刘某甲、某公司烟台分公司物业服务合同纠纷案
山东省烟台市中级人民法院
民事判决书
(2026)鲁06民终4859号
上诉人(原审被告)：刘某甲。
被上诉人(原审原告)：某公司烟台分公司，住所地山东省烟台市牟平区。
负责人：刘某乙，经理。
委托诉讼代理人:田某。
上诉人刘某甲因与被上诉人某公司烟台分公司物业服务合同纠纷一案，不服山东省烟台市牟平区人民法院(2026)鲁0612民初878号民事判决，向本院提起上诉。本院于2026年7月6日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人刘某甲上诉请求：1.依法撤销一审判决，改判驳回被上诉人全部诉讼请求；若二审不认定合同无效，亦应依法足额减免物业费，并撤销违约金判项；2.判令本案一审、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。
事实与理由：一审判决存在举证责任分配违法、诉讼时效认定错误、核心事实遗漏、证据采信不公、裁判结果失当五大根本性错误。一、举证责任分配严重违法，未查明合同到期后事实服务要件，径行判令全额付费。1.依据民事诉讼“谁主张、谁举证”基本原则，被上诉人主张物业费，应举证证明其已按照合同约定及法律规定提供合格、持续的物业服务，但被上诉人一审仅提交《前期物业服务协议》及业主身份信息，未提交任何保洁、绿化、安保、公共设施巡检维修、公共收益公示等实际履约证据，未完成法定举证责任，依法应承担举证不能的败诉后果。
一审法院违法转嫁举证责任，在被上诉人无任何有效履约证据的情况下，径行采信其单方主张，判令上诉人全额支付物业费，属事实认定错误、法律适用严重违法。2.案涉《前期物业服务协议》已于2022年4月24日到期，双方未续签书面物业服务合同。根据《 民法典》第 948条、第 949条规定，事实物业服务关系成立的前提是业主未作出续聘或另聘决定，且物业服务人继续提供符合标准的服务、依法办理交接承接手续。
一审法院未查明小区业主是否作出续聘意思表示、被上诉人是否持续提供合法合规服务、是否依法办理物业交接备案手续，直接判令上诉人支付合同到期后的物业费，且直接沿用原合同2.16元/m/月标准，缺乏任何事实及法律依据。二、诉讼时效认定违背法律规定，未分段审查导致超时效费用被错误支持。1.物业服务合同纠纷诉讼时效为3年，案涉物业费按季度支付。
本案于2026年2月25日立案,被上诉人主张的2023年2月25日之前的物业费已超过法定诉讼时效，依法应予驳回。2.上诉人2024年4月17日支付的1182.55元，系被上诉人垫付的水费，与物业费属于不同法律关系、独立债务。根据《 民法典》第 195条规定，诉讼时效中断需义务人明确作出同意履行物业费债务的意思表示，上诉人支付水费的行为，不能推定为主张履行物业费债务，更不能导致全部物业费诉讼时效中断。
一审法院未依法分段审查时效，仅凭无关水费支付行为即认定全部诉求未过时效，适用法律完全错误。三、无视服务瑕疵客观证据，片面采信被上诉人陈述，裁判显失公平。上诉人一审已提交完整视频、照片、某平台聊天记录等客观证据，充分证明被上诉人服务期间，存在公共区域垃圾长期堆积、清雪除冰严重滞后、地库卫生脏乱差、安保人员配备不足、公共设施破损无人维修等持续性、整体性物业服务瑕疵，并非一审法院片面认定的“时段性问题”。
一审法院无故不予采信上诉人提交的合法证据，未结合物业服务瑕疵程度，依法酌减、减免物业费，完全剥夺上诉人合法抗辩权，裁判结果明显偏袒被上诉人，显失公平公正。四、遗漏合同效力审查核心事实，案涉合同因违反法律强制性规定应属无效。根据《 物业管理条例》第 24条强制性法律规定，住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘物业服务企业；
投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业。本案中,被上诉人入驻案涉小区,未经过法定招投标程序，亦未取得住建部门协议选聘的批准文件，无任何物业选聘备案手续，属于违法违规入驻。案涉《前期物业服务协议》因违反法律、行政法规的强制性规定，依据《 民法典》第 153条之规定，应认定为无效合同，被上诉人无权依据无效合同向上诉人主张物业费。
一审法院未依法审查合同效力，遗漏核心案件事实，直接依据无效合同作出判决，根本性错误。五、违约金及诉讼费分担无事实与法律依据，一审裁判明显不公。1.上诉人系因被上诉人违法入驻、合同无效、物业服务严重不合格，依法行使先履行抗辩权，并非恶意拖欠物业费，上诉人不存在任何违约过错。
且案涉《前期物业服务协议》于2022年4月24日到期，违约金条款自此失效。一审判决上诉人承担违约金无任何事实及法律依据，应当依法撤销。2.本案纠纷起因完全系被上诉人违法入驻、服务不合格导致，一审却判令上诉人承担绝大部分诉讼费，责任划分明显不公，二审应予以纠正。
综上，一审判决举证责任分配违法、诉讼时效认定错误、事实审查不清、未依法审查合同效力、证据采信及裁判结果均显失公平，严重损害上诉人合法权益。请二审法院依法全面查明案件事实，准确适用法律，撤销一审错误判决，依法改判支持上诉人的全部上诉请求。
被上诉人某公司烟台分公司答辩称，被上诉人不同意上诉人刘某甲的上诉请求，认为原审事实认定清楚，法律适用正确，不应撤销或改判，具体答辩理由如下：一审审理程序合法，不存在上诉人所述的程序违法情形。上诉人主张一审法院刻意回避招投标程序，未对合同效力进行实质审查等均与事实不符，亦无法律依据。
某公司烟台分公司向一审法院起诉请求：1.判令被告向原告支付物业服务费8260.95元；2.判令被告向原告支付违约金(以人民币8260.95元为基数，自2024年12月31日起至实际清偿之日止，按日万分之五计算)；3.判令本案的诉讼费用由被告承担。
一审法院认定事实：一、小区物业及业主房产的基本信息。涉案小区系位于烟台市牟平区的光明海上海小区。被告系涉案小区业主，房屋面积为117.07平方米。
二、物业服务合同的签订情况及内容：2019年12月5日，原、被告签署《前期物业服务协议》，约定：前期物业服务期限为3年，自2019年4月25日至2022年4月24日；物业服务费按照建筑面积交纳，具体缴费标准：住宅2.16元/平方米；业主应按每季度交纳给物业公司，应在每季度的第一个月10日之前按时向物业公司交纳物业服务费；
业主逾期支付物业费七日的，业主应按照逾期每日万分之五的标准向物业公司支付违约金,逾期一个月的，物业公司有权采取必要措施。物业服务合同约定的服务内容为：1.房屋共用部位的维护和管理；2.房屋共用设施设备及其运行的维护和管理；
3.环境卫生、绿化管理；4.协助管理物业管理区域公共秩序、安全防范、消防、交通等事项；5.装饰装修和垃圾清运管理服务；6.车辆停放管理等。
三、被告欠付物业服务费的期间及数额。被告每月应支付的物业服务费为252.87元(2.16元×117.07平方米X1个月)被告每季度应支付的物业服务费为758.61元(2.16元X117.07平方米X3个月)，被告欠付自2022年1月至2024年4月期间的物业服务费7080.39元(2.16元X117.07平方米X28个月)。原告还为被告垫付了水费1182.55元。
四、被告提出以下抗辩理由。服务不达标，诉讼时效已过，2022年之后的物业服务没有提供公示。物业费的收费标准为2.16/m高标准物业费，但人员配备不足，达不到对应收费标准；日常保洁不到位，雨雪天气应急清扫完全缺位，服务存在持续性瑕疵；
新旧物业交接期间，原告怠于履职，建筑垃圾长期占道堆积,影响业主正常通行与生活。被告为证明自身主张提交证据如下：1.视频三份、某平台聊天记录一份，证明原告清雪不及时，垃圾堆满道路；2.照片三张，证明地库卫生清理不合格，输送运货上门时保安阻拦，业委会协商原告处理死树；
3.提交2024年4月17日支付物业费水费1182.55元截图一份,证明已经交纳1182.55元；原告辩称，对已支付物业费的截图真实性予以认可，对视频、照片的证明目的不认可，该证据不一定是小区内的照片，即便是也不构成重大瑕疵，不是不交物业费的理由。另一方面我们认为聊天截图的内容与物业服务无关。即使被告主张的问题真实存在也只能反映某一时段内小区服务情况，并不具有连贯性。
一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原、被告双方签订的《前期物业服务协议》合法有效，双方均应依约履行各自义务。关于被告抗辩物业费已过诉讼时效，被告提交的缴费截图显示其在2024年4月17日交纳了一笔物业费、水费，属于义务人同意履行义务，诉讼时效就此中断，因此对于被告抗辩物业费已过诉讼时效的主张，法院不予支持。
关于被告抗辩称物业服务不到位,法院认为,被告未能提供充分证据证明其主张，且物业服务关乎全体业主的集体利益，物业服务是长期性、整体性的服务过程，被告的举证未能证明物业服务存在整体性、持续性的瑕疵，业主个人以物业服务存在瑕疵问题，拒绝缴纳物业服务费的行为没有法律依据，故对被告的辩解意见法院不予采信。原告已经依约提供了物业服务,被告未按照约定支付物业服务费，应当履行支付物业服务费的义务。被告已经支付了物业垫付的1182.55元水费。
根据经审理查明的事实，被告欠付自2022年1月至2024年4月期间的物业服务费7080.39元。
关于违约金的起算时间，《前期物业服务协议》中约定了物业费需在每季度的首月10日进行交纳，业主逾期支付物业费七日的，业主应按照逾期每日万分之五的标准向物业公司支付违约金，逾期一个月的，物业公司有权采取必要措施。在每季度的首月交纳当季度的物业费，属于预交物业费，物业公司应当及时催告并且给予业主一定的宽限交纳期限,因此法院认为应当从每季度的次月10日起开始计算违约金。关于违约金的计算标准，《 中华人民共和国民法典》第 五百八十五条第 二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；
约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。”《前期物业服务协议》约定的违约金的计算标准为日万分之五，年利率为18.25%，远远高于首次违约发生时2021年1月的LPR3.7%，亦高于被告欠付物业费给物业公司带来的损失,因此法院酌定将违约金计算标准调整为年利率5%。
综上，原告的诉讼请求部分成立，对其成立部分法院予以支持。依照《 中华人民共和国民法典》第 五百零九条、第 五百七十七条、第 五百七十九条、第 五百八十五条、第 九百四十四条，《 中华人民共和国民事诉讼法》第 四十条、第 一百三十六条之规定，一审法院于2026年5月12日判决：一、被告刘某甲于判决生效之日起十日内支付原告某公司烟台分公司自2021年1月1日至2024年4月30日期间的物业服务费7080.39元；二、被告刘某甲于判决生效之日起十日内支付原告某公司烟台分公司以758.61元为基数，分别自2022年2月10日、2022年5月10日、2022年8月10日、2022年10月10日、2023年2月10日、2023年5月10日、2023年8月10日、2023年10月10日、2024年2月10日起至实际给付之日止按照年利率5%计算的违约金，以252.87元为基数，自2024年5月10日起至实际给付之日止按照年利率5%计算的违约金。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《 中华人民共和国民事诉讼法》第 二百六十四条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计25元，由被告刘某甲负担20元，由原告某公司烟台分公司负担5元。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人向法院提交政府信息告知书1份。证明物业前期入住的时候存在没有依法招投标，前期物业合同无效。
经质证，被上诉人发表质证意见称，第一、对该证据真实性无异议，对证明事项有异议。从条文表述来看，该条使用国家提倡通过招标的方式，选聘物业服务企业的表述，提倡一词本身即表明该规定具有倡导性质，而非绝对的禁止性规定。第二、从法律属性来看，该条款系对物业管理活动的规范，目的是督促物业服务企业，提高服务质量和水平，其所调整事项不涉及国家利益或者社会公共利益，应认定为管理性强制规定，而非有无而非效力性强制规定。
第三、《 中华人民共和国民法典》第 153条规定，违反法律行政法规的强制性规定的民事法律行为无效，但是该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。判断某规定是否导致合同无效，因审查该规定是否明确指向合同有效力。二审中，当事人再没有提交其他新证据。本院经审理查明的其他案件事实与一审法院审理查明的案件事实一致。
本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。在作出判决前,当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的,由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，上诉人与被上诉人双方签订的《前期物业服务协议》合法有效，双方均应按约定全面履行各自的义务。
经查，上诉人提交的缴费截图显示其在2024年4月17日交纳了一笔物业费、水费，属于义务人同意履行义务，一审法院认定诉讼时效就此中断，并对上诉人提出的诉讼时效抗辩意见未予采纳，并无不当。上述《前期物业服务协议》期限届满后，上诉人未提供证据证明其小区依法通过社区街道或业主委员会重新选定了物业服务企业，亦未提供证据证明被上诉人后续未为小区提供物业服务，结合其于2024年4月17日交纳物业费、水费的事实，本院认为一审法院判令上诉人向被上诉人支付自2022年1月至2024年4月期间的物业服务费7080.39元，并无不当。
关于违约金的起算时间，本院经审理后认为一审法院酌定将违约金计算标准调整为年利率5%，并无不当。对此，一审法院所作分析、说理，全面、透彻，本院不再赘述。综上，一审法院所作判决正确，应予维持。上诉人的上诉主张，证据不足，理由不当，本院依法不予支持。
综上所述，上诉人刘某甲的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《 中华人民共和国民事诉讼法》第 一百七十七条第 一款第 一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人刘某甲负担。
本判决为终审判决。
审判长 吴继辉
审判员 衣振国
审判员 栾建伟
二〇二六年八月十七日
[核对位置]
法官助理王伟
书记员宗红
物业管理条例(2018修订) 第24条 中华人民共和国民法典 第153条 中华人民共和国民法典 第195条 中华人民共和国民法典 第509条 中华人民共和国民法典 第577条 中华人民共和国民法典 第579条 中华人民共和国民法典 第585条2款 中华人民共和国民法典 第944条 更多