贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院
民事判决书
(2025)黔26民终3230号
上诉人(原审被告)：欧某。
上诉人(原审被告)：吴某。
被上诉人(原审原告)：贵州某有限公司。统一社会信用代码：915201xxxxxxxxxxxx。
法定代表人：曹某。
上诉人欧某、吴某因与被上诉人贵州某有限公司(以下简称“某公司”)物业服务合同纠纷一案，不服黎平县人民法院(2025)黔2631民初2571号民事判决，向本院提起上诉。本院于2025年12月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人欧某、被上诉人某公司法定代表人曹某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人欧某、吴某上诉请求：一、一审判决以“类案生效判决”为由酌定物业费支付比例，属适用法律错误，程序不当，且严重违背个案公正原则。一审判决在认定被上诉人服务存在“重大瑕疵”的前提下，以“同时依据案涉小区本院对类案已作出的生效判决，本院酌情按照物业费合同约定标准的80%予以交纳”作为裁判理由。上诉人认为，该理由完全不能成立，是对司法裁量权的滥用。
1.“类案参照”不能取代对本案具体事实的独立审查与认定。根据《 最高人民法院关于统一法律适用加强类案检索的指导意见(试行)》，参照类案的前提是“基本事实、争议焦点、法律适用问题”等方面具有相似性。本案中，被上诉人的服务瑕疵并非普通的“服务不周”，而是涉及保安人员多次实施偷盗、消防设施严重损毁、长期拒不修复房屋漏水等触及物业服务底线、关乎业主基本居住安全与财产安全的根本性违约行为。
这些事实可能远超其他“类案”的瑕疵程度与性质。一审法院未对本案特异性事实进行充分审查与比较，机械套用所谓“类案”比例，实质上是以“司法惯例”代替个案审理，违反了“以事实为根据，以法律为准绳”的司法基本原则，属于严重的程序与实体错误。2.酌定80%支付比例缺乏任何事实与逻辑基础，违背公平原则。
一审判决并未阐明80%这一比例是如何得出的，既无具体违约事项的权重分析，也无损失金额的核算过程，属于“拍脑袋”式的“空降”数字。当物业服务人已构成根本违约，导致合同的核心目的(保障安全、维护基本居住环境)无法实现时，法院仍判决业主支付绝大部分费用，这无异于让业主为一项名存实亡、甚至带来负效用的服务买单，严重违背了《 中华人民共和国民法典》第 六条规定的公平原则。二、一审判决认定基本事实不清，关键法律关系未予厘清，导致适用法律前提错误。
1.被上诉人提供服务的合同依据自始无效且后期缺失。首先，被上诉人与开发商签订的《前期物业服务合同》载明服务期始于2019年3月5日，但被上诉人公司成立于2019年3月6日。一个不具备法人资格的主体无法签订有效合同，该合同应属无效。
其次，该合同于2021年3月5日到期后，某并未与被上诉人续签任何物业服务合同。根据《 贵州省物业管理条例》第 六十条，被上诉人应在合同终止后及时退出。其拒不退出并继续收费的行为，属于无合同依据的强制服务，该持续状态下的物业服务关系对上诉人不具有法律约束力。
一审法院对此根本性问题未作审查，直接认可了被上诉人的收费权基础，属认定事实错误。2.被上诉人的服务瑕疵构成根本违约，上诉人依法享有履行抗辩权。一审判决已确认被上诉人服务存在“重大瑕疵”。
上诉人提交的证据进一步证明，这些瑕疵并非偶发或轻微，而是系统性、根本性的失职：(1)安全保障义务彻底丧失，保安监守自盗，不仅未维护秩序，反而成为治安隐患。(2)核心维修义务拒不履行，对房屋漏水、公共照明损坏等影响基本居住的问题长期漠视。(3)基础环境维护严重缺失，小区脏乱差、绿化枯死、消防设施瘫痪、安防系统形同虚设。
在此情况下，被上诉人的行为已构成根本违约。根据《 民法典》第 五百二十六条的规定，作为先履行义务人的被上诉人未适当履行的情况下，上诉人有权拒绝其相应的履行要求。一审在认定重大瑕疵后仍部分支持物业费，实质上是剥夺了上诉人的法定抗辩权。
三、一审判决遗漏上诉人重要抗辩及反诉请求，程序存在重大瑕疵。上诉人在一审中已明确提出被上诉人未履行维修养护义务、未公示公共收益等抗辩理由，并提交了充分证据。这些主张实质上是要求被上诉人承担相应的违约责任或法定责任。
然而，一审判决对此未作任何审理和裁判，属于典型的遗漏诉讼请求，程序严重不当。1.被上诉人应承担恢复设施功能的法定义务。根据《 民法典》第 九百四十二条，物业服务人负有妥善维修、养护业主共有部分的法定义务。
被上诉人的长期不作为已导致小区多项设施设备功能丧失，判令其修复是使其承担违约责任的直接体现，该请求应予支持。2.被上诉人必须依法公示公共收益。根据《 民法典》第 九百四十三条，物业服务人定期公示公共收益是法定强制性义务。
被上诉人长期隐瞒收支，侵犯了全体业主的知情权与财产权。法院判令其公示，是保障业主基本权利的必然要求。综上所述，一审判决在事实认定、法律适用及审理程序上均存在严重错误，其核心裁判理由“参照类案按80%支付”更是缺乏法律与法理支撑。
为维护自身合法权益，维护法律的正确实施，上诉人恳请依法查明事实，撤销原判，支持上诉人全部上诉请求。
某公司答辩称，1.驳回上诉，维持黎平县人民法院(2025)黔2631民初2571号民事判决。2.判令被答辩人承担本案全部诉讼费用。
事实与理由：一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。1.服务事实客观存在，答辩人自2019年4月17日起为案涉小区提供物业服务(见《物业管理委托合同》)，虽前期合同于2021年3月5日到期，但因业委会未选聘新物业且未要求答辩人退场，答辩人基于事实服务关系继续履行义务。被答辩人自2019年起接受服务至今，期间从未否认服务关系存在。
2.《 民法典》第 944条规定，业主不得以未接受或无需接受服务为由拒付物业费。一审法院已认定答辩人提供了基础物业服务，被答辩人提交的“服务瑕疵”证据仅属局部问题，不构成根本违约，不能免除缴费义务。3.80%支付比例符合公平原则。
一审法院结合以下事实酌定80%支付标准，具有充分依据。被答辩人证据证明小区存在卫生、设施维护瑕疵；答辩人服务确有不足，但未达到“全面不履行”程度。二、被答辩人上诉理由不成立。1.关于“类案参照”的质疑无法律依据，一审判决并非机械套用类案，而是在查明本案服务瑕疵程度(如漏水未及时修复、保洁不力)基础上，结合类案比例作出裁量，符合《 民法典》第 6条公平原则。
被答辩人主张的“保安偷盗”等情节，无充分证据证明与答辩人存在直接管理责任关联。2.合同效力问题与事实服务无关，前期合同虽在答辩人注册前签订，但实际服务始于注册后(2019年4月17日)，且被答辩人长期接受服务，形成事实合同关系；合同到期后，因业委会未续约亦未要求退场，答辩人继续服务符合《 贵州省物业管理条例》第 59条“维持服务秩序”的立法目的。
3.被答辩人未实质行使履行抗辩权，根据《 民法典》第 526条，抗辩权需以“对方未履行义务”为前提。答辩人已提供基础服务，被答辩人未证明瑕疵程度达到可拒付全部费用的标准，仅能主张减费而非拒付。4.公共收益公示非本案审理范围，被答辩人一审中未就公示问题提出反诉，二审新增该请求违反“一事不再理”原则，应另案处理。
三、被答辩人拖欠物业费事实明确。1.欠费时段：2022年2月10日至2025年4月9日(共38个月)；2.欠费金额：158.65㎡×1.2元/月×38月=7234元；3.一审已支持80%(5787元)，剩余20%系对服务瑕疵的合理扣减。
综上，被答辩人上诉主张缺乏事实与法律依据，一审判决平衡了物业服务瑕疵与业主缴费义务的冲突，裁量比例适当。恳请依法驳回上诉，维护物业服务的正常秩序。
某公司向一审法院起诉请求：1.请求被告支付原告自2022年2月10日至2025年4月9日的物业费7234元；2.本案诉讼费由被告承担。
原审法院认定事实：2019年4月17日，原告与房开商贵州某泉山置业有限公司签订了《物业管理委托服务合同》，约定由原告对南泉时光一期项目即南泉时光小区实施物业管理服务。合同约定：物业服务费标准为公寓：1.2元/平方米/月，商业：2元/平方米/月。合同期限自2019年3月5日起至2021年3月5日止，合同期届满，业主委员会与选聘或续聘的物业管理企业签订新的物业服务合同并生效后，本合同即告终止。
原告从2019年4月17日入住提供服务，合同期限届满，原告没有退场，继续提供物业服务。该小区业主委员会成立后，既没有选聘其他物业公司进行管理服务，也没有与原告签订续聘物业服务合同，原告继续服务至今。被告所购置的面积为158.65平方米，尚欠原告2022年2月10日至2025年4月9日止共计38个月的物业费7234元(158.65平方米×1.2元×38个月=7234元)。
原审法院认为：民事主体从事民事活动，应当遵行诚信原则，秉持诚实，恪守承诺，同时应当依照法律规定或者按照约定，履行民事义务，承担民事责任。原告是具有物业服务资质的物业服务公司，依照《 中华人民共和国民法典》第 九百三十九条的规定：“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。”故原告与房开商贵州某泉山置业有限公司签订的前期《物业管理委托服务合同》不违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法有效，对原、被告双方均有约束力。
合同签订后，原告为涉案小区业主提供了物业管理服务，双方之间形成了物业服务关系。《 中华人民共和国民法典》第 九百四十四条的规定：“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。
业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。”《 中华人民共和国民法典》第 九百四十二条规定：物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。
《 贵州省物业管理条例》第 五十九条第 一项规定，物业服务人员不得违反物业服务合同减少服务内容，降低服务标准，擅自设置收费项目和提高收费标准。被告以原告物业服务质量不符合约定，履行物业服务义务存在重大瑕疵、流于表面，并未真正全面履行物业服务义务进行抗辩，不同意交纳物业费。原审法院认为，物业公司提供服务管理不符合合同约定或者服务质量存在瑕疵时，业主可以行使瑕疵履行抗辩权，但应限定在“正当理由”之内。
同时亦可以向业主委员会反映或召开业主大会解决相关事项，包括服务质量提升、缴费标准、是否选聘、续聘等。本案原告对服务小区公告区域基本上按照合同约定履行了物业服务，但从被告提交的证据(照片、视频)显示，原告所提供的物业服务存在一定瑕疵，体现在对公共设施维修、小区绿化的养护、卫生的清洁的打扫管理不力，对业主反映的问题没有及时处理，服务质量不高，严重影响小区业主的居住环境。这些足以反映原告提供物业服务中存在的重大瑕疵，未能全面履行了合同所约定的物业服务义务，但是，这并不足以免除被告的交费义务。
根据法律及合同约定，物业公司应当就有关物业的房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序，向业主提供符合约定的物业服务，业主亦应当按约定向物业公司支付物业服务费，构建和谐的社会关系。但从被告提交的证据证实，物业公司在物业管理服务中存在瑕疵，其提供的物业服务与其向业主收取的物业费所对应的物业服务标准存在一定差距，与收取的服务费不相适，考虑到原告已提供、履行整个公共区域物业服务义务，根据权利与义务对等及公平原则，同时依据案涉小区原审法院对类案已作出的生效判决，原审法院酌情按照物业费合同约定标准的80%予以交纳，即被告应当向原告交纳2022年2月10日至2025年4月9日止共计38个月的物业费5787元(158.65平方米×1.2元×38个月×80%=5787元)。
综上，依据《 中华人民共和国民法典》第 四百六十五条、第 九百三十九条、第 九百四十二条、第 九百四十四条之规定，判决：一、被告欧某、吴某在本判决生效后十日内支付原告贵州某有限公司物业服务费5787元；二、驳回原告贵州某有限公司的其他诉讼请求。案件受理费减半收取25元，由被告欧某、吴某负担。
本院二审期间，双方当事人分别向本院提交了新证据，本院对双方提供的证据认定如下：
上诉人提交了3组证据，第一组证据：1-1被上诉人营业执照复印件和国家企业信用信息公示系统查询截图、1-2《南泉时光一期项目物业管理委托服务合同》关键页(第八章)，该两份证据拟证明上述合同签订日期早于被上诉人某公司成立日期；1-3《商品房买卖合同》关键页第九章(含前期物业服务企业为“贵州某”条款)，拟证明开发商单方变更前期物业，违反买卖双方约定。1-4《关于请求对物业服务合同合法性及实际履约情况进行调查的联名申请书》及附件，拟证明案涉物业服务合同未公示及服务劣质并非个案，涉及全体业主，且已引发行政监管关注。
第二组证据：2-1《关于请求对南泉时光小区物业服务合同合法性及实际履约情况进行调查的联名申请书》及全部附件，2-2房屋屋顶、外墙、室内严重漏水、小区步行街石板破损、墙体脱落、绿化带杂草枯死、小品损毁、公共照明大面积损坏照片/视频；2-3门岗无人值守照片、小区监控失修，大部分设施瘫痪、小区业主物品丢失报警回执、保安偷盗事件记录；2-4楼道、公共区域长期脏乱、垃圾堆积照片；
2-5被上诉人员就漏水、维修等事宜的微信/短信沟通截图。第二组证据拟证明被上诉人违反物业服务合同及其附件的相关约定，小区长期缺乏管理，公共设施年久失修，环境卫生脏乱差，安保措施形同虚设，服务质量远低于合同约定标准。第三组证据：3-1上诉人开具的1元/度电费收据及供电局官方电价文件(约0.56元/度)打印件，拟证明被上诉人涉嫌价格违法，非法牟利；
3-2缴纳3000元装修保证金的原始收据，拟证明债权债务关系存在，被上诉人作为承接方应负责处理；3-3关于开发商每月支付4万元“经营补贴”、停车场收益、占用公共区域等从未公示，拟证明被上诉人侵害业主知情权与共有权，涉嫌侵占公共收益。
关于第一组证据，1-3号证据与本案无关联，本院不予采纳；其余几份证据本院予以采信。关于第二组证据，符合证据三性原则，能够达到其证明目的，本院予以采信。关于第三组证据，本院对其真实性、合法性予以认可，但达不到其证明目的，本院不予采信。
被上诉人提交了七份证据，一、被上诉人营业执照及法人身份证明复印件，拟证明被上诉人的名称、住所等基本信息，具有本案的诉讼主体资格。二、物业管理委托合同，拟证明被上诉人与贵州某泉山置业有限公司于2019年4月17日签订物业管理委托合同，约定由被上诉人对南泉时光一期项目“厚德南泉时光”实施前期物业管理服务，并对物业服务区域、事项、费用等权利义务进行了明确约定的事实。三、被上诉人配合业委会处理小区屋面漏水等遗留问题事务部分文件及照片，拟证明被上诉人尽到了物业服务企业应尽的责任和义务。
四、催缴通知单，拟证明上诉人无故拖欠物业费，经多次催讨并书面通知上诉人在合理期限内缴纳仍未缴的事实。五、部分工作照片，拟证明被上诉人为上诉人提供了事实物业服务。六、被上诉人部分支出台账及凭证、员工工资表，拟证明被上诉人为上诉人提供了事实物业服务后的部分费用支出。
七、被上诉人近两年物业费收入台账，拟证明被上诉人在上诉人等业主拒不缴纳物业费严重亏损的情况下仍向提供物业服务。
关于证据一、证据六及证据七符合证据三性原则，能够达到其证明目的，本院予以采信；证据二至证据五，被上诉人已在一审中提交，不属于新证据，本院不予重新认定。
本院二审查明的事实与一审一致。
根据《 最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第 三百二十一条第 一款“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。”第三百二十六条“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。
”之规定，本院二审仅围绕当事人的上诉请求进行审理，上诉人上诉请求判令被上诉人全面履行物业服务义务，立即恢复案涉小区内设备设施的正常功能，以及要求被上诉人依法向全体业主公开自服务以来的公共收益收支明细，系原审被告在第二审程序中提出反诉的情形。因双方当事人不愿意进行调解，故针对该反诉，上诉人可另行提起诉讼解决。
本院认为，本案的争议焦点为：案涉前期《物业管理委托服务合同》是否有效？上诉人是否应当向被上诉人支付物业费？
首先，依照《 最高人民法院关于适用<中华人民共和国公司法>若干问题的规定(三)》第 三条第 一款“发起人以设立中公司名义对外签订合同，公司成立后合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。”《 中华人民共和国民法典》第 九百三十九条“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。”的规定，设立中的法人从事民事活动，其法律后果在法人成立后由法人承受。
本案中，虽然案涉前期《物业管理委托服务合同》载明开始服务的日期(2019年3月5日)早于物业公司成立日期(2019年3月6日)，但该合同系曹某作为该物业公司发起人，以设立中公司名义与房开商贵州某泉山置业有限公司签订的对外合同，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定。物业公司成立后，亦实际按照合同约定履行了物业服务业务，业主也支付了相应物业费，合同依法有效，对上诉人与被上诉人双方均有约束力。同时，依照《 中华人民共和国民法典》第 九百四十八条第 一款“物业服务期限届满后，业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定，物业服务人继续提供物业服务的，原物业服务合同继续有效，但是服务期限为不定期。
”之规定，本案中前期《物业管理委托服务合同》已于2021年3月5日到期，但业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定，且某公司继续在案涉小区提供物业服务，因此原物业服务合同继续有效，但是服务期限为不定期。
其次，依照《 中华人民共和国民法典》第 九百四十四条第 一款之规定“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。”，物业服务是一种综合性、全方面、长期性的服务，对于物业服务的质量应从长期情况和整体水平进行评价，物业服务企业在某一时段对某一项目所提供的物业服务存在一定瑕疵，但不能因某项服务有瑕疵就否定物业公司的整个服务过程。
业主如对物业服务质量存有异议，应秉持理性协商原则主动与物业公司沟通诉求，亦可根据《 物业管理条例》等规定，通过业主大会、业主委员会依法解聘、选换物业服务企业，以合法途径维护自身权益，不能采取拒缴物业费的消极方式对抗，此举既损害物业公司正常运营秩序，亦会影响全体业主共同利益。同时物业公司应立足服务本质，虚心听取业主意见建议，针对性改进服务短板，提升保洁、安保、设施维护等服务质效，以优质服务赢得业主认可与配合。
最后，依照《 中华人民共和国民法典》第 九百四十二条第 一款“物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。”《 贵州省物业管理条例》第 六十六条“物业服务企业或者其他管理人应当按照物业服务合同的约定、法律、法规的规定以及相关行业规范的要求履行维修、养护、管理和维护义务。不得违反物业服务合同约定擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费。
物业服务企业或者其他管理人未能履行物业服务合同约定或者法律、法规的义务，导致业主人身、财产权益受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。”之规定，本案中，被上诉人某公司在履行物业服务义务的过程中服务质量低下，存在明显瑕疵，业主可以行使瑕疵履行抗辩权，但这并不足以免除上诉人的交费义务。原审法院根据被上诉人提供的物业服务与其向业主收取的物业费所对应的物业服务标准存在一定差距，考虑到物业公司已提供、履行整个公共区域物业服务义务，根据权利与义务对等及公平原则，同时参照案涉小区类案已作出的生效判决，酌情按照物业服务合同约定标准的80%予以交纳的裁判结果并无不当。
综上所述，欧某、吴某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《 中华人民共和国民事诉讼法》第 一百七十七条第 一款第 一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由欧某、吴某负担(已交纳)。
本判决为终审判决。
审 判 长 冉定飞
审 判 员 唐 涛
审 判 员 罗安松
二〇二五年十二月三十日
法官助理 杨 倩
书 记 员 张星月
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