广东省珠海市香洲区人民法院
民事判决书
(2022)粤0402民初1254号
原告：珠海市香洲区凤凰花园小区第四届业主委员会，住所地珠海市香洲区。
负责人：黄殿晶，主任。
委托诉讼代理人：王鹤云， 广东德赛律师事务所律师。
委托诉讼代理人：寇柳， 广东德赛律师事务所律师。
被告：珠海市中泳物业管理有限公司，住所地珠海市香洲。
法定代表人：黄立仁，总经理。
委托诉讼代理人：张莉明， 广东华杨律师事务所律师。
原告珠海市香洲区凤凰花园小区第四届业主委员会(以下简称凤凰花园业委会)与被告珠海市中泳物业管理有限公司(以下简称中泳公司)业主共有权纠纷一案，本院立案后适用简易程序公开开庭进行了审理。原告凤凰花园业委会的委托诉讼代理人王鹤云、寇柳，被告中泳公司的委托诉讼代理人张莉明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告凤凰花园业委会向本院提出的诉讼请求如下：一、被告返还截止至2018年12月31日凤凰花园广告费收入的结余款193751.65元及利息(以193751.65元为基数，自2019年1月1日起至实际返还之日止，按一年期贷款市场报价利率计算)；二、被告返还截止至2018年12月1日凤凰花园游泳池和网球场的收入结余款79427.9元及利息(以79427.9元为基数，自2019年1月1日起至实际返还之日止，按一年期贷款市场报价利率计算)；三、被告承担受理费、保全费等费用。
事实和理由：被告是珠海市香洲区凤凰北路1088号凤凰花园小区建设单位聘请的前期物业管理公司，自小区建成之初便进驻凤凰花园提供物业服务。2018年9月，凤凰花园小区召开业主大会，并通过决议不再续聘被告，选聘新的物业服务企业为小区提供物业管理服务，新的物业服务企业于2019年1月1日进驻小区。
新的物业服务企业进驻小区后，被告既不配合与新的物业服务企业、小区第三届业主委员会进行物业用房、小区物业资料物品等的移交，更是拒不退还其管理小区期间的广告费、游泳池网球场等公共收益，亦不退还所收取的水电费押金。香湾街道办事处、第三届业主委员会相继多次发函要求被告彻底退出凤凰花园，向第三届业主委员会及新的物业服务企业做好资料、财物移交工作，但被告始终置之不理。根据《 中华人民共和国民法典》相关规定，小区广告费收入、游泳池网球场等公共收益均属于凤凰花园小区全体业主共有，被告无权非法占有小区公共收益。第三届业主委员会代表全体业主多次向被告维权未果，现诉至贵院，请法院支持原告全部的诉讼请求。
被告中泳公司辩称，一、原告的起诉已过诉讼时效。原告列明的关于广告公共收益及网球场、泳池经营收入的产生时间均为2017年12月31日之前。本案立案时间为2022年1月，时间间隔已经远超3年，且本案没有诉讼时效中断、中止的情形。即使按照原告于2021年9月25日发出的EMS快递，也属于已超过诉讼时效之后的行为。况且该EMS快递没有有效送达，不产生主张权利的效力。
二、被告已于2018年对原告发函明确主张过用公共收益抵销被告对原告的2011年因垫付小区消防维修款产生的24万元债权。自2000年凤凰花园建成交付以来至2018年12月31日，被告为凤凰花园住宅区域提供物业管理服务。2010年12月起，消防维保单位向被告发函提出位于一栋的消防报警系统在吹烟模拟测试中存在大面积报警确认等丧失功能，抽查范围内50%至60%的报警点不能正常显示报警信息的情况，建议改造消防报警系统。
随后被告向该小区业主委员会提交了《关于更换二期火灾自动报警系统的报告》，根据维保单位的意见，陈述了“该系统已经基本处于瘫痪状态，维修成本不低且质保期短，烟感系统属于淘汰产品；全面更新虽花费高一点，但后期质量有保证且维保成本低”的情况。为此，被告与当时的第二届业委会多次开会研究此事，并于2011年4月18日形成会议纪要，决定由被告代为垫付该项工程款。
2011年5月，业委会向1栋业主书面公告此事，并批准了施工单位的报价。之后被告与业委会签订了《凤凰花园二期火灾自动报警系统更新改造费用垫支合同书》。施工完成后，2011年10月份，各方进行竣工验收。
此事的大背景就是双方在对待安全的问题上态度高度一致，即首先考虑解决消防隐患，将安全摆在一切价值的第一位。当时考虑到消防安全事关广大业主的生命和财产安全，一旦发生意外后果不堪设想，维修工作具有十分强烈的紧迫性，同时维修金额数目较大，以一事一筹方式解决不具备现实可能性，经被告与第二届业委会慎重商议，暂由被告代为垫支。《垫支合同书》第二条约定被告垫支的费用待小区专项维修资金建立后一个月内归还，如果专项维修资金在2013年10月30日前仍没建立，则由业主委员会负责在2013年12月30日前向一栋全体业主收取分摊费用归还。
实际上由于珠海市的《专项维修资金收取和管理办法》延迟到2013年10月30日还没出台，被告经与原业委会再次协商后，双方同意在被告退出凤凰花园物业管理前，2013年底暂时不向一栋全体业主收取分摊费用归还，待将来建立维修基金后扣还。但如果出现我司退出小区物业服务的情况，则由业委会负责向一栋全体业主收取分摊费用归还。
该小区于2016年10月进行了业委会换届，第三届业委会成立，随后被告请第三届业委会确认24万元的垫资如何处理，但第三届业委会在历次会议上的表态和来往函件沟通中均以“历史遗留问题”等事由多次推诿。
鉴于公共收益本身即具有补充公共维修资金的法定功能，因此，在2018年，该小区第三届业委会迟迟不予解决该事，被告发函明确通知该小区第三届业委会，公共收益全部用来抵扣上述24万消防工程垫资款。鉴于公共收益尚不足以全额抵销，扣除之后，本案公共收益数额为零。
三、公共收益的金额没有扣除合理的管理成本费用。被告作为物业服务企业，投入人力、物力成本进行经营活动，才产生公共收益，因此本案公共收益并不是纯收益，而是未扣除合理成本的毛收益，按照行业惯例，应当扣除20%的部分作为合理成本开支。
四、泳池经营管理自负盈亏。1.合同约定和业委会协商确定；
2.泳池经营属高风险行业，按常规属承包经营范围，自负盈亏，风险自担(亏损也不能让业主补)。
五、被告主张利息没有任何法律依据。
综上，原告起诉及其诉讼请求缺乏事实依据及法律依据，应全部予以驳回。
经审理查明：被告中泳公司自凤凰花园建成交付时起即为该小区的物业服务企业，于2018年12月31日撤场。凤凰花园第三届业委会成立时间为2016年10月31日，任期五年。凤凰花园第四届业委会成立时间为2021年11月18日，任期五年。
2013年12月25日，凤凰花园业委会(委托方、甲方)与被告(受托方、乙方)签订《物业管理委托合同》约定：被告对珠海市香洲区凤凰花园(珠海市香洲区凤凰北路1088号、占地面积31918.5平方米，建筑面积16万平方米，物业类型：五栋高层住宅)实行专业化、一体化的物业管理；委托管理事项包括：1、房屋建筑本体共有部分(楼盖、屋顶、楼梯间、外墙面、走廊通道等)的维护和管理；2、房屋建筑本体共用设施设备(共用的上下水管道、落水管、烟道、楼内消防设施设备、电梯等)的维修、养护、管理和运行服务；
3、本物业规划红线内属物业管理范围内的市政共用设施(道路、停车场等)的维修、养护和管理；4、本物业规划红线内的属配套服务设施(网球场、游泳场、商业网点等)的维修、养护和管理；5、公共环境的清洁卫生，垃圾的收集、清运等；
合同期限为5年，自2014年1月1日至2018年12月31日止；本合同终止时，被告必须向凤凰花园业委会移交原委托管理的全部物业及其各类档案、财务等资料；移交本物业的管理财务状况进行审计，业委会有权指定专业审计机构；
房屋建筑(本体)的共用部分及共用设施设备的维修、养护与更新改造，由乙方提出方案，经双方议定后实施，所需经费按规定在房屋本体维修基金中支付……甲方有义务督促业主支付上述基金并配合维修。
2016年11月12日，凤凰花园第三届业委会向被告发出《关于对小区物业管理财务收支状况进行审计监督的函》，要求被告提供2014年至2016年1-10月的关于小区经营情况的所有财务资料及资产相关资料等。
2016年12月1日，凤凰花园业委会向被告发出《凤凰花园业主委员会工作联络单》，称：其与被告办理接收业主公共权益收支明细时，被告仅提供了广告收入收支明细，但按照 物权法的相关规定，小区停车场、游泳池、网球场等公用(共用)设施属业主共有，利用上述业主公用(共用)设施经营所得应属全体业主共有，若被告对上述设施产权存疑，请于七日内提供相关权属证明以便双方确认权益归属。同年12月7日，被告向凤凰花园业委会复函称，有关停车场属商场配套停车场……珠海中帆房产有限公司于2007年3月在原有广场部分绿地面积基础上经向相关部门申请改造为车位等。
同年12月15日，凤凰花园第三届业委会与被告就游泳池、网球场、地面停车场等公共设施以及广告收益移交问题召开座谈会。被告提交的相关会议纪要显示：被告承认在《物业管理委托合同》中是由业委会委托公司经营管理游泳池、网球场和停车场；被告认为可以移交广告收益，但移交前要求做到：1.提前向业主公示广告收益已移交业委会，以后由业委会管理并定期向业主公告收支情况；
2.对以前的广告收益，按行业标准提取管理费(大概10%-20%)；3.2011年1栋1单元和2单元更换二次消防管道款项约24万元，因为没有公共维修基金，先由被告垫付，现一直挂账无法报销，希望业委会考虑如何处理。对于消防款项，业委会的回应是：属于历史遗留问题，前业委会没有向本届业委会做任何移交手续，故无法答复，只能待以后合适时机再做商谈。
2017年3月6日，被告向凤凰花园业委会发函称：2011年10月11日由被告垫资更换凤凰花园二期(1栋1、2单元)火灾自动报警系统费用24万元……根据《 珠海市物业管理条例》相关规定及与业委会签订的《凤凰花园二期火灾自动报警系统更新改造费用合同书》，要求业委会按费用由凤凰花园1栋(1、2单元)全体业主按面积分摊原则予以收齐归还被告，否则，被告将从小区广告投放运营费用中扣还。该函另附有相关报警系统更新改造的材料，即被告本案提交的《关于凤凰花园消防系统检查情况和存在问题》、《关于更换二期火灾自动报警系统的报告》、《关于更换二期火灾自动报警系统的报价》、《公告》、《凤凰花园二期火灾自动报警系统更新改造费用垫支合同书》、《消防工程承包合同书》、《工程竣工验收报告》等。
2018年1月31日，就凤凰花园第三届业委会出具的《关于要求使用业主公共收益支付电梯维修费的函》，被告复函称，要求业委会尽快采取措施在合理期限内偿还24万元消防维修工程垫付款，否则将在广告投放收益中抵扣垫付款及其他合理费用，直至实现对业委会的全部债权。
2018年8月23日，被告在小区发布《在召开业主大会表决是否续聘之际再致凤凰花园全体业主的公开信》，其中附件一《物业管理费收支状况表》载明：2013年至2017年期间游泳池及网球场的收支情况，结余总计79427.90元(包括2013年当年结余-223.43元、2014年当年结余23951.95元、2015年当年结余29670.43元、2016年当年结余13934.21元、2017年当年结余12094.74元)。庭审时，双方确认：自2018年起，被告未再经营游泳池及网球场。
2018年12月14日，凤凰花园业委会向被告出具《物业服务合同到期交接的函》，要求被告与新物业公司做好交接准备工作，并依法移交相关资料和财物，包括利用业主共有部分经营所得财物和相关资料。
2019年4月8日，珠海市香洲区香湾街道办事处向被告中泳公司出具《关于督促退出凤凰花园小区物业管理及做好移交工作的函》，要求该公司在2019年6月30日之前向业委会移交相关资料和财物，配合新物业公司做好交接工作。
2021年9月25日，凤凰花园第三届业委会向被告邮寄《移交通知》，要求该公司向业委会移交小区相关资料和财务，包括截止2018年12月30日的小区广告费、游泳池、网球场收入结余款及至移交之日止的利息。次日，该邮件未妥投，被退回，改退批条显示：拒收。
2021年10月15日，凤凰花园第三届业委会委托律师向被告邮寄《律师函》，要求该公司收到函件之日起3日内移交相关资料和财物，包括向业委会移交截止至2018年12月30日小区广告费、游泳池和网球场收入的结余款。同年10月17日，该邮件未妥投，被退回，改退批条显示：拒收。
另查明，原告本案提供了被告出具的四份《广告费收支一览表》(2015年1-12月、2016年1-6月、2016年1-10月、2017年1-12月)，显示：2014年结余85865.2元、2015年当年结余133015.2元、2016年累计结余160861.88元、2017年累计结余193751.65元。被告表示其每年年底均公布小区广告费的收支明细；自2018年起广告投放停止，由业委会与广告商洽谈，被告未再参与。原告称，2017年《广告费收支一览表》是2018年2月由被告提供给原告，而此前的收支明细，原告是在2016年12月1日前收到的；不清楚2018年广告费的收支情况。
再查明，根据原告提交的《珠海市香洲区凤凰花园业主大会议事规则》(经2018年9月18日至9月24日召开的业主大会通过)，第六条第(七)项规定：利用共有部分、共用设施进行经营以及所得收益的分配与使用由业主大会决定。第十三条对于共有部分和共用设施设备收益的用途规定如下：1.补充专项维修基金；2、本议事规则规定的用途；
3.业主大会决定的用途。第十五条规定：业主大会授权业主委员会对涉及全体业主共同利益的事项为原告进行诉讼。该事项包括但不限于：……(二)物业服务企业未经业主同意擅自经营共用部分，共用设施设备，或者未经业主同意搭建构筑物、设置广告牌、停车位进行营利活动，或者有其他侵害业主共同权益的行为的……业主委员会有权对上述涉及全体业主共同利益的事项进行起诉、应诉、提起反诉、上诉、撤诉，变更、放弃或者承认诉讼请求，进行和解、调解等诉讼行为……业主委员会作为当事人，就上述涉及全体业主共同利益的事项及物业服务有关事项代表全体业主进行诉讼，法律后果由全体业主承担。
第十七条规定：业委会的职责包括组织和监督物业专项维修资金的筹集和使用；在专项维修基金设立前，共有部分维修费用首先在共有部分收益中列支，不足部分由共有部分的业主一事一筹解决。
本院认为，引发本案争议的法律事实发生于 民法典实施之前，故本案应适用当时的法律、司法解释的规定。
结合《 中华人民共和国物权法》第 七十条、第 七十三条，《 物业管理条例》第 五十五条以及《 最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第 十四条之规定，物业服务企业利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理的成本之后，属于业主共有。被告利用凤凰花园小区公共配套设施如游泳池、网球场的经营收入以及电梯、外墙、走廊等公共区域的广告收益，在扣除合理的成本之后，都应属于该小区业主公共收益。本案争议焦点包括：一、被告主张在原告请求的公共收益中扣除管理成本是否成立；二、被告主张以垫支的消防维修款冲抵公共收益是否成立；三、诉讼时效问题。
焦点一。如前所述，共有部分在物业服务企业管理期间所产生的收益，应属全体业主所有，但该收益应是收入扣除必要的服务管理成本之后的收益。但根据“谁主张、谁举证”的原则，被告应当对成本的支出及其合理性承担举证责任。从被告提供的有关收支明细表显示，其中游泳池、网球场收支表实际上已列明并扣除相关支出金额，而广告费收支表中亦列支了有关共有部分的维修支出(包括人工)。在未提交相应证据的情况下，被告要求按照行业惯例另行扣除20%作为合理成本开支，本案难以认定。因此，对于被告主张在原告请求的公共收益中扣除20%的管理成本，本院不予采纳。
焦点二。根据法律规定，要进行债务抵销，当事人之间应当互负债务，互享债权。被告主张垫支的消防维修款涉及小区1栋1、2单元更换二次消防管道，该笔费用即便属实也应当由该栋相关业主分摊。考虑到原告是代表全体业主提起本案诉讼，主张小区整体公共收益，且原、被告对于该费用亦存在争议，故本案不宜将被告主张的该笔垫付费用与其获取的公共收益直接冲抵。原告应积极协调小区1栋相关业主与被告进行协商，若协商不成，被告可另循法律途径处理。
焦点三。其一，关于2013年至2017年期间的网球场、游泳池收入，相关证据显示被告直至2018年8月23日才向小区业主公布。原告主张被告返还的广告费用收入即2017年累计结余款193751.65元，被告的公布时间一般不会早于2017年年底。
其二，从原告提供的证据来看，凤凰花园第三届业委会于2016年10月成立后，一直就有关小区共有部分的收益问题与被告进行沟通、交涉，并在物业服务合同于2018年年底到期之前书面要求被告移交相关资料和财物，其中包括利用业主共有部分经营所得财物和相关资料。2021年9月25日、10月15日，业委会自行或通过律师向被告发函，亦明确提出要求被告移交相关收入结余款。被告拒收导致相关邮件未被妥投的责任应由其自行负担。
因此，原告不存在怠于主张权利的事实，被告主张原告的诉讼请求超出三年的诉讼时效，理据不足，本院不予采纳。
综上所述，被告应向原告返还凤凰花园小区广告费收入结余款193751.65元以及游泳池、网球场收入结余款79427.9元并酌情自物业服务合同期限届满被告撤场次日即2019年1月1日起计付相应利息。
综上，依据《 中华人民共和国物权法》第 七十条、第 七十三条，《 物业管理条例》第 五十五条、《 最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第 十四条、《 最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第 一条以及《 最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第 九十条的规定，判决如下：
一、被告珠海市中泳物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告珠海市香洲区凤凰花园小区第四届业主委员会返还小区广告费收入结余款193751.65元并支付利息(以193751.65元为基数，自2019年1月1日起按照中国人民银行公布的一年期银行贷款基准利率计至2019年8月19日；自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计至实际清偿之日止)；
二、被告珠海市中泳物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告珠海市香洲区凤凰花园小区第四届业主委员会返还小区游泳池、网球场收入结余款79427.9元并支付利息(以79427.9元为基数，自2019年1月1日起按照中国人民银行公布的一年期银行贷款基准利率计至2019年8月19日；自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计至实际清偿之日止)。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《 中华人民共和国民事诉讼法》第 二百六十条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取2949元、保全费2053元，均由被告珠海市中泳物业管理有限公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。
审判员 谢 光
二〇二二年四月二十九日
书记员 赵梵亦
郑沁仪
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