广东省中山市第二人民法院
民事判决书
(2026)粤2072民初25号
原告：刘某。
原告：伍某某。
两原告的共同委托诉讼代理人：周镇炜， 广东泰力律师事务所律师。
被告：中山市某家物业管理有限公司，住所地广东省中山市。
法定代表人：杨某某。
委托诉讼代理人：李某。
委托诉讼代理人：何某甲。
原告刘某、伍某某与被告中山市某家物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2026年1月4日立案，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘某、伍某某及其共同委托诉讼代理人周镇炜、被告某家公司委托诉讼代理人李某、何某甲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
刘某、伍某某向本院提出诉讼请求：判令某家公司赔偿因外墙及屋顶漏水导致的修复费用9880元(其中外墙修补5000元、屋顶修补4880元)；2.判令某家公司赔偿因漏水导致定制衣柜(尺寸：长2.8米×宽0.8米×高3米)发霉损坏的财产损失13600元；3.判令某家公司赔偿因漏水导致衣柜内羽绒服、被套等物品霉变损坏的损失5500元。
事实和理由：刘某、伍某某系中山市东凤镇某某花园某某栋某某房的合法业主，某家公司是该小区物业服务企业，双方存在合法有效的物业服务合同关系。根据双方签订的《物业服务合同》第四条第一款第1项明确约定，某家公司负有对“楼盖、屋顶、外墙面”等公共部分进行维修、养护和管理的合同义务，服务质量标准为“外墙完好，外观整洁，完好率达98%，维修及时率、合格率100%”。自2024年6月17日起，刘某、伍某某多次通过某平台物业服务群等渠道向某家公司反映房屋外墙及屋顶存在严重漏水问题，某家公司工作人员李某虽承诺处理，但始终未采取有效维修措施。
至2024年7月29日，漏水问题加剧，某家公司却推诿并要求刘某、伍某某自行向住建部门申请处理，企图规避自身合同义务。2024年8月15日，刘某、伍某某再次指出漏水已导致室内衣柜、衣物、被褥等严重霉变损坏，严重影响正常居住。某家公司仅作口头回应仍未实际修复，同年8月24日，某家公司以需启动维修基金并需整栋业主签字为由继续拖延，后因审批金额未达标准而未果。
事实上，根据物业服务合同第十五条第2款及《 物业管理条例》第 五十三条规定，日常维护及中小修义务应由物业公司承担，无需动用维修基金。某家公司故意混淆维修基金使用条件，系推卸自身维修责任。2024年12月6日，某家公司再度以“法定代表人未盖章”为由拒绝履行维修义务，其行为已构成根本违约。
因某家公司长期怠于履行维修养护义务，导致刘某、伍某某财产持续受损，包括定制衣柜因渗水发霉无法使用，衣柜内羽绒服、被套等物品霉变报废，刘某、伍某某不得已自行委托第三方进行紧急维修，并支付相应费用，有发票和收取为证。某家公司对上述损失及合理费用拒绝承担，已严重侵害刘某、伍某某合法权益。依据《 中华人民共和国民法典》第 九百四十二条、第 九百四十四条，《 物业管理条例》第 三十五条、第 五十三条，以及《 最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第 三条的规定，物业服务企业未履行维修养护义务，应承担继续履行、赔偿损失等违约责任。
某家公司作为专业物业服务企业，明知其对共有部位负有法定及约定义务，却无正当理由长期拖延、推诿，造成刘某、伍某某经济损失与生活困扰，主观过错明显，依法应负全部赔偿责任。为维护自身合法权益，刘某、伍某某现向法院提起诉讼，望判如所请。
某家公司辩称，1.某家公司从未确认刘某、伍某某主张的所谓财产损失是由外墙和屋顶漏水所造成，根据刘某、伍某某天花只有吊顶周围有霉烂的事实，某家公司认为很大可能是刘某、伍某某楼上住户原因造成的。由于刘某、伍某某楼上住户为刘某的弟弟，刘某、伍某某一直阻挠某家公司查明原因，却反复强调是外墙和屋顶漏水造成，某家公司便告知刘某、伍某某由于小区整体已过维修期，维修外墙和屋顶的费用需要由全体业主承担，或用专项维修资金支付，这需要某某栋全体业主表决同意才能维修，详见《物业服务合同》第十五条的约定及《 中华人民共和国民法典》第 二百八十一条的规定。
2.据刘某、伍某某提交的图片可见，外墙和屋顶完好无损，不存在损坏渗水的可能性，根据“谁主张、谁举证”原则，刘某、伍某某应举证证明造成其主张财产损失的原因，包括但不限于楼上住户原因、外墙渗水、屋顶渗水等诸多原因之一。同时，刘某、伍某某还需要举证证明其财产损失金额，并非刘某、伍某某所谓新购置物品的价钱。若刘某、伍某某无法证明财产损失的数额、因果关系、某家公司过错等，应承担举证不能的不利后果。
3.本案案由为物业服务合同纠纷，属于合同之诉，法院应适用与之相关的法律关系来审判本案。某家公司已经履行《物业服务合同》约定的物业管理义务，刘某、伍某某主张由于外墙和屋顶漏水造成其财产损失的证据不足，无法证明其主张，更无法证明某家公司在履行物业服务合同过程中存在违约行为，无须承担任何赔偿责任，刘某、伍某某的诉请没有事实和法律依据，请法院予以驳回。若刘某、伍某某主张财产损害赔偿责任，则属于侵权之诉，法院应适用与之相关的法律关系来审判本案。
如刘某、伍某某所述，其财产的损害不是某家公司的原因造成的，某家公司不是侵权行为人，不存在过错，无须承担任何赔偿责任，刘某、伍某某的诉请没有事实和法律依据，请法院予以驳回。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述及证据，经审查本院认定事实如下：
刘某、伍某某系位于中山市东凤镇某某花园某某幢某某房的所有权人。
2020年9月23日，中山市东凤镇某某花园业主委员会(甲方)与某家公司(乙方)签订《物业服务合同》，主要约定：1.甲方代表本物业业主大会签订本合同，乙方为本物业业主大会选聘提供物业管理的企业，服务期限为期五年，自2021年1月1日至2025年12月31日止。2.乙方向业主或业主使用人提供以下服务内容，并达到以下服务质量。(一)日常服务1、房屋建筑共用部位的维修养护和管理，包括楼盖、屋顶、外墙、楼梯间、走廊通道、门厅。
服务质量为外墙完好，外观整洁，完好率达98%，维修及时率、合格率100%。3.本物业服务总支出包括如下项目：1、管理服务人员工资、社会保险和按规定提取的福利费；2、物业公用部分、公共设施设备的日常运行、维护费用……5、经过业主同意的其他费用。
3.乙方按每月每平方米一定的标准收取物业服务费，包括公用水费、电费；管理公司在年终决算物业服务总收入和服务总成本，盈余或者亏损均由物业管理企业享有。4.物业服务费标准为住宅按建筑面积、每月每平方米第一至四期多层0.9元……。
5.本物业共用部位、公用设施设备的所有维修和更新、改造费用按以下方式承担：保修期内由物业建设单位承担；保修期后由全体业主承担，或用专项维修资金支付。6.专项维修资金的筹集和使用管理。
专项维修资金由购房人按物业成交价30%的在收楼前缴纳，划入物业管理专项资金帐户；专项维修资金的使用与管理，按照法律、法规和有关规定可由当事人另行约定。7.业主自用物业存在安全隐患，危及公共利益及他人利益的，应当及时维修养护，其他有关业主应当给予配合。
存在安全隐患的业主不履行维修养护责任造成公共利益及他人利益损害的，由管理公司负责维修养护，费用由该业主承担。8.乙方违反本合同约定的乙方责任约定，甲方有权要求乙方在合理期限内解决，逾期未解决的，甲方有权终止合同，造成甲方经济损失的，乙方应给予经济赔偿。9.因房屋建造质量、设施设备质量或安装质量等原因，使物业或者物业的一部分达不到正常使用功能，由甲方承担责任并作后续处理，产生质量的直接原因，以具体国家规定资质的鉴定机构的鉴定结论为准。
该合同还约定了其他内容，合同落款甲方处有加盖中山市东凤镇某某花园业主委员会印章及代表人的签名，乙方处有某家公司印章及法定代表人签名。
一、刘某、伍某某主张及提交证据
刘某、伍某某主张其房屋外墙开裂渗水，已经某局确认是外墙渗水导致的，且某家公司负有修复义务。某家公司怠于履行合同约定的维修义务，及时维修该部位，造成刘某、伍某某损失，某家公司应对刘某、伍某某损失承担责任。刘某、伍某某为此提交漏水照片、其与某家公司李某某平台聊天记录、赔偿清单、收据、发票开发商质量保证书、中山市住宅专项维修基金列支申请业主表决情况表、维修图片、前期物业服务协议、处理意见书、某某花园住宅小区2025年1-6月年度物业费手指主要情况公开公示、案涉漏水位置所对应9楼、10楼室内情况图片作证。
经查，(一)21张漏水照片显示，房屋天花中部有渗水痕迹，且天花表层涂料有气泡、隆起以及发霉现象；房屋内衣柜内侧有受潮痕迹，且有较大面积、分散的斑点状白点及霉点；床单被罩上有霉点。
(二)与某家公司李某某平台聊天记录的某平台聊天显示：2024年6月17日，原告方发送两张图片(分别显示天花有渗水及隆起发霉现象以及电饭锅内胆中有水)称“某某,某某”，李某回复“嗯好的，我等个十分钟吧，因为我现在这边还有一点事还没处理好，处理完我就过去”。2024年6月19日，原告方发送两张图片(分别显示天花有渗水及隆起发霉现象以及电饭锅内胆中有水)，李某回复“如果这几天不下雨就干的话，那就肯定是外墙的了，到时候他报价过来，我就给你这边了啊，他昨天报的价，后来他说只是从里面做防水的那我就跟他说，就我们等两天再确认一下，到时候确认号了再看怎么做，我叫他报价”。
2024年6月20日，李某发送《某某防水6-19》文件称“那个防水的报价，你们看一下咯”，原告方表示“知道了，这个暂时现在不漏水，就不用了，到时候看看天气好了，看怎样先”。2024年7月29日，原告方发送图片(显示屋顶天花有水滴以及电饭锅内胆中有水)称“下雨天漏水好严重”，李某回复“那这个就是外面渗进来的咯，外墙渗进来的，那只能做外面的”“那就只能就是做外墙的那个，做外墙的做防水”，原告方表示“外墙的绝对是外墙的啦，因为现在滴水很严重了……你如果这样不搞了，我的那个衣柜全部都烂的了，你要看看怎样评估，然后动用那个维修基金来搞的外面外墙的问题吧，不是我们家楼上楼下的问题”并发送图片(显示衣柜内有大片发霉痕迹)，李某回复“没有啊，你们这种都用不了维修基金的，如果你不相信的话，你我给那个到时候给住建的电话，你们打电话给住建这边咨询一下，好吧，如果可以的话，可以让我帮你这边走程序”“……这个维金做不了的，我过不了的”“他那个维修基金外墙是动用不了的，我给你，因为他那个维修金只能动用那个公共面积，跟那个顶楼外墙这一块是动用不了的，只是按道理来说是肯定的了……要不到时候我发那个住建的电话，这边打电话咨询一下，你问问他们看怎么样”“如果我动用的了我肯定也希望帮你们走这个维修基金，把它修好是吧，他确实那个外墙，维修基金这一块是用不了，而且你都知道维修基金这一块用的话，也要你整栋业主同意呀，你没个一年半载的，他也弄不了，所以也麻烦到时候给住建的电话，你打电话先咨询一下吧”，原告方表示“好，你发那个电话给我，整栋楼签名就无所谓的……”“但是可能时间长一点，那我就先可以先维修，到时候补签名，补办手续就可以的”，李某回复“对呀，如果可以报就最好了是吧，因为我这边走了这么多，也有像某某栋某某那个，你说那里还有某某栋一户，某某栋某某还有某某栋也有一户，他们都是自己修的，这个已经动不了基金，这里审批不通过嘛，我把号码发给你，你先联系一下”后发送住建局电话号码。
2024年8月15日，原告方发送图片称“下雨天又滴水”，李某回复“那这个肯定就是外墙的了……你有没有打电话给住建那边了解一下，反正我这边我做了那么多，我就知道这个外墙的他走不了维修基金”。2024年8月20日，原告方发送外墙图片以及衣柜、衣物图片(显示衣物上有霉点，衣柜内有霉点)称“外墙渗漏，屋内衣柜衣服全部报废”，李某回复“我已经跟财务这边叫他在那个维修基金上面帮你申请，到时候打份表格给你们，这边要业主签名的”“我估计这个流程走完的话，都要大半年的……”，原告方表示“我现在先找人弄，到时候你看看拿发票报销，看看怎样的”“但是他也要等，也要等10天8天才过来的”，李某回复“……你这个东西你走维修基金，你要业主签名同意了才可以呀，不是说做就做啊……不是我们说可以报就可以报的，还是要你们这一栋的业主同意，我们只是帮你们走流程啊，流程可以的话就走完了，到时候做了，而且你们找这个做防水的一定要有公司来的，所以很多东西要做很多事情的，不是说一下子就做好的”后李某发送表格图片称“这个表格今天已经帮你打出来了，你不是要找那个维修的吗，你叫他报价了，把那个报价表给我……弄好了就开始走维修基金了”“你看那个78栋也是，78栋不是那个大理石瓷砖掉下啦了吗，就你们某某栋那个楼顶那个瓷砖掉下来，我们不是找业主签名吗，他们都不签的，所以我那时候我就没有说跟你跑这个维修基金”，原告方表示“29号带人过来……8月差不多8月底啦，你的行动力太慢了”后发送《某某花园某某栋某某》文档以及营业执照图片。
2024年8月22日，李某称“他们现在做了没有，做了我过来拍照”，原告方表示“准备了，刚好把那个绳子拉好”，李某称“好的，我等一下，我忙完这边就过来”“他这个也要做几次的，一次不行的，要做几次的”，原告方表示“他现在在外面”“外面有缝的，刚好有缝，看得到的，他没手拍”，李某发送照片(显示楼房外有人员在作业)并称“你叫他把资料拿过来，拿过来我叫办公室这边打出来，我就公示啊……”“这个要公示，至少要公示一个星期，你要打那个签名表格，再公示10天”，原告方发送图片及视频(其中图片显示有人员在房屋外侧进行维修，视频显示房屋内底板角落有渗水)后表示“东凤镇某某花园某某幢某某房”“发票抬头开这个？
”“外墙防水补漏5000元”，李某称“……只是说我这边一直没走过维修基金，不知道开是怎么开的……你先叫他别开，叫他迟一点开发票嘛，你不可能现在还在公示，你就开发票了，你最好叫他迟个把月再开”……“我把那个签名，那个就是业主签名的那个表，我拿给你，然后我把那个把你们那个给他公示一下”“那我就先放办公室了好吧……还要等公司盖章，公司那边盖章了再公示的，那就先放我们办公室了……”并发送表决情况表图片，原告方发送《刘某5000》文件，李某回复“我今天先叫我们财务这边打出来了，到时候看按道理是没这么快的，要等市住建那边会联系他的，联系这个做防水的这个，然后再把他那个开发票再打过去的那开了吧，先不管他了，反正到时候如果要的话，再叫他补”。
2024年8月24日，原告方称“那份签名表放在哪里？”……李某表示“因为昨天那个某工啊，某工那里我们去他那，他还没弄呢，还没签名”“这个必须要签那个户口本那个名字啊，还有电话要租金，这边他要审核的，他要打电话跟业主落实的，到时候他会抽查的嘛，所以叫他们一定签了名了……”，原告方发送表决情况表图片(显示业主姓名处有人员签名，业主签名处同意、不同意、弃权均留白，业主联系电话有填写信息)，李某称“就这样就可以了，然后在同意那里打勾”，原告方发送表决情况表图片(显示业主姓名处有人员签名，业主签名处同意有打勾，业主签名处不同意及弃权均留白，业主联系电话有填写信息)。
2024年9月7日，原告方询问“你有没有10楼04房业主电话”“还要12楼03房”，李某表示“我这里没有，要办公室查才知道”。2024年9月9日，原告方发送文件，李某回复“这个要拿原件给财务这边上传电脑要拿原件过来的”“到现在你这个你们这里现在还没公示”，原告方表示“你们怎么这么慢呢”，李某回复“之前不是一直在等那个某工签名吗”。2024年12月6日，原告方称“那个走维修基金报销5000元的事搞得怎样？
”“如果还没弄好，我的物管费暂不上交先，就欠2024年”“从2024年9月份开始搞了”，李某回复“你最好是用王某他们来打电话给我们何某乙，因为都没有盖章，我这边都走不了啊，我都没办法做啊”，原告方称“哪个步骤出问题了”，李某回复“这个跟物业费不挂钩的”。2024年12月30日，原告方称“某某栋某某那个啊，那个维修基金啊，搞得怎么样呢，现在搞得怎样”“好长时间了，9月份到现在几个月了”，李某回复“你那个我不是之前跟你说过，那个住建跟那个社区这边要签名，签名还要盖章，所以一直都没有盖章，都没还没公示啊，这都一直没有没弄啊”，原告方表示“你有没有拿去盖章”“社区什么电话，我去问问”，李某回复“现在你们那个已经我已经交到前，就是前天已经在社这边签了名字了，现在说公司这边盖章，盖章在公司嘛，你的那个物业费，你要过来先交啊，你要交了物业费，把物业费交了，到时候公司这边就会给你走这些流程的嘛”，原告方表示“社区签名了，现在去到物管公司领导(法人)签名吗”“如果没有交物管费就不予签名，是吗？
”，李某回复“也不是这样说，只是说，因为你那个我已经交到公司了嘛，叫公司那边签名盖章嘛，但是呢，说他今天也在问我，他说你们那个物业费怎么样，都交了没有，所以他刚刚就跟我说了”“你都知道我们之前是吧，我帮你把那些资料都已经全部都做完了，政府这边也签名也签了，之前不是要那个某工这边签字签名嘛，所以呢他这边呢，前段时间他也忙嘛，后来我也找他们也有8000了，现在已经交到那个我们何某丙那边去的啦，有的时候我们也难做是吧”。
(三)赔偿清单、收据、发票显示：1.编号325某某的收据的开具时间为2025年9月2日，载明“今收到某某幢某某交来衣柜长2.8米某宽0.8米某高3米-13600元”，下方收款单位处有中山市某某智能家居有限公司印章。2.编号4302某某的收据的开具时间为2025年9月2日，载明“今收到某某幢某某交来屋顶维修工程金额4880元”，下方有某甲公司印章。3.号码25442000000555某某的电子发票的购买方为某某幢某某，销售方为中山市东凤镇某某窗帘布艺店，项目名称为“纺织产品某已付(含羽绒)、被套”，价税合计5500元。
4.号码244420000003802某某的电子发票的购买方为刘某，销售方为中山市沙溪镇某某防水补漏工程部，项目名称为“建筑服务某外墙防水补漏”，建筑服务发生地为中山市东凤镇某某花园某某幢某某房，价税合计5000元。5.号码254420000001345某某的电子发票的购买方为中山市某局住宅专项维修基金，销售方为中山市沙溪镇某某防水补漏工程部，项目名称为“建筑服务某外墙防水补漏”，建筑服务发生地为中山市东凤镇某某花园某某幢某某房，价税合计5000元。
(四)开发商质量保证书显示中山市某某花园第五期(金凤湾畔)的开发单位为中山市某某房地产有限公司，该项目屋面防水保修期为1年；墙面、窗边渗漏保修期为1年；墙面、顶棚抹灰层脱漏保修期为1年，保修期自商品房单体验收合格之日起计。
(五)中山市住宅专项维修基金列支申请业主表决情况表显示，某某幢有49户(含6个商铺)；就某某栋某某房外墙渗水维修项目维修资金拨付5000元事项，业主姓名处有47个签名，同时业主签名同意处勾选了同意，剩余2个业主姓名处及业主签名同意处留白。该情况表后附外墙补漏施工报价单、前述尾号7410的电子发票、向中山某某防水补漏修缮支付5200元的转账凭证、中山市沙溪镇某某防水补漏工程部营业执照。
(六)维修图片显示某家公司就案涉小区的前后大门修缮事宜进行公示，后进行了维修；某家公司安排人员就瓷砖脱落位置进行修缮。
(七)前期物业服务协议显示，刘某、伍某某作为乙方于2006年11月11日与作为甲方的中山市某某房地产有限公司签订《前期物业服务协议》，约定本物业竣工交付使用后，由管理公司向业主和非业主使用人提供物业服务内容。
(八)处理意见书显示，2026年2月2日，某局针对伍某某2025年11月27日的网上信访诉求出具该意见书，载明“一、根据《中山市住宅专项维修资金管理实施细则》(2023年版)(以下简称《细则》)规定，在收到物业公司申请后，我局工作人员于2024年8月21日联合凤仪社区到您家中进行维修项目现场查看，确认情况属实后在《现场查看记录表》上签字同意，已履职到位；二、经现场查看，您家中漏水情况不符合《细则》规定的紧急维修事项清单；三、我局已责令物业公司加速跟进处理该维修项目”。
(九)某某花园住宅小区2025年1-6月年度物业费收支主要情况公开公示显示案涉小区该期间的物业费实收320000元，物业费支出合计319000.31元，历史结余1119.95元。
(十)案涉漏水位置所对应9楼、10楼室内情况图片显示，案涉漏水位置所对应9楼、10楼室内均为衣帽间。
二、其他事实
(一)2025年12月11日，刘某、伍某某申请对坐落于中山市东凤镇某某花园某某幢某某房内卧室顶部等部位的渗漏水原因、渗水路径进行司法鉴定。本院经摇珠后依法委托某丙公司进行鉴定，后鉴定机构出具缴费通知书，刘某、伍某某对鉴定费用提出异议，且未按时预缴鉴定费，故鉴定机构按有关规定作退案处理。
(二)2026年3月19日，本院组织双方当事人对案涉房产的漏水现场以及案涉房产的上一层房产布局情况进行现场勘查，确认案涉花园某某幢某某房与案涉房产漏水点所相连或相应的地方的用途为房间的衣柜，无其他需涉水的设施。刘某、伍某某对勘查情况没有意见，认为结合照片、视频、维修现场记录等，排除某某房以及10楼漏水的可能。根据高度盖然性原则，漏水点均指向外墙、维修后漏水停止、其他原因已经排除，举证责任已转移给某家公司，若某家公司主张非外墙原因导致，其应申请鉴定举证。
某家公司对勘查情况没有意见，但认为不能光凭肉眼予以判断，案涉房屋漏水点上均有沉箱，不排除其他漏水可能，如果没有通过鉴定程序难以辨别漏水原因，且该举证责任在刘某、伍某某。
(三)诉讼中，刘某、伍某某补充陈述如下：1.本案为合同之诉请，依据《物业服务合同》的规定，某家公司作为物业公司，负有对外墙、屋顶公共部位的维修义务。2.案涉某某幢共12层，刘某、伍某某房屋位于8层，自2024年6月起，因外墙及屋顶漏水，导致天花发霉、定制衣柜损坏无法使用、衣物等物品受损。漏水现象与下雨直接相关，不下雨则不漏水。
3.刘某、伍某某自2024年6月17日起多次通过某平台向某家公司反映漏水情况，2024年7月29日漏水严重需用盆接水，某家公司主管李某反而让刘某、伍某某找住建部门。刘某、伍某某经某家公司同意后自行垫资5000元维修外墙，李某及住建局人员到场确认系外墙漏水，并同意先维修后报销，但至今未收到任何费用，可见某家公司未履行义务且拖延。4.刘某、伍某某主张赔偿的维修费用9880元，由其已垫付的外墙维修费5000元、屋顶维修预估费用4880元组成；
刘某、伍某某定制衣柜已经损害，虽未维修，但重新制作一个衣柜需要13600元；衣物损失5000元为刘某、伍某某预估费用。5.申请维修基金本应由某家公司负责，刘某、伍某某仅负责协助。李某要求刘某、伍某某找业主签字，刘某、伍某某完成后将表决表格原件交给李某，但某家公司以“签名不规范”等为由未向住建局提交，导致无法报销。根据住建局《处理意见书》第三点已明确维修责任在某家公司。
某家公司补充陈述如下：1.不确认刘某、伍某某的财产损失系由外墙、屋顶漏水造成，案涉房屋漏水原因不明，需要通过鉴定确定。刘某、伍某某未在指定期间内缴纳鉴定费，导致漏水原因鉴定被退案处理，刘某、伍某某因承担举证不能的不利后果。2.住建局的《处理意见书》仅要求某家公司“跟进处理”，并未明确漏水原因及维修责任，且已指出不符合紧急维修情形。
某家公司人员李某已履行告知手续，告知刘某、伍某某需申请维修基金的程序。刘某、伍某某提供的业主签名表决表存在同一个人签署多个名字、无住建及社区人员参与的情况，不符合规范要求，故某家公司无法向住建局提交。3.某家公司并未同意报销刘某、伍某某的维修费用，刘某、伍某某自行组织维修、自行找业主签名，某家公司仅确认该事实，公共部位维修费用依法应由全体业主承担，而非物业公司。
本院认为，本案为物业服务合同纠纷。案涉《物业服务合同》系中山市东凤镇某某花园业主委员会与某家公司签订，该合同合法有效，对包括刘某、伍某某在内的全体业主及某家公司均具有法律约束力。本院依据查明的事实及相关法律，分析认定如下：
一、关于案涉房屋漏水原因。
其一，刘某、伍某某在某平台聊天中多次明确陈述“下雨天漏水好严重”“不下雨则不漏水”，某家公司工作人员未予否认，且后续沟通中亦未提出其他解释。此种现象是外墙或屋顶渗漏的典型特征，与室内管道或楼上用水不当造成的持续性或偶发性漏水明显不同。其二，2024年6月19日，某家公司工作人员李某明确回复“如果这几天不下雨就干的话，那就肯定是外墙的了”；
2024年7月29日，李某再次确认“那这个就是外面渗进来的咯，外墙渗进来的”“那只能做外墙的做防水”。上述自认发生在漏水事件发生初期，系某家公司工作人员在履行职务过程中的真实意思表示，具有较强的证明力。其三，本院于2026年3月19日组织双方当事人对案涉房产及楼上某某房进行现场勘查，确认某某房对应漏水位置的用途为房间衣柜，无涉水设施。
刘某、伍某某亦陈述楼上住户，已配合排查，未发现管道破裂或用水不当情形。某家公司辩称可能系楼上住户造成，但未能提供如楼上房屋渗漏记录、管道检测报告等证据予以佐证。其四，某局于2024年8月21日派员到刘某、伍某某家中现场查看，其后出具的《处理意见书》明确载明“确认情况属实”，并签字同意维修项目。
该意见虽未直接写明漏水原因，但结合某家公司工作人员的陪同查看过程及后续某家公司未提出异议的事实，可以佐证漏水原因系外墙及屋顶问题。其五，刘某、伍某某于2024年8月底自行委托第三方对外墙进行防水补漏后，漏水问题停止。这一事后验证结果进一步强化了漏水原因系外墙渗漏的认定。
综上，依据《 最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第 一百零八条第 一款之规定，刘某、伍某某提供的证据已证实其房屋渗漏及财产损害系由外墙漏水所致，具有高度盖然性，本院对此予以采信。某家公司的反驳理由缺乏证据支持，本院不予采纳。
二、关于某家公司是否负有修复义务及是否构成违约。
首先，根据《物业服务合同》的约定，某家公司负有对“楼盖、屋顶、外墙面”等共用部分进行维修、养护和管理的义务，服务质量标准为“维修及时率、合格率100%”。外墙及屋顶属于合同明确的共用部位，某家公司负有主动、及时修复的义务。根据《 中华人民共和国民法典》第 九百四十二条的规定，某家公司作为物业服务企业，对共有部位的维修养护系法定义务。
其次，某家公司辩称房屋已过保修期，维修费用应由全体业主承担或动用专项维修基金。对此，本院认为，开发商的保修期届满，仅意味着建设单位不再对房屋质量问题承担保修责任，并不免除物业服务企业依据合同对共有部分进行日常维修、养护和管理的义务。共用部位的日常维修、中小修属于物业服务企业的日常管理义务，相应的费用已包含在物业服务费中，与开发商的保修责任是两个不同的法律问题。
某家公司以开发商保修期届满为由推诿自身合同义务，缺乏依据，本院不予采纳。再者，自2024年6月17日起，刘某、伍某某多次通过某平台向某家公司反映漏水问题，某家公司工作人员虽回应并到场查看，但始终未采取有效修复措施。在漏水持续加重、刘某、伍某某财产受损的情况下，某家公司先后以“需启动维修基金并需整栋业主签字”“审批金额未达标准”“法定代表人未盖章”等理由拖延，后要求刘某、伍某某自行向住建部门申请处理。
至2024年12月6日，某家公司仍以“公司未盖章”为由拒绝处理，上述行为持续数月，明显不符合合同约定的“维修及时率、合格率100%”的标准，某家公司已构成违约，应依法承担赔偿损失的违约责任。
三、刘某、伍某某主张各项损失应否支持。
(一)外墙修补费5000元。刘某、伍某某已实际支付该费用，有合法有效的电子发票、转账凭证及某平台聊天记录中某家公司工作人员知情并配合等证据佐证。鉴于该笔维修系因外墙开裂渗水所致，外墙属于共有部分，相关维修费用可依法申请使用住宅专项维修基金。
同时，某家公司工作人员在履约过程中已明确承诺并实际启动维修基金申请程序，且外墙公共部分维修的启动、完成、报销费用系物业公司应当承担的义务，现刘某、伍某某已自行完成维修工作，故某家公司负有协助代表刘某、伍某某完成报销的义务。为切实保障刘某、伍某某权益，避免程序空转，本院认为某家公司应于本判决生效之日起三十日内，协助代表刘某、伍某某向中山市某局住宅专项维修基金管理部门提交完整、合规的申请材料，办理上述5000元维修费用的报销手续。若某家公司在上述期限内未能完成报销(包括因某家公司未及时提交材料、提交材料不合规、未配合盖章等原因导致报销无法完成)，或经主管部门审核认定该笔维修不符合专项维修资金使用条件而无法报销的，则该5000元费用由某家公司直接向刘某、伍某某支付。
(二)案涉屋顶修补费4880元。刘某、伍某某仅提供收据，未提供付款凭证、合同或转账记录等证据证明该费用已实际发生，且刘某、伍某某庭审中陈述该费用为预估费用。损失赔偿以实际损失为原则，刘某、伍某某未能举证证明已实际支出，故刘某、伍某某可待本判决生效后请求某家公司对该项目进行实际修补或刘某、伍某某自行维修后就实际产生费用另行向某家公司主张。
(三)定制衣柜损失13600元。刘某、伍某某提交的照片及本院现场勘查可见，衣柜内侧存在大面积霉点、白斑，确已发生损坏，但刘某、伍某某提交的收据开具时间为2025年，并非衣柜原始购买凭证，亦不能证明13600元即为修复或重置所需的必要费用。考虑到定制衣柜通常具有一定使用年限，霉变程度尚未达到完全无法修复的极端情形，本院综合案件实际情况，酌情支持衣柜损失5000元，刘某、伍某某诉请超出部分，本院不予支持。
(四)羽绒服、被套等物品损失5500元。刘某、伍某某提交的照片仅显示床单、被罩存在霉点，未显示羽绒服等其他物品的损坏情况，且其提交的电子发票开具时间为2025年，无法证明系受损物品的购买凭证，亦无法证明受损物品的原始价值、购买时间及折旧情况。鉴于床单、被罩确因漏水霉变，存在一定损失，本院酌情支持该项损失1000元，刘某、伍某某诉请超出部分，本院不予支持。
综上，依照《 中华人民共和国民法典》第 五百七十七条、第 五百八十四条、第 九百三十九条、第 九百四十二条，《 物业管理条例》第 三十五条、第 五十三条，《 中华人民共和国民事诉讼法》第 六十七条，《 最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第 九十条之规定，判决如下：
一、被告中山市某家物业管理有限公司于本判决生效之日起三十日内协助代表刘某、伍某某向中山市某局住宅专项维修基金管理部门申请办理外墙维修费5000元的报销手续；
二、若被告中山市某家物业管理有限公司未在前述第一项判项确定的期限内完成报销，或该笔维修费用经审核不符合专项维修基金使用条件而无法报销的，则被告中山市某家物业管理有限公司应于上述情形发生之日起三日内向原告刘某、伍某某支付5000元；
三、被告中山市某家物业管理有限公司于本判决生效之日起三日内向原告刘某、伍某某赔偿财产损失6000元；
四、驳回原告刘某、伍某某的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《 中华人民共和国民事诉讼法》第 二百六十四条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取计262元(已由原告刘某、伍某某预交)，由被告中山市某家物业管理有限公司负担。原告刘某、伍某某预交的案件受理费262元，由本院予以退还；被告中山市某家物业管理有限公司于本判决生效之日起七日内向本院补缴案件受理费262元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于中山市中级人民法院。
审判员 肖亚军
二〇二六年五月二十七日
书记员 陈嘉茵
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