某甲公司与姚某物业服务合同纠纷案
山东省青岛市即墨区人民法院
民事判决书
(2026)鲁0215民初9916号
原告：某甲公司，住所地青岛市即墨区通济办事处北龙湾头村。。
法定代表人：王某，执行董事兼总经理。
委托诉讼代理人：曲珊珊，山东鲁宁(即墨)律师事务所律师。
委托诉讼代理人：鲁子怡，山东鲁宁(即墨)律师事务所律师。
被告：姚某。。
委托诉讼代理人：姜某。。
原告某甲公司与被告姚某物业服务合同纠纷一案,本院于2026年4月30日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告某甲公司委托诉讼代理人曲珊珊、鲁子怡，被告姚某的委托诉讼代理人姜某均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
某甲公司向本院提出诉讼请求:1.被告姚某向原告支付2024年7月至2025年12月的物业费、车位卫生照明费合计5610元及违约金(以按日万分之五为标准，计算自逾期之日起至实际还清之日)；2.本案诉讼费、律师费由被告承担。事实和理由：原告为某乙公司，被告为佳源都市业主，被告所在社区(即墨区环秀街道佳源都市小区业主委员)代表全体业主与原告签订《物业服务合同》，协议约定由原告对本社区内的业主提供物业管理服务，本协议对社区内的全体业主有效。
被告作为本社区业主未缴纳2024年7月至2025年12月的物业管理费5610元。因被告逾期支付，应按合同约定支付违约金。被告未在合理期限内缴纳，经原告多次催要，被告仍拒不支付上述款项。现原告为维护其合法权益，依法诉讼至法院，望法院判如所请。
姚某辩称，一、案涉物业服务合同缔约程序违反法律强制性规定，对答辩人无法律约束力。根据《 中华人民共和国民法典》第 二百七十八条之规定，选聘、解聘物业服务企业属于业主共有重大决策事项，必须经专有部分面积占比三分之二以上且人数占比三分之二以上业主参与表决，并经参与表决专有部分面积过半数业主同意，方可合法生效。答辩人作为案涉小区合法业主，自始至终未收到案涉物业服务合同的业主大会召开通知、议题公示通知及表决通知，未参与选聘、表决全过程，亦未事后追认收费标准及服务合同。
被答辩人未经业主法定表决、未经业主自愿选择，擅自入驻小区提供服务，属于未经业主合意的强制性单方服务，并非业主自主选聘、自愿缔约的合法服务关系。同时，案涉物业费收费标准未经业主大会审议、未经业主确认，定价标准显著偏高，远超小区实际物业服务等级、服务内容及业主实际居住需求，存在高价收费、低配服务、收费与业主需求严重脱节的问题。被答辩人未举证证明案涉合同经过合法业主大会表决程序，亦未举证证明某委会签约及收费标准取得业主合法授权。
案涉合同缔约程序严重违法，剥夺了业主法定选聘权、表决权与定价知情权，依法对答辩人不具有法律约束力。二、即便法院认定双方存在事实物业服务关系，被答辩人服务亦存在多项持续性、系统性重大瑕疵，质价严重不符，构成根本性违约，答辩人系合法行使同时履行抗辩权。退一步讲，即便法庭认定双方成立事实物业服务关系，被答辩人亦未依照《 民法典》第 九百四十二条、第 九百四十三条及《 物业管理条例》规定，全面履行安全保障、公共管护、绿化养护、设施维保、信息公示等法定及约定义务，服务质量长期不达标、问题持续存在、整改长期缺位，构成根本性、持续性违约。
答辩人暂缓交纳物业费，系依法行使同时履行抗辩权，并非恶意拖欠物业费。具体违约事实清晰、证据充分：1.全套消防设施长期瘫痪，重大消防安全隐患持续存在。被答辩人管理期间，小区火灾自动报警系统、室内消火栓、喷淋系统、防排烟系统、防火卷帘、消防水箱等全套消防设施长期失效、无法正常启用，不符合消防安全强制性规范，直接危及全体业主人身、财产安全，属于法定重大服务违约。
2.高层应急供电设备缺失，安全保障义务完全落空。案涉小区为高层住宅，依法应当配备合规应急发电设备，保障停电后电梯、二次供水、应急照明正常运行。被答辩人未配齐、未维护应急供电设施，导致小区停电后高层住户基本居住安全无法保障，物业服务核心安全义务严重缺位。
3.绿化养护长期缺位，园区生态环境持续恶化。2024年7月至2025年12月欠费周期内，小区大量绿化苗木因无人浇灌、修剪、病虫害防治出现大面积枯死、损毁。被答辩人未清理枯枝、未按规划补植复绿，造成园区绿化带裸露、杂草丛生、垃圾堆积，完全未履行基础绿化养护职责。
4.公共设施长期失修报废，业主共有财产持续受损。小区单元门禁、公共照明、监控设备、健身器材、园区道路等公共设施大面积破损、失灵、报废。被答辩人未落实日常巡查、维修、更换义务，放任业主共有设施持续损毁、价值减损，严重侵害业主合法共有权益。
5.机动车专用车库管理混乱，人车混行，安全管控严重缺失。案涉地下车库规划定位为机动车专用停车库，依法、依约应当严格落实人车分流。被答辩人未设置隔离措施、未落实通行管控，长期放任行人、非机动车、机动车混行，默许非机动车违规入库、占用机动车位、堵塞消防通道，私拉电线充电乱象频发，重大安全隐患长期存在且未整改。
6.公共绿地遭私自圈占开垦，物业怠于巡查、拒不制止、不予上报、放任侵权扩大。小区多处公共绿地被个别业主私自圈占、开垦种菜，损毁原有绿化植被、破坏小区整体规划及公共利益。被答辩人负有公共区域管护、违规行为劝阻、清理、整改、上报的法定职责，但其巡查流于形式，既未现场制止、恢复绿地原状，亦未向街道办事处及行业主管部门上报，放任违规侵权行为持续扩大，属于典型的长期履职不作为。
7.长期隐匿公共收益，拒不履行法定公示义务，侵害业主知情权、收益权。依据《 中华人民共和国民法典》第 九百四十三条之规定，物业服务人应当定期将业主共有部分的经营与收益情况，以合理方式向业主公开，并向业主大会、业委会报告。被答辩人通过电梯广告、快递柜入驻、公共车位收费、公共用房出租等方式持续获取公共收益，但自2024年至今，始终未公示任何收支明细，经业主催告仍拒不披露，严重侵害业主法定知情权与共有财产权益。
三、本案适用物业服务纠纷专属举证责任倒置规则，被答辩人举证不能，无权主张全额物业费。依据《 中华人民共和国民事诉讼法》第 六十七条、《 最高人民法院关于适用民事诉讼法的解释》第 九十条，结合最高人民法院指导案例、山东及青岛地区统一裁判口径，物业服务纠纷不适用普通“谁主张、谁举证”规则，依法适用举证责任倒置、履约过错推定原则。其一，物业服务履职台账、日常巡查记录、设施维保档案、绿化养护记录、整改处置凭证、公共收益财务账册、公示留存资料等全部关键证据，均由被答辩人单方制作、单方保管、单方掌控，业主不具备日常留存、随时调取的客观条件，不具备举证能力。
其二，被答辩人作为主张物业费债权的一方，收取物业费的合法对价是全面、合格、达标的物业服务。因此，服务是否达标、是否全面履约、是否尽到管护、维保、公示、整改义务的举证责任，完全由被答辩人承担，无需业主反向举证证明“服务不合格”。其三，即墨法院及青岛地区司法裁判规则明确：物业公司无法提交完整、连续、有效的履职台账、维保记录、整改证明、公示凭证的，直接认定物业服务存在重大瑕疵，构成举证不能，依法应当酌减、减免物业费，并驳回违约金诉求。
结合《 物业管理条例》第 四十条“服务与收费相适应”法定原则，物业费收费标准应当匹配服务等级、服务质量与小区实际需求，禁止低配高收、强制收费。本案核心事实为：被答辩人长期未履行合同约定及法定基础物业服务，小区日常保洁巡查、公共秩序维护、民生基础保障、乱象整治等基础性物业服务，长期由所在社区居委会兜底完成，并非被答辩人提供。答辩人自始至终未实际享受被答辩人任何合格、完整的物业服务，案涉物业费对应的核心服务对价完全缺失。
同时，被答辩人属于未经业主合法选聘强制入驻，收费标准无业主大会审议、无业主确认，定价虚高、远超小区实际服务配套与业主居住需求，完全违背质价相符原则。基于此，本案举证责任严格倒置：被答辩人主张物业费债权，必须举证证明其已完整、持续、合规提供合同约定的全部物业服务，举证内容需包含全套在岗记录、日常履职台账、全周期服务凭证、整改闭环记录等完整证据链，不能以“笼统入驻、形式在岗”推定提供服务。现被答辩人无任何有效证据证明其完成全部服务履职，无法对应其高额收费标准，依法构成完全举证不能，无权主张任何物业费。
答辩人已举证证实小区服务由社区兜底、物业长期缺位的客观事实，抗辩依据充分、合法有据，足以完全抗辩全额物业费诉求。四、被答辩人以限制车位使用权方式非法催费，属于法律明确禁止行为，侵权违约在先，答辩人抗辩合法免责。答辩人合法购置案涉地下车位，依法取得完整物权，享有独立占有、使用、收益的排他性权利。
自2024年起，被答辩人为胁迫答辩人交纳物业费，多次擅自删除、锁闭答辩人车辆地下车库通行权限，导致答辩人合法车位长期无法正常使用，持续妨害答辩人物权行使。最高人民法院司法指导意见及《 民法典》第 九百四十四条明确规定，物业服务企业不得采取停止供电、供水、供热、供燃气、限制门禁、限制车位使用等方式催交物业费。被答辩人非法催费、恶意侵权、违约在先，答辩人暂缓缴费系合法自救、合法行使抗辩权，不存在任何逾期缴费违约行为。
五、被答辩人主张违约金无事实及法律依据，且标准畸高，依法应予全额驳回。第一，本案纠纷起因完全系被答辩人物业服务重大瑕疵、长期履职不作为、非法催费侵权在先，答辩人不存在恶意欠费过错，依法无需承担任何违约金责任。第二，被答辩人主张日万分之五违约金，折合年化利率18.25%，远超全国银行间同业拆借中心公布的LPR四倍的法定利率上限，属于《 民法典》第 五百八十五条第 二款明确规定的“约定违约金过分高于实际损失”情形，依法应当予以调低或全额驳回。
第三，青岛市即墨区人民法院同类生效判例稳定裁判：物业公司服务存在重大、持续性瑕疵的，业主无需承担逾期缴费违约金。该裁判尺度应当直接适用于本案，被答辩人违约金诉求依法应予全部驳回。六、被答辩人主张律师费无合同、事实及法律依据，依法应予驳回。
案涉物业服务合同并未约定业主需要承担物业公司律师费，双方亦无其他有效约定。同时，被答辩人未提交律师费正规发票、实际转账支付凭证、委托合同等完整证据链，无法证明该费用真实、合法、实际发生。该项诉讼请求无任何请求权基础，依法应予驳回。
七、被答辩人怠于履行法定整改养护义务，依法应当继续履行、限期纠错、恢复原状。依据《 最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件适用法律若干问题的解释》第 三条、《 青岛市城市绿化条例》第 二十六条、第 四十七条之规定，物业公司负有公共设施维修养护、绿化管护、公共区域乱象整治、安全隐患排查整改、违规行为处置上报的法定义务。被答辩人长期怠于履职、拒不整改、放任损害持续发生，依法应当限期全面整改、恢复园区原状、补齐缺失服务。
【当庭反诉部分】本案反诉与本诉基于同一物业服务合同法律关系，事实牵连、法律关联，符合当庭提出、合并审理法定条件。同时，反诉争议事项全部适用举证责任倒置规则，相关履职、维保、整改、公示台账均由被反诉人单方掌控，其举证不能即应承担败诉后果。具体反诉请求及事实理由如下：1.判令被反诉人立即停止侵权、排除妨害，恢复反诉人名下车辆进出案涉小区地下车库的通行权限，不得再以任何理由限制、干扰答辩人自有车位正常使用；
2.判令被反诉人赔偿因非法限制车位使用给反诉人造成的经济损失(具体金额以庭审举证核算为准)；3.判令被反诉人公示2024年7月至2025年12月期间小区全部公共收益收支明细，包含电梯广告、快递柜场地租赁、公共车位收费、公共用房出租等全部经营性收入、支出、结余台账及凭证；4.判令被反诉人限期按小区原始规划标准，补种枯死、缺失绿化苗木，清理荒草垃圾，修复损毁绿地，全面按原规划设计标准维修、更换小区破损、失效的公共设施；
5.判令被反诉人全面检修、调试、整改小区整体消防系统，确保所有消防设施完好有效、随时可用，彻底消除消防安全隐患；6.判令被反诉人配齐高层小区合规应急发电设备，完善应急供电系统，全面落实高层住宅应急安全保障义务；7.判令被反诉人规范地下车库管理，严格落实人车分流，划定非机动车专属停放区域，全面整治非机动车乱停乱放、私拉电线充电等安全隐患；
8.判令被反诉人全面清理小区公共绿地私圈种菜、公共区域私自侵占、违规占道等乱象，恢复公共区域及某原貌，建立常态化巡查、管控、整改、上报机制；9.本案本诉、反诉全部诉讼费用由被反诉人承担。反诉事实与理由：被反诉人作为案涉小区专属物业服务主体，依法、依约负有全面物业服务、安全保障、公共管护、信息公示、隐患整改的合同义务与法定义务。
针对本案全部反诉争议，依法适用举证责任倒置规则：小区消防维保记录、应急设备配置台账、绿化养护整改记录、公共设施维修台账、公共收益完整财务账目、公共区域巡查管控及违规处置记录等核心证据，均由被反诉人单方制作、保管、掌控，反诉人作为普通业主客观无法调取、无法留存、无法举证。据此，被反诉人是否全面履行整改、维保、养护、公示、管控义务，举证责任完全由其自行承担。现被反诉人未提交任何有效履职凭证，足以认定其存在持续性、系统性、根本性违约。
同时，被反诉人滥用物业管理职权，以非法限制车位使用的违法方式胁迫业主缴费，持续侵害反诉人物权，构成违约与侵权责任竞合，依法应当承担停止侵害、排除妨害、赔偿损失、继续履行的全部法律责任。综上，反诉人反诉请求事实清楚、证据确凿、法律依据充分，恳请法院全部予以支持。综上所述，被答辩人涉案物业服务合同缔约程序违法，不具备合法约束力；
即便认定存在事实服务关系，其不仅收费虚高、超出业主实际需求，且长期系统性履职缺位，小区基础物业服务完全由社区居委会兜底保障，答辩人并未享受被答辩人提供的任何有效、对等的物业服务，双方权利义务严重失衡，质价显著不符，被答辩人已构成根本性违约。同时，被答辩人存在非法催费、侵害业主物权、隐匿公共收益、拒不整改安全隐患、长期履职不作为等重大过错。答辩人暂缓交纳物业费系合法行使同时履行抗辩权，不存在任何恶意拖欠行为。
本案举证责任依法倒置，被答辩人举证不能，其全部诉讼请求均无事实及法律依据。恳请贵院查明全案事实，结合青岛地区同类案件统一裁判尺度，依法裁判：1.依法驳回被答辩人要求答辩人支付2024年7月至2025年12月物业费的全部诉讼请求，或依据服务重大瑕疵依法大幅酌减物业费；2.依法驳回被答辩人主张违约金、律师费的全部诉讼请求；
3.依法受理答辩人当庭反诉，与本诉合并审理，全额支持答辩人全部反诉请求；4.依法确认被答辩人物业服务长期存在重大履职瑕疵的违约事实，判令其限期全面整改、持续履行法定及约定义务。
原告围绕诉讼请求依法提交了证据,被告到庭进行证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
1.姚某系青岛市即墨区学府路278号佳源都市小区5号楼1单元701户业主，房屋建筑面积为130.85平方米。姚某未交纳2024年7月1日至2025年12月31日期间物业服务费。
2.2024年7月1日，即墨区环秀街道佳源都市小区业主委员会(甲方)与某甲公司(乙方)签订《物业服务合同》，约定甲方委托乙方为佳源都市项目提供物业服务。物业服务内容包括：物业共用部位的日常维修、养护和管理；物业共用设施设备的日常运行、维修、养护和管理；
物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾收集、清运及雨、污水管道疏通；公共绿化养护和管理；车位物业服务；公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；物业档案资料管理；本合同第三条约定的特约服务。
物业服务期限自2024年7月1曰起至该小区业主大会决议通过选聘新物业服务企业，签订新物业服务合同生效之日；在本合同期限内，经业主大会决议需重新修订本合同相关条款的，前期条款作废，合同条款遵循新条款。本物业服务区域物业服务收费实行包干制，由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，小高层、高层住宅2元/月/平方米，别墅、商业3元/月/平方米。
专用车位停车服务费，地下车位50元/月/个，子母车位100元/月/个。物业服务费应当从乙方实际提供物业服务之日起交纳，业主按季、半年、年度交纳，业主或物业使用人应于年度最后一个月5日前向乙方缴纳下期的物业服务费；逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的万分之五向乙方支付违约金。
如业主未及时足额支付物业服务费用,乙方因追缴而支出的费用由业主承担,包括但不限于律师费、诉讼费、保全费等。
3.庭审中，某甲公司提交部分照片，拟证明其为小区提供了物业服务。姚某提交照片、视频等证据，拟证实小区地下停车场里面里停满了电动车、楼道里也停满电动车，非常危险。小区的消防通道停了私家车，堵塞了消防通道，物业没有维护好秩序。小区有的位置绿化杂草丛生，有的位置秃的非常严重，一下雨土全部冲出来了。道路破损严重，物业没有进行维护。地下停车场一半的灯都被掐断了线，不亮。小区门禁坏了，按钮全部破损，不能按。
本院认为,业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。本案中即墨区环秀街道佳源都市小区业主委员会与某甲公司签订的物业服务合同系双方当事人的真实意思表示,其内容未违反法律及行政法规的禁止性规定，合同合法有效。某甲公司作为佳源都市小区的物业服务单位，对小区实行统一管理、综合服务，姚某作为佳源都市小区业主,其物业坐落在小区内,已经接受物业服务，应当交纳相应的物业服务费用。
物业服务合同属继续性合同，物业服务有持续性、琐碎性、复杂性和服务质量难量化等特点，物业服务的成效及物业服务的完善需要物业服务公司和包括姚某在内的小区全体业主的相互配合、共同努力。业主拒交物业服务费用，既直接影响了物业服务质量，又影响了已交费业主的利益，形成恶性循环，实际并最终影响到全体业主的根本利益，该行为不应提倡。某甲公司要求姚某支付2024年7月1日至2025年12月31日期间的物业费、车位卫生照明费合计5610元(2.00元/月/平方米×130.85平方米×18个月+50元/月×18个月)本院予以支持。
考虑到某甲公司的整体涉诉率、服务水平以及其他业主在诉讼过程中所提出的物业服务存在的问题，对其违约金、律师费的主张，本院不予支持。关于被告在答辩意见中要求本院“判令”的内容，有关业主知情权的相关要求被告可向物业公司要求出示或另案主张，与本案不属于同一法律关系。根据姚某的委托诉讼代理人庭审陈述的关于车位使用中遇到问题，“抬杆”问题已经解决，且物业公司并未拒绝姚某进入车位，并无与本案通过诉讼处理的必要。
如姚某因车位使用确存在财物损失，可另案主张。关于4.5.6.7.8项要求“判令”的内容，被告可依照《 中华人民共和国民事诉讼法》第 一百二十二条规定，在明确具体诉讼请求后，向适格主体依法主张。综上所述，依照《 中华人民共和国民法典》第 九百三十七条、第 九百三十九条、第 九百四十四条规定，判决如下：
一、姚某于本判决生效之日起十日内向某甲公司支付2024年7月1日至2025年12月31日期间物业服务费、车位卫生照明费合计5610元；
二、驳回某甲公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《 中华人民共和国民事诉讼法》第 二百六十四条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取25元(原告预缴)，由被告姚某负担。被告于本判决生效之日起十日内直接支付给某甲公司。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院；也可以在判决书送达之日起十五日内，向山东省青岛市中级人民法院在线提交上诉状。
审判员 乔 婧
二〇二六年七月二十四日
书记员 韩方超
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