河南省南阳市中级人民法院
民事判决书
(2025)豫13民终1879号
上诉人(原审被告)：杨某。
委托诉讼代理人：张长青。
被上诉人(原审原告)：河南某物业公司，住所地河南省南阳市。
法定代表人：田某良，该公司经理。
委托诉讼代理人：赵朴， 河南提亚律师事务所律师。
上诉人杨某因与被上诉人河南某物业公司物业服务合同纠纷一案，不服河南省唐河县人民法院(以下简称一审法院)(2024)豫1328民初7114号民事判决，向本院提起上诉。本院于2025年4月11日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人杨某的委托诉讼代理人张长青，被上诉人河南某物业公司的委托诉讼代理人赵朴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
杨某上诉请求：1.撤销原审判决，依法改判驳回河南某物业公司的全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由河南某物业公司承担。事实和理由：一、原审判决未充分考虑物业合同签订方的变更和签订方业主委员会的合法性，河南某物业公司本次诉讼主体不适格，诉讼对象错误。
缺乏完整的合法证据链，物业服务合同的签订首先要有经过合法的法律流程选举出来的业主委员会，并且在相关政府部门备案后经过合法的招投标程序方可招聘物业服务公司。目前业主经过走访和信访方式查实，涉案小区2010年河南省唐河县房地产开发管理局关于成立业主委员会的批复，仅仅就是一个批复而已，并没有让它不经合法程序不召开业主大会选举私自成立。唐河县泗洲街道办事处、唐河县住建局官方均证实没有所谓的涉案小区的业主委员会备案。
没有经过业主大会选举产生的业主委员会是非法的无效的，并且河南某物业公司也没有合法的物业选聘招投标程序，属于非法私相授受。河南某物业公司应该起诉涉案小区跟其签订物业服务合同的非法业主委员会主任。不管是建设单位还是业主委员会与业主大会跟物业服务人签订的合同，只有“依法”签订的物业服务合同，对业主才具有法律约束力。
二、物业费收费标准的变更程序。根据双方最初于2007年签订的前期物业合同物业费收费标准及多收费用退还问题。前期管理服务协议，物业费收费标准明确为每平方0.23元。河南某物业公司在未与杨某重新签订物业管理服务协议的情况下擅自涨价，违反了协议约定调整物业收费标准属于应当由全体业主共同决定的重大事项之一，根据《 中华人民共和国民法典》第 二百七十八条的规定、《 最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(法释[2009]8号)第 五条第 一款规定，杨某计算出2010年至2020年7月之间河南某物业公司多收的物业费共计1251.9元，由于河南某物业公司在小区收费有延续性连续性，适用于三年诉讼时效，应该予以退还杨某。
本案中，根据河南某物业公司提交的证据不足以证明其合同和调价符合法定要求和法定程序，不具有合法性，对于河南某物业公司的要求按0.45元/月/平方米的诉讼请求不应予以支持。三、河南某物业公司单方面提高物业费收费标准，未按照相关法律法规及协议约定的程序进行，即需重新签订物业管理服务协议并经业主同意等合法流程，其涨价行为不具有法律效力，杨某有权要求退还多收的物业费。三、业主委员会相关问题及合同效力。
1.原审法院忽略了涉案小区业主委员会选举程序的严重违法性。河南某物业公司未能提供业主委员会成立的相关合法流程记录，并不能代表业主委员会的合法性。该小区2010年成立的业主委员会并非通过合法选举产生，其中被提名为代表人的张东，也就是河南某物业公司2024年10月15号下午开庭河南某物业公司提供的物业服务合同上的业主委员会主任，根本未在该小区入住，且小区内也不存在此业主。
此外该业主委员会多年来未进行换届选举，完全违背了业主委员会选举及运行的相关规定和程序，一个非法成立的业委会与物业私相授受签订的物业服务合同是非法无效的，不应受到法律保护。在原审法院判决书的另查明和经审理认定如下事实中：判决书提到河南某物业公司与2021年6月、2022年8月通过电话、短信、催缴告知函等方式催缴拖欠的物业费。河南某物业公司每次在物业费涨价后在小区予以公示这些证据，杨某从没有见过。
2017年至2023年，小区内年缴费率均在80%。这些是在其在非法行为下实施，业主迫于无奈。缴费等同于认同这是没有法律依据的判决，服务事实应是在合法的前提下。2.河南某物业公司与杨某不存在物业服务合同关系，主体不适格，河南某物业公司并不具有诉讼答辩人的资格，本案应予驳回起诉。
根据 物业管理条例规定，业主委员会是业主大会的执行机构，并非决策机构，涉及选聘服务企业的事项，应当双过半，也就是专有面积和业主人数过半同意后，业主委员会执行业主大会的决定，代表业主和业主大会与选聘的物业服务企业签订物业服务合同。而事实上，涉案小区从未就选聘之事召开过业主大会进行投票，更不可能授权业主委员会与河南某物业公司签订物业服务合同，河南某物业公司也从未公示过物业委托合同。河南某物业公司虚构的物业服务合同属于非法的无效合同。
河南某物业公司与涉案小区业主不存在2010—2020年度物业服务合同关系，并不具有诉讼答辩人的资格。河南某物业公司主体不适格，法院应当依法驳回河南某物业公司的诉讼请求和原审法院的判决结果。由于业主委员会的成立程序不合法，其代表业主与物业公司签订的物业管理服务合同也应属于无效合同。
河南某物业公司依据此合同向杨某主张物业费，缺乏合法依据。涉案小区非法业委会签订的物业服务合同超出其职权年限，属于明显造假，而且近期物业提供的一份2019年-2020年的物业服务合同与2010—2020年度物业服务合同时间重合，再次证明其虚假合同的事实。根据物业提供的2015年的涉案小区业主委员会筹备成员表显示签章仍是唐河县房产开发管理局，资料显示唐河县房产开发管理局于2010年更名为唐河县房产开发管理中心，2010年-2015年五年之久公章没变，严重怀疑其公章造假，虚构非法文书，针对以上河南某物业公司提供的虚假材料，如有违法问题，请法院依法转交相关部门，依法严格查处。请求法院对河南某物业公司提供的证据材料相关合法身份手续予以调查取证。
河南某物业公司辩称，1.从2017—2023年小区超过88%业主缴纳提高后的物业费，2024年在诉讼中经过统计物业费缴纳比例达到72.14%。2.杨某缴纳物业费的事实履行行为达成了新的收费标准的合意。3.业主委员会成立是经过备案的，而且前期物业合同依然对杨某有约束力。4.业委会是否合法不是本案审查范围。
河南某物业公司向一审法院起诉请求：1.判令杨某给付河南某物业公司物业费2561.4元及违约金474.5元，合计3035.9元；2.诉讼费用由杨某承担。
杨某向一审法院提出反诉请求：1.判令河南某物业公司退还多收的物业费1251.9元(2010年至2015共6年，94.87平方米×(0.30-0.23)×12个月×6年计478元，2016年至2017年，94.87平方米×(0.35-0.23)×12个月×2年计273元，2018年至2020年，94.87平方米×(0.45-0.23)×12个月×2年计500.9元)及还清日的资金占有费；2.判令河南某物业公司公开业主物业办公楼、车子棚的产权归属；3.判令河南某物业公司公开广告位、车位及全部账目收支；4.判令河南某物业公司全面履行合同义务，及时清除飞线、污水垃圾、小广告等。
一审法院认定事实：河南某物业公司系唐城锦园小区物业服务人，杨某系该小区S1号楼1单元302室的业主，其案涉房屋建筑面积为94.87平方米。物业公司对杨某所居住小区提供物业服务。2007年6月，河南某房地产开发有限公司与南阳某物业公司签订前期管理服务协议。
协议约定本物业管理区域的物业服务资金预收标准住宅按建筑面积每平方米每月0.22元。2010年6月20日，案涉小区成立业主委员会。此后，河南某物业公司与业主委员会签订物业管理服务合同。
2010年至2015年河南某物业公司按住宅建筑面积每平方米0.30元收取物业费；2016年至2017年按住宅建筑面积每平方米0.35元收取；2018年至2024年按住宅建筑面积每平方米0.45元。
杨某按上述物业收费标准向河南某物业公司交纳物业费至2019年12月31日。拖欠2020年1月1日至2024年12月31日物业费。共计2561.4元。合同第二十一条第5项约定“随县城最低工资标准，物业管理服务费可进行调整。
本物业管理服务费标准的调整(本县最低工资标准调整后下一年度物业费自行调整，物业费调整比例与最低工资标准调整比例一致；调整前乙方需在小区大门口处进行物业费调整内容的公示，时间为七天，公示后七天内若收到甲方书面签字反对户数或反对户数所占面积均未超过1/2时，此物业费调整方案视为通过)。”第9项约定，业主和物业使用人逾期缴纳物业管理服务费的，并从逾期之日起按每天应交管理服务费的千分之三交纳违约金，必要时向人民法院提起诉讼。
另查明，1.2006年8月18日至今，河南某物业公司经三次更名。2006年8月18日至2011年8月8日，该公司名称为南阳某物业公司；2011年8月9日至2014年5月30日，更名为南阳某物业公司；
2014年5月31日至今，更名为河南某物业公司。2.2010年6月12日，唐河县房产开发管理局关于批准成立唐河县某业主委员会唐房(2010)17号载明“某业主委员会筹委会：你会关于成立唐城锦苑第一届业主委员会的申请收悉，依照国务院《 物业管理条例》的有关规定，经审查，符合成立业主委员会的条件，现批准你会成立“唐河县某业主委员会”此批复。唐河县房产开发管理局(盖章)二○-○年六月十二日”。
3.河南某物业公司于2021年6月、2022年8月通过电话、短信、催费告知函等方式向杨某催缴拖欠的物业费。4.河南某物业公司每次在物业费涨价后在小区予以公示。2017年至2023年，小区年缴费率均在88%以上。
一审法院认为，1.关于河南某物业公司主体是否适格问题？2006年8月18日至今，河南某物业公司经三次更名即南阳某物业公司、南阳某物业公司及河南某物业公司。因此，河南某物业公司按照更名后的公司名称作为原告(反诉被告)起诉主体适格。
只是河南某物业公司未予以公示，存在一定瑕疵。2.关于小区业委会成立的效力问题，首先，根据查明事实，唐河县房产开发管理局唐房(2010)17号文载明“现批准你会成立唐河县某业主委员会”，该批复可以证明案涉小区业主委员会业已成立。至于案涉小区业主委员会成立程序及未组织换届选举等流程问题，不属于本案的审查范围，其可依法向主管部门反映处理，不能据此否认该小区业委会存在及其签署的合同的效力。
其次，河南某物业公司提交的唐城锦苑小区民意调查表及12345市长热线及泗州街道办事处的录音，该两组证据真实性无法核实，且物业公司对证据的“三性”均提出异议；再者，该两组证据也与唐河县房产开发管理局关于批准成立唐河县某业主委员会唐房(2010)17号文相悖。故该两组证据不能作为本案有效证据。
3.关于河南某物业公司诉求应否予以支持的问题？首先，河南某物业公司执行的物业费数次涨价，均按照河南某物业公司与业委会签订的合同第二十一条第5项约定进行了公示，且2017年至2023年的物业服务费的收费率均超过88%。充分说明大部分业主同意提高案涉小区的物业费；
其次，河南某物业公司数次提高物业费后与业委会重新签订了物业服务合同。该合同对案涉小区业主具有合同效力，杨某作为业主应按照合同约定向河南某物业公司如期足额交纳物业费；第三，杨某已按涨价后每月每平方米0.45元的物业费交纳多年，进一步印证其对涨价后物业费的认可。
综上，对河南某物业公司诉求杨某给付物业费2561.4元，一审法院予以支持。因杨某对河南某物业公司在日常物业服务提出异议，说明河南某物业公司的服务存在瑕疵，对违约金部分不予支持。4.关于杨某的第一项反诉请求，首先，物业公司收取的物业费从0.22元涨价至0.45元，一审法院前述评理部分已评析，不再赘述。
故杨某的该项诉求，不予支持；其次，即便杨某反诉的该项事实成立，其法律关系宜认定为不当得利，适用于三年诉讼时效。杨某请求自退还多收的物业费的时间段为2010年至2019年，按最后一年的2019年12月起算，至其反诉日已超时效。
故该项诉求不予支持。5.关于杨某的第二、第三项诉求，该两项所诉事项涉及业主共有以及共同管理权利的重大事项，应由符合法律规定的业主共同决定并通过业主人会或业主委员会主张权利，杨某未经授权以个人名义提起诉讼不符合大多数业主的集体意志，违背了物业管理的公共性和自治基础，不利于小区物业管理的有序运行。故其作为单个业主提起诉讼主体不适格，裁定驳回起诉。
6.关于杨某反诉请求的第四项是对本诉的抗辩，非反诉诉求。杨某可通过合同违约实现其抗辩。案经调解无效，依照《 中华人民共和国民法典》第 五百零二条、第 五百七十七条《 中华人民共和国民事诉讼法》第 六十七条之规定，判决：一、杨某于本判决生效之日起五日内给付河南某物业公司物业费2561.4元；
二、驳回河南某物业公司其他诉讼请求；三、驳回杨某的第一项反诉请求。若未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《 中华人民共和国民事诉讼法》第 二百六十四条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元、反诉费25元共计75元，由杨某负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。杨某提交信访处理意见书等，证明小区没有成立过业主委员会没有合法备案。河南某物业公司质证称，真实性无异议，但是证明目的有异议。当时我们备案是在建设行政部门备案的，符合 物业管理条例，不能说明案涉业主委员会没有进行备案。信访事项处理意见真实性无异议，而且该回复意见中也说了2010年唐河县房产开发管理局印发关于批准成立唐河县某业主委员会的批复真实，也说明当时的业主委员会成立符合法律规定。对当事人二审争议的事实，本院予以综合认定。
本院对一审法院认定的基本事实予以确认。
本院认为，本案的争议焦点为：1.河南某物业公司的原告诉讼主体资格是否适格；2.河南某物业公司与某业主委员会签订的物业服务合同效力如何认定；3.一审法院判决杨某向河南某物业公司支付物业费是否适当。
关于争议焦点1，根据本案已查明的事实，河南某物业公司系唐城锦苑小区的物业服务人，其自2006年8月18日至今历经三次更名，公司名称分别为南阳某物业公司、南阳某物业公司、河南某物业公司，故河南某物业公司有权按照更名后的公司名称提起本案诉讼，其作为原告的诉讼主体适格。对杨某上诉所称河南某物业公司诉讼主体资格不适格的理由，本院不予采信。
关于争议焦点2，《 中华人民共和国民法典》第 九百三十九条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”。本案中，河南某物业公司与某业主委员会签订的物业服务合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，协议合法有效，对业主杨某亦具有法律约束力。杨某主张案涉小区业主委员会选举程序违法，河南某物业公司未提供业主委员会成立的相关合法流程记录，业主委员会多年未进行换届选举，违背相关法律规定和程序，不认可案涉小区业主委员会签署物业合同效力。
根据查明事实，唐河县房产开发管理局唐房(2010)17号文载明“现批准你会成立唐河县某业主委员会”，该批复可以证明案涉小区业主委员会业已成立。至于案涉小区业主委员会成立程序及未组织换届选举等流程问题，不属于本案的审查范围，其可依法向主管部门反映处理，不能据此否认该小区业主委员会存在及其签署的合同的效力，故本院对杨某二审提交证据的证明方向不予认定，对其该项上诉理由不予采信。
关于争议焦点3，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。根据某业主委员会与河南某物业公司签订的物业服务合同约定，物业费自2010年至2024年经过两次涨幅，由最初每月每平方米0.3元上涨至0.35元，最终上涨至每月每平方米0.45元。2019年、2023年物业服务合同均约定物业服务费按每月每平方米0.45元收取，杨某按上述物业收费标准向河南某物业公司交纳物业费至2019年12月31日。
上述行为可视为案涉双方通过缴纳、收取物业费的事实履行行为，对案涉物业费的计取标准达成合意，且河南某物业公司提交的证据证明其调整物业费收费标准已经公示，符合合同约定。杨某称河南某物业公司调价不符合法定要求和程序，其不应按照每月每平方米0.45元交纳物业费的上诉理由证据不足，本院不予采纳。杨某享受了物业服务，理应按照合同约定缴纳物业管理费。
基于前述，对杨某所称河南某物业公司应向其退还1251.9元的主张，本院不予支持。
综上所述，杨某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《 中华人民共和国民事诉讼法》第 一百七十七条第 一款第 一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人杨某负担。
本判决为终审判决。
审判长 张朝阳
审判员 娄 理
审判员 李 远
二〇二五年五月八日
书记员 韩璐瑶
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