张某甲、某甲公司物业服务合同纠纷案
江西省宜春市中级人民法院
民事判决书
(2026)赣09民终2199号
上诉人(原审被告)：张某甲。
被上诉人(原审原告)：某甲公司，住所地：江西省宜春市万载县。
法定代表人：黄某甲，该公司总经理。
委托诉讼代理人：黄小军，万载县云帆法律服务所法律工作者。
上诉人张某甲为与被上诉人某甲公司物业服务合同纠纷一案，不服江西省万载县人民法院(2026)赣0922民初1276号民事判决，向本院提起上诉。本院于2026年7月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人张某甲、被上诉人某乙公司的法定代表人黄某甲，委托诉讼代理人黄小军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
张某甲上诉请求：撤销江西省万载县人民法院(2026)赣0922民初1276号民事判决第一项；依法改判以被上诉人合法有效的实际服务证据为基础，遵循劳获对等原则核算折价补偿对应的服务管理费，维护双方合法权益；本案一审、二审全部诉讼费用由被上诉人承担。
事实与理由：原审法院依法认定案涉《和谐佳园二期物业管理服务协议》无效(1276号判决书第10页)，该事实认定上诉人予以认可。依据《 中华人民共和国民法典》第 一百五十七条，合同无效后应当折价补偿，但折价补偿应以实际付出的服务成果为依据，原审在适用该条文时存在以下根本性错误：错误一：未核查12项约定服务任何一项履职事实，无完整台账支撑即判令全额补偿，违背折价补偿法定要件。《 中华人民共和国民法典》第 一百五十七条折价补偿的前提是查清当事人实际付出的劳务成果。
案涉协议约定12项完整物业服务义务(1276号判决书第6-7页)，被上诉人全程未提交任何配套履职台账：无保洁排班、安保巡逻、电梯消防维保、公共收益收支、绿化养护、投诉处置等全部核心记录。被上诉人代理人当庭认可内部运营资料不向业主公开，足以证实其未建立常态化履职留存制度，无法证明多年持续、完整提供全部服务。原审仅依据少量2026年图片，未逐项核查12项服务履行情况，直接全额计价，完全违背“劳获对等”的法定审查义务，无任何事实基础。
错误二：被上诉人系无完整服务管理体系的空壳公司，根本不具备服务管理1688户大型小区的基本能力。一审庭审中，被上诉人代理人明确自认：“人员是某乙公司自主运行，没有必要提供人员名单、劳动合同以及缴纳社保记录，业主无权了解这个事情。”(1273号案庭审笔录)该自认充分证明：被上诉人作为一家注册资本仅10万元、成立仅15天即被选定的空壳公司，其人员配置、管理体系、服务标准完全处于封闭运行状态，业主无权了解、无权监督、无权查阅。
物业服务企业应当具备的六大核心管理体系—保洁排班体系、安保巡逻体系、电梯维保体系、消防维保体系、设施检修体系、公共收益收支体系全部缺席、全部空白、全部无法提供。一审庭审中，被上诉人代理人自认保安平均年龄超60岁，人员配置老化、无年轻化梯队，其所谓“服务团队”根本不具备大型小区安保服务的基本能力。保安年龄老化本身就是管理体系缺失的直接体现。
一个连人员名单、劳动合同、社保缴纳记录都无法向业主公开的物业公司，不可能存在规范的服务记录台账，更不可能具备服务管理1688户大型小区的基本能力。其所谓“服务”，无体系、无结构、无记录、无可追溯、无可检验，系典型的“三无”假服务。在此前提下，一审未审查被上诉人是否具备基本服务管理能力，径直以“实际服务成果”为由判令全额补偿，属于事实认定根本性错误，不具备服务管理体系的公司，不可能产生可折价补偿的“实际服务成果”错误三：严重倒置举证责任，违反民事诉讼“谁主张、谁举证”基本原则。
依据《 中华人民共和国民事诉讼法》第 六十七条，被上诉人主张63个月完整、合格物业服务并要求付费，应当举证证明服务持续时间、服务覆盖区域、各项服务完整履职记录。1276号判决书第12页却将举证义务倒置，以上诉人未举证证明物业长期根本性不履职为由，判令上诉人承担举证不能后果。该认定违法将“证明服务合格”的某乙公司义务，转嫁为“证明服务不合格”的张某甲义务，程序审理明显违法。
错误四：以其他业主缴费行为推定服务达标，用案外人行为免除物业公司的举证义务。1276号判决书第11-12页以小区多数业主缴纳物业费，推定物业提供达标服务，该推定无任何法律依据。案涉该物业自进驻以来，已有数十名业主因抗拒其不履行职责与义务而维权拒交物业费被起诉。
审理中，法院均在物业公司无实质服务证据支撑的情况下，将“证明服务不合格”的举证责任倒置业主举证，并在业主已提交充分证据证实物业管理存在重大瑕疵的情况下，法院代物业公司认定“实际服务成果”，判决业主承担80%至90%的物业费。该批量裁判结果在小区业主中形成普遍威慑，致使大部分业主被迫放弃继续维权，在物业公司推出10%缴费优惠时忍气吞声缴费了事—这根本不是对物业服务的认可，而是被不公正司法裁判吓出的求生行为。缴费与认可服务质量之间，没有任何法律上的因果关系。
业主缴费系规避强制执行的被动选择，并非认可服务质量。缴费行为不能替代物业公司应当提交的履职台账、服务记录，原审以案外人行为推定本案核心待证事实，实质免除被上诉人法定举证责任，事实推定逻辑严重错误。错误五：仅提交2026年零星照片及未经质证的光盘，却推定63个月完整持续服务，证据采信片面失真1276号判决书第11页仅凭被上诉人2026年零散现场照片，认定其多年持续提供完整物业服务。
被上诉人主张自2021年起长达63个月服务，却无2021至2025年任何保洁、安保、维保记录；且其代理人在关联案件庭审中自认完整影像材料未当庭提交，仅承诺后续补充。未当庭提交、未经完整质证的补充材料不能作为定案依据，原审以少量单点图片推定多年连续性服务，将举证不能的不利后果转嫁给上诉人，事实认定缺乏证据支撑。
被上诉人提交的“光盘”证据亦未经当庭播放质证，内容不明，不能作为定案依据。—审判决书虽列明“光盘”为证据之一，但判决书对该光盘的拍摄时间、拍摄地点、拍摄内容均未作任何描述，庭审中亦未当庭播放供上诉人质证。依据《 最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》，视听资料应当在法庭上出示、播放，接受质证。
未经质证的证据，不能作为认定案件事实的根据。错误六：混淆消防设施整体性与日常物业服务分区属性，割裂小区客观物理边界1276号判决书第11-12页以案涉小区共用消防、道路设施为由，认定物业服务不可分割、统一计费。但案涉小区以道闸、楼栋分区明确划分为商品房片区(37-47栋)与公租房片区(20-36栋)，两个片区出入口、日常保洁、巡逻范围相互独立。
消防通道环形贯通系国家强制性消防规范，仅针对应急使用，与分区域常态化物业服务无关联；且物业两处道闸长期无人值守，印证其区域管理缺位。原审偷换法律概念，否定小区天然分区管理现状，统一全额计价明显不公。
错误七：偷换上诉人“据实扣减对价抗辩”为“全额拒付抗辩”，回避核心举证争议。1276号判决书第12页以“个别瑕疵不能拒付物业费”驳回上诉人抗辩，属于刻意转移审理焦点。上诉人自始至终从未主张分文不付，核心意见仅为：无完整证据佐证的服务不得计价，仅对经庭审查实的合格劳务支付对价，属于据实结算、差额扣减抗辩，而非拒付全部费用。
本案核心争议并非“服务存在个别瑕疵”，而是被上诉人能否举证证明长达五年完整履行12项合同义务；原审刻意转换争议焦点，回避物业公司举证严重缺失的核心问题，逻辑论证明显回避关键事实。错误八：合同自始无效，错误适用仅针对有效合同的《 中华人民共和国民法典》第 九百四十四条、第 九百四十八条。
《 中华人民共和国民法典》第 九百四十四条“业主按约定支付物业费”适用前提是存在合法有效的物业服务合同，本案合同已被确认无效，无“约定付费”基础，该法条完全不能适用；《 中华人民共和国民法典》第 九百四十八条不定期物业服务合同规则，适用前提为原物业服务合同合法到期。案涉合同从签订时即无效，不存在“原合同到期延续”的适用基础，无法转化为不定期事实物业关系。
1276号判决书第10-11页在合同整体无效的前提下，强行援引上述两条有效合同规则裁判，法律适用存在根本性错误。同时，2024至2026年期间仅社区出具续聘公告，无全体业主大会表决程序，无权单方决定续聘物业，不能成立合法事实服务关系。补充：被上诉人系合同无效全部主要过错方，原审未适用过错分担规则另案(2026)赣0922民初1271号判决书查明，被上诉人股东黄某乙兼具小区前期自治负责人、公司股东、监事三重身份，存在法律禁止的自我交易；
2020年11月2日注册成立公司，于11月17日仅15天即被业委会确定为合同承接方。被上诉人签约时明知业委会由城投指派、无完整备案、选聘程序违法，仍强行进驻收取费用，是造成案涉合同无效、举证资料缺失的唯一主要过错方。依据《 中华人民共和国民法典》第 一百五十七条过错分担规则，即便需要折价补偿，也应当以合法服务台账证据衡量劳获对等核算费用，原审完全未划分双方过错责任，裁判结果明显失衡。
综上所述：上诉人始终认可不能无偿占用真实物业服务成果，同意对经庭审质证、有完整台账佐证的服务支付合理对价。但被上诉人未完成法定举证义务，原审倒置举证、以无效合同标准全额计费、混淆服务分区、错用有效 合同法条，仅能依据查实服务据实折价。恳请二审法院查清全案事实，纠正原审全部错误，依法撤销原判，以实际服务证据为基础按劳获对等原则核算折价补偿，维护上诉人合法民事权益。
某乙公司辩称，我方认为上诉人的上诉理由无法律和事实依据，一审判决事实清楚，依据的法律条文正确，请求法院驳回上诉人的上诉请求。
某乙公司向一审法院起诉请求：1.判令张某甲支付物业服务费4776元、楼道灯费60元、二次供水费120元，合计4956元；2.本案诉讼费用由张某甲承担。
一审法院认定事实：某乙公司登记状态：存续，成立日期：2020年11月2日，企业类型：有限责任公司(自然人投资或控股)，股东信息：黄某乙持股比例50%、黄某甲持股比例50%，经营范围中一般项目：物业管理，专业保洁、清洗、消毒服务，家政服务，住宅水电安装维修服务，物业服务评估，园林绿化工程施工，城市绿化管理(除许可业务外，可自主依法经营法律法规非禁止或限制的项目)。
和谐佳园二期小区系某丙公司开发的保障型住宅小区，总计1688套，面积190166㎡，其中棚改房573套，面积69960㎡，产权属于各购房人，其余1115套(廉租房500套、公租房616套)，面积120206㎡，产权属于某丙公司。2018年11月17日，和谐佳园小区【备注：包含一期、二期】进行首届业主委员会选举，除某丙公司委派一名代表为固定业委会成员外，选举出一期业主委员会成员4名、二期业主委员会成员6名。同日，业主委员会筹备组在业主委员会公示栏处将此次选举结果进行公示：依法选举成立万载县和谐佳园第一届业主委员会。
业主委员会成员：主任龙某(某丙公司工作人员)、副主任张某乙、副主任饶某、执行秘书魏某、委员谢某甲、委员郑某、委员袁某、委员彭某、委员谢某乙、委员鲁某、委员刘某。公示期后，2018年12月27日，万载县和谐佳园第一届业主委员会正式成立。委员会任期五年，至2023年12月26日任期结束，后和谐佳园小区未能成立新的业主委员会。
2020年12月31日，万载县和谐佳园业主委员会(甲方)与某乙公司(乙方)签订一份《和谐佳园二期物业管理服务协议》，载明：和谐佳园小区业主委员会于2020年11月17日组织召开了全体业主委员会议，根据2020年物业自治聘请黄某乙同志物业管理团队的工作总结汇报，一致认为经过一年来的努力，彻底改变了即将倒闭的物业管理实状，会议表决后同意将本小区自2021年元月一日起实行物业管理费用包干制。经双方协商同意，将和谐佳园二期物业管理按照三级服务标准承包给乙方经营管理。
合同第二章服务内容与质量第二条在物业管理区域内，乙方提供的物业管理服务包括以下内容：1.房屋建筑共有部位的维修、养护和监管，包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重墙体、楼梯走廊通道、门厅等。室外(店铺门口)宽广的人行道。2.共有设施、设备的维修养护、运行和管理，包括：共用的上下水管道、落水管、共用照明、小区消防设施设备、电梯设备等。
3.市政公用设施和附属物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井等。4.公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理。5.附属配套建筑和设施的维修、养护与管理。
6.公共环境卫生、楼道扶梯的清洁卫生、垃圾的收集、清运。7.电动车棚及电动车停放、汽车、摩托车、自行车、三轮车停放及管理，位置由业委会指定。新建涉及经营电动车棚的公司由业委会引进；
8.维持公共秩序；9.管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料。10.组织开展社区文化娱乐活动。一年至少一次(五一、春节等)或赞助支持业主委员会组织此项活动。11.业主和物业使用人房屋自用部位、自用设施及设备的维修、养护，在当事人提出委托时，乙方应接受委托并合理收费有偿服务。
12.对业主和物业使用人违反临时管理规约的行为，针对具体行为并根据情节轻重，采取批评、规劝、警告、制止和及时向上级有关部门报告的措施。第三章服务费用第六条物业服务收费标准及结算：本物业管理区域物业服务收费按以下第一点执行，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体金额按购房合同和租房合同认定的物业面积计算收取。享受物业服务半年以上拒不交纳物业费的按所欠总额的日3‰收取滞纳金。
标准如下：1.物业费标准：政府相关部门和业委会及业主代表会议未出台新标准之前暂按多层住宅、地下室0.4元/平方米/月，小高层电梯房0.8元/平方米/月(收费标准最终以物价部门批准的为准)；地下车库、店面1元/平方米/月；幼儿园0.6元/平方米/月…….4.物业费收取和结算：(1)物业费的结算：按物业服务建筑面积某收费标准某12个月。
(2)从本合同有效期开始日起，除新销售的住房或店面城达代收代支物业费一年外，已销售超过一年的住房、店面(含办公楼)以及幼儿园和地上、地下车位的物业费由乙方按标准负责向业主收取。(3)从本合同有效期开始日起，2020年度代收的2021年度物业费，按实际代收金额转入某乙公司公账。(4)2020年度尚欠的物业服务费，和谐佳园业主委员会全权委托某甲公司代收。
第八章其他第二十八条：和谐佳园二期物业服务有效期自2021年1月1日至2023年12月31日。第二十九条：本合同期满前3个月，双方无提出异议，顺延本合同：双方中有一方有异议，以书面形式通知对方。某乙公司于2021年1月1日入驻和谐佳园小区并提供物业服务至今。
2023年12月26日，万载县和谐佳园业主委员会出具《和谐佳园二期物业服务合同顺延说明》，载明：由于新一届业委会暂未成立，为了和谐佳园二期小区平稳过渡，确实解决小区无物业服务现状，根据《 江西省物业管理条例》第 五十八条的相关规定和小区物业服务合同第八章(其他)第 二十九条等约定，经相关职能部门研究同意，由某甲公司按原合同服务、质量要求，继续服务本小区，顺延服务期限壹年(2024年1月1日至2024年12月31日)。康乐街道建成社区分别于2024年12月7日、2026年4月9日出具《关于和谐二期桓林物业续聘公告》，载明：为保障小区物业服务的稳定持续正常运转及居住至关重要，因此，在新的物业服务企业尚未确定之前，在充分征求广大业主意见，并与某丁公司进行深入沟通协商后，现决定在新物业服务企业选定之前，继续聘请还某丁公司为小区提供服务。
张某甲系和谐佳园小区二期47栋1单元301室的业主，其房屋建筑面积为124.38平方米，至今未交纳自2020年1月1日起的物业费。
另查明，万载县某局于2026年4月17日向杨某出具《 政府信息公开申请答复书》，载明：经查询，第4点内容【备注：某甲公司与万载县和谐佳园业主委员会于2020年12月31日签订的物业服务合同】依据《 政府信息公开条例》第 三十六条第二点规定，现将您申请公开的信息按照您所申请的获得方式，将以纸质文本的形式递交给您。第1、2、3点“和谐佳园二期业主委员会备案材料；该业主委员会历届任期及换届情况的相关记录；该业主委员会2020年至2023年期间是否处于合法任期内的相关证明”，经查询，本局不存在相关资料，无法提供该项资料。
一审法院认为，本案某乙公司系基于其与万载县和谐佳园业主委员会所签订的《和谐佳园二期物业管理服务协议》而要求张某甲支付所拖欠的物业费，属于物业服务合同纠纷。
关于某乙公司提起本案诉讼是否超过诉讼时效期间？某乙公司于2023年11月8日向本院递交起诉状，后该院推送至人民调解委员会进行调解，根据《 中华人民共和国民法典》第 一百八十八条第 一款“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。
”第一百九十五条“有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：(一)权利人向义务人提出履行请求；(二)义务人同意履行义务；(三)权利人提起诉讼或者申请仲裁；
(四)与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。”及《 最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第 十二条“权利人向人民调解委员会以及其他依法有权解决相关民事纠纷的国家机关、事业单位、社会团体等社会组织提出保护相应民事权利的请求，诉讼时效从提出请求之日起中断。”之规定，诉讼时效从2023年11月8日起中断，故某乙公司提起本案诉讼未超过诉讼时效期间。
关于案涉《和谐佳园二期物业管理服务协议》是否合法有效？业主委员会系业主大会依法选举产生的业主自治组织，成立程序合法是其对外从事民事行为包括签订物业服务合同的前提。根据《 中华人民共和国民法典》第 二百七十七条第 一款“业主可以设立业主大会，选举业主委员会。
业主大会、业主委员会成立的具体条件和程序，依照法律、法规的规定。”之规定，业主委员会全体委员必须由业主大会经业主投票选举产生，选举业主委员会属于全体业主共同决定事项，任何单位、组织不得直接指定、委派、固定业委会委员。本案中，和谐佳园二期筹备组会议直接指定某丙公司工作人员为固定业委会成员，未通过业主大会投票选举，剥夺了全体业主法定选举权与表决权，违反法律强制性规定。
因此，案涉业主委员会不具备合法主体资格，无权代表全体业主对外订立物业服务合同。根据《 中华人民共和国民法典》第 一百五十三条“违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。”之规定，案涉《和谐佳园二期物业管理服务协议》无效。
关于张某甲是否应当支付相应的物业服务费，若应当支付，具体金额是多少？本案中，物业服务费分为两段，第一段系业主委员会任期内的物业服务费承担，第二段系业主委员会任期届满后的物业费承担。一、案涉《和谐佳园二期物业管理服务协议》虽然无效，但是某乙公司已实际为小区提供安保、保洁、公共设施维护等物业服务，全体业主实际上接受并享有物业服务利益，双方形成事实物业服务法律关系。
根据《 中华人民共和国民法典》第 一百五十七条“民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；
各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。”所规定的折价补偿规则以及公平原则、权利义务对等原则，业主虽不受无效物业服务合同约束，但不能无偿占有物业服务成果，仍应向实际提供服务的物业公司支付该期间合理物业费。
二、案涉业主委员会任期届满后，因小区未依法选举产生新一届业主委员会，无法作出续聘、另聘物业服务人的决定，某乙公司继续为小区提供持续性物业服务，康乐街道建成社区作出了续聘公告，且大部分业主亦已向某乙公司支付了物业费，根据《 中华人民共和国民法典》第 九百四十八条第 一款“物业服务期限届满后，业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务人员的决定，物业服务人继续提供物业服务的，原物业服务合同继续有效，但是服务期限为不定期。”之规定，双方成立不定期物业服务合同，某乙公司有权要求业主支付对应期间的物业费。
因案涉物业服务协议所约定的物业费标准符合相关法律规定，故本院确定上述两个期间的物业费均参照案涉《和谐佳园二期物业管理服务协议》约定的标准计付。某乙公司入驻时间为2021年1月1日，自2021年1月1日至2026年3月31日，张某甲应向某乙公司支付物业费6268.75元(124.38平方米×63个月×0.8元/平方米/月)。至于某乙公司诉请的楼道灯具费、二次供水费，案涉《和谐佳园二期物业管理服务协议》并未对楼道灯具费及二次供水费的收取进行明确约定，且案涉《和谐佳园二期物业管理服务协议》约定涉案小区物业服务收费采用包干制，故本院不予支持。
至于张某甲提出的某乙公司未按实际提供物业服务、服务区域无法区分商品房区域与公租廉租房区域的抗辩意见，该院不予采纳，理由如下：第一，某乙公司提交的2026年工作图片，能够证实其持续为案涉小区提供基础物业服务。案涉商品房区域与公租廉租房区域同属一个物业管理区域，共用小区公共道路、绿化、安保、排水、消防等配套设施，物业服务具有整体性、不可分性，不能以功能分区为由割裂整体物业服务，拒绝支付物业费。第二，小区大部分业主已实际缴纳物业服务费，该事实足以印证多数业主认可物业公司提供了符合约定标准的物业服务，亦可侧面佐证物业公司实际履行了物业服务义务。
张某甲以其未享受物业服务为由拒付物业费，未提交充分证据证明张某甲存在长期完全不履职、根本性不提供服务的情形，应承担举证不能的不利后果。第三，即便某乙公司所提供的物业服务存在个别瑕疵，亦属于服务质量瑕疵范畴，不构成业主拒付物业费的法定事由。
综上所述，依照《 中华人民共和国民法典》第 一百五十三条、第 一百五十七条、第 一百八十八条第 一款、第 一百九十五条、第 二百七十七条第 一款、第 九百四十四条第 一款、第 九百四十八条第 一款，《 最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第 十二条，《 中华人民共和国民事诉讼法》第 一百四十五条之规定，一审判决：一、张某甲在本判决生效后七日内向某甲公司支付2021年1月1日至2026年3月31日期间所欠物业费6268.75元。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《 中华人民共和国民事诉讼法》第 二百六十四条之规定，支付迟延履行金。二、驳回某甲公司其余诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由某甲公司负担5元，张某甲负担20元。
上诉人在本案二审提交了，证据一：聊天记录截图1张，证明：物业服务不到位；证据二：工作督导函，证明：是2019年业主委员会总结的物业主要问题，并要求限期整改；证据三：彩色照片、文件15张，证明：物业未限期按工作督导函整改，证明物业公司服务不到位。
被上诉人经质证认为，1.对证据一的真实性无异议，对证明目的有异议；2.对证据二，该督导函与本公司无关，一审开庭前法官都到了小区，且明确地告诉了各上诉人，比原先的物业公司服务确实有很大的改进，说明已经整改到位。3.对证据三中的照片是属实，但是均已经整改到位，我方的服务已经跟上。对于上诉人超期举证我方不同意质证。
被上诉人在本院二审未提交新的证据。
本院经综合评议认为，对于上诉人提交的证据二的关联性及证明目的不予确认，该督导函所涉对象并非本案被上诉人。对于证据一、三，桓林物业对证据真实性无异议，本院对该组证据效力予以确认。
本院二审对于案涉小区业委会的相关事实查明如下：2018年11月17日，和谐佳园小区进行首届业主委员会选举，公示期后，2018年12月27日，万载县和谐佳园第一届业主委员会正式成立。委员会任期五年，至2023年12月26日任期结束，后和谐佳园小区未能成立新的业主委员会。对于业主委员会选举成立过程与本案物业服务合同纠纷无关，不属于本案审查范围。对于一审查明的其他事实，本院依法予以确认。
本院认为，本案争议焦点为：一、《和谐佳园二期物业管理服务协议》是否合法有效的问题；二、案涉物业费如何认定的问题。
一、关于案涉《和谐佳园二期物业管理服务协议》是否合法有效的问题。《 中华人民共和国民法典》第 二百八十条“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有法律约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请示人民法院予以撤销”之规定，对于业主大会选举业委会成员决定是否有效，应当通过业主行使撤销权进行主张，不属于本案物业服务合同纠纷审理范围。
在案涉选举业主委员会成员决议未被撤销的情况下，不宜在本案中直接否定业主委员会与某丁公司签订物业服务合同效力。一审判决径行认定业主委员会不具备合法资格，进而认定案涉物业服务合同无效不当，本院予以纠正。案涉物业服务协议系业主委员会与物业公司真实意思表示，不违反相关法律规定，对小区全体业主具有约束力。
且该物业服务合同自签订之日起一直在实际履行。业主委员会出具的《和谐佳园二期物业服务合同顺延说明》系因新业主委员会未设立，为避免小区出现物业服务真空、保障小区平衡过渡而用出的处理，且物业服务合同期满后，物业公司亦继续按照原合同履行，双方之间形成事实上的物业服务合同关系。业主接受了物业服务，应当按照合同约定交纳物业费。
二、关于案涉物业费如何认定的问题。张某甲主张案涉小区物业服务存在诸多问题，质价不对等，应以实际服务证据为基础，遵循劳获对等原则核算折价补偿对应的服务管理费。本案中，《和谐佳园二期物业管理服务协议》系某丁公司与业主委员会订立的物业服务合同，该合同合法有效。
合同中约定了物业费的支付标准，业主应根据合同约定支付物业费。某丁公司已实际为小区提供安保、保洁、公共设施维护等物业服务，保障整个物业区域公共事务的运转，持续提供了上述基础性服务，合同目的总体得以实现，业主应根据合同约定支付相应物业费。对于张某甲认为物业公司应提供完整的服务记录的意见，本案在案证据结合小区客观实际，可以初步证明桓林物业提供了基础性物业服务，业主如主张物业公司未完整履职或服务不合格，应承担举证义务，而非要求物业公司提供长达63个月的完整履职记录。
张某甲作为案涉小区业主认为物业服务不到位，可以要求物业服务企业进行改正，或采取召开业主大会、成立业主委员会与物业公司明确服务内容、协商调整收费价格或按照法律程序解聘物业公司，而非直接拒交物业费或核算折价补偿物业费。综上，一审法院判决张某甲支付2021年1月1日至2026年3月31日期间所欠物业费6268.75元并无不当。
综上所述，张某甲的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《 中华人民共和国民事诉讼法》第 一百七十七条第 一款第 一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人张某甲负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘思婷
审 判 员 李星宇
审 判 员 李呈敏
二〇二六年九月十八日
法官助理 李 韧
书 记 员 张 媛
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