都某、某甲公司物业服务合同纠纷案
辽宁省大连市中级人民法院
民事判决书
(2026)辽02民终3164号
上诉人(原审被告、反诉原告)：都某。
委托诉讼代理人：苏田奎，大连市沙河口区圣熙法律服务所法律工作者。
被上诉人(原审原告、反诉被告)：某甲公司，住所地大连市中山区。
法定代表人：孙某，该公司总经理。
委托诉讼代理人：田雨， 辽宁纳涵律师事务所律师。
上诉人都某因与被上诉人某甲公司物业服务合同纠纷一案，不服大连市甘井子区人民法院(2025)辽0211民初19039号民事判决，向本院提起上诉。本院于2026年3月12日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
都某上诉请求：1.请求撤销一审判决；2.改判驳回某甲公司要求都某支付物业费、车库服务费的诉讼请求；3.改判支持都某的反诉请求；4.本案一、二审诉讼费用由某甲公司承担。
事实与理由：一审法院认定本案事实不清、漏审重要事实、证据不足、适用法律错误。一、一审判决认定事实错误。1. 民法典第 五百二十五条规定：当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。
一方在对方履行之前有权拒绝其履行请求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行请求。车库费收取无事实与法律依据。某甲公司未提供任何合法有效的证据(如车位产权证明、物价部门备案文件、业主大会或业主委员会的授权决议等)证明其有权收取车位服务费。
某甲公司也未提供相关与都某签订的车位服务使用权转让协议或者有偿使用协议，某甲公司仅凭收款收据认定双方存在合同关系没有法律依据。依据《物业服务收费管理办法》第十一条及相关规定，车位管理费需按规定备案且公示收费依据。某甲公司无收费备案和合法依据，违反定价规范。
依据 民法典第 九百四十二条规定，物业服务人未按约定提供服务，无权收取对应费用。都某购买的是车库并非普通车位，某甲公司未出具证据证明给都某提供了车库服务的有效证据，都某没有享受任何车库服务。即便双方有合同约定，也因某甲公司未履行合同义务而丧失收费合法性。
2.某甲公司禁止业主车辆进小区的强制手段不合法。依据 民法典相关规定，物业公司不得擅自为催缴费用设置障碍限制业主正常通行。业主车辆进入小区是基本居住权益，车库管理费纠纷和通行权是两回事，物业以此强制收费的行为，本质是滥用管理权限，侵犯了业主的合法权益。
某甲公司的该项诉请缺乏基础依据，属于暴力收费行为。一审法院对于都某的该项反诉请求没有审理，某甲公司的暴力收费行为违反了法律强制性规定。而一审法院在无证据佐证的情况下，径直判令都某支付车位物业费，属于事实认定错误，二审法院应依法予以驳回某甲公司的该项诉讼请求。
二、一审法院存在漏审、未审情形，程序严重违法。1.某甲公司出具的物业服务合同与其在大连市甘井子区住建局备案合同严重不符，一审法院没有审理。都某反诉主张某甲公司未经招投标程序进驻小区，《前期物业服务协议》应属无效。
一审法院仅以《 物业管理条例》系管理性强制性规定为由否定合同无效，但未对某甲公司进驻程序的合法性、是否违反招投标相关规定等核心事实进行全面审查，属于审理不清。并且，一审法院对某甲公司出具的合同真实性没有认真审理。根据《 物业管理条例》第 二十四条规定，住宅物业的建设单位应当通过招投标的方式选聘物业服务企业。
某甲公司未能提供证据证明其进驻案涉小区经过了合法的公开招投标程序,其提供物业服务的基础不具备合法性，无权依据所谓的合同向都某收取费用。因某甲公司进驻程序违法，其与案涉小区建设单位签订的《前期物业服务合同》及备案合同严重不符，违反了《 中华人民共和国民法典》第 一百五十三条的规定，应认定为无效合同。2.一审法院对于都某提出的反诉请求第三项未作实体处理且理由不当。
依据《 中华人民共和国民法典》第 九百四十三条、第 二百八十二条、《 辽宁省物业管理条例》第 六条、《 最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第 十三条以及《 大连市物业管理条例》的规定，都某要求某甲公司公示2018年1月至2025年6月物业费收支及相关资料，该主张系基于物业服务合同关系产生的附随义务请求，与本案物业服务合同纠纷属同一法律关系，一审法院以“知情权范畴、非同一法律关系”为由不予审理，系适用法律错误，且未对某甲公司是否负有公示义务进行审查。
3.一审法院对于都某提出的反诉请求服务不达标没有完全审理。都某提交数十份录像、照片等证据，可以证明物业服务严重不达标，未履行核心义务。某甲公司提供的物业服务长期处于不达标状态，案涉小区公共设施损毁严重，存在多处安全隐患，至今没有维修。
某甲公司未能提供与其主张收费标准相匹配的物业服务证据，物业服务不达标、不到位，都某无需支付物业费。一审法院未对上述证据进行实质性审查,亦未就服务是否达标作出认定，直接以“个别瑕疵不影响合同目的实现”驳回抗辩，属于严重漏审。某甲公司未履行合同约定的物业服务义务，都某有权拒绝缴纳相应物业费。
三、一审判决认定都某应按6.6元/月/平方米支付物业费无事实与法律依据。1.依据《 最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件适用法律若干问题的解释》第 二条的规定，都某主张某甲公司应当按1.3元/月/平方米收取物业费，是基于某甲公司在物业服务大厅公示的大发改收费字[2009]449号文件，该文件是某甲公司收取物业费的依据。某甲公司也认可该文件规定的收费标准，其应当按照该收费标准收取都某的物业费。
一审法院未对该文件的适用、某甲公司收费标准的合法性及依据进行审查，径直认定合同约定标准有效，属于事实审理不清。2.某甲公司仅以与建设单位签订的协议主张收费标准，其提交的物业服务履行证据仅为一张图片复印件，无法证明实际向都某提供了符合标准的物业服务。一审法院在某甲公司未完成举证责任的情况下，判令都某按6.6元/月/平方米支付物业费，举证责任分配错误，事实认定缺乏依据。
综上所述，某甲公司没有证据证明其对于都某已经按照合同约定或者事实服务等对于都某进行了服务，其服务质量与收取服务费并不匹配，也未出具相关的证据对于服务存在的瑕疵进行了整改，故对于物业费应当予以变更。一审法院判决认定事实错误、对于本案关键事实漏审、未审，程序违法，适用法律错误。
某甲公司辩称，不同意都某的上诉请求。一审判决事实清楚，适用法律正确，应当维持一审判决。1.案涉小区开发建设单位与某甲公司签订了前期物业服务合同，未违反法律的效力性、强制性规定，合法有效。
根据《 物业管理条例》的相关规定，物业公司应进行招投标，该规定并非法律的效力性、强制性规定，不影响前期物业服务合同的效力，业主应根据前期物业服务合同约定的标准支付物业费。2.关于物业费高于政府指导价一节，我国已放开了物业费政府指导价，实行市场定价，并且物业费的政府指导价也不是法律的效力性、强制性规定，不影响前期物业服务合同中的物业费标准。3.关于都某要求公开公示相关文件系业主知情权纠纷，与本案并非同一法律关系，应另案处理。
案涉小区系别墅，每家每户都有车库，根据前期物业服务合同的约定，车库应按40元/月/个支付相应的物业服务费，都某也曾经按照此标准支付过车库物业服务费，某甲公司为案涉小区提供了一系列的物业服务，也包括对车库进行物业服务，上诉人已享受物业公司提供的一系列服务，所以车库应当支付车库物业服务费。
某甲公司向一审法院起诉请求：1.判令被告向原告支付欠缴的2024年1月1日至2025年6月30日期间的物业服务费34,476.95元，2023年1月1日至2025年6月30日车库物业服务费1200元；2.判令被告支付逾期付款违约金3567.69元；以上合计39,244.64元；3.判令由被告承担本案诉讼费。
都某向一审法院提出反诉请求：1.确认反诉被告未经公开招投标进驻案涉小区提供物业服务的行为违法，案涉《前期物业服务合同》无效；2.判令反诉被告按大发改收费(2009)449号文件中规定的政府指导价1.3元/月/平收取物业费，退还已超收部分，驳回要求反诉原告缴纳物业费34,476.95元、车库物业服务费1200元及违约金的本诉请求；3.判令反诉被告向反诉原告公示2018年1月至2025年6月期间物业费收支及相关资料；4.判令因反诉被告物业服务不达标反诉原告无需支付物业费；5.判令反诉被告撤销对于反诉原告车辆禁止进入小区的限制；6.本案反诉费用由反诉被告承担。
一审法院认定事实，2013年5月15日，某乙公司(甲方)和某甲公司(乙方)签订《龙湖˙滟澜山前期物业服务协议》，约定甲方选聘乙方对龙湖˙滟澜山提供前期物业服务，合同自双方签字盖章之日起生效，有效期至2018年12月31日止，合同期满，业主大会尚未成立的，则协议继续有效，直至业委会选聘新的物业服务企业并签订物业服务合同生效时为止。物业服务收费选择包干制方式，物业服务费计算面积按买受人所购房屋的建筑面积计算，标准为住宅6.6元/月˙平方米；
商服12元/月˙平方米。除办理入伙手续时首次预缴一年的物业服务费外，以后物业服务费应按季度缴纳。业主应在每季度末月25日之前将下期物业服务费用金额缴清，逾期将按日向业主加收应缴纳费用3‰的合同违约金。
都某系甘井子区业主，建筑面积290.21平方米，该房屋性质为住宅。收费标准为6.6元/月/平方米，该收费标准可通过被告缴费记录的金额得到印证。被告庭审中表示对欠缴物业费时间无异议，但不认可收费标准。原告提供物业服务照片一张，拟证明已经履行物业服务义务。原告提供通过某平台向被告发送催交物业费的通知，被告表示没有收到通知。
被告对原告进驻案涉小区提供物业服务的程序合法性及物业费收费标准合法性存疑，对此，被告提供大连市甘井子区住房和城市建设局政府信息不存在告知书(甘住信公[2024]150号)，该告知书载明：“关于某甲公司进入龙湖滟澜山小区实施前期物业服务资料进行公开1.资格预审公告2.招标公告3.中标候选人公示4.中标结果公示或政府的特别标准的政府信息不存在”。被告提供《大连市物业服务收费管理实施细则》(大发改收费字[2009]449号)及大连市物价局大连市国土资源和住房屋局(大价字[2018]51号)文件，拟证明物业费最高收费标准为4.2元/平方米，原告对案涉小区住宅和公建分别按照6.6元/月/平方米和5.8元/月/平方米收费不符合标准。
被告另提供照片及录像，拟证明案涉小区存在公共设施毁损严重、绿化消杀不到位、冬季积雪清扫不及时、被告房屋漏雨常年未得到修缮，物业服务不达标。
一审法院认为，本案系物业服务合同纠纷，针对本诉部分，原告系案涉甘井子区滟澜园小区的物业服务企业，被告系案涉小区的房屋业主。现被告对原告与某乙公司签订的《龙湖˙滟澜山前期物业服务协议》的效力提出异议，主张原告系开发建设单位指定的、未经招投标程序进入案涉小区的物业服务企业，故本案的争议焦点为，原告与被告之间是否存在合法有效的前期物业服务合同关系。对此，一审法院认为，原告与某乙公司签订的《龙湖˙滟澜山前期物业服务协议》的时间为2013年5月，系《 中华人民共和国民法典》施行之前签订的合同，应适用《 中华人民共和国合同法》第 五十二条关于合同无效的规定。
根据《 中华人民共和国合同法》第 五十二条的规定，“有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；(三)以合法形式掩盖非法目的；
(四)损害社会公共利益；(五)违反法律、行政法规的强制性规定”。同时，根据《 最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第 十四条的规定，“ 合同法第 五十二条第 五项规定的‘强制性规定’是指效力性强制性规定。
本案中，被告依据国务院《 物业管理条例》主张原告未经招投标程序，但《 物业管理条例》属于管理性强制性规定，而非效力性强制性规定。本案中，即使存在着违反选聘程序问题，也属于行政管理或行政处罚的范畴，不影响《龙湖˙滟澜山前期物业服务协议》的效力，更不影响原告依据《龙湖˙滟澜山前期物业服务协议》之约定向被告主张物业费。综上，被告以未经招投标方式选聘物业公司为由主张相关合同无效的意见，一审法院不予采纳。
建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。现案涉小区未成立业主委员会另行选聘物业服务企业，原告继续为案涉小区提供物业服务，故原告要求被告支付物业费有事实及法律依据。关于物业费标准，业主若不满前期物业服务合同所约定的物业费标准，可组织召开业主大会或委托业主委员会与物业公司协商变更。
被告抗辩物业费收费标准过高的依据是某政府文件，但现行法律、行政法规中并无关于物业费标准的效力性强制性规定，人民法院无据调整，故前期物业服务协议中约定的物业费标准有效。被告应支付2024年1月1日至2025年6月30日期间的物业服务费34,476.9元(建筑面积290.21平方米×6.6元/平方米/月×18个月)，2023年1月1日至2025年6月30日车库物业服务费1200元。
关于被告提出物业服务不达标的抗辩意见。一审法院认为，物业服务项目包括房屋管理、公共设施维护、保洁、绿化、安保、消防等方面，服务对象是整个物业管理区域的公共部分，物业服务过程中的个别瑕疵不足以影响其在整个物业管理范围内对公共管理区域实施管理的合同目的的实现。考虑到物业服务的整体性、持续性、综合性、复杂性，个别业主以物业公司服务不达标及未妥善解决其房屋受损为由拒交或少交物业费的抗辩理由，不应予以支持。
关于原告主张违约金的诉讼请求。一审法院认为，本案为物业服务合同纠纷，虽然案涉物业服务合同对欠缴物业费的违约金作出了明确的约定，但被告并非恶意拖欠物业费，创建和谐、文明、美丽、有序的小区环境是每个业主和物业公司共同的责任，违约金的支付对促进小区物业服务质量的提升及缓和业主与物业公司之间的矛盾无法起到积极的促进作用，故一审法院对原告要求被告支付违约金的诉请不予支持。
针对反诉部分，案涉《龙湖˙滟澜山前期物业服务协议》的效力问题已在本诉部分予以说明，被告提出因物业服务不达标无需支付物业费，系其对于本诉的反驳意见，而不应作为反诉请求。
关于被告反诉请求判令原告向被告公示2018年1月至2025年6月期间物业费收支及相关资料，一审法院认为，该主张属于业主知情权范畴，与本案并非同一法律关系，一审法院在本案中不予处理，且亦非被告拒付物业费的法定事由。
关于被告反诉请求退回多收部分物业费，被告反诉主张调整物业费标准并退还多缴金额的依据是某政府文件，但现行法律、行政法规中并无关于物业费标准的效力性强制性规定，人民法院无据调整。
关于被告反诉要求原告撤销对于反诉原告车辆禁止进入小区的限制。被告无据证明原告的措施不合理，且被告的车辆通行未被禁止，故被告该主张不予支持。
一审法院判决，一、被告(反诉原告)都某于判决发生法律效力之日起十日内给付原告某甲公司(反诉被告)2024年1月1日至2025年6月30日期间的物业服务费34,476元，2023年1月1日至2025年6月30日车库物业服务费1200元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《 中华人民共和国民事诉讼法》第 二百六十四条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告(反诉被告)某甲公司的其他诉讼请求。三、驳回被告都某(反诉原告)的反诉请求。本诉案件受理费391元(减半收取，原告已预交)，由原告某甲公司负担191元，由被告都某负担200元。反诉案件受理费50(减半收取，被告已预交)，由被告都某负担。
本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。
本院对一审查明的事实予以确定。
本院补充查明：案涉《龙湖˙滟澜山前期物业服务协议》第四条“物业服务费用”约定，停车场(库)物业服务费：业主购停车位或车库的，按室内车位40元/个˙月的标准向某甲公司交纳物业服务费。
本院认为，根据双方的诉辩意见和本案案情，本案二审的争议焦点是：一、案涉《龙湖˙滟澜山前期物业服务协议》的效力应如何认定；二、一审法院认定的物业费及车库服务费收费标准是否具有事实和法律依据；三、都某以物业服务不达标为由拒交全部物业费的抗辩理由能否成立；四、一审法院是否存在漏审反诉请求、程序违法的情形。
关于争议焦点一，都某上诉主张某甲公司未通过招投标程序、前期物业服务协议无效、无权依据合同收取物业费一节，《 最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉合同编通则若干问题的解释》第 十六条规定：合同违反法律、行政法规的强制性规定，由行为人承担行政责任或者刑事责任能够实现强制性规定的立法目的的，人民法院可以依据 民法典第 一百五十三条第 一款关于“该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外”的规定认定该合同不因违反强制性规定无效。《 物业管理条例》第 二十四条规定：住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；
投标人少于三个或者住宅规模较小的，经物业所在地区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。该招投标程序，是某丙公司提倡在选聘物业管理公司时实行招投标程序，该规范还规定经当地房地产行政主管部门同意，亦可以通过协议方式选聘具有资质的物业公司进行小区物业管理服务。《 物业管理条例》第 五十六条规定：违反本条例的规定，住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下的罚款。
据此，违反《 物业管理条例》第 二十四条规定的法律后果是处以行政处罚，对于所涉前期物业服务合同效力并未作出规定，故《 物业管理条例》第 二十四条并非效力性强制性规定，不能仅因建设单位在选聘物业服务企业时未履行招投标程序而认定其签订的前期物业服务合同无效。且已有生效判决认定案涉前期物业服务合同有效，故都某此节上诉理由不能成立，本院不予支持。
都某主张某甲公司提交的物业服务合同与住建局备案合同不符一节，某甲公司辩称备案的是某甲公司与业主签订的合同版本，其在本案诉讼过程中提举的是某甲公司与开发建设单位签订的前期物业服务协议，两者只是合同版本不同，实质内容一样。都某在本案诉讼过程中未提供备案合同，亦未对某甲公司的此节抗辩提供相反证据。《 中华人民共和国民法典》第 九百三十九条规定：建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。
故前期物业服务合同对业主具有约束力的基础在于其系建设单位与物业服务企业依法订立，而非以备案为生效要件。故都某以合同未备案等为由主张案涉前期物业服务合同无效，于法无据，本院不予支持。案涉小区至今未成立业主大会及业主委员会，亦未选聘新的物业服务企业，某甲公司继续为案涉小区提供物业服务，双方之间形成合法有效的物业服务合同关系，都某作为业主应当按照合同约定支付物业费。
关于争议焦点二，依据国家发展和改革委员会2014年12月17日发布的《国家发展改革委关于放开部分服务价格意见的通知》(发改价格[2014]2755号)，我国已于2014年放开非保障性住房物业服务价格，物业服务企业接受业主的委托，按照物业服务合同约定，向业主收取费用。都某援引的“大发改收费字[2009]449号文件”系政府指导价文件，并非强制性法律规定，不能作为否定合同约定收费标准的依据。且该文件发布于2009年，案涉前期物业服务合同签订于2013年，合同约定的6.6元/月/平方米标准不违反当时的法律规定。
都某已实际按照合同约定标准缴纳过物业费，其行为表明对该收费标准的认可。现都某主张某甲公司已变更收费标准为1.3元/月/平方米，未提供充分证据证明双方就收费标准变更达成了新的合意，故一审法院按照前期物业服务合同约定标准计算物业费，并无不当。
关于车库服务费，案涉前期物业服务合同明确约定车库按40元/月/个收取服务费。车库物业服务包括车库公共区域的保洁、照明、安保、消防设施维护等公共性服务，并非针对单个车库的专属服务。某甲公司已为小区车库公共区域提供了上述服务，都某作为车库所有权人，应当支付相应的服务费用，其此项上诉理由，本院不予采纳。
关于争议焦点三，都某上诉称某甲公司存在基础设施严重损毁未修复、绿化消杀不到位、冬季清雪不及时等物业服务质量瑕疵问题，其在一审提交了多张照片、视频等。
本院认为，物业服务是一种持续性、长期性、综合性的服务，物业服务是针对全体业主和整体区域的各个方面提供的服务，具有公共性和整体性，涉及全体业主和整个小区的公共利益。个别业主若因物业公司提供的服务存在局部瑕疵而拒交物业费，或将影响物业公司持续服务的质量，损害多数业主权益。当业主发现物业服务企业在服务过程中存在问题和疏漏时，应当及时向物业公司提出合理的建议和要求并给予合理的整改期限，物业服务企业对于属于物业服务合同约定范畴的事项应积极响应并妥善解决，不断提高物业服务水平；
对于不属于物业服务合同约定范畴的事项应及时向业主作出明示。物业服务单位与业主之间保持良好的关系是不断提高物业服务质量、改善全体业主生活环境的保障，双方理应加强沟通、良好地履行各自的义务。若经过沟通协商后物业服务水平仍无改善以致小区大部分业主对物业服务不满意，则可以依据《 中华人民共和国民法典》第 二百七十八条规定由业主共同决定选聘和解聘物业公司。故都某此节上诉理由不能成立，本院不予支持。
关于争议焦点四，首先，关于都某主张的公示物业费收支及相关资料的反诉请求，属于业主知情权范畴。业主知情权与物业服务合同纠纷虽有一定关联，但属于不同的法律关系。根据《 最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第 十三条的规定，业主请求公布、查阅相关情况和资料的，人民法院应予支持，但该请求权可以单独提起诉讼。
一审法院以两者“非同一法律关系”为由在本案中不予处理，并无不当，亦未剥夺都某的诉讼权利。其次，关于都某提出的其他反诉请求，一审法院均已进行审理并作出了明确裁判，不存在漏审或程序违法情形。再次，关于都某主张某甲公司禁止其车辆进入小区的问题。
根据《 中华人民共和国民法典》第 九百四十四条第 三款的规定，物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。禁止业主车辆进入小区属于限制业主基本通行权的行为，同样为法律所禁止。本案中，都某未提供充分证据证明某甲公司实际实施了禁止其车辆进入小区的行为。
某甲公司一审时陈述，因都某欠费，系统无法自动抬杆，可由人工手动抬杆进入小区。故都某此项反诉请求，一审未予支持，并无不当。
综上，都某的上诉请求事实与法律依据不足，本院不予支持。依照《 中华人民共和国民事诉讼法》第 一百七十七条第 一款第 一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费782元(都某已预交)，由都某负担。
本判决为终审判决。
审判长 阎 妍
审判员 祝 贺
审判员 王迎春
二〇二六年六月十二日
书记员 王 亮
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