王某、某某物业公司排除妨害纠纷案
江苏省常州市中级人民法院
民事判决书
(2026)苏04民终3769号
上诉人(原审被告)：王某。
被上诉人(原审原告)：某某物业公司，住所地常州市钟楼区。
法定代表人：徐某，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：杨志勇， 江苏友联律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘晨， 江苏友联律师事务所律师。
上诉人王某因与被上诉人某某物业公司排除妨害纠纷一案，不服常州市钟楼区人民法院作出的(2025)苏0404民初10326号民事判决，向本院提起上诉。本院于2026年6月29日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
王某上诉请求：1.依法撤销一审判决，改判驳回某某物业公司一审全部诉讼请求。2.若二审无法全部改判，请求依法撤销或重新核定一审判决确定的每月500元占用费，并延长搬离期限，给予合理履行时间。3.本案一、二审诉讼费用由某某物业公司承担。
事实与理由：一、案涉阁楼客观不具备正常使用与出租价值，一审判决径行认定每月500元占用费，未结合空间客观条件、市场行情及王某使用背景、安全付出，标准明显偏高且缺乏充分依据。一审判决30日内搬离期限过短，客观上不具备可执行性，恳请二审予以延长。王某对案涉阁楼仅作自用存放物资，谈不上市场化获利。
同时，王某具备电气专业能力，使用期间始终重视公共安全；主动排查并整改顶楼公共区域消防隐患，消除安全风险；自行加装太阳能照明、消防通道指引及必要消防设施。王某使用期间善意克制，以邻里和谐与公共安全为重，无恶意占用、违规牟利或损害他人权益的行为。
二、王某自2020年疫情失业后，生活困难、处境艰难，属于弱势业主。某某物业公司张贴诉讼告知函后，王某第一时间书面回函，诚恳沟通，如实说明困难、使用背景、安全投入及腾空难度，始终以善意化解纠纷。但某某物业公司态度冷漠、傲慢、未沟通、未协调、未提出解决方案，仅将回函作为诉讼材料，全程无实质化解意愿，还存在破坏财物、言语威胁、过激施压等不当行为。
三、王某坚持依法治理、民主协商，发起成立业主自治小组，并取得本幢业主20%以上签名，达到启动业主大会的法定门槛，寻求合法途径化解矛盾，仅希望通过业主共同意愿达成共赢结果。四、一审判决虽认定某某物业公司阻挠自治的事实，却未综合考量前述关键情节，未兼顾法理、情理与治理实效，裁判有失公允。
某某物业公司辩称：一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，王某要求核减占有使用费无依据。案涉阁楼系小区全体业主共有部分，王某未经全体业主同意擅自占用改造，侵犯了其他业主的合法权利，应当承担停止侵害、排除妨碍、恢复原状等民事责任并支付相应期间的房屋占有使用费。一审中某某物业公司原主张的占用费标准为1800元/月，一审法院结合阁楼毛坯属性、使用条件等客观情况，酌情下调至500元/月，标准公允合理，已充分考量实情。
王某所称失业困难、拟开展公益服务、物业存在管理瑕疵等事由，均不能免除其无权占有产生的付费义务。其主张的公益适用方案尚未经业主大会表决通过，不具备合法占用基础；其所反映的物业服务履约争议与本案物权侵权分属不同法律关系，王某可另行主张，不得以此抵扣、减免占有使用费。
二、某某物业公司不同意延长搬离期限，王某请求延期腾空无事实及法律依据。1.王某占用阁楼私拉水电、堆放设备，存在重大消防安全隐患，依据 民法典规定，权利人有权要求其立即停止侵权、返还共有空间。2.某某物业公司起诉前已多次给予王某充足腾退宽限期，自2025年6月起至当年11月15日，王某仍逾期拒不腾空。
其私自占用案涉阁楼的行为距今已超两年，经某某物业公司多次催告，其一直恶意拖延，因此王某无权要求额外延期。3.王某筹备业主大会的行为不能阻却生效判决履行。即便后续业主大会讨论共有空间使用，也必须以王某先行清空、恢复阁楼原状为前提，不能以不确定的自治程序为由长期占用公共区域。王某设备搬迁困难属于自身风险，不能损害全体业主公共安全与共有权益。
某某物业公司向一审法院起诉请求：1.王某立即搬离银杏路17号瑞富苑24幢顶层案涉阁楼；2.由王某将案涉阁楼恢复原状；3.王某承担案涉阁楼的占有使用费用6960元(按照每月1800元标准支付，从2025年6月4日计算至王某实际搬出之日，暂计至2025年9月29日)；4.本案诉讼费用由王某承担。
一审法院认定事实如下：
2017年11月，王某作为产权人与某中心签订《拆迁户统建房安置补充结算单》，约定安置房三户，面积247.56平方米，分别为瑞富苑24幢1102室、1202室面积各83.78平方米，另一户面积80平方米已回购，该户实际安置人员包括王某有3名等。
某某物管会于2024年7月9日成立，后于同年7月26日经某街办、常州市钟楼区某局备案。
2025年9月5日，某街办与某某物业公司签订《政府采购合同(服务类)》，约定：某某物业公司为某街办瑞富苑安置小区(建筑面积约16.5万平方米，包括24幢房屋、2个出口、70个地面车库管理)提供物业管理服务，服务内容为客服、维修、保安、保洁、垃圾清运、绿化养护等；服务期限三年(2023年9月1日到2026年8月31日)，双方还约定了人员配置、服务价款、作业服务量清单、整体及基本要求、物业管理考核办法、管理服务费用、违约责任等。
2025年6月4日上午，富瑞苑某某某室住户路某报警称，其楼上的阁楼不知道咋回事被其他业主占用了，天天有人亮着灯，不知道是如何到阁楼上去的，希望民警来查看，常州市公安局钟楼分局北港派出所派员接处警，并在现场电话联系该业主，无人接听，将情况反馈给当地社区处理。
2025年6月4日，某某物业公司方作出《告知书》，主要内容为：接24幢居民投诉本幢阁楼在夜间屡发大声异响，居民也已报警。为消除事故隐患，物业、社区会同110接警民警到现场查看，经打开被私自更换门锁的消防门后发现，该处阁楼存在以下安全隐患：1.从消防应急指示灯处私接用电；2.私自安装防盗门占用公共区域；3.在公共区域私自安装摄像头。请相关当事人在2025年6月8日前自行恢复原样，否则后果自负。
2025年9月1日下午，熊某报警称有业主用了公共照明的电，双方发生纠纷，当地北港派出所派员接处警，经现场查看，王某未有使用公用照明的电，作登记。
2025年6月，当地某委会工作人员曾上门找王某协调并拍摄了现场视频。2025年8月，当地北港派出所民警与当地某委会工作人员曾找王某做协调工作，并要求王某尽快搬出占用的公共空间等，亦拍摄了相关视频。
2025年11月7日，某某物业公司对王某作出《通知书》，主要内容为：根据小区多位业主的实名举报及我司现场核查，现已确认您未经任何合法授权，擅自占用并居住于本小区阁楼，并存在私自改造、加装隔断、私拉水电等行为，具有严重的消防隐患。鉴于您经多次劝告后仍拒不改正，为保障全体业主的共有权益及公共安全，我司现向您发出最后通知：请于2025年11月15日前完成以下事项：1.立即停止对共有阁楼的占用，搬离全部个人物品；2.自行拆除在阁楼内的所有违规改造部分，恢复该共有空间的原始面貌。
同时我司已向常州市钟楼区人民法院提起排除妨害纠纷诉讼，要求您强制搬离、恢复原状，若您仍拒不配合，您将承担本案的全部诉讼费用、律师费、保全费等一切维权支出。请您务必正视此事的严重性，切勿心存侥幸。我们仍望此事能通过您的主动配合得以解决，以避免对您造成不必要的诉讼困扰与经济损失。
2025年11月15日，王某作出致某某物业公司及社区领导的复函，主要内容为：我已收到贵司关于撤离事宜的通知函，就通知函中所述本人借用现场的情况无异议。将立即就涉及消防安全相关问题先行完成排除整改，同时着手落实具体的撤离归还工作，并承诺该空间在归还前恢复原貌。出于现场实际情况和本人能力有限，实事求是而言撤离工作肯定不能如通知时限完成，并延续至2026年度，因此具体撤离完成时间节点希望予以尽可能宽限。在这数年安置搬迁中，因一些历史原因再加个人能力限制，给贵司工作增添困扰，在此深表歉意，并对社区及物业长期以来的包容与协助表示万分的感谢！
一审审理中，双方认可，王某于2024年年初占有使用案涉阁楼，该阁楼原为空置的毛坯，白色涂料墙面，水泥地面，使用面积约90平方米左右。王某曾欲提起反诉，要求判令：一、某某物业公司就其故意损毁王某监控设备、暴力砸毁阁楼入口防火门的侵权行为，向各受损方赔偿并道歉；二、确认某某物业公司在履行《瑞富苑安置小区物业管理服务合同》过程中，存在选择性执法、重大安全失职与管理欺诈、利用共有部位谋利、阻碍业主法定自治权利行使的行为，已构成根本违约；
三、某某物业公司立即纠正不公管理方式，制定并公示小区统一、公平的共有区域使用管理标准；四、某某物业公司立即公开瑞富苑24幢楼顶平台通信基站的全部合作合同及收益明细，并将该基站实际收益归属于本幢全体业主共有；五、驳回某某物业公司在本诉中的全部诉讼请求；
六、本案本诉与反诉的全部诉讼费用均由某某物业公司承担等。对此，一审法院经审查当庭告知王某，王某反诉材料中所提起的反诉诉请与本诉诉请并非基于相同法律关系，诉讼请求之间不具有因果关系，反诉与本诉的诉讼标的及诉讼请求所依据的事实理由无关联，故对王某提出的反诉依法不予受理，王某如果坚持主张其权利，可以依法另行提起诉讼。
某某物业公司坚持其诉讼请求；王某则认为其核心证据清晰充分，其对阁楼的使用并未形成妨害，并主动帮助纠正消防栓漏水等消防隐患，维护了公共安全。某某物业公司存在侵权行为，其诉请无任何法律依据，故要求法院驳回某某物业公司的全部诉请，支持其反诉请求，维护小区全体业主的权益。因双方均不愿意当庭调解，故一审法院未作当庭调解。
一审法院认为，业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨碍物业服务与管理的行为，物业服务人请求业主承担停止侵害、排除妨碍、恢复原状等相应民事责任的，人民法院应予支持。本案中，王某未经许可擅自占有使用应归属全体业主共有的案涉瑞富苑24幢顶层阁楼，侵害了其他业主的合法权利，且存在安全隐患，妨碍了物业服务与管理，故某某物业公司依法有权要求其搬离并恢复原状，王某并应酌情支付相应期间的房屋占有使用费，该费用应归全体业主所有，某某物业公司收取后暂予代管并应依法进行处置。
占有使用费的标准，一审法院酌情确定按照每月500元计算，自2025年6月4日起计算至王某实际搬出之日止。某某物业公司诉讼请求中的合法部分，一审法院予以支持。
据此，一审法院判决：一、王某应于判决生效之日起30日内腾空并搬出其占有使用的坐落常州市钟楼区，并将上述阁楼恢复原状。二、王某自2025年6月4日起至其实际搬出之日止，按照每月500元的标准，向某某物业公司支付上述阁楼的占有使用费用。三、驳回某某物业公司其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《 中华人民共和国民事诉讼法》第 二百六十四条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费295元，由某某物业公司负担213元，王某负担82元。
二审中，双方当事人对一审查明事实均无异议，经审查，本院对相应事实予以确认。
二审期间，王某提交案涉阁楼入口的照片2张，证明案涉阁楼不存在商业价值。某某物业公司对此质证称：真实性、合法性认可，关联性不予认可。王某占有使用案涉阁楼时间长达两年，其在二审中也自认外出寻找仓库等空间堆放相关物品，需要一定费用，王某私自占有阁楼避免了这笔费用的产生，故案涉阁楼具有商业价值。
某某物业公司提交瑞富花园物业管理委员会于2026年9月8日出具的《情况说明》一份，载明瑞富苑小区目前未成立业主委员会，小区日常事务管理、业主共有权益维护工作，由某某物管会全权负责，某某物业公司提起本案排除妨害纠纷诉讼并代全体业主收取案涉阁楼占有使用费，均已取得某某物管会合法授权。王某对此质证称：1.对证据形式真实性无异议、对合法性有异议。该《情况说明》正文表述案涉小区为瑞富苑，但出具文件的盖章主体名称为某某物管会。
瑞富花园为小区一期历史名称，案涉24栋属于二期扩建新增楼栋。即便小区对外名称存在统一调整，物业管理委员会的管理范围、管辖楼栋，必须以住建部门原始备案划定的物业管理区域为准。2.即便某某物管会有权授权物业公司提起排除妨害诉讼，但其授权物业公司按月收取500元占有使用费，完全不具备合法基础。
某某物管会并非业主大会，无业主表决决议支撑的情况下，无权单方创设收费、无权单方定价、无权授权他人收取业主共有区域使用费。该收费授权完全缺乏法定前提与业主授权基础。3.对证据证明目的不予认可。
该《情况说明》仅能证明某某物管会单方出具过授权文件，无法达到其证明目的。针对该《情况说明》落款“瑞富花园物业管理委员会”与瑞富苑名称不一致、管理区域是否覆盖案涉楼栋的问题，本院至案涉小区瑞富苑所属社区(北港街道银杏路社区)就上述问题现场核实，社区工作人员回复瑞富花园与瑞富苑就是同一个小区，系安置小区，业主不交纳物业管理费，全部由政府补贴，仅成立了某某物管会；并出示了某某物管会的备案证书原件，其上载明组织名称为某某物管会，组织地址为银杏路社区二楼会议室，成立日期为2024年7月9日，2024年7月26日在北港街道、区住建局备案。
本院又至案涉楼栋瑞富苑24栋1102室(王某住处)，其家人称王某不在家，只有其本人有顶楼阁楼的钥匙。本院另至钟楼区住房和城乡建设局调取某某物管会备案材料，其备案表载明某某物管会的物业管理区域(四至)为：东至海棠路，西至金色领寓围墙边界，南至星港路，北至银杏路。该区域与瑞富苑所在区域一致。
本院认为，《 中华人民共和国民法典》第 二百七十一条规定：业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。第二百八十五条第一款规定，物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托，依照本法第三编有关物业服务合同的规定管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，接受业主的监督，并及时答复业主对物业服务情况提出的询问。第二百八十六条规定，业主应当遵守法律、法规以及管理规约，相关行为应当符合节约资源、保护生态环境的要求。
对于物业服务企业或者其他管理人执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施，业主应当依法予以配合。业主大会或者业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，请求行为人停止侵害、排除妨碍、消除危险、恢复原状、赔偿损失。现行的《 常州市住宅物业管理条例》第 三十二条规定，物业管理委员会作为临时机构，组织业主共同决定物业管理事项，监督物业服务企业履行职责。
第五十三条规定，对物业管理区域内擅自占用物业共用部位、在共用部位堆放物品等行为，物业服务企业劝阻、制止无效的，应当向有关主管部门和业主委员会报告，有关主管部门应当及时处理。业主大会、业主委员会以及相关业主、物业使用人有权依照法律、法规、临时管理规约等规定，以及物业服务合同等的约定，请求行为人停止侵害、排除妨碍、消除危险、恢复原状、赔偿损失。业主委员会对侵害业主共同利益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。
本案中，双方当事人对案涉阁楼空间系 民法典第二编第六章所称的共有部分、王某无权占有该共有部分均无异议。王某上诉主张因案涉阁楼客观不具备正常使用与出租价值，一审判决的占有使用费过高，本院不予认可。虽然案涉阁楼性质并非经营性用房，但王某自认长期占用该空间堆放大量个人物品，如其另行寻找仓库等空间必然需支出相应费用，且该占用行为实际影响到本楼栋业主日常生活，兼有消防安全隐患，损害了该共有部分其他权利人的相应权利，一审酌定王某按每月500元的标准支付占有使用费，已充分考虑该空间客观情形，并无不当。
王某另上诉称一审判决设定的搬离期限过短，但综合全案已查明事实，自2025年6月起，当地社区工作人员、派出所民警及某某物业公司工作人员先后至现场协调并告知王某尽快停止占用行为、搬离案涉阁楼，王某均以自身经济困难、存放物品过多短期难以清空等理由回复，至今未实施任何腾空措施，且其在案涉楼栋已有安置住房两套，并无证据证明其存在前述履行障碍。此外，王某主张其已申请启动业主大会并要求暂缓搬离，本院认为，其依法有权行使业主相应权利，也应履行相应义务，其妨碍业主共有权的行为已发生并持续进行，且存在消防安全隐患；
某某物业公司作为案涉小区的物业服务企业，有权对案涉房屋的占有、使用情况进行控制和管理，据此要求王某排除妨碍、搬离案涉阁楼的主张具有事实及法律依据；对前述占有使用费，一审已明确认定应归全体业主所有，某某物业公司收取后暂予代管并应依法进行处置，某某物业公司亦提供了某某物管会出具的授权证明，本院对此予以确认。
综上，王某的上诉主张不能成立。一审判决认定事实清楚，判决并无不当，应予维持。依照《 中华人民共和国民事诉讼法》第 一百七十七条第 一款第 一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费295元，由王某负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 万扬飞
审 判 员 张国凯
审 判 员 卢文忠
二〇二六年九月二十一日
法官助理 邢 宇 倩
书 记 员 吴 洋
中华人民共和国民法典 第271条 中华人民共和国民事诉讼法(2023修正) 第177条1款1项 中华人民共和国民事诉讼法(2023修正) 第264条