某甲公司与唐某乙物业服务合同纠纷案
重庆市合川区人民法院
民事判决书
(2026)渝0117民初10775号
原告：某甲公司，住所地重庆市合川区。
法定代表人：李某，董事长。
委托诉讼代理人：唐某甲。
委托诉讼代理人：徐某。
被告：唐某乙。
委托诉讼代理人：欧某(唐某乙之夫)。
原告某甲公司与被告唐某乙物业服务合同纠纷一案，本院于2026年7月17日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告某甲公司委托诉讼代理人唐某甲、被告唐某乙及其委托诉讼代理人欧某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告某甲公司向本院提出诉讼请求：1.被告支付2024年7月1日至2026年7月31日止所欠物业费2749.2元并以所欠物业费为基数按照LPR四倍支付违约金；2.被告支付2024年7月1日至2026年7月31日的水电公损费250元、二次供水加压费118.4元。
事实与理由：依据2013年11月6日签订的《某小区前期物业服务合同》，物业费标准为：电梯房：三楼以下1.2元/月平方米；三楼以上(含三楼)1.50元/月平方米(含电梯运行费)；水、电公损费10.00元/户/月(含小区公共区域照明费、材料费、绿化、保洁用水)，二次供水0.8元/吨(含二次供水电费、设备维护保养费等)。
物业服务费用或者物业服务资金按季度缴纳，业主或物业使用人应当在每季度前25日内履行交纳义务。甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费标准的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金。原告系案涉小区的物业服务企业，被告系案涉小区业主，未按时缴纳上述时间段的物业费，故诉至法院，请求依法裁判。
被告唐某乙辩称，案涉前期物业服务合同存在重大瑕疵，原告进驻、收费均缺乏完整合法依据，双方仅存在事实服务关系，被告仅认可按合格服务标准支付对应费用。1．原前期物业合同签订时间早于小区开工、交房时间，约定服务期限2016年到期，小区2019年才首期交房。合同到期后双方未重新签订规范物业服务协议，仅形成不定期事实物业服务关系，原过期合同条款不能完全约束被告。
2．原告未举证开发商选聘物业的招投标文件、住建部门备案记录，违反《 物业管理条例》住宅物业强制招投标规定，原告进驻小区的选聘程序严重不合规，收费标准无完整合法审批依据。3．原告主张物业费1.5元/㎡/月，但未提供物业服务等级核定、物价备案完整文件，收费与实际服务品质严重不匹配，违反《重庆市物业服务收费管理办法》质价相符原则。原告多项收费属于违规重复收费，无合法依据。
物业费已包含公共水电设施运行维护成本，原告另行每月收取10元水电公摊，属于重复收费；原告收取0.8元/吨二次供水费，但无法提供水质检测报告、消毒清洗记录、二次供水成本核算清单，收费无事实及法律依据；原告诉请的滞纳金(违约金)依法应当全部驳回。
滞纳金属于行政强制执行手段，物业服务企业无权约定滞纳金；
合同约定每日千分之三违约标准，远超民间借贷LPR4倍司法保护上限，标准畸高，显失公平；原告自身长期违约在先，服务缺位、违规收费、拒不公示公共收益，无权主张逾期缴费违约金。
原告未举证证明其长期提供完整、合格的物业服务，无权主张全额物业费依据《 中华人民共和国民法典》 942、 944条，物业需举证完整履行保洁、安保、设施维保、消防管理等全部合同义务，原告应当当庭提交完整证据：1．安保花名册、劳动合同、每日巡逻登记、门卫值班记录、保安从业资格证书；2．保洁每日清扫台账、区域检查记录、绿化定期养护记录；3．电梯、消防设施全年检修工单、维保影像、故障处置记录；
4.公共区域维修、整改施工全套资料；5．物业费收费等级备案、物价审批文件。若原告无法提交完整、连续的服务台账，足以证明其服务长期存在重大瑕疵，未达到1.5元收费对应的服务标准，被告有权要求减免对应物业费。
原告多项行为严重侵害业主共同权益，构成持续性违约。1.本小区前期对外公示明确规划地面公共停车位共计22个，该22个车位属于小区全体业主共有配套区域，产生的停车收益依法归属全体业主。原告长期占用、对外出租该22个公示公共停车位，持续收取停车费用，却自交房至今从未向全体业主公示该部分车位的收费总额、成本扣除、结余流水，持续侵占业主公共收益；
2.小区消防通道长期被车辆占用，物业未履行疏导、管理义务，存在重大消防安全隐患；3．动用维修基金表决存在代签造假，未满足法定双三分之二参与、双过半同意标准；4．自2019年交房至今，持续拒绝公示电梯广告、场地租赁、快递柜等全部公共收益收支台账、发票、银行流水，严重侵害业主知情权；
5.公示合同存在代签、无骑缝章、主体造假等问题，刻意隐瞒公共收益收支。被告暂缓缴纳物业费系行使合法抗辩权，不存在恶意拖欠。被告多次通过书面、某平台、当面沟通方式，要求原告公示公共收益、整改服务问题、退还违规公摊费用，但原告始终拒绝配合、拒不整改，直接起诉被告。
被告暂缓缴费，是基于原告在先违约行为行使同时履行抗辩权，不属于恶意欠费，不应承担任何违约责任。综上所述，原告无法举证自身完整履约、收费合规，且存在大量持续违约、侵害业主权益行为，其主张全额物业费、违约金无事实与法律依据。恳请法庭结合原告服务瑕疵程度，依法减免物业费，驳回全部违约金诉求。
本案经审理，查明事实如下：
2013年11月1日，某乙公司(甲方、开发企业)与原告某甲公司(乙方、物业管理企业)签订《某小区前期物业服务合同》，约定甲方选聘乙方对(某小区)实施前期物业管理服务。该合同第一条约定：“物业基本情况：物业名称：某小区；物业类型：商业、住宅；
座落位置：重庆市合川区”、第三条约定：“乙方提供的公共性物业服务的主要内容为：1、物业共用部位的维修、养护和管理。2、物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理。3、市政共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理。
4、公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理。5、附属配套建筑和设施的维修、养护和管理。6、公共场所、房屋共用部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运，排水管道、污水管道的疏通。7、交通与车辆停放秩序的管理。
8、公共秩序、安全、消防等事项的协助管理和服务。9、物业档案资料管理。10、物业专项维修资金的使用申报。11、物业装修管理。12、接受业主委托，对其物业的专有部分进行维修养护(服务价格由双方另行商定)。
13、物业服务费和本合同规定的其他费用的收取。14、法律政策规定应由乙方管理服务的其它服务事项”、第六条约定：“本物业管理区域的物业服务收费：物业服务收费选择以下第1种方式：1、包干制(物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润)根据本物业管理区域物业服务收费指导价格，双方约定物业服务费用标准如下(按建筑面积计算)：(1)住宅：电梯楼；三楼以下1.2元/月·平方米收取，三楼以上(含三楼)按1.5元/月·平方米收取(含电梯运行费)。
(6)无负压供水费1元/吨(含无负压共水电费，设备维修保养费)。(7)水电公损费10元/户/月；第八条约定：“业主应于每季度第一月15日之前交纳物业服务费用或物业服务资金”、第二十六条约定：“本合同期限为3年，自2013年11月1日起至2016年10月30日止。
合同期未满，业主委员会与选聘或续聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同终止”、第二十七条约定：“本合同期限届满前一个月，业主大会尚未成立的，甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议；双方未达成协议的，甲乙双方应在合同届满后三个月内继续履行本合同，甲方应在此期间选聘新的物业管理企业，重新签订前期物业服务合同”、第三十三条约定：“甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日万分之的标准向乙方支付违约金”。合同还约定了其他条款。合同签订后在住建部门备案，原告为该小区进行了物业服务。
《某小区前期物业服务合同》到期后，原告某乙公司作为甲方与被告唐某乙作为乙方签订《前期物业服务协议》。该协议约定：乙方同意，因该物业管理区域尚未成立业主大会，自该房屋交付之日起即应接受甲方在《前期物业服务合同》中委托的物业服务企业实施物业管理，并遵守《某小区业主临时管理规约》。该协议约定物业服务费用标准为：高层住宅物业按建筑面积1.5元/月·平方米(含电梯费)；
一、二层按建筑面积1.2元/月·平方米；经营性(门面)物业按建筑面积2.8元/月·平方米。公共区域用水电公损费10元/户/月(含小区公共设备的运行、楼道和路灯照明，绿化保洁用水等)；
二次供水0.8元/吨(含二次加压设备电费和设备维护保养费等)。协议还约定，物业的服务费用按月(当月10-25日前)交纳，逾期将按日向业主加收应缴纳费用3‰的滞纳金。协议约定的其他内容与《某小区前期物业服务合同》的约定基本一致。
案涉小区至今未成立业主委员会，也未选聘其它物业企业对该小区进行物业服务，原告继续为该小区进行物业服务至今。
被告系重庆市合川区某房屋业主，建筑面积为73.36平方米，取得产权的时间为2019年7月22日。2024年7月1日至2026年7月31日期间，被告未按时交纳物业服务费和水电公损费。其二次供水用水量为161吨。原告向被告发送短信催收，但被告至今仍未缴纳。
另查明，因电梯维修事宜，原告制定了物业专项维修资金使用方案并征求业主签字。因公共收益事宜，原告公示公共收益使用方案并对公共收益进行了分发，被告对此提出异议。
以上事实，有原告陈述，《某小区前期物业服务合同》《前期物业服务协议》、前期物业服务合同备案证明、重庆(合川)电梯日常维护保养合同、建筑消防设施维保合同、消防维保工作签到表、国际城秩序部每日巡岗核查表、二次供水房巡查签到表、消防水泵房巡查签到表、专配电房巡查签到表、某小区消杀打药台账、公示图片、物业服务图片、电子发票、催收短信截图、产调登记信息、物业专项维修资金使用方案业主签字意见册、关于某小区公共收益使用方案征求业主意见的通知、分发公共收益视频等证据证实，并经当庭质证、认证，本院予以确认。
本院认为，依法成立的合同受法律保护。建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。本案中，原告与“某小区”开发商某乙公司签订的《某小区前期物业服务合同》和原、被告签订的《前期物业服务协议》均系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，对双方当事人具有法律约束力。
在物业公司依约提供物业服务后，依法、依约交纳物业费是每个业主的义务，业主不得以未接受物业服务或无需接受物业服务拒绝缴纳物业费。虽然合同约定的期限已经届满，但《 中华人民共和国民法典》第 九百四十八条规定，物业服务期限届满后，业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务人决定，物业服务人继续提供物业服务的，原物业服务合同继续有效，但是服务期限为不定期。本案中，前期物业服务合同到期后，该小区未成立业主委员会，也未选聘其它物业企业对该小区进行物业服务，原告继续为该小区进行物业服务至今，该合同继续有效。
故原、被告均应当按照合同的约定履行自己的义务。现原告提交的证据已证明其履行了合同约定的管理服务义务，被告也应按合同和协议的约定支付物业服务费和水电公损费。关于被告主张电梯修缮专项维修基金业主签字造假的抗辩。
根据民事诉讼证据规则，当事人对自己提出的抗辩事实，应当提供充分、有效的证据予以证明，未能举证或举证不足以证明其主张事实的，应自行承担举证不能的不利后果。本案中，被告抗辩案涉电梯大修项目业主征询签字存在虚假、代签等造假情形，但仅为单方口头陈述与主观质疑，未提交笔迹比对材料、业主证言、公示瑕疵记录等有效佐证，且在本案审理过程中也未就争议签字真实性申请司法鉴定，导致案涉签字是否存在伪造的事实处于真伪不明状态。同时，案涉电梯大修基金的申报、审批、使用系由行政主管部门依法审核办理，相关审批材料具备公示及行政备案效力。
在无有效反证、无司法鉴定结论推翻备案材料真实性的情况下，被告仅凭单方异议不足以否定案涉维修程序的合法性与有效性，其以此为由拒付物业费的抗辩，缺乏事实依据，本院不予采纳。
关于被告提出的公共收益分配异议的抗辩。小区公共收益归全体业主共有，物业服务企业负有公示、代管、依规分配的义务。业主对公共收益收支、分配情况享有知情权与监督权，但业主对公共收益账目、分配方案的异议，不能直接对抗、抵销自身应承担的物业费交纳主合同义务。本案中，被告未举证证明原告存在恶意截留、挪用公共收益、违规分配等足以减免物业费的根本违约行为，公共收益账目公示不完善、分配争议属于双方关于业主共有权益的独立争议，与物业服务合同项下的物业费交纳义务并非同一法律关系，被告可就公共收益纠纷另行主张权利，不能作为拒交个人物业费的合法抗辩理由。
综上，原告已实际提供小区安保、保洁、设施运维、公共管理等常态化物业服务，有权要求被告按照合同和协议的约定支付相关的费用，故本院对原告要求被告支付2024年7月1日至2026年7月31日期间所欠的物业服务费和水电公损费依法予以支持。
关于被告欠付物业费的数额。根据合同约定“住宅：电梯楼；三楼以下1.2元/月·平方米收取，三楼以上(含三楼)按1.5元/月·平方米收取(含电梯运行费)”，被告唐某乙从2024年7月1日至2026年7月31日应交纳的物业费为2751元(73.36平方米×1.5元/平方米×25月)，原告仅要求被告支付2749.2元，本院予以尊重。
关于水电公损费的问题。根据合同“水电公损费10元/户/月”约定，从唐某乙2024年7月1日至2026年7月31日被告应支付水电公损费为250元(10元/户/月×25月)。
关于二次供水费的问题。根据合同“无负压供水费1元/吨”约定，被告共用水合计161吨，应支付无负压供水费为128.8元(0.8元/吨×161吨，原告自愿按0.8元/吨计收)。现原告请求118.4元，本院予以尊重。
关于违约金的问题。原告提供了证据证明其履行了物业服务，而被告未按时交纳物业费，应当承担违约责任。但合同约定的违约金标准过高，结合本案实际情况，本院酌定主张违约金50元。
综上所述，依照《 中华人民共和国民法典》第 四百六十五条、第 五百零九条、第 五百七十七条、第 五百八十五条、第 九百三十七条、第 九百三十九条、第 九百四十二条、第 九百四十四条、第 九百四十八条第 一款，《 中华人民共和国民事诉讼法》第 一百四十五条、第 一百六十五条之规定，判决如下：
一、由被告唐某乙于本判决生效之日起十日内向原告某甲公司支付物业费2749.2元、水电公损费250元、无负压供水费118.4元；
二、由被告唐某乙于本判决生效之日起十日内向原告某甲公司支付逾期支付物业费的违约金50元；
三、驳回原告某甲公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《 中华人民共和国民事诉讼法》第 二百六十四条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，按40%收取计20元，由被告唐某乙负担，限被告唐某乙于本判决生效之日起十日内向本院缴纳。
本判决为终审判决。
审判员 张兴军
二〇二六年九月四日
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法官助理李俊
书记员杨蕊绮
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