谢某、某甲公司物业服务合同纠纷案
湖北省武汉市中级人民法院
民事判决书
(2026)鄂01民终15499号
上诉人(原审被告)：谢某。
委托诉讼代理人：李明致， 湖北珞珈律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)：某甲公司，住所地：武汉市东西湖区。
法定代表人：王某，系该公司董事长。
委托诉讼代理人：江海涵，北京大成(武汉)律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘宇龙，北京大成(武汉)律师事务所律师。
上诉人谢某因与被上诉人某甲公司物业服务合同纠纷一案，不服湖北省武汉市硚口区人民法院(2026)鄂0104民初6852号民事判决，向本院提起上诉。本院于2026年7月22日立案后，依法组成合议庭，于2026年8月7日公开开庭进行了审理。上诉人谢某委托诉讼代理人李明致，被上诉人某甲公司委托诉讼代理人江海涵、刘宇龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
谢某上诉请求：一、撤销一审第一判项，依法改判被上诉人向上诉人支付2023年5月1日至2025年11月30日期间物业费9，165.408元(142.32平方米×2.8元/月/平方米×23个月)；二、本案一审、二审案件受理费由被上诉人承担。
事实与理由：一、原审法院遗漏案件基本事实，将物业公司长期、整体、系统性重大服务缺陷认定为轻微服务瑕疵。被上诉人小区物业费收费标准为3.84元/㎡/月，属于武汉市五星级高档收费标准，理应提供配套优质、完整、达标的物业服务。但被上诉人长期存在全方位持续性服务缺陷，并非零星轻微问题，具体体现在园区公共卫生脏乱，楼道清洁不到位，垃圾清运不及时；
公共设施常年失修，电梯频繁故障，存在安全隐患；园区排水系统损坏长期无人维修，雨天大面积积水；消防设施缺损、未按时维保，存在持续消防安全隐患；小区绿化大面积枯死荒废，无专人养护；安保巡逻流于形式，小区管理秩序混乱；
业主报修、投诉长期搁置，无处理回访，服务流程完全失效。上诉人一审提交大量时间连贯、可相互佐证的照片、视频、报修记录、沟通截图等完整证据，足以证实被上诉人多年持续严重违约。但原审法院未完整核查全部证据，未实地核实小区真实服务现状，不当减轻被上诉人违约责任，将整体性、长期性严重服务缺陷认定为轻微瑕疵，属于事实认定错误，二审应当依法纠正。
二、一审裁判尺度严重失衡，出现积极举证维权与消极不应诉裁判结果一致的不公情形。本小区同类物业纠纷批量案件中，部分业主未出庭、未举证、未参与庭审，仅私下和解，均按90%物业费标准结案。上诉人及同批次数十户业主依法应诉、完整举证，耗费大量时间固定物业公司长期违约证据，充分证明物业全方位服务不达标。
但一审法院对全部批量案件一刀切处理，不论举证充分与否、服务问题轻重，统一判决按九折缴纳物业费。该判决结果违背公平原则，守法举证维权业主与放弃维权业主承担同等责任，举证维权无实际意义，物业公司严重违约却无需承担对应加重责任，不符合民事法律过错与责任对等的基本原则。三、物业公司高价低质，履约严重不对等，一审仅减免10%物业费，裁量幅度明显畸轻。
被上诉人收取高档标准物业费，却无法提供基础合格物业服务，属于典型高价低质、履约严重失衡。物业服务属于持续性保障合同，业主缴纳高额物业费，对应的居住安全、环境整洁、公共设施保障等核心权益长期受损，小区居住品质下降、房屋价值贬损，同时持续存在人身、财产安全隐患，物业公司已构成根本性重大违约。依据《 中华人民共和国民法典》第 九百四十二条、第 九百四十四条规定，物业服务企业未按约定履行服务义务，业主有权依据违约程度大幅减免物业费。
一审法院未结合高额收费标准、多年持续违约事实及完整证据综合评判，仅机械扣减10%物业费，减免比例与物业违约严重程度不匹配，属于不当适用自由裁量权。四、被上诉人明知服务不达标拒不整改，主观过错明显，一审判决未予以考量。自2023年5月起，上诉人及小区多名业主通过线下前台、业主某平台群、线上报修等多种渠道多次反映园区各类重大服务问题，反复催告物业公司整改。
但被上诉人长期消极应付、推诿拖延，各类服务缺陷多年未改善，属于明知侵害业主权益仍持续不作为，存在明显恶意违约主观过错。一审判决未对该关键过错事实评价考量，裁判依据片面，逻辑机械，损害业主合法权益。五、本案属于小区群体性批量案件，数十户业主各自情况存在差异，法院一刀切式的判决忽略个案差异性，有事公平正义的司法原则。
本次涉物业纠纷为批量案件，数十户业主均在一审提交大量真实证据，能够共同印证小区物业服务整体长期不达标，并非个别时段、个别局部问题。全体业主为维权耗费大量时间取证，客观反映小区常年居住困扰与安全隐患，但一审法院对全部业主提交的证据统一弱化处理，不区分违约轻重统一按九折标准判决，模板化、机械化裁判忽视客观民生事实，裁判结果难以服众，降低司法公信力。综上所述，原审判决存遗漏案件基本事实、证据审查片面、裁量标准失衡、批量裁判不公等多项问题，刻意淡化被上诉人长期系统性严重违约事实，未充分审查上诉人提交的证据材料，判决结果明显错误、有失公平。上诉人依法提起上诉，恳请贵院查清全部案件事实，作出公正的判决。
某甲公司辩称，第一，一审法院认定事实清楚，关于物业服务是否存在合同违约以及谢某提出的关于物业服务的相关问题，在一审当中已经事无巨细的进行查清认定。第二，一审法院对于相关证据已进行充分审查，对于某甲公司的物业服务是否达到违约情形作出了认定，某甲公司已履行了物业服务合同相关的物业服务义务，且在一审酌情对物业服务费收取做了折扣处理，已经实现谢某的相关诉求。
某甲公司向一审法院起诉请求：1.判令谢某支付欠付的物业管理费14163.73元(欠费期间：2024年1月1日至2026年3月31日)；2.判令谢某支付逾期付款违约金2345.52元(暂计至2026年3月31日)；3.判令谢某承担本案全部诉讼费用。审理过程中，某甲公司申请变更第一项诉讼请求为判令谢某支付欠付的物业管理费12569.73元(欠费期间：2024年1月1日至2025年11月30日)。
一审法院认定事实，谢某系位于武汉市硚口区142.32平方米。
2019年9月3日，某乙公司(甲方、物业建设单位)与某甲公司(乙方、物业服务企业)签订《武汉市前期物业服务合同》，约定甲方选聘乙方对武地·万科·万维天地B、C地块(汉宜路项B、C地块)提供前期物业服务事宜。前期物业服务内容包括：综合管理服务；物业共用部位与共用设施设备管理服务；
公共秩序维护服务；保洁服务；绿化养护服务。物业收费选择包干制，房屋交付之日的次月起发生的物业服务费由业主承担，由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为商业物业8元/月/平方米、超高住宅3.84元/月/平方米，按每季交纳，业主应当在每季度第1月第15日履行交纳义务。
业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，每日按未交金额的0.5‰向某甲公司支付违约金。本合同期限自2019年8月23日起至2022年8月22日止，但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。合同还约定了其他事项。
2025年12月15日，武汉市硚口区万科·万维天地B区第一届业主委员会(甲方、业主方)与某甲公司(乙方、物业服务人)签订《万维天地B区物业服务合同》，约定甲方选聘乙方对武地·万科·万维天地B地块提供物业服务内容包括物业共有部分的日常养护和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道疏通；公共绿地、花木、建筑小品的养护与管理；车辆停放管理和停车服务；
公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；装饰装修管理服务；物业档案资料管理等。物业收费选择包干制，由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为高层住宅2.8元/月/平方米，商业物业5.8元/月/平方米，业主按季度交纳物业服务费，每次交费的具体时间为每季度第1个月第15日。
业主违反本合同约定拖欠或拒绝交纳物业服务费用，且经乙方催告后仍不按时足额交纳的，每日应按欠费金额0.5‰向乙方支付违约金。合同期限为三年，自2025年12月1日起至2028年11月30日止。合同还约定了其他事项。
合同签订后，某甲公司为案涉小区提供物业服务至今，某甲公司主张谢某物业费在2025年12月1日前按3.84元/月/平方米收取，谢某自2024年1月1日至2025年11月30日期间未向某甲公司交纳物业费，某甲公司多次催缴无果，故诉至一审法院。
一审法院认为，根据《 中华人民共和国民法典》第 九百三十九条“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有约束力。”的规定，某甲公司与建设单位某乙公司签订的《武汉市前期物业服务合同》、与武汉市硚口区签订的《万维天地B区物业服务合同》均系双方真实意思表示，合法有效，对合同双方及全体业主具有法律约束力。某甲公司提供物业服务至今，故谢某应当支付物业费。
但结合谢某提交的证据，经一审法院实地调查，可以证实某甲公司提供的物业服务与《武汉市前期物业服务合同》所约定的服务标准不匹配，对此一审法院酌情适当调减谢某应交的部分费用，谢某自2024年1月1日至2025年11月30日按《武汉市前期物业服务合同》标准的90%支付，故谢某2024年1月1日至2025年11月30日期间，谢某应向某甲公司支付11312.7元(142.32平方米×3.84元/月/平方米×23个月×90%)。
关于某甲公司主张的违约金问题，谢某在合同约定的期限内未按时足额支付物业费，构成违约，但谢某在诉讼中对其未交费原因进行了具体陈述，指出了物业服务过程中存在的瑕疵，谢某非恶意欠付物业费，鉴于某甲公司、谢某之间的物业服务合同关系仍然存续，且考虑到谢某未按约支付物业费是对法律规定和维权方式的不了解所致，为实质化解矛盾纠纷，促进社区和谐，一审法院综合衡量对某甲公司主张违约金的诉讼请求不予支持。
依照《 中华人民共和国民法典》第 五百零九条、第 九百三十七条、第 九百三十九条、第 九百四十四条，《 中华人民共和国民事诉讼法》第 六十七条、第 一百四十五条之规定，一审法院判决：一、谢某于判决生效之日起十日内向某甲公司支付2024年1月1日至2025年11月30日期间的物业服务费11312.7元；二、驳回某甲公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《 中华人民共和国民事诉讼法》第 二百六十四条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费212元，减半收取106元，由谢某负担。(此款项某甲公司已垫付，由谢某在支付上述款项时一并给付)
二审中，谢某提交新证据：证据1，武汉市硚口区住房和城市更新局关于万科万维天地物业费的信访事项的依法分类程序处理决定书，内容是业主当时投诉负一楼的非机动车停放问题，还有物业费过高问题。拟证明，第一，城市更新局明确认本小区前期物业服务的标准，按照某物业服务标准的等级为五星级，执行的物业费是3.84元每平米，因为一审中是不认同小区物业服务标准为五星级，所以城市更新局回复的内容可以看出是某甲公司应该按照五星级标准服务。第二，业主委员会成立之前的投诉，业主因为物业费的标准、安全管理、电动车违规停放等问题向相关部门反映，说明了双方矛盾并非因欠费产生，而是长期服务质量和收费标准的存在争议。
第三，对于电动车停放、消防安全，城市更新局并没有简单认为是普通业主行为，而是要求物业公司严格按照物业服务合同增加巡查频次，发现违规停放及时劝阻制止，并向相关部门报告。该材料能够证明物业公司对于公共秩序维护和安全管理负有相应的责任。业主是2024年提到的上述问题，但是截止到2026年还是没有改变。
证据2，业委会成立材料、物业服务合同、重新协商及物业费调整的相关材料。证据3，电梯故障、人员被困等相关记录，电梯停电故障及应急设施相关材料，证据4，消防存在安全隐患问题，单元入户门大门下沉。上述证据拟证明小区的物业达不到服务标准。
某甲公司质证认为，关于行政处理决定书的真实性、合法性，由法院依法核实，对于关联性和证明目的不予认可。该行政处理决定书仅能证明案涉小区某业主针对物业费以及电动车停放问题向相关行政部门反映，但行政部门已经在回复书中明确表示，对3.84元的物业管理费予以认可，小区业主可通过成立业委会后调整物业费的收费标准。针对电动车停放问题，行政部门亦表明物业公司已积极处理小区非机动车停放问题，并且2024年至今，物业公司已连同业委会组织召开过非机动车停放点建设的相关议题，但均未通过。
关于业委会成立材料的三性和证明目的均不认可。该证据仅为本小区30位业主成立的志愿者某平台群，并不能反映小区全体业主的共同诉求。并且该某平台聊天记录均为部分业主的个别言论，无法反映小区全体业主的共同意思表示。
第二就是针对其他组证据进行统一回应。对其他组证据的三性，真实性予以认可，关联性和证明目的不予认可。谢某所提交的小区消防、机动车、电动车停放通道、杂物以及电梯等相关问题，在一审中已经进行充分论证，尤其是关于收费的合理性、地下停车场、电动车停车位规划设计以及违规停放车辆，以及杂物出现时物业会进行清理的相关证据和说明，一审中已充分提交，具体体现在全部的季度服务报告、周某服务报告、数字报告，以及逐一举证说明的材料当中，且一审法院在庭审中已经进行依法审查。
对补充提交的一个单元入户大门下沉的证据。根据聊天记录能体现业主在反馈该问题时，物业管家第一时间进行了回应，并且联系了维修人员处理维修，故达不到其证明目的。
本院认证认为，对上述证据的真实性及关联性予以认定，能否达到证明目的需结合案件事实和其他证据予以综合认定。
经审理查明，一审判决认定的事实属实,本院予以确认。
本院认为，根据《 中华人民共和国民事诉讼法》第 一百七十五条的规定，第二审人民法院应对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。本案的争议焦点是：1.某甲公司的是否构成根本性违约以及业主是否应支付物业费；2.一审法院酌情减免10%的物业费是否适当。本院具体评判如下：
关于某甲公司是否构成根本性违约以及谢某是否应支付物业费。首先，某甲公司与案涉小区开发商及业主委员会先后签订了物业服务合同，根据《 中华人民共和国民法典》第 九百三十九条之规定，该合同对代某具有约束力，谢某作为业主应当履行自己的合同义务。
其次，谢某上诉提到的某甲公司服务缺位、环境不到位、设备维修不及时、管理秩序混乱、长期服务缺位等问题，虽然谢某等业主提供了部分证据，但其反映的问题均属于物业服务在具体执行过程中存在的瑕疵或可改进之处，尚不足以证明某甲公司未履行核心物业服务义务，亦不足以证明某甲公司存在根本性、持续性的违约行为。并且，物业服务是一种持续性、连续性的服务，是针对全体业主和小区整体的各个方面提供的，涉及全体业主和整个小区的公共利益，在效用上具有不可分割性和依赖性，不能仅凭物业服务在某一时间或特定地点出现部分业主所主张的问题，即直接评价物业服务不符合约定或规定标准。
故，一审法院认定某甲公司服务存在轻微瑕疵，不构成根本性违约并无不当，谢某应履行支付物业费的义务。
关于一审法院酌情减免10%的物业费是否适当的问题。本案中，一审法院对案涉小区进行了实地调查，并结合双方各自提供的物业服务相关的证据等因素综合考量，酌情减免了10%的物业费并对某甲公司主张的违约金未予支持，已经对某甲公司的服务瑕疵给予了否定性评价，裁量尺度亦公正合理。代某上诉认为积极维权及消极应诉业主的裁判结果一致存在不公。但本案系物业服务合同纠纷，某甲公司是否存在服务瑕疵应基于整个小区的物业服务情况进行判断，而非依据业主的维权参与度进行认定，一审法院在酌情认定减免比例时对案涉小区的同类案件统一裁判尺度，符合法律规定且并无不当。故，谢某要求2.8元/平方米/月的标准支付物业费依据不足，本院不予支持。
综上，谢某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《 中华人民共和国民事诉讼法》第 一百七十七条第 一款第 一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费212元，由谢某负担。
本判决为终审判决。
本判决书生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，享有权利的当事人在法律规定的期限内申请执行后，人民法院将依法对被执行人的财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等执行措施，并可对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，对构成犯罪的，依法追究刑事责任。
审 判 长 廖艳平
审 判 员 陈蔚红
审 判 员 丰 伟
二〇二六年八月二十八日
法官助理 叶青林
书 记 员 钟家鹏
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