某公司南昌分公司与夏某物业服务合同纠纷案
江西省南昌县人民法院
民事判决书
(2026)赣0121民初6472号
原告:某公司南昌分公司。地址:江西省南昌市安义县。
负责人:付某,系该公司董事长。
委托诉讼代理人:王某。
被告:夏某。
原告某公司南昌分公司诉被告夏某物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告某公司南昌分公司的委托诉讼代理人王某、被告夏某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告某公司南昌分公司向本院提出诉讼请求：1、请求被告立即支付拖欠原告2020年11月及2021年9月1日至2026年4月30日的物业费12180.9元，并自逾期之日起按照日千分之三的标准支付违约金至实际付清之日止；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年5月31日，原、被告签订了《前期物业服务协议》，协议约定，由原告向被告所居住的某大城七期33栋2单元2001提供物业服务,被告按建筑面积每月每平方米1.8元的标准向原告支付物业管理服务费，涉案房屋建筑面积为118.71平方米，即涉案房屋每月物业服务费为213.7元。每季度首月5日前缴纳。被告不按协议
约定的收费标准和时间交纳有关费用时，原告有权要求被告补交,并从逾期之日起按每天欠费总额的千分之一交纳违约金。合同签订后，原告按协议约定向被告提供良好的物业管理服务，但被告自2020年11月1日起，未按照《前期物业管理服务协议》之约定缴纳物业管理服务费，原告多次催促被告履行协议，但被告仍拒不缴纳。截止到2026年4月30日，被告未缴纳物业管理服务费共计12180.9元。综上，原告为维护自身合法权益，特诉至法院，请求判如所请。
被告夏某辩称：一、被告不同意原告的诉讼请求,原告要求被告支付拖欠原告自2020年11月1日到2026年4月30日的物业费12180.9元，事实不成立，请人民法院依法驳回原告的全部诉讼请求。二、被告2019年5月30日来恒大城收房，原告要求被告必须签订原告提供的前期物业合同；还必须要求被告预交一年的物业费，才能拿到钥匙验房，被告没有选择权和话语权，这是严重的强买强卖店大欺客行为。
(一)原告前期物业服务合同违背法律选聘程序，属于无效合同。根据《 物业管理条例》第 24条规定，住宅小区应当进行公开招投标程序选聘物业服务企业。南昌市原 物业管理条例2010年就要求进行公开招投标程序选聘物业公司。
原告没有进行公开招投标程序选聘物业，原告涉嫌选聘程序违法合同就无效，物业公司收费就无法律依据。(二)原告侵占业主10多年的公共收益没有返还给全体业主。1.根据《 中华人民共和国民法典》第 282条规定:小区公共收益归全体业主所有，而恒大城公共用房出租收入、停车费、广告费、快递柜充电桩服务费等收入每年约1000万元以上，12000多户的大型小区，原告没有公布小区真实公共收入详细账目，近十年来的公共收益一分钱都未返还给业主；
2、2025年6月19日，江西省某厅、江西省某委员会、江西省公安厅、江西省某局、中国某银行江西省分行联合下发了《关于规范全省住宅小区公共收益管理的指导意见》的通知，根据文件精神，建设单位、物业服务人或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。(三)即使在原告服务合同无效和未返还所有业主10多年的公共收益情况下，本人从2020年12月1日至2021年8月31日已交物业费，并有交费收据，可原告收了钱却不认账，同一笔物业费要重复收费。
(四)原告在小区违规建设垃圾池一直没有拆除，原告从进驻小区以来，在某幼儿园旁边20几米的地方违规用铁皮建设临时垃圾池，这临时垃圾池已“临时”10多年了，而且现在是建筑垃圾和绿化垃圾加上废物垃圾变成了“混合垃圾池”，经常是堆积如山，每到天热腐烂产生的臭味让附近居民及路过行人难以忍受。严重破坏小区居住环境，影响小区居民正常生活。而且是日复一日、年复一年，业主不提意见就无人清理。
根据《 中华人民共和国环境保护法》小区物业公司建设临时垃圾池必须取得建设审批许可。根据《 中华人民共和国民法典》和 物业管理条例，第 五十五条物业管理范围内按照规划建设的公共建筑和公用设施，不得改变用途。第六十六条违背本条例的规定，有下列做法之一的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，并按照本条第二款的限定处以罚金。
(五)人工湖不见“湖”，车库漏水像水库。小区人工湖在恒大卖房时一年到头都是蓄满水，看上去碧波荡漾，风景优美，还有喷泉和音乐。然而，小区房子卖完后到现在，喷泉和音箱完全成了摆设且基本损坏。
人工湖都没有蓄过满水，一年四季都是“旱湖”，人工湖的现状与以前的美景相差十万八千里，而地下车库漏水，修了多年都没有修好，尤其是六、七、八期，无论天晴下雨都漏水。(六)别的小区是人车分流，电动车进地库。而恒大城单元门前和大厅都塞满了电动车，不仅造成业主出行不便，而且存在严重的安全隐患，一旦发生意外，楼内居民就无法逃生。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
某公司南昌分公司于2009年12月18日成立,经营范围:物业管理;企业管理咨询服务;园林绿化工程服务等。2019年5月31日,某公司南昌分公司(甲方)与夏某(乙方)签订《前期物业服务协议》,合同约定开发商某甲公司委托某公司南昌分公司对某大城开展物业服务,本协议自本物业区域业主大会与物业服务企业签订的《物业服务合同》生效时终止。在物业服务区域内,甲方提供的前期物业服务包括以下内容:1、对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、公共秩序、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理;2、制定本物业的物业管理制度如《临时管理规约》、《住户手册》等并书而告知乙方；
3、建立健全本物业的物业管理档案资料；4、依据本协议向乙方收取物业服务费、二次供水、停车费等物业管理费用；5、编制物业管理服务年度计划；6、定期向乙方公布物业服务费用收支情况；7、提前将装饰装修房屋的注意事项和限制条件书面告知乙方，并与乙方订立《房屋装饰装修管理服务协议》。
物业服务费自收楼通知书载明的交楼之日起开始计收。若业主提前收楼，则从收楼之日计收。办理收楼手续时一次性交纳十二个月物业服务费。每月5日前交纳物业费，高层住宅物业服务费为1.8元/㎡/月,商铺物业服务费为3.0元/㎡/月。
乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时问交纳有关费用时，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天欠费总额的3‰交纳违约金。
夏某于2019年5月31日收房，2020年7月入住恒大城小区,面积118.71平方米,物业服务费为1.8元/㎡/月，已交纳2019年6月至2020年5月、2020年7月至2020年10月、2020年12月至2021年8月的物业费，2020年6月的物业费系赠送，2020年11月和2021年9月之后物业费未交纳。某公司南昌分公司举证2023年2月24日的通话记录和3月22的短信记录，证明原告向被告正常催缴物业费。
庭审中,某公司南昌分公司举证了绿化、保洁、维修等物业服务的照片以及在业主群内的工作展示，证明物业公司已提供良好的物业服务,尽到了约定的义务;夏某亦举证了小区拍摄的照片，证明物业公司服务不到位,不达标。夏某还提出2020年11月的物业费是买房时承诺了赠送的，对此，原告无异议。
以上事实,有原、被告提供的营业执照、前期物业服务协议、催收记录、物业服务照片、收款收据、小区图片以及当事人的陈述予以证实。
本院认为，《 物业管理条例》第 二十四条规定:“国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则,通过招投标的方式选聘物业服务企业。住宅物业的建设单位,应当通过招投标的方式选聘物业服务企业;投标人少于3个或者住宅规模较小的,经物业
所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准,可以采用协议方式选聘物业服务企业。”该条款属于管理性规范,不属于效力性强制性规范，违反该规定并不必然导致合同无效,夏某与某公司南昌分公司签订的《前期物业服务协议》，经夏某华签名捺印确认,夏某抗辩签订《前期物业服务协议》出于被迫而非自愿,证据不足,本院不予采信,其关于该协议无效的抗辩,本院不予支持。某公司南昌分公司与夏某签订的《前期物业服务协议》，系当事人的真实意思表示,合法有效。
审理中某公司南昌分公司提交的证据可以表明某公司南昌分公司已经履行了合同约定的维修、养护、管理、维护的主要义务,依法享有依据前期物业服务协议向夏某主张物业费的权利,夏某作为小区的业主,接受了某公司南昌分公司的物业服务,理应按约交纳物业管理服务费。夏某在审理中提供的证据反映了某公司南昌分公司提供的服务存在瑕疵。考虑到物业服务具有公共性,收取物业费是用于整体物业设施的维护保养、正常秩序维护所必需的费用。
业主如发现物业公司存在服务不到位、服务有瑕疵的情形,可通过及时告知、督促改正等方式解决,若业主动辄拒缴物业费,不利于物业公司开展正常的物业服务工作,同时也损害了已交物业服务费的其他业主的合法权益。同样,对某公司南昌分公司而言,对业主反映的问题应当及时回应,属于职责范围的问题必须及时整改并落实到位,不属于职责范围的问题也要做好解释和疏导工作,加强日常巡查,不断优化物业服务内容。综合上述情况,某公司南昌分公司提供的物业服务不属于严重瑕疵、不构成重大缺陷,夏某不能以此为由拒缴物业费。
关于夏某抗辩的小区共同收益问题，依据《 中华人民共和国民法典》第 二百八十二条的规定，小区共有部分产生的收益，扣除合理成本后归全体业主共有，该权利归属于全体业主，并非归单个业主享有。单个业主无权直接以公共收益未返还为由，抵扣、拒交其个人应当承担的物业费。某公司南昌分公司主张夏某支付2021年9月1日至2026年4月30日期间的物业费11965.97元(118.71平方米×1.8元/㎡/月×56个月),本院予以支持。
关于2020年11月份的物业费，夏某认为该月的物业费是赠送的,因为买房时对方承诺了一个身份证减一个月物业费,房产合同是她和女儿两人所签，但后面只赠送了一个月。对此，原告亦予以认可，为此，对某公司南昌分公司主张的2020年11月物业费，本院不予支持。
关于逾期付款违约金。某公司南昌分公司诉请夏某给付违约金,虽合同对违约金有约定,但某公司南昌分公司提供的物业服务确实存在缺陷;且业主与物业服务是相互依存的关系,不断提高物业服务质量、改善全体业主生活环境是保持双方良好的关系的保障。某公司南昌分公司作为物业服务企业,应积极提升自身物业服务水平,通过提高自身的管理服务水平,来促使业主积极按时交纳物业费,为助力业主与物业服务企业构建互助共赢的关系,综合考虑上述因素,本院对某公司南昌分公司主张逾期付款违约金的诉请不予支持。
综上所述，依照《 中华人民共和国民法典》第 九百三十七条、第 九百三十九条、第 九百四十二条、第 九百四十四条，《 中华人民共和国民事诉讼法》第 六十七条之规定，判决如下：
一、被告夏某于本判决生效之日起十日内向原告某公司南昌分公司支付自2021年9月1日至2026年4月30日期间的物业费11965.97元；
二、驳回原告某公司南昌分公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《 中华人民共和国民事诉讼法》第 二百六十四条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取为52元(某公司南昌分公司已预缴)，由被告夏某负担50元，由原告某乙公司负担2元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。
本案生效后，负有履行义务的当事人须按期履行判决，逾期未履行的，应向执行法院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。
审 判 员 周 芸
二〇二六年九月三日
法官助理 尧 丽
书 记 员 姚诗慧
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