广西壮族自治区隆安县人民法院
民事判决书
(2025)桂0123民初1780号
原告：某甲公司，住所：南宁市良庆区。
法定代表人：温某，系该公司总经理。
委托诉讼代理人：韦某。
被告：黄某。
原告某甲公司与被告黄某物业服务合同纠纷一案，本院于2025年10月22日受理后，依法适用简易程序，于2025年11月25日公开开庭进行审理。某乙公司的委托诉讼代理人韦某到庭参加诉讼。被告黄某经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。
某乙公司向本院提出诉讼请求：
1.判令被告缴纳2022年1月1日至2023年12月31日物业费1300.8元、生活垃圾费96元、路灯公摊电费57.6元；
2.判令被告支付2023年12月31日至2024年1月20日逾期物业费的违约金53.27元；
3.判令被告承担本案全部诉讼费用(包括但不限于案件受理费、公告费、保全费等)。
事实与理由：
1.物业服务合同或前期物业服务合同签订情况(名称、编号、签订时间、地点等)：涉案小区业主委员会与原告于2015年7月11日签订《物业服务合同》，全面委托原告对该住宅小区(总建筑面积约150000㎡)进行物业管理，期间2次续签，管理期限自2015年7月1日起至2024年6月30日止；
2.签订主体：隆安县某小区业主委员会；物业服务人：原告即某甲公司；
3.物业项目情况：南宁市隆安县面积：150000㎡，所有权人：小区业主；
4.约定的物业费标准：2021续签的《物业服务合同》第6条：多层住宅物业0.48元/㎡/月、小高层住宅物业0.70元/㎡/月、商业、办公物业0.8元/㎡/月、电梯维护费25元/月/户；
5.约定的物业服务期限：2021续签的《物业服务合同》第36条：至2024年6月30日止；
6.约定的物业费支付方式：2021续签的《物业服务合同》第7条：按月、季度、半年、年为一周期支付；
7.约定的逾期支付物业费违约金标准：2021续签的《物业服务合同》第30条：按日利率1‰支付；
8.被告欠付物业费数额及计算方式：1300.8元。具体计算方式：物业费单价某住宅面积某欠费月数(0.48某113.02某24)；
9.被告应付违约金数额及计算方式：应付违约金数额：53.71元。具体计算方式：欠费总金额某天数某4.485%(1454.4某294/360某0.04485=53.71)天数：原告诉讼至2024年12月31日，依据物业服务合同规定往后推3个月即2024年4月1日至2025年1月20日，合计294天/360天；4.485%：参考2024年4月的全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率3.45%上浮30%，即0.0345某(1+30%)=0.04485；
10．催缴情况：原告通过上门粘贴收费通知单、小区公告栏粘贴欠费明细、电话联系以及向被告手机号码发送催收短信四种方式催收，详见证据。
某乙公司对其陈述的事实在举证期限内提供的证据有：
1.物业服务合同(合同期限2021年7月1日-2024年6月30日)，证明原告与隆安县某小区业主委员会签订物业合同，并详细约定物业管理区域、收费标准、合同期限等条款的事实；
2.物业服务合同(合同期限2018年7月1日-2021年7月1日)，证明原告与隆安县某小区业主委员会签订物业合同，并详细约定物业管理区域、收费标准、合同期限等条款的事实；
3.物业服务合同(合同期限2015年7月1日-2018年6月30日)，证明原告与隆安县某小区业主委员会签订物业合同，并详细约定物业管理区域、收费标准、合同期限等条款的事实；
4.垫付生活垃圾费、水费、电费及电费公摊费用凭证，证明原告代业主支付生活垃圾费、水费、电费及电费公摊费用凭证；
5.日常服务图片，证明原告已按合同约定为小区提供相应的服务；
6.某中央城18栋2023年6-12月电梯公摊电费、二次加压电费公示计算表，证明电梯公摊电费、二次加压电费的计算方式并进行公示；
7.各项收费标准说明，证明原告按合同约定及相关收费标准收取各项费用；
8.收费通知单，证明被告欠费的事实；
9.短信催费记录，证明原告在通过通信运营商向业主预留的手机号码发送交费通知短信的事实。
被告黄某未到庭参加诉讼，但提交书面答辩意见称，一、被告对原告主张的物业费金额无异议，但因原告长期严重违约，未履行基本物业服务义务，被告依法有权拒绝支付或减少支付物业费。
根据《 中华人民共和国民法典》第 九百四十四条规定：“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。”但该条款同时隐含前提是物业服务人需“按照约定和有关规定提供服务”。若物业服务存在重大瑕疵，甚至违反法定义务，业主有权通过合法途径维护权益，包括要求减免物业费或赔偿损失。本案中，原告自2018年起即存在多项严重违约行为，直接导致小区居住环境恶化、业主合法权益受损，具体事实如下。
二、原告违约事实及法律依据。
(一)擅自铲除公共绿化带改为停车场并收取“停车管理费”，违反法律规定及合同约定
根据《 中华人民共和国民法典》第 二百七十四条规定：“建筑区划内的绿地，属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。”小区绿化带属于全体业主共有，原告未经业主大会或业主委员会同意，擅自铲除绿化带改建为停车场，已侵犯业主对共有部分的合法权益。此外，原告以“停车管理费”名义收取费用，既无合法依据(未公示收费标准、是否取得物价部门备案)，亦未将收益用于补充专项维修资金或抵扣物业费(《 民法典》第 二百八十二条)。该行为已构成非法侵占业主共有财产，严重违反物业服务合同义务。
(二)疫情期间违法设置门禁卡强制消费，侵害业主通行权
2022年疫情解除后，原告以“小区解禁”为由，要求外卖骑手必须购买其指定的门禁卡方可进入小区。原告限制外来人员(外卖骑手)正常通行的行为，超出疫情防控必要限度，实质是通过设置不合理门槛变相牟利，侵害了业主及访客的通行权，属于滥用管理权的违约行为。
(三)公共设施长期失修，未履行基本维修养护义务。1．单元门故障未修复：被告所在单元门自18年起出现开关失灵、门锁损坏等问题，多次向原告报修，但原告以“业主不爱惜设施”为由推诿，导致单元门长期处于无法正常关闭状态，存在安全隐患。2．楼顶漏水拖延维修：2022年8月，被告发现房屋楼顶两处漏水，先后于三次向原告办公室登记，但原告直至2023年4月才进行修补。
3．监控系统损坏未维修：小区公共区域监控大面积损坏，原告始终未予修复。2024年5月，被告停放在楼下的自行车因监控缺失无法找寻。根据《 中华人民共和国民法典》第 九百四十二条规定：“物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。”原告对上述公共设施的维修义务属于法定义务，其长期不作为已构成根本违约。
三、被告的诉讼请求。
基于上述事实与法律，被告提出以下主张：1．依法驳回原告要求全额支付物业费的诉讼请求；2．本案诉讼费用由原告承担。
四、总结。
原告作为物业服务企业，本应履行“管理、服务、维护”的基本职责，但其长期漠视业主需求、擅自侵占共有权益、消极处理公共设施维修，已构成严重违约。被告拒交物业费系对自身合法权益的正当维护，而非恶意拖欠。恳请法院查明事实，依法支持被告的答辩请求。
被告黄某未提交证据材料。
综合全案证据及当事人陈述，本院认定事实如下：被告黄某系隆安县房屋业主，房屋建筑面积为113.02平方米。2015年7月11日，某乙公司(乙方)与隆安县某小区业主委员会(甲方)就某小区的物业管理签订《物业服务合同》，合同约定甲方选聘乙方对某小区提供物业管理服务，服务期限为自2015年7月1日起至2018年6月30日止。2018年7月1日，双方续签《物业服务合同》，服务期限为自2018年7月1日起至2021年7月1日止。
2021年7月1日，双方续签《物业服务合同》，服务期限为自2021年7月1日起至2024年6月30日止。自2015年7月起至2023年12月31日期间，原告为某小区提供物业管理服务，2024年1月1日双方终止履行《物业服务合同》，原告退出该小区。合同第六条约定，物业服务收费采用包干制方式，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：1、多层住宅：0.48元/月/平方米；
2、小高层住宅：0.7元/月/平方米；3、商业、办公物业服务费：0.8元/月/平方米；4、已售车库服务费：0.3元/月/平方米。在本物业管理区域内，下列事项不属于物业综合服务费列支的范围：1、公共维修基金：0.05元/月/平方米，专款专用；
2、电梯维护费：25元/月/户，专款专用；3、小汽车车位占用费用：(露天)50元/位/月；4、生活垃圾处理费按政府下发的收费标准收取，代收代缴。5、业主自用水费、电费，由业主向供水、供电部门按时缴纳；
公共水电费、水损、电损、二次加压电费分摊方式实行按受益业主分摊，每月抄表接受业主、业委会的监督、检查，实际损耗按用电、水量，计量分摊。物业办公用水、电由我公司自行负责；以上费用于每个月在小区公告栏公示；
6、以上费用不包含小区内高层外墙清洁费，公共部位及公共设施设备的维修、改造费用，由物业公司提出施工方案或整改措施向业主公示，经相关利益小区业主无异议后动用专项维修基金列支；7、装修垃圾清运费：住宅按2元/平方米计算，商铺装修垃圾费3元/平方米，拆墙按20元/平米。统一清运统一管理，保证小区清洁与安全。
合同第七条约定，业主应从乙方进驻项目之日起月、季度、半年、年为一周期足额交物业服务费。合同第三十条约定，业主或物业使用人超过三个月不缴纳物业服务费和水电费等费用的，每逾期一日，按应缴费用的1‰的向乙方支付违约金。
某乙公司主张被告黄某尚未支付2022年1月1日至2023年12月31日物业服务费1300.8元、生活垃圾费96元、路灯公摊电费57.6元，已通过张贴催缴通知书等方式进行催收。
另查明，2023年至2024年期间，被告所在的某小区部分业主曾向相关政府部门投诉该小区业主委员会未公示公共收益、物业公司未公示公共收益、物业公司铲除绿化带用作停车场、业委会任期届满后续签物业服务合同等问题，相关政府部门已对该小区业主投诉的问题作出答复，答复内容未指出原告以及原告提供的物业服务存在违法、违规、违约行为。
本院认为，物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。
某乙公司与隆安县某小区业主委员先后签订的三份《物业服务合同》，是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，对包括被告黄某在内的某小区业主具有法律约束力。原告已依照合同约定对包括被告房屋在内的某小区提供了物业管理服务，被告应按约定及时足额交纳物业服务费等费用。被告虽抗辩原告提供的物业服务不到位、管理不规范，但不能足以证明原告未按合同约定或法律规定提供物业服务；
被告也未举证证明原告因未按合同约定或法律规定提供物业服务被相关部门责令整改或处罚，构成严重违约，存在依法应当予以免除或减少物业服务费的情形。原告主张被告尚未支付2022年1月1日至2023年12月31日物业服务费1300.8元、生活垃圾费96元、路灯公摊电费57.6元，计算标准符合《物业服务合同》的约定，对原告的该项诉讼请求，本院予以支持。
关于违约金。《物业服务合同》约定，业主超过三个月不缴纳物业服务费和水电费等费用的，每日按应缴费用的1‰向乙方支付违约金。被告未能按约定按时交纳物业服务费，已构成违约，应承担违约责任，向原告支付违约金。但原告作为提供服务一方，所提供的物业服务管理应达到合同约定的标准，而根据本案查明的情况及该小区类案查明的情况，原告提供的服务存在管理、服务不够到位等问题。综合考虑本案的实际情况，鉴于原告提供的物业服务存在瑕疵，故对该项违约金的诉请，本院不予支持。
综上所述，依照《 中华人民共和国民法典》第 五百七十七条、第 五百七十九条、第 九百三十九条、第 九百四十四条、《 中华人民共和国民事诉讼法》第 一百四十七条、《 最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第 九十条规定，判决如下：
一、被告黄某向原告某甲公司支付2022年1月1日至2023年12月31日物业服务费1300.8元、生活垃圾费96元、路灯公摊电费57.6元；
二、驳回原告某甲公司的其他诉讼请求。
上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应当依照《 中华人民共和国民事诉讼法》第 二百六十四条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。
案件受理费50元，适用简易程序减半收取25元，由被告黄某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费(开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：某银行南宁市竹溪支行，账号：。网银转账先选某支行，再在备注栏注明竹溪支行)。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。
审 判 员 赵昌吉
二〇二五年十二月十七日
法官助理 周枫杰
书 记 员 杨 叶
附：相关法律条文
《 中华人民共和国民法典》
第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第五百七十九条当事人一方未支付价款、报酬、租金、利息，或者不履行其他金钱债务的，对方可以请求其支付。
第九百三十九条建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。
第九百四十四条业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。
业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。
物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。
《 中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十七条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
《 最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
中华人民共和国民法典 第274条 中华人民共和国民法典 第282条 中华人民共和国民法典 第577条 中华人民共和国民法典 第579条 中华人民共和国民法典 第939条 中华人民共和国民法典 第942条 中华人民共和国民法典 第944条 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释(2022修正) 第90条 更多