吉林省长春市中级人民法院
民事判决书
(2025)吉01民终7704号
上诉人(原审被告)：刘某。
被上诉人(原审原告)：某公司长春分公司[曾用名某司]，住所地吉林省长春市南关区。
法定代表人：王某，总经理。
委托诉讼代理人：杨卓见， 吉林朗业律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王健， 吉林朗业律师事务所实习律师。
上诉人刘某因与被上诉人某公司长春分公司物业服务合同纠纷一案，不服吉林省长春新区人民法院(2025)吉0193民初9505号民事判决，向本院提起上诉。本院于2025年11月7日立案后，依法适用二审独任制进行了审理。本案现已审理终结。
刘某上诉请求：一、事实认定不清证据不足，撤销一审判决或将本案发回重审；二、将本案依法改判，判决驳回某公司长春分公司在一审中提出的诉讼请求；三、依法判令某公司长春分公司提供其物业期间小区所有完整的收支账目及其明细账目：1.依法判令其提供物业期间小区公共场地设备场地使用费用，通信，广告费(包含电梯，门禁等所有公共区域)，等公共收益账目的资料原始凭证(含财务收支账目明细与凭证，银行账户所产生的利息等收款原始收据，现金收款发票存根等原始有效凭证与附加的具体材料)；
2.依法判令提供物业服务支出费用(全体人员工资社保医保，小区区域保险，设备设施日常运行的维护支出，清洁卫生绿化养护，办公固定资产折旧，税费等与物业服务相关的支出明细)；3.依法判令提供在其物业期间的台账合同，例如：小区设备保养、快递、垃圾清运、消防维某、电梯、场地租赁以及广告等其他项的原始合同；四、某公司长春分公司提供所有人员资格证件和承接物业时地产向物业移交的竣工总平面图，单体建筑结构设备竣工图，配套设施安装使用维护保养和地下管网工程图与验收资料，物业质量保修和物业使用说明等相关文件；
五、对房屋质量和某公司长春分公司标准进行全面的司法评估鉴定，某公司长春分公司提供的证据要与物业服务合同里面的要求一一对应；六、一审诉讼所产生的费用由某公司长春分公司承担。
事实与理由：2025年4月23日，某公司长春分公司向高新区人民法院起诉要求刘某按《前期物业服务合同》约定支付物业费。根据《 物业管理条例》 24条基本原则与要求强制规定：必须通过招投标方式选聘具有相应资质的物业服务企业，例外情况如果投标人少于3个或住宅区域规模小的建设部门可向物业所在区人民政府地产行政主管部门申请批准备案。一审某公司长春分公司始终未能提供任何证明《前期物业合同》招标程序的合法性文件或行政主管部门的标准文件，仅单方主张收费缺乏法律依据。
某公司长春分公司应在此次诉讼拿出全部招投标和备案文件以证明是合法招投标选聘的物业。国家出台《 物业管理条例》目的就是通过正规合法的招投标引入市场竞争机制，就是为了房地产企业直接聘用自己的物业服务企业进行自检自管。开发商自己物业如不能保证利用和地产之间的关联关系损害业主利益，最终结果就是业主没有选择权，物业服务质量根本得不到保障，过度追求经济利润和额外收入，在收取物业费后消极怠慢服务，减少配备人员降低服务和维护保养成本开支，致使车库停车秩序混乱，小区环境乱差全封闭小区偷盗现象频发，外来人员和捡拾垃圾人员随意出入，不是本单元人员有钥匙扣任意进出，极大影响生活环境并无视业主安全和居住环境的舒适与美观，同时未经业主同意利用小区电梯楼区等等共用设施和共有场地收取广告费用和场地等收入据为己有并从未公示，且拒绝业主监督物业服务合同的履行情况和公示请求，违反了《 中华人民共和国民法典》第 二百七十八条的改变共有部分用途或者利用共有部分从事经营活动必须由业主共同决定的规定。
园区内洋房与高层之间没有任何屏障，物业服务没有实质性的差异同品质而不同价，鉴于物业没有服务标准和服务成本差异化违反了公平原则。依据《住宅物业管理规定》中明确同一物业管理区域实施同一物业服务内容标准的，物业服务收费执行同一标准，依据该规定，物业服务费的收取标准应当遵循“同等服务，同等收费”的原则。根据2004年《吉林省物业服务收费管理实施细则》和2022年某改委《关于我市普通住宅前期物业服务收费标准实行政法指导价通知》两个文件，我省住宅前期物业费收取实行政府指导价。
2004年的是一级物业1元-1.5元每平每月，2022年标准是一级物业2.36每平每月。并且案涉小区物业等级评定有质疑。《 中华人民共和国民法典》第 九百四十三条规定，物业服务人员应当定期将服务事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况，以及维修资金的使用情况、业主共有部分经营收益情况等以合理方式向业主公开，业委会汇报。
《 物业管理条例》规定，房屋所有人为业主，业主在物业管理活动中按照相关规定享有知情权等权利，某公司长春分公司有义务提供却多年不履行该义务。根据《 中华人民共和国民法典》第 五百二十五条，在双方合同中，双方应同时履行义务，购买房屋时刘某提前一整年缴纳的物业费，但某公司长春分公司未按约定提供服务，业主有权拒绝支付物业费。钥匙从交房起始日到目前一直托管到某公司长春分公司在没经过刘某的允许下私自把钥匙给其他打开门在刘某家里接水接电，并导致地面有排泄物。
这叫监守自盗情节恶劣？根据《 中华人民共和国民法典》第 一千一百六十五条，明确规定因过错侵害他人民事权益造成损害的，应当承担侵权责任。依照法律法规推定行为人有过错的，应当承担侵权责任。
在物业管理中如果物业服务企业或其工作人员因过错导致业主或其他人员的人身财产权益受到损害的，物业服务企业应承担相应的侵权责任。涉案房屋在2018年缴纳163900元装修费用，《 中华人民共和国民法典》规定顶楼作为业主共有公共部分保修内开发商免费维修和尽到赔偿责任，保修外由于作为本小区共有部分由整栋楼业主共同维修，某公司长春分公司失职疏于管理未尽到定期维护检修义务和未及时检查楼顶防水，导致公共排水管道堵塞反水至室内漏水污水堆积严重，某公司长春分公司对本小区公共排水管道负有定期检查和疏通管道管理的法定义务，但由于种种的不作为推诿和欺骗导致八年之久迟迟装修不了，应该承担责任赔偿。
根据《 中华人民共和国民法典》第 九百三十七条，物业服务合同是物业服务人自物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护的物业服务，业主支付物业费的合同。物业服务企业应当按照《 物业管理条例》第 三十五条的规定和物业服务合同的约定，提供相应的服务。如果物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。
房屋门窗大冬天敞开很长时间，由于刘某在轮船，手机没有信号，邻居多次打电话。因为钥匙一直托管物业但凡按前期物业所规定的规章制度尽职尽责管理也不会大冬天黑白开着门窗所不知的。根据《 中华人民共和国民法典》第 五百零九条规定，合同当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚信原则，根据合同性质，目的和交易习惯履行通知，协助，保密等义务。很长时间楼道和走廊搭床铺住着多名农民工占用刘某家地方包括楼道，物业没有制止处理，甚至没有通知刘某，给公共安全和公共秩序造成很大的隐患。根据《 中华人民共和国民法典》第 九百四十二条规定，物业服务人员应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修，养护，清洁，绿化和经营管理物业区域的业主共有部分，维护物业服务区域的基本秩序，采取合理的措施保护业主人身和财产安全。
对物业服务区域内的违反有关治安，环保，消防等法律法规的行为，物业服务人应当及时采取合理措施制止，并向有关行政主管部门报告并协助处理。K075车库在已经录入车牌的情况下因为没有缴费每次都进不去车，最后在某公司长春分公司强迫下交两个月物业费才让车进出车库，某公司长春分公司采取物业费缴纳与进出小区授权进行捆绑的行为实际上系在变相催缴物业费，没有任何权利胆大妄为地采取任何措施阻止业主应该享有的产权和使用权。根据《 中华人民共和国民法典》第 二百六十六条，私人对其合法的收入，房屋生产工具生活用品，原材料等不动产和动产享有所有权。
《 中华人民共和国民法典》第 二百四十条，所有权人对自己不动产或者动产依法享有占有、使用、收益和处分的权利。某公司长春分公司此番行为属于侵犯业主合法权益。此外，公共收益归属于全体业主，在某委会成立之前某公司长春分公司仅负责代收代管，公共收益的收支情况应当接受小区业主的监督。
根据《 中华人民共和国民法典》第 二百八十二条，建设单位，物业服务企业利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后属于业主共有。鉴于上述事实，某公司长春分公司没有履行前期物业合同并违反了《 中华人民共和国民法典》第 二百四十条、第 二百六十六条、第 二百七十八条、第 二百八十二条、第 四百六十五条、第 五百零九条、 五百二十五条、第 九百三十七条、第 九百四十二条、第 九百四十三条、第 一千一百六十五条，《 物业管理条例》第 二十四条、第 三十五条，《华某前期物业服务合同》的第十一条、第十四条、第二十三条、第二十七条，应承担相应的法律责任维护当事业主的合法权益，望判如所请。
某公司长春分公司辩称，一、前期物业服务合同合法有效，刘某负有按约支付物业费的业务。第一，根据《 中华人民共和国民法典》第 九百三十九条规定，建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同对业主具有法律约束力。本案中，某甲公司与某公司长春分公司签订的《华某前期物业服务合同》已在某业办备案，且刘某在《华某入住手册》中签字确认同意该合同内容，因此该合同对刘某具有法律约束力。
第二，《 物业管理条例》第 二十四条第 一款规定“国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘物业服务企业”，但未强制要求物业必须招投标。而且招标单位并非某公司长春分公司，相关文件材料不属于某公司长春分公司。综上，刘某应按合同约定的标准支付物业费及停车场管理费。
二、某公司长春分公司已按约履行基本物业服务义务，刘某不得以主观感受或部分服务瑕疵拒付费用。某公司长春分公司提交的年度物业服务报告、日常维修记录、消防巡查记录、绿化养护记录等证据，足以证明某公司长春分公司已履行设备维护、安保、保洁、绿化等基础服务义务。根据《 中华人民共和国民法典》第 九百四十四条的规定，物业服务人已按约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或无需接受相关服务为由拒付物业费。
刘某主张的“服务不达标”多为个人主观感受或偶发瑕疵，不足以否定某公司长春分公司的整体履约行为，更不能构成拒付物业费的正当理由。三、刘某关于公共收益未公示、房屋质量等主张不构成拒付物业费的合法抗辩。第一，关于公共收益及账目公开，某公司长春分公司已通过年度物业服务报告等方式，向业主公开服务事项、收费标准、履行情况及业主共有部分经营收益等信息，符合《 中华人民共和国民法典》第 九百四十三条“合理方式公开”的要求。
若刘某认为信息披露不充分，可通过业主大会或业委会进一步行使知情权，但不得以此作为拒付物业费的理由。第二，关于房屋质量，刘某所述的“楼顶漏水、门窗未关”等问题，属于开发商质量保修责任范畴。某公司长春分公司已履行《 中华人民共和国民法典》第 九百四十二条规定的“及时协调、报告”义务，如2019年至2020年多次联系维某人员检修漏点、发送维修进度照片等。
房屋质量争议与物业服务合同纠纷属不同法律关系，刘某应另寻途径解决，不影响其履行支付物业费的合同义务。第三，关于车位收费标准，刘某与某公司长春分公司签订的《地下停车场车位物业管理服务协议》明确约定车位管理费为180元/月，刘某已实际使用车位并签字确认该标准，现以“收费方式不合理”为由拒付缺乏事实及法律依据。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。
刘某的上诉请求缺乏事实与法律依据，恳请法院依法驳回其上诉，维护某公司长春分公司的合法权益。
某公司长春分公司向一审法院起诉请求：1.刘某向某公司长春分公司支付2019年1月1日至2025年3月31日期间BO3-608室物业服务费54,255.17元和违约金178,784元；合计233,039.17元；刘某向某公司长春分公司支付2019年1月1日至2025年3月31日期间G8-302物业费65,835元和违约金216,197元，合计233,039.17元；刘某向某公司长春分公司支付2019年3月1日至2025年3月31日期间E3-K075停车场维护费13,140元和违约金41,969元，合计55,109元，合计总金额570,180.17元。2.本案诉讼费由刘某承担。
一审法院认定事实：2016年12月16日某甲公司与某乙公司签订《商品房买卖合同》，某乙公司分别购买G8幢302号商铺，建筑面积为219.45m2。2017年1月21日刘某与某甲公司签订《商品房买卖合同》第B3幢4单元608号房，建筑面积为196.19平方米。2017年3月30日刘某与某公司长春分公司签订《华润置地(沈阳)物业服务有限公司地下停车场车位物业管理服务协议》，刘某花费25万元购买的K075车位，收费标准为180元/月。
2016年12月25日，刘某与某公司长春分公司签订《华某入住手册》，手册页背面为《华某前期物业服务合同》(物业服务合同备案至某业办)，前期物业服务合同载明甲方为某甲公司，乙方为华润置地(沈阳)物业服务有限公司长春分公司，物业名称为华某，服务费用洋房为3.7元/m2/月，底商4.0元/月·平方米、地下停车场180元/月·位。第七条物业服务费用主要用于以下开支：1.服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；2.物业共同部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；
3.物业服务区域清洁卫生费用；4.物业服务区域绿化养护费用；5.物业服务区域秩序维护费用；6.办公费用；7.物业服务企业固定资产折旧；8.保险费用；9.法定税费；10.物业服务企业的利润；
11.其他物业服务相关费用。第八条，业主应于本物业交付之日起交纳物业服务费用。交付时间以入住通知书明示的入住时间为准。……已出售房屋，业主在约定期限内收取房屋或不办理相应手续的，视为房屋已交付，物业服务费用由业主交纳。
第九条，业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带费缴纳责任。业主与物业使用人之间的交费约定，业主应及时书面告知乙方。物业服务合同尾页“本人作为华某二期137栋3单元106室业主同意某甲公司委托华润置地(沈阳)物业服务有限公司长春分公司提供华某前期物业服务合同中全部内容”，业主签字处刘某签名。
2018年12月4日、12月16日、12月21日，物业公司工作人员通过某平台催促刘某缴纳物业费。2019年1月至2月期间询问是否需要张贴对联、送元宵，2019年6月6日询问车号是否需要调整或增加，6月14日物业公司工作人员询问露台好像有积水现象，询问刘某开门去查看。6月21日询问物业费是否能够缴纳；
2019年7月25日再次询问顶层漏水是否可以派人来看门又让地产处理维某。2020年9月3日，物业公司工作人员某平台告知刘某家入户门有漏的，已经跟维某人员沟通。2020年10月19日物业公司工作人员向刘某发送房屋正在维护的照片，刘某询问物业公司工作人员这次所有漏雨点都能修复么，工作人员回复应该没问题，都在重新注浆了。
2020年11月3日再次发送照片告知外边公区大白已经刮上。2020年12月11日物业公司工作人员再次告知刘某608公区的漏点和屋里的都没有异常。2022年9月2日物业公司工作人员某平台告知物业费已经到期，催促缴纳。
2024年6月23日物业公司工作人员告知刘某车库升级暂停使用。2024年12月10日物业公司工作人员再次向刘某催促缴纳物业费。2023年12月6日，物业公司工作人员通过某平台催促刘某缴纳车库管理费，内容为“姐您家车库的管理费先交一下吧，从2019年1月起至2023年12月31日共计欠费10753.55元，并发送了该账单”2024年12月10日，某公司长春分公司向刘某送达了《欠费催缴通知书》，送达方式为张贴106房屋大门上。
某公司长春分公司2021年度物业服务报告载明，工程部对园区105处草坪灯及123处高角路灯进行线路检修及破损灯泡更换，对公区门、窗、玻璃、楼道进行每月巡查一次，每周对园区游乐设施进行巡查维护、对园区做水系景观进行巡查维护。每月对供水系统进行一次覆盖性检查，检查内容包括设备除尘、线路紧固、空开测试、室内卫生清理等工作……。每周对柴油发电机组进行巡视，每15天对发电机组进行启动测试，每次测试运行不少于15分钟，柴油发电机储油量不少于油箱整体的2/3。
3.为消除安全隐患，柴油发电机房内配置了智能化气体灭火系统；4.每月对配电间进行一次覆盖性检查，检查内容包括设备除尘、线路紧固、空开测试、室内卫生清理等工作。工程负责人定期对维某结果进行定期检查。
2021年电梯各项维某工作严格按照标准执行，电梯管理员每日对电梯轿厢、电梯机房巡查，电梯维某方每半月由计划对所管电梯进行一次停梯保养检修工作。每次执行每部电梯维某2小时精细保养工作。对园区方某理石、塑胶跑道进行维修，方某理石维修涉及100处、塑胶跑道维修涉及一期二期，对三期地库地坪漆进行维修，面积涉及900m2。
某方某因长久车辆碾压造成大面积破损，从而对某方某进行沥青铺设改造。对园区三个出入口进行更换堆积门布，共计5处。对三期18扇防火门进行更换。治安管理方面主要围绕外来人员管理、秩维巡逻、小区秩序维护安防设备使用、开展进行，能够做到定期定时开展巡逻、巡查、培训。
消防管理方面。日常消防巡查，每月对消火栓、灭火器，消防疏散指示标志进行全覆盖检查。日常消防通道，疏散通道，消防门、园区单元门，公共区域、重点巡逻部门等，进行每日巡查。每月对消防水泵房、高位水箱、柴发机房、消控室等设备机房进行消防专项检查。
消防演练，年度开展专项演练4次，参与人数70余人。开展消防安全知识培训，如观看警示案例。机动车辆、共享单车、电瓶车等禁止进入园区地下，非机动车禁止进入地下车库，设置一车一杆管理，对晚来车辆进行登记。
对地库进行巡逻，发现违停及时提醒并沟通移车。保洁绿化方面。各单元楼道逐层清洁，每天对电梯进行擦拭(即上下午各一次)，地下车库大清10次，保障汛期地库排水畅通。园区地上设备设施、园区大门、休闲座椅、游乐设施每日擦拭；
水系理石亮油擦拭每周1此，垃圾桶每周刷洗2-4此，每月公区消杀4次，地面刷洗12遍，对保洁人员开展培训。保洁服务增值服务免费刷洗纱窗地垫24次、纱窗2400余扇、地垫1300余张。为业主主动擦拭入户门、清扫脚垫4遍，帮助一楼业主打理小院24次。
疫情期间触点区域每日消杀。园区绿化补植恢复工作，乔木补植104棵，小叶丁香补植15000株，红端木220平方米，珍珠绣线菊280平方米，树球补植111科，草坪补种约5000m2，八宝景天和玉簪共计400株。五一花卉终止石竹花7520株、串红1940株、天竺葵400株、海棠8900株、角瑾80株，金鱼草3400株、凤仙7200株，鼠尾草14500株、吊牵牛2550株，十一更换洋房区牵牛花60盆。
每日常养护浇水、修剪枯枝、除杂草。每月草坪、绿篱修剪2此，绿化病虫害消杀2遍。2021年2月4日、2月14日、2月26日、3月8日、5月9日、6月1日、6月14日9月25日、2021年12月11日针对性开展节日、主题活动，与业主互动，并针对性进行园区包装，如缠饰防寒红绒布、装饰仿真花、新年亮化及红灯笼装饰。
2022年度，保洁部分针对水系在5月至10月期间每月清洗水系鹅卵石及水系排水沟。绿植补种草花组合10平米、玉簪50000余棵、更换小叶丁香绿篱700平米24500余株。节假日活动开展了“十全十美”“万向春暖·胃爱而定”“万某甲”“韶某”等17项主题活动。
基础设施维护、岗亭巡逻、物业保洁等与2021年度相同。2023年度，绿植补种玉簪20000余株、更换小叶丁香绿篱700余平米，时令花卉花镜布景4处。补植优质草籽2000余平米、三叶草1300平米等。
开展了十全十美活动、万象春暖·为爱而定、万某乙、韶某活动等社区文化活动，包括但不限于雨季前防汛工作、园区修剪、清理落叶、水洗等。基础设施维护、岗亭巡逻、物业保洁等与2021年度相同。2024年度，分别进行了枯叶杂草大清、园区环境大清等，分栽玉簪2000平米等。
开展了母亲节浓情五月、传统佳节·粽情端午等社会文化活动等。基础设施维护、岗亭巡逻、物业保洁等与2021年度相同。
一审法院认为，依照《 中华人民共和国民法典》第 九百四十四条“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费”“业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人员可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提请诉讼或者申请仲裁”结合本案，某公司长春分公司提供了物业服务合同、刘某拖欠物业费金额计算详情、催缴物业通知书的证据，能够认定欠款事实的存在。
刘某主体身份是否适格的问题。案涉商铺的实际购买人为某乙公司，刘某作为法定代表人，其与物业公司工作人员的某平台聊天记录可以推定其履行职务行为，如刘某作为实际使用人交纳物业费，依据《前期物业服务合同》“第九条，业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带费缴纳责任。业主与物业使用人之间的交费约定，业主应及时书面告知乙方”，某公司长春分公司未能举证证明，业主与物业使用人之间的缴费约定已经即使书面告知物业公司，故而某公司长春分公司起诉刘某给付G8-302商铺物业服务费65835元属于诉讼主体错误，不予支持。
但案涉车位的购买人为刘某，BO3-608室业主为刘某，故而刘某应给付某公司长春分公司物业服务费、停车场维护费。《华某入住手册》，手册页背面为《华某前期物业服务合同》(物业服务合同备案至某业办)，刘某系案涉小区的前期物业服务企业，根据《 中华人民共和国民法典》第 九百三十九条，建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，对业主具有法律约束力这表明，即使业主未直接参与前期物业服务合同的签订，该合同仍然对业主产生法律效力。如刘某认为物业服务企业不能胜任小区物业服务，应依据合法有效的法定程序解除物业服务合同。
且某公司长春分公司已经通过入住手册形式告知了刘某前期物业服务合同的有关内容。物业费是持续性产生的，截至庭审时刘某仍未缴纳物业费，某公司长春分公司亦提交证据证明其向刘某催要了物业费。刘某向某公司长春分公司支付2019年1月1日至2025年3月31日期间B03-608室物业服务费54255.17元、2019年3月1日至2025年3月31日期间E3-K075停车场维护费13140元。
某公司长春分公司已经举证证明其向案涉小区提供了物业服务，物业公司作为服务性企业在职责范围内已尽到了基本的物业服务义务，不能因小区出现的房屋质量问题未予以解决完全归咎于物业公司。刘某陈述的房屋质量问题，属另一法律关系，在本案中不予处理。故对某公司长春分公司要求刘某给付物业费的请求，一审法院予以支持。
关于违约金，因某公司长春分公司未能提供证据证明其提供的物业服务无瑕疵，某公司长春分公司提供的证据不足以认定刘某系恶意拖欠物业服务费，故对其关于违约金的主张，不予支持。此外，希望某公司长春分公司、刘某在以后的物业服务关系中能够依照《前期物业管理服务协议》及法律法规关于物业服务的相关规定依法依约行使权力、履行义务，积极沟通问题，共同为案涉小区营造良好的人居环境。综上，原审依照《 中华人民共和国民法典》第 九百三十七条、第 九百三十九条、第 九百四十四条的规定，判决：一、刘某自判决发生法律效力之日十日内向某公司长春分公司支付2019年1月1日至2025年3月31日期间B03-608室物业服务费54255.17元、2019年3月1日至2025年3月31日期间E3-KO75停车场维护费13140元；
二、驳回某公司长春分公司其他诉讼请求。案件受理费4751元，由刘某负担1485元，由某公司长春分公司负担3266元。
本案二审期间，刘某与某公司长春分公司均提交了新证据。
刘某提交证据：照片17张、刘某与物业工作人员及刘某与小区其他业主的某平台聊天记录76张、钥匙托管回执单2页、装修合同6页及收据1张。证明：案涉前期物业服务合同未经备案程序而无效。照片证明物业合同无效，对刘某的知情权益、支配权及合法权益产生的危害。
某公司长春分公司质证意见：对装修合同真实性有异议，对证明的问题有异议，刘某提交的该组证据不能证明其想证明的问题及备案合同无效，以及损害其知情权及合法利益。即便刘某想证实房屋质量有问题，但那也是刘某的专属面积，与本案无关。刘某提交的该组证据，反而能证实其已实际入住，应当按照约定支付物业费。
某公司长春分公司提交证据：2020年、2022年、2023年、2024年年度物业服务报告。证明：某公司长春分公司已按约履行物业的服务义务，刘某应当履约支付物业服务费。
刘某质证意见：对证据真实性有异议，证明不了某公司长春分公司提供了合格的物业服务，申请查阅物业公司的原始相关台账。
本院对一审法院查明的事实予以确认。二审时刘某陈述，漏水是因为房屋质量问题，房屋是2016年12月左右交付我方，从2016年12月交房至今存在漏水问题。
本院认为，物业费不仅是物业服务人提高服务的基础和各项服务开支的来源，更是小区秩序维护、环境绿化及清洁卫生、房屋公共设施配套管理、公共区域维修以及电梯、配电、公共照明等设备设施正常运转的根本保障。业主按时交纳物业费，有助于物业服务人提供更完善更优质的服务，而物业服务人不断提升服务水平和服务质量，才能使业主更加自觉地交纳物业费，从而形成良性循环，以打造更加舒适美好的生活环境。
一、关于刘某要求某公司长春分公司提供小区完整的收支账目、明细账目、公共收益账目的原始凭证、提供物业服务支出费用、台账合同、物业服务人员资格证件、竣工平面图的主张应否得到支持的问题。《 最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第 三百二十六条规定：“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉”，刘某上述主张系物业服务人的信息公开义务，业主对此享有知情权，刘某在二审中提出上述主张，属于在二审中提出的反诉请求，某公司长春分公司不同意在二审中调解，根据上述法律规定，刘某应当另行主张权利，对此本院不予理涉。
二、对于房屋质量问题，刘某陈述“漏水是因为房屋质量问题，房屋是2016年12月左右交付我方，从2016年12月交房至今存在漏水问题”，刘某上述陈述表明漏水系房屋质量问题，与本案物业服务合同纠纷系不同的法律关系，对此，本案不予理涉，其应在查清出现房屋质量的原因后，向相关主体主张权利。对于某公司长春分公司主张物业费及停车场维护费是否缺乏法律依据。刘某主张某公司长春分公司未提供《前期物业服务合同》招标程序文件及行政主管部门批准文件，主张案涉物业费缺乏法律依据。
《 中华人民共和国民法典》第 九百三十九条规定：“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。”本案中，某公司长春分公司与某甲公司签订了《前期物业服务合同》，根据上述规定，该《前期物业服务合同》对业主具有法律约束力，并且刘某亦在该《前期物业服务合同》中签名予以确认，对于某公司长春分公司提供的物业服务质量，庭审中，某公司长春分公司提交了年度物业服务报告以证实其按照合同约定提供了物业服务，对于某公司长春分公司提供的物业服务一审法院根据提供物业服务的情况，已经作出认定，并且备案系行政管理措施，案涉《前期物业服务合同》是否经过备案，并不影响案涉《前期物业服务合同》的效力，故对于刘某提出的上述主张，本院不予支持。
三、关于刘某应否支付物业费及停车场维护费的问题。如前所述，某公司长春分公司与某甲公司签订了《前期物业服务合同》，对刘某具有法律约束力，刘某应当按照《前期物业服务合同》的约定交纳物业费。同时根据双方陈述及举证情况，可以看出某公司长春分公司在提供服务过程中存在服务不及时、不到位的情况，但因为物业管理服务是一个综合性的服务，并非某几项的管理或服务，物业管理服务质量的提高需要成本，若个别业主拒绝交纳物业服务费，势必影响其他交费业主的权益，客观上也会导致服务质量的进一步下降，在降低服务质量和拒绝交纳物业费的恶性循环中，业主与某公司长春分公司的权益都将受到侵害，如此恶性循环不利于整个小区的和谐稳定，亦影响小区业主的根本利益。
至于刘某陈述其将房屋托管某公司长春分公司期间，未经刘某同意转交给第三人，在房子里接水、接电，在房子的楼道居住问题，系其与某公司长春分公司之间形成的委托合同关系产生的纠纷，与本案法律关系并不相同，刘某如认为某公司长春分公司在受托期间给其造成损失，可另行主张权利。由上，一审法院判决刘某向某公司长春分公司支付物业费54255.17元(2019年1月1日至2025年3月31日)及停车场维护费13140元(2019年1月1日至2025年3月31日)，具有事实及法律依据，本院予以支持。
至于刘某提出的公共排水管道堵塞反水致其室内漏水污水严重，某公司长春分公司应当承担赔偿责任的问题，根据《 最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第 三百二十六条之规定，刘某在二审中上述主张，属于在二审中提出的反诉请求，某公司长春分公司不同意在二审中调解，并且刘某在本案中并未提供证据证明其损失金额构成，根据上述法律规定，刘某应当另行主张权利，本院不予理涉。
需要指出的是，物业服务企业与业主之间的关系应是建立在互谅互利的基础上，共同维护小区环境，推动物业管理水平的提高。物业服务合同为集体性合同，小区范围内团体法律关系的稳定和小区物业服务的正常运转是全体业主的最大共同利益。庭审中本院发现某公司长春分公司在提供物业服务时存在与业主沟通不及时、沟通方式欠妥等情况，建议某公司长春分公司在物业服务管理过程中收到业主反映的问题后，能积极、及时地为业主解决问题，不断改进与完善物业服务，减少矛盾纠纷，采取合法正当方式维护权利，以获取业主的认可，通过双方之间良好沟通，提升小区居住环境水平。
综上，刘某的上诉请求不能成立，不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《 中华人民共和国民事诉讼法》第 一百七十七条第 一款第 一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1484.88元，由刘某负担，刘某预交9502元，剩余8017.12元退还刘某。
本判决为终审判决。
本判决生效后，负有义务当事人应当按期履行全部义务。执行案件立案后，本条内容即为执行通知，被执行人应当如实申报财产。对自动履行义务的，依当事人申请出具履行证明或推送纳入社会信用服务平台给予正向激励。对逾期未履行或拒绝履行义务的，将依法采取限制高消费、纳入失信名单、限制出境、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的依法追究刑事责任。享有权利当事人应当在法定期限内申请强制执行，并积极提供可供执行财产线索。
审判员 郝 磊
二〇二五年十二月二十三日
书记员 刘俊博
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