上海市第二中级人民法院
民事判决书
(2026)沪02民终5204号
上诉人(原审被告)：张某。
被上诉人(原审原告)：某甲公司，住所地上海市宝山区。
法定代表人：侯某，执行董事。
委托诉讼代理人：李亚镯，上海市汇锦律师事务所律师。
上诉人张某因与被上诉人某甲公司物业服务合同纠纷一案，不服上海市静安区人民法院(2025)沪0106民初39573号民事判决，向本院提起上诉。本院于2026年4月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
张某上诉请求：撤销一审判决，驳回某甲公司提出的全部一审诉讼请求。事实和理由：一审判决对违约性质的认定严重错误，某甲公司的行为已构成长期、普遍、根本性的违约。物业服务中的问题并非“一般瑕疵”，而是系统性的服务失能。
1．针对张某专有部分：恶意拖延、拒不履行维修义务。张某已于2020年4月21日提交了书面报告给某乙公司，关于一期地下车库消防间内积水水槽抽水泵工作产生的噪音，严重影响二楼业主的正常休息。(一楼是无住户房间的，该噪音直接影响及损害二楼业主的生活)，该问题到2023年12月都没有进行维修。
从2023年2月至7月我们一直向12345和962121反映抽水泵扰民问题。2023年2月962121工作人员曾到小区对抽水泵测试该泵的工作分贝为89，该分贝超过国家标准。直到今时今日该事情还未解决。
某甲公司在一审中提供的维修确认完工单据上需要有申请业主签字，但签字一栏是空白的，明显未完成维修工作。2．张某家于2022年2月，2023年5月和10月分别遭遇三次下水道反水的事件(水槽内污水已经接近溢出水槽)，第一时间打给物业紧急联系人，但物业紧急联系电话处于无人接听状态,于是拨打110报警,警察到现场后,警察给某乙公司老板打电话，物业人员才姗姗来迟进行疏通。3.2025年10月31日早上7点左右发生了一次小区一期地下车库电线火情事情，由于小区业主当时正好下地库开车办事，发现此情况及时报119火警，消防员及时赶到才将火势扑灭，没有造成重大事故(一旦发生火情，张某家就在上面，直接影响安全)。
4.2024年4月以来小区一期地下车库增加了几辆电动汽车，并安装了2个充电装置，其中有一辆是没有充电装置的私自充电，对车库楼上业主构成很大危险，询问某乙公司人员根本不清楚情况(某乙公司也没有收到申请，同时某乙公司对于地下车库安全也从没有检查过)。且地下车库的通风排风扇长期处于损坏状态。5．针对小区公共部分：全面失守，基本服务完全缺位。
某甲公司未能履行 民法典第 九百四十二条规定的“妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理”的法定义务：其中公共设施瘫痪：23号楼门禁损坏近2年未修；电梯吊顶破损、墙面遭广告安装破坏；小区路面数十处坑洼；
超过25处路灯长期不亮；网球场场地损坏、围网缺失。绿化管理荒废：中庭草坪沦为荒地；大量树木枯死。安保形同虚设：监控系统失效，导致业主财物失窃无从追查。二、某甲公司侵占公共收益、涉嫌刑事犯罪，其诚信基础与履约资格已完全丧失。
1．某甲公司管理的公共收益账户显示，2020年至今广告费、临时停车费等核心收入均为零，但同一时期电梯内遍布商业广告。两者矛盾直接证明某甲公司恶意隐匿、侵占属于全体业主的收益。2．涉嫌刑事犯罪：上海市公安局普陀分局已对某甲公司以涉嫌职务侵占罪刑事立案侦查。
足以从根本上动摇其作为物业服务企业所应具备的诚信底线与合法经营基础。三、某甲公司在催费过程中，存在骚扰、威胁等行为，对张某家中老人造成严重困扰。在公共区域张贴含个人信息的催费单，亦涉嫌侵害隐私权。
四、张某在一审判决后提交的居民联名书详列某甲公司种种失职行为，该联名信反映的问题，与张某提交的证据相互印证，共同构成了证明某甲公司物业服务长期、普遍、严重不达标的完整证据链，其证明力应予以充分采信。五、一审判决适用法律错误，未支持张某依法享有的同时履行抗辩权。根据 民法典第 五百二十五条，在双务合同中，一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行请求。
本案物业服务合同是典型的双务合同，张某主要义务为支付物业费，某甲公司核心义务为提供符合约定的物业服务。但某甲公司对房屋维修、公共设施维护、绿化安保等义务长期、严重不履行，已构成根本违约。在此情况下，张某依法享有同时履行抗辩权，有权在其提供基本合格服务前，拒绝支付相应对价。
六、某甲公司对专项维修的恶意拖延、对公共区域的全面失管、对公共收益的公然侵占以及涉嫌刑事犯罪，这一系列行为表明其违约是系统性、持续性的，且主观恶意明显。某甲公司的行为已导致合同目的无法实现，张某拒付物业费于法有据。七、电梯、外墙广告、公共车位租金、快递柜、自动贩卖机进场费、基站、充电桩占地费、公共用房出租、摊位费、其他公摊收入的公共收益应归业主。
某乙公司应专户专储、单独列帐且可扣≤30%合理成本；每季度还应公示收入、支出、结余、用途)；优先补维修基金、小区改造、抵扣物业费；业主可查账可审计。综上所述，某甲公司在提供物业服务过程中存在根本性违约，其行为已丧失收取物业费的合同基础与道德正当性。
某甲公司辩称，一、某甲公司不存在任何根本性、普遍性、长期违约行为，张某以此拒付物业费无任何事实及法律依据。(一)关于地下车库抽水泵噪音及维修问题。某甲公司在收到张某报修申请后,即刻启动正规物业维修流程，针对车库抽水泵问题开展专项维修工作。
维修项目已完整走完报修审批、项目核验、业委会签字盖章审批、专项维修实施、小区全员公示全部流程，并已于2021年全部施工完毕。某甲公司留存有完整的报修流程审批表、正式维修报告、维修项目实施公示记录等全套原始凭证，已在一审中提交法庭举证、质证。(二)关于张某提出家中下水道反水、维修不及时的问题。
张某每次就下水道反水问题报修后，某甲公司均第一时间响应，按照物业服务标准及时上门完成管道疏通、故障排查及清理工作。张某称“拨打110报警后才维修”无任何证据支撑，属于虚假陈述。下水道轻微反水系高层住宅管道使用过程中的偶发正常现象，且每次问题均已由某甲公司及时妥善解决，未对张某居住权益造成持续损害，不能据此认定某甲公司物业服务存在违约。
(三)关于2025年地下车库电线起火问题，系电路自然老化引发的意外突发情形，属于建筑设施长期使用产生的正常损耗问题，并非某甲公司日常管护不当导致。事故发生后，某甲公司第一时间发现险情、配合消防部门出警处置，快速扑灭火情、排查电路隐患、完成整改修复，全程处置及时、规范，成功杜绝了人员、财产损失，彻底消除小区安全隐患。某甲公司在一审中已向法院提交完整的事故情况说明。
(四)关于张某提出地下车库电动汽车充电装置安全隐患问题。涉案小区地下车库现有电动汽车充电装置、充电桩设备，均系某甲公司入驻之前，由小区业主在个人专属停车位上严格按照住建、消防部门规定流程合法合规安装。某甲公司自入驻涉案小区提供物业服务以来，从未私自增设、新增任何充电桩及充电设备，未擅自变更小区公共设施布局，不存在违规增设设备、制造安全隐患的行为。
张某的该项上诉理由无任何事实依据，纯属主观猜测，依法不能成立。(五)关于张某提出公共区域维修、服务不到位的问题。一审庭审中，某甲公司已依法完整提交小区安保巡查、绿化养护、保洁清扫、公共设施维修养护记录、消防日常巡检照片等物业服务资料。
前述证据客观、完整、连续，能够充分证实某甲公司自服务小区以来，严格按照《物业服务合同》约定及法定标准，全面、持续、规范开展物业服务工作，已完全履行合同约定的全部义务。二、张某主张某甲公司侵占公共收益、涉嫌刑事犯罪、丧失履约诚信，无事实及法律依据，不能对抗其物业费支付义务。(一)某甲公司严格遵守物业管理法律法规及合同约定，按期、如实对小区公共收益的收支明细、使用情况在小区公告区域进行公示，全程公开透明、有据可查，不存在隐匿、侵占、挪用小区公共收益的任何行为。
其次，小区公共收益的归属、分配、返还纠纷，与本案物业服务合同物业费给付纠纷属于两个独立的法律关系，不属于本案审理范围。张某以此另行抗辩拒付物业费，无法律依据。(二)张某所述的刑事立案事宜，实则为某甲公司服务的另一小区曾发生的职务侵占立案事宜，并非某甲公司及某甲公司工作人员违法犯罪导致，而是该小区业主私自修改审计报告后，张贴于公告栏混淆视听，误导公众，事后审计公司和事发小区居委会都出具声明。
某甲公司也依法就此业主向法院提起侵犯名誉权诉讼，法院已立案。故某甲公司及全体工作人员无任何刑事违法、违规违纪记录，不存在失信经营、违法履约的情形。三、某甲公司针对张某拖欠物业费的行为，全程采取合法合规的常规催费方式，仅将催费告知单张贴于张某专属入户门口、投放至个人信箱内，从未在小区公共区域、公示栏、公共墙面等公开区域张贴张某个人信息及欠费信息，方式合理、尺度合规，完全没有对外泄露、公示张某隐私信息，不存在侵权及不当催收情形。
四、张某提交的居民联名书系一审判决后单方制作提交，不属于合法有效证据，不具备真实性、合法性、关联性，所谓的居民联名书是由其他欠费业主单方出具，本质属于利害关系人单方陈述，且陈述内容具有主观倾向性，夸大、虚构物业服务瑕疵，内容严重失实。五、一审判决适用法律正确，张某不享有物业费抗辩权。根据 民法典及物业服务相关司法解释规定，某乙公司已依约提供物业服务的，业主应当足额支付物业费；
业主仅以主观认为服务存在瑕疵为由拒付物业费的，法院不予支持。本案中，某甲公司全程持续、全面履行物业服务义务，即便存在需优化的服务事项，也不属于根本性、实质性违约，不构成业主拒缴物业费的合法抗辩事由。某甲公司认为一审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
某甲公司向一审法院起诉，请求判令：1.张某支付2022年7月1日至2024年12月31日期间物业服务费7,437.60元；2.张某支付违约金，以7,437.60元为基数自2025年9月9日起至实际付清之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率(LPR)计算。
一审法院认定事实：2020年3月13日，天鼎花园业主大会作为甲方，某甲公司作为乙方签订《物业服务合同》，约定：甲、乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就静安区天鼎花园(物业名称)的物业管理服务事宜，订立本合同。本合同为期2年，自2020年4月1日起至2022年3月31日止。本合同期限届满后，业主大会没有作出续聘或者另聘物业服务企业决定，乙方按照本合同继续提供服务的，本合同中业主、乙方各自的权利义务延续。
(一)住宅：小高层2.15元/月·平方米。业主的物业服务费用应按季度交纳。业主应在每季度第一个自然月15日前履行交纳义务。自本合同生效之曰的当月起发生的物业服务费用，由业主承担。业主延期支付物业服务费用、停车费或者本合同约定的其它应缴费用的，按照每日千分之一计违约金。
2024年1月5日，上海市静安区江宁路街道天河居民委员会出具《证明》，载明：“位于静安区，自2020年1月3日起至今一直由某甲公司做物业管理服务”。
2025年7月24日，第五届上海市静安区天鼎花园业主委员会发布《关于上海市静安区江宁路街道天鼎花园小区召开业主大会会议的公告》，载明：“一、表决事项就本小区所涉以下事宜：与某物业的《物业服务合同》于2025年6月30日解除……”。
根据《上海市不动产登记簿》记载，张某系上海市静安区房屋产权所有人,建筑面积为115.31平方米。
一审法院认为，建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。本案中，某甲公司依据《物业服务合同》为天鼎花园小区提供物业管理服务，有权向张某收取物业服务费。根据张某提供的证据，即便某甲公司提供的物业服务存在一定瑕疵，但尚未构成重大违约或者重大瑕疵，同时结合物业服务具有持续性、多面性、整体性等特征，某甲公司要求张某支付2022年7月1日至2024年12月31日期间物业服务费7,437.60元，并无不当，法院予以支持。
关于逾期付款违约金，一审法院认为，双方就物业服务质量存在一定争议，张某不存在拖欠物业费的主观故意。某甲公司作为物业管理服务企业，应本着便民、高效的服务理念，对于业主反映的问题积极沟通处理，在发生拖欠物业费情形时，亦应及时沟通，而非简单地通过诉讼方式解决问题。经综合考虑，法院对于某甲公司要求张某支付违约金的诉讼请求，不予支持。
一审法院据此判决：一、张某应于判决生效之日起十日内支付某甲公司2022年7月1日至2024年12月31日期间物业服务费7,437.60元；二、驳回某甲公司的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《 中华人民共和国民事诉讼法》第 二百六十四条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审中，张某提供：1.23号楼多位居民的联名书以及物业服务问题的照片，以此证明某甲公司的物业服务存在多项问题。2.19号楼墙体开裂的照片，以此证明某甲公司对小区物业服务中存在的问题不作为。
某甲公司的质证意见：1.张某提交的居民联名书系一审判决后单方制作提交，不属于合法有效证据，不具备真实性、合法性、关联性：1.不属于二审新证据，无法反映涉案物业服务期间的真实服务状态，与本案一审审理事实、欠费争议无任何关联，不能否定一审判决效力。2.证据真实性、合法性存疑：该联名书无任何签字居民到庭接受质询、无现场核实记录，无法核对签名人员身份、签字真实性，无法确认是否为业主真实意思表示，不具备民事诉讼证据的法定效力。3.不具备群体性证明效力：即便存在部分人员签字，也属于单方主观陈述，无法对抗某甲公司提交的、连续完整的官方服务台账记录。
附带的照片均为片面、局部拍摄，仅截取小区极小范围、特定时段的画面，无法完整、客观反映整体物业服务常态，不能证明某甲公司存在持续性、实质性物业服务违约行为。4.关于19号楼墙体开裂的照片，无明确的拍摄时间、地点、定位信息，画面内容无法清晰、有效识别是否为涉案小区的19号楼。暂且不论照片的真实性，建筑墙体开裂多为房屋建筑质量、工程质保、地基结构等建设工程问题，不属于某乙公司日常物业服务，即使维修也需要使用维修基金，需由业主大会和业主委员会按照程序表决。且张某非19号楼业主，该材料与本案物业费争议无任何关联，无法达到其举证目的。
本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，物业服务企业应当按照物业服务合同的约定提供相应的服务，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。张某上诉主张某甲公司不履行公共部位的修缮义务等已构成根本性违约，并未提供确凿证据予以佐证，本院难以采纳。根据一审查明的事实，某甲公司作为涉案小区物业服务单位，为该小区提供物业服务，故张某作为接受物业服务小区之业主，应当受到物业服务合同的约束，向某甲公司支付相应的物业服务费。
张某二审提供的材料仅能证明某甲公司在提供物业服务的过程中存在不足之处，物业服务水平尚需进一步提高，但某甲公司提供物业服务中的瑕疵并不影响整个物业服务区域内物业服务合同根本目的的实现，故而并不构成业主拒付物业服务费的理由，张某作为业主仍应当支付接受物业服务期间的物业管理费。一审法院综合考虑本案实际情况，对于某甲公司主张逾期付款违约金的诉讼请求未予支持，已平衡双方利益，本院予以认同。
张某主张某甲公司侵占公共收益，对公共收益收支提出异议并要求查阅相关账目。
本院认为，本案系某甲公司起诉要求张某支付物业管理费引发，关于公共收益产生的争议，法律赋予相关主体提出业主知情权或主张返还公共收益等权利，张某提出的上述异议与本案双方纠纷分属不同法律关系，本案不作处理。
综上所述，依照《 中华人民共和国民事诉讼法》第 一百七十七条第 一款第 一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人张某负担。
本判决为终审判决。
审判长 邬海蓉
审判员 张常青
审判员 俞 璐
二〇二六年六月十七日
[核对位置]
法官助理仇祉杰
书记员姜晓洁
附：相关的法律条文
《 中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十七条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……
中华人民共和国民法典 第525条 中华人民共和国民法典 第942条 中华人民共和国民事诉讼法(2023修正) 第177条1款1项 中华人民共和国民事诉讼法(2023修正) 第264条