某甲公司与宋某,陈某物业服务合同纠纷案
贵州省惠水县人民法院
民事判决书
(2026)黔2731民初3650号
原告(反诉被告)：某甲公司；
住所地：贵州省黔南州惠水县；
统一社会信用代码：XXXXX；
法定代表人：易某，系该公司总经理。
委托诉讼代理人：周露静， 贵州秀岳律师事务所律师，代理权限：特别授权。
被告(反诉原告)：宋某。
委托诉讼代理人：陈某。
被告(反诉原告)：陈某。
原告某甲公司与被告宋某、陈某物业服务合同纠纷一案，本院于2026年7月28日立案后，审理中，被告宋某、陈某提起反诉，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告某甲公司的委托诉讼代理人周露静、被告宋某的委托诉讼代理人陈某、被告陈某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告某甲公司向本院提出诉讼请求：一、请求判令被告支付原告2024年3月2日起至2026年5月1日止物业费3641.66元，并以尚欠物业费为基数，自起诉之日起按年利率7%计算资金占用利息至付清全部物业费之日止；二、本案的诉讼费用由被告承担。
原告某甲公司主张的事实和理由：原告系某中心小区前期物业服务单位，被告系某中心4号楼1单元11层1-11-3号住宅业主，住宅面积为116.72㎡。2020年4月22日，原告与建设单位某房地产开发有限公司签订《前期物业管理委托合同》，约定将位于惠水县某中心小区委托给原告提供物业服务，约定的住宅物业费标准1.2元/㎡，物业服务期限为从2020年4月起至本物业成立业主委员会并选聘新的物业服务企业同时与新的物业服务企业签订物业服务合同生效之日止，物业费支付方式按月缴纳。
2020年4月至今，由原告对被告居住的某中心小区进行的物业服务，服务内容包括在某中心小区内，为业主提供建筑物及附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等。现被告已实际使用该房屋，原告提供了物业管理服务。但被告不足额交纳物业管理费，从2024年3月2日起至2026年5月1日止总计26个月物业费未交纳，原告多次向被告催收未果。
综上，被告的行为侵害了原告的合法权益，违背诚信原则，原告特根据相关法律及司法解释的规定诉至贵院，望判如所请。
被告宋某、陈某辩称，物业费肯定是要交的，但当时和某丙公司购买某中心的住房时多收被告16.2个平方米的钱，被告买的单价是2400元/平方米，合同上只有房屋的总价没有单价，按理说是不符合道理的，原告并未与被告签订物业服务合同，原告应该向与其签订合同的相对方主张权利，另原告现有的工作人员是否有资质证书，是否有公示过消防等其他相关文件。
被告宋某、陈某向本院提起反诉诉请：一、依法确认被反诉人与房开商签订的《前期物业管理委托合同》及事实合同无效；二、判令被反诉人向反诉人返还已收取的物业相关费用共计3284元；三、判令被反诉人向反诉人返还已收取的装修保证金、水、电立户费契税5000元，燃气立户费3900元，共计8900元；四、判令本案案件诉讼费、保全费、评估费等全部诉讼相关费用均由被反诉人承担。
被告宋某、陈某反诉主张的事实及理由：一、案涉物业公司非小区前期物业公司，且选聘程序严重违法，违反效力性强制性规定，合同自始无效。根据《 物业管理条例》第 二十一条、第 二十四条、第 二十五条规定，住宅建设单位选聘前期物业服务企业应当通过招投标方式进行，不得指定物业公司。本案中，某甲公司系一方姓女士实际掌握，因该方姓女士与某房地产开发有限公司任姓老总有经济纠纷，故任姓老总便指定将惠水某中心小区交由方姓女士运营，以达到偿还债务的目的，该行为属于行为人与相对人恶意串通，严重违反上述法律约定，损害全体业主合法权益。
本案中，被反诉人自称前期物业公司，但被反诉人未根据选聘物业法定流程进行选聘，开发商在对该物业选聘、更换环节，持续规避招投标及法定审批流程，通过协议选聘，且在原物业服务合同未依法解除的情况下，完成新合同签订。若被反诉人作为案涉小区前期物业服务企业，应当举证证明建设单位系通过招投标(或经主管部门批准协议选聘)的法定程序选聘的被反诉人，被反诉人应当提交招投标文件、中标材料、备案手续等证据，在被反诉人未能举证证明选聘程序合法有效的情况下，请法院依法判决案涉前期物业服务合同无效。
根据《 中华人民共和国民法典》第 二百七十八条规定，明确“选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人”属于业主共同决定事项，表决需满足”双三分之二参与"(专有部分面积占比2/3以上且人数占比2/3以上业主参与)，并经"双过半同意”(参与表决中面积过半且人数过半同意)。《 中华人民共和国民法典》第 九百四十六条规定，业主依照法定程序共同决定解聘的，可解除合同，但应提前六十日书面通知物业服务人(合同另有约定除外)。《 物业管理条例》第 十一条规定，选聘、解聘物业服务企业由业主共同决定(需召开业主大会表决)。
本案中，某甲公司并非法定的前期物业公司，系后期非法入驻的物业公司。惠水县某中心小区于2017年下半年开始投入使用，开发商选聘的前期物业公司为某丁公司，统一社会信用代码：XXXXX，法定代表人：张某，而某甲公司成立于2020年4月16日，与惠水县某中心小区投入使用时间相差近三年时间，根本不可能系前期物业公司。2020年4月22日，被反诉人与建设单位某房地产开发有限公司签订《前期物业管理委托合同》，约定将位于惠水县某中心小区委托给被反诉人提供物业服务，此行为系开发商直接绕过业主大会更换物业，合同系开发商与被反诉人擅自违法签订，开发商作为前期物业的选聘方，在业主大会成立后无更换物业的权利。
前期选聘物业公司为某丁公司，2020年4月22日开发商与被反诉人签订的《前期物业管理委托合同》，非前期物业合同，应通过业主大会决议，根据《 物业管理条例》第 三十四条(2007年8月26日国务院令第504号公布，2018年3月19日修订)：“业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。”该条款明确更换物业的主体是业主大会，开发商在业主大会成立后无直接更换权。2020年4月22日，被反诉人与开发商签订合同时，惠水县某小区入住率已超过50%，满足业主大会条件，但被反诉人在未召开业主大会形成决议的情况下，私自与开发商签订《前期物业管理委托合同》，该行为违反了上述规定，属非法入驻，依法应认定合同无效。
综上，无论从前期物业还是非前期物业角度来看，被反诉人的入驻，均不符合法定条件。同时业主大会既未共同决定解聘前期物业，更未共同决定选聘被反诉人提供物业服务，系开发商和被反诉人擅自违法决定，属于根本性违法。依据《 中华人民共和国民法典》第 一百五十三条，违反法律、行政法规效力性强制性规定的民事法律行为无效，且司法通说及多地法院判例均认定，案涉物业服务合同因违反该规定，自始不具备法律效力。
比如，王某教授对物业服务企业未经法定招投标程序选聘及擅自转包的法律后果分析和(2020)鲁民申5097号民事裁定书观点。请求法院从公平公正使用裁定尺度，依法确认被反诉人与开发商签订的《前期物业管理委托合同》及事实合同无效。二、适用主体不符，被反诉人不能依法对反诉人主张权利，房屋未达到交付条件，物业费应由开发商承担《 物业管理条例》第 四十一条第 二款规定：已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。
《物业服务收费管理办法》第十六条规定：纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳。本案中，2015年7月16日，反诉人与开发商签订商品房购买合同，够得惠水县某中心小区四号楼一单元1801号商品房，合同约定2016年12月31日前完成交房，时至今日，某丙公司未履行交房手续，未给反诉人及其他业主提供“三书一证一表”，仅在2017年通过电话告知反诉人可以入住，未履行交房手续。
反诉人因房屋未达到交付条件，故未入住，直至2022年3月，反诉人因刚需，被迫领取房屋钥匙入住至今，当时被被反诉人要求缴纳了2年物业费共计3284元。经调查核实：某中心小区未通过消防验收，长期处于不合格状态等，达不到竣工条件，至今未完成工程整体竣工验收备案，达不到法定交房条件。依据《 物业管理条例》第 四十一条第 二款：已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。
本案中，案涉小区未取得竣工验收备案，不具备《 中华人民共和国建筑法》第 六十一条规定的法定交付条件。反诉人虽实际占有房屋，但该占有系建设单位在房屋不满足法定交付条件情形下安排入住，不属于法律意义上合法有效交付。依据《物业服务收费管理办法》第十六条规定，因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用由开发建设单位全额交纳。
故此阶段物业费应当由建设单位承担，不应由反诉人承担。加之第一点所述，被反诉人不是合法物业服务主体，不是物业服务收费主体，故向反诉人收取物业费不合法。故恳请法院依法判决被反诉人依法退还反诉人所缴纳物业费共计3284元。
三、被反诉人违背相关法律规定，违规收取费用。根据《国务院办公厅转发国家爱展改革委等部门关于清理规范城镇供水供电供气供暖行业收费促进行业高质量发展的意见的通知》(国办函(2020)129号)：明确规定“新建商品房、保障性住房等建筑区划红线内供水供电供气供暖管线及配套设备设施的建设安装费用统一纳入房屋开发建设成本，不得另外向买受人收取”；同时严禁任何单位代收水电气暖费时加收额外费用。
反诉人于2015年7月16日与开发商签订的《商品房买卖合同》中，第十二条第一款明确约定，水、电、供暖、燃气的开通使用由出卖人负责。本案中，2017年3月6日，反诉人因刚需，到被反诉人处领取钥匙入住时，被被反诉人要求，违规收取了水电立户费1525元，以及违规收取反诉人装修保证金2000元，2023年4月反诉人几次联系被反诉人要求退还装修保证金，均被被反诉人以需要收回收据为由拒绝，至今未退还；2017年5月8日，反诉人因生活需要安装燃气，被反诉人违规收取了反诉人燃气开户费2400元。
根据上述法律和《商品房买卖合同》的相关约定，被反诉人收取上述费用明显违法。请求人民法院依法判令被反诉人依法退还反诉人所缴纳水电、燃气立户费等共计5925元。四、被反诉人无相应承接能力和履约实力，属于空壳物业违规占位，强买强卖，本案的选聘行为发生在2020年4月22日，依法适用当时的《 贵州省物业管理条例》(2010版)第 四十九条的要求：必须选聘具有相应资质的物业服务企业。
当时国家只是取消资质证书发证，并没有废止法条对企业承接能力、履约实力的强制性要求。黔南州惠水县当年监管规则明确：资质证取消，实质能力审查不取消。被反诉人于2020年4月16日注册成立，当时并不具备承接能力、履约实力，属于空壳违规物业占位，强买强卖。
五、关于类案裁判与小区整体现状，1.目前本小区已有多起同类案件，业主大多败诉或调解结案，剩余业主均面临同类诉讼，且在此期间包括成立物管会后，反诉人、广大业主及物管会多次找相关部门和领导处理该问题，多次拨打12345热线等寻求帮助，均无直接结果，被反诉人藐视法律权威，一意孤行导致如今结局。司法途径乃是反诉人及广大业主的最后一根救命稻草，若法院简单一刀切判决全体业主败诉全额缴费，忽视物业公司选聘程序违规违法且长期不服务的客观事实，全体业主将持续遭受侵权且无司法救济途径，将导致权利义务严重失衡，容易引发群体性矛盾。
2.恳请法庭兼顾程序违法事实、关联交易、服务质量重大瑕疵、全体业主普遍诉求，公平作出裁判。综上，被反诉人无论从前期物业还是非前期物业角度来看，被反诉人的入驻，均不符合法定条件，属非法入驻，本案与山东高院(2020)鲁民申5097号应属同一类案，所订立的任何形式的合同无效。被反诉人要求反诉人支付费用没有事实和法律依据，且应当退还反诉人已缴的物业费和违规收取的水电立户、燃气立户等相关费用。
反诉人为维护自身的合法权益，依法向人民法院提起反诉，请人民法院依法支持反诉人全部请求。
原告某甲公司反诉辩称，一、案涉《前期物业管理委托合同》系合法有效，不存在无效情形。(一)答辩人系案涉小区合法选聘的前期物业服务企业，选聘程序符合法律规定。根据《 物业管理条例》第 二十四条第 二款规定：“住宅规模较小或者投标人少于3个的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业。
”案涉惠水某中心小区属于商业与住宅混合的小规模小区，建设单位某房地产开发有限公司在选聘答辩人作为前期物业服务企业前，已就协议选聘事项向惠水县某局申请备案，不存在被答辩人所称“规避招投标、法定审批流程”的情形。答辩人已就《前期物业管理委托合同》备案材料完成举证，足以证明选聘程序完全符合法律规定。退一万步讲，即便业主所称招投标、备案等程序存在细微瑕疵，《 物业管理条例》关于物业选聘招投标的规定，属于行政管理性规定，不是效力性强制规定，程序瑕疵不会导致物业服务合同无效，不能免除业主交费义务。
被答辩人所称“建设单位负责人与答辩人实际控制人存在经济纠纷、恶意串通损害业主利益”的主张，无任何事实依据，仅为其主观猜测。案涉《前期物业管理委托合同》约定的物业服务标准、收费标准均符合惠水县物业服务市场的公允水平，不存在损害业主利益的条款，也不存在《 中华人民共和国民法典》第 一百五十四条规定的恶意串通无效情形。(二)案涉合同签订时业主大会尚未成立，建设单位有权选聘物业服务企业。
首先，被答辩人主张案涉小区2017年投入使用时前期物业公司为某丁公司。虽然前期物业公司为“某戊公司”后为“某丁公司”，但上述公司已退出案涉小区的物业服务，原告通过合法程序承接物业服务，且已实际为小区提供物业服务多年，并在小区范围内予以公示，被告对此明知且未提出异议。不存在被答辩人所称“原物业服务合同未依法解除即签订新合同”的情形。
其次，2020年4月，答辩人与建设单位签订《前期物业管理委托合同》时，案涉小区虽已有部分业主提前入住，但业主大会尚未筹备成立，也未选举产生业主委员会。根据《 中华人民共和国民法典》第 九百三十九条规定，建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，对业主具有法律约束力，在业主大会成立并选聘新的物业服务企业前，建设单位有权选聘物业服务企业为小区提供前期物业服务，该权利不受入住率影响。被答辩人主张“入住率超过50%即应当由业主大会选聘物业”，系对法律规定的错误理解，没有法律依据。
另截至2026年8月，案涉小区未成立业主大会是事实，有惠水县某街道办事处出具的《情况说明》予以佐证。(三)答辩人巳实际提供物业服务，与被答辩人形成合法有效的事实服务关系。答辩人自2020年4月入驻案涉小区以来，严格按照《前期物业管理委托合同》约定提供了公共区域清洁、秩序维护、设施设备维保等物业服务，小区绝大多数业主均按时缴纳物业费，对答辩人的服务未提出异议。
被答辩人按时向答辩人交纳2024年3月1日之前的物业费，亦是对答辩人的物业服务主体身份予以确认，足以证明被答辩人对答辩人的服务是认可的，双方已形成合法有效的事实服务关系。二、案涉房屋已完成实际交付，被答辩人作为业主负有缴纳物业费的义务，被答辩人已交纳的物业费无权要求退还。(一)被答辩人已实际占有使用房屋，属于合法交付，《 中华人民共和国建筑法》第 六十一条规定的“竣工验收合格后方可交付”，系对建设单位交付义务的管理性强制性规定，并非效力性强制性规定，不影响房屋交付的实际效力。
案涉房屋不管有没有完成整体竣工验收备案，但被答辩人入住时，已明知房屋现状，仍自愿接收房屋并装修入住，该行为属于对房屋交付条件的认可，已构成法律意义上的有效交付。被答辩人主张“占有房屋不属于合法有效交付”，与最高人民法院关于物业服务合同纠纷的裁判观点不符，不能成立。(二)被答辩人作为房屋所有人，应当承担物业费缴纳义务。
根据《 中华人民共和国民法典》第 九百四十四条第 一款规定：“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。”被答辩人作为案涉房屋的所有权人，已实际享受答辩人提供的物业服务，应当按照约定支付物业费。
其主张“房屋未达到交付条件、物业费由建设单位承担”，没有事实和法律依据：案涉房屋已由被答辩人实际接收，不属于“尚未交给物业买受人的物业”，不符合《 物业管理条例》第 四十一条第 二款规定的建设单位缴纳物业费的情形。退一步讲，即使被答辩人认为建设单位未完成法定交付义务，也属于其与建设单位之间的商品房买卖合同纠纷范畴，与本案物业服务合同纠纷不属于同一法律关系，被答辩人无权以此为由拒缴物业费，也无权要求答辩人退还已缴纳的物业费。三、答辩人从未代收被答辩人任何费用。
(一)根据被答辩人提供的票据，某丁公司收取被答辩人水、电、燃气立户费，系代相关单位收取，已全额缴某房地产开发有限公司。首先，国办函(2020)129号文件的生效时间为2021年3月1日，而被答辩人与建设单位签订《商品房买卖合同》的时间为2015年7月，根据“法不溯及既往”的原则，该文件不适用于本案。案涉《商品房买卖合同》第十二条虽约定“水、电、供暖、燃气的开通使用由出卖人负责”，但并未约定相关立户费用由出卖人承担，本合同附件十二《补充协议》第十四条第四款明确约定“水、电、煤气、电话、闭路电视、电子可视门、宽带等开户费用由买受人自行承担。
并由出卖人代收代缴相关部门，价格据实收取，该费用必须在办理交房手续时一次性付清，否则出卖人有权拒绝交房给买受人”，已明确列明水、电、燃气立户费由买受人自行承担。国办函(2020)129号文件生效时间为2021年3月1日，晚于双方合同签订时间，双方签订的合同及补充协议对相关事项已作出明确约定，应当按照约定履行。其次，某己公司收取的水电立户费、燃气立户费，有线电视开户费系受某丙公司委托代收，并且某己公司已将全部费用交至房开单位，某己公司未从中收取任何额外费用，不存在违规收费情形。
被答辩人要求答辩人退还该部分费用，属于起诉主体错误，应当向建设单位或相关收费单位主张权利。(二)装修保证金答辩人经查发现，被答辩人与某庚公司协商一致已抵扣2018年2月28日至2019年3月28日物业费，答辩人无需返还，被答辩人无权主张。(三)被答辩人主张的5000元，并不是答辩人代收，被答辩人提交的收据显示系某房地产开发有限公司收取的杂费(契税、维修基金)，跟答辩人无关，被答辩人无权向答辩人主张任何权利。
四、答辩人具备合法的物业服务资质及履约能力，不存在空壳占位、强买强卖情形。首先，2018年2月12日住房和城乡建设部已发布《 关于废止<物业服务企业资质管理办法>的决定》，明确取消物业服务企业资质核定，《 贵州省物业管理条例》中关于“选聘具有相应资质的物业服务企业”的规定已不再适用，被答辩人主张答辩人“不具备承接资质”没有法律依据。其次，答辩人2020年4月注册成立时至今，已配备了专职的项目经理、清洁人员、秩序维护人员、维修人员共20多人，完全具备物业服务履约能力。
答辩人在案涉小区服务已超过6年，物业服务达到要求，不存在“空壳物业、强买强卖”的情形。五、本案裁判应当维护绝大多数业主的合法权益，避免引发不良导向，案涉小区共有业主约549户，截至2026年7月，已有约490户按时缴纳物业费，缴费比例超过90%，足以证明答辩人的物业服务得到了绝大多数业主的认可。若支持被答辩人的反诉请求，将直接导致已缴费业主的权益受损，也将造成小区物业服务资金缺口，影响后续物业服务的正常开展，最终损害全体业主的共同利益。
关于被答辩人所称“类案裁判”问题，惠水县人民法院此前审理的同类案件中，均已认定答辩人与建设单位签订的《前期物业管理委托合同》合法有效，业主应当按照约定缴纳物业费，相关判决已发生法律效力。被答辩人所称“业主败诉引发群体性矛盾”系其主观臆断，没有事实依据。若业主认为答辩人服务存在瑕疵，应当通过业主大会共同决议更换物业服务企业的合法途径主张权利，而非通过拒缴物业费的方式损害全体业主的共同利益。
六、本案诉讼相关费用应当由被答辩人自行承担。答辩人不存在任何违约或违法行为，被答辩人的反诉请求均不能成立，根据《 诉讼费用交纳办法》第 二十九条规定，本案本诉及反诉的诉讼费用等全部费用，均应当由败诉方即被答辩人自行承担。
综上，被答辩人的反诉请求没有事实和法律依据，恳请人民法院依法驳回其全部反诉请求，支持答辩人的本诉请求，维护答辩人的合法权益。
经审理查明：
一、案涉小区“某中心”的开发商为某房地产开发有限公司，2014年3月25日，某乙公司就案涉小区与某戊公司签订前期物业服务委托合同，委托管理期限为：2014年4月1日至2017年3月31日，合同期满后，该小区未能成立业主委员会并选聘某辛公司，某戊公司退出案涉小区。
二、2017年4月1日，某乙公司就案涉小区与某丁公司签订前期物业服务委托合同，委托管理期限从2017年4月1日至2022年3月31日，合同签订后，某丁公司入驻案涉小区提供物业服务至2020年4月22日。
三、2020年4月22日，某乙公司就案涉小区与某甲公司签订前期物业管理委托合同，合同约定：住房按建筑面积1.2元每平方米收取物业费，商业按建筑面积2.2元每平方米收取物业费，自《商品房买卖合同》上约定的交房之日起按约定全额交纳物业服务费用；已售出但未入住的，该业主交纳50%物业服务费用(未入住业主需到物业办理未入住相关手续，1年内入住需补交齐差额部分费用；第二年所有未入住业主需全额交纳物业服务费)；
业主应在房屋交付时一次性预付一年的物业服务费用，之后按季或年交纳物业服务费用，业主或物业使用人应在每月开始的前五日内履行交纳义务；露天车位的所有权属全体业主，由某甲公司按照物价局审核标准收取180元/月管理服务费，已出售给业主的车位，由某甲公司按照物价局审核标准收取60元/月管理服务收费；物业服务期限至该小区首届业委会成立后，业主委员会续聘或重新选聘物业管理公司时止。
四、2020年5月8日，某乙公司向惠水县住房保障和房地产服务中心申请物业备案，惠水县住房保障和房地产服务中心盖章备案后，备案表中显示住房按建筑面积1.2元每平方米收取物业费，商业按建筑面积2.2元每平方米收取物业费。
五、2020年5月29日，某丁公司与某甲公司补充签订物业管理费债权转让协议书，将案涉小区物业管理服务项目转让给某甲公司。
六、某乙公司与某甲公司2020年4月22日签订《前期物业管理委托合同》后，某甲公司开始为该小区开展物业服务至今。根据《贵州省不动产登记查询结果》《商品房买卖合同》记载，宋某、陈某于2015年6月30日与某乙公司签订购房合同购买了该小区4号楼1单元11层1-11-3号房屋，《商品房买卖合同》约定：按套计算，总价款为321134元，附件十二补充协议约定：水、电、煤气、电话、闭路电视、电子可视门、宽带等开户费用由买受人自行承担，并由出卖人代收代缴相关部门，价格据实收取，该项费用必须在办理交房手续时一次性付清，否则出卖人有权拒绝交房给买受人。
该房屋于2017年10月18日交房，不动产登记建筑面积为116.72平方米，被告居住在该小区，系该小区业主，自2024年3月2日起至2026年5月1日未支付物业服务费26个月，共计物业费为：116.72㎡×1.2元/㎡/月×26个月=3，641.66元。2025年7月31日，乐居物业向宋某、陈某发送催缴物业费的律师函，宋某于次月6日签收律师函。
七、案涉小区至今未成立业主委员会，一直系前期物业建设单位与原告签订的物业服务合同。
八、2026年8月31日，五月某壬公司出具情况说明载明：1.我司于2015年与购房人宋某、陈某(某中心4号楼1单元1103号)签订《商品房买卖合同》，合同附件十二《补充协议》第十四条第四款已明确约定：“水、电、煤、气、电话、闭路电视、电子可视门、宽带等开户费用由买受人自行承担。并由出卖人代收代缴相关部门，价格据实收取，该费用必须在办理交房手续时一次性付清，否则出卖人有权拒绝交房给买受人”。根据上述约定，水、电、燃气立户费明确由购房买受人自行承担。
2.费用收取及缴纳情况上述房屋涉及的水、电、燃气立户费，有线电视开户费，系某丁公司受我司委托代为向购房人收取，收费完成后，物业公司已将收取的全部费用全额(电表开户费520元、水表开户费740元、燃气开户费2400元、有线电视开户费265元)缴至我司某房地产开发有限公司。
九、2018年5月17日，某丁公司出具收据载明：4-1-1103宋某交款2018年2月28日至2019年3月28日物业费1977元，保证金抵扣物业费后，余下89元。
十、2020年，反诉原告宋某向本院提起诉讼，要求某乙公司支付逾期交付、逾期办证的违约金，后撤回起诉，同一年，某乙公司向本院提起诉讼，要求宋某支付某乙公司代为交纳某中心4幢1单元11_楼3号房屋的水、电费，截至2020年7月10日暂合计为3999元)，本院判决宋某支付某乙公司3999元，后上诉期间，某乙公司撤回了一审的起诉。某乙公司撤回起诉后，2021年10月16日，五月某壬公司与反诉原告就案涉小区反诉原告所购买房屋办证费用明细及办证资料交纳情况进行确认，经确认：诉讼的互相不追究责任，一笔勾销，免2019年3月1日至2024年3月1日的物业费，补电费4000元，直到一户一表；补办证费2724元。
上述事实，有双方当事人的陈述、某甲公司提交的营业执照、《前期物业管理委托合同》《物业管理服务方案备案表》、情况说明、《贵州省不动产登记查询结果》《商品房买卖合同》、某中心房屋装修验收表、某中心业主办证费用明细及办证资料交纳情况确认单、律师函及送达凭证、部分物业服务工作照片、工资表、网上银行电子回单、情况说明、某丁公司出具收据等证据予以证实。
本院认为：
一、物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。对《 物业管理条例》第 二十一条：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”第二十四条：“国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘物业服务企业。
住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业。”第二十五条：“建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。
”的规定的理解。首先，《 物业管理条例》第 二十四条规定了前期物业中房地产开发与物业管理相分离的原则以及前期物业服务企业进驻的方式是通过招投标选聘，而《 物业管理条例》第 五十六条：“违反本条例的规定，住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下的罚款。”进一步明确违反《 物业管理条例》第 二十四条的后果是县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正、给予警告、可以并处10万元以下的罚款，并未明确前期物业合同无效；
其次，《 中华人民共和国民法典》第 一百五十三条：“违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。”及《 最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉合同编通则若干问题的解释》第 十六条：“合同违反法律、行政法规的强制性规定，有下列情形之一，由行为人承担行政责任或者刑事责任能够实现强制性规定的立法目的的，人民法院可以依据 民法典第一百五十三条第一款关于“该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外”的规定认定该合同不因违反强制性规定无效：(一)强制性规定虽然旨在维护社会公共秩序，但是合同的实际履行对社会公共秩序造成的影响显著轻微，认定合同无效将导致案件处理结果有失公平公正；
(二)强制性规定旨在维护政府的税收、土地出让金等国家利益或者其他民事主体的合法利益而非合同当事人的民事权益，认定合同有效不会影响该规范目的的实现；(三)强制性规定旨在要求当事人一方加强风险控制、内部管理等，对方无能力或者无义务审查合同是否违反强制性规定，认定合同无效将使其承担不利后果；(四)当事人一方虽然在订立合同时违反强制性规定，但是在合同订立后其已经具备补正违反强制性规定的条件却违背诚信原则不予补正；
(五)法律、司法解释规定的其他情形。法律、行政法规的强制性规定旨在规制合同订立后的履行行为，当事人以合同违反强制性规定为由请求认定合同无效的，人民法院不予支持。但是，合同履行必然导致违反强制性规定或者法律、司法解释另有规定的除外。
依据前两款认定合同有效，但是当事人的违法行为未经处理的，人民法院应当向有关行政管理部门提出司法建议。当事人的行为涉嫌犯罪的，应当将案件线索移送刑事侦查机关；属于刑事自诉案件的，应当告知当事人可以向有管辖权的人民法院另行提起诉讼。
”明确规定违反强制性规定的行为由行为人承担行政责任能够实现强制性规定的立法目的的，不因违反强制性规定无效，本案中，可由行为人承担行政责任就能够实现强制性规定的立法目的。综上两点，宋某、陈某《 物业管理条例》第 二十一条、第 二十四条、第 二十五条规定主张某甲公司不属于前期物业公司以及其与开发商签订的前期物业合同无效系对前述法律的错误理解，故某甲公司与案涉小区建设单位五月某壬公司签订的《前期物业管理委托合同》系合法有效的合同。合同签订后，某甲公司至今为该小区提供物业服务。
因案涉小区至今未成立业主委员会，依照《 中华人民共和国民法典》第 九百三十九条“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力”的规定，某甲公司其地位依然属于前期物业公司，其与开发商签订的前期物业合同，对案涉小区业主具有法律约束力。
二、根据《 中华人民共和国民法典》第 九百四十四条第 一款规定：“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。”本案中，某甲公司已履行了物业服务义务，宋某、陈某应履行支付物业服务费的义务，案涉房屋已于2017年10月18日实际交付宋某、陈某使用，宋某、陈某亦实际享受了物业服务，同时亦向当时的物业公司某丁公司支付了相应的物业服务费，在某甲公司进驻案涉小区提供物业服务后，宋某、陈某亦就案涉房屋办证问题与某乙公司确认并达成协议，其中就明确2019年至2024年3月1日的物业费免交，根据确认单第一部分所述的“诉讼的互相不追究责任一笔勾销”及确认单签订前双方之间互有诉讼的情形，应当认定免交并非不收取，是因双方就之前的诉讼中涉及的互负权利义务进行抵消后所达成的结算协议，而本案中，某甲公司亦并未收取宋某、陈某前述期间的物业费，仅主张2024年3月2日起的物业费，宋某、陈某亦未支付前述期间的物业费。
由此可以看出，宋某、陈某以及某甲公司，已认可并实际履行前期物业合同。现宋某、陈某以房屋面积存在争议及前期物业委托合同系某甲公司与开发商之间签订为由拒交物业费，无事实和法律依据，亦违背诚实信用原则，本院不予支持。
三、《 物业管理条例》第 四十一条第 二款：“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”《物业服务收费管理办法》第十六条：“纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳。”所规定“尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业”指开发商还未销售出去的房屋和已经销售出去但还未交给买受人的房屋，本案中，宋某、陈某2017年接收案涉房屋并入住，同时开始享受案涉小区前期物业公司所提供的物业服务，理应交纳相应的物业费，至于是否达到商品房买卖合同所约定的交付房屋的条件，因宋某、陈某购买案涉商品房的合同目的是用于生活居住，案涉小区已具备基本的入住条件，宋某、陈某的合同目的已基本实现，若必须达到商品房买卖合同所约定的所有证书、手续齐全方可视为上述规定所述的交房，实践中，会导致很多小区不能交房入住，最终损害的还是购房人因不能入住房屋造成更大的损失。
综上，宋某、陈某依据《 物业管理条例》第 四十一条第 二款以及《物业服务收费管理办法》第十六条的规定主张案涉房屋未达到交房条件、物业费应当有开发商承担的意见，无事实及法律依据，更有违《 中华人民共和国民法典》第 七条所规定的诚实信用原则，不予采纳。
四、对于宋某、陈某认为某甲公司违规收取费用的问题。商品房买卖合同附件十二《补充协议》第十四条第四款已明确约定水、电、煤、气、电话、闭路电视、电子可视门、宽带等开户费用由买受人自行承担，当时的前期物业服务公司某丁公司受某乙公司的委托代为向购房人宋某、陈某收取，收费完成后，某丁公司已将收取的电表开户费、水表开户费、燃气开户费、有线电视开户费缴至某乙公司，若宋某、陈某认为某丁公司、某乙公司收取前述费用时存在额外收取及多收的情形，宋某、陈某举证后可另案主张。
对于宋某、陈某主张的装修保证金2000元，根据上述查明的案件事实，某丁公司作为前期物业服务公司已将宋某、陈某支付的装修保证金抵扣2018年2月28日至2019年3月28日物业费1977元，现宋某、陈某再次提出退还该装修保证金，明显违背诚实信用原则，对于宋某、陈某主张的其他费用，均无事实及法律依据。
五、根据案涉房屋不动产登记的建筑面积为116.72平方米，根据合同约定，每月每平方米按1.2元的标准收取物业费，宋某、陈某所欠26个月的物业费应为116.72㎡×1.2元/㎡/月×26个月=3,641.66元。故对某甲公司要求宋某、陈某支付从2024年3月2日至2026年5月1日期间26个月共计3,641.66元物业费的诉请，本院予以支持。
六、关于某甲公司诉请宋某、陈某支付资金占用利息的问题。综合该小区同一时期同类案件其他业主对某甲公司服务效果的意见，本院认为，某甲公司在物业服务过程中亦不够完善，也存在一定瑕疵，从公平原则和诚实信用原则来全面衡量，为公平起见，对于某甲公司该项诉请，本院依法不予支持。
七、对于宋某、陈某的其他抗辩理由，1.宋某、陈某主张购房时被多收16.2个平方的钱，合同上只有房屋总价没有单价，应找合同相对方主张权利的观点。
本院认为，宋某、陈某与开发商之间的房屋买卖合同关系与本案物业服务合同关系分属不同法律关系，宋某、陈某如认为开发商存在多收房款的情形，可另行向开发商主张权利，本案不予理涉；2.宋某、陈某主张某甲公司工作人员是否有资质证书、是否公示消防等相关文件的观点。
本院认为，如上述《前期物业管理委托合同》合法有效，某甲公司的工作人员是否有资质证书、是否公示消防等并不能改变《前期物业管理委托合同》合法有效的定性。
依照《 中华人民共和国民法典》第 七条、第 一百五十三条、第 五百零九条、第 五百七十七条、第 九百三十七条、第 九百三十九条、第 九百四十四条及《 最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉合同编通则若干问题的解释》第 十六条之规定，判决如下：
一、被告宋某、陈某于本判决生效之日起十日内向原告某甲公司支付自2024年3月2日至2026年5月1日期间的物业费3,641.66元；
二、驳回原告某甲公司的其他诉讼请求；
三、驳回反诉原告宋某、陈某的全部诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《 中华人民共和国民事诉讼法》第 二百六十四条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费50元，减半收取25元，反诉案件受理费减半收取52元，由宋某、陈某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。
审 判 员 董胜军
二〇二六年九月十四日
法官助理 陈世意
书 记 员 陈 梅
书 记 员 谌 夏
本法律文书生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行义务，逾期未履行的，权利人可在法律文书确定的履行期限届满之日起二年内向人民法院申请强制执行。本案进入执行程序的，本内容即为执行通知，负有履行义务的当事人应当向人民法院报告财产状况，且不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为，执行过程中人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、限制高消费、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。
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