常州伟伟置业有限公司确认合同无效纠纷案
江苏省常州市中级人民法院
民事裁定书
(2026)苏04民终5101号
上诉人：某甲公司。
法定代表人：叶某，该公司执行董事。
上诉人某甲公司因起诉某乙公司、某物管会确认合同无效纠纷不予受理一案，不服常州经济开发区人民法院(2026)苏0492民初2565号民事裁定，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。
某甲公司上诉请求：1、撤销江苏省常州经济开发区人民法院(2026)苏0492民初2565号民事裁定；2、指令原审法院依法受理本案并进行实体审理；3、本案全部费用由被上诉人承担。
事实与理由:一、原审裁定认定事实错误，本案属于人民法院民事诉讼受理范围。1、上诉人系瑞宁新园小区建设单位，持有小区未出售住宅、商铺及车位产权，依法享有业主身份及业主权利，与案涉《物业服务合同》存在直接利害关系，具备民事诉讼主体资格。2、本案核心诉求为确认物业服务合同无效、要求物业公司退出小区，属于平等民事主体之间的合同效力纠纷及物业服务侵权纠纷,而非对物业管理委员会行政决定的监督争议。
3、《 常州市住宅物业管理条例》第 三十五条第 二款规定的物业主管部门监督职责，属于行政监管途径，并非排除民事诉讼的法定依据。法律未禁止利害关系人通过民事诉讼主张合同无效、维护民事权益，原审裁定混淆行政监管与民事诉讼边界，错误驳回起诉。二、本案上诉人起诉于法有据，原审裁定适用法律错误，驳回起诉缺乏法律依据。
1、《 中华人民共和国民法典》第 278条、第 939条明确，选聘物业服务企业属于业主共同决定事项，物业管理委员会无权擅自签约。案涉合同签订未通知上诉人、未履行法定表决程序，违反法律强制性规定，上诉人诉请确认合同无效，符合民事诉讼受理条件。2、《 中华人民共和国民事诉讼法》第 122条规定的受理范围，包含平等主体间的合同纠纷。
本案争议系上诉人(业主)与两被上诉人之间的民事权益争议，完全符合民事案件受理标准，原审裁定以“不属于民事受理范围”为由驳回起诉，适用法律错误。3、《 中华人民共和国民法典》第 287条规定，业主对建设单位、物业服务企业或者其他管理人以及其他业主侵害自己合法权益的行为，有权请求其承担民事责任。本案上诉人作为小区业主，对两被上诉人擅自签订《物业服务合同》侵害上诉人合法权益的行为,有权要求二者承担民事责任，故本案上诉人完全符合起诉条件，原审法院驳回起诉明显错误。
三、原审裁定逻辑矛盾，剥夺上诉人合法救济途径。1、物业管理委员会无独立法人资格，其签约行为属于民事行为，而非行政行为。原审裁定将民事签约行为等同于行政决定，逻辑错误。2、物业主管部门的监管属于事后行政纠错，无法替代民事诉讼对合同效力的司法认定，亦无法直接判令物业公司退出小区。
原审裁定仅指引行政途径，变相剥夺上诉人通过司法程序维护合法民事权益的权利，显失公平。综上，原审裁定认定事实错误、适用法律不当，错误驳回上诉人合法起诉。请求二审查明事实，依法支持上诉人全部上诉请求。
本院经审查认为，《 中华人民共和国民法典》第 二百七十七条规定，“业主可以设立业主大会，选举业主委员会。……”；第二百七十八条规定，“下列事项由业主共同决定：(一)制定和修改业主大会议事规则；
(二)制定和修改管理规约；(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员；(四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；(五)使用建筑物及其附属设施的维修资金；(六)筹集建筑物及其附属设施的维修资金；
(七)改建、重建建筑物及其附属设施；(八)改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；(九)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。
决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。”；
第二百八十条规定，“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有法律约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销”。《 常州市住宅物业管理条例》规定，物业管理委员会系临时机构，由街道办事处(镇人民政府)负责组建，代行业主大会和业主委员会职责。
综合上述规定，应当看到：1.物业管理委员会经业主表决授权，可以与物业服务企业签订物业服务合同；2.选聘和解聘物业服务企业，属于业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意；3.物业管理委员会代行业主大会和业主委员会职责所作出的决定，若侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。
本案中，某甲公司作为业主，起诉要求确认物业管理委员会代行业主大会和业主委员会职责作出的相关决定所涉合同的效力，属于民事诉讼的受理范围。一审法院以“物业管理主管部门对此负有监管责任”为由，认定本案纠纷并非民事案件受理范围不当，本院依法予以纠正。但某甲公司在本案中的核心诉请是“确认物业服务合同无效、要求物业公司退出小区”，该诉请的实质指向对物业服务企业的选任，属于应由业主共同决定的事项，须经《 中华人民共和国民法典》第 二百七十八条规定比例的业主共同决定后，方能提起。
现某甲公司作为单个业主，未提交已获得法定比例业主授权起诉的证据，故其作为原告主体不适格，本案不符合起诉条件，依法应不予受理。某甲公司作为单个业主，若认为物业管理委员会的行为侵害其合法权益的，可以依法请求法院予以撤销。
综上，一审法院作出不予受理的依据不当，但不予受理的结果正确，本院予以维持。依照《 中华人民共和国民事诉讼法》第 一百七十七条第 一款第 一项、第 一百七十八条、《 最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第 三百三十二条规定，裁定如下：
驳回上诉，维持原裁定。
本裁定为终审裁定。
审 判 长 王 佳
审 判 员 刘 蕾
审 判 员 吴荣波
二０二六年九月十六日
法官助理 刘书峰
书 记 员 恽妍霞
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