某甲公司与马某物业服务合同纠纷案
天津市滨海新区人民法院
民事判决书
(2026)津0116民初9264号
原告：某甲公司，住所地天津自贸试验区。
法定代表人：贾某，执行董事。
委托诉讼代理人：郭虹桥，泰和泰(天津)律师事务所律师。
被告：马某。
原告某甲公司与被告马某物业服务合同纠纷一案，本院于2026年5月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告某甲公司的法定代表人贾某及委托诉讼代理人郭虹桥，被告马某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告某甲公司向本院提出诉讼请求：1．判令被告向原告支付物业费16755.89元；2.判令被告支付原告拖欠物业费的违约金(以16755.89元为基数按照日万分之五的标准，自2024年11月1日起计算至实际清偿之日止)；3.判令被告向原告支付逾期利息，逾期利息以16755.89元为基数按照一年期贷款市场报价利率标准自2024年11月1日起计算至实际清偿之日止；
4.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2023年8月1日，原告和天津生态城瑞南社区居民委员会签订了《澳门街临时物业服务合同》，约定由原告为澳门街提供物业服务，物业费标准为每月每平方米4.17元，服务期限自2023年8月1日至2024年11月1日止。逾期缴纳物业费的，从逾期之日起按应交物业管理服务费的日万分之五比例交纳违约金，被告物业的建筑面积为267.88平方米，欠缴15个月的物业费。原告多次催缴物业费，被告仍拒绝交纳，故起诉。
被告马某辩称，合同无效已经判定，原告找我们要物业费不合理，我们203房子一直没有租出去，不会产生垃圾清运费用，我不认可交费。
本院经审理认定事实如下：某甲公司是依法注册的物业服务企业。
2023年8月，原告(乙方)和天津生态城瑞南社区居民委员会(甲方)签订了《澳门街临时物业服务合同》，该合同约定，经双方协商一致，甲方代行业主委员会职责，代表全体业主将澳门街委托乙方进行物业管理服务。物业服务内容和标准：(一)房屋共用部位和公用设施设备的维修、养护和管理：1．做好辖区排水、排污系统定期清理、疏通、保证上下水道、排污管道畅通；2．开展房屋公共设施、道路、车位的日常维护、维修工作。
(二)公用设施设备的运行、维护、养护。1．给排水设施设备：井盖无锈蚀破损、管道畅通，定期疏通排水管道、沉积池清运，井盖外观无破损、陈某甲无污物，管道畅通；2．消防系统：日常维护保养，定期检测、宣传，熟悉消防法规和方针政策，掌握消防技能，定期检测设备，保证运行良好；
3．停车场管理：物业将严格按照物业有关法律法规规定履行服务，物业统一管理地上停车位车辆停放，出入及行驶需遵循物业相关规定。(三)共有区域内环境卫生清扫保洁和绿地、树木、绿化设施的养护、管理：1．有健全的保洁制度，清洁卫生实行责任制，有明确的分工和责任范围；2．每天全面清理环境，做到地面无垃圾、积土，绿化地无杂物。
物业装饰装修的管理、物业管理区域内公共秩序的服务管理和本合同未约定的内容可以参照《天津市普通住宅小区物业管理服务和指导价格标准》中对应的服务内容及服务标准。物业管理服务期限自2023年8月1日起至业主大会与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日止。物业管理服务费采用包干制，管理费为每月每平米4.17元。
业主于每月25日前交纳，业主逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按照应交物业管理服务费的日万分之五比例交纳违约金。
原告于2023年7月进场提供物业管理服务，于2024年11月1日撤场。
原告提交的2024年3月至2024年10月天津市建筑消防设施维修维护保养报告书载明委托人单位为原告，消防技术服务机构为某乙公司，澳门街总建筑面积6133.03平方米，地上1层，地下0层，高度3米，维保服务期限为2024年3月1日至2025年2月28日。其中2024年6月1日至2024年10月31日期间，该期间澳门街的消防设施存在消防控制室火灾自动报警系统不合格的情况，检查结果是因商铺装修造成回路故障。
被告马某为滨海新区-203房屋的所有权人，产权登记时间为2020年11月23日，该房屋建筑面积为267.88平方米。
另，本院多份生效判决认定：1.天津生态城瑞南社区居民委员会于2023年7月18日组织召开联席会，会议主题是关于某题会。参会人员包括澳门街的业主王某甲、消防部门的王某乙、片警史宝，第二片区负责综治的胡某、城管的田某、陈某乙。会议发言内容主要为：执法大队提出澳门街的卫生现由市容免费清理，还是应由商业物业专业管理。
民警和执法大队都提出澳门街消防问题、环境问题和治安问题凸显，希望商业物业公司管理。业主王某甲称已了解各部门的意见、希望，下次会议可以组织其它业主共同商量，有可能因为费用问题大家积极性不高，如果不入驻同样交物业费，有些人不认同。对于现物业收费还是4.17元，但是部分未出租的不交费情况，担心影响服务标准，有好的环境对于商户也是有利的，现在的外摆经济确实有利于大环境，表示支持有物业管理。
决定事项为：现在由市容兜底清运垃圾，但是运力有限，对于环境也是恶性循环，大家共同努力，争取把澳门街的问题早日解决。2.经现场勘查澳门街为宝龙广场对面的一条商业街，各业主门前比较狭窄，未设有机动车停车位。3.原告服务内容不包括停车场管理，原告在2024年3月前并未接管澳门街消防设施的维护保养等工作，且其对消防设施的维护保养工作也存在瑕疵。
本院认为，虽然原告与天津生态城瑞南社区居民委员会签订了《澳门街临时物业服务合同》，但是《 中华人民共和国民法典》第 二百七十八条规定，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人，由业主共同决定，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。虽然《 业主大会和业主委员会指导规则》第 五十八条规定“因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，在新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责”。
但是天津生态城瑞南社区居民委员会不是澳门街的业主，其代行业委会职责也应当遵循业主委员会的“行权资格”，来源于业主大会授权的相同程序；而且，即使澳门街不具备成立业主委员会的条件，居委会代行业委会职责也应当保障业主的知情权、异议权。原告未提交证据证明天津生态城瑞南社区居民委员会签订《澳门街临时物业服务合同》的行权资格来源于业主大会授权的程序、也未举证证明其签订该合同的过程保障了澳门街业主的知情权和异议权，故该合同应属无效。
案涉《澳门街临时物业服务合同》无效，但是原告提交的澳门街卫生巡查表、配电房巡查记录表、天津市建筑消防设施维修维护保养报告书可以证明其于2023年8月1日至2024年11月1日期间提供了对房屋共用部分设施设备养护管理、环境卫生和绿化的养护管理、排水排污等设施设备的运行维护的物业服务，并自2024年3月起提供了消防系统的养护管理，与业主之间形成事实上的物业服务关系，澳门街业主应给付原告提供服务期间的物业费用。
关于被告应付物业费的数额，结合本院生效判决认定情况及原告提供服务情况，参照《澳门街临时物业服务合同》约定的标准，原告服务存在一定瑕疵，本院酌情给被告减免2023年8月1日至2024年11月1日期间15%的物业费。经核算，被告应当支付的物业费为14242.5元。案涉《澳门街临时物业服务合同》无效，合同约定的违约金条款也应当无效，原告主张违约金，本院不予支持。因原告服务存在一定瑕疵，亦未提交证据证明其存在实际利息损失，对原告主张的利息本院不予支持。被告抗辩房子未租出去不会产生垃圾清运费，但未提交证据予以证明，且是否出租房屋并不是不交纳物业费的法定理由，对其抗辩，本院不予采纳。
综上所述，依照《 中华人民共和国民法典》第 一百五十三条、第 二百七十八条、第 四百六十九条，《 中华人民共和国民事诉讼法》第 六十七条第 一款，《 最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第 九十条之规定，判决如下：
一、被告马某于本判决生效后十日内给付原告某甲公司物业服务费14242.5元；
二、驳回原告某甲公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《 中华人民共和国民事诉讼法》第 二百六十四条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取176元，由原告某甲公司负担26元，由被告马某负担150元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第三中级人民法院；也可以在判决书送达之日起十五日内，向天津市第三中级人民法院在线提交上诉状。
本判决生效后(当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准)，负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案执行立案后，人民法院可立即查封、扣押、冻结相关当事人名下财产，并依法对相关当事人采取纳入失信被执行人名单、罚款、司法拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。
审 判 员 刘恩生
二〇二六年六月二十三日
法官助理 张天阳
书 记 员 王蓟宁
附：相关法律条文
1.《 中华人民共和国民法典》
第一百五十三条：违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。
违背公序良俗的民事法律行为无效。
第二百七十八条：下列事项由业主共同决定：
(一)制定和修改业主大会议事规则；
(二)制定和修改管理规约；
(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
(四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；
(五)使用建筑物及其附属设施的维修资金；
(六)筹集建筑物及其附属设施的维修资金；
(七)改建、重建建筑物及其附属设施；
(八)改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；
(九)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
第四百六十九条：当事人订立合同，可以采用书面形式、口头形式或者其他形式。
书面形式是合同书、信件、电报、电传、传真等可以有形地表现所载内容的形式。
以电子数据交换、电子邮件等方式能够有形地表现所载内容，并可以随时调取查用的数据电文，视为书面形式。
2.《 中华人民共和国民事诉讼法》
第六十七条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第二百六十四条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
3.《 最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释)》
第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
住房和城乡建设部关于印发《业主大会和业主委员会指导规则》的通知 第58条 中华人民共和国民法典 第153条 中华人民共和国民法典 第278条 中华人民共和国民法典 第469条 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释(2022修正) 第90条 中华人民共和国民事诉讼法(2023修正) 第264条 中华人民共和国民事诉讼法(2023修正) 第67条1款