北京市海淀区人民法院
民事判决书
(2023)京0108民初25410号
原告：某公司。
被告：某业委会。
第三人：某物业公司。
原告某公司(以下简称某公司)与被告某业委会(以下简称某业委会)、第三人某物业公司(以下简称某物业公司)建设工程施工合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告某公司之委托诉讼代理人李某、张某1，被告某业委会之委托诉讼代理人张某2，第三人某物业公司之委托诉讼代理人郭某均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
某公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令被告向原告支付欠付的工程款2531151.45元；2、请求法院依法判令被告向原告支付逾期付款违约金(以2531151.45元为基数，自2017年9月27日至2019年8月19日按照中国人民银行同期贷款利率计算；自2019年8月20日至实际给付工程款之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算)；3、请求法院依法判令第三人某物业公司在已经收取的住宅专项维修资金范围内对第1、2项诉讼请求承担连带责任；4、本案受理费、保全费由被告承担。
事实与理由：2016年，原告作为承包人与某业委会作为发包人签订《&某215;外装修缮工程施工合同》《&某215;屋面修缮工程施工合同》(以下合称“两施工合同”)，签约合同价分别为8412201.99元、1381421.09元，共计9793623.08元，约定由原告负责×共计9栋楼(2、4、6、7、8、9、10、11、12号楼)的外装、屋面修缮工程施工，被告支付相应的工程款。在合同实际履行过程中，两施工合同项下实为同一主体工程，系同时施工、验收、结算，且被告每次付款亦未具有合同指向性和针对性，导致已付工程款无法拆分为哪一份合同款项，故两份合同项下工程均合称为“×外墙粉刷及屋面防水修缮工程”。
2016年9月，原告对“×外墙粉刷及屋面防水修缮工程”同时开始进行施工，因被告未与2号楼业主协商一致，故原告实际未对2号楼进行施工。此外，本案工程在实际施工过程中产生大量增项洽商，原告与被告于2016年10月10日至2017年6月10日期间共同签署了多份《工程变更洽商记录》。2017年9月26日，除2号楼外其余8栋楼的“×外墙粉刷及屋面防水修缮工程”均已竣工验收，后实际投入使用至今，且质量保修期限已届满。
经核算，除未施工的2号楼外，×其余8栋楼的两施工合同内的工程款为8857005.64元，被告已支付工程款共计8059550.49元，其中多数款项均由第三人某物业公司实际完成支付，尚有797455.15元合同内工程款及洽商款至今未向原告支付。原告认为，某物业公司实际已向原告支付工程款，且部分业主也已将住宅专项维修资金交纳至该公司处，其实际占有×部分住宅专项维修资金，故某物业公司应当在已经收取的住宅专项维修资金范围内，对被告支付工程款的义务承担连带责任。综上，为维护原告的合法权益，特向法院起诉，请求判如所请。
某业委会辩称，一、原告的起诉超过诉讼时效，依法应当驳回其诉讼请求。本案工程于2017年9月26日竣工验收，最后一笔工程款支付于2018年1月29日，根据合同约定，原告应在2017年10月10日前向被告提出竣工付款申请。从最后一笔工程款2018年1月29日的次日，因被告不再支付工程款开始计算诉讼时效，也就是至2021年1月30日本案的诉讼时效届满。
现原告均未提交诉讼时效中断的证据，也就是说，至原告提起本案诉讼时，已远远超过诉讼时效，依法应当驳回原告的全部诉讼请求。原告并未提交证据证明其曾向业主委员会成员、×物业管理委员会、某物业公司、×社区居委会主张过权利，即便其曾主张均不构成诉讼时效中断。某业委会是依法成立的×业主自主管理本小区事务的社会组织，具有独立性。
2019年5月，该届业委会到期，业主大会没有选举出新的一届业主委员会。原业委会成员均已失去业委会成员的法定权利。退一步说，即便我们认可原业委会存续期间，即从修缮工程竣工的2017年9月27日起至2019年5月之前，原告一直在主张权利，索要工程款，那么从2019年6月1日起，原告也应当在3年内，即2022年6月1日前主张权利。
原告2023年4月提起诉讼，超过诉讼时效；二、原告施工的修缮工程，竣工验收不符合国家规定，工程质量存在严重问题。可以说，原告施工的工程没有通过竣工验收，原告诉请的尚未支付的工程款797455.15元，不应支付。
并且因原告不恰当履行维修责任，被告依法有权请求减少支付工程价款。在案证据显示7号楼验收报告没有建设单位签字，故7号楼并没有通过竣工验收，原告无权主张7号楼剩余工程款及质保金。另外已经竣工验收的4、6、8、9、10、11、12号楼只进行了部分工程验收，不是全部的竣工验收。
故原告施工的工程，至今为止没有通过竣工验收。正是因为没有验收，没有发现工程存在内在质量问题。竣工第二年，雨季一到工程质量问题纷纷暴露，许多住户外墙、露台、窗户漏雨，许多空调冷凝管断裂，9、11号楼外墙皮多次脱落，严重影响楼下行人安全。
当年就有104户报修漏雨，工程结束的几年来，业主报修不断，修不胜修。期间原告虽然进行了部分维修，但仍然没能彻底解决问题，没有恰当履行保修责任。综上，没有通过全部质量验收的工程，不应支付剩余工程款。
退一步说，即便按照验收后的工程进行付款，由于原告的施工工程质量存在严重问题，并且没有恰当履行保修责任，根据合同约定，被告有权全部扣留质量保证金。另外，某物业公司为了配合原告的修缮工程，已经支付了水电、劳务等费用226362元，该笔费用应当在原告索要的工程款中予以扣除。还要申明的是，×维修后的质量问题，广大业主怨声载道，已经成为影响社会稳定的重大隐患。
为了维护社会稳定，×街道从2023年开始，连续两年动用政府资金维修小区房屋的漏雨问题，这些支出远远大于原告主张的工程款；三、原告主张的洽商变更不成立。首先，本案的洽商变更，数额高达223余万元，是对原工程施工合同的重大修改，构成新的合同。
但这些洽商变更，没有被告盖章同意，业委会个别工作人员的签字，没有获得授权，不能代表业主委员会。也就是说洽商变更这一新的合同根本就没有成立。双方合同明确约定合同为固定总价合同，即包死价格，不允许变更，合同是不允许洽商变更的。
另外，原告主张的“洽商变更”内容也不符合合同约定，原告无权主张。其次，我们从所谓的“洽商变更”记录看，“洽商变更”的重要内容是增加空调冷凝管，阳台增加网格布和抹抗裂砂浆，在9、4、12号楼周边搭设临时机动车道和行人安全通道。合同明确约定承包人应对施工场地和周围环境进行勘察，在全部合同中，应视为承包人已充分估计了应承担的责任和风险。
原告在签订合同前，一定对涉案所有楼栋的现状及周边道路情况进行了勘察，充分预估了合同工程量，进而提出合同报价。空调冷凝管不能连接至主管线，是原告勘察中应当发现的问题，必须增加冷凝管是合同预算中必不可少的内容，原告没有事先考虑到，是原告自己工作失误，不能适用“洽商变更”。还有像阳台为预制板，大面积龟裂，须增加网格布和抹抗裂砂浆，部分业主在屋顶搭建阳光房，须安装吊篮施工等，也都是原告在勘察和预算中应当事先考虑的问题，不能适用“洽商变更”。
合同另约定场内施工道路，承包人应负责修建、维护、养护和管理施工所需的临时道路和交通设施，并承担费用。可见，原告主张的“洽商变更”中的临时机动车道和行人安全通道，完全是原告的责任，费用由原告承担，不能适用“洽商变更”。再次，“洽商变更”不符合《 住宅专项维修资金管理办法》的规定。
原告主张的“洽商变更”的大额费用，根本没有经过业主大会同意，更没有业主委员会报主管部门备案，仅有原业主委员会个别成员签字，是完全没有法律效力的。最后，“洽商变更”还违反《 北京市物业管理条例》的规定。该条例明确规定业主大会按照法律法规的规定召开决定使用专项维修资金，业主大会不得授权业主委员会、业主委员会亦不得擅自决定上述事项；
四、原告主张的洽商变更工程预算金额与鉴定报告中的结果相差721655.86元，即原告工程预算存在虚报造价，虚报部分占原告全部预算额度41.63%。如果法庭依据鉴定意见判令被告支付工程款，那么可以推导出原告已经得到的工程款中的41.63%即3355190.87元是虚报的。我们郑重请求法庭依据同一原则和逻辑，认定原告在本案合同前期履行中虚报、骗取工程款3355190.87元，并请求其与原告的诉讼请求相互抵消，抵消后被告是不欠原告一分工程款的。
五、原告在本案合同施工中存在严重的质量问题，夏季漏雨严重，深深影响着×社区近2000户居民的生活。加上原告的起诉，广大业主对此不满情绪非常严重。原业委会个别成员与原告相互勾结，工程质量不合格还大搞“洽商变更”谎报工程量，损害小区业主的利益；
六、本案不存在延期付款，不应支付逾期付款违约金。综上，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。
某物业公司述称，一、原告承接的施工合同是由某业委会聘用的施工单位。施工合同具体维修方案、造价等内容，均不让我公司参与，施工期间我公司只是全力配合、协助业委会及施工单位。二、×业委会没有开立专用的银行账户，经与我公司商议后，开立了一个三方共管账户，实质上是某业委会将批复的大修资金存放在此账户，我公司只是代管而已，并没有支付划拨的权力。
每笔工程款的结算支出需经业委会的同意并办理相关手续后，才能通过银行划拨资金。三、自2017年9月起，原告进行施工以来，小区的施工管理混乱，业主多次向我公司反映，我公司将问题向原告和业委会反映后拒不整改，我公司只得向政府相关部门反映。四、原告在施工完后至今，小区各楼业主外墙窗户仍有一百多户每年都报修漏水，墙皮时有脱落，空调冷凝水管时有断裂，非常之危险。
更有业主多次投诉，自原告将不漏的屋面也进行施工后，年年漏水，至今未解决。可见原告施工质量极差。五、自原告施工以来，我公司在各方面一直给予了全方位的支持和配合，在施工开始前，原告单位领导与我公司商谈时口头承诺，在施工完工后，将对我公司施工期间给予的支持与付出予以经济补偿。
可至今，在施工期间使用我公司水电费近5万元都不给，问其他费用更是不予理睬。六、原告提出的洽商款，按照相关法规应通过业主大会同意，此洽商款项我公司更是无从知晓，三方共管账户也从未收到区房管局公维科划拨的这笔款项。综上，原告主张让我公司支付工程款的事项与事实不符，我公司也无权支付，我公司只是按照业委会的指示来办理支付手续而已。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
×第四届业委会成立于2013年5月，于2019年5月届满，该届业委会主任为王某，委员包括葛某。上述业委会到期后，业主大会未能选举出新一届业委会。2020年9月，×街道办事处组建了北京市海淀区×社区×物业管理委员会(以下简称×物管会)。2023年9月，×物管会届满。2024年1月，×召开业主大会，选举出第五届业委会。2024年2月，×第五届业委会备案成立。
2016年，×业主委员会(发包人)与某公司(承包人)签署《&某215;外装修缮工程施工合同》(以下简称外装修缮工程)，其中第一章合同协议书约定：某公司承包×2、4、6、7、8、9、10、11、12楼外墙防水维修工程，计划开工日期为2016年3月15日，计划竣工日期为2016年10月15日，合同采用固定总价合同形式，签约合同价8412201.99元。合同文件的组成：1、本协议书；2、中标通知书；
3、投标函及投标函附录；4、专用合同条款；5、通用合同条款；6、技术标准和要求；7、图纸；8、已标价工程量清单；9、其他合同文件。上述文件相互补充和解释，如有不明确或不一致之处，以合同约定次序在先者为准。
其中第二章通用部分通用合同条款约定：1.1.1.9其他合同文件：指经合同双方当事人确认构成合同文件的其他文件。1.1.3工程和设备。1.1.3.3临时工程：指为完成合同约定的永久工程所修建的各类临时性工程，不包括施工设备。
1.1.3.7临时设施：指为完成合同约定的各项工作所服务的临时性生产和生活设施。1.1.5.1签约合同价：指签定合同时合同协议书中写明的，包括了暂列金额、暂估价的合同总金额……4.承包人。4.1承包人的一般义务。
4.1.3完成各项承包工作。承包人应按合同约定以及监理人作出的指示，实施、完成全部工程，并修补工程中的任何缺陷。除专用合同条款另有约定外，承包人应提供为完成合同工作所需的劳务、材料、施工设备、工程设备和其他物品，并按合同约定负责临时设施的设计、建造、运行、维护、管理和拆除……6.施工设备和临时设施。
6.1.1承包人应按合同进度计划的要求，及时配置施工设备和修建临时设施。6.1.2除专用合同条款另有约定外，承包人应自行承担修建临时设施的费用，需要临时占地的，应由发包人办理申请手续并承担相应费用。13.工程质量。
13.1工程质量要求。13.1.1工程质量验收按合同约定验收标准执行……15.变更。15.1变更的范围和内容。除专用合同条款另有约定外，在履行合同中发生以下情形之一，应按照本条规定进行变更……(5)为完成工程需要追加的额外工作。
15.2变更权。在履行合同过程中，经发包人同意，监理人可按照约定的变更程序向承包人作出变更指示，承包人应遵照执行。15.4变更的估价原则。除专用合同条款另有约定，因变更引起的价格调整按照本款约定处理。
15.4.1已标价工程量清单中有适用于变更工作的子目的，采用该子目的单价。15.4.2已标价工程量清单中无适用于变更工作的子目，但有类似子目的，可在合理范围内参照类似子目的单价，由监理人按3.5款商定或确定变更工作的单价。15.4.3已标价工程量清单中无适用或类似子目的单价，可按照成本加利润的原则，由监理人按3.5款商定或确定变更工作的单价……17.计量与支付。
17.3.2进度付款申请单。承包人应在每个付款周期末，按监理人批准的格式和专用合同条款约定的份数，向监理人提交进度付款申请单，并附相应的支持性证明文件。17.3.3(2)发包人应在监理人收到进度付款申请单后的28天内，将进度应付款支付给承包人。
发包人不按期支付的，按专用合同条款的约定支付逾期付款违约金。17.4质量保证金。17.4.2在约定的缺陷责任期满时，承包人向发包人申请到期应返还承包人剩余的质量保证金金额，发包人应在14天内会同承包人按照合同约定的内容核实承包人是否完成缺陷责任。
如无异议，发包人应当在核实后将剩余保证金返还承包人。17.4.3在约定的缺陷责任期满时，承包人没有完成缺陷责任的，发包人有权扣留与未履行责任剩余工作所需金额相应的质量保证金余额，并有权根据第19.3款约定要求延长缺陷责任期，直至完成剩余工作为止。17.5竣工结算。
17.5.2竣工付款证书及支付时间。(2)发包人应在监理人出具竣工付款证书后的14天内，将应支付款支付给承包人。发包人不按期支付的，按第17.3.3(2)目的约定，将逾期付款违约金支付给承包人。
17.6最终结清。17.6.2最终结清证书和支付时间。(2)发包人应在监理人出具最终结清证书后的14天内，将应支付款支付给承包人。发包人不按期支付的，按第17.3.3(2)目的约定，将逾期付款违约金支付给承包人。
19.缺陷责任与保修责任。19.1缺陷责任期的起算时间。缺陷责任期自实际竣工日期起计算。19.2缺陷责任。19.2.1承包人应在缺陷责任期内对已交付使用的工程承担缺陷责任。19.2.3监理人和承包人应共同查清缺陷和(或)损坏的原因。
经查明属承包人原因造成的，应由承包人承担修复和查验的费用。经查验属发包人原因造成的，发包人应承担修复和查验的费用，并支付承包人合理利润。19.2.4承包人不能在合理时间内修复缺陷的，发包人可自行修复或委托其他人修复，所需费用和利润的承担，按第19.2.3项约定办理。
19.3缺陷责任期的延长。由于承包人原因造成某项缺陷或损坏使某项工程或工程设备不能按原定目标使用而需要再次检查、检验和修复的，发包人有权要求承包人相应延长缺陷责任期，但缺陷责任期最长不超过2年。其中第三章专用部分约定：1、一般约定。
1.1.4.5缺陷责任期期限：24个月。1.4合同文件的优先顺序。(1)合同协议书……；(6)已标价工程量清单；……合同协议书中约定采用总价合同形式的，除非合同另有约定，已标价工程量清单中的各项工程量对合同双方不具合同约束力。
4.承包人。4.1承包人的一般义务。4.1.3除专用合同条款第5.2款约定由发包人提供的材料和工程设备和第6.2款约定由发包人提供的施工设备和临时设施外，承包人应负责提供为完成合同工作所需的劳务、材料、施工设备、工程设备和其他物品，并按合同约定负责临时设施的设计、建造、运行、维护、管理和拆除。
7.交通运输。7.2场内施工道路。7.2.1施工所需的场内临时道路和交通设施的修建、维护、养护和管理人：发包人，相关费用由承包人承担。15.变更。15.1变更的范围和内容。应当进行变更的其他情形：无。
15.4变更的估价原则。15.4.4因工程量清单漏项(仅适用于合同协议书约定采用单价合同形式时)或变更引起措施项目发生变化，原措施项目费中已有的措施项目，采用原措施项目费的组价方法变更，原措施项目费中没有的措施项目，由承包人根据措施项目变更情况，提出适当的措施项目费变更，由监理人按第3.5款商定或确定变更措施项目的费用。17.2预付款。
17.2.1预付款(1)预付款额度。预付款为合同价款的40%，预付款的支付时间：合同签订后14日历天内。17.3工程进度付款。17.3.2进度付款申请单。份数：5份。17.3.3进度付款证书和支付时间。
(2)发包人未按专用合同条款第17.2.1(2)目、通用合同条款第17.3.3(2)目、第17.5.2(2)目和第17.6.2(2)目约定的期限支付承包人依合同约定应当得到的款项，应当从应付之日起向承包人支付逾期付款违约金。逾期付款违约金的计算标准：按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算。逾期付款违约金的计算方法为：按照中国人民银行发布的同期贷款利率计算。
(4)进度付款涉及政府性资金的支付方法：工程量完成至60%时支付合同价款的20%，工程施工完成后经验收后一次性付至合同价款的95%，合同价款的5%作为质量保证金，缺陷期满后结清。17.4质量保证金。17.4.1质量保证金由监理人从第一个付款周期开始按进度付款证书确认的已实施工程的价款、根据合同条款第15条增加和扣减的变更金额、根据合同条款第23条增加和扣减的索赔金额以及根据合同应增加和扣减的其他金额的总额的百分之五扣留，直至质量保证金累计扣留金额达到签约合同价的百分之五为止。
18.竣工验收。18.3验收。18.3.5经验收合格的工程，实际竣工日期为承包人按照第18.2款提交竣工验收申请报告或按照本款重新提交竣工验收申请报告的日期。(以两者中时间在后为准)。
19.缺陷责任和保修责任。19.7保修责任。(1)工程质量保修范围。包括地屋面防水工程、房间和外墙面的防渗透和装修工程。(2)工程质量保修期限：1、屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间、防渗漏为5年；
2、装修工程为2年；3、电气管线、给排水管道、设备安装工程为2年。(3)工程质量保修责任：1、属于责任范围、内容的项目，承包人应当在接到保修通知之日起七天内派人保修。承包人不在约定期限内派人保修的，发包人可以委托他人修理。
该合同上加盖有某业委会公章及时任业委会主任王某签字。该合同附件2具体施工方法及技术要求内容载明：本工程根据小区业主委员会的要求主要施工内容如下：屋面防水维修、外墙面粉刷、外立面增加空调冷凝水管路、外窗与墙体漏水处理，共四项施工内容。具体施工方法：一、外墙增加空调冷凝水管。
根据现场实际情况，我公司考虑每个立面增加6处空调冷凝水管，尽量保证更多的空调冷凝水达到有组织排水，但是由于各业主安装的空调位置不一致，可能会有无法保证所有空调均能形成有组织排水。二、窗封闭处理。由于小区建成时间较长，原外窗与墙体之间的密封胶老化，导致外窗处漏水，因此借助此次外墙粉刷将所有外窗四周进行密封处理，采用硅酮耐候密封胶处理，处理前需将原有密封胶全部铲掉重新打胶处理。
三、外墙粉刷(弹涂及真石漆涂料，具体颜色由业主委员会确定)。1、弹涂部分……2)DP-LR砂浆修补平整；2、真石漆部分。以上各部位的工程做法均为本公司根据现场情况所做的说明，由于对现场了解有限，个别部位可能在具体施工过程中会有所调整。
根据现场情况我公司初步确定采用电动吊篮进行外墙作业施工，由于本工程各栋号的建筑造型独特，局部可能需要配合钢管脚手架或专业外墙人员施工。
2016年，×业主委员会(发包人)与某公司(承包人)另行签署《&某215;屋面修缮工程施工合同》(以下简称屋面防水工程)，其中第一章合同协议书约定：某公司承包×2、4、6、7、8、9、10、11、12楼屋面防水维修工程，合同采用固定总价合同形式，签约合同价1381421.09元。其他合同条款与外装修缮工程合同条款大致相同。该合同附件二各部位具体施工方法及技术要求内容大致载明：一、屋面工程(分为坡面屋及露台)。1、坡面屋施工……2、露台及顶层水箱间屋面施工……以上各部位的工程做法均为本公司根据现场情况所做的说明，由于对现场了解有限，个别部位可能在具体施工过程中会有所调整。
上述合同签订后，某公司进场施工，实际于2017年9月竣工。某公司另表示签订合同后，因2号楼业主不同意进行施工，故实际施工范围并未包括2号楼。2017年9月26日，×业委会、某有限公司(以下简称监理单位)、某公司共同签署单位工程质量竣工验收记录，就4号楼、6号楼、7号楼、8号楼、9号楼、10号楼、11号楼、12号楼外装修缮工程及屋面防水工程进行验收，显示符合施工质量验收规范要求，同意验收。时任某业委会主任王某在上述竣工验收记录上签字。另查，双方均认可某业委会于2016年至2019年2月陆续支付上述两份合同内款项共计8059550.49元，上述合同已经过北京市海淀区房屋管理局备案。
某公司主张扣除实际未施工的2号楼，上述两份合同中8栋楼工程款共计8857005.64元，现剩余797455.15元工程款(含质保金)尚未支付，故要求某业委会支付上述款项。某业委会、某物业公司对上述主张不予认可，称原告施工的工程仅进行了部分工程验收，没有进行隐蔽工程验收、没有进行雨后或持续淋水2小时后的防水验收，没有进行蓄水试验，且7号楼未通过竣工验收，该栋楼不应支付剩余工程款。另外，在竣工第二年原告施工工程质量问题暴露，许多住户外墙、露台、窗户漏雨，许多空调冷凝管断裂，9、11号楼外墙皮多次脱落，严重影响楼下行人安全。
当年就有104户报修漏雨，工程结束的几年来，业主报修不断，修不胜修。期间原告虽然进行了部分维修，但仍然没能彻底解决问题，没有恰当履行保修责任，迄今上述质量问题仍然大量存在，海淀区×街道仅2023年就耗费1561112.42元政府资金进行维修，故不应支付剩余工程款，亦不应当支付质量保证金。为此，某业委会、某物业公司向本院提交了如下证据：
多份《关于&某215;楼宇外墙大修问题的报告》及报修记录，上述证据显示某物业公司曾于2019年6月至2021年5月期间多次向×街道办事处、海淀区居住小区管理办公室、×居委会出具相应报告，内容均载明自2017年10月底完工后，各楼宇均有业主反映大修以后外墙、露台、窗户存在漏水、空调冷凝水管断裂、外墙皮脱落等情况，并请求相关部门协调处理维保工作。
某物业公司于2018年5月向某业委会发送的《关于小区外墙大修后若干问题的函》，内容大致载明某物业公司就防水问题、空调冷凝水管、外墙脱落等问题进行反映。
漏水情况记录表及照片，显示有多位住户报修漏税事宜。
某公司对上述主张不予认可，称该公司在保修期间及质保期到期后均履行了保修义务，且相关问题并非该公司施工原因造成。关于屋顶漏水，某公司主张因为屋顶有违章建筑，无法拆除，故房顶部分区域无法进行防水施工；关于墙面脱落，是房屋结构问题导致，因×是20多年老房屋，现房屋主体结构开裂，钢筋腐烂、栏板变形，该公司施工仅仅是外墙刷漆，并非做外墙防水，故上述问题与该公司施工范围无关。
为此，某公司向本院提交了部分照片，以证明房屋主体结构存在问题且该公司截至2021年仍进行了维修义务。某业委会、某物业公司对上述主张及证据均不予认可。后经本院释明，某业委会明确表示不就涉案工程质量问题提起反诉，在本案中仅作为答辩意见提出，亦不就涉案工程质量问题提起司法鉴定程序。
某公司主张在施工过程中存在洽商变更部分，共产生洽商变更部分工程款1733696.3元，故要求某业委会支付上述款项。为此，某公司向本院提交了10份工程变更洽商记录，具体如下：
资料编号001工程变更洽商记录，显示时间为2016年10月10日，内容摘要为8号楼×吊篮入户安装和外墙涂料颜色变更事宜，洽商内容为：在8号楼安装吊篮过程中，×业委会多次联系×户业主，×户业主不能到现场配合开门安装吊篮，为保证8号楼施工进度，业委会决定从×户搭设爬梯搬运至×户搭设吊篮，吊篮全部材料需从25层人工搬运至26层后，穿过×户家中，从爬梯再次搬运至×户，共计搭拆3台吊篮多产生20个零星用工。2016年10月26日上午建设单位通知外墙涂料需要变更颜色，暂停外墙涂料施工作业，此时外墙涂料施工已完成粉刷1084.54㎡(22桶)，10月30日上午9点建设单位通知确定外墙涂料颜色为“雨季天空”，故将现场未使用的58桶涂料回运厂家重新调色，已施工部位按原做法重新再施工，11月1日涂料重新进场，外墙涂料颜色变更导致增加以下事项：一、22桶外墙涂料共计涂刷面积1084.54㎡；
二、剩余58桶搬运至回厂重新调色完成后再搬运回现场；三、10月26日停工至11月1日开工，导致了12个吊篮闲置、6名油漆工现场待工。该洽商记录中有时任某业委会委员葛某、监理单位工作人员邓某及某公司工作人员签字。
资料编号002工程变更洽商记录，显示时间为2016年10月10日，内容摘要为8号楼×住户防水抢修、吊篮施工窝工怠工和阳台墙面改变做法。洽商内容为：建设单位充分理解8某楼×号住户的疾苦，应其要求，在工程未开工前，于2016年7月25日开始至8月4日止，对8某楼×号住户家中露台进行防水抢修施工，共计发生以下施工内容：1、共计拆除47.1㎡、40cm厚度混凝土瓷砖地面(含部分墙面拆除)，清运渣土垃圾25.43㎡；2、新做58.76㎡，具体做法为：1)基层抗裂砂浆修补处理；
2)防水基层底油一道；3)3mm+3mmSBS聚脂胎改性沥青防水卷材；4)20mm厚DS砂浆保护层(内衬防裂钢丝网)。8号楼外立面施工采用吊篮作业，其吊篮支撑点位于该楼屋顶平台，因屋顶平台已被屋顶业主私自搭建为房屋，导致无法施工作业，后经建设单位多方协调，才同意其入户安装，但因部分业主家中窗玻璃或木地板需要拆除及家具移动、每户开门时间不统一等原因导致外墙吊篮安装施工作业一拖一拖再拖，严重出现大量窝工怠工，8号楼外立面吊篮安装及拆除过程共计发生窝工怠工：70工日；
8号楼阳台外墙拆除破损面后发现原结构做法为预制板，为保证阳台外墙部位施工后墙面不龟裂，经协商后，外墙阳台墙面部位拆除后增加一道网格布和抹抗裂砂浆，其它施工做法执行原合同墙面装饰做法。该洽商记录中有时任某业委会委员葛某、监理单位工作人员邓某及某公司工作人员签字。
资料编号003工程变更洽商记录，显示时间为2016年10月10日，内容摘要为8号楼增加外墙面空调冷凝水管。洽商内容为：室外空调冷凝水管(φ20、UPVC管材)原合同施工做法为每个立面冷凝水管为6趟，共计24趟，根据现场8号楼部分业主的实际情况(空调冷凝水管无法连接至主管线)，经建设单位协商后，外墙需再增加3趟冷凝水管(φ50、UPVC管材)共计204.6m，最终外墙面空调冷凝水管为27趟。该洽商记录中有时任某业委会委员葛某、监理单位工作人员邓某及某公司工作人员签字。
工程变更洽商记录，显示时间为2017年3月31日，内容摘要为协助业委会清车、占车位事宜。洽商内容为：应业委会要求，我方于2017年3月20日组织劳务队进场施工，现场不具备搭设围挡封闭施工条件，无法组织施工，劳务队配合业委会进行清车、占车位事宜。2017年3月20日至2017年3月31日共计用工23.5工日。该洽商记录中有时任某业委会主任王某、监理单位工作人员及某公司工作人员签字。经询，某公司表示该部分洽商系因为6号楼、7号楼、8号楼之间全部为停车位且楼间距太远，无法搭设围挡封闭设施，只能封闭现场施工，故某公司安排人员清理停车、占车位，该部分费用属于某业委会未提供施工场地所增加的费用。
工程变更洽商记录，显示时间为2017年4月9日，内容摘要为入户安装吊篮劳务增加用工事宜。洽商内容为：在7号楼安装吊篮过程中，由于造型独特，其中10户需进户进行安装吊篮，因8户业主将露台搭建成临时用房，造成安装搭设吊篮难度增加，导致劳务增加用工47工日。该洽商记录中有时任某业委会主任王某、监理单位工作人员及某公司工作人员签字。
工程变更洽商记录，显示时间为2017年4月10日，内容摘要为增加外墙阳台处挂网、抹抗裂砂浆事宜。洽商内容为：×2、4、6、7、9、10、11、12号楼，因阳台栏板为预制板，大面积龟裂，如按合同约定做法施工，无法保证施工后阳台预制板部位不开裂，经协商，外墙阳台部位做法同8号楼治商内容一致。该洽商记录中有时任某业委会主任王某、监理单位工作人员及某公司工作人员签字。经询，某公司表示其中2号楼未实际施工。
工程变更洽商记录，显示时间为2017年4月10日，内容摘要为4号楼、12号楼增加安全通道事宜。洽商内容为：由于4和12号楼楼体与小区道路路之间距离过近，无法达到封闭施工条件，经与建设单位协商后，在4号楼西侧和北侧、12号楼东侧和南侧，在原有防护方案的基础上增加搭设高6m、宽4m、长189m的机动车和行人安全通道。该洽商记录中有时任某业委会主任王某、监理单位工作人员及某公司工作人员签字。
工程变更洽商记录，显示时间为2017年4月10日，内容摘要为增加空调冷凝水管事宜。洽商内容为：2、9、10、11号楼冷凝水管按合同约定为每个立面冷凝水管为6趟，现场实际情况，由于部分业主空调冷凝水管无法连接至主管线，为了保证施工完成的外墙免遭空调冷凝水侵蚀应业委会要求增加DN50空调冷凝水管(PVC)，情况如下：9号楼冷凝水管增加12根，每根高度为54米：10号楼冷凝水管增加10根，每根高度为68米；11号楼冷凝水管增加8根，每根高度为68米，冷凝水管总计增加1872米。
每根冷凝管安装吊篮使用2天，吊篮租赁费用增加80元/天。该洽商记录中有时任某业委会主任王某、监理单位工作人员及某公司工作人员签字。经询，某公司表示其中2号楼未实际施工。
工程变更洽商记录，显示时间为2017年5月23日，内容摘要为增加空调冷凝水管事宜。洽商内容为：4、6、7、12号楼冷凝水管按合同约定为每个立面冷凝水管为6趟，现场实际情况，由于部分业主空调冷凝水管无法连接至主管线，为了保证施工完成的外墙免遭空调冷凝水侵蚀，应业委会要求增加DN50空调冷凝水管(PVC)，情况如下：7号楼空调冷凝水管增加13根，每根高度为68米；6号楼冷凝水管增加16根，每根高度为68米；
4号楼冷凝水管增加8根，每根高度为68米；12号楼冷凝水管增加6根，每根高度为54米；冷凝水管总计增加2840米。每根冷凝管安装吊篮使用2天，吊篮租赁费用增加80元/天。该洽商记录中有时任某业委会主任王某、监理单位工作人员及某公司工作人员签字。
工程变更洽商记录，显示时间为2017年6月10日，内容摘要为9号楼增加安全通道事宜。洽商内容为：因9号楼施工现场无法封闭，为满足施工条件和保证小区车辆和行人的通行，经建设单位要求，对在9号楼西侧和北侧、南侧，在原有防护方案的基础上增加搭设高6m、宽4m、长175m的机动车和行人安全通道。该洽商记录中有时任某业委会主任王某、监理单位工作人员及某公司工作人员签字。
某业委会对上述证据及主张均不予认可，称洽商属于双方订立新的合同，但上述洽商记录中部分业委会成员在未取得全体业主或业主大会的同意及授权下签字不具有法律效力，依据相关规定业委会委员无权使用专项维修基金，上述洽商变更款项未经全体业主同意，未经海淀区房管局备案，故无法使用专项维修资金。另，双方施工合同为固定总价合同，即不允许变更，故某公司主张的洽商变更不符合合同约定。另外关于某公司主张的洽商变更内容，某业委会表示其中增加空调冷凝水管及阳台增加网格布和抹抗裂砂浆，某公司依据合同约定应在施工前对小区情况进行勘察进而提出合同报价，空调冷凝水管无法连接主管线以及阳台为预制板、存在大面积龟裂的情况系某公司勘察中应当发现的问题，某公司未实际考虑到，为其工作失误，不能适用洽商变更；
关于搭建临时设安全通道，某业委会表示依据合同约定某公司负责施工所需临时道路和交通设施，且费用由某公司负担，施工中搭建安全通道完全是某公司的责任，其作为施工单位具有保障施工的义务，且在施工前的勘察中应当充分考虑到上述问题，故相应费用应由某公司负担。某公司对上述主张不予认可，称业委会主任及业委会委员签字已确认发生上述洽商变更，是否备案系某业委会之职责，与某公司无关。关于洽商内容，某公司表示空调冷凝水管按照最初的施工方案为每号楼每个立面增加6处空调冷凝水管，但因实际施工发现每户业主的空调管道不一样，有些业主家中没有空调管，故需要增加空调冷凝水管，以保障施工进行；
关于阳台增加网格布和抹抗裂砂浆，某公司表示最初施工方案为刷外墙涂料，后施工过程中发现外墙墙体为预制板，无法直接刷涂料，故双方商议确定增加网格布和抹抗裂砂浆，之后再进行外墙涂刷工作；关于部分零星用工的洽商，某公司表示系因为施工过程中部分业主不配合导致增加了部分零星用工；关于安全通道，某公司表示因为小区三个出入口无法轮流封闭，故必须搭设安全通道让小区业主和车辆通行，故在施工期间搭设了安全通道，相关费用未包含在合同款项内。
诉讼中，经某公司申请，本院依法委托，某咨询公司就某公司主张的洽商变更部分工程造价进行评估鉴定，后该鉴定机构于2024年10月17日出具鉴定报告，载明如下：经鉴定，原告承包的位于北京市海淀区×的外墙粉刷及屋面防水修缮项目的阳台挂网，增加空调冷凝水管，4、9、12号楼搭建安全通道等洽商工程项目在2017年9月26日前的工程量及工程造价的鉴定结果如下：一、选择性意见鉴定金额为736834.04元，其中具体如下：1、8号楼洽商001(增加20零星用工，涂料颜色变更，窝工)金额为58499.59元；
2、8号楼洽商002(第一条×抢修、第二条窝工70工日，第三条外墙阳台墙面增加一道网格布和抗裂砂浆)金额为77515.23元；3、8号楼洽商003(增加冷凝水管)金额为5520.22元；4、7栋楼的外墙阳台墙面增加一道网格布和抗裂砂浆金额为457575.9元；
5、配合业委会清车和占车位(增加23.5工日)金额为3339.44元；6、7号楼安装吊篮困难增加费(增加47工日)金额为6618.85元；7、9、10、11号楼增加冷凝水管金额50920.32元；
8、4、6、7、12号楼增加冷凝水管金额76844.49元；因工程变更洽商的合法、合规性双方存在争议，故将该费用列为选择性意见，最终结果由法院审理认定。二、无法确定事项的鉴定金额为275206.40元。
具体如下：1、4号楼西12号楼南增加安全通道金额为149212.14元；2、9号楼增加安全通道金额为125994.26元。因工程变更洽商的施工方法为原告单方陈述，其真实性无法判断，故将该费用列为无法确定事项，最终结果由法院审理认定。
某公司为此支付鉴定费28000元。经询，某公司对上述鉴定意见不予认可，并申请鉴定人员出庭质询。后鉴定人员魏某、赵某出庭接受质询，就某公司主张的零星用工单价问题、7、8号楼外墙阳台墙面增加网格布和抗裂砂浆的洽商套用定额错误、冷凝水管洽商部分措施费计算偏低、安全通道洽商不应属于无法确定事项等异议进行答复，并最终表示经复核，相关鉴定意见不予调整。
某公司为此支付鉴定人员出庭质询费4000元。某业委会对鉴定程序的启动及鉴定报告均不予同意及认可，表示即便依据鉴定报告的内容，某公司存在虚报、骗取工程款的情况，故应在已支付的工程款内相互抵消。另经本院依法核实，×专项维修资金现存放于某业委会专户中，未经北京市海淀区房屋管理局审批备案不得动用该账户内资金。
某业委会另表示某公司之主张已超过诉讼时效，涉案工程验收为2017年9月26日，而原告于2023年4月提起本案诉讼，故其主张已超过诉讼时效。某公司对上述主张不予认可，称涉案工程虽已竣工验收多年，但某业委会一直拒绝予以结算，至起诉前双方对涉案工程欠款金额存在争议，且工程完工后该公司多次向某业委会主张权利，故其主张未超过诉讼时效。另查，某公司最初将北京市海淀区人民政府×街道办事处(以下简称×街道办)列为本案第三人，后其撤回对×街道办的起诉。
在本案审理过程中，×街道办委托诉讼代理人曾表示在大量业主反映施工质量存在问题后，该单位曾多次组织业主、某公司、海淀区房管局一起召开协调会，亦曾与×物管会一起督促涉案合同款项的支付以及某公司履行维修义务等事宜。
某公司另要求主张之前支付的部分工程款系由某物业公司代为支付，故要求某物业公司在已经收取的住宅专项维修资金范围内就某业委会应支付的义务承担连带责任。某物业公司对上述主张不予认可，称住宅专项维修资金系某业委会独立管理，支取需要业委会申报审批后进行拨付，某业委会没有开立专用的银行账户，经与物业公司商议后，开立了一个三方共管账户，实质上是某业委会将批复的大修资金存放在此账户，物业公司只是代为支付工程款。小区业主将住宅专项维修资金交至物业公司后，由物业公司统一上交管理支配，物业公司仅为代收取，故不同意承担连带责任。
某物业公司另主张在某公司在施工期间借用物业公司用房、劳务、水电、维修等共计产生各项费用226362元，故主张在本案中提起反诉请求要求某公司支付相应款项。为此，某物业公司向本院提交了相应明细表及记录等。某公司对上述主张不予认可，称不应在本案中一并予以解决。
本院认为，根据本案证据及双方的诉辩意见，本案争议焦点集中于以下几个方面：一、某公司起诉是否超过诉讼时效；二、涉案工程合同内剩余工程款是否应予支付；三、洽商变更部分是否应予支持；四、某物业公司是否应当承担连带责任以及其相关主张是否应当纳入本案一并予以处理。对此，本院逐一分析如下：
一、关于某公司起诉是否超过诉讼时效。
《 最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第 一条第 二款规定， 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《 中华人民共和国民法总则》第 一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。本案双方争议的法律事实发生于 民法典施行前，且截至《 中华人民共和国民法总则》施行之日诉讼时效尚未满 民法通则规定的两年，故本案诉讼时效应当适用 民法总则的相关规定。
诉讼时效期间应自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。具体到本案中，首先，双方涉案工程虽于2017年9月26日竣工，但经本院查明的事实可知某业委会截至2019年2月仍在陆续支付涉案工程款项，且某公司曾将洽商部分的结算材料交至某业委会，后该届业委会于2019年5月到期后×直至2024年才成立新一届业委会；其次，双方之间的合同约定外装修缮工程维保期为2年，屋面防水工程维保期为5年，上述质保期期间及到期后，某公司均曾履行维修义务；
再次，某物业公司、×街道办均曾表示自2019年至今曾组织召开多次协调会沟通涉案合同款项支付及要求某公司履行维修保修义务事宜。故综合上述事实来看，某公司于2023年4月提起本案诉讼并未超过诉讼时效，本院对某业委会主张的时效抗辩不予采信。
二、涉案工程合同内剩余工程款及质保金是否应予支付。
合同是确立双方当事人权利义务关系的依据，经依法成立的合同具有法律效力。合同双方当事人均应严格履行合同义务，否则应承担相应的法律责任。本案中，某业委会与某公司就小区屋面防水工程及外装修缮工程签署施工合同，上述合同系双方真实意思表示，不违反法律规定，应属合法有效。
依据上述合同约定，某业委会应在涉案工程竣工验收后支付合同价款的95%，剩余合同价款的5%作为质量保证金。现涉案工程已于2017年9月26日竣工验收，合同约定的支付条件已经成就，某业委会应支付某公司涉案合同内剩余工程款354604.87元。某业委会虽以涉案工程未经过全部竣工验收为由予以抗辩，但未就上述主张向本院充分举证，且某公司签署的工程质量竣工验收记录中均载有某业委会盖章及时任业委会主任签字确认，故本院对某业委会之上述抗辩意见不予采信。
某业委会主张上述合同价款中存在虚报价格，已支付的工程款中存在骗取的工程款，缺乏事实依据，本院对其上述主张不予采信。关于某业委会主张的质量抗辩，其向本院提交了相应证据，且某物业公司、×街道办亦于庭审中认可大量业主存在报修之事实。某公司对上述主张不予认可，称漏水原因系因房屋主体结构老化、开裂等客观情况，与该公司施工内容无关。
经本院释明，某业委会明确表示上述主张仅作为抗辩意见提出，不作为反诉请求主张，亦不就涉案工程质量问题提请司法鉴定程序。考虑到×房屋的现状，双方现就涉案工程质量问题存有争议，在某业委会明确表示不将上述质量抗辩作为反诉请求亦不就涉案工程质量问题提请司法鉴定程序之情形下，本院无法就其上述抗辩意见予以采信，亦无法对其主张的剩余合同款项应予折抵之主张予以支持。
关于某公司主张的质保金。依据合同约定，质保期到期后，如承包人已履行缺陷责任的，则发包人应当返还其相应质保金，如承包人未完成缺陷责任的，则发包人有权扣除相应质保金。实际履行中，经本院查明的事实以及在案证据显示，在2019年即质保期内出现大量业主报修漏水事宜，后某公司虽进行了一次维修，但之后亦有大量业主持续报修漏水事宜，现质保期虽已届满但×大量业主漏水问题仍然存在，故某公司虽在质保期内进行了维修，但其未提交充分有效的证据证明其已在质保期内完成相应缺陷责任，其虽主张漏水原因系因房屋主体结构老化等自身原因，但上述主张不足以否定其在施工后存在大量业主报修漏水之事实。
故综合上述情况，本院依法认定某公司未在质保期内完成缺陷责任，其要求某业委会支付相应质保金，缺乏事实及合同依据，本院对其上述主张不予支持。
关于某公司主张的逾期付款违约金。依据双方合同专用条款17.3.3(2)约定，发包人未按专用合同条款第17.2.1(2)目、通用合同条款第17.3.3(2)目、第17.5.2(2)目和第17.6.2(2)目约定的期限支付承包人依合同约定应当得到的款项，应当从应付之日起向承包人支付逾期付款违约金。而双方合同专用条款17.3.3(4)目中对于工程款项的支付存在明确约定，某公司亦依据该约定要求某业委会履行支付义务，该付款方式之条款并不包含在上述可主张逾期付款违约金之条款中，故其主张的逾期付款违约金缺乏合同依据，本院对其上述主张不予支持。
三、洽商变更部分是否应予支持。
关于双方争议的洽商变更部分，结合双方之间的施工合同约定，施工合同虽为固定总价合同，但合同条款中均约定了变更的范围及变更的估价原则，合同中亦未明确约定不允许变更之条款，故本院对某业委会主张的涉案合同为固定总价合同不允许变更之抗辩意见不予采信。
《 中华人民共和国民法典》(以下简称 民法典)第 二百八十条规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有法律约束力。 民法典第 二百八十一条规定，建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、屋顶、外墙、无障碍设施等共有部分的维修、更新和改造。
建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况应当定期公布。紧急情况下需要维修建筑物及其附属设施的，业主大会或者业主委员会可以依法申请使用建筑物及其附属设施的维修资金。《北京市 住宅专项维修资金管理办法》第 二十九条规定，发生危及房屋使用安全等紧急情况，需要立即对住宅共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造的，业主委员会可以不经表决程序而依法申请使用住宅专项维修资金，其中紧急情况一般包括：(一)屋面防水损坏造成渗漏的；
……(四)楼体单侧外立面五分之一以上有脱落风险的。《 最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第 二条规定， 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释有规定，适用当时的法律、司法解释的规定，但是适用 民法典的规定更有利于保护民事主体合法权益，更有利于维护社会和经济秩序，更有利于弘扬社会主义核心价值观的除外。
依据上述法律及规范性文件的规定，经业主决定，可将小区公共维修资金用于共有部分的维修、改造。业主委员会在紧急情况下为了维护全体业主权益可以不经表决程序而依法申请使用公共维修资金。涉案项目竣工验收之时 民法典虽尚未实施，但适用上述 民法典的相关规定明显更有利于维护小区的整体利益，维护社会公平和秩序，故本院依法认定可适用 民法典的相关规定。
具体到本案中，双方争议的洽商变更部分，主要分为阳台挂网、增加空调冷凝水管、搭设安全通道、增加零星用工四大部分。对此本院分别进行说明：
关于阳台挂网、增加空调冷凝水管及增加零星用工部分，首先，经本院查明的事实以及双方当事人的陈述，另经鉴定机构人员现场勘验，现有证据可以证明某公司确就上述施工内容进行了实际施工，相应工程变更洽商记录中某业委会委员及主任、监理单位亦就上述施工内容及施工量进行签字确认。其次，从上述洽商变更内容来看，上述内容系因具体施工过程中根据小区实际情况对于施工方案的调整而产生，与双方之前签署的两份施工合同内容应属同一整体，结合某业委会向海淀区房管局提交的备案手续可知在启动涉案工程前小区外墙脱落面积高达43%，漏水用户亦达到20%，在前述两份施工合同已经履行表决程序并已通过主管部门审批之情况下，某业委会在小区外墙脱落及漏水严重之情形下于施工过程中为了推进施工顺利进行结合相关实际情况就施工方案进行相应调整，目的系为了维护全体业主的合法权益，避免产生相应不利风险，故上述情况符合 民法典及《北京市 住宅专项维修资金管理办法》规定的紧急情况，且最终受益主体亦为全体小区业主，故上述维修事项应当纳入住宅专项维修资金申报范围且符合启动申请使用住宅专项维修资金程序的条件。
综上，本院对某公司主张的上述洽商变更内容予以确认，关于该部分洽商变更所产生的工程款，本院依据鉴定机构载明的意见最终确定为736834.04元。关于某公司要求某业委会支付上述洽商变更工程款一节，如前所述，上述洽商变更部分工程款应当纳入住宅专项维修资金申报范围并符合启动使用住宅专项维修资金的程序条件，某业委会作为小区业主大会的执行机构不应直接承担金钱给付责任，故本院对某公司之上述诉请不予支持。某业委会虽无需直接承担金钱给付义务，但其有义务接收某公司提交的相应材料并向北京市海淀区房屋管理局申报上述洽商变更项目的住宅专项维修资金，且经本院核实，×专项维修资金现存放于某业委会专户中，故待相应审批备案手续完成后，某业委会客观上已具备相应支付条件。
综合以上，为推进本案纠纷实质性化解，本院依法判定某业委会向北京市海淀区房屋管理局申报上述洽商变更项目的住宅专项维修资金，某公司、某物业公司对此负有协助义务，待上述申报手续审批备案通过后，再将上述款项给付至某公司，以切实解决双方之间的争议。
关于洽商变更部分中的安全通道，依据双方合同相关规定，某公司作为承包人负责临时设施的设计、建造、运行、维护、管理和拆除，应按合同进度计划的要求，及时配置施工设备和修建临时设施并自行承担修建临时设施的费用负有安全施工之义务。安全通道的搭建系某公司为完成合同约定的各项工作所服务的临时设施，故依据合同约定安全通道搭建所产生的相关洽商费用应由某公司自行承担，本院对其上述主张不予支持。
四、某物业公司是否应当承担连带责任以及其相关主张是否应当纳入本案一并予以处理。
某公司另主张某物业公司在已经收取的住宅专项维修资金范围内就某业委会应承担的支付义务承担连带赔偿责任，某物业公司明确表示该公司仅系代为支付工程款，住宅专项维修资金系某业委会独立管理、支配。本案为合同纠纷，某物业公司并非合同相对方，现某公司亦未充分举证证明某物业公司已收取的住宅专项维修资金具体范围，故其要求某物业公司承担连带责任，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。
关于某物业公司主张的水电费等，因其在本案中为无独立请求权第三人，且其主张的事项系其与某公司之间其他合同法律关系，与本案不属于同一法律关系，故本院对其上述主张不予受理，其可另行予以解决。
综上所述，依据《 中华人民共和国民法总则》第 一百八十八条，《 中华人民共和国合同法》第 八条、第 四十四条、第 六十条、第 一百零七条、《 中华人民共和国民法典》第 二百八十条、第 二百八十一条、《 最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第 一条第 二款、第 二条、《 中华人民共和国民事诉讼法》第 六十七条之规定，判决如下：
某业委会于本判决生效之日起七日内支付某公司《&某215;外装修缮工程施工合同》《&某215;屋面修缮工程施工合同》内剩余工程款354604.87元；
某业委会于本判决生效之日起三十日内向北京市海淀区房屋管理局申报金额为736834.04元维修项目的住宅专项维修资金(某公司、某物业公司负有协助义务)，待上述申报手续审批备案通过后七日内某业委会将上述款项给付至某公司；
三、驳回某公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《 中华人民共和国民事诉讼法》第 二百六十四条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
保全费5000元，由某公司负担2844元，已交纳；由某业委会负担2156元，于本判决生效后七日内交纳。
鉴定费28000元，由某公司负担15926元，已交纳；由某业委会负担12074元，于本判决生效后七日内交纳。
鉴定质询费4000元，由某公司负担，已交纳。
案件受理费31038元，由某公司负担17654元，已交纳；由某业委会负担13384元，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。
审 判 长 秦纳杰
人民陪审员 靳艺红
人民陪审员 陆友才
二〇二五年六月五日
书 记 员 魏择旭
书 记 员 唐婧娴
住宅专项维修资金管理办法 第29条 中华人民共和国民法通则(2009修正) 中华人民共和国合同法 第107条 中华人民共和国合同法 第44条 中华人民共和国合同法 第60条 中华人民共和国合同法 第8条 中华人民共和国民法总则 第188条 中华人民共和国民法典 第280条 更多