉讼代理人：李爽，山东凌云志律师师事务所律师。
被上诉人(原审原告)：威海市环翠区宫松岭小区业主委员会，住所地威海市环翠区宫松岭路58-1号。
负责人：刘新洲，主任。
委托诉讼代理人：刘丽， 山东中立达律师事务所律师。
上诉人威海泉顺物业服务有限公司(以下简称泉顺物业)因与被上诉人威海市环翠区宫松岭小区业主委员会(以下简称宫松岭业委会)物业服务合同纠纷一案，不服山东省威海市环翠区人民法院(2022)鲁1002民初4580号民事判决，向本院提起上诉。本院于2023年2月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
泉顺物业上诉请求：1．撤销一审判决，依法改判驳回宫松岭业委会的全部诉讼请求或者发回重审；2．一审、二审案件受理费均由宫松岭业委会承担。事实和理由：一审判决认定事实错误。一、虽然一审法院在 (2022)鲁1002民初1376号案件中以“选举中的纠纷不属于人民法院民事案件受理范围”为由驳回了丛凯、曹善舰、高岭三人关于撤销宫松岭业委会的起诉，但宫松岭业委会系违法选举，相关政府机关工作人员也涉嫌行政违法，因此，宫松岭业委会的主体身份是否合法存疑。
丛凯等业主也一直在向有关部门寻求纠正该问题。一审法院判决支持了宫松岭业委会的部分诉讼请求的同时，客观上也确认了宫松岭业委会主体身份的合法性，实际上也代替政府有关部门对案涉业委会的选举等有关争议做了最终定性，与上述裁定理由相悖。由此，宫松岭业委会反而因违法选举和相关政府机关工作人员的行政违法行为而获益，这实属不该。
如果宫松岭业委会身份的合法性存疑，一审法院理理应驳回其起诉。1．《 山东省物业管理条例》第 二十三条规定，一个物业服务区域成立一个业主大会。《 中华人民共和国民法典》(以下简称 《民法典》)第 二百七十八条对更换业主委员会成员和解聘物业服务企业的要求为，“应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，且应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意”。
一审中，泉顺物业提交的物业服务合同载明，宫松岭小区建筑面积共计19,101.32平方米，总户数是239户(后改为237户)，其中统一路412号楼有业主50户。一审法院 (2021)鲁1002民初2443号民事判决书载明：“经向案涉小区所在的办事处了解：统一路412号与宫松岭小区都是原电力部门的住宅区，原为同一个业主委员会”。因此，统一路412号楼的业主系宫松岭小区的业主，案涉的业主大会总户数应为237户，而非是187户。
一审中，宫松岭业委会提交的证据显示，选举宫松岭业委会成员时，案涉小区只有业主187户，总建筑面积15,000平方米，164户的业主参与投票，统一路412号的50户业主并不知晓换届选举的事情，是否投票是业主的权利，但通知全体业主是组织者的法定义务。宫松岭业委会系组织者，其只通知部分业主进行表决并当选，程序明显违法。2．根据 《民法典》第 二百七十七条和《 山东省物业管理条例》第 六条的规定，业主大会属于自治组织，鲸园街道办事处物业办应当对案涉小区设立业主大会和选举业主委员会给予指导和帮助，组织、指导本辖区业主大会成立和业主委员会换届工作。
但鲸园街道办事处物业办的工作人员在对案涉小区业主大会的具体指导、帮助工作中涉嫌行政违法。2019年下半年，案涉小区业主大会经选举选出了丛凯等人组成的换届后的业委会。但鲸园街道办事处物业办工作人员以选票有问题为由扣留了全部选票，至今未对选票是否有效、存在什么问题给出具体的结论。
随后，其又以街道办的名义发布公告暂停使用业委会公章，并重新组织部分业主选举了宫松岭业委会。3.2021年9月24日，威海市鲸园街道办事处古岭社区居委会在案涉小区张贴了《关于召开宫松岭小区业主大会的公告》，其中对参选业委会委员的条件做了说明，第二条要求，遵守国家有关法律、法规，模范履行业主义务。宫松岭业委会主任刘新洲，常年拖欠物业费，且拒绝支付，明显不符合参选业委会成员的条件。
4．一审法院以威海市环翠区物业服务指导中心出具了《业主委员会换届选举备案证明》为由，认为宫松岭业委会具有主体资格不妥。在该备案证明属实的情况下，也只能证明相关信息已经备案，其未显示威海市环翠区物业服务指导中心对案涉小区换届选举进行过程序上和实体上的审查，因此，该备案证明并不具有行政确认的效力。综上，无论是选举程序和业委会部分成员的任职条件方面，还是鲸园街道办事处物业办的行政工作中，都存在着违法行为，因此，宫松岭业委会主体的合法性尚待政府有关部门调查核实，在没有确定性结论的情况下，宫松岭业委会的主体身份是否合法存疑，人民法院不应对该类主体提起的诉讼请求进行实体审理。
二、姑且不论宫松岭业委会主体的合法性，本次解聘物业公司的决议因违法也应认定无效。如前所述，案涉物业区域共有业主237户，参与本次解聘物业公司表决的业主总人数仅为144户，根据 《民法典》第 二百七十八条的规定，至少需要159户业主参与表决才符合人数要求。另外，案涉小区55号楼303室业主孙志强表示，其根本没参与本次表决，但宫松岭业委会一审提交的证据中却有孙志强的投票。
另外，宫松岭业委会一审提交的投票中，有15张投票上登记的业主信息与实际房主信息并不相符。显然，该次表决存在着伪造投票的情形。综合来看，案涉解聘现物业公司的决议因违法而无效，一审法院认定错误。
三、一审法院认定的现泉顺物业使用的二层办公用房(以下简称案涉房屋)是“物业服务用房”，且属于案涉小区全体业主共有，属于认定事实错误。1．一审法院对案涉房屋系物业服务用房的认定主要是基于案外人邓庆军的陈述，虽然调查笔录中记载为物业用房，但邓庆军也表达了该房屋不是业主共有的意思。其核心意思仅是陈述当年的事实，当时是建设方将该房屋允许物业公司部分自用、部分出租的事实。
一审法院仅依据邓庆军的陈述就将案涉房屋定性为业主共有不妥，况且邓庆军个人也无权对该房屋的所有权予以定性。案涉小区建于1993年，建设方系威海供电公司(俗称电业局)。当时尚没有配备物业用房的法律规定，该小区的大门口建有约10平米的保安室，如果将该保安室归为现在意义上的物业服务用房相对具有一定的合理性。
根据《 中华人民共和国物权法》的相关规定，建设方因建造取得案涉房屋的所有权，在建设方未明确处分的情况下，泉顺物业和宫松岭业委会均无权将案涉房屋认定为现在法律意义上的物业服务用房，且属于全体业主共有。2.2013年10月20日，威海海源物业管理有限公司(以下简称海源物业公司)、威海万通物业服务有限公司(以下简称万通物业公司)、刘可良三方签订了《房屋租赁合同》，该合同第一条和第二条明确载明，案涉“铝木断桥门窗”店铺所有权属于海源物业公司。3．宫松岭小区业主委员会在2019年备案的《宫松岭小区业主临时规约》第七条载明，案涉房屋为建设单位和物业管理企业所有。
本案中的建设单位是威海供电公司，物业管理企业指的是威海供电公司下属的海源物业公司，上述企业或者威海供电公司均未将该房屋划定为物业服务用房。以上三点足以证明案涉房屋并非案涉全体业主共有，故宫松岭业委会无权要求泉顺物业返还案涉房屋的管理费收入。4．《宫松岭小区业主临时规约》第三十条约定，利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、物业管理企业的同意后，按规定办理有关手续，在扣除物业企业代办费用后，所得收益30%补贴物业服务费用。
也就是说，小区公共收益在扣除物业公司的相关费用后的利润部分，物业公司仍可以分得30%。退一步讲，即使案涉房屋属于业主共有，则“铝木断桥门窗”店铺的管理费收入中的利润部分，泉顺物业也可以分得30%。同理，一审法院关于丰巢快递柜管理费的处分亦存在错误，不再赘述。
综上，一审法院关于案涉房屋的定性错误、“铝木断桥门窗”店铺的管理费收入处分和丰巢快递柜的管理费处分错误。四、退一步讲，不论“铝木断桥门窗”店铺的租金收益和丰巢快递柜的管理费的归属问题，一审法院酌定以公共收益的10%作为泉顺物业的管理成本明显偏低，不符合实际情况，应当以40%更为合理。另外，“铝木断桥门窗”店铺与泉顺物业共用水电表，承租人交纳的管理费中有2,600元为每年固定的水电费，在计算该店铺收益时应当将该部分费用扣减。
宫松岭业委会辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当维持原判，理由如下：一、本案解聘物业公司系众望所归。根据威海市环翠区鲸园街道办事处古岭社区居民委员会、威海市环翠区鲸园街道办事处以及威海市环翠区物业服务指导中心三方盖章认可的《业主委员会基本情况》的记载，宫松岭小区业主的户数为187户，在解聘物业公司的投票中，共144户参与投票，其中赞成解聘130票，反对解聘3票，弃权11票，完全符合 《民法典》第 二百七十八条的规定，该小区以144票的绝对多数作出了解聘物业公司的决定。
宫松岭业委会按照法定程序对解聘的决议进行了公告，且分别于2022年2月8日和4月28日两次送达了泉顺物业，故一审判决认定案涉物业服务合同关系已于2022年2月8日解除，认定正确。泉顺物业迟迟不退出案涉小区，又不好好提供物业服务，严重影响了居民的生活质量，使得民怨颇多，矛盾颇深，请求二审法院尽快判决，以使得新的物业公司尽快进场，确保居民生活恢复正常，避免引发不必要的矛盾和冲突。二、泉顺物业收取和占有公共收益系不争事实，一审依法判决应当返还，事实认定清楚，法律适用正确。
“铝木断桥门窗”店铺的租金属于公共收益，泉顺物业人员自认该房屋系宫松岭小区物业服务用房的一层，由其对外出租，每年泉顺物业收取用管理费26,000元。2020年10月至2023年9月期间已收取管理费78,000元，该款项一直被泉顺物业占有使用。关于丰巢快递柜合作协议约定，场地租赁费为2,000元每年每台，泉顺物业自认已经收取2021年及2022年场地租赁费4,000元，该款项也一直被泉顺物业占有使用。
按照 《民法典》第 二百八十二条的规定，物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本后，属于业主共有。宫松岭业委会同意一审法院以公共收益的10%作为合理成本予以扣除，故依法泉顺物业应当返还73,080元。
宫松岭业委会向一审法院起诉请求：1．判令泉顺物业撤离威海市环翠区宫松岭小区；2．判令泉顺物业移交物业用房、业主名册、业主收费账册等物业管理资料，并且从2022年2月8日至实际交付之日，按照每月5,000元的标准向宫松岭业委会支付物业服务用房占用费；3．判令泉顺物业移交二处门市房、二台饮水机、快递柜以及公共收益台账；4．判令泉顺物业移交公共收益，扣除管理费后的金额31.07万元，公共收益主要包括二处门市房租金、广告收入、快递柜收入、饮水机收入等公共收益；5．判令泉顺物业支付小区公共停车位收入扣除管理费后的金额76,800元；6．本案诉讼费由泉顺物业承担。
一审法院认定事实：威海市环翠区宫松岭小区原由案外人万通物业公司提供物业服务。2020年5月1日，宫松岭业委会(委托方、甲方)与泉顺物业(受托方、乙方)签订《宫松岭小区物业管理委托服务合同》一份，约定甲方将宫松岭住宅区及统一路412号楼委托乙方实行物业管理服务；物业类型为住宅区(多层住宅楼10栋)，建筑面积19,101.32平方米，总户数237户；
物业管理服务费住宅房0.5元每月每平方米，车位服务费每辆车的车位服务费10元每月(小区道闸由乙方出资安装并管理，所收取的车位服务费全部归乙方管理使用)；合同期限为三年，自2020年5月1日起生效。该合同签订后，泉顺物业进驻宫松岭小区提供物业服务。
宫松岭业委会主张，前述2020年5月1日《宫松岭小区物业管理委托服务合同》签订时，业主委员会的印章已停止使用，故该物业服务合同不产生法律效力。
2020年9月1日，威海市鲸园办事处物业管理办公室作出《关于宫松岭业委会印章暂停使用及原业主委员会委员资格终止的通知》，内容为：宫松岭小区广大业主，依据《 山东省物业管理条例》等规定，宫松岭小区原业主委员会2019年1月份到期，2019年下半年进行业主委员会换届选举，因选票问题，未能选举出新一届委员，现通知宫松岭小区全体业主，原业主委员会印章自2019年1月13日起停止使用，同时原业主委员会委员资格自行终止。
2021年12月3日，威海市环翠区鲸园街道办事处古岭社区居民委员会发布《宫松岭小区业主大会表决结果公示》，内容为：宫松岭小区以书面征求意见为主的方式召开业主大会，小区共有投票权业主187人，164人参与表决，业主大会召开符合相关规定，现将业主大会表决结果公示如下：刘新洲等5人得票符合当选条件，当选为业主委员会委员。2021年12月9日，加盖威海市环翠区鲸园街道办事处古岭社区居民委员会、威海市环翠区鲸园街道办事处、威海市环翠区物业服务指导中心印章的《业主委员会基本情况》载明：威海市环翠区宫松岭业委会，物业管理区域总面积15,000平方米，总套数187套，业主入住户数187户。
2021年12月15日，威海市环翠区物业服务指导中心出具编号为2021-0022-22《业主委员会换届选举备案证明》一份，内容为，威海市环翠区宫松岭业委会：你会提交的换届选举备案资料收悉，同意给予备案，现将有关事项告知如下：一、你会换届选举备案时间为2021年12月15日；二、你会成员共计5人，分别为：刘新洲、于青、谷东昭、于树智、郭秀文，其中主任为：刘新洲。2022年1月13日，宫松岭业委会发布公告，内容为：宫松岭小区新一届业主委员会已组建完成，现刻制“威海市环翠区宫松岭业委会”印章一枚，备案号3710220013253。
2022年1月29日，宫松岭业委会作出《宫松岭小区业主大会结果公示》，内容为：宫松岭小区共有业主187户，业主表决“是否解聘现物业公司”共参与投票144票，其中赞成解聘134票，反对解聘2票，弃权8票，解聘现物业公司获得通过。
一审庭审中，泉顺物业主张，威海市鲸园办事处物业管理办公室无权停止原宫松岭业委会印章的使用及终止原业主委员会的资格；宫松岭小区召开的业主委员会换届选举及解聘物业公司的业主大会，均将统一路412号业主排除在业主大会之外，故该二次业主大会召开的程序不合法，所形成的业主大会决议均属无效。
2022年2月8日，宫松岭业委会向泉顺物业工作人员现场送达《宫松岭小区业委会通知》一份，内容为：宫松岭小区物业公司：2022年1月29日业主大会通过了“解聘现物业公司”表决，现通知解除你公司小区物业公司的服务，并在规定时间内退出宫松岭小区，将物业服务用房、相关设施、物业服务所需的相关资料交还业委会。泉顺物业工作人员拒绝接收该份通知。因泉顺物业至今未退出宫松岭小区，宫松岭业委会遂提起本案诉讼。
一审庭审中，宫松岭业委会提供小区业主关于“是否解聘现物业公司”的投票原件一宗，拟证实宫松岭小区业主大会与2022年1月29日通过了“解聘现物业公司”的表决，解聘物业公司的程序合法。泉顺物业质证称，对投票的真实性不予认可，从投票结果看，反对解聘票为3票，弃权票为11票，而2022年1月29日宫松岭业委会作出《宫松岭小区业主大会结果公示》记载为：反对解聘票2票，弃权票为8票，公示内容与实际投票不符，且根据物业服务合同的约定宫松岭小区包含统一路412号，总户数为237户，而该次业主投票并未将统一路412号业主纳入投票范围，故该次业主大会的表决结果无效。
宫松岭业委会称，业主表决“是否解聘现物业公司”共参与投票144票，其中赞成解聘130票，反对解聘3票，弃权11票，该投票结果与2022年1月29日《宫松岭小区业主大会结果公示》内容载明的投票结果不同，系因工作人员在统计投票时存在失误造成，但并不影响业主大会表决通过解聘物业公司的合法性。
宫松岭业委会提供的小区业主关于“是否解聘现物业公司”的投票系原件，泉顺物业虽不认可其真实性，但并未提供相反证据，故一审法院对其真实性予以采信。
宫松岭业委会称，其主张的公共收益在扣除管理费后的金额31.07万元，系产生自2013年至2022年2月期间的公共收益，包括二处门市房租金(一处为物业服务用房一层“铝木断桥门窗”门市用房，另一处为位于宫松岭小区58号楼一层“纸文轩”门市用房)、护栏广告收益、快递柜场地租赁收益、饮水机收益。
经一审法院现场查看并经泉顺物业确认，位于宫松岭小区55号住宅楼与58号住宅楼之间的二层楼房为宫松岭小区物业服务用房(即案涉房屋)，该物业服务用房的第二层现由泉顺物业办公使用，第一层除管道地下室外的房屋由泉顺物业对外出租，由他人经营“铝木断桥门窗”店铺。案涉小区内现安装有饮水机二台、丰巢快递柜一台、道路护栏上安装有广告牌，案涉小区58号住宅楼底层有“纸文轩”店铺一处。
关于“铝木断桥门窗”用房，泉顺物业称，其每年收取该“铝木断桥门窗”用房管理费26,000元，但该管理费系用于支付物业服务用房的水、电费及日常维护费用，另因案涉小区居民大部分为威海供电公司职工，故小区物业费收费标准较低，该“铝木断桥门窗”用房管理费的剩余部分用于弥补物业公司因物业费收取标准较低造成的亏损；其进入案涉小区后收取了“铝木断桥门窗”用房2020年10月至2023年9月期间的管理费共计78,000元，因店铺所占用物业服务用房的出租合同系万通物业公司签订，万通物业公司撤离后未向其移交该房屋出租合同。
关于58号住宅楼底层“纸文轩”店铺，泉顺物业称其不清楚该店铺所占用房屋的产权，其也未收取该处房屋的租金。宫松岭业委会未提供证据证实泉顺物业管理该处房屋及收取租金的证据。
关于丰巢快递柜，经查，泉顺物业于2021年与深圳市丰巢网络技术有限公司签订《丰巢智能柜合作协议》一份，约定在宫松岭小区安装丰巢快递柜一台，场地租赁使用期限为2021年3月15日至2024年3月14日，场地租赁费为2,000元每年每台(含电费及税费)。泉顺物业称已收取2021年及2022年快递柜场地租赁费4,000元，该快递柜每年电费600元左右，另需对快递柜进行管理并支付税费，故快递柜场所租赁费未有剩余。经一审法院现场查看，快递柜有专属电表，电表处贴有物业公司标签，泉顺物业对于快递柜电费支出、税费支出的数额未提供证据。
关于护栏广告，泉顺物业称，案涉小区部分道路护栏系为维护小区道路安全而由广告发布方提供，故该护栏上的广告并未收取广告发布方的广告费；宫松岭业委会对泉顺物业收取护栏广告费未提供证据予以证实。
关于饮水机，泉顺物业称，案涉小区的饮水机系他人架设，系为方便居民饮水设置，其并未收取架设方费用，故不产生公共收益；宫松岭业委会未提供证据予以证实对饮水机存在公共收益。
关于宫松岭业委会主张的公共停车位收益，泉顺物业称，宫松岭小区共有公共停车位100个，其每月收取业主每辆车停车管理费10元，用于停车场卫生及秩序的维护，根据物业服务合同的约定，该车位管理费归属物业公司，故并非公共收益。
一审庭审中，泉顺物业称，其处存有案涉小区业主名册，其处未设置公共收益台账。
另查明，万通物业公司于2020年9月3日注销，原法定代表人为邓庆军，泉顺物业进驻案涉小区后，部分业主的物业费支付给邓庆军。宫松岭业委会主张万通物业公司与泉顺物业实际控制人均为邓庆军，故要求泉顺物业承担万通物业公司为案涉小区提供物业服务期间产生的公共收益的返还责任。泉顺物业则称，其进驻案涉小区后为方便管理，聘请邓庆军担任管理人员，但邓庆军并非泉顺物业的实际控制人，宫松岭业委会要求其支付万通物业公司提供物业服务期间产生的公共收益没有依据。
一审法院认为，宫松岭业委会换届选举后取得威海市环翠区物业服务指导中心出具的《业主委员会换届选举备案证明》，故其具有提起本案诉讼的主体资格。从本案查明情况看，威海市鲸园办事处物业管理办公室虽曾对外公布宫松岭业委会的印章停止使用，但公布于泉顺物业与原宫松岭业委会签订《宫松岭小区物业管理委托服务合同》后，且泉顺物业已基于上述合同约定进入宫松岭小区并提供物业服务，因此泉顺物业与宫松岭小区亦已实际形成物业服务合同关系。在泉顺物业系案涉物业区域提供物业服务的物业服务企业的前提下，根据 《民法典》第 二百七十八条第 一款规定：“下列事项由业主共同决定：(四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人”本案中，宫松岭小区以业主投票方式通过“解聘现物业公司”的决议，且该决议已由宫松岭业委会进行了公示，虽公示内容中关于投票统计结果存在误差，但实际投票结果符合业主共同决定事项的表决要求，根据2021年12月9日加盖有威海市环翠区鲸园街道办事处古岭社区居民委员会、威海市环翠区鲸园街道办事处及威海市环翠区物业服务指导中心三方印章的《业主委员会基本情况》的记载，宫松岭小区业主的户数为187户，泉顺物业抗辩宫松岭小区业主户数为237户，并以此为由主张“解聘物业公司”的决议无效，没有事实依据，故一审法院对其该项抗辩不予采纳。
《民法典》第 九百四十六条规定“业主依照法定程序共同决定解聘物业服务人的，可以解除物业服务合同。决定解聘的，应当提前六十日书面通知物业服务人，但是合同另有约定的除外。”第九百四十九规定：“物业服务合同终止的，原物业服务人应当在约定期限或合理期限内退出物业服务区域，将物业服务用房、相关设施、物业服务所必需的相关资料等交还给业主委员会、决定自行管理的业主或者其指定的人，配合新物业服务人做好交接工作，并如实告知物业的使用和管理情况。
”本案中，宫松岭小区业主已通过法定程序共同决定解聘泉顺物业，且于2022年2月8日书面通知泉顺物业，因此泉顺物业与案涉小区的物业服务合同关系已于2022年2月8日解除，宫松岭业委会现要求泉顺物业退出案涉小区，符合前述法律规定，一审法院予以支持。
依据上述法律规定，物业公司退出物业服务区域，应向业主委员会交还物业服务用房、相关设施及物业服务所必需的相关资料，具体到本案，一审法院分析如下，关于物业服务用房，案涉物业用房为二层楼房，第二层现由泉顺物业办公使用，其退出后，应向业主委员会交还该第二层办公用房；宫松岭业委会虽于2022年2月8日通知解聘泉顺物业，此后双方对于是否撤出产生争议，但宫松岭业委会并未选聘新的物业公司入驻，亦无证据证实此后泉顺物业未实际提供物业管理服务，且该第二层办公用房本身为物业服务用房，并不产生其他收益，故宫松岭业委会要求泉顺物业自2022年2月8日起按月支付房屋占用费的诉讼请求，理由不当，不予支持；
物业服务用房中一层“铝木断桥门窗”店铺用房，现由泉顺物业对外出租，且泉顺物业自认收取该店铺用房租金至2023年9月，因此该“铝木断桥门窗”店铺尚在他人租赁使用期间，现尚不具备交还条件，宫松岭业委会可在租赁到期后另行主张权利；关于58号住宅楼底层“纸文轩”店铺，因宫松岭业委会无证据证实该处店铺用房系案涉小区公共附属设施，也无证据证实该店铺用房系泉顺物业管理使用并出租收益，故其要求泉顺物业返还该处店铺用房，没有依据，不予支持。案涉小区的饮水机、丰巢快递柜系他人架设，并非案涉小区业主所有，故宫松岭业委会要求泉顺物业交还饮水机、丰巢快递柜，没有依据，不予支持。
泉顺物业认可其处存有业主名册，且该名册系服务管理所需资料，其退出后应予以移交；业主收费账册系泉顺物业自身提供物业服务过程中形成的账目，宫松岭业委会要求向其移交业主收费账册，没有依据，不予支持；宫松岭业委会未有证据证实泉顺物业处设置了公共收益台账，故其要求泉顺物业移交公共收益台账，一审法院亦不予支持。
《民法典》第 二百八十二条的规定，物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本后，属于业主共有。案涉小区物业服务用房系业主共有的附属设施，泉顺物业将位于物业服务用房的一层房屋对外出租并收取收益，泉顺物业所称其收取的承租方的管理费实际为房屋租金收益，该收益扣除合理成本后应归业主共有；泉顺物业所使用的二层物业办公用房的水、电费属于其自身经营成本，应由其自身负担，其主张从物业服务用房租金收益中扣除其办公用房产生的水、电费，理由不当，不予采纳；
泉顺物业称物业用房出租收益还用于弥补因物业费收取过低给其造成的亏损，没有依据，亦不予采纳；泉顺物业出租案涉小区公共场地供他人安装快递柜，由此产生的场地租赁费，在扣除合理成本后，亦应归业主共有，因该快递柜安装有专属电表，泉顺物业虽主张每年电费支出600元，但未提供证据证实其实际承担电费的数额，考虑快递柜运行必然产生相应的电费，故一审法院酌定该快递柜电费为每年400元。泉顺物业自认已收取2020年10月至2023年9月期间物业用房出租收益78,000元，并收取了2021年、2022年快递柜场地租赁费共计4,000元，扣除快递柜每年电费400元及泉顺物业的合理管理成本后，应返还给宫松岭业委会并归业主所有，因双方均未提供证据证实管理成本的实际数额，一审法院酌定以公共收益的10%作为泉顺物业的管理成本为宜，故泉顺物业应支付宫松岭业委会公共收益为73,080元【78,000元＋4,000元－2×400元－(78,000元＋4,000元－2×400元)×10%】。
宫松岭业委会并未提供证据证实泉顺物业收取了其他公共收益，且其要求泉顺物业向其支付万通物业公司提供物业服务期间产生的公共收益，没有法律依据，故其超额主张的公共收益，一审法院不予支持。泉顺物业收取小区业主的每月每辆车10元费用，系其管理停车位的费用，并非出租小区公共停车位产生收益，故宫松岭业委会要求泉顺物业向其支付车位管理费，理由不当，一审法院亦不予支持。
综上所述，宫松岭业委会诉讼请求合理部分，予以支持。依照《 中华人民共和国民法典》第 二百七十八条、第 二百八十二条、第 九百四十六条、第九百四十九之规定，判决：一、威海泉顺物业服务有限公司于判决生效后十日内退出威海市环翠区宫松岭小区，并将物业管理用房(位于环翠区宫松岭小区55号住宅楼与58号住宅楼之间的二层楼房中的第二层房屋)、宫松岭小区业主名册移交威海市环翠区宫松岭小区业主委员会；二、威海泉顺物业服务有限公司于判决生效后十日内向威海市环翠区宫松岭小区业主委员会业支付公共收益73,080元；
三、驳回威海市环翠区宫松岭小区业主委员会其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应依照《 中华人民共和国民事诉讼法》第 二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,980元，由威海市环翠区宫松岭小区业主委员会负担2,279元，威海泉顺物业服务有限公司负担701元。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。泉顺物业提交了以下证据：证据1.1，孙乐友律师与威海市鲸园办事处物业管理办公室工作人员梁大伟的通话录音及文字整理资料，拟证实案涉小区已经通过业主大会选举以丛凯为主任的业主委员会，且已经提交威海市环翠区鲸园街道办事处古岭社区居民委员会备案，提交到威海市鲸园办事处物业管理办公室备案时，其工作人员梁大伟告知选票存在问题，并扣留了全部选票，至今未果。
证据1.2宫松岭小区物业管理委托服务合同、2018年威海市环翠区物业管理办公室出具的物业服务合同备案证明各一份，拟证明一审法院 (2021)鲁1002民初2443号民事判决载明，“经向涉案小区所在的办事处了解：统一路412号与宫松岭小区都是原电力部门的住宅区，原为同一个业主委员会”。威海市环翠区物业管理办公室备案的宫松岭小区物业管理委托服务合同也显示案涉小区19,101.32平方米，总户数239户，因此无论是根据生效判决，还是根据威海市环翠区物业管理办公室备案的宫松岭小区物业管理委托服务合同，412号楼的业主均系宫松岭小区的业主，案涉业主大会总户数应为239户，而非宫松岭业委会主张的187户。
证据1.3(2022)鲁1002民初2799号民事判决书、一审法院受理刘新洲等人物业服务合同纠纷的立案证明、2021年9月24日威海市环翠区鲸园街道办事处古岭社区居委会出具的关于召开宫松岭小区业主大会的公告各一份，拟证明现宫松岭业委会成员刘新洲、于青、谷东昭存在恶意拖欠物业费，不积极履行业主义务的行为，根据公告中关于业主委员会候选人参选资格的条件要求，可以证明刘新洲等人不符合本届业委会成员的参选资格。证据2.1海源物业公司、万通物业公司与刘可良签订的房屋租赁合同一份，拟证明2013年10月20日，海源物业公司、万通物业公司、刘可良三方签订了房屋租赁合同，该合同第一条和第二条明确载明，案涉“铝木断桥门窗”店铺所有权属于海源物业公司。
证据2.2宫松岭小区业委会在2019年备案的由业主委员会成员签名捺印的《业主大会章程》、《宫松岭小区业主临时规约》、《业主大会议事规则》各一份；海源物业公司在国家企业信用信息公示系统登记的工商信息一份，拟证明《宫松岭小区业主临时规约》第七条明确约定，案涉房屋为建设单位和物业管理企业所有。建设单位指的是国网山东省电力公司威海供电公司，物业管理企业指的是其下属的海源物业公司。
第三十条约定，利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当征得相关业主、物业管理企业的同意后，按规定办理有关手续，在扣除物业企业代办费用后，所得收益的30%补贴物业服务费，也就是说公共收益在扣除物业公司的费用后的利润部分，物业公司可以分得30%。证据2.3宫松岭小区保安室照片打印件，拟证明案涉小区大门口建有约10平方米的保安室。证据3.1宫松岭业委会于一审中提交的宫松岭小区业主大会结果公示，拟证实案涉物业区域共有239户，而参加本次是否解聘现物业公司表决的业主为144户，不符合 《民法典》第 二百七十八条的规定。
证据3.2宫松岭小区55号楼303业主出具的未参加选举证明、56号楼502业主向泉顺物业反映选票问题的视频、12位业主选票登记的信息与实际房产信息不符的明细表，一审中宫松岭业委会提交的选票及泉顺物业日常工作中登记的业户信息明细表，拟证明案涉本届宫松岭业委会存在伪造选票的违法行为。证据4承租人刘可良出具的情况说明一份、刘可良身份证复印件一份，拟证实案涉房屋不属于全体业主共有，以及刘可良支付的费用中包含了2,600元水电费，该费用应当扣减。
经质证，宫松岭业委会对证据1.1的真实性、关联性和证明目的均不认可，首先无法确认通话人的身份，且通话内容中自始至终只说最后一页，但不知道最后一页的内容是什么，而且通话人也一直在说他在外面、忘了等内容。证据1.2中的物业管理委托服务合同与本案没有关联性。因为该份合同的受托方为万通物业公司，而非泉顺物业。
物业服务合同的备案证明，也系对2016年12月10日万通物业公司签署的物业合同的备案，对案涉小区户数的确定应当以官方资料的记载为准。对证据1.3中民事判决书的真实性予以认可。从该份证据可以看出，一审法院依法驳回了泉顺物业的诉讼请求，也可以证明宫松岭业委会现成员刘新洲并不存在恶意拖欠物业费、不积极履行业主义务的行为。
同时，泉顺物业只提交了其与刘新洲的判决书，不能证明于青和谷东昭存在恶意拖欠物业费的行为。对2021年9月24日关于召开宫松岭小区业主大会公告，因为该份公告并没有原件，不符合证据的形式要件，故不予质证，对其真实性及证明目的均不认可。对证据2.1房屋租赁合同的真实性及证明目的均不予认可。
该份合同的出租方系万通物业公司，且签署时间为2013年，与本案不存在关联性，且该份合同没有加盖骑缝章，不排除前三页被更换的可能。对证据2.2的真实性不予认可，其中业主临时规约系打印件。该份证据中宫松岭业委会的盖章时间为2019年12月，但是在2019年1月13日相关主管部门就已经发布公告，自2019年1月13日业主委员会的公章停止使用。
即便公章为真，对该份证据的真实性也无法认定。且亦没有证据证实该份规约系经过业主大会讨论决定，不能代表全体业主的共同意志，对业主大会章程和业主大会议事规则的真实性均不予认可，该两份证据也是2019年12月份打印，且没有任何公章予以证明其真实性，也没有经过业主大会会议审议通过。对企业信用信息公示报告的真实性予以认可，但是该份证据明确载明该公司早已注销，且从该份证据可以看出，2013年10月12日该公司的股权变更为威海海源电力资源有限公司100%持股。
对证据2.3照片打印件的真实性及证明目的均不予认可。综上，泉顺物业提交上述证据无法证明案涉房屋不是法律意义上的物业服务用房。但可以肯定的是，该物业用房肯定并非泉顺物业所有，而且泉顺物业公司也自认，该两层楼房系作为物业用房使用，所以上述证据无法达到泉顺物业的证明目的。
对证据3.1的真实性予以认可，对证明目的不认可。该份证据明确载明，宫松岭小区共有业主187户，参与投票的是144票，完全符合 《民法典》的相关规定，而且该结果在小区内进行了公示，没有任何业主提出过异议。对证据3.2的真实性不予认可。对证据4情况说明不予认可。
经审查上述证据，对于证据1.1，无法确认通话人员身份，即使泉顺物业所主张的人员身份属实，对方在电话中亦未对沟通内容作出清楚明确的回复，不足以证实待证事实，本院对该证据不予采信。对于证据1.2，该合同系宫松岭业委会与万通物业公司签订，且签订时间为2016年12月，与本次业委会选举时间相差较大，不足以证实宫松岭小区的现状，本院对该证据不予采信。对于证据1.3，该生效判决并未认定刘新洲应向泉顺物业公司支付物业费，且刘新洲是否具备选举资格是小区业主自治范围，与本案物业服务合同纠纷没有关联。
对于证据2.1，宫松岭业委会对其真实性不予认可，合同相对方刘可良、万通物业公司亦非本案当事人，故对该合同真实性不足认定，但即使该合同真实，亦不足以根据合同约定认定房屋权属，且根据泉顺物业的自认，其现使用的物业办公用房亦并非泉顺物业所有，而系海源物业公司所有，该公司已于2015年12月24日核准注销。对于证据2.2，泉顺物业提交的《业主大会章程》《宫松岭小区业主规约》的落款时间为2019年12月，根据已查明的事实，上一届宫松岭小区业委会于2019年1月到期，原业主委员会印章亦自2019年1月13日起停止使用，直至2021年12月选举产生新一届业主委员会，上述文件的落款时间为2019年12月，其效力不足认定。
而《业主大会议事规则》没有盖章及落款时间，宫松岭业委会对该证据的真实性亦不认可，本院对该证据的真实性不予认定。对于海源物业公司的企业信用信息公示报告的真实性本院予以认定，对其关联性不予认定。对于证据2.3门卫室照片，即使该照片真实，亦不足以证实该门卫室系物业服务用房，本院对其证明力不予认定。
对于证据3.1，该证据系一审中宫松岭业委会提交的证据，并非二审中的新证据，本院不予审查认定。对于证据3.2，泉顺物业提交的业主出具的证明、业主视频资料，系证人证言，在证人均未出庭接受质询的情形下，本院对该证据的真实性不予认定。对于12位业主选票登记信息与泉顺物业备案房产信息不符明细表，该明细表系泉顺物业自行制作，泉顺物业备案房产信息是否准确不明确，且小区业主也是随着小区房产买卖而变动并非一成不变，故本院对该证据不予采信。
对于证据4，刘可良出具的情况说明系证人证言，刘可良并未出庭作证，宫松岭业委会对其证言真实性亦有异议，本院对该证据不予采信。
关于位于宫松岭小区55号住宅楼与58号住宅楼之间的二层楼房(案涉房屋)的权利归属问题，本院至国网山东省电力公司威海供电公司进行了调查，该单位综合服务中心主任***证实，宫松岭小区系其单位家属区，约在1999年前后进行了房改，房改后该小区住房均为职工个人所有，本案所涉由物业使用的房屋未进行权属登记，国网山东省电力公司威海供电公司也未对该房屋进行管理。
本院二审查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，本案的争议焦点为：一是宫松岭业委会有无诉讼主体资格；二是宫松岭小区解聘物业公司，程序是否符合法律规定；三是位于宫松岭小区55号住宅楼与58号住宅楼之间的现由泉顺物业使用和出租的二层楼房(案涉房屋)的权利归属以及出租收益归属应如何认定；四是“铝木断桥门窗”店铺的租金收益和丰巢快递柜的管理费的归属应如何认定。
关于焦点一。 《民法典》第 二百七十七条规定，业主可以设立业主大会，选举业主委员会。业主大会、业主委员会成立的具体条件和程序，依照法律、法规的规定。地方人民政府有关部门、居民委员会应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。
本案中，宫松岭小区以书面征求意见为主的方式召开业主大会选举了业主委员会，由威海市环翠区鲸园街道办事处古岭社区居民委员会发布了《宫松岭小区业主大会表决结果公示》，并由威海市环翠区物业服务指导中心出具了《业主委员会换届选举备案证明》。威海市环翠区鲸园街道办事处古岭社区居民委员会、威海市环翠区鲸园街道办事处、威海市环翠区物业服务指导中心盖章确认的《业主委员会基本情况》明确载明，宫松岭业委会物业管理区域总面积为15,000平方米，总套数为187套。
泉顺物业再行主张应将统一路412号纳入宫松岭小区范围，共同选举业主委员会，依据不足，本院不予采信。泉顺物业对宫松岭业委会诉讼主体资格提出异议，未提供充分证据证明其主张，本院对其该项上诉主张不予支持。
关于焦点二。根据前述分析，《业主委员会基本情况》对业委会管理区域面积及户数有明确记载，宫松岭小区与统一路412号在位置上分别独立，虽原由同一业主委员会对外签订物业服务合同，但宫松岭小区单独选举业委会并不违反法律法规的强制性规定，统一路412号楼的业主也未对此提出异议，泉顺物业据此主张业主大会解聘物业公司程序违法，理由不当，本院不予支持。关于泉顺物业主张业主投票中存在个别错漏情形，首先，其提交的证据为证人证言，证人未出庭作证，其证言真实性不足认定。
其次，其所主张的个别业主并未就业主大会解聘泉顺物业的决定提出异议或要求撤销。再次，泉顺物业提交的证据亦仅为个别业主的情形，不足以影响业主大会整体投票的有效性。故泉顺物业据此主张解聘物业公司程序违法，证据不足，本院不予支持。
关于焦点三。案涉宫松岭小区建设时间较早，当时尚未有关于物业服务用房建设及权利归属的明确规定，现泉顺物业所使用的案涉房屋是否作为物业用房建设，现有证据亦不明确。如在本案中将该房屋认定为归全体业主共有的物业服务用房，有可能损害案外人的利益，故对该房屋的权属不宜在本案中认定。
但泉顺物业作为物业服务公司，其从事小区的物业服务，不享有该房屋的所有权，其占有使用该房屋系基于其物业服务企业的身份，现宫松岭小区已经法定程序解聘了泉顺物业，其继续占有使用该房屋及取得相应出租收益，缺乏合法有效的合同依据。综合考虑双方的权利义务，一审判决判令泉顺物业交还该房屋及相应收益，并无不当。如该房屋确有其他权利人，可就房屋权属及收益与宫松岭业委会另行解决。
关于焦点四。泉顺物业主张根据《宫松岭小区业主临时规约》第三十条的约定，其有权分得30%的受益，以及应当扣除2,600元共用水电费。首先，因泉顺物业与宫松岭业委会签订合同时，宫松岭业委会超期未选举，公章亦已失效，该合同效力无法认定，《宫松岭小区业主临时规约》的效力亦不足认定，泉顺物业据此主张有权分得相应收益，缺乏合同依据，本院不予支持。关于泉顺物业在管理中所支出的费用，一审法院已酌定予以扣除，泉顺物业亦未提供充分证据证实其实际支出费用超出一审法院酌定数额，再行要求扣除水电费及40%管理费，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。
综上所述，泉顺物业的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《 中华人民共和国民事诉讼法》第 一百七十七条第 一款第 一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1,402元，由上诉人威海泉顺物业服务有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 马树芳
审 判 员 潘 慧
审 判 员 王 慧
二〇二三年五月八日
法官助理 李亚男
书 记 员 于 惠
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