小区共有部分经营谁说了算？

深入理解

共有部分不是“无主资产”：改变共有部分用途，或利用共有部分从事经营活动（广告、租赁、充电桩等），必须经业主共同决定，且属于“高门槛”事项——应经参与表决专有部分面积四分之三以上且参与表决人数四分之三以上的业主同意。

关键要点

• 双重前提：双三分之二参与表决＋双四分之三同意，缺一不可。
• 授权边界：议事规则可将小额、日常性经营授权业委会，但不得突破法定重大事项门槛。
• 事后报告：紧急必要的临时使用，事后仍须向业主大会报告。

实务提示

未经表决擅签的共有部分经营合同，业主可起诉撤销并主张收益返还；承租方也应注意审查业主大会授权文件，否则合同效力存疑。