段萧祥、安徽某物业某乙公司物业服务合同纠纷案
安徽省阜阳市中级人民法院
民事判决书
(2026)皖12民终4466号
上诉人(原审段某)：段某。
被上诉人(原审原告)：A公司，住所地安徽省合肥市包河区黟县。
法定代表人：徐某，系该公司经理。
委托诉讼代理人：杨某，系该公司员工。
委托诉讼代理人：孙爱东， 安徽同修律师事务所律师。
上诉人段某因与A公司(以下简称某物业)物业服务合同纠纷一案，不服安徽省太和县人民法院(2026)皖1222民初6446号民事判决，向本院提起上诉。本院于2026年7月13日立案后，依法适用独任制审理。本案现已审理终结。
段某上诉请求：1.撤销原判第一项，依法改判驳回某甲公司全部诉讼请求或大幅减免段某应付物业费；2.本案一、二审全部诉讼费用由某甲公司承担。
事实与理由：
一、某甲公司未履行法定招投标流程，无住建部门备案手续，违反《 物业管理条例》第 24条强制性规定，案涉物业合同程序严重违法，效力存在根本性瑕疵依据《 物业管理条例》第 二十四条明确规定，住宅物业选聘应当通过招投标方式开展；仅投标人不足三家、小区规模较小两种情形，才可经县级住建主管部门审批后方能协议选聘，且选聘结果、物业服务合同必须完成住建备案。1.本案某甲公司自始至终无法提交案涉小区招投标公告、投标材料、中标通知书、住建部门协议选聘审批文件、物业服务合同备案回执等任何法定材料，完全规避法定选聘流程；
2.结合段某向太和县住建局核实结果，该物业从未完成案涉玫瑰园小区入驻备案、合同备案，既无合法招投标来源，又无行政备案背书，选聘入驻程序从源头违法；3.违反《 物业管理条例》 24条法定前置要求订立的物业服务协议，违背行政法规强制性规范，不具备完整合法效力，一审未核查招投标与备案核心要件，直接认定合同有效，基础事实认定错误。
二、某甲公司据以收费的物业服务协议书附业主签字系负责人违法伪造，无完整业主大会表决记录，依据《 民法典》第 939条，合同对段某无法律约束力。《 民法典》第 九百三十九条明确规定，只有依法选聘形成的物业服务合同，才对全体业主产生约束力，合法选聘必须配套完整业主大会召开流程、业主表决签字台账、表决比例统计、全过程公示存档材料。1.案涉《协议书》并非业主真实自愿签署，系物业负责人私自伪造相关签字材料，虚构全体业主同意接受其物业服务的事实，全程未召开合规业主大会、未组织规范业主表决，无业主授权、无真实签字确认，属于欺诈订立；
2.某甲公司至今无法提供完整合法的正式物业合同原件、业主大会通知、签到记录、表决原始台账、表决结果公示等全套选聘资料，缺少 民法典规定的“依法选聘”核心要件；3.该合同欠缺真实意思表示、欠缺业主共同决定法定程序，依据《 民法典》第 一百四十六条、第 一百五十三条、第 九百三十九条，对段某不产生法律约束力；一审未核查合同真实性、业主表决完整性，直接采信伪造协议裁判，属于基本事实认定错误。
三、物业负责人同时兼任小区居民组组长、物业管理委员会委员、物业公司实际管理人，多重身份严重利益冲突，监督机制失效，选聘签约全程丧失公正性。1.案涉物业实际负责人一身兼任三重身份：社区居民组组长、物业管理委员会委员、物业公司实际管控人，同时把控业主监督岗位与物业服务经营主体，既当裁判员又当运动员，形成利益闭环；2.根据物业管理监管规则，物管会、业委会委员及其近亲属，不得在为本小区提供服务的物业公司任职，防范利益输送、侵害业主公共权益，本案负责人多重身份直接违反该治理底线3.正因身份利益捆绑，物业长期把控小区管理，拒不接受业主监督，后续侵占公共收益、降低服务标准、违规入驻等行为均缺乏约束，一审未查清该身份违规背景，未能认定签约入驻天然不公。
四、某甲公司无法提供保安、保洁在岗人员上岗证、连续社保证明，仅靠瞬时摆拍照片无法证明长期合格物业服务，履约举证严重不足物业服务属于全天候、持续性长期义务，不能仅凭单张、单次摆拍照片推定全年服务达标：1.一、段某多次要求某甲公司提交小区固定安保、保洁工作人员从业资格上岗证、劳动合同、月度考勤、连续社保缴纳凭证，用以证明常态化合规在岗服务，某甲公司全程拒不提供；2.某甲公司庭审仅提交零散摆拍瞬间照片，只能证明某一个时间点画面，无法覆盖日常巡逻、定时保洁、设施维护等全周期服务，不能证明服务持续合格；3.在核心人员资质、长期履约证据全部缺失的情况下，一审仅凭零星照片认定物业适当履约，举证责任分配与事实认定双重错误。
五、某甲公司拒不提交小区完整公共收益收支明细、台账、凭证，管理极度不透明，构成重大持续性履约违约根据《 民法典》第 九百四十三条，物业需定期以合理方式向业主公开并报告：服务事项、负责人员、质量要求、收费项目/标准、履行情况、维修资金使用情况、共有部分经营与收益情况等。小区公共场地加盖快递柜，饮水柜，信号基站，房屋出租等公共收益，依法归属全体业主共有，物业公司负有建立完整收支台账、定期公示、接受业主查阅核对的法定义务。本案全过程中，段某多次要求查看物业入驻以来完整公共收益收支明细、财务凭证、年度公示记录，某甲公司均拒绝配合，足以证实其物业运营管理混乱，存在侵占、挪用业主公共收益重大嫌疑，即便暂且搁置合同效力争议，其履约也存在根本性瑕疵，无权主张全额物业费。
六、某甲公司无社区指派入驻的合法书面证明，亦未申请社区当庭作证，入驻来源无合法授权，属于违法强行入驻某甲公司主张系社区协调、指派进驻小区，但至今未能提交社区居委会出具的正式入驻批复、交接协议、协调会议纪要等合法有效文书，也未申请社区工作人员到庭接受质询、当庭佐证入驻缘由。在无基层治理机构合法指派手续、无正规交接流程的前提下，某甲公司单方进驻小区开展物业服务，入驻主体资格存疑，属于程序违法入驻。
七、物业多次公开张贴撤离公告，单方宣称终止服务，事后强行滞留收费，属于变相违法强买强卖1.某甲公司多次在小区单元楼、大门张贴撤场公告，明确告知全体业主不再提供物业服务、退出小区，以书面行为单方作出终止物业服务关系的意思表示；2.发布撤场通知后，物业大幅缩减保洁、安保、维修人员，服务全面缩水，却拒不办理退场，继续滞留小区提供残缺服务，并起诉索要全额物业费，属于强制业主接受不完整服务，构成违法强买强卖；3.根据《 民法典》第 九百四十九条，物业服务合同终止、物业明确撤场后，无权主张后续物业费。一审无视物业主动发公告撤场的关键证据，反而支持其滞留期间费用，法律适用完全错误。
八、某甲公司长期全方位物业服务根本性违约，并非简单轻微瑕疵，一审定性偏颇1.安保完全缺位：门禁常年损坏、保安脱岗、夜间无人值守，外来人员随意出入，小区安全无保障；2.环境卫生长期不达标：楼道垃圾堆积、绿化带杂草丛生、垃圾点长期不清运，未达到约定物业服务清洁标准；3.拒不履行房屋维修义务，段某房屋墙体渗水、公共部位损坏报修无回应，造成业主财产损失；4.私自侵占小区全部公共收益，常年拒绝公示收支明细。上述问题并非短时、局部瑕疵，而是持续数年、覆盖全部基础服务的根本性违约，一审仅简单概括为轻微瑕疵，未依据《 民法典》第 五百八十二条支持段某减免物业费的抗辩，权利义务严重失衡。
九、段某2024年1月己搬离案涉房屋，房屋长期完全空置，一审按80%计收物业费，裁量比例显失公平一审已查明案涉房屋2024年4月至2026年2月电费为0，足以证实房屋长期无人居住，段某几乎未消耗物业服务资源。结合物业本身重大违约、主动张贴撤场缩减服务双重事实，一审酌定空置期仍收取80%物业费，违背质价对等、公平交易原则，裁判尺度明显不公。
十、一审将物业侵占公共收益、侵权、拒不维修等同一合同项下纠纷要求段某另行起诉，无端增加业主诉累，程序处理不当物业侵占公共收益、怠于维修房屋、违规侵权均属于本案物业服务合同纠纷衍生的同一法律关系，应当在本案中一并审查、抵扣物业费。一审法院未合并审理，要求段某另行起诉维权，人为拆分纠纷，增加业主诉讼成本，不利于一次性化解矛盾，程序处理存在瑕疵。
某物业辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
某物业向一审法院起诉请求：1.判令段某支付其公司物业费2192元及违约金(违约金以2192元为基数，自2023年1月1日起违约金按照LPR的四倍自2023年1月1日起，计算至全部款项支付之日止)；2.本案诉讼费由段某承担。
一审法院查明事实：段某系太和县91.3平方米。玫瑰园小区业主与A公司签订了《协议书》，该协议约定，由A公司为玫瑰园小区提供物业服务；物业服务费按房屋建筑面积每平方米每月0.5元向业主收取。
另查明：安徽省太和县物价局、房产局下发的《关于进一步规范住宅小区前期物业服务收费的通知》中，太和县普通住宅小区前期物业公共服务等级收费标准，普通住宅C级无电梯按照0.5元/平方米/月收取。太和县某物业某乙公司物业收费公示中显示玫瑰园小区物业费收费标准按照物业服务等级C级收取，即0.5元/平方米/月。
再查明：段某居住的太和县玫瑰园小区1栋2单元604室自2024年4月至2026年2月电费为0。
一审法院认为，玫瑰园小区业主与A公司签订了物业服务《协议书》，不违反法律规定，合法有效，A公司实际为段某居住的太和县玫瑰园小区提供物业了服务，根据权利与义务相统一原则，业主接受了物业服务，理应支付物业服务费。段某系案涉小区1栋2单元604室业主，故A公司要求段某依照0.5元/平方米支付物业费，于法有据，一审法院予以支持。但房屋空置，客观上减少了物业企业的工作量与能耗，空置期间一审法院酌定按80%收取。
本案中，案涉房屋建筑面积为91.3平方米，其自2022年度至2025年度应交物业费为1998元，其中，2022年1月至2024年3月1232元(91.3平方米×0.5元/月/平方米×27个月)；2024年4月至2025年12月766元(91.3平方米×0.5元/月/平方米×21个月×80%)，一审法院予以支持。关于违约金，因协议并未约定，且A公司未提供证据证明段某系恶意拖欠物业费，故对A公司要求段某支付违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。
段某辩称小区内环境卫生差、安保服务缺失、公共设施等物业服务存在瑕疵的情形，因物业服务是一种全天候、不间断、全方位、多层次、动态性的过程性服务，物业管理有一定特殊性，其管理的效果应考虑整体交付情况，持续状态等因素综合确定，其提供的照片及某平台聊天记录反映出物业企业在服务过程中存在瑕疵，但尚未构成根本违约，故对其辩称，一审法院不予采信。另段某辩称，物业公司存在严重侵权行为、侵占小区公共利益等，可待证据充分后，另行提起诉讼。
综上所述，一审法院依照《 中华人民共和国民法典》第 五百零九条、第 九百三十九条之规定，判决：一、段某于判决生效之日起十五日内支付A公司物业服务费1998元；二、驳回A公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《 中华人民共和国民事诉讼法》第 二百六十四条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，减半收取25元，由段某负担。
本院二审期间，段某及某甲公司为支持其上诉请求及答辩主张向本院提交了新证据，本院组织当事人进行了质证，对双方当事人提交的证据，本院认定如下：一、对段某提交的证据。1.《站址运营协议》，该证据指向物业公司的收益公示义务，不能成为段某拒付物业费的理由，故对该证据的证明目的不予采信；2.疫情入户登记表，该登记表未载明制表目的及表格名称，达不到其证明目的，故本院对该证据的证明目的不予采信。二、对某甲公司提交的证据。1.物业管理移交书、城关镇桥北社区开具的公示结合《协议书》能证明某物业合法入驻，对该证据的证明目的予以采信。2.未交物业费统计表。该证据与本案关联性不强，在本案中不予评价。
本院对一审法院查明的案件事实予以确认。
本院认为，其一，段某称协议书的业主签字系伪造，但所举证据不足以证明该主张。某甲公司提交的物业管理移交书、城关镇桥北社区开具的公示、《协议书》能证明某物业合法入驻，本院对段某关于某甲公司入驻不合法的上诉主张及理由不予支持。其二，物业服务具有整体性，某甲公司一审提举的证据能证明其为小区提供了物业服务，段某所举证据不能证明某甲公司存在根本违约，一审法院支持物业费诉请并无不当。其三，段某称物业公司存在严重侵权行为、侵占小区公共利益等，与本案并非同一法律关系，一审法院未处理该主张并无不妥。一审法院根据房屋空置情况及具体案情酌定段某按照80%的比例支付房屋空置期间的物业费不违反法律规定，本院不予变更。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《 中华人民共和国民事诉讼法》第 一百七十七条第 一款第 一项、第 一百八十二条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由段某负担。
本判决为终审判决。
审判员 高秀宾
二〇二六年八月二十七日
书记员 张俊凯
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