某甲公司与张某物业服务合同纠纷案
云南省丘北县人民法院
民事判决书
(2026)云2626民初1041号
原告：某甲公司。
住所地云南省文山壮族苗族自治州丘北县。
法定代表人：王某。
委托诉讼代理人：解某。
被告：张某。
原告某甲公司与被告张某物业服务合同纠纷一案，本院于2026年3月20日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告某甲公司的委托诉讼代理人解某、被告张某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告某甲公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付截至2021年1月1日至2025年12月31日止，尚欠物业费8205元。2.判令被告向原告支付截至2025年12月31日止，欠逾期物业费的违约金17,970元至请求支付至实际清偿之日止；3．判令本案诉讼费用由被告承担。
事实及理由：2015年3月16日在某小区物业费办公室与某乙公司签订《前期服务合同》。电梯房1元/月/平方米，电梯运行维护费0.2元/月/平方米(1楼0.1元)，二次加压费10元/月；多层楼梯房、天地楼0.6元/月/平方米，二次加压费10元/月；
商业物业费1元/月/平方米，二次加压费10元/月；车位服务费：地面车位500元/年。服务期限2015年3月16日起至业主委员会与其选定的物业服务企业签订《物业管理委托合同》生效之日终止。
物业管理等相关服务费按照年度收取，于每年初收取本年度的物业服务费。被告欠付物业费数额：8205元。
被告张某辩称：1.请求人民法院依法驳回被答辩人的全部诉讼请求，或依法核减、减免物业费，按被答辩人实际提供的物业服务标准计费；2.请求判令被答辩人主张的违约金过高、依法不予支持；3.请求判令被答辩人承担本案全部诉讼费用。
事实与理由：答辩人系某小区合法业主，被答辩人系小区物业服务企业，答辩人并非无故拖欠物业费，而是被答辩人严重违反物业服务合同约定及法律法规规定，未履行物业服务义务、违法侵害业主合法权益在先，具体事实如下：一、被答辩人未出示任何证明公司入驻合法性。仅凭前期物业服务根据《 中华人民共和国民法典》第 278条，下列事项由业主共同决定：第(四)条：选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人。据此可知，选聘物业服务企业涉及小区业主共同利益，法律强制性规定了比较严格的程序，而本案小区业委会选聘物业服务企业未召开业主大会，未组织专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，未经取得参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意，即与物业公司签订的物业服务合同，损害了小区业主的权益，物业公司和业委会也未取得法定比例的业主追认，故本案物业服务合同因属案涉物业服务合同对答辩人不发生约束力，程序严重违法，不应按全额收费。
且本案无证据证实业主大会曾对此重大事项有过特别授权业委会执行。物业公司非依法由业主共同决定选聘的物业服务企业，进入小区程序违法，订立的物业服务合同，违反了法律的强制性规定因属无效。二、被答辩人主张的违约金标准严重违法，应依法不予支持被答辩人依据前期物业服务合同主张按每日千分之三计算违约金，该标准折算年利率高达109.5%，远超法律保护的上限(全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率LPR的4倍)。
根据《 民法典》第 五百八十五条规定，约定违约金过分高于造成的损失的，人民法院应当予以适当减少。被答辩人主张的违约金明显过高，无法律依据，请求法院依法全部驳回。三、物业公司应承担举证不能的后果。
物业合同属于劳务合同，依据《 民法典》第 525条，物业公司未按约定提供合格物业服务，答辩人有权拒绝支付相应物业费，系行使合法抗辩权。物业公司向答辩人主张物业费，依据《 民事诉讼法》第 67条及《民事诉讼法司法解释》，应当承担举证责任。然而物业公司并未证明依据什么收费标准，提供了哪些相应的物业服务，达到了什么收费标准。
并且物业公司提供的证据不足可以证明物业公司没有提供相应的服务。因此，物业公司应当承担举证不能的责任及后果。四、按约定提供合格的物业服务，服务严重不达标。被答辩人主张全额物业费，应举证证明已全面履行物业服务义务，包括保洁、安保、公共设施维护、消防巡检、电梯维保、投诉处理等完整服务记录。
但被答辩人至今未提供公共区域维保记录(员工花名册、打卡记录、门卫登记、巡逻记录、保洁记录)、消防巡检报告、公共收益公示凭证、占用公共区域的合法审批文件、设施设备维保记录、业主回访记录等核心证据，应承担举证不能的法律后果。事实上，答辩人入住后，被答辩人长期存在公共区域保洁不到位、垃圾堆积、公共照明损坏未修、小区安保松懈、监控大量失效、楼道消防栓箱无水、电梯维保不及时等严重违约情形，答辩人多次报修投诉，被答辩人均拖延拒不整改，未履行基本物业服务职责。
应承担举证不能的不利后果。五、小区安防设施缺失，楼栋门禁系统收费后未安装完全；小区大门随意出入，严重危及业主人身财产安全被答辩人作为物业服务企业，负有维护小区安全秩序、保障业主人身与财产安全的法定义务。
但案涉小区至今未安装门禁系统，小区大门长期对外随意开放、无人管控，外来人员、外来车辆可自由进出，安保形同虚设。上述问题经业主反映，被答辩人仍拒不整改，已构成严重违约，且直接降低居住安全与物业服务品质。法律依据：1．《 民法典》第 九百四十二条：物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。
2．《 物业管理条例》第 三十五条：物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。3．《 民法典》第 五百二十五条：当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。
一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行请求。六、被答辩人擅自占用小区公共区域，严重侵害全体业主共有权益。根据《 中华人民共和国民法典》第 二百七十四条、第 二百七十五条规定，小区公共道路、绿地、楼道、大堂等公共区域及共有设施，归全体业主共有，被答辩人仅享有管理权，无所有权。
但被答辩人未经业主大会或业主委员会同意，擅自占用某楼前公共绿地，改变公共区域用途，且利用小区电梯广告、公共车位等共有部分经营获利后，从未公示公共收益收支明细，也未将收益返还全体业主，违反《 民法典》第 二百八十二条及《 物业管理条例》相关规定。七、被答辩人擅自拆除山水城二期楼顶原先存在空气能热水器，该热水器属于小区配套设施，现已被物业公司无故拆除售卖。违反《 民法典》第 二百七十一条、第 二百七十四条、第 二百七十八条、第 三百零一条及《 物业管理条例》相关规定。
综上，被答辩人违约在先，未履行物业服务义务，还擅自侵占业主共有权益，答辩人拒交、核减物业费，系合法行使抗辩权，并非无故拖欠。恳请人民法院查明案件事实，依法驳回被答辩人的诉讼请求，或根据被答辩人实际服务情况，合理减免物业费，维护答辩人的合法权益。
原告某甲公司为证明自己的诉讼主张向法庭提交以下证据：第一组，营业执照、法定代表人身份证复印件、法定代表人身份证明书。证明：原告经营范围及本案诉讼主体适格。第二组，《前期物业服务合同》。
证明：某乙公司于2015年3月16日与原告签订《前期物业管理服务合同》，其中约定：“第二十条电梯房1元/月/平方米；电梯运行维护费0.2元/月/平方米(1楼0.1元)，二次加压费10元/月；多层楼梯房、天地楼0.6元/月/平方米，二次加压费10元/月；
商业物业费1元/月/平方米，二次加压费10元/月；车位服务费：地面车位500元/年。第四十条约定，业主(物业使用人)未按照《临时管理规约》和《物业服务合同》交纳物业服务费用的，每逾期一日，原告可按拖欠金额千分之三的标准收取违约金。
”第三组，《商品房买卖合同登记备案表》。证明：被告房屋归被告所有。第四组，《物业费催费通知》。证明：原告已多次通知被告缴纳欠款。第五组，身份证复印件。证明：被告身份。第六组，物业公共区域维修、业主报修等工作记录照片53张。
证明：原告按照合同对某小区公共区域进行了维修、养护。第七组，电梯运行、维保记录11张，更换配件记录工作照片3张，维保合同2025年一份、2026年一份。证明：原告对某小区电梯进行维修、养护、维保。
第八组，小区消防设备运行、维修、养护记录工作照片17张。证明：小区消防设备进行了维修、养护工作。第九组，公共秩序维护(保安、楼栋管家岗位员工工作记录)集体巡逻工作照片12张、楼栋管家工作照片37张。
证明：原告按照合同约定对某小区公共区域进行了维护，保安24小时在岗，楼栋管家对小区楼道等进行维护。第十组，小区环境清扫卫生、垃圾收集、污水清扫等工作照片48张。证明：原告按照合同约定安排保洁对某小区卫生环境每日进行清洁、清扫、垃圾清运。
第十一组，小区绿化浇水、修剪、栽种、管道疏通、车位维护等工作照片46张。证明：原告按照合同约定安排绿化工对某小区绿化进行养护、补种等工作。第十二组，小区现状环境照片5张，业主的报事报修记录表9张。
证明：原告已按照合同约定提供了服务履行了相关义务。第十三组证据，物业费收支公示，证明：原告方已经按照规定向某小区业主进行物业费公示，符合法律规定，该公示合法有效。
经质证，被告张某认为：对第一组证据真实性、合法性无异议；对证明目的不认可。仅能证明原告主体身份，不能证明其提供了合格物业服务。对第二组证据：《前期物业服务合同》对形式真实性无异议；
对合法性、关联性、证明目的不认可。1．未提供合法招投标资料或批准文件或业主委员会文件，前期物业合同应属无效合同，物业公司无权收费；依据：《 物业管理条例》第 24条、《 民法典》第 153条(违反强制性规定无效)、第 939条(依法签订的合同才对业主有效)。
2．合同约定日千分之三违约金过高无效，年利率高达109.5%，远超法律保护上限。对第三组证据：商品房买卖合同备案表。对真实性、合法性无异议。对第四组证据：催费通知。对真实性、合法性、关联性均不认可。
1、真实性不予认可，不能证明被告实际收悉，不认可其关联性与证明目的。2、《前期物业服务合同》因未进行招投标、无主管部门批准文件、无业主委员会选聘文件，违反《 物业管理条例》第 二十四条强制性规定，依据《 民法典》第 一百五十三条，合同无效。无效合同自始没有法律约束力，原告无权依据无效合同进行催费，催费行为不具有合法性。
3、催费通知仅为原告单方制作，不能证明被告应当全额交纳物业费及违约金，与本案争议焦点无关联。对第五组证据：被告身份证复印件。对真实性、合法性无异议。对第六组证据：公共区域维修、报修工作记录照片。
对真实性、合法性、关联性均不认可。1、均为单次摆拍照片，无地点、无台账、无业主确认，不能证明持续、合格服务。2、与被告提交的脏乱、损坏、隐患现场证据矛盾，不能反映小区真实状况。3、无完整维修记录、巡检记录、验收记录，不足以证明原告履行维保义务。
4、仅为零散维修片段，不能证明原告对公共区域进行了常态化、全面性维修养护，更不能证明服务达标达不到原告“全面履约”的证明目的。对第七组证据：电梯维保、配件更换、维保合同。1．对真实性、合法性、关联性不予认可。
2．仅有2025年1月至2026年12月合同、记录与照片，无完整维保台账、无完整维保人员签字、无完整官方检测报告，无法证明维保真实、规范、持续。3．维保合同不能等同于实际提供维保服务，不能证明电梯长期安全正常运行。4．达不到原告证明目的。
对第八组证据：消防设备运行、养护照片17张。1、对真实性、合法性、关联性不予认可。2、照片为单方摆拍，无完整消防检查记录、无月度/季度巡查台账、无消防部门检查记录，不能证明消防设施长期有效、完好可用。
3、不能证明原告按合同履行消防维保义务。对第九组证据：保安巡逻、楼栋管家照片。1、对真实性、合法性、关联性不予认可。2、照片为瞬间摆拍，无完整持续的记录、无24小时值班记录、无巡逻签到表、无监控录像佐证，不能证明保安24小时在岗、常态化巡逻。
3、楼栋管家照片仅有2025年4月以后照片，不能证明服务频次、服务质量、服务达标。4、达不到证明目的。对第十组证据：卫生清扫、垃圾清运照片48张。1、对真实性、合法性、关联性不予认可。
2、仅为零星清洁照片，不能证明每日清扫、垃圾日产日清，更不能证明小区整体环境卫生长期达标。3、与被告提交的小区脏乱、垃圾长期堆积的证据相互矛盾，原告证据不具有证明力。对第十一组证据：绿化养护、管道疏通、车位维护照片46张。
1、对真实性、合法性、关联性不予认可。2、均为单方拍摄片段，无养护计划、无维护记录、无频次证明，不能证明绿化、管道、车位长期维护到位。3、不能证明原告按合同标准履约。对第十二组证据：小区现状照片5张、报修记录表9张。
1、对真实性、合法性、关联性不予认可。2、小区现状照片为局部拍摄，不能反映小区整体真实状况。3、报修记录表为原告单方制作，不能证明报修及时响应、问题彻底解决。4、不能证明原告全面履行合同义务。
对第十三组，某小区物业费收支公示的真实性、合法性、关联性均不认可，该组证据系安邦物业单方制作、无原始凭证支撑、数据矛盾、账目混乱、程序违法，不能作为认定案件事实的依据，请求法庭不予采信。
被告张某就其主张向本院提交以下证据：第一组，身份证复印件。证明：被告主体身份，符合诉讼主体资格。第二组，物业费缴费凭证(转账截图、收据、银行流水)。证明：被告已按期缴纳部分物业费，并非无故拖欠费用。
第三组，小区公共区域脏乱、垃圾堆积照片及视频。证明：原告提供的物业服务不达标，环境卫生维护不到位。第四组，小区公共设施损坏照片(破损路灯、门禁、监控、路面等)及1个视频。证明：原告未履行公共设施维修、养护义务，物业服务存在瑕疵。
第五组，与物业工作人员沟通问题的聊天记录、通话记录。证明：被告曾向原告反映物业服务问题，原告未及时整改。第六组，小区安保缺位照片(无人值守、外来人员随意进出等)及2个视频。证明：原告未按约定履行安保管理义务。
第七组，消防隐患及1个视频。证明：物业公司未依法、依约履行消防安全管理职责。第八组，安防隐患。证明：物业安全管理完全失职。第九组，违规占用业主公共区域。证明：公共管理失职。第十组，私自拆除配套设施。证明：违反物业服务合同与法定义务。
经质证，原告某甲公司对被告张某提供的第一组、第二组证据无异议；对第三组证据被告提供的照片是局部性的，原告每日清运垃圾是根据某丙公司每天进入小区的时间进行清运，被告在这个时间段拍摄的照片并不能证明原告没有对生活垃圾进行清运，路边的叶子原告已清理，商铺门口放杂物是商铺放置的，且是夜间拍摄的，早上商铺已进行清理，商铺的东西原告也没有权利进行清理；对第四组证据原告在2023年关于小区设施设备需要维修、更换已发了通知，其中包含了道闸安防系统，消防整改方案，单元门禁系统整改方案，小区凉亭更换方案，小区屋顶解决方案，向业主征询意见并表决申请维修基金，对小区的公共设施设备进行维修更换；
对第五组证据被告提供的聊天记录比较多，无法证明原告申请的具体问题及没有处理的具体事项是哪些；对第六组证据因被告拍摄的时间也是属于局部性的，后门值守的保安需要到小区进行巡逻，我方可以补充提交保安巡逻记录表；对第七组、第八组证据与第四组证据的质证意见一致；
对第九组证据有异议，第一张照片设置的是单车棚是为了解决小区单车充电的问题，因小区规划时未设置单车棚充电区域，第二、第三张照片是业主私自更改的，原告并未同意业主使用该区域；对第十组证据中拆除配套设施并不是原告方拆除的。
本院经审查认为，原告某甲公司提交的证据，能证明待证事实。本院予以采信。被告张某提供的第一、二组证据能证明待证明事实，本院予以采信。第三、四、五、六、七、八、九、十组证据是2026年3月后拍摄的，本案起诉的物业费是2025年前的，与本案无关联性，本院不予采信。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年3月16日原告某甲公司与某乙公司签订《前期服务合同》。合同约定：电梯房1元/月/平方米，电梯运行维护费0.2元/月/平方米(1楼0.1元)，二次加压费10元/月；多层楼梯房、天地楼0.6元/月/平方米，二次加压费10元/月；
商业物业费1元/月/平方米，二次加压费10元/月；车位服务费：地面车位500元/年。服务期限2015年3月16日起至业主委员会与其选定的物业服务企业签订《物业管理委托合同》生效之日终止。
物业管理等相关服务费按照年度收取，于每年初收取本年度的物业服务费。被告张某居住在某小区。房屋面积115.22㎡。被告张某从2021年1月1日起至2025年12月31日未支付物业费8205元。
原告某甲公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付截至2021年1月1日至2025年12月31日止，尚欠物业费8205元。2.判令被告向原告支付截至2025年12月31日止，欠逾期物业费的违约金17,970元至请求支付至实际清偿之日止；3．判令本案诉讼费用由被告承担。
本院认为，物业服务合同是物业服务人员在服务区域内，为业主提供建筑物及其附属物设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。本案中，被告张某所在的小区的开发商某乙公司与原告某甲公司签订《前期服务合同》。约定物业服务费为每平方每月1元。被告张某所居住的房屋为某小区。被告张某未支付从2021年1月1日至2025年12月31日止的物业服务费。原告某甲公司主张被告张某支付该期间的物业服务费，本院予以支持。原告某甲公司主张违约金，超过法律规定，本院不予支持。
依照《 中华人民共和国民法典》第 九百三十七条、第 九百四十四条，《 中华人民共和国民事诉讼法》第 六十七条规定，判决如下：
一、由被告张某于本判决生效后十日内支付原告某甲公司物业管理费共计8205元；
二、驳回原告某甲公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《 中华人民共和国民事诉讼法》第 二百六十四条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费454元，减半收取计227元，由被告张某承担25元，原告某甲公司承担202元。
若本案未提起上诉，负担案件受理费的当事人(已预交除外)应于裁判书生效后十日内向本院交纳，若本案提起上诉进入二审程序，应根据二审裁判文书确定的案件受理费负担情况予以交纳。逾期未交纳的，依法强制执行。符合《 最高人民法院关于公布失信被执行人名单信息的若干规定》第 一条规定情形的，可依法采取信用惩戒措施。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于文山壮族苗族自治州中级人民法院。
本案生效后(双方当事人均服判的，本判决书在最后送达的当事人上诉期限届满后即发生法律效力；当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准)，负有履行义务的当事人须按期履行生效法律文书所确定的义务；逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本规定的，申请执行后(权利人申请执行的期限是生效法律文书确定的履行期限届满后两年内)，人民法院可依法对未履行义务的当事人采取纳入失信被执行人名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。
审判员 赵兴和
二〇二六年六月十六日
[核对位置]
书记员 蔡红芸
最高人民法院关于公布失信被执行人名单信息的若干规定(2017修正) 第1条 物业管理条例(2018修订) 第24条 物业管理条例(2018修订) 第35条 中华人民共和国民法典 第153条 中华人民共和国民法典 第271条 中华人民共和国民法典 第274条 中华人民共和国民法典 第275条 中华人民共和国民法典 第278条 更多