乌鲁木齐仝时达物业服务有限公司,新某甲公司等与某建新疆建工（集团）有限公司侵权责任纠纷案
新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院
民事判决书
(2026)新01民终2575号
上诉人(原审原告)：某甲公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。
法定代表人：古某，某甲公司董事长。
委托诉讼代理人：沙某。
委托诉讼代理人：吕思思， 新疆国法律师事务所律师。
上诉人(原审被告)：某乙公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。
法定代表人：王某，某乙公司总经理。
委托诉讼代理人：古某1。
被上诉人(原审被告)：新疆某社区委员会，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。
法定代表人：马某，新疆某社区委员会
某居民委员会主任。
委托诉讼代理人：韩某。
委托诉讼代理人：尹某。
原审第三人：某丙公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。
法定代表人：刘某，某丙公司董事长。
委托诉讼代理人：李某。
上诉人某甲公司(以下简称某甲公司)，某乙公司(以下简称某乙公司)因与被上诉人新疆某社区委员会(以下简称某社区)，原审第三人某丙公司(以下简称某丙公司)侵权责任纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市人民法院(2025)新0102民初13469号民事判决，向本院提起上诉。本院于2026年5月7日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
某甲公司上诉请求：1．请求撤销乌鲁木齐市天山区人民法院(2025)新0102民初13469号民事判决第一、第二项，改判支持某甲公司一审全部诉讼请求(除已当庭撤回的第二项请求外)，或发回重审；2．请求依法判令被上诉人承担本案一、二审全部诉讼费用、邮寄送达费。
事实与理由：一审判决在事实认定及法律适用上存在重大错误，严重损害了某甲公司的合法权益。具体理由如下：一、一审判决关于涉案物业服务合同效力的认定存在重大错误，合同涉及停车场部分内容依法应属无效。1．合同主体不适格，处分权来源不合法。
一审法院以“二建小区未成立业主委员会，社区经有关部门指导且经确定过半数业主同意后签订的物业合同应为有效”为由，认定涉案合同有效，此认定是错误的。该合同第一条、第二条将包含某甲公司享有独立使用权的案涉停车场在内的整个小区公共区域纳入服务范围，实质上是处分了不属于业主共有部分的财产。首先，案涉停车场的国有土地使用权及地面附着物的权益归属于本案第三人“某丙公司”，此事实有土地登记信息、不动产登记信息及各方无争议的租赁合同为证。
其次，某甲公司于2021年2月即与某丙公司签订《房屋租赁合同》，其中明确约定某甲公司可“免费使用办公楼主楼前停车场场地”。该约定明确了某甲公司对该停车场享有使用权，该权利性质为基于租赁合同产生的债权，但同样构成受法律保护的合法权益。某乙公司与某社区在签订物业服务合同时，明知或应知该停车场的使用权已由产权人授予某甲公司，却仍将其纳入“全体业主共有”范围进行发包和管理，其行为属于在无处分权的情况下擅自处分他人(某丙公司)财产，并侵害了某甲公司基于合法合同取得的在先使用权。
依据《 中华人民共和国民法典》第 三百一十一条关于善意取得的规定，本案显然不构成善意取得，故该合同涉及停车场部分的约定自始无效。2．“三分之二业主同意”不能成为违法处分他人财产权利的“挡箭牌”。《 中华人民共和国民法典》第 二百七十八条规定的业主共同决定事项，其前提是决议内容涉及“业主的共有和共同管理权利”。
案涉停车场的土地使用权及附属权益明确归属于第三人，不属于小区全体业主的法定共有部分。因此，即便所谓“业主大会”的程序真实，其决议内容也因处分了不属于全体业主的权利而自始无效。一审法院仅审查了形式上的“业主同意”却未审查该同意的内容是否合法，认定错误。
二、一审判决关于某甲公司取得停车场管理权时间的认定错误，侵权起始时间应追溯至2021年。1．某甲公司对停车场的使用权于2021年租赁合同签订时即已确立。一审判决认定，某甲公司对停车场的管理收益权自2025年9月1日(第三人通知某乙公司)起才取得，这一认定完全忽视了基础法律事实。
2021年2月的《房屋租赁合同》第3.3条明确约定“办公楼主楼前停车场场地乙方(即某甲公司)可免费使用”。该条款作为租赁合同的重要组成部分，自合同生效之日起，即赋予某甲公司对该停车场的排他性使用权。该权利是某甲公司为实现租赁房屋(用于经营酒店)之合同目的所必需的附属权益，应受法律保护。
某甲公司认为，2025年7月2日的《协议书》是对原租赁合同项下欠付租金的和解以及对停车场使用权由“免费使用”进一步明确为“独立管理并免费使用”的确认与强化，并非权利的“新设”或“转移”。2025年8月7日的民事调解书是对上述《协议书》内容的司法确认。2025年9月1日的通知是第三人向某甲公司履行合同义务(交付管理权)及向某乙公司履行告知义务的行为，是权利的实现与宣示，而非权利的起点。
2．某乙公司的持续侵权行为是导致管理权“迟延交割”的直接原因。一审判决将侵权行为人非法占有和控制停车场的状态，作为判断权利人权利起始点的依据。正是因为某乙公司自2021年起，在无合法依据的情况下持续占据、管理并收费，才导致作为产权人的某丙公司和作为使用权人的某甲公司长期无法正常行使和实现权利。
某乙公司的侵权行为是“因”，管理权交割的迟延是“果”。一审判决将“果”当作权利起点，实则免除了被上诉人自2021年至2025年9月期间长达四年多的侵权责任，显属不公。三、一审判决确定的赔偿数额严重偏低，未能反映某甲公司的实际损失1．侵权期间认定过短。
如上所述，侵权起始时间应至少追溯至2021年某甲公司取得使用权之时。即便从保守角度计算，自2021年2月10日租赁合同生效起至2025年11月18日停车场移交止,侵权时间长达4年9个月(约1730天)，而非一审认定的78天。2．损失计算标准不合理。
一审法院在认定全时某乙公司侵权收费事实后，却以“无法精准核算”为由，仅参照居民小区临时停车政府指导价(10元/车/天)进行酌定，这完全不符合事实，理由如下：停车场性质，案涉停车场为某甲公司经营酒店的核心配套设施，其收益模式与居民小区停车场有本质区别，应参照商业停车场的收费标准或某甲公司的潜在经营损失计算。收费证据的举证责任，某乙公司作为停车场的实际控制者和收费主体，掌握完整的收费记录、台账。根据《 最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第 一百一十二条的规定及举证责任分配原则，在某乙公司无正当理由拒不提供对其不利证据的情况下，应作出对其不利的推定。
一审法院未责令某乙公司提供，而将举证不能的不利后果归于某甲公司，属程序不当。车位数量与使用率，一审酌定83个车位全部按每日10元计算，但未考虑商业停车场在营业期间的高周转率和高收费率(如分时段收费、过夜费等)，实际损失远高于此。四、某乙公司与某社区应承担连带责任。
某社区作为基层群众自治组织，在明知或应知案涉停车场权属和使用状态的情况下，超越其法定职责范围，以“履行属地责任”为名，擅自与物业公司签订包含处分他人财产内容的合同，其行为存在明显过错，是共同侵权行为人之一，依法应与全时某乙公司承担连带赔偿责任。一审判决认定其“未实施侵害行为”属认定事实错误。
某乙公司辩称，某物业服务项目是某甲集团整合，当时项目道路坑洼，房龄长，无维修基金，公共设施年久失修。住户中某职工居多，住宅楼和单位办公楼、厂房犬牙交错共用大门和院内停车场无法分开。由于2024年前一直没有成立业主委员会，故由街道办事处和社区牵头召开全体业主大会投票决定更换物业，由社区与某乙公司签订物业服务合同，一直以来全体业主按物业服务合同缴纳物业费和停车费(每月70元)共用院内停车场相安无事。
仝时达物业按合同履行责任和义务将项目及院内停车场收益用于项目公共设施维修支付并每年公示，并得到全体业主认可和获得天山区优秀物业项目称号。与社区签订的某物业服务合同符合《 乌鲁木齐市物业管理条例》和《新疆物业服务收费管理办法》，合法有效，一直无人提出异议，并无侵权之实。二、某甲公司所称涉案停车场是某二建项目公用停车场一角,并非专属停车场。
该涉案停车场收益已按项目物业服务合同约定40%弥补物业费，60%进公共收益用于项目公共设施设备的维修和改造，受益人为全体业主非某乙公司。1.某物业服务项目大门和院内公共停车场一直维持原样由各业主共同使用并未改变，同样租赁某乙集团(原某二建)办公楼、厂房的老租赁户(某工厂、检测公司、原篮球场等)都缴纳物业服务费并包月共同使用该院内停车场(包括某丙集团自己用的宿舍楼)。某乙公司已将某二建项目停车场收益(含涉案停车场收益)，按物业服务合同的要求用于项目公共设施设备的维修和改造。
2.某甲公司起诉书所称租赁的办公楼在团结路临街，该楼前门临团结路有专属停车场，某甲公司一直未开业，也一直未使用。2025年8月12日突然抢占的涉案停车场是该楼后门院内公用停车场的一小部分，该院内公用停车场东面是建工集团对外租赁的两层诊所、中药房和四层住宅楼(底层为车库)，南面是建工集团租赁给两家检测公司的四层办公楼、某舍楼、面店、物业办公室，西面为住宅楼、某工厂和项目唯一人员、车辆进口，北面为某甲公司租赁的办公楼。该涉案公用停车场一直为全体业主公用停车场，朵某作为某二建项目的新商户，未执行全体业主已同意的物业服务合同，未履行全体业主公约。
某甲公司为一己私利，放着门前专属停车场不用，抢占全体业主的院内公用停车场，实际已经侵害全体业主的合法利益，某甲公司应停止侵占与全体业主一起公用该院内停车场。三、某甲公司某丁集团临街办公楼，一直装修中未营业一天，办公楼门前临街停车场也从未使用一直空着，某甲公司应与其他业主一样依法按照某物业项目物业服务合同缴纳租赁期间物业服务费并按包月共同使用该停车场。
某社区辩称，当时是按照法律及 物业管理条例，在充分征求居民业主意见的基础上，签订的物业服务合同。从法律程序上来说，是符合法律要求的。而且也做了相应的备案，一直服务至今，这个合同是有效的。
针对某甲公司提到的擅自处分他人财产的内容，我们是不认可的。首先物业服务的区域，因为现有的某乙公司承接了原二建物业整个服务的范围区域，涵盖了整个院落。当时我们作为辖区的一个群众性组织，承担了整个辖区方方面面的社会管理责任，对于这片区域自然也有相应的管理责任。
当时因为没有成立业委会，按照 乌鲁木齐市物业管理条例，社区代行业委会职责，在征求居民意见的基础上，引进物业。某甲公司所说的涉案区域一直处于无人管理的状态。在此情况下，由现有物业公司进行必要的管理，提供必要的服务是没有问题的。
而且某戊集团从物业公司接手、物业服务管理多年以来也并未提出任何异议，等于事实上已经默认了现有物业公司的服务和管理。同时我们没有实施任何侵权行为，我们履行社区的责任，引进物业来管理辖区的院落，不存在行为不当，符合法律的要求。物业公司进驻以后，整个院落的管理井然有序，车辆的停放，包括院落的卫生，物业公司都是做了相应的付出和劳动，取得了相应的成果。
某丙公司和某酒店签订租赁合同后，至今某酒店仍未投入实际运营，2025年年底，某甲公司才办理了相关停车区域的运营手续、资质，也就是说真正可以作为一个独立的停车场来使用并收益的期间，应该从这个时候开始。
某丙公司述称，同意一审判决。
某乙公司上诉请求：1.请求认定某乙公司与某社区签订的并履行八年的某物业服务合同及服务范围合法有效，不存在侵权行为；2.仝时达物业正常履行物业服务合同，从未实施侵害某甲公司权益的行为，故不应承担自2025年9月1日至2025年11月18日期间停车费损失64,740元，请求改判。3.请求判令本案一、二审全部诉讼费和邮寄费用由某甲公司承担。
事实与理由：一、某乙公司与某社区签订并履行八年的某物业服务合同及服务范围合法有效，不存在侵权行为。某物业服务项目是某甲集团整合，接管时项目就是一个整体单位(属于下岗职工和原单位的历史遗留问题)。原单位和下岗职工双方权益千丝万缕的复杂、房屋老旧、道路坑洼、房龄长无维修基金、公共设施年久失修。
业主当中某职工占95%以上，住宅楼和单位办公楼、厂房犬牙交错共用大门和院内停车场无法分开，属于老旧无人管理院落。由于2024年前一直没有成立业主委员会，故由街道办事处和社区牵头召开全体业主大会投票决定更换物业，由社区与某乙公司签订物业服务合同(仝时达物业光2017年修路就花了十二万八千元)，一直以来全体业主按物业服务合同缴纳物业费和停车费(每月70元)，共用院内停车场相安无事。仝时达物业按合同履行责任和义务将项目及院内停车场收益用于项目公共设施维修支付并每年公示，并得到全体业主认可并获得天山区优秀物业项目称号。
故与社区签订的某物业服务合同符合《 乌鲁木齐市物业管理条例》和《新疆物业服务收费管理办法》，合法有效，一直无人提出异议，并无侵权之实。二、2025年11月18日前某甲公司从未到物业办公室办理相关移交接手续、也不围蔽、不使用涉案停车场，属于某甲公司自行放弃权益。1.某乙公司从未阻止某甲公司管理和使用涉案停车场，特别是产权人某乙集团委托人2025年9月1函告后、也并未安排车辆停放涉案停车场，只是某甲公司即未到物业办公室办理相关移交接手续，更没有对涉案停车场进行物理隔离，导致部分不明真相的业主车辆习惯性停放。
因某甲公司不围蔽、不使用涉案停车场，故我们做不到不让所有业主车辆停放涉案停车场(只占业主共有停车场一角)。该行为应属于某甲公司自行放弃权益，不应判我方赔偿某甲公司未发生的损失。2.涉案停车场损失标准核定太高。
未考虑某物业服务项目因二建破产历史和位置偏的原因，对业主停车免费有30户，95%的业主包月的实际因素。并且同样租赁某乙集团办公楼、厂房的老租赁户(某工厂、两家检测公司、原篮球场等)都缴纳物业服务费并包月共同使用该院内停车场。某乙公司已将某二建项目停车场收益(含涉案停车场收益)，按物业服务合同的要求用于项目公共设施设备的维修和改造。
3.某甲公司所称租赁的办公楼4层面积4946平方米，在团结路临街，该楼前门临团结路有专属停车场，某甲公司一直未开业，也一直未使用。2025年8月12日突然抢占的涉案停车场，是该楼后门院内共用停车场的一小部分，该院内共用停车场东面是建工集团对外租赁的两层诊所、中药房和四层住宅楼(底层为车库)，南面是建工集团租赁给两家检测公司的四层办公楼、某舍楼、面店、物业办公室，西面为12号住宅楼、某工厂和项目唯一人员、车辆进口，北面为某甲公司租赁的办公楼。
该涉案停车场一直为全体业主共用停车场，某甲公司作为某二建项目的新商户，未执行全体业主已同意的物业服务合同，未履行全体业主公约。某甲公司为一己私利，放着门前专属停车场不用，私设院中院造成自治区二建小区不和谐的因素。抢占全体业主的院内共用停车场，实际已经侵害全体业主的合法利益，某甲公司应停止侵占，与全体业主一起共用该院内停车场。
某甲公司辩称，一、某乙公司关于“物业服务合同合法有效、不存在侵权行为”的上诉理由不能成立。(一)物业合同涉及停车场部分内容依法应为无效。某乙公司辩称其与社区签订的物业服务合同已履行八年、经业主大会同意，故合同有效。
该论证混淆了“合同整体效力”与“处分他人财产条款效力”两个不同概念。1．案涉停车场的土地使用权归属于第三人某丙公司，并非小区全体业主的法定共有部分。根据不动产登记信息、土地登记申请表等证据，该停车场的国有土地使用权明确登记在某丙公司名下，任何业主大会决议无权处分非业主共有财产。
2．某乙公司与社区在签订物业服务合同之前，明知或应知该停车场的使用权已由产权人通过租赁合同授予某甲公司(2021年2月签订)，却仍将其纳入物业服务合同进行发包和管理，属于在无处分权的情况下擅自处分他人财产，该部分约定依法无效。3．“八年履行”不能改变违法性质。违法状态持续八年，不代表违法状态本身合法化。
物权是绝对权，非经权利人同意，任何第三方不得侵犯。某乙公司不得以“长期无人提出异议”为由对抗我们的合法物权。(二)“三分之二业主同意”不能成为处分他人财产的合法依据。《 中华人民共和国民法典》第 二百七十八条规定的业主共同决定事项，其前提是决议内容涉及“业主的共有和共同管理权利”。
案涉停车场的土地使用权及附属权益明确归属于第三人某丙公司，不属于小区全体业主的法定共有部分。因此，即便所谓“业主大会同意”的程序真实，其决议内容也因处分了不属于全体业主的权利而自始无效。一审法院仅审查了形式上的“业主同意”，未审查该同意的内容是否合法，我们对此不予认可，并已就此提起上诉。
二、某乙公司关于“未阻止、某甲公司自行放弃权益”的上诉理由与事实严重不符。(一)某乙公司的阻挠行为有充分证据证实。一审中我们提交了接警登记表、录音录像、某平台记录等证据，足以证明某乙公司长期阻止我们使用案涉停车场。
2025年8月12日，我们尝试对停车场进行施工，即被某乙公司阻止；我们多次报警，公安机关出警记录可证明双方争议及某乙公司的阻挠行为；录音录像资料清晰记录了某乙公司工作人员阻止我们人员使用停车场的全过程。
(二)“未办理手续”的辩解是循环论证。某乙公司辩称我们“从未到物业办公室办理相关移交接手续”，这一说法逻辑荒谬。物业公司非法占有属于我们的停车场,我们需要向该物业公司“申请”并经其“批准”后方可使用？
我们的权利来源于与产权人签订的租赁合同，无需经第三方物业公司“批准”。恰恰是某乙公司的非法占有和阻挠，导致我们无法正常行使权利。(三)我们从未放弃权益。某乙公司称我们“未围蔽、不使用涉案停车场”属于自行放弃权益，不能成立。
使用不能与被阻挠之间存在直接因果关系,不能因为权利人“未能成功使用”就认定其“放弃使用”。三、某乙公司关于“损失标准核定太高”的上诉理由不能成立。(一)10元/车位/天是酌定最低标准，并非过高。
一审法院参照乌发改医价【2017】62号文件规定的“每天(24小时以内)最高收取10元”作为计算基数，这已经是政府指导价的上限。但需要注意的是，该标准针对的是住宅小区临时停车，而我们租赁房屋用于经营酒店，案涉停车场作为酒店配套商业停车场，其市场价值远高于居民小区停车场；一审法院未按商业停车场标准计算，已是对我们不利的认定，某乙公司反而认为标准过高，缺乏依据。
(二)我们一审主张的损失远高于一审判决。我们一审主张经济损失5,230,280元，系基于长达四年多的侵权期间及酒店无法正常经营的预期收益损失。一审判决仅支持64,740元，我们对此亦不服并已提起上诉。
某乙公司连这一最基本的赔偿都不愿承担，其上诉理由不能成立。(三)举证责任应由某乙公司承担。某乙公司作为停车场的实际控制者和收费主体，掌握完整的收费记录、台账。一审中其拒不提供对其不利的证据，依法应作出对其不利的推定。
某乙公司以“无法精准核算为由要求降低赔偿，不能成立。四、关于某乙公司其他上诉理由的驳斥。(一)关于“某酒店一直未开业”，我们是否开业经营酒店，不影响对停车场享有的使用权。使用权的核心是“使用”和“收益”的权利，我们可以选择自用、出租或进行其他合法利用。
恰恰是因为停车场被非法占用，酒店无法配套经营，才导致开业一再推迟这是侵权行为的结果，而非侵权不成立的理由。(二)关于“门前专属停车场”与“院内停车场”的区分，某乙公司称某丙公司“放着门前专属停车场不用，抢占全体业主的院内共用停车场”，是对事实的曲解。根据租赁合同及后续协议，我们有权使用的正是“办公楼主楼前停车场场地”，该范围在2025年11月18日的移交确认中已明确。
这是合同赋予我们的权利，并非“抢占”他人财产。(三)关于某乙公司所称的“修路花费十二万八千元”，某乙公司为小区修路所支出的费用，属于其与业主之间的物业服务合同内部事务，与我们无关，更不能成为其非法占有我们停车场的合法依据。某乙公司不得以“为小区做了贡献”为由对抗权利人的物权。
综上，某乙公司的上诉理由均不能成立，物业合同涉及停车场部分应属无效，侵权期间应从2021年起算而非2025年9月，赔偿数额应当大幅提高。
某社区辩称，认可一审判决。
某丙公司述称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法维持。
某甲公司向一审法院起诉请求：1.请求法院确认某乙公司与某社区签订的《物业服务合同》(编号：202×××916)中第一章第1、2条款无效；2.判令某乙公司停止侵权，并返还某甲公司涉案停车场的使用权；3.判令某乙公司赔偿某甲公司经济损失5,230,280元;4.请求法院判令某社区承担连带责任；5.判令本案诉讼费用由某乙公司承担。
一审法院认定事实：位于某丁公司退出后，因未成立业主委员会，长期处于无物业管理状态。经天山区物业办、某委会、某社区和部分居民代表协商，经发布公告通过，一致同意聘用某乙公司为二建小区提供物业服务，一致同意由某社区与某乙公司签订物业服务合同，并代行业委会职责。2017年11月2日，某社区与某乙公司签订《乌鲁木齐市物业服务合同》，约定选聘某乙公司对自治区二建小区提供物业服务，服务期限自2017年9月15日至2022年9月15日。
2022年9月15日，某社区与某乙公司签订《乌鲁木齐市物业服务合同》，约定继续选聘某乙公司对自治区二建小区提供物业服务，服务期限自2022年9月16日至2027年9月15日。乌发改医价【2017162号】文件规定，物业管理区域内的地上(地面)停车收费最高70元/车/月，临时进入居民住宅小区的社会车辆，首小时以内不收费，超过1小时按2元/小时收取(不足1小时按1小时计费)，每天(24小时以内)最高收取10元。某丙公司系位于乌鲁木齐市天山区二建小区2-1栋1至3层、5栋1至2层、1栋1-4层房屋的产权人，并享有包括上述三栋楼在内办公区域的国有土地使用权。
2021年2月，某丙公司、案外人某戊公司与某甲公司签订《房屋租赁合同》，约定某丙公司将位于团结路20号办公楼面积为4946平方米房屋出租给某甲公司，租期自2021年2月10日至2026年5月30日，办公楼主楼前停车场场地某甲公司可免费使用。2025年7月2日，某丙公司、案外人某戊公司(现为某己公司)与某甲公司签订《协议书》，确认截止2025年5月30日，某甲公司应向某丙公司支付租金6,844,623元，已支付2,270,000元，欠付4,574,623元，并约定办公楼主楼前的停车场场地某甲公司独立管理并免费使用，免费使用时间与三方签署的原租赁合同租期一致。
2025年8月7日，本院作出(2025)新0102民初5940号民事调解书，某丙公司、案外人某己公司与某甲公司达成协议......五、办公楼主楼前的停车场场地，某甲公司独立管理并免费使用，免费使用期间与三方签署的原租赁合同租期一致。2025年9月1日,某丙公司通知某社区、某乙公司，停车场管理权已移交给某甲公司。2025年10月23日,案外人某庚公司在乌鲁木齐市天山区城市管理行政执法局就涉案停车场进行备案登记，停车泊位83个。
2025年11月18日，某乙公司将停车场管理权移交某甲公司，经某丙公司确认，停车场范围为南至旗杆处北侧路沿石，东至停车库及东侧二层建筑物楼前，北至四层主楼建筑物，西至绿树带东侧路沿石，并包括绿化带与四层主楼建筑物之间约100平米空地(即现停放垃圾房的场地)。
一审法院认为，一、关于物业合同效力。《 中华人民共和国民法典》第 二百七十八条规定:“下列事项由业主共同决定：(一)制定和修改业主大会议事规则；(二)制定和修改管理规约；(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
(四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;(五)使用建筑物及其附属设施的维修资金；(六)筹集建筑物及其附属设施的维修资金；(七)改建、重建建筑物及其附属设施;(八)改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；
(九)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。
”本案中，二建小区未成立业主委员会，某社区经有关部门指导且经确定过半数业主同意后签订的物业合同应为有效，且，某丙公司也作为业主参与了业主大会，自2017年至今,某丙公司对于某乙公司管理停车场并未提出异议，可以证实某丙公司对于物业合同中由某乙公司管理的区域是认可且知晓的，故涉案物业服务合同中的第一章第一、二条均为有效约定，对于某甲公司要求确认某乙公司与某社区签订的《物业服务合同》(编号：202×××916)中第一章第1、2条款无效的诉讼请求,一审法院不予支持。
《 中华人民共和国民法典》第 二百三十八条规定，侵害物权，
造成权利人损害的，权利人可以依法请求损害赔偿，也可以请求
承担其他民事责任。某丙公司系涉案停车场场地的国有土地
使用权人，自2017年9月起,包括涉案停车场在内的二建小区由
某乙公司提供物业服务并管理涉案停车场，某丙公司
未提出异议，应视为某丙公司将涉案停车场交予仝时达物业
公司管理，某乙公司管理并收取停车费不违反法律规定。某丙公司于2025年7月2日将停车场场地的管理权移交给西
某辛公司,某甲公司自2025年7月2日即享有涉案停车场
场地的管理收益权利，该权利受法律保护。因某丙公司于2025年9月1日才告知某乙公司涉案停车场的管理权已移交给某甲公司，此时，某乙公司不再享有涉案停车场
的管理收益权,至2025年11月18日停车场移交给某甲公司
期间，其收取停车费侵害了某甲公司的合法权益，应当赔偿
某甲公司自2025年9月1日至2025年11月18日期间的停
车费损失。
关于停车费损失数额。某甲公司未能举证仝时达物业公
司就涉案停车场收费台账、完整缴费凭证等证据，无法精准核算
某乙公司侵权期间的实际停车收费总额，结合涉案停车场
类型、车位数量、侵权时长，参考本地居民小区停车收费政府指
导价、日均车位使用率等客观因素，本院酌定，某乙公司
按10元/车位·天计算支付某甲公司侵权期间停车费损失64,740元(83个车位×10元/车位·天×78天，自2025年9月
1日至2025年11月18日)，某甲公司主张超出部分没有事
实和法律依据，一审法院不予支持。
某社区未实施侵害某甲公司权益的行为，故团结
西路社区在本案中不承担民事责任。某甲公司不要求某建新
疆建工承担支付责任,故某丙公司在本案中不承担民事责任。
综上所述，依照《 中华人民共和国民法典》第 二百三十八条、《 最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第 九十条之规定判决：一、某乙公司于本判决生效后十日内支付某甲公司损失64,740元；二、驳回某甲公司其他诉讼请求。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。某甲公司提交以下证据：1.现场照片4张(拍摄于2025年12月16日)，用以证明涉案停车场被某乙公司占用并堆放垃圾。
某乙公司，某社区对该组证据的真实性予以认可，但关联性及证明目的不予认可。2.停车场划线照片9张及付款凭证，用以证明案涉停车场按市政府统一标准划定83个车位，并支付划线费用。某乙公司，某社区对该组证据的关联性及证明目的不予认可，认为划线系在租金到期后实施，且车位数量并非83个，消防通道被占用。
3.照片2张(拍摄于2021年5月17日)，用以证明某甲公司增与社区及建工集团就停车场使用问题进行协商。某乙公司，某社区认为该证据仅能反映双方曾进行沟通，不能证明仝时达物业持续侵权及侵权期间应自2021年期算。4.某平台聊天记录、短信记录，用以证明某甲公司持续向社区及某乙公司主张返还停车场。
某乙公司，某社区对真实性予以认可，但对关联性、合法性不予认可。5.某己公司于2025年8月27日出具的说明，用以证明某甲公司对涉案停车场享有合法使用权。某乙公司，某社区对关联性不予认可；
某丙公司质证称，对前四组证据的真实性无法确认，对第四组证据的真实性、合法性不予认可，该证明所载签约主体为某己公司，该公司系独立法人；同时，该证明中所载的内容和租赁合同一致，我们仅授权某甲公司使用该停车场，并没有涉及到处分及收益的相关的权利。
某乙公司提交以下证据：1.照片4张，用以证明涉案停车场车位数量并非83个，且消防通道被占用，划线存在问题。某甲公司对这组证据的真实性，合法性、关联性不予认可。理由是，在2025年10月23日，乌鲁木齐市天山区城市管理行政执法局已经明确对公共停车的停车场进行了一个合理合法的规划，并出示了设计的平面图，还进行了严格的备案登记。某社区对这组照片的真实性予以认可。某丙公司认为停车位数量可以查证，故对证据不发表意见。
本院经审查认为，某甲公司提交的证据1、2、3、4，仅能证明案涉停车场现状及其曾与相关人员协商，但不能证明具体协商内容及其主张的某乙公司自2021年2月起持续实施侵权行为并导致其实际损失的主张；证据5虽能证明其享有使用权，但不足以支持其关于侵权期间及赔偿标准的上诉主张。某乙公司提交的证据不足以推翻停车场备案登记关于83个车位的记载。综上，上述证据均不足以改变一审法院对本案基本事实的认定，本院不予采信。
本院对一审法院查明事实予以确认。
本院认为，本案二审的争议焦点为：一、某乙公司与某社区签订的物业服务合同中涉及涉案停车场部分的效力应如何认定；二、某乙公司是否构成侵权，如构成侵权，侵权期间应自何时起算；三、一审法院酌定的赔偿标准是否适当；四、某社区应否承担连带赔偿责任。
关于争议焦点一。某甲公司上诉主张，涉案停车场的国有土地使用权及地面附着物权益归属于某丙公司，不属于业主共有部分，某社区与某乙公司无权通过业主大会决议形式将其纳入物业服务范围，该合同中涉及停车场的约定应属无效。经查，涉案停车场所在的二建小区自原物业管理公司退出后，因长期未成立业主委员会，小区公共设施年久失修，管理失序。
在此情况下，某社区作为基层群众性自治组织，代行业主委员会职责，经征求居民意见后引进某乙公司对小区整体提供物业服务，符合《 乌鲁木齐市物业管理条例》的相关规定及该小区客观实际。某乙公司自2017年起即对包括涉案停车场在内的院落提供物业服务，某丙公司作为该区域土地使用权人及业主之一，对此亦未提出异议，应视为其对某乙公司管理涉案停车场的事实予以认可。2025年9月1日前，某乙公司基于该物业合同对涉案停车场进行管理和收费，具有合同依据。某甲公司主张该合同涉及停车场部分自始无效，依据不足，本院不予支持。
关于争议焦点二。某甲公司上诉主张，其基于2021年2月10日签订的《房屋租赁合同》取得涉案停车场的使用权，侵权期间应自2021年2月10日起算。对此本院认为，虽然某甲公司与某丙公司在租赁合同中约定“办公楼主楼停车场场地乙方可免费试用”，但该约定仅赋予某甲公司基于租赁合同产生的使用权，并未明确由其独自占有、管理该停车场。
2025年7月2日，某甲公司与某丙公司，案外人签订《协议书》，明确约定某甲公司对涉案停车场“独立管理并免费使用”，2025年8月7日，一审法院出具民事调解书对该协议内容予以司法确认，2025年9月1日，某丙公司正式通知某乙公司、某社区，涉案停车场管理权已移交某甲公司。至此，某甲公司对涉案停车场的权利才有合同约定的使用权转化为可实际行驶的占有、管理权。2025年9月1日前，某乙公司基于前期物业合同对停车场进行管理，不构成对某甲公司实际占有使用权的侵害。
2025年9月1日之后，某乙公司在明知管理权已移交的情况下，仍继续占有停车场并收取费用，侵害了某甲公司的合法权益，构成侵权。一审法院认定侵权期间自2025年9月1日计算至2025年11月18日实际移交之日止，共计78天，并无不当。某甲公司主张侵权期间应自2021年2月10日起算，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
关于争议焦点三。因某甲公司未能举证证明某乙公司在侵权期间实际收取的停车费总额，一审法院结合涉案停车场尚未实际投入商业运营、某甲公司承租的酒店至今未开业及该停车场主要用于小区居民停车使用等客观因素，参照本地居民小区临时停车收费政府指导价上限10元/车位/天，酌定按83个车位计算78天的损失，共计64,740元，已充分考虑本案实际。某甲公司主张按商业停车场标准或潜在营业损失计算，但其未能提供有效证据证明该停车场在侵权期间已实际作为商业停车场运营并产生相应收益，其主张的5,230,280元损失亦缺乏充分依据；
某乙公司主张标准过高，但未能提供证据证明该政府指导价上限明显超出合理范围。一审法院酌定的赔偿标准适当，本院予以维持。对双方关于赔偿标准的上诉理由，本院均不予支持。
关于争议焦点四。某甲公司上诉主张某社区应承担连带赔偿责任。
本院认为，某社区作为基层群众性自治组织，其签订物业服务合同系代业主委员会职责，履行对辖区的管理责任，主观上并无与某乙公司共同侵权的故意，客观上亦未实施收取停车费、阻止某甲公司使用停车场等侵权行为。一审法院认定某社区在本案中不承担民事责任，适用法律正确。某甲公司的该项上诉请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
综上，某甲公司，某乙公司的上诉请求均不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《 中华人民共和国民事诉讼法》第 一百七十七条第 一款第 一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费47,958.78元(某甲公司预交)，由某甲公司负担。二审案件受理费1,418.5元(某乙公司预交)，由某乙公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 沙拉 木 阿布拉
审 判 员 阿力木江买买提
审 判 员 吴 卫 东
二〇二六年八月六日
法官助理 古丽给娜吾买尔
书 记 员 排日努尔达吾提
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