某甲公司、某小区业主委员会侵权责任纠纷案
湖南省郴州市中级人民法院
民事判决书
(2026)湘10民终2313号
上诉人(一审被告)：某甲公司，住所地湖南省郴州市苏仙区。
法定代表人：王某甲，该公司经理。
委托诉讼代理人：贺军伟， 湖南乾越律师事务所律师。
被上诉人(一审原告)：某小区业主委员会，住所地湖南省郴州市苏仙区。
负责人：王某乙，该业委会主任。
委托诉讼代理人：陈智锋， 湖南银光律师事务所律师。
上诉人某甲公司因与被上诉人某小区业主委员会物业服务合同纠纷一案，不服湖南省郴州市苏仙区(2025)湘1003民初6897号民事判决，提出上诉。本院2026年7月22日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人某甲公司法定代表人王某甲及其委托诉讼代理人贺军伟，被上诉人某小区业主委员会委托诉讼代理人陈智锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
某甲公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判某甲公司不负有无偿移交该硬件设备的义务，如某小区业主委员会需要继续使用该套设备，应支付合理折价补偿或另行签订有偿使用协议。2.撤销一审判决第三项，改判按照小区各分区建筑面积比例分割物业用房使用权。事实及理由：1.一审已确认购电设备物权归某甲公司，又判令无条件无偿移交，违背物权保护原则，且遗漏某小区业主委员会主动放弃接受旧设备的核心事实。
案涉二次购电系统、电表、软硬件设施全部由某甲公司自行采购、安装、维护，并非小区原规划设备，也不是小区业主共有公共配套设施。某小区业主委员会在街道牵头的多方协调会议中明确作出处分决定，拒绝与某甲公司核对账务，拒绝接受原有设备设施，主动放弃了旧的购电系统，自行出资购买了新的设备系统。大部分业主也切换使用新的供电设备，旧系统已不是必备设施。
某小区业主委员会在先主动放弃接收旧设备，事后又出尔反尔索要设备，某乙公司已具备完整供电服务能力，不存在占用某甲公司旧设备的客观刚需。2.某甲公司始终主动推进交接，不存在拒不配合的行为，并不存在侵占。在新旧物业四个月过渡期内，某甲公司为保障业主用电，无偿持续为业主充值电卡，电费统一由社区代收。
某甲公司三次主动向业委会及其佳美物业发出交接方案，主动申请清点物资等，而是某小区业主委员会刻意推诿、拒不组织对账交接。3.一审判决物业用房面积不实，且未考虑独立管理片区，判令全部物业用房移交某小区业主委员会损害了三期及临街商业业主共有权益。东方新城三期尚未成立业委会，一审将全部物业用房判给某小区业主委员会损害了三期业主权益。
东方新城商业区不在某小区业主委员会和其选聘的物业公司的管理、服务区域范围内，应按比例保留相应物业用房给商业区的物业管理公司。
某小区业主委员会辩称：1.购电系统的处置改造是某甲公司代替开发商完成义务，因开发商并未进行建设，某甲公司与开发商之间的协议不能影响业主权利；2.某小区业主委员会并未放弃旧设备，一直向与某甲公司进行移交；3.一审认定某甲公司未移交设备是正确的，某甲公司一直存在侵占设备的情况，街道与社区均了解该情况。请求驳回上诉、维持原判。
某小区业主委员会一审诉讼请求：1.解除物业服务合同关系；2.判令某甲公司立即退出东方新城小区，立即停止侵占东方新城小区供电配电设施设备(包括开闭所、变压器、电缆、用电导线、户用分电表及购电收费系统等)并移交以上设施设备及业主用电交费的各项设备、资料给某小区业主委员会，将业主购电系统及系统配套硬盘、系统运行历史数据资料(含用电记录、维护记录、故障处理记录、维护密码等)等一并移交某小区业主委员会管理使用；3.判令某甲公司限期15天内与某小区业主委员会办理小区物业的承接查验，移交东方新城小区如下设施设备及资料：(1)竣工总平面图，单体建筑、结构、电气、设备竣工图、配套设施、地下管网工程竣工图、道路停车场竣工图等竣工验收资料及物业管理区域划分相关文件、物业质量保修文件和物业使用说明文件；
(2)小区的监控系统、电梯、门禁系统、道阐系统、水泵、消防、有限空间等公用部位、业主共用设施设备等设备设施及其安装、运行、使用、改造、更新、管理、维修、养护记录等相关资料(含台账、文件、合同、维修保养手册和电梯等第三方服务企业的联系方式，水箱清洗记录及水箱水质检测报告，签订的供水、供电、供气、垃圾清运等书面协议，住宅装饰装修管理资料，小区共有部分经营管理档案，小区物业档案)及房屋产权名册、业主名册；(3)小区配电房、水泵房、加压泵房、门卫室；
(4)小区南苑的11栋面积为409.06平方米物业用房及南苑1栋门面105，205物业用房；(5)从进驻小区起至今公共收益(包括违建租金)的支出、结余、合同等文件；(6)物业服务活动中形成的与业主利益相关的其他资料。
一审查明：郴州市东方新城小区(位于郴州市苏仙区)由案外人某丙公司开发建设。2006年8月30日，某甲公司与某丙公司签订《物业服务合同》，约定由某甲公司负责该小区的前期物业服务，提供以下服务：物业档案建立，日常事务处理，投诉受理，供水、供电、排水系统维护，公共区域清洁垃圾清运，化粪池清理，公共绿化、景观植物修剪，费用标准：住宅收费南苑0.35元/㎡·月，北苑0.45元/㎡·月(按建筑面积计)，代收代缴费用：水、电等按实际用量向业主收取，负责电表、售电系统等设施设备的费用(费用合计见清单：354480元)，电表、售电系统等设施设备的所有权归旭东物业所有，合同期限自2006年8月30日起至业主大会成立并选聘新物业之日止，业主大会成立后，新物业合同生效后，本合同自动终止，某甲公司撤离前须完成相应移交，并结清费用。
同日，某甲公司向某丙公司出具欠条一张，载明：“今欠到某丙公司用于购买电表、售电系统设施设备的费用计人民币354480元”。该354480元某甲公司于2006年12月25日以水、电、物业包干费用抵款6400元，余款自2007年起每年以水、电、物业包干费用抵款19200元，直至2024年底抵完。签订上述合同后，某甲公司为东方新城小区提供物业服务至2025年7月19日止。
期间，东方新城小区成立业委会后，以业委会的名义与某甲公司签订了物业服务合同。2016年12月18日，某委会与某甲公司签订《物业管理委托合同》，约定：委托某甲公司为东方新城小区提供物业管理，管理事项包括房屋建筑共用部位日常维修、养护，共同设施、设备日常维修、养护、运行和管理……管理与物业相关的工程图纸，住户档案与竣工验收资料，维护公共秩序，包括安全、监控、巡视、门岗执勤……负责向业主和物业使用收取物业管理服务费、代收电费、其它特约服务费……管理期限为5年，2017年1月1日至2021年12月31日……住宅房屋按建筑面积每月每平方米：南苑0.55元/平方米，北苑0.65元/平方米，车库、杂房按住宅收费标准的50%收取……合同期满本合同自然终止，双方如续订合同，应在该合同期满30天向对方提出书面意见，在业委会未选聘某丁公司服务时，某甲公司可延续该合同条款和义务进行服务。
2024年6月22日，郴州市东方新城小区召开第三届业主大会，选举产生了第三届业主委员会委员，成立了某小区业主委员会，任期5年，推选王某乙为主任，并于2024年8月21日郴州市苏仙区某局办理备案手续。2025年7月5日，某小区业主委员会召开了2025年业主大会，委托某戊公司提供业主大会会议的手机网络投票技术支持服务，该公司于同年7月19日出具《东方新城小区2025年业主大会结果报告》，载明：参与表决的总人数517(票权，占比75.15%)，参与表决的专有部分总面积63085.88㎡(占比70.02%)，结果为：1.同意解聘某甲公司475票，占参与表决的总人数比例91.88%，占参与表决的专有部分总面积比例91.58%，反对13票，弃权24票；
2.同意并授权业主委员会招聘新的物业服务公司479票，占参与表决的总人数比例92.65%，占参与表决的专有部分总面积比例93.25%，反对12票，弃权22票；3.同意以公开招投标的方式招聘某丁公司484票，占参与表决的总人数比例93.62%，占参与表决的专有部分总面积比例94.01%，反对9票，弃权20票；4.同意委托业委会与某丁公司签订物业服务合同479票，占参与表决的总人数比例92.65%，占参与表决的专有部分总面积比例93.27%，反对11票，弃权23票。
根据业主大会的决定，某小区业主委员会决定解除与某甲公司的物业服务合同关系，于2025年7月17日向某甲公司送达《关于解聘某甲公司的通知》，要求某甲公司在收到通知后七个自然日内，完成以下工作：1.向业委会移交小区物业管理用房、共用设施设备清单及相关资料(包括但不限于竣工总平面图、设施设备技术资料、物业质量保修文件等)；2.结清物业服务期间的相关费用(包括但不限于如水、电代缴费用等)；3.配合做好物业管理交接工作，确保小区物业服务平稳过渡。
2025年7月20日，因某甲公司单方退场，导致东方新城小区无人管理，某小区业主委员会向某街道办事处申请应急接管。2025年7月24日，某小区业主委员会向某甲公司送达《关于旭东物业限期移交离场的通知》，要求某甲公司：1.于2025年7月30日前完成全部离场交接工作，撤离小区物业管理区域；2.离场前向业委会完整移交小区物业产权资料、工程技术资料、竣工验收资料等档案文件；
物业管理用房、办公设施、设备及相关备品备件；小区公共收益账目、物业费、电费收支明细等财务资料；消防、供水供电等公共设施设备的运行记录、维修保养合同及凭证；其他与小区物业管理相关的资料和物品；
3.在移交期间保持小区正常秩序，确保公共设施设备运行；4.若逾期未完成移交或擅自离场，由此产生的一切损失和法律责任将由某甲公司承担。2025年10月16日，某小区业主委员会选聘某己公司为新的物业单位，并与其签订《东方新城小区物业服务合同》，约定物业服务期限为2025年10月16日起至2030年10月15日止。
2025年11月1日，某己公司正式入驻接管东方新城小区物业管理服务。因某甲公司未全面履行法定移交义务，为推动移交工作，苏仙区委某部门、苏仙岭街道、苏仙区住建局等部门先后于2025年10月16日、12月1日、12月12日、12月21日、12月24日组织五次协调会，多次与某甲公司协商移交事宜未果，故酿成此次纠纷。
同时查明，东方新城南苑门卫室(84.427平方米)及北苑门卫室(24.291平方米)已移交。原有监控系统整体瘫痪，无修复移交条件，某己公司已自行新增70余个监控。道闸与门禁系统原有设施已失效，某己公司已重新安装南北苑门禁和道闸。
还查明，案涉小区1栋105房(33.229平方米)、205房(33.372平方米)，南苑11栋的-101房(27.89平方米)、-102房(28.20平方米)、-103房(24.98平方米)、-104房(36.14平方米)与南苑11栋附属工程102房(17.64平方米)、103房(23.16平方米)、104房(23.16平方米)、105房(23.16平方米)、201房(18.93平方米)、202房(13.72平方米)为物管用房，上述物管用房建筑面积共计303.581平方米。
一审认为，本案系物业服务合同纠纷。某甲公司与案外人某丙公司签订《物业服务合同》，在东方新城小区第一届业主委员会成立后，已自动终止。某甲公司与东方新城第二届业主委员会于2016年签订《物业管理委托合同》，期限五年，自2017年1月1日至2021年12月31日止，但该合同约定在业委会未选聘某丁公司服务时，某甲公司可延续该合同条款和义务进行服务。
后，某小区业主委员会根据业主大会的决定，提出解除双方之间的物业服务合同关系，并于2025年7月17日向某甲公司送达了《关于解聘某甲公司的通知》，某甲公司收到该通知后，单方于2025年7月19日24时停止对东方新城小区的物业服务。故一审确认案涉物业服务合同关系于2025年7月20日予以解除。根据《 中华人民共和国民法典》第 九百四十九条“物业服务合同终止的，原物业服务人应当在约定期限或者合理期限内退出物业服务区域，将物业服务用房、相关设施、物业服务所必需的相关资料等交还给业主委员会、决定自行管理的业主或者其指定的人，配合新物业服务人做好交接工作，并如实告知物业的使用和管理状况”，《 最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第 十条第 一款“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。
”以及《 物业管理条例》第 二十九条第 一款“在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：(一)竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；(二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；(三)物业质量保修文件和物业使用说明文件；
(四)物业管理所必需的其他资料。”之规定，现某庚公司已入驻案涉小区，旭东物业亦已退出案涉小区的物业管理，双方之间的物业服务合同关系已终止。故对某小区业主委员会的第二项诉请，予以部分支持，对其要求某甲公司立即停止侵占东方新城小区供电配电设施设备(包括开闭所、变压器、电缆、用电导线、户用分电表及购电收费系统等)并移交以上设施设备及业主用电交费的各项设备、资料给某小区业主委员会，将业主购电系统及系统配套硬盘、系统运行历史数据资料(含用电记录、维护记录、故障处理记录、维护密码等)等一并移交某小区业主委员会管理使用的诉讼请求，予以支持。
现原有监控系统整体瘫痪，无修复移交条件，道闸与门禁系统原有设施已失效，某庚公司已重新安装南北苑门禁和道闸，以及案涉小区南苑门卫室及北苑门卫室已移交，物管用房的建筑面积实为303.581平方米的事实。故对某小区业主委员会第三项诉请予以部分支持，某甲公司应及时与某小区业主委员会办理案涉小区物业的承接查验，向某小区业主委员会移交：1.竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图、配套设施、地下管网工程竣工图、道路停车场竣工图等竣工验收资料及物业管理区域划分相关文件、物业质量保修文件和物业使用说明文件；
2.小区的电梯、水泵、消防等公用部位、业主共用设施设备及其安装、运行、使用、改造、更新、管理、维修、养护记录等相关资料(含台账、文件、合同、维修保养手册和电梯等第三方服务企业的联系方式，水箱清洗记录及水箱水质检测报告，签订的供水、供电、供气、垃圾清运等书面协议，住宅装饰装修管理资料，小区共有部分经营管理档案，小区物业档案)及房屋产权名册、业主名册；3.小区配电房、水泵房、加压泵房；4.案涉小区1栋105房、205房，南苑11栋-101房、-102房、-103房、-104房与南苑11栋附属工程102房、103房、104房、105房、201房、202房；
5.从进驻小区起至今公共收益(包括违建租金)的支出、结余、合同等文件；6.物业服务活动中形成的与业主利益相关的其他资料。
综上，依照《 中华人民共和国民法典》第 五百六十二条、第 九百三十七条、第 九百四十条、第 九百四十六条第 一款、第 九百四十九条第 一款，《 最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第 十条第 一款，《 物业管理条例》第 二十六条、第 二十九条第 一款，《 中华人民共和国民事诉讼法》第 六十四条、第 一百四十二条之规定，一审判决如下：
一、确认某小区业主委员会与某甲公司之间物业服务合同关系于2025年7月20日予以解除；
二、某甲公司立即停止侵占某设备(包括开闭所、变压器、电缆、用电导线、户用分电表及购电收费系统等)并于判决生效之日起十五日内向某小区业主委员会移交上述设施设备及业主用电交费资料，将业主购电系统及系统配套硬盘、系统运行历史数据资料(含用电记录、维护记录、故障处理记录、维护密码等)等一并移交某小区业主委员会管理使用；
三、某甲公司于判决生效之日起十五日内与某小区业主委员会办理小区物业的承接查验，并向某小区业主委员会移交如下设施设备及资料：1.竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图、配套设施、地下管网工程竣工图、道路停车场竣工图等竣工验收资料及物业管理区域划分相关文件、物业质量保修文件和物业使用说明文件；2.小区的电梯、水泵、消防等公用部位、业主共用设施
设备及其安装、运行、使用、改造、更新、管理、维修、养护记录等相关资料(含台账、文件、合同、维修保养手册和电梯等第三方服务企业的联系方式，水箱清洗记录及水箱水质检测报告，签订的供水、供电、供气、垃圾清运等书面协议，住宅装饰装修管理资料，小区共有部分经营管理档案，小区物业档案)及房屋产权名册、业主名册；3.小区配电房、水泵房、加压泵房；4.小区1栋105房(33.229平方米)、205房(33.372平方米)，南苑11栋的-101房(27.89平方米)、-102房(28.20平方米)、-103房(24.98平方米)、-104房(36.14平方米)与南苑11栋附属工程102房(17.64平方米)、103房(23.16平方米)、104房(23.16平方米)、105房(23.16平方米)、201房(18.93平方米)、202房(13.72平方米)；
5.从进驻小区起至今公共收益(包括违建租金)的支出、结余、合同等文件；6.物业服务活动中形成的与业主利益相关的其他资料；
四、驳回某小区业主委员会的其他诉讼请求。
如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《 中华人民共和国民事诉讼法》第 二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。
一审案件受理费80元，由某甲公司负担。
本院二审中，某小区业主委员会未提交新的证据材料。某甲公司向本院提交了三组证据材料：1.东方新城小区一户一表改造公告与改造完毕现状照片，拟证明案涉购电设备已废除，无需再予以移交。某小区业主委员会质证认为对该证据材料的证明目的有异议。
本院认证认为某甲公司所提交的证据仅能证实相关改造的情况，无法达到其证明目的，本院不予采纳。2.东方新城物业管理委托合同，拟证明东方新城商业区是由某辛公司负责，应按比例保留其相应物业用房。某小区业主委员会质证认为对该证据材料的证明目的有异议。
本院认证认为是否应为某辛公司保留物业用房，与某壬公司并无直接关联，本院不予采纳。3.物业服务合同，拟证明东方新城小区第三期的物业服务是由某辛公司提供，某小区业主委员会不能代表第三期业主，应为第三期业主预留物业用房。本院认证认为是否应为某辛公司保留物业用房，与某壬公司并无直接关联，本院不予采纳。
本院二审查明的事实与一审认定一致。
本院认为：本案为物业服务合同纠纷。本案焦点在于案涉物业用房、供电配电设施设备是否应移交给某小区业主委员会及是否应予以折价补偿的问题。
根据《 中华人民共和国民法典》第 九百四十九条的规定，物业服务合同终止的，原物业服务人应当在约定期限或者合理期限内退出物业服务区域，将物业服务用房、相关设施、物业服务所必需的相关资料等交还给业主委员会、决定自行管理的业主或者其指定的人，配合新物业服务人做好交接工作，并如实告知物业的使用和管理状况。本案中，案涉的供电配电设施设备属于小区必要的附属设施，与业主的日常生活具有不可分割性。现某甲公司与东方新城小区的物业服务合同已解除，当然应向某小区业主委员会移交案涉供电配电设施设备。
某甲公司辩称该购电系统是由其出资购买，且目前东方新城小区大多数业主已完成一户一表的改造，不再需要该购电系统。但是，即使小区正在进行一户一表直接供电改造亦不改变该设施属于小区公共配套设施性质。而供电配电设备设施是否应折价的问题，因某甲公司并未提出反诉，故本案不予审理。
故，一审法院认定某甲公司应立即停止侵占供电配电设施设备并移交相关资料的诉请，符合法律规定。
关于物业用房的问题。根据《 最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第 十条的规定，物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。某甲公司与东方新城小区的物业合同解除后，将物业用房移交给某小区业主委员会是其法定义务。
某甲公司主张某小区业主委员会不能代表小区三期业主及临街商业业主，需为三期及商业业主预留物业用房，根据《 湖南省物业管理条例》第 八条的规定，物业管理区域的划分应由相关职能部门确定，一个物业管理区域成立一个业主大会。物业管理用房、供水、供电、消防等配套设施设备和相关场地共用不能分割的，应当划为一个物业管理区域。故，物业管理区域的划分及物业用房如何使用属于小区内部管理问题，与某甲公司退场后应履行交付物业用房的法定义务之间并无直接法律关系，故对该主张不予支持。
综上所述，某甲公司的上诉理由不能成立，应予驳回。一审认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当，应予维持。依照《 中华人民共和国民事诉讼法》第 一百七十七条第 一款 (一)项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人某甲公司负担。
本判决为终审判决。
本判决生效后，负有履行义务的当事人应当按期履行生效法律文书确定的义务，并不得有转移、隐匿、毁损财产及高消费等妨害或逃避执行的行为。本条款即为执行通知，本案执行立案后，人民法院可依法对被执行人的财产采取执行措施，对相关当事人采取纳入失信被执行人名单、限制消费、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。
审 判 长 刘 军
审 判 员 陈建华
审 判 员 邝玲娟
二〇二六年九月三日
法官助理 鄢晨曦
书 记 员 朱 丹
附相关法律条文：
《 中华人民共和国民事诉讼法》第 一百七十七条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
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