某甲公司与晏某物业服务合同纠纷案
贵州省遵义市红花岗区人民法院
民事判决书
(2025)黔0302民初23007号
原告：某甲公司，住所地：贵州省遵义市红，统一社会信用代码：915xxxxxxxxxxxx。
法定代表人：谌某。
委托诉讼代理人：曾婧， 贵州云见山律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王琳， 贵州云见山律师事务所律师。
被告：晏某。
委托诉讼代理人：熊凤刚， 贵州元璋律师事务所律师。
原告某甲公司与被告晏某物业服务合同纠纷一案，本院于2025年10月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告某甲公司委托诉讼代理人曾婧、王琳，被告晏某委托诉讼代理人熊凤刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告某甲公司向本院提出诉讼请求：1.物业费截至2023年11月30日止，尚欠物业费58350.4元(其中，16号别墅欠费39341.8元，17号别墅欠费19008.6元)。2.资金占用费截至2025年6月30日止,欠逾期物业费的资金占用费1750元(按一年期LPR3%计算)。
事实与理由：1.物业服务合同或前期物业服务合同签订情况(名称、编号、签订时间、地点等)：2012年12月17日晏某与某甲公司签订合同，合同约定按1.5元/月/平方缴纳物业费，其房屋涉及两套，分别为某别墅，入住后被告亦多次按照1.5元标准缴纳物业费,但16号别墅尚欠107个月、17号别墅尚欠52个月未缴纳费用，原告多次进行催告，但被告拒绝缴纳物业费，遂诉至贵院望判如所请。2.物业项目情况坐落位置：遵义市，面积：245.12、243.7，所有权人：晏某；
3.约定的物业费标准1.5元/平方；4.被告欠付物业费数额及计算方式：欠付物业费数额:58350.4元，具体计算方式:16号别墅(2015年1月-2023年11年合计107个月)，1.5元×245.12平米×107个月=39341.8元，17号别墅:(2019年8月-2023年11年合计52个月)，1.5元×243.7平米×52个月=19008.6元；5.催缴情况2017.2.10、2020.2.1、2023.1.15上门进行催告。
被告辩称，一、某乙公司系关联公司，人格高度混同(谌某均是两家公司法定代表人)。双方签订的《某小区三期前期物业服务委托合同》(以下称前期物业服务委托合同)违反了法律、法规的禁止性规定，合同无效。1、原告某甲公司与某丙公司双方签订的《前期物业服务委托合同》是某丙公司在销售商品房过程中成立了人格高度混同的关联公司(存在利益关系)与之签订的合同，本质为过渡性合同。
根据《 民法典》第 九百三十四条之规定“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力”及《 物业管理条例》第 二十四条之规定“国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘物业服务企业；住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘物业服务企业，投标人少于3个或者住宅规模较小的、经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采取协议方式选聘物业服务企业。
”根据该条规定，对于住宅物业，招投标是强制选聘方式，某丙公司选聘物业服务企业并没有进行公开招投标，本质是控制、霸占了业主物业，对案涉小区业主的利益构成了潜在的威胁；某丙公司成立某甲公司这一关联公司与之签订《某小区三期前期物业服务委托合同》违反了法律、法规的禁止性规定，属于无效合同，合同无效对答辩人在内的业主不具有法律约束力，某甲公司没有在案涉小区进行物业服务的权利。2、某甲公司在与购房者在签订前期物业服务协议时，某甲公司没有出示过取得物业服务资格招投标备案文件、物业收费标准批复等备案文件，某丙公司实质上利用资本优势地位成立某甲公司作为小区前期物业服务人已经对包括答辩人在内的所有业主知情权、公共收益等构成了持续性的侵犯，与业主(购房者)后续签订的《前期物业服务协议》违反了法律、法规，当属也是无效协议。
二、某甲公司“以事实服务”起诉答辩人及其他业主十分滑稽、荒诞,完全没有合同基础,某甲公司不是合同相对人，起诉主体不适格，缺乏法律事实和依据作支撑。1、2014年8月11日，案涉小区成立了“遵义市红花岗区某小区业主委员会”，并向遵义市住房和城乡建设局进行了备案。"遵义市某小区业主委员"成立后，通过招投标方式选聘小区物业管理人是"某丁公司"而非某甲公司。
业主委员在2014年11月3日向某甲公司发出《告知函》，要求某甲公司做好交接工作，2014年11月17日业委会作出《关于移交小区物业有关事项的通知》要求某甲公司在2014年11底前全部移交，2015年1月29日，业委会再次发出《关于要求前期物业管理公司退出物业服务的告知函》，要求某甲公司退出案涉小区，某甲公司仍然不退出。并在遵义市住建局多次责令下仍然不退出案涉小区，某房开和某甲公司凭借自身强大资本优势长期霸占业主共有物业及其附属设施，强行服务赚取非法利益。
2、所谓事实服务本质就是强某卖，某戊公司虽然也未能进驻小区服务，并不意味着某甲公司能理所当然的拒绝退场而霸占物业进行强行服务。根据2009年10月1日起施行的《 最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第 十条“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院予以支持。物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。
”该条被2021年1月1日施行《 民法典》第 九百三十八条“(一)物业服务合同的内容一般包括服务事项、服务质量、服务费用的标准和收取办法、维修资金的使用、服务用房的管理和使用、服务期限、服务交接等条款。(二)物业服务人公开作出的有利于业主的服务承诺，为物业服务合同的组成部分。(三)物业服务合同应当采用书面形式。
”、第九百四十九条“(一)物业服务合同终止的，原物业服务人应当在约定期限或者合理期限内退出物业服务区域，将物业服务用房、相关设施、物业服务所必需的相关资料等交还给业主委员会、决定自行管理的业主或者其指定的人，配合新物业服务人做好交接工作，并如实告知物业的使用和管理状况。(二)原物业服务人违反前款规定的，不得请求业主支付物业服务合同终止后的物业费，造成业主损失的，应当赔偿损失。”两个条款吸收。
3、2025年《人民司法》15期刊登了陈某在《合同订立与事实服务-----“事实物业服务关系”》一文中彻底否认了“事实上契约”的概念，再一次明确了我国法律未认可“事实上契约”概念，所谓事实物业服务关系是违背合同本质的概念误用。2025年4月27日，某报刊文：整治物业管理乱象，靶向发力一文中强调了信用管理，把“权”交到业主手中。根据以上法律的明文规定及其立法本意和精神，彻底否定了“事实服务”这种非法概念，某甲公司作为物业服务人自始至终都没有与业主和业主委员会签订物业服务合同。
三、原告起诉诉讼时效已过，且滥用诉权,恶意重复起诉，不但浪费了大量宝贵司法资源，还给案涉小区的众多业主造成了讼累，意图以诉讼方式继续谋取非法利益。1、原告强行服务期间，提供的旳物业服务标准没有达到了违法合同中第四条的载明标准，按照某协会印发的《普通住宅小区物业服务等级标准》中规定的一级标准有关基本要求提供服务，即每年至少1次征询业主对物业服务的意见，满意率80%以上。某甲公司不但没有征询业主意见，反而以管理者的身份对小区业主采取坑蒙拐骗、甚至引诱、威胁等手段强行服务管理，谋取非法利益。
2、《前期物业服务委托合同》(注明:违法合同)中第六条约定“物业服务费用按季度缴纳，业主或者物业使用人应在每季度10日内履行交付义务。”诉讼时效已过。综上所述，很显然原告非合法物业服务合同当事人，原告某甲公司与答辩人之间双方没有法律上利害关系，原告不具备起诉的主体资格，不是适格的起诉主体，以事实服务契约关系起诉答辩人是在滥用诉权，并且诉讼时效已过。
另原告某甲公司多次重复起诉后又撤诉恶意诉讼行为，不但浪费了大量的司法资源，同时造成了答辩人在内的多位业主讼累，经济上产生了一定的损失，精神上生活中带来了一定的压力和影响，答辩人等保留依法追偿的权利，恳请法庭判决驳回原告起诉或者判决驳回原告某甲公司的全部诉讼请求。
经本院审理认定事实如下：
一、某甲公司与某建设单位某己公司的法人系同一人：谌某；被告晏某系遵义市别墅、17别墅业主，房屋建筑面积分别为245.12、243.7平方米。
二、关于物业合同：
三期：2008年1月22日，某甲公司与某小区三期建设单位某己公司签订《某小区三期前期物业服务委托合同》，合同约定，某甲公司为某小区三期提供物业服务，按建筑面积计算物业服务费，房屋别墅区按1.5元/平米/月收取，其与房屋按1元/平米/月收取，合同期间自2008年1月22日至2013年1月21日止；2013年4月20日，双方再次签订《某小区三期前期物业服务委托合同》，合同约定，按建筑面积1元/月计算物业服务费，合同期间自2013年5月1日至2015年4月30日止，按季缴纳，业主或者物业使用人应在每月10日前履行交纳义务。
2013年5月1日，双方签订《补充协议》，对2013年4月20日签订的合同进行补充，房屋别墅区按1.5元/平米/月。
五期：2014年10月25日，某甲公司某庚公司签订《某楼前期物业服务委托合同》，合同约定，某甲公司提供物业服务，按建筑面积计算物业服务费，高层住宅按1.56元/月，商业部分按2元/月，本次诉讼无商业部分，原告全部按1.5元/月计算物业费，按季缴纳，业主或者物业使用人应在每月10日前履行交纳义务；合同期间自2014年10月25日至2017年10月24日止；
三、2014年8月11日，遵义市住房和城市建设局向遵义市某小区业主委员会出具《关于遵义市某小区业主委员备案的通知》；
四、2014年11月3日，某小区业主委员会向原告出具《告知函》，告知原告因原告未能入选2014年11月1日召集的物业服务企业议标会议，要求原告做好交接工作；2014年11月17日，某小区业主委员会向原告出具《某小区业主委员会关于移交小区物业有关事项的通知》，业委会告知原告最迟十一月底前全部移交完毕；
五、2014年11月17日，某委会与某丁公司签订《物业管理临时协议》；
六、本院作出判决书，判决：撤销被告遵义市某小区业主委员会选聘第三人某丁公司为某小区物业管理企业的决议；
七、2015年1月29日，某委会向原告出具《关于要求前期物业管理公司退出小区物业服务的告知函》，要求原告2015年5月15日必须退出小区；
八、原告继续服务至2023年12月退场；
九、被告辩称，1.某乙公司系关联公司，人格高度混同，所签订的《某小区三服期前期物业服务委托合同》无效；某甲公司在业主委员要求退出案涉小区后，某甲公司仍然不退出，强行服务赚取非法利益；2.原告起诉诉讼时效已过。
双方酿成诉争。
以上事实，有原被告陈述，《某小区三期前期物业服务委托合同》、《补充协议》、《某楼前期物业服务委托合同》、《关于遵义市某小区业主委员备案的通知》、《告知函》、《某小区业主委员会关于移交小区物业有关事项的通知》、《物业管理临时协议》、判决书等证据，经庭审举证质证、足以认定。
本院认为，本案争议焦点有：1.《某小区三期前期物业服务委托合同》、《某楼前期物业服务委托合同》是否有效及服务期限的问题；2.诉讼时效的问题。
争议焦点1：《某小区三期前期物业服务委托合同》、《某楼前期物业服务委托合同》是否有效及服务期限的问题。对于被告辩称原告与某丙公司系关联公司，人格高度混同，所签订的《某小区三服期前期物业服务委托合同》无效的辩解。认定公司之间是否存在人格混同，根本判断标准在于公司是否具有独立意思和独立财产，本案中，被告并未举证证明两公司之间存在更为实质的个人混同情形，特别是财产混同，根据《 中华人民共和国民事诉讼法》第 六十七条第 一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”的规定，被告应承担举证不能的法律后果，因此本院对被告该项辩称依法不予认可。
根据《 中华人民共和国民法典》第 四百六十五条第 一款“依法成立的合同，受法律保护”、第 九百三十九条“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力”、第 九百四十四条“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；
合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以的起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费”的规定。虽上述合同约定的服务时间已届满且业主委员会要求某甲公司退场，但在某甲公司服务期间未通过业主大会选聘或续聘的物业管理企业签订新的物业服务合同，且小区全体业主在此期间一直在享受某甲公司提供的物业服务，因此被告作为业主，应支付物业服务费。
争议焦点2：诉讼时效的问题。
《某小区三期前期物业服务委托合同》2013年版、《某楼前期物业服务委托合同》均约定按季缴纳，业主或者物业使用人应在每月10日前履行交纳义务；因此每季度的物业费用应当在当季度届满后次月的11日起起算诉讼时效。
原告虽然提供了催收图片，但被告均不认可且原告未提供其他证据予以佐证催收图片的真实性，根据《 中华人民共和国民事诉讼法》第 六十七条第 一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”的规定，原告应承担举证不能的法律后果，因此本院对原告所提供的催收图片，本院均不予认可。根据《 中华人民共和国民法典》第 一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。
诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是，自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护，有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长”的规定，本案立案时间为2025年10月27日，本案物业费尚在诉讼时效期间应为2022年10月27日至2023年11月30日，因某甲公司对2022年第四季度的物业费应在2023年1月11日起算诉讼时效，因此某甲公司对本案尚在诉讼时效内的物业费应为2022年第四季度至2023年11月30日，共计14个月，被告应支付的物业费共计为10265.22元((245.12+243.7)平方米某1.5元/平方米/月某14个月)。
对原告主张的资金占用费，因被告并非故意拖欠物业服务费，系针对原告物业的服务存在质疑，作为物业服务企业的原告，应及时有效向作为业主的被告沟通，故本院依法不予支持。
综上所述，依照《 中华人民共和国民法典》第 一百八十八条、第 四百六十五条第 一款、第 五百七十七条、第 九百三十九条、第 九百四十四条，以及《 中华人民共和国民事诉讼法》第 六十七条第 一款之规定，判决如下：
一、被告晏某于本判决生效后三十日内支付原告某甲公司物业费10265.22元；
二、驳回原告某甲公司的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《 中华人民共和国民事诉讼法》第 二百六十四条规定，加倍支付迟延履行期限的债务利息。
案件受理费1303元，被告晏某承担57元，原告某甲公司承担1246元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。
审 判 员 简露芸
二〇二六年三月二十七日
法官助理 冯 珊
书 记 员 夏秋媛
附件
主动履行生效法律文书告知书
发生法律效力的法律文书，当事人必须履行，拒不履行即违法。不主动履行生效法律文书将产生以下的后果：
1.被执行人拒不履行生效法律文书确定的义务，法院将会同公安、工商、银行、证券、组织人事、房管、民航、铁路等部门启动执行联合信用惩戒机制，具体包括：冻结银行账户及微信、支付宝等资金；查封房屋等不动产；扣押车辆等动产；纳入失信被执行人名单进行信用惩戒；依法接受搜查、罚款、拘传、拘留等强制措施；限制从事特定行业或项目；限制获取政府补贴或支持；限制担任公司高管；限制招录为公务人员；限制担任党代表、人大代表或政协委员；限制入伍服役；限制授予文明单位；限制从事特殊市场交易；限制乘坐飞机、列车软卧、G字头动车组列车、其他动车组列车一等座以上座位；限制在星级酒店食宿旅游度假；限制子女就读高收费私立学校；限制出境等措施。
2.被执行人拒绝报告或者虚假报告财产的，或者符合《 中华人民共和国民事诉讼法》第 一百一十四条规定的情形之一的，法院将根据违法情节轻重，对被执行人、单位的主要负责人或者直接责任人员予以罚款、拘留；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
3.被执行人有下列情形的，依照《 中华人民共和国刑法》第 三百一十三条“对人民法院的判决、裁定有能力执行而拒不执行，情节严重的，处三年以下有期徒刑、拘役或者罚金；情节特别严重的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处罚金。单位犯前款罪的，对单位判处罚金，并对其直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依照前款的规定处罚”和第三百一十四条“隐藏、转移、变卖、故意毁损已被司法机关查封、扣押、冻结的财产，情节严重的，处三年以下有期徒刑、拘役或者罚金”规定追究其刑事责任。
当事人主动履行生效法律文书义务的，可减少因法院强制执行产生的债务利息、迟延履行金、执行费用等依法应当承担的支出。
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