方某,许某,李某甲等、某甲公司,博乐市某委员会、康某物业服务合同纠纷案
新疆维吾尔自治区博尔塔拉蒙古自治州中级人民法院
民事判决书
(2026)新27民终288号
上诉人(原审原告)：李某甲。
上诉人(原审原告)：王某甲。
委托诉讼代理人：李某甲(系王某甲妻子)，住新疆维吾尔自治区博尔塔拉蒙古自治州博乐市。
上诉人(原审原告)邵某。
上诉人(原审原告)：许某。
上诉人(原审原告)：方某。
被上诉人(原审被告)某甲公司，住所地新疆维吾尔自治区博尔塔拉蒙古自治州博乐市。
法定代表人：李某乙，该公司总经理。
委托诉讼代理人：李某丙。
委托诉讼代理人：逯彦云，新疆晴致律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)：博乐市某委员会，住所地新疆维吾尔自治区博尔塔拉蒙古自治州博乐市。
负责人：张某，该委员会主任。
原审原告：康某。
上诉人李某甲、王某甲、邵某、许某、方某因与被上诉人某甲公司(以下简称某甲公司)、博乐市某委员会(以下简称某委员会)及原审原告康某物业服务合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区博乐市人民法院(2025)新2701民初7088号民事判决，向本院提起上诉。本院于2026年6月4日立案后，依法组成合议庭，于2026年7月6日公开开庭进行了审理。上诉人李某甲并作为上诉人王某甲的委托诉讼代理人,上诉人邵某、许某、方某，被上诉人某甲公司的委托诉讼代理人李某丙、逯彦云到庭参加诉讼。被上诉人某委员会及原审原告康某经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
李某甲、王某甲、邵某、许某、方某上诉请求：一、撤销新疆维吾尔自治区博乐市人民法院(2025)新2701民初7088号民事判决；二、改判确认某甲公司与某委员会于2020年12月31日签订的《某小区物业服务合同》中关于小区商业物业服务由某甲公司提供、商业物业按2.5元/月·平方米收费的约定对李某甲、王某甲、邵某、许某、方某不发生法律效力。事实和理由：一、一审判决认定事实错误，回避关键事实，采信证据违法。
(一)案涉商业物业收费属于市场调节价，依法必须由商业业主与物业协商确定，某甲公司与某委员会单方定价程序严重违法。根据新发改规〔2020〕8号《新疆维吾尔自治区物业服务收费管理办法》第九条明确规定：非普通住宅及非住宅物业公共服务费实行市场调节价，由业主与物业服务企业协商确定。李某甲、王某甲、邵某、许某、方某均为某小区商业用房所有权人，案涉商业物业收费依法必须经商业业主协商议价，某甲公司、某委员会未与任何商业业主协商，单方确定2.5元/月/平方米标准，完全违背市场调节价的法定定价规则。
(二)业委会签订商业物业相关合同条款，未取得业主大会授权及商业业主追认，属无权代理。依据《 物业管理条例》(2018修订)第 十一条第 (四)项、第 十五条第 (二)项规定：选聘和解聘物业服务企业、签订物业服务合同，必须由业主共同决定，业主委员会仅能执行业主大会决定、代表业主大会选聘的物业签约。本案中，某委员会未就商业物业选聘、收费标准召开合法有效的业主大会，未取得商业业主授权，事后亦未获追认，其签约行为属于无权代理。
(三)一审错误采信《情况说明》《满意度调查》，该证据不具备合法性、关联性、真实性。所谓线上业主大会无会议通知、表决票、统计台账、社区监督记录，仅由某委员会与社区单方出具说明，不能替代合法业主大会决议；满意度调查未区分住宅与商业业主，未征得商业业主同意，不能代表商业业主真实意思；
某甲公司备案仅为行政登记，不产生民事授权效力，不能补正无权代理的违法性。二、一审判决适用法律错误，混淆法律关系，违背上位法与类案裁判规则。(一)无权代理未经追认，对被代理人不发生效力，一审拒不适用无权代理规则。
依据《 中华人民共和国民法典》第 一百七十一条：行为人没有代理权、超越代理权实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。某委员会无代理权签订商业物业条款，李某甲、王某甲、邵某、许某、方某明确拒绝追认，该条款依法对李某甲、王某甲、邵某、许某、方某不生效。(二)一审错误扩大业委会职权，违反物业管理强制性规定。
《 物业管理条例》第 十五条清晰界定：业委会仅为执行机构，无独立选聘物业、确定商业物业费的职权。一审将业委会越权行为认定为合法有效，实质是以司法判决架空行政法规强制性规定，严重侵害业主共同决定权。(二)一审违背类案同判原则，拒不参照生效裁判。
博尔塔拉蒙古自治州中级人民法院(2023)新27民终140号民事判决已明确裁判规则：业委会未经业主大会授权、未与商业业主协商签订的商业物业条款，对商业业主不生效。本案事实、法律关系、争议焦点与该案完全一致，一审拒不参照，破坏司法统一与裁判公信力。三、一审程序违法，剥夺当事人举证、质证与辩论权利。
1.对李某甲、王某甲、邵某、许某、方某提交的《某小区商业业主征询意见表》、类案生效判决等关键证据不予审查、不予采信，亦不说明理由，不符合裁判文书需说明判决理由的要求，属于程序违法情形。2.对某甲公司、某委员会单方制作、无原始凭证支撑的《情况说明》《满意度调查》等予以采信，证据审核标准存在双重性；3.未依法审查业主大会召开程序合法性、商业业主表决权独立性，径行作出不当裁判。
四、某甲公司、某委员会的行为构成无权代理且恶意串通，侵害商业业主合法权益。(一)某甲公司明知某委员会无代理权，仍恶意签约。某甲公司作为专业物业服务企业，应当知晓《 物业管理条例》和《新疆物业服务收费管理办法》等关于选聘物业、商业收费协商的强制性规定，在未审查业主大会决议、未与商业业主协商的情况下签约，主观恶意明显。
(二)某委员会越权代理，严重侵害商业业主知情权、议价权、决定权。商业物业与住宅物业权利主体、收费标准、服务内容均相互独立，某委员会无权代为处分商业业主财产权利，其擅自签约行为直接剥夺李某甲、王某甲、邵某、许某、方某法定权利。依据《 中华人民共和国民法典》第 一百七十一条、《 物业管理条例》第 十一条、第 十五条，新发改规〔2020〕8号第九条，案涉合同中商业物业相关约定未经授权、未经追认、未经协商，对商业业主依法不发生法律效力。综上所述，请求二审法院依法撤销一审判决，予以改判。
某甲公司辩称，一、案涉《某小区物业服务合同》的订立程序合法，内容真实有效，依法对全体商业业主具有法律约束力。首先，某委员会签订物业服务合同系依法履行其法定职责。根据《 物业管理条例(2018修正)》第 十五条之规定，业主委员会的法定职责包括“代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同”。
本案中，根据博乐市社区与某委员会共同出具的《关于博乐市某小区选聘物业服务企业的情况说明》，某委员会于2020年12月12日至19日组织了对全体业主的物业服务满意度调查，调查结果显示，同意由某甲公司提供物业服务并同意业委会与某甲公司签订《物业服务合同》的业主户数及建筑面积占比均已超过法定要求。该事实由社区与某委员会共同确认，程序公开透明，某委员会据此与某甲公司签约，完全符合其法定职责范围，不存在无合法依据的“越权”行为。其次，依法订立的物业服务合同对业主具有普遍的约束力。
根据《 中华人民共和国民法典》第 九百三十九条的规定，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。本案中，某委员会系基于业主大会的意志(以满意度调查形式体现多数业主意愿)与某甲公司协商一致后签订《某小区物业服务合同》。该合同内容合法，权利义务关系明确，且已在小区内进行公示，并依法在博乐市中心备案登记，其有效性已获得行政程序的确认。
因此，该合同中对商业物业服务的委托以及收费标准的约定，作为合同的有机组成部分，理应适用于包括李某甲、王某甲、邵某、许某、方某在内的全体小区商业业主。李某甲、王某甲、邵某、许某、方某作为商业物业的业主，自其取得产权之时起，即应受该合同之约束。二、李某甲、王某甲、邵某、许某、方某关于商业物业服务收费定价程序违法的主张不能成立，混淆了“市场调节价”的定价机制与“全体业主逐户协商”的合同订立程序。
首先，物业服务收费实行市场调节价，其核心在于价格的确定遵循市场规律，由合同各方协商一致，而非政府定价。根据《 中华人民共和国价格法》第 十八条及《 国家发展和改革委员会、建设部关于印发物业服务收费管理办法的通知》第 六条的规定，何种物业实行政府指导价或市场调节价由省级政府确定,其立法精神是赋予价格形成的市场化空间。在本案合同订立过程中，作为代表全体业主利益的某委员会，经过前期业主意见征集(满意度调查)，获得了多数业主的授权，在此基础上与某甲公司就包括商业物业费在内的各项收费标准进行协商,并最终达成一致，这正是市场调节价形成机制的体现，完全符合法律规定。
其次，将“市场调节价”片面理解为必须由个体业主逐一与物业公司谈判，既不现实，也违背了小区统一管理、维护整体利益的基本原则。业主大会及业委会制度设立的目的，正是为了高效、集中地行使业主的共同管理权。本案中，某委员会正是在汇集并代表了大多数业主意愿的基础上，与天诺物业马来确定了统一的、合理的商业物业服务收费标准，该行为合法且正当。
李某甲、王某甲、邵某、许某、方某作为个体业主，若对收费标准有异议，应当通过业主大会等集体决策机制提出并寻求解决，而非以否定合同整体效力的方式主张权利。三、李某甲、王某甲、邵某、许某、方某未能提供任何有效证据证明某委员会与某甲公司存在“恶意串通”或签约程序存在根本性违法，应承担举证不能的法律后果。根据《 中华人民共和国民事诉讼法》第 六十七条确立的“谁主张，谁举证”原则，李某甲、王某甲、邵某、许某、方某应对其提出的该项主张承担举证责任。
迄今为止，除其单方陈述外，李某甲、王某甲、邵某、许某、方某未能向法庭提交任何能够证明某委员会与某甲公司在签约时存在恶意沟通、故意损害业主利益之合意的证据。相反，本案现有证据，包括由基层组织监督出具的《情况说明》、依法进行的合同备案手续以及某甲公司自2021年1月1日起持续为小区提供物业服务的事实，均形成完整的证据链，证明了合同订立过程的公开性、程序的合法性以及合同履行的持续性。李某甲、王某甲、邵某、许某、方某提出的所谓线上会议细节、表决票等问题，实质是对业主大会召开形式的要求，但在业委会已通过广泛、公开的满意度调查方式实质性地征询并获得了绝大多数业主同意授权的情况下,相关程序的细节瑕疵并不足以否定业主共同决定的实质内容和合同整体的法律效力。
四、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，裁判结果公正，应予维持。一审法院在审理过程中，依法组织开庭，保障了各方当事人的诉讼权利。经审理，一审法院准确查明了业委会组织业主满意度调查、与某甲公司签订合同、合同备案及履行等关键事实。
在法律适用上，一审法院正确援引了《 物业管理条例》第 十五条关于业委会职责的规定以及《 中华人民共和国民法典》第 九百三十九条关于物业服务合同约束力的规定，认定案涉合同合法有效，对全体业主具有约束力。该认定与本案查明的事实及前述法律规定完全吻合,逻辑严谨说理充分。李某甲、王某甲、邵某、许某、方某主张原审程序违法、剥夺其权利，但并未指出具体、明确的程序违法事项，亦未提供相应证据，其主张不能成立。
综上所述，李某甲、王某甲、邵某、许某、方某的上诉请求缺乏事实根据与法律依据，其主张不能成立，请求驳回上诉，维持原判。
某委员会未提交书面答辩意见。
康某未提交书面陈述意见。
李某甲、王某甲、邵某、许某、方某、康某向一审法院起诉请求：确认某甲公司、某委员会于2020年12月31日签订的《某小区物业服务合同》中关于将某小区商业物业服务交由某甲公司提供以及商业物业按2.5元/月/平方米收取的约定对包括李某甲、王某甲、邵某、许某、方某、康某在内的所有某小区商业物业的业主不发生法律效力。
一审法院认定事实：2020年12月25日，某委员会与博乐市社区出具《关于博乐市某小区选聘物业服务企业的情况说明》，内容为：2020年11月27日，某委员会(根据物业管理法规定可线上可书面和博乐市防控要求以线上的形式)召开了某小区业主大会，就某小区物业管理一事进行了研究部署，参加此次会议共有9名业主委员会成员，占比为90%。某小区共有业主2153户，总建筑面积为297481.57平方米，其中高层19栋1094户，建筑面积111637.89平方米；
多层22栋972户，建筑面积185843.68平方米；商铺87户，建筑面积1574平方米。业委会于2020年12月12日至2020年12月19日对该小区全体业主进行满意度调查，经调查，有1570户(建筑面积221710.56平方米)同意由某甲公司进行物业服务，物业服务等级为四级，收费标准高层1.3元/月/平方米，多层0.6元/月/平方米，商业2.5元/月/平方米；
机动车停放收费标准车位场地使用费为70元/车·位。某小区业主72.9%(建筑面积74.5%)同意以上决定，并同意由某小区业主委员会与某甲公司签订《物业服务合同》，《物业服务合同》已在该小区明显处进行公示。
2020年12月31日，某委员会(甲方)与某甲公司(乙方)签订《某小区物业服务合同》，合同约定：物业名称为博乐市某小区商住小区，总建筑面积297481.51平方米，物业服务合同期限为5年，自2021年1月1日至2026年1月1日，物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为：多层住宅0.6元/月/平方米，高层住宅1.3元/月/平方米，商业物业2.5元/月/平方米。合同附件有物业构成明细，包括高层住宅21幢、多层住宅18幢、商业用房8幢。某甲公司作为博乐市某小区物业服务企业于2021年3月17日在博乐市中心备案。
2018年4月10日，某乙公司(出卖人)与李某甲、王某甲(买受人)签订《商品房买卖合同(预售)》，合同约定李某甲、王某甲购买博乐市某小区二期某幢某A室、3-07、3-08室商业用房。2018年12月20日，某乙公司(出卖人)与邵某(买受人)签订《商品房买卖合同(预售)》，合同约定邵某购买博乐市某小区二期某幢某B室。2022年6月20日，某乙公司(出卖人)与康某(买受人)签订《商品房买卖合同(现售)》，合同约定康某购买博乐市某小区二期某幢某C室。
博乐房权证博字第XXXXXX号产证载明：博乐市某某路(JXXXXXX)某室商业用房房屋所有权人为许某。2013年5月23日，某乙公司(出卖人)与方某(买受人)签订《商品房买卖合同》，合同约定方某购买博乐市某小区二期某幢某D室商业房。庭审中，李某甲、王某甲、邵某、许某、康某、方某认可某甲公司自2021年1月1日至2025年12月31日在博乐市某小区提供物业服务的事实。
一审法院认为，依据《 物业管理条例》第 十五条：“业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：…(二)代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同…”，《 中华人民共和国民法典》第 九百三十九条：“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力”之规定，本案中，某委员会与某甲公司签订《物业服务合同》，将博乐市某小区商住小区交由某甲公司提供物业服务，有博乐市社区和某委员会共同确认该合同系某委员会代表业主签订。
某甲公司亦在备案登记单位进行案涉物业服务项目的相关备案登记，并提供了物业服务，案涉物业合同属合法有效，对该小区的商业业主具有法律约束力。李某甲、王某甲、邵某、许某、康某、方某在本次诉讼中并不能代表案涉小区全体商业业主意愿，李某甲、王某甲、邵某、许某、康某、方某提交的证据不足以证明某委员会与某甲公司之间存在恶意串通、故意损害六人权益的事实。综上，对李某甲、王某甲、邵某、许某、康某、方某要求确认某委员会与某甲公司签订的案涉物业服务合同中关于博乐市某小区商业物业服务交由某甲公司提供，及商业物业服务费按照2.5元/月/平方米进行收取的约定对包含李某甲、王某甲、邵某、许某、康某、方某在内的博乐市某小区商业业主不发生法律效力的诉讼请求，缺乏事实及法律依据，不予支持。
某委员会经传票传唤，未到庭参加诉讼，依法视为其已放弃答辩和质证的权利，应自行承担相应的诉讼后果。一审判决：驳回原告李某甲、王某甲、邵某、许某、康某、方某的诉讼请求。
二审期间，当事人提交了新的证据，本院组织当事人进行证据交换及质证。李某甲、王某甲、邵某、许某、方某提交委托法院调取的证据：1.与某社区书记王某乙的谈话笔录1份、2.12345平台回复工单1份、3.李某甲与某社区上一任书记某平台聊天记录截图1份，证明的问题：某甲公司入驻时没有经过任何程序，社区人员也表示没有某甲公司的入驻资料，该物业合同对我方不发生法律效力；我方拨打12345反映小区消防不联动的问题，博乐市房产局于2023年1月10日回复某小区某楼未与物业公司签订合同，所以该楼的消防问题转由社区处理。
但是关于12345平台回复的本人满意不认可。工单当中说某甲公司已经发货处在整改过程中，但是至2026年消防不联动问题仍然没有得到解决，截止到某甲公司离职，仍然没有得到解决。经质证，某甲公司对谈话笔录的真实性、合法性认可，关联性及证明的问题不认可，该谈话笔录的被谈话人系某社区书记，并不是当时某甲公司入驻小区时的书记，现在没有相关档案资料，并不代表2020年没有资料，且社区工作人员之间的交接档案管理问题并不能否认签订合同的事实，且该书记表明对于之前的情况不清楚，所以不能认定各方签订的物业合同无效。
对工单的真实性、合法性认可，关联性及证明的问题不认可，该证据证明李某甲确实就消防不联动进行反馈，当时某甲公司已经整改，至于李某甲、王某甲、邵某、许某、方某认为至今未整改，某甲公司提交录音证据中已经有明确，消防不联动的问题是原厂家没有给开发商交付联动的密码，导致消防不联动，这并不属于某甲公司维修范围。对某平台聊天记录的真实性、合法性、关联性与证明的问题不认可，质证意见与上述意见一致。本院对上述证据认证如下：对谈话笔录、12345平台回复工单的真实性予以确认；某平台聊天记录因无未提供原始载体，本院不予采信。
李某甲、王某甲、邵某、许某、方某提交：证据二、与某社区王某乙的谈话录音1份。证明的问题：某甲公司所有的入住手续资料社区都没有，而且王某乙也明确表示所有的资料要保存至少5年，应该是从某甲公司入驻到离场手续都应该存在。虽然某甲公司与消防维保单位签订了合同，但是因为没有支付服务费用，所以消防维保单位一直没有进场进行服务。
某甲公司欠付水费、电费各种费用累计540,000元，所以在费用没有支付的情况下，某小区的物业服务没有办法正常进行。消防联动问题某甲公司只是找开发商解决，但是一直没有得到解决，2026年1月某丙公司入驻之后解决了某小区消防联动的问题。2020年因疫情原因，人员没有办法聚集，某甲公司没有任何线上线下的通知，没有举行选举物业公司的选举进驻流程，2022年新的某委员会要求某甲公司重新签订合同，但是某甲公司拒绝签订合同。
某甲公司提供的某平台群中发送的图片，有可能是从今年的物业公司选聘的群里头截屏的。经质证，某甲公司对于该录音的真实性、合法性、关联性以及证明的问题均不予认可，无法核实录音相对方到底是谁，录音也未经被录音者同意，属于私自录音，是否经过剪辑不清楚。该录音的背景是社区书记接待群众，可能在解决矛盾或者是化解纠纷的基础上作出的陈述，所以李某甲、王某甲、邵某、许某、方某带有引导性发问时，社区书记回答问题时并没有站到公正的角度上。
李某甲、王某甲、邵某、许某、方某证明的六个问题，只有其认为某甲公司没有入驻资料与本案有关联性，至于某甲公司是否欠付其他单位相关费用及某丙公司如何解决消防联动问题与本案没有关联性，并且社区书记回答问题时存在大量猜测性，没有实际情况的陈述。同时录音中也陈述了其并不是当时的书记，其是2024年才到社区工作，对于前面的情况不太清楚。最后陈述了一点消防的问题是开发商没有给厂家支付费用，导致厂家没有给主机的密码，所以消防不联动是开发商遗留问题，并不是物业公司不履行维保义务而产生。
陈述的内容与本案中物业服务合同是否有效没有任何关联性。本院对该证据认证如下：该证据待证事实与本案不具有关联性，本院不予采信。
本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，本案的争议焦点为某甲公司与某委员会签订的物业服务合同中涉及商业物业服务及收费的条款对包括李某甲、王某甲、邵某、许某、方某在内的所有商业业主是否具有法律约束力。《 中华人民共和国民法典》第 二百八十条第 一款规定：“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有法律约束力。”根据《 物业管理条例》第 十五条，业主委员会是业主大会的执行机构，其职责包括代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。
本案中，某委员会与某街道某社区出具的《关于博乐市某小区选聘物业服务企业的情况说明》证实某委员会选聘某甲公司及确定收费标准(包括商业物业收费标准)的行为，系基于业主大会的授权及多数业主的同意，故某委员会与某甲公司签订《物业服务合同》属于履行法定职责。案涉合同在房地产行政主管部门已经依法进行备案登记，符合法律规定的程序要求。根据《 中华人民共和国民法典》第 九百三十九条：“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。
”的规定，案涉物业服务合同对某小区全体业主(包括住宅及商业业主)均具有法律约束力。李某甲、王某甲、邵某、许某、方某上诉称商业物业应由商业业主单独与物业公司协商定价。
本院认为，首先，案涉商业物业位于某小区物业管理区域范围内，属于小区物业的组成部分；其次，物业服务收费实行市场调节价，仅表明收费标准不由政府定价，并不排斥业主大会通过法定表决程序统一确定收费标准；第三，物业服务收费标准属于业主共同决定事项，表决结果对全体业主具有约束力，不以部分商业业主是否同意为生效前提。
李某甲、王某甲、邵某、许某、方某的该项上诉理由缺乏法律依据，本院不予支持。李某甲、王某甲、邵某、许某、方某主张某甲公司与某委员会恶意串通，但未证据证实某甲公司与某委员会恶意串通签订物业服务合同损害国家、集体或者第三人利益导致合同无效的情形，李某甲、王某甲、邵某、许某、方某以某甲公司未与商业业主单独协商为由主张双方恶意串通，缺乏事实依据，本院不予采信。关于李某甲、王某甲、邵某、许某、方某主张一审程序违法剥夺其举证、质证、辩论的权利及未参照另案判决的问题。
经审查，一审中法庭依法组织双方当事人进行举证、质证，当事人在庭审中进行了充分质证及辩论，并在卷佐证，一审程序符合法律规定，李某甲、王某甲、邵某、许某、方某认为一审程序违法的上诉理由不能成立；李某甲、王某甲、邵某、许某、方某一审提交的判例的事实部分与本案并不相同，故一审法院未作出与生效判决相同的裁决并无不当。
综上所述，李某甲、王某甲、邵某、许某、方某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《 中华人民共和国民事诉讼法》第 一百四十七条、第 一百七十七条第 一款第 一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费70元，由上诉人李某甲、王某甲、邵某、许某、方某负担。
本判决为终审判决。
审判长 朱 娟 娟
审判员 热古力·艾森别克
审判员 岳 晓 桐
二〇二六年九月二日
书记员 玛丽娜 · 卡德尔
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