重庆市第一中级人民法院
民事判决书
(2026)渝01民终9419号
上诉人(原审被告)：郑某。
上诉人(原审被告)：舒某某。
上诉人(原审被告)：汤某。
上诉人(原审被告)：米某。
上诉人(原审被告)：肖某。
五上诉人共同委托诉讼代理人：姜建翔， 重庆法洋律师事务所律师。
五上诉人共同委托诉讼代理人：唐志强， 重庆法洋律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)：重庆某某有限公司潼南分公司，住所地重庆市。
负责人：杨某，法人、总经理。
委托诉讼代理人：李一帆， 重庆咏和君律师事务所律师。
原审被告：裴某。
上诉人郑某、舒某某、汤某、米某、肖某因与被上诉人重庆某某有限公司潼南分公司(以下简称某某物业潼南分公司)及原审被告裴某物业服务合同纠纷一案，不服重庆市潼南区人民法院(2026)渝0152民初3415号民事判决，向本院提起上诉。本院于2026年7月28日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人郑某、舒某某、汤某、米某、肖某的共同委托诉讼代理人姜建翔，被上诉人某某物业潼南分公司的委托诉讼代理人李一帆到庭参加了二审询问。原审被告裴某经本院依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
郑某、舒某某、汤某、米某、肖某上诉请求：1.撤销重庆市潼南区人民法院(2026)渝0152民初3415号民事判决；2.改判驳回某某物业潼南分公司的全部诉讼请求；3.判令本案一审、二审诉讼费用全部由某某物业潼南分公司承担。
事实和理由：本案系典型的“前期物业服务合同终止后，原物业服务人拒不退出并主张物业费”之纠纷，核心法律争议集中于：《 民法典》第 九百四十九条第 二款的强制性规范能否适用，以及原审判决以事实物业服务关系架空法律禁止性规定的裁判路径是否正当。一、原审判决适用法律错误：完全回避《 民法典》第 九百四十九条，构成重大法律适用遗漏。(一)第九百四十九条第二款的规范内涵与本案高度契合。
《 民法典》第 九百四十九条规定：物业服务合同终止的，原物业服务人应当在约定期限或者合理期限内退出物业服务区域，将物业服务用房、相关设施、物业服务所必需的相关资料等交还给业主委员会、决定自行管理的业主或者其指定的人，配合新物业服务人做好交接工作，并如实告知物业的使用和管理状况。原物业服务人违反前款规定，不得请求业主支付物业服务合同终止后的物业费；造成业主损失的，应当赔偿损失。
该条第二款以不得请求之表述，构成强制性规范，无任何自由裁量空间。其适用要件与本案事实逐一对应如下：1.物业服务合同已终止。《前期合同》第二十二条约定，新的物业服务合同一旦生效，则本合同自然终止。
2017年1月18日业委会与某甲公司签订新合同，前期合同依约终止。2.原物业服务人违反规定拒不退出、不移交。业委会成立后多次要求退出并提起诉讼，某某物业潼南分公司自2017年1月18日起至今拒不退出、拒不交接。
(2017)渝0152民初1507号判决、 (2017)渝01民终5872号判决均判令某某物业潼南分公司退出，其拒不执行。3.请求支付合同终止后的物业费。某某物业潼南分公司在本案中主张2019年10月1日至2026年3月31日期间的物业费，均属合同终止后期间。
三要件全部成就，第九百四十九条应当适用。原审判决对此不作任何回应，仅以合同到期后未续签，继续提供物业服务，视为物业服务关系仍然存续一笔带过，实质是以事实关系架空法律的明确禁止性规定，显属适用法律错误。(二)规范沿革印证立法一贯立场。
原《 最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(法释〔2009〕8号)第 十条曾作出相同规定：“物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。”该条虽因《 民法典》施行后的司法解释清理工作被删除，但其规范意旨已被《 民法典》第 九百四十九条完全吸收并上升为法律层面。立法机关在《 民法典》编纂过程中，将原司法解释的裁判规则提炼为法律条文，表明立法者对该问题的立场一以贯之：物业服务合同终止后，原物业服务人拒不退出而主张物业费的，法律不予保护。
原审判决无视该条的法律效力，径行支持某某物业潼南分公司的诉讼请求，与立法本意相悖。(三)原审判决以事实物业服务关系替代法律关系的裁判逻辑错误。原审判决认定前期物业服务合同期满后未续签，物业服务企业继续提供物业服务，应当认定构成事实物业服务关系。
该认定存在双重错误：第一，混淆了合同期满与合同终止的法律概念。本案前期合同并非期满未续签，而是依约附条件终止(新合同生效即终止)，属于《 民法典》第 五百五十七条规定的合同权利义务终止情形，而非期限届满后的自然延续。第二，事实物业服务关系不能对抗法律的禁止性规定。
即便存在事实上的服务行为，在被上诉人拒不退出、违反第九百四十九条第一款义务的前提下，第二款已明确剥夺其物业费请求权。原审判决以事实关系架空法律禁止性规定，违背了法律优先于事实的基本法理。二、原审判决认定事实错误：前期合同已于2017年1月18日依法终止，某某物业潼南分公司属于无权占有。
(一)前期合同终止的实体事实清楚，不容否定。《前期合同》第二十二条明确约定：此期间若第一届业主委员会成立，合同期限为业主委员会成立之日止。业主委员会成立后与乙方或业主委员会另选聘的物业管理企业签订物业服务合同，新的物业服务合同一旦生效，则本合同自然终止。
该条款为附条件终止条款，条件已于2017年1月18日成就。重庆市潼南区人民法院 (2017)渝0152民初1507号民事判决已明确认定：原告(业委会)于2017年1月18日与某甲公司签订《某某小区物业服务合同》，该合同依法成立，合法有效，故某某物业潼南分公司与某某小区开发商签订的前期物业服务合同于2017年1月18日终止。上述生效判决对前期合同终止事实的认定，具有既判力，非经法定程序不得推翻。
(二)重庆高院 (2018)渝民再214号裁定仅涉及程序瑕疵，不影响前期合同终止的实体效力。重庆市高级人民法院 (2018)渝民再214号民事裁定以业委会备案登记程序瑕疵(部分委员欠缴物业费)为由撤销一、二审判决，并未对前期合同已于2017年1月18日终止的实体事实作出任何否定性认定。原审判决将备案被撤销等同于合同未终止，混淆了程序瑕疵与实体效力，认定事实错误。
业委会备案被撤销，仅影响业委会作为诉讼主体的资格，不影响其此前签订的民事合同效力，更不影响前期合同依约终止的实体法律效果。(三)某某物业潼南分公司拒不退出，性质为无权占有，而非继续提供物业服务。业委会成立后多次要求某某物业潼南分公司退出物业服务区域并办理交接，某某物业潼南分公司拒不履行。
业委会遂提起诉讼，一、二审均判令某某物业潼南分公司退出。某某物业潼南分公司自2017年1月18日起持续占有物业服务区域、控制物业服务设施及相关资料，其行为已构成无权占有。原审判决将某某物业潼南分公司的无权占有行为认定为事实物业服务关系，实质是以司法裁判确认无权占有的合法性，违背物权法定原则及诚实信用原则。
某某物业潼南分公司的占有状态不具有任何合同依据或法律依据，其基于无权占有主张物业费，缺乏请求权基础。(四)二审新证据进一步补强业主整体意志为另聘新物业的事实。2023年12月5日，重庆市某某区某某街道办事处作出××(2023)×××号《关于某某小区成立业主委员会的批复》，同意成立新一届业委会。
该证据系原审法庭辩论终结后新形成，属于《 民事诉讼法》及司法解释规定的新证据，证明：1.案涉小区业主的整体意志始终是另行选聘物业服务企业，而非继续接受某某物业潼南分公司服务；2.新一届业委会成立后，某某物业潼南分公司仍未退出，其无权占有状态更为明确；3.某某物业潼南分公司自2023年12月起继续滞留，无任何合同或法律依据，不应获得任何法律支持。
三、原审判决错误适用《 民法典》第 九百四十八条、第 九百五十条。(一)错误适用《 民法典》第 九百四十八条。《 民法典》第 九百四十八条规定：物业服务期限届满后，业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定，物业服务人继续提供物业服务的，原物业服务合同继续有效，但是服务期限为不定期。
该条适用的前提是业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定，明确设有但书条款。本案中，业委会已于2017年1月18日依法另聘某甲公司为物业服务人，完全符合该条但书条款的除外情形。原审判决忽视该除外情形，错误适用第九百四十八条，将已终止的前期合同效力继续扩张至郑某、舒某某、汤某、米某、肖某，明显违背立法本意。
(二)错误适用《 民法典》第 九百五十条。《 民法典》第 九百五十条规定：物业服务合同终止后，在业主或者业主大会选聘的新物业服务人或者决定自行管理的业主接管之前，原物业服务人应当继续处理物业服务事项，并可以请求业主支付该期间的物业费。该条适用的前提是新物业服务人接管之前的过渡期间，原物业服务人基于诚信原则履行后合同义务。
本案中，新物业服务人某甲公司虽已依法选聘，但因某某物业潼南分公司拒不退出、恶意阻碍交接，新物业从未实际接管，根本不存在第九百五十条所规定的接管之前的过渡期。因此，该条在本案中无适用余地。退一步讲，即便认为存在过渡期，某某物业潼南分公司的行为亦属无权占有，而非基于诚信原则履行后合同义务。
原审判决将无权占有等同于后合同义务，适用法律错误。四、原审判决对诉讼时效的认定缺乏证据支撑。根据《 民法典》第 一百八十八条，诉讼时效期间为三年。某某物业潼南分公司主张2019年10月1日至2026年3月31日期间的物业费，其诉讼请求是否罹于时效，取决于催收行为是否产生中断效力。
某某物业潼南分公司提交的催收函邮寄记录存在以下重大瑕疵：某某物业潼南分公司仅提供寄件记录，未能提供郑某、舒某某、汤某、米某、肖某本人签收记录或妥投证明。部分邮件退回寄件人，根据《快递服务国家标准》(GB/T27917.3-2011)，未签收即未有效送达，不产生中断效力。2025年8月12日邮寄的催收函重量标记为0.5公斤，2026年4月7日催收函重量标记为1千克，明显超出普通催收函的合理重量范围。
在2026年6月11日庭审中，郑某、舒某某、汤某、米某、肖某已对该异常提出质疑，某某物业潼南分公司未作合理解释。原审判决未对该证据真实性进行严格审查，径行认定诉讼时效中断，认定事实错误。郑某、舒某某、汤某、米某、肖某从未收到某某物业潼南分公司所谓多次上门和电话催缴的任何通知，某某物业潼南分公司亦未能提供通话记录、录音、现场照片、证人证言等有效证据。
仅凭真实性存疑的邮寄记录认定诉讼时效中断，证据不足。若2021年7月22日、2022年11月14日的催收未有效送达，则2019年10月1日至2022年11月13日期间(约3年1个月)的物业费已过诉讼时效。原审判决未对催收证据的送达效力进行实质审查，径行认定诉讼时效未届满，显属不当。
五、原审判决对服务质量及收费标准的认定显失公平。(一)服务瑕疵已超出个别瑕疵范畴，构成系统性服务缺陷。原审判决认为物业服务具有公共性、整体性，个别业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费，也不得以物业服务存在个别瑕疵、轻微瑕疵为由少交甚至拒交。
上诉人承认物业服务具有公共性，但被上诉人的服务存在系统性缺陷，已超出个别瑕疵范畴：1.房屋长期漏水不予处理。案涉房屋长期存在漏水问题，郑某、舒某某、汤某、米某、肖某多次向某某物业潼南分公司反映，某某物业潼南分公司至今未予处理，严重影响房屋正常使用和商业经营。2.安全保障严重缺失。
肖某的房屋门锁被撬，长达十几二十天未接到某某物业潼南分公司的任何通知，证明某某物业潼南分公司未尽到基本的安全巡查义务。3.擅自加装电表增加负担。某某物业潼南分公司未经郑某、舒某某、汤某、米某、肖某同意，擅自在案涉门市加装电表，增加电费成本，导致门市无法正常出租。
4.地下室漏水自行处理。米某房屋地下室漏水，某某物业潼南分公司同样不予处理，只能自行解决。上述问题涉及房屋安全、正常使用、经营收益，属于影响业主基本权利的实质性瑕疵。原审判决在已查明上述事实的情况下，未对物业费进行任何酌减，显失公平。
(二)收费标准对上诉人无约束力。某某物业潼南分公司单方主张按2元/平方米/月收取物业费，该标准来源于已于2017年1月18日终止的《前期合同》。郑某、舒某某、汤某、米某、肖某从未对该标准作出任何承诺或追认。
物业费标准属于合同实质内容，在双方未就实质内容达成合意的情况下，不能适用《 民法典》第 四百九十条第 二款关于形式要件补正的规定。即使法院认为郑某、舒某某、汤某、米某、肖某存在支付义务，亦应按照政府指导价或某某物业潼南分公司实际合理成本计算，而非某某物业潼南分公司单方主张的2元/平方米/月。六、原审判决对裴某转租时间及连带责任的处理存在错误。
(一)转租时间认定缺乏充分依据。原审判决认定裴某于2023年9月24日将案涉房屋转租，依据仅为某某物业潼南分公司的单方主张。郑某、舒某某、汤某、米某、肖某(业主方)主张转租时间为2023年10月1日，且提供了相应证据。
在裴某未到庭应诉的情况下，原审判决“酌定”2023年9月24日为转租时间，并将该不利后果归于郑某、舒某某、汤某、米某、肖某，缺乏充分事实依据，且不利于保障各方当事人合法权益。(二)连带责任处理不当。根据《 民法典》第 九百四十四条，业主为物业费支付义务的主体。
承租人仅在租赁合同明确约定由承租人承担物业费的情况下，对业主的支付义务承担连带责任。本案中，裴某作为承租人，虽与业主的租赁合同中约定了由承租人承担物业费，但该约定属于业主与承租人之间的内部约定。在裴某已转租且未明确约定后续承租人承担物业费的情况下，原审判决要求业主对裴某转租前的物业费承担连带责任，加重了业主的责任。
业主在承担连带责任后，向裴某追偿的权利能否实现存在重大不确定性，原审判决未对此予以充分考量。七、某某物业潼南分公司的无权占有行为不应获得法律上的利益某某物业潼南分公司在《前期合同》依法终止、业委会已选聘新的物业服务企业、新物业合同已生效的情况下，拒不退出物业服务区域，持续占有、控制属于全体业主共有的物业服务设施及相关资料，其行为已构成无权占有。根据民法基本原则，无权占有人不能因其无权占有行为而获得收益。
某某物业潼南分公司不仅无权向郑某、舒某某、汤某、米某、肖某主张物业费，反而应当就其无权占有期间给郑某、舒某某、汤某、米某、肖某及全体业主造成的损失承担赔偿责任。原审判决支持某某物业潼南分公司的诉讼请求，实质上是鼓励物业企业通过“拒绝退出”的方式强制业主接受服务并支付费用，严重违背了公平正义的法律原则，亦与《 民法典》第 九百四十九条的明确立场相悖。八、原审判决存在同案不同判风险，损害司法公信力。
本案中，被上诉人自2017年1月18日起拒不退出物业服务区域，已有生效判决( (2017)渝0152民初1507号、 (2017)渝01民终5872号)判令其退出。被上诉人拒不执行生效判决，反而通过持续占有获得物业费收益，形成拒不执行判决-持续获利-法院支持的悖论。若此类裁判路径得以确立，将产生极坏的示范效应：物业服务企业可通过拒绝退出的方式，迫使业主接受事实服务并支付费用，法律的退出机制将形同虚设。
这与《 民法典》第 九百四十九条明确禁止的立法意图背道而驰，亦与最高人民法院一贯强调的不能让违法者获益的司法政策相悖。综上，原审判决认定事实错误、适用法律错误，在某某物业潼南分公司已丧失合同依据、属于无权占有的情况下，仍判决郑某、舒某某、汤某、米某、肖某支付物业费并承担连带责任，严重违反契约自由、公平正义的法律原则，违反了《 民法典》的明确规定。另补充如下：业委会备案与否不影响其诉讼主体资格，更不影响其民事主体资格，案涉小区成立了业委会并且与新的物业公司签订了物业服务合同，该合同合法有效，根据前期物业服务合同的约定，被上诉人签订的前期物业服务合同已经终止。
某某物业潼南分公司辩称，业委会的备案程序直接影响业委会的合法性，如果没有通过正规的备案手续，那么所成立的业委会无法代表全体业主，故而上诉人所谓的业委会没有权利代表全体业主与第三方形成新的物业服务合同关系。基于此情形，一审法院认为被上诉人就案涉小区形成事实物业服务关系，该认定具有事实依据，也具有法律支持。
裴某未作陈述。
某某物业潼南分公司向一审法院起诉请求：1.判决郑某、舒某某、汤某、米某、肖某、裴某向某某物业潼南分公司支付2019年10月1日至2026年3月31日期间的物业费101855.52元；2.诉讼费由郑某、舒某某、汤某、米某、肖某、裴某承担。
一审法院认定事实：某某物业潼南分公司系某某小区的前期物业服务企业。2015年6月28日，重庆某乙公司与某某物业潼南分公司签订《某某物业管理服务合同》，约定服务期限为2015年7月1日至2017年7月1日，商业用房的物业服务费收费标准为：一层2.5元/月/平方米，二、三层1000平方米以下为2.0元/月/平方米，二、三层1000平方米以上为1.5元/月/平方米。
某某小区于2016年12月23日通过投票方式召开了业主大会，选举成立了某某业委会。2016年12月30日，某某区某某街道办事处作出关于同意某某小区成立业主委员会的批复。2017年1月18日，某某业委会与某甲公司签订某某小区物业服务合同，约定某某小区由该公司进行物业管理，合同期限为2017年1月18日至2020年1月17日。
该合同订立后，某某业委会多次通知某某物业潼南分公司退出小区并办理交接，某某物业潼南分公司未撤出。后某某业委会向一审法院提起诉讼，请求某某物业潼南分公司撤出，一审法院作出了 (2017)渝0152民初1507号民事判决予以支持。某某物业潼南分公司不服，上诉至重庆市第一中级人民法院，经审理后，该院作出 (2017)渝01民终5872号民事判决维持了一审判决。
某某物业潼南分公司仍不服，申请至重庆市高级人民法院，要求再审。重庆市高级人民法院再审后认为，重庆市第一中级人民法院已于2017年12月1日作出了 (2017)渝01行终535号行政判决书，该判决中认定了某某业委会的委员邓某某、马某某、陈某某存在欠缴物管费的情形，该三人不具有成为业主委员会委员的资格，某某街道办事处对某某业委会的备案申请进行备案登记的行为属于实质性错误，某某业委会的备案登记应予撤销。在业委会备案登记被撤销后，其刻制的印章无合法依据，某某业委会丧失行使权利的表现形式，不具有民事主体资格。
重庆市高级人民法院于2018年12月11日作出了撤销 (2017)渝0152民初1507号民事判决、 (2017)渝01民终5872号民事判决的裁定，驳回某某业委会关于要求某某物业潼南分公司撤场的起诉。在某某业委会与某某物业潼南分公司就撤场事宜争议期间，某某物业潼南分公司未退出小区，仍继续提供物业服务至今。案涉房屋位于某某区某某街道办事处某某路×号3-×，建筑面积652.92平方米，购买权利人为郑某、舒某某、汤某、米某、肖某，该商业用房于2015年2月1日起出租给裴某用于经营某某酒店。
在房屋租赁合同中，约定由承租人负担物业费。后某某物业潼南分公司起诉要求支付物业费，法院判决由郑某、舒某某、汤某、米某、肖某、裴某连带支付2016年11月18日至2019年9月30日的物业费44964元。2019年10月1日至2026年3月31日期间，案涉房屋的物业费未交纳。
庭审中，某某物业潼南分公司主张案涉房屋于2023年9月24日已转租，案涉房屋业主则称于2023年10月1日转租。另查明，某某物业潼南分公司分别于2021年7月22日2022年11月14日、2025年9月19日、2026年4月7日向案涉房屋所在地邮寄了物业费催收函。
一审法院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。前期物业服务合同期满后未续签，物业服务企业继续提供物业服务，应当认定构成事实物业服务关系，双方权利义务可参照原物业服务合同确定。本案中，某某物业潼南分公司与某某小区开发企业重庆某乙公司签订的前期物业服务合同系有效合同。
合同到期后，双方虽未续签，但某某物业潼南分公司仍然为某某小区提供物业服务，视为双方的物业服务关系仍然存续，相关的权利义务仍然可以参照已经到期的前期物业合同中的有关约定予以确定。故某某物业潼南分公司在本案主张的物业服务期间(2019年10月1日至2026年3月31日)具有合同依据。关于案涉房屋所应当负担的物业服务费用，依照房屋的建筑面积以及合同中约定的具体计费标准，应为101855.52元(2元/月/平方米×652.92平方米×78月)。
郑某、舒某某、汤某、米某、肖某作为业主，应当负担物业费。裴某作为房屋的承租人，在与业主的租赁合同中有关于由承租人负担物业费用的约定，应在本案中就业主的给付义务承担连带责任，但庭审中查明裴某已将案涉房屋转租，转租时间双方存在争议，某某物业潼南分公司主张转租为2023年9月24日，案涉房屋业主则主张为2023年10月1日，因裴某未到庭应诉，本案为保障其权益酌定2023年9月24日为转租时间，故裴某应对2019年10月1日至2023年9月24日期间的物业费62419.15元(2元/月/平方米×652.92平方米×47月+652.92平方米×2元/月/平方米÷30天×24天)承担支付责任。
关于郑某、舒某某、汤某、米某、肖某、裴某提出前期物业服务合同的效力的问题。本案中的前期物业服务合同的效力已由生效文书认定，故郑某、舒某某、汤某、米某、肖某、裴某的该项辩解，于法无据，一审法院不予采纳。关于郑某、舒某某、汤某、米某、肖某、裴某提到的诉讼时效已过问题。本案中，某某物业潼南分公司已分别于2021年7月22日、2022年11月14日、2025年9月19日、2026年4月7日对物业费进行了催收，故不存在诉讼时效已过问题，对郑某、舒某某、汤某、米某、肖某、裴某此辩解意见，一审法院不予采纳。
关于郑某、舒某某、汤某、米某、肖某、裴某提到的其他问题。需要提及的是，物业服务具有公共性、整体性，物业服务人已经按照约定和有关规定为小区提供服务的，个别业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费，也不得以物业服务存在个别瑕疵、轻微瑕疵为由少交甚至拒交。当然，若物业服务存在整体性的瑕疵，显著影响小区业主基本权利时，法院有权依据瑕疵程度酌情减少物业费。
定分止争是人民法院的审判职责，就物业服务纠纷而言，一审法院更希望成为增进物业和业主沟通理解的桥梁。一方面，物业对业主诉讼中反馈的意见，应认真倾听；对不属于物业服务范围的事宜，需耐心细致讲清物业服务的具体范围边界，阐明物业工作难点，为业主指明救济渠道；
对服务中存在的问题，应及时整改优化并向广大业主通报。另一方面，倡导广大业主尊重、理解物业服务工作的复杂性，若有意见，可通过与物业协商、向业委会反映、向相关部门投诉，仍无果可向法院诉讼等途径解决，而非简单以拒交物业费对抗。一审法院相信，只要双方相互理解支持，就有条件形成物业服务的良性互动，共同维持和推动小区物业服务水平提升，进而为业主营造更舒适、安心的居住环境，切实增强居民生活的幸福感与满意度，为××加快建设宜居智慧活力有尺度的滨×新城注入基层治理的“微动力”。
一审法院依照《 最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第 一条，《 中华人民共和国民法典》第 一百九十五条、第 五百七十七条、第 九百三十七条、第 九百三十九条、第 九百四十四条，《 物业管理条例》第 四十一条，《 中华人民共和国民事诉讼法》第 六十七条、第 一百三十七条、第 一百四十七条，《 最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第 九十条规定，判决：一、裴某于判决生效之日起十日内向某某物业潼南分公司支付2019年10月1日至2023年9月24日期间的物业服务费62419.15元；
二、郑某、舒某某、汤某、米某、肖某就裴某负担的上述给付义务承担连带责任；三、郑某、舒某某、汤某、米某、肖某于判决生效之日起十日内向某某物业潼南分公司支付2023年9月25日至2026年3月31日期间的物业服务费39436.37元；四、驳回某某物业潼南分公司的其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《 中华人民共和国民事诉讼法》第 二百六十四条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2338元，减半收取计1169元，由裴某负担713元，郑某、舒某某、汤某、米某、肖某负担456元。
本院二审期间，郑某、舒某某、汤某、米某、肖某向本院提交如下证据：重庆市业主委员会备案证明存根一份、重庆市某某区某某街道办事处关于某某小区成立业主委员会的批复一份，证明目的：案涉小区业委会是依法成立的。
某某物业潼南分公司质证认为，对证据的真实性由法院依法认定，该两份文件不属于新证据，所形成时间为2023年。即使现在小区成立了业主委员会，根据 民法典第 947条、第 948条的规定，新成立的业主委员会如果认为被上诉人物业服务质量差，需要重新选任物业企业的，应该以书面形式向被上诉人发送意思表示的文件，截止目前被上诉人没有收到任何材料。
本院经审查认为，该证据与本案缺乏关联性，达不到证明目的，本院不予采信。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案二审的争议焦点为郑某、舒某某、汤某、米某、肖某是否应向某某物业潼南分公司缴纳物业服务费。本院具体评述如下：
第一loz郑某、舒某某、汤某、米某、肖某上诉认为某某物业潼南分公司在合同到期后、业委会明确要求其撤场的情况下，仍强行提供服务，属于单方行为，不能构成法律意义上的事实服务关系。
本院认为，本案中，某某物业潼南分公司与某某小区开发企业重庆某乙公司签订的前期物业服务合同系有效合同。该合同到期后，业主与物业服务企业并未办理移交手续，仍由原物业服务企业为小区提供物业服务，某某物业潼南分公司仍按原合同约定为案涉小区提供了物业服务，可以认定双方之间形成了事实上的服务合同关系，小区业主应当按照原收费标准向物业企业支付物业服务费。同时，2017年1月18日某某业委会虽与某甲公司签订新合同，但业委会备案登记因委员资格瑕疵被行政判决撤销，导致业委会丧失民事主体资格。
某某物业潼南分公司在与某某业委会就撤场事宜争议期间，其继续提供物业服务至今，双方形成事实物业服务关系，继续服务的行为可参照原合同确定权利义务，某某物业潼南分公司有权参照原合同标准请求支付物业费。最后，至于《 中华人民共和国民法典》第 九百四十九条的适用，其前提是合同合法终止后原物业服务人拒不退出，但本案中，重庆市高级人民法院于2018年12月11日作出了民事裁定，已经驳回某某业委会关于要求某某物业潼南分公司撤场的起诉，故某某物业潼南分公司继续提供服务不属于无权占有，该条款不排除某某物业潼南分公司的物业费请求权。
综上所述，某某物业潼南分公司在合同终止后，仍为小区提供物业服务，其有权请求上诉人支付2019年10月1日至2026年3月31日期间的物业费。一审认定相关的权利义务仍然可以参照已经到期的前期物业合同中的有关约定予以确定，并无不当，本院予以确认。
第二，郑某、舒某某、汤某、米某、肖某上诉认为某某物业潼南分公司没有按合同约定提供物业服务，物业服务存在严重瑕疵，不应交纳或应减免物业服务费。对此，本院认为，本案中，根据查明的事实，某某物业潼南分公司为案涉小区提供物业服务，郑某、舒某某、汤某、米某、肖某享受了某某物业潼南分公司提供的物业服务，有义务按照约定缴纳物业服务费。某某物业潼南分公司为包括郑某、舒某某、汤某、米某、肖某所有的物业提供了日常管理、维护等物业服务，因物业服务系全方位、动态性、持续性的服务，郑某、舒某某、汤某、米某、肖某以某某物业潼南分公司提供的物业服务存在瑕疵为由进行抗辩，但其在一审中提交的证据均不足以证明某某物业潼南分公司提供的物业长期存在严重瑕疵，某某物业潼南分公司已实际提供了物业服务。
同时，物业服务是一种综合性、全方面、长期性的服务，对于物业服务的质量应从长期情况和整体水平进行评价，物业服务企业在某一时段对某一项目所提供的物业服务存在一定瑕疵，但不能因为某项服务有瑕疵就否定服务的整个过程，由于物业服务涉及整个小区，即便某某物业潼南分公司提供的物业服务存在轻微瑕疵，也不构成拒绝缴纳物业服务费的理由，郑某、舒某某、汤某、米某、肖某不能以物业服务存在的瑕疵而不交或少交物业费，故郑某、舒某某、汤某、米某、肖某应按照约定缴纳物业服务费，一审认定正确，本院予以确认。
第三，关于诉讼时效问题。本案中，某某物业潼南分公司主张的物业费期间为2019年10月1日至2026年3月31日，诉讼时效期间依法为三年。某某物业潼南分公司分别于2021年7月22日、2022年11月14日、2025年9月19日、2026年4月7日向案涉房屋所在地邮寄了物业费催收函，该系列催收行为时间点覆盖了诉讼时效期间。
郑某、舒某某、汤某、米某、肖某虽质疑催收函未提供签收记录或妥投证明，并指出部分邮件退回及重量异常，但本院认为，催收函的邮寄行为本身已构成权利人向义务人提出履行请求的明确意思表示，符合诉讼时效中断的法定情形；邮寄地址为案涉房屋所在地，且时间间隔合理，足以认定催收意思已到达义务人可控范围，上诉人未举证证明邮寄内容非催收函或存在其他无效事由，故催收行为有效中断诉讼时效。综上所述，某某物业潼南分公司的催收行为有效中断诉讼时效。对郑某、舒某某、汤某、米某、肖某的该项上诉理由，本院不予支持。
第四，一审判决对裴某转租时间的认定及郑某等承担连带责任的处理是否正确。本案中，案涉房屋系上诉人郑某、舒某某、汤某、米某、肖某共同出租给裴某，租赁合同明确约定物业费由承租人裴某负担。关于裴某转租时间的认定，一审庭审中某某物业潼南分公司主张转租发生于2023年9月24日，上诉人主张为2023年10月1日，但陈述转租给谁不清楚，也没有相应的转租合同。
本院认为，因裴某未到庭应诉，一审法院在当事人主张存在分歧且裴某缺席的情况下，综合考量证据优势与合理性，同时基于双方举证情况及公平原则，酌情认定转租时间为2023年9月24日，并据此计算裴某应承担的物业费期间为2019年10月1日至2023年9月24日，对转租时间的认定并无不当，本院予以确认。关于连带责任的处理，裴某作为承租人依约负有支付物业费的义务，上诉人作为业主依法应对该义务承担连带责任，一审判决裴某支付上述期间物业费62419.15元并由上诉人承担连带责任，符合合同约定及连带责任法律规定，且裴某转租后其与原租赁合同的关系不影响业主对外连带责任的承担。
综上所述，一审判决对裴某转租时间的认定及郑某等承担连带责任的认定正确，本院予以确认。
综上所述，郑某、舒某某、汤某、米某、肖某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《 中华人民共和国民事诉讼法》第 一百七十七条第 一款第 一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2338元，由上诉人郑某、舒某某、汤某、米某、肖某负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郝晶晶
审 判 员 刘晋彤
审 判 员 郑 泽
二〇二六年九月十四日
法官助理 向 川
书 记 员 曾 琳
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