山东省济宁市任城区人民法院
民事判决书
(2025)鲁0811民初17004号
原告：某有限公司济宁分公司，统一社会信用代码913708xxxxxxxxxxxx，住所地山东省济宁市高新区与22号楼之间物业办公室。
负责人：王某，经理。
委托诉讼代理人：张某。
被告：石某。
被告：李某。
原告某有限公司济宁分公司(以下简称某济宁分公司)与被告石某、李某租赁合同纠纷一案，本院于2025年8月21日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告某济宁分公司的委托诉讼代理人张某，被告石某、李某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告某济宁分公司向本院提出诉讼请求：1.依法判决被告向原告支付管理服务费35900元及逾期支付的违约金10770元；2.本案案件受理费等诉讼费用由被告承担。事实和理由：2022年11月30日，原告作为甲方与济宁某有限公司(乙方，以下简称某甲公司)签订了《汇某项目电梯框架场地管理服务合同》，约定被告在原告管理的汇某小区的108部电梯内安装装饰镜框，合作期限为一年，被告按照每部电梯850元的标准向原告支付管理服务费，每年共计91800元，同时约定了管理服务费的具体支付时间。
合同签订后，原告按照合同约定履行了相关义务，但被告并未按照约定向原告支付管理服务费，经核算尚欠管理服务费35900元。另据原告核实，某甲公司已于2024年11月16日办理了注销，被告石某、李某系该公司的股东，原告认为，二被告应当对某甲公司的上述债务向原告承担支付义务，为此，依法向法院提起诉讼，请求依法判决。
被告石某、李某辩称，一、原告主体不适格，无权就本案所涉电梯广告位收益主张权利。本案所涉电梯广告位的经营收益权应归属于汇某小区全体业主，业主委员会是代表全体业主收取相关收益的权利主体。原告作为物业服务企业，仅是代收代管，其并非该笔收益的最终权利人，因此以其自身名义主张全部管理服务费，属于主体不适格。
被告依法向法院申请追加汇某小区业主委员会作为第三人参加诉讼，以查明收益归属的真实情况。二、原告主张的管理服务费金额计算有误，被告已单方面终止合同，且未考虑疫情期间情势变更应予以减免的因素。1、被告某丙某甲公司与原告签订的《汇某项目电梯框架场地管理服务合同》于2023年6月2日单方面终止，且依据原告与某甲公司负责人微信聊天记录，原合同执行至2023年8月1日，故租金应计算区间为2022年12月1日至2023年8月1日共8个月，91800÷12×8=61200元，目前某甲公司已支付22950元+22950元+10000元=55900元，不考虑其他因素，被告尚欠原告61200-55900=5300元。
2、某乙公司与原告2022年12月签订的《电梯框架场地管理服务合同》履行期间，遭遇了严重的新冠疫情。政府为防控疫情采取了包括封控、限制人员流动在内的多项措施，导致小区电梯使用率大幅降低，广告投放效果完全无法达到合同订立时的预期，合同目的部分落空。此情形属于《 中华人民共和国民法典》第 五百三十三条规定的“情势变更”。
根据公平原则，原告应就疫情封控等严重影响合同履行的期间，相应减免管理服务费。原告在计算欠款时未予考虑，有失公允。三、原告诉请的违约金数额过高，远超法律保护范围，依法应予调低。合同第4.2.3条约定逾期付款违约金为每日合同额的1%，第8.1条甲乙双方中的任何一方若无故单方面终止本合同履行，需承担本合同总金额30％的违约金，同时赔偿对方因此而受到的其他损失。
根据《 中华人民共和国民法典》第 五百八十五条规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。每日1%的违约金标准折算年利率高达365%，显属畸高。30%的合同总金额违约金也远超原告可能遭受的实际损失。
答辩人请求法院依据公平原则和诚实信用原则，对原告主张的违约金数额予以大幅核减。综上所述，原告的诉讼请求在事实认定、法律适用及主体资格上均存在重大问题，且其计算管理服务费有误、主张的违约金过高。恳请法院依法查明事实，驳回原告的全部诉讼请求，或裁定驳回其起诉。
本院经审理认定事实如下：某济宁分公司(甲方)与某甲公司(乙方)于2022年11月30日签订了《汇某项目电梯框架场地管理服务合同》，甲方将其享有权益的汇某小区A、B区35幢共108部电梯出租给乙方安装装饰镜框投放广告，每部电梯需安装6个装饰镜框，共计648个镜框，合作期限一年，自2022年12月1日起至2023年11月30日止。甲方为实施该项目需要进行额外的人力、物力投入，而增加的物业管理成本，为不增加业主及物业负担，由乙方根据甲方的实际投入量给付相应的费用补偿，每部电梯费用850元/部/年，108部电梯共计91800元/年，支付时间为2022年12月1日至2022年12月15日支付22950元，2023年3月1日至2023年3月15日支付22950元，2023年7月1日至2023年7月15日支付22950元，2023年11月1日至2023年11月15日支付22950元，本条约定的费用补偿，包含了甲乙双方合作期间乙方应支付甲方的所有费用(包括管理费、保安保洁、水电等一切费用)，如逾期支付，每逾期一天，每天支付合同额1%费用，逾期一月，合同自动解除。
合同第八条违约责任。8.1甲乙双方中的任何一方若无故单方面终止本合同履行，需承担本合同总金额30%的违约金，同时赔偿对方因此而受到的其他损失。第十条法律效力。10.4若遇法定不可抗力之情形，具体包括地震、自然灾害、战争、传染性疾病的蔓延、国家出台新政策等不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，使得合同无法继续履行，合同任一方可立即书面通知另一方，并提交政府相关部门出具的不可抗力情形证明文件，本合同即中止。
因不可抗力导致无法继续履行合同义务的，不属于违约行为，不可抗力情形消失后，本合同自动恢复履行。
合同签订后，某甲公司在小区电梯发布了广告，某甲公司向某济宁分公司支付租金55900元。2023年6月2日，某甲公司的李某通过微信向汇某项目负责人张某发送一份《汇某电梯广告终止函》，载明：因疫情、汇某小区大门口道闸迟迟未公开招标(同样是小区内广告，其他公司可以参与电梯广告报价，而我公司却不能参与道闸广告投资及报价，物业及业委会对我公司和其他广告公司采用双重标准)等原因，我公司自今日起不再租赁某乙广告位，请物业公司及业委会重新选定某丙公司，我公司随时做好撤场准备。
张某收到该函后，向李某发送其他公司的电梯广告询价。后张某同意原合同租金由每年91800元下调为75600元，并拟定《汇某项目电梯框架场地管理服务补充协议》与李某确认内容无误后向公司总部发起合同盖章申请，因某有限公司不同意上述价格，未在合同上盖章。
2023年6月5日起，某甲公司陆续撤下其在案涉电梯轿厢内发布的广告。
另查明，某甲公司于2017年12月27日成立，该公司为某有限责任公司，股东为被告石某、李某，石某、李某各持股比例为50%，该公司于2024年11月26日注销。根据国家企业信用信息公示材料，石某、李某的认缴出资额均为50万元。
上述事实有《汇某项目电梯框架场地管理服务合同》《汇某项目电梯框架场地管理服务合同补充协议》、某甲公章盖章文件、《汇某电梯广告终止函》、微信聊天截屏、照片以及当事人陈述证实，足以认定。
本院认为，某济宁分公司与某甲公司签订的《汇某项目电梯框架场地管理服务合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应遵循诚实信用原则，严格履行合同。根据《 中华人民共和国民法典》第 七百零三条的规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。从案涉《汇某项目电梯框架场地管理服务合同》来看，某济宁分公司将小区电梯空间作为广告版位交付某甲公司使用，合同约定的补偿费实际上就是场地使用费，因此，双方签订的合同名为管理服务合同，实为租赁合同，本案案由应当为租赁合同纠纷。
一、关于某济宁分公司主体资格的问题。《 中华人民共和国民法典》第 二百七十四条规定，建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。该条款是关于建筑物区分所有权而不是建筑物共有部分使用权、经营权的法律规定，某济宁分公司作为合法存续的专业物业公司，有权在符合自身权限范围内以自己的名义对外签订民事合同，关于某济宁分公司从事民事经营活动产生的利润分配，属于业主与物业公司之间的法律关系，与本案无关。
作为合同相对方，某济宁分公司具有诉讼权利能力且与本案存在法律上的利害关系，有权就该合同产生的纠纷提起诉讼，具有诉讼主体资格，对石某、李某关于某济宁分公司作为本案原告诉讼主体不适格的抗辩观点，本院不予采纳。同理，石某、李某申请追加汇某小区业主委员会作为第三人参加诉讼，不符合法律规定，本院不予准许。
二、关于应当支付租金的问题。依据案涉《汇某项目电梯框架场地管理服务合同》履行期限自2022年12月1日起至2023年11月30日止，租金为91800元。(一)石某、李某辩称，汇某项目负责人张某同意合同执行至2023年8月1日，又认为2023年6月2日已向某济宁分公司发送了《汇某电梯广告终止函》，单方终止了合同。
对此，某公司济宁分公司不认可。经查，石某、李某并未将发生疫情事件作为单方终止合同的条件进行约定。石某、李某亦未举证证明与某公司济宁分公司协商就案涉合同解除达成协议，某甲公司在履行与某济宁分公司因自身经营问题提前退租的行为构成违约，应对案涉合同的履行承担违约责任。
石某、李某主张租金应计算至2023年8月1的抗辩理由，本院不予采纳。(二)石某、李某提出合同履行期间，遭遇了严重的新冠疫情，政府为防控疫情采取了封控措施，致使小区电梯使用率大幅降低，广告投放效果完全无法达到合同订立时的预期，合同目的部分落空，疫情期间场地租金应当减免。
本院认为，某甲公司租赁电梯用于商业经营，目的是通过经营获取利润，确因疫情原因导致租赁物在该情形下不能产生正常预期效果，结合租赁物用途、政府采取的管控措施，参照国家相关政策要求，该期间的使用费酌情减免2个月即15300元(91800元/年÷12月/年×2个月)，石某、李某已支付55900元，某甲公司仍应支付某济宁分公司租金20600元(91800元-55900元-15300元)。
三、关于违约金是否过高的问题。违约金有约定从约定，但约定违约金过分高于或者低于因违约所造成损失的，当事人有权要求调整。本案《汇某项目电梯框架场地管理服务合同》约定，某甲公司如逾期支付，“每逾期一天，每天支付合同额1%费用的违约金”，折合年利率365%；
“甲乙双方中的任何一方若无故单方面终止本合同，需承担本合同总金额30%的违约金，同时赔偿对方因此而受到的其他损失”。该违约金明显过高，石某、李某依法有权要求调整。本院以某济宁分公司的损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度、履约背景等因素，遵循公平原则和诚信原则进行衡量，本院酌定应以未支付租金20600元的20%支付违约金即4120元为宜，故对某济宁分公司的该项请求合理部分，本院予以支持。
四、关于石某、李某是否应承担本案债务的问题。
本院认为，某甲公司为有限责任公司，该公司登记的股东为石某、李某，石某、李某作为该公司的股东及清算组成员未举证证明已将某甲公司的解散清算事宜书面通知原告，也未举证证明已在公司注册地省级有影响的报纸上进行公告，导致某济宁分公司的债权未获清偿。第二，石某、李某未举证证明在某甲公司经营期间履行了实缴出资的义务。综上分析，石某、李某应承担本案债务。
综上，依照《 中华人民共和国民法典》第 五百零九条、第 五百七十七条、第 五百八十四条、第 五百八十五条、第 七百零三条，《 中华人民共和国民事诉讼法》第 六十七条、第 一百六十五条之规定，判决如下：
一、被告石某、李某于本判决生效之日起七日内支付原告某有限公司济宁分公司租金20600元、违约金4120元，合计24720元；
二、驳回原告某有限公司济宁分公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《 中华人民共和国民事诉讼法》第 二百六十四条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取483元，由原告某有限公司济宁分公司负担274元，被告石某、李某负担209元。
本判决生效后，负有履行义务的当事人应及时足额履行生效法律文书确定的义务。逾期未履行的，应自觉主动前往本院申报经常居住地及财产情况，并不得有转移、隐匿、毁损财产及高消费等妨害或逃避执行的行为。本条款即为执行通知暨财产报告条款，违反本条规定的，本案执行立案后，执行法院可按照法律文书载明的送达地址送达相关法律文书，并可依法对相关当事人采取列入失信名单、限制消费、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。
本判决为终审判决。
审判员 葛长臣
二〇二五年十月十三日
书记员 李呈岚
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