上诉人某小区业主委员会、上诉人某公司业主撤销权纠纷案
海南省三亚市中级人民法院
民事判决书
(2026)琼02民终464号
上诉人(原审原告)：某公司，住所地海南省某亚市。
法定代表人：T，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：盛煤，浙江泰杭(海口)律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王勇，浙江泰杭(海口)律师事务所实习律师。
上诉人(原审被告)：某小区业主委员会，住所地某亚市吉阳区。
负责人：魏某，该委员会主任。
委托诉讼代理人：陈广荡， 海南积汇律师事务所律师。
上诉人某小区业主委员会、上诉人某公司业主撤销权纠纷一案，均不服某亚市城郊人民法院(2025)琼0271民初17920号民事判决，向本院提起上诉。本院于2026年4月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
某公司上诉请求：1.撤销某亚市城郊人民法院(2025)琼0271民初17920号民事判决书第二项；2.改判撤销某亚市吉阳区首次业主大会作出的《业主大会议事规则》《业主委员会选举办法及工作细则》《管理规约》决议；3.改判撤销全体当选业主委员会委员的决议；4.判令本案一、二审诉讼费用由某小区业主委员会承担。事实和理由：无论基于投票的形式，还是大会被操控的实质，金色年华小区首次业主大会作出的全部决议，都应当予以撤销，而不是只撤销魏某一人的当选。一审判决，认定事实错误，适用法律不当，应予纠正。
一审判决依据行政机关的《回复》，作为裁判依据，属程序违法。根据我国《 宪法》《 人民法院组织法》《 民事诉讼法》的规定，人民法院独立行使审判权，不受行政机关、社会团体和个人的干涉。而一审判决对于本应由人民法院依法作出审查和判断的事项，交由行政机关进行审查和判断，并依据其判断作出裁判，是放弃裁判的行为，属程序违法，应予撤销。
某亚市某亚市吉阳区某局的《回复》，除“在小区首次业主大会召开期间还未向我局就业主大会议事规则进行备案。且我局对小区业主自治文件的形式审查和登记，而非对其实体内容的批准或许可”一段内容属于事实性表述，其他如是否有效、是否符合规定、是否应当计入等内容，均为价值判断性表述，属于行政审查的范畴。而本案并未启动行政审查程序，因此，该行政审查结论，对于本案而言是无效的。
一审判决认定事实错误。首先，案涉92个地下车库，已经由某乙公司于2012年1月13日取得《土地房屋权证》，办理了产权登记；2016年6月11日，以买卖的方式转让给童某甲；同年8月22日，某亚市某局加盖“某亚市商品房买卖合同备案专用章”以示备案；
2020年4月30日，某丙公司对停车位进行管理；童某甲去世后，其继承人继承全部车库；2025年1月27日，童某甲的继承人T委托某戊公司对车位进行物业管理。由上可知，案涉地下车位不是“待定空间”，而是办理了产权登记的，属于《 民法典》规定的专有部分。
地下停车位，是业主花某购买的，但却被剥夺了业主的权利，违反了公平原则。其次，一审法院未查明投票情况，对于某公司要求的核查投票的要求亦未予以回应。某小区业主委员会一直未能提交投票原票以供查验，这使所有关于投票的讨论均失去基础、没有意义。
一审判决未能充分考虑，本次业主大会实为受魏某一手操控，意图以合法形式掩盖其非法目的。魏某自2018年开始，以其实际控制的某己公司为依托，意图通过干预、控制业主大会的方式，开展以其自己控制的物业公司替换各小区原有物业公司的掠夺式“实验”。如果实验成功，其将大面积、规模化拓展该业务模式，届时，势必将对既有的小区物业服务造成巨大的冲击和破坏。
在其所谓的“实验”中，为获取小区业主同意更换物业公司，魏某不惜煽动部分业主到处信访、投诉、诋毁原来的物业公司，并许诺通过大幅提高商用业主的物业费(从原来的3.5元／平米提升至10元／平米)、起诉原物业公司追讨物业费、起诉某公司追索商用物业空间无偿归全体业主使用等来提升小区品质，而所有成本均从提高商用业主物业费中承担，住宅业主无需增加一分钱的物业费(维持原来的2.1元／平米)。魏某将物业公司收费由包干制改为酬金制，把物业公司的经营风险完全转嫁给业主，从目前公布的情况看，物业公司已经处于账面亏损状态，这意味着不久的将来，全体业主将会成为魏某公司的被告。
魏某及其家人长年居住和工作在北京，案涉小区实为其投资性住房，从候补委员付某在业主群中发的消息中也可知，小区业主在十年中都看不到魏某的身影，魏某关心的并不是小区物业的服务，而是其个人的公司业务的拓展。
某小区业主委员会辩称：一、某亚市三亚市吉阳区某局作出的《复函》可作为认定本案关键性事实的依据。三亚市吉阳区某局对某小区业主委员会的成立具有监督和指导的职责，某小区业主委员会的成立和备案，均在三亚市吉阳区某局的监督和指导下依法依规进行，三亚市吉阳区某局对业委会成立的过程中存在的问题均知晓，经依法严格审查，在完全符合法律法规的情况下，才准许某小区业主委员会成立并予以备案。三亚市吉阳区某局属于政府职能部门，与某小区业主委员会和某公司并未存在任何利益关系，一审法院为了查清本案客观、关键事实，依法向三亚市吉阳区某局发函征询，三亚市吉阳区某局对此回函并陈述客观事实，该回函并未属于行政审查，完全符合法律规定，某公司认为“一审判决依据行政机关的《回复》，作为裁判依据，属于程序违法”的上诉理由依法不能成立。
一审判决认定92个车库属于“待定空间”，不应当计入专有面积正确。某庚公司名下的92个车库，并未变更登记在某公司名下，根据《 海南经济特区物业管理条例》第 七十九条第 (一)款以及《 最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第 二条的规定，能够登记成为特定业主所有权的客体是认定是否为专有面积的条件之一，故该92个地下车库不应当计入专有面积。
关于查验投票原票的问题。某小区业主委员会的成立和备案,均在三亚市吉阳区某局和吉阳区，三亚市吉阳区某局依法审查后予以备案。对于首次业主大会成立合规性的问题，三亚市吉阳区某局已经明确予以回复：“我局认为金色海景小区,我局已就该次业主大会选举产生的业主委员会进行了备案”，据此，某公司要求查验原票失去了根本意义。
关于某公司在上诉状故意歪曲、捏造事实的问题。某公司对一审判决不服提出上诉，应当就一审判决关于事实查明和认定，法律适用，证据的采信等方面提出自己的观点。但某公司的上诉状中，使用大篇幅文字，故意歪曲、捏造事实，恶意对魏某进行人身攻击，其最主要意图系业委会成立后，依法通过诉讼途径更换不作为的老物业，触动了某公司的核心、根本利益，某公司据此恶意报复。
某小区业主委员会上诉请求：1.撤销某亚市城郊人民法院(2025)琼0271民初17920号民事判决第一项，改判驳回某公司一审全部诉讼请求；2.一、二审案件受理费由某公司承担。
事实和理由：魏某当选首届业主委员会委员符合程序规定和实质条件，一审判决撤销某小区业主委员会选举魏某作为业委会委员的决议错误。
首先，魏某和李某作为小区业主，均具备当选筹备组成员和业委会委员的身份和权利。李某作为筹备组成员，承诺不再参选本次业主委员会委员，事实上也没有参选委员。魏某当选首届业主委员会委员依据的是小区业主身份和业主投票选举的结果,李某不参选委员的承诺与魏某的当选没有直接必然的联系,其承诺结果不能对魏某进行约束。同时，并无法律明文规定基于魏某和李某的夫妻关系导致李某的承诺对魏某产生拘束力，魏某当选委员合法合规。
其次，魏某当选业委会委员系经符合法律规定的业主人数和专有部分面积的业主选举产生的，表决结果代表大部分业主的意思表示，且经过公示和三亚市吉阳区某局备案,对大部分业主的意思表示应当予以尊重。
某公司辩称，一审判决第一项认定事实清楚，适用法律正确，某小区业主委员会的上诉请求无任何事实和法律依据，应驳回上诉维持原判。
李某的承诺对魏某具有当然约束力，魏某参选，违反诚实信用原则，李某作为小区业主首次业主大会筹备组成员，在筹备阶段明确作出不参选业委会的意思表示，该承诺是筹备组确定候选人资格，保障选举公平性的重要依据，魏某与李某系夫妻二人共有涉案小区住宅，在业主投票权认定上属于同一投票权主体(即该户仅享有一个投票权)，李某作为该户的意志代表作出的不参选承诺，直接及于该户整体，魏某违背该承诺，参选实质上是利用同一投票权重复参与选举，既妨碍了其他业主的真实意思表达，也违反民事主体从事民事活动应当遵循的诚实信用原则，一审判决据此认定其当选无效符合法律规定与公序良俗。
魏某的当选不具备合法性基础，不受备案效率保护。某小区业主委员会称魏某当选经住建局备案、合法有效，缺乏法律依据。住建部门对业主委员会的备案仅为形式审查，不对选举的实质合法性作出终局认定。若选举本身存在违反法定程序、侵害业主权益的情形，即使完成备案，相关决议也可被司法机关依法撤销，本案中，魏某的参选行为本身违反诚信原则，其当选自始不具备合法前提，备案效力不能覆盖实质违法性问题。
某小区业主委员会以“无法律明文规定，夫妻承诺相互约束”为由主张魏某当选合法，系对法律原则的片面解读。如前所述，案涉房屋为夫妻共同共有，该户仅享有一个业主投票权，李某作为该户的代表作出的补充选承诺，对该户全体成员均有约束力。无需法律单独作出明确规定，若允许同一投票权，业主通过家庭成员拆分参选，将直接导致选举规则被架空，违背业主自治的公平性基础。
某公司向一审法院起诉请求：一、判令撤销首次业主大会作出的决议，包括《业主大会议事规则》《业主委员会选举办法及工作细则》《管理规约》；二、判令撤销首次业主大会作出的关于选举魏某等人为业主委员会委员的决议；三、判令某小区业主委员会承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：某公司作为金色年华海景小区商业楼业主诉至法院主张业委会的成立违反法律强制性规定应予撤销等，主要事由为：1．根据《关于首次业主大会会议材料的公示》，金色年华小区专有部分面积42691.19㎡，而首次业主大会投票表决时，收回有效票专有部分面积仅有23243.47㎡，参与表决业主专有部分面积占比仅54.45％，不满足专有部分面积占比三分之二以上。且《关于首次业主大会会议材料的公示》所载金色年华小区业主总人数为645人，而首次业主大会投票表决时，收回有效票仅有333人，参与表决业主人数占比仅51.63％，不满足人数占比三分之二以上。
2．魏某、赵某甲的当选，不仅违反程序规定，亦违反实质条件。魏某与其妻李某共有一套住宅，李某为筹备组成员，并承诺不参选业委会，其承诺对魏某亦具有拘束力，因此，其不具有当选资格；赵某甲的父亲赵某乙为物业公司职员，违反了《 海南经济特区物业管理条例》第 26条第 4款关于业委会委员“本人、配偶及近亲属与物业服务人无直接的利益关系”的规定，其亦无当选资格。
某公司庭审中将第二项诉求涉及的委员主体变更为：迟某、魏某、鲁某、赵某甲、孟某、付某、常某。一审法院已查明：涉案小区的开发商某乙公司在涉案小区有92个地下车库(建筑面积2694.88平方米)未办理产权登记；公示的《业主大会议事规则》与备案的《业主大会议事规则》虽存在诸多条款不一致的情形；赵某甲的父亲赵某乙确为前物业公司职员；魏某的配偶李某作为筹备组成员，确有意思表示不参选业委会。
一审法院庭审后向三亚市吉阳区某局发函征询六项事宜，内容如下：一、某公司起诉主张筹备某小区业主委员会时所公示的《业主大会议事规则》与在三亚市吉阳区某局备案的《业主大会议事规则》存在诸多条款不同，可能影响程序公正、选举效力等(详见某公司提交的证据序号4、5)。请三亚市吉阳区某局说明出现该情形的，成立某小区业主委员会的效力如何？该业委会作出决议的效力如何？
二、某公司起诉主张某小区业主委员会委员赵某甲的当选存在程序违法，即赵某甲的父亲曾担任前物业公司的职员，违反了《 海南经济特区物业管理条例》第 26条的规定。请三亚市吉阳区某局说明出现该情形的，决议赵某甲当选业主委员会委员的效力如何？三、某小区业主委员会答辩主张未参与表决的77个投票权数应当计入已表决的多数票(详见某小区业主委员会提交的答辩状第3页)，三亚市吉阳区某局意见如何？
其他小区出现类似情形的，未参与表决的业主投票数是否计入已表决的多数票？四、三亚市吉阳区某局是否审核认定过开发商某乙公司的92个地下车库(建筑面积2694.88平方米)属于待定空间(详见某小区业主委员会提交的答辩状第2、3页)，不计入业主的专有面积？该92个地下车库是否应该计入业主的专有面积？
开发商某乙公司就该92个地下车库是否享有投票权？五、吉阳区金色年华海景小区筹备业主委员会的过程中，是否存在违反《 民法典》第 278条规定的比例要求？六、本案的审理关乎吉阳区金色年华海景小区业主及开发商的合法权益，涉及主体众多，存在舆情风险等。三亚市吉阳区某局对本案的审理有无规范性、参考性文件或意见可以提供？
三亚市吉阳区某局作出复函，内容为：一、关于公示的《业主大会议事规则》与在我局备案的《业主大会议事规则》存在不一致的情形是否会影响程序公正、选举效力的问题。根据《 海南经济特区物业管理条例》第 二十七条的规定，业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，将经业主大会会议表决通过的管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则向我局备案。故在小区首次业主大会召开期间还未向我局就业主大会议事规则进行备案。
且我局对小区业主大会议事规则的备案行为是对小区业主自治文件的形式审查和登记，而非对其实体内容的批准或许可。在小区业主大会的召开及投票符合《 海南经济特区物业管理条例》相关规定的情况下，不因公示的《业主大会108议事规则》与在我局备案的《业主大会议事规则》存在不一致的情形而影响选举效力。二、关于赵某甲当选业主委员会委员的效力问题。
根据《 海南经济特区物业管理条例》第 二十七条第 (四)款的规定，业主委员会委员应当符合本人、配偶及其近亲属与物业服务人无直接的利益关系的条件。本条规定中的“利益关系”侧重的应当是“收益”“好处”，而赵某甲的父亲虽然担任前物业公司的保安员但对于赵某甲当选业委会委员而言，并未因此可能产生“收益”或者“好处”，故我局认为赵某甲当选为业委会委员并不违反上述法律的规定。三、关于77个投票权数的问题。
经与我局工作人员核对，案涉小区的77个投票权数应当为弃权票，而非未参与表决，故该77个投票权数应当计入参���表决业主人数。该小区首次业主大会参与表决面积和参与表决人数的比例，符合《 海南经济特区物业管理条例》第 十三条的规定。四、关于某乙公司的92个地下车库是否应当计入业主专有面积的问题经核实，92个地下车库并未办理产权登记。
根据《 海南经济特区物业管理条例》第 七十九条第 (一)款以及《 最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第 二条的规定，能够登记成为特定业主所有权的客体是认定是否为专有面积的条件之一，故该92个地下车库我局认为不应当计入专有面积。综上，我局认为金色海景小区首届业主大会的召开依法合规，我局已就该次业主大会选举产生的业主委员会进行了备案。除《 中华人民共和国民法典》《 海南经济特区物业管理条例》等相关法律法规之外，我局无其他的规范性、参考性文件可以提供。
一审法院认为，三亚市吉阳区某局依法对金色海景小区，并根据《 海南经济特区物业管理条例》第 二十七条的规定对小区业主自治文件进行形式审查和登记，故对已备案的《业主大会议事规则》的效力，应予认定，公示的《业主大会议事规则》与备案的《业主大会议事规则》虽存在诸多条款不一致的情形，如第二十条“双四分之三”改为“双三分之二”的内容，第六条“业主大会以APP综合平台或书面征求意见召开……”改为“业主大会视情况选择现场讨论，书面征求意见方式召开……”的内容，第九条业主投票的确定更改内容，而“双三分之二”的条款未涉及《 中华人民共和国民法典》第 二百七十八条规定的“第 六项至第 八项规定的事项”内容，未在实质上剥夺或侵害业主权益，仍能充分保障业主形成多数意见，且召开渠道不妨碍业主表决，结合三亚市吉阳区某局回函有关投票权数的内容，及实际投票情形，第 九条的更改不影响表决的最终结果，两份《业主大会议事规则》确有不一致，存在程序上的瑕疵，在实质效力不受影响的情况下，对相关备案效力、决议等，仍应尊重采纳，对某公司诉请撤销《业主大会议事规则》《业主委员会选举办法及工作细则》《管理规定》的请求，应不予支持。
另，结合三亚市吉阳区某局回函所载“赵某甲的父亲虽然担任前物业公司的保安员但对于赵某甲当选业委会委员而言，并未因此可能产生收益或者好处，故我局认为赵某甲当选为业委会委员并不违反上述法律的规定”“77个投票权数应当计入参与表决业主人数”、“故该92个地下车库我局认为不应当计入专有面积”内容，进一步证实了金色年华海景小区筹备业主委员会的过程中，未违反《 民法典》第 278条规定的比例要求，对某公司的该项主张，不予采纳。再，魏某的配偶李某作为筹备组成员，确有意思表示不参选业委会，魏某与李某具有唯一投票权数，兼具筹备组成员身份的李某作出意思表示应及于魏某，而魏某实际参加业主委员会委员选举的，妨碍了部分业主作出真实意思表示，且有违诚信，故对某公司诉请应撤销魏某作为业主委员会委员的请求，予以支持，某公司诉请撤销其余主体作为业主委员会委员的请求，因缺少事实和法律依据，不予支持。
依照《 中华人民共和国民法典》第 二百七十七条、第 二百七十八条、《 最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第 九十条的规定，判决：一、撤销某小区业主委员会选举魏某作为业主委员会委员的决议。二、驳回某公司的其他诉讼请求。案件受理费50元(某公司已预交)，由某小区业主委员会负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。
某公司提交了如下证据：证据1《海南省某亚市土地房屋权证》、证据2《商品房买卖合同》、证据3《销售不动产统一发票》、证据4《全省商品房网签信息查询结果单》、证据5《房屋分户面积明细表》《金色年华不动产登记业主信息表》、证据6《金色年华地下停车场停车管理服务协议》(童某乙)、证据7《金色年华地下停车场停车管理服务合同》(T/亿华物业)，拟共同证明案涉地下停车位是具有独立产权的属于业主所有的专有部分。证据8《第二次业主大会投票表决结果的公告》，拟证明业主大会于2024年3月29日决定“通过邀标方式选聘物业服务单位”。
证据9《某戊公司企业信用报告》，拟证明宋某于2024年5月30日以受让股权方式，100%控股某戊公司。证据10《第三次业主大会拟表决议题的公示》，拟证明业主委员会于2024年7月18日公示，“选聘某戊公司为本小区进行物业服务”。证据11《某己公司企业信用报告》，拟证明某己公司由魏某100%控股、其配偶李某任法定代表人、宋某是该公司的雇员，受魏某、李某管理，选聘某戊公司的决定公示后，因有业主提出异议，宋某于2024年7月22日退出在该公司的任职。
证据12《北京市朝阳区人民法院判决书》，拟证明某己公司，自2018年5月开展通过干预、控制业主大会的方式，将各小区原有物业公司替换为其自己控制的物业公司的“实验”。证据13天眼查截图、证据14某平台公众号截图，拟共同证明某己公司先后于2018年的4月19日和5月9日，注册了“泊爱蓝岛小区”“金色年华共建小区”“晶都国际小区共建”等三个某平台公众号，以开展其替换小区物业公司的所谓“实验”。证据15金色年华1号楼业主服务群某平台聊天记录，拟证明魏某通过干预、控制业主大会的方式，将小区原有物业公司替换为其自己控制的物业公司。
某小区业主委员会质证意见：1.对证据1、2、3、4、5、6、7的真实性、合法性、关联性没有异议，但是对证明目的有异议，从土地房屋权证可知目前涉案的92个车位仍然登记在开发商某乙公司的名下，不应计入专有面积；2.对证据8、9、10、11、12、13、14的真实性、合法性没有异议，对关联性和证明目的有异议；3.对证据15的真实性、合法性、关联性没有异议，对证明目的有异议，通过聊天记录的内容只能证明，某平台名为夏天的业主在某平台群里面表达了自己的观点，并不能够证明魏某通过干预控制业主大会的方式，将小区原有物业公司替换为自己控制的物业公司，更换老物业公司是通过诉讼的方式最终由某公司的关联公司某辛公司退出原物业管理，不是魏某通过干预跟控制业主大会的方式去更换的。
本院认证意见：某公司提交的证据1、2、3、4、5、6、7、8、9、10形式与来源合法，与本案事实相关，可以作为认定本案事实的依据；某公司提交的证据11、12、13、14、15与本案缺乏关联性，本院不予采纳。
对当事人二审争议的事实，本院认定如下：
2023年8月4日，金色年华小区首次业主大会会议筹备组作出《关于首次业主大会会议材料的公示》，载明：“根据相关规定，经筹备组讨论，定于2023年8月20日12时至2023年9月30日12时召开金色年华小区召开首次业主大会，投票表决如下事项：《业主大会议事规则》《业主委员会选举办法及工作细则》《管理规约》，并选举首次业主委员会，会议采取书面征求意见方式进行。为便于业主了解会议内容，作出满意决定，现将会议相关材料在本小区公共区域、业主徽信群等处一并进行公示：1．建筑物专有部分总面积和业主总人数确认表(已经公示)；
2.《业主大会议事规则》《业主委员会选举办法及工作规则》《管理规约》(已经公示)；3.首次业主委员会委员候选人名单、报名及参选承诺表(已经公示)；4.首次业主大会会议表决规则(公示至投票截止)：5.表决选举票。
本次公示时间从2023年8月4日12时至投票截止日”，某居民委员会在公示落款处盖章。
上述第一项公示的建筑物专有部分总面积和业主总人数确认表载明：“建筑物总面积(按建筑物专有部分面积统计总和计算，㎡)42691.19㎡＋5号楼，建筑物专有部分总个数(个)645，业主总人数(人)645；业主人数计算方法：一个专有部分(产权单位)按一人计算。建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算”。
上述第四项首次业主大会会议表决规则第六条规定“筹备组在确定业主投票权数时，按照下列方法认定专有部分建筑面积和建筑物总面积：(一)专有部分建筑面积按照房屋所有权证(不动产统一登记证书)登记的面积计算；尚未进行登记的，按测绘机构的实测面积计算：尚未进行实测的，按房屋买卖合同记载的面积计算；(二)建筑物总面积，按照前项的统计总和计算；
(三)一个专有部分为一个计算单位，一个计算单位对应一张表决选举票”；第七条规定“筹备组按照下列方法认定业主人数和总人数：(一)业主人数按照专有部分的数量计算，一个专有部分相应计为一人；(二)一个专有部分有两个以上所有权人的，由共有人推选一人行使表决选举权；
(三)建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，按一人计算；(四)同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算；(五)总人数按照前项的统计总和计算”；第八条规定“参加首次业主大会会议，业主应当自行投票；
亦可由业主本人填写表决选举票后，委托其他业主代为投递。代为投递的票面必须清晰、按要求准确勾选，不得修改。业主可以出具授权委托书，委托代理人投票。授权委托书应当载明委托人身份证号码、联系电话、签名，以及代理人的姓名、代理事项、权限和期间，并由被代理人签名或者盖章。
业主不自行投票也不委托代理人投票的，不得以未参加投票为由不服从首次业主大会会议的决定”；第十条规定“首次业主大会会议投票表决意见分为同意、反对、弃权三类。表决选举票一经投递，不得再进行任何更改”；
第十五条规定“首次业主大会会议结束后,未参与投票业主的投票权按照计入多数票的方式处理”。
2023年11月28日，金色年华小区首次业主大会会议筹备组作出《关于首次业主大会会议投票结果的公告》，载明：“三亚市吉阳区首次业主大会会议于2023年8月20日12时至2023年10月13日12时召开。会议表决通过了《业主大会议事规则》《业主委员会选举办法及工作规则》和《管理规约》，并选举出了首届业主委员会委员共5人，候补委员2人。根据相关规定，三亚市吉阳区首届业主大会正式成立。首届业主委员会委员名单：委员：迟某、魏某、鲁某、赵某甲、孟某；候补委员：付某、常某”。该公告附件首次业主大会会议投票结果统计表中注明：收回有效票333户，建筑面积为23243.47㎡；弃权77票，建筑面积5120.17㎡。
2012年1月13日，包含案涉92个地下车库在内的金色年华地下室(不含物业用房、人防建筑面积)3708.09㎡办理土地房屋权证[三土房(2012)字第0004某某]至开发商某壬公司名下。某壬公司于2016年将案涉92个地下车库出售给童某甲并办理了商品房合同网签备案手续，但至今尚未办理产权变更登记。2020年4月30日童某甲与某丁公司签订《金色年华地下停车场管理服务协议》，委托某丁公司管理其所有的案涉停车位。童某甲另在案涉小区购买了商品房。
本院认为，本案争议焦点为：某公司要求撤销首次业主大会投票表决通过的《业主大会议事规则》《业主委员会选举办法及工作细则》《管理规约》及首届业主委员会全体当选委员的主张应否予以支持。根据《 中华人民共和国民法典》第 二百七十八条“下列事项由业主共同决定：(一)制定和修改业主大会议事规则；(二)制定和修改管理规约；
(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员；(四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；(五)使用建筑物及其附属设施的维修资金；(六)筹集建筑物及其附属设施的维修资金；(七)改建、重建建筑物及其附属设施；
(八)改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；(九)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。
决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意”规定，制定和修改业主大会议事规则、制定和修改管理规约、选举业主委员会或者更换业主委员会成员属于业主共同决定的事项。业主共同决定的事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。
本案中，判定三亚金色年华海景小区首次业主大会作出的《业主大会议事规则》《业主委员会选举办法及工作细则》《管理规约》及首届业主委员会全体当选委员决议是否合法有效的关键是看专有部分面积占比和参与表决的业主人数占比是否均达到三份之二以上。
首先，关于专有部分面积占比问题。根据《 最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第 二条第 一款“建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为 民法典第二编第六章所称的专有部分：(一)具有构造上的独立性，能够明确区分；(二)具有利用上的独立性，可以排他使用；
(三)能够登记成为特定业主所有权的客体”及《 海南经济特区物业管理条例》第 七十九条“本条例中有关专业用语：(一)专有部分，是指物业管理区域内的房屋(含整幢建筑物)、车位(车库)、摊位，以及规划专属于特定房屋且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等特定空间。其具有构造上的独立性，能够明确区分；具有利用上的独立性，可以排他使用；
能够登记成为特定业主所有权的客体”之规定，案涉92个地下车库的开发商于2012年完成不动产初始登记，后于2016年出售给童某甲并办理了商品房合同网签备案手续，童某甲购买后亦委托物业公司进行管理使用，符合上述规定中关于专有部分的认定标准，应认定为专有部分。该92个车库建筑面积2694.88㎡应当计入小区总专有面积。一审法院仅以三亚市吉阳区某局复函即认定案涉92个地下车库不属于专有部分，理据不足，存在不当，本院予以纠正。
对于双方争议的77名未参与投票的业主对应的专有面积5120.17㎡应否计入参与表决的专有面积问题。根据住房和城乡建设部《 业主大会和业主委员会指导规则》第 二十六条“业主因故不能参加业主大会会议的，可以书面委托代理人参加业主大会会议。未参与表决的业主，其投票权数是否可以计入已表决的多数票，由管理规约或者业主大会议事规则规定”之规定，案涉小区首次业主大会会议筹备组公示的首次业主大会会议表决规则第十五条已明确规定“首次业主大会会议结束后,未参与投票业主的投票权按照计入多数票的方式处理”，某小区业主委员会主张该77名未参与投票的投票数据应计入已表决的多数票，符合规定。
故该77名未参与投票的业主对应的专有面积5120.17㎡应计入参与表决的专有面积。结合在案证据，首次业主大会有效票333张，业主专有面积统计为23243.47㎡，加上77名未参与投票业主应计入的专有面积5120.17㎡，合计参与投票业主专有面积为28363.64㎡，专有部分面积占比为66.44%(28363.64㎡÷42691.19㎡)，未达到占比三分之二的法定标准。
其次，关于参与表决业主人数的问题。依据《 最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第 九条“ 民法典第二百七十八条第二款规定的业主人数可以按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但是建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算”规定，案涉小区首次业主大会会议筹备组公示的建筑物专有部分总面积和业主总人数确认表明确建筑物专有部分总个数(个)645，业主总人数(人)645。
因其中1号楼、5号楼和2号楼底商均为开发商某乙公司所有，应计为1人；92个地下车库均为童某甲所有，童某甲在案涉小区还有其他房产，其房产及车位应计为1人，即业主投票权属(投票人数)共计应为551人(645人-2人-92人)。结合在案证据，首次业主大会收回有效票投票333张(人)，加上未参与投票但应计入多数票的77人，共计410人，参与投票业主占比为74.41%(410人÷551人)，超过业主人数三分之二的法定标准。
再次，因 民法典第 二百七十八条规定业主共同决定的事项应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，而此次表决中的专有部分面积占比未达到法定标准。因此，三亚金色年华海景小区首次业主大会的表决程序不符合法定双三分之二的标准，此次会议表决通过的《业主大会议事规则》《业主委员会选举办法及工作细则》《管理规约》及首届业主委员会全体当选委员的决议无效，某公司要求撤销该决议的理由成立，本院予以支持。而某小区业主委员会的上诉请求，理据不足，本院不予支持。
综上所述，某公司的上诉请求成立，本院予以支持。某小区业主委员会的上诉请求不成立，本院不予支持。一审判决认定事实不清，导致处理结果不当，本院予以纠正。依照《 中华人民共和国民事诉讼法》第 一百七十七条第 一款第 三项规定，判决如下：
撤销某亚市城郊人民法院(2025)琼0271民初17920号民事判决；
撤销某亚市吉阳区首次业主大会作出的《业主大会议事规则》《业主委员会选举办法及工作细则》《管理规约》决议；
撤销三亚市吉阳区首次业主大会选举的业主委员迟某、魏某、鲁某、赵某甲、孟某及候补委员付某、常某为首届业主委员会的决议；
四、驳回某小区业主委员会的上诉请求。
一审案件受理费50元(某公司已预交)，由某小区业主委员会负担50元。二审案件受理费100元(某公司已预交50元，某小区业主委员会已预交50元)，由某小区业主委员会负担100元，退还某公司50元。
本判决为终审判决。
审判长 刘玉龙
审判员 吴 丹
审判员 郭和平
二〇二六年七月八日
[核对位置]
法官助理丁冬
书记员陈胤均
附相关法律条文：
《 中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十七条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
住房和城乡建设部关于印发《业主大会和业主委员会指导规则》的通知 第26条 中华人民共和国宪法(2018修正) 中华人民共和国人民法院组织法(2018修订) 中华人民共和国民法典 第277条 中华人民共和国民法典 第278条1款6项 中华人民共和国民法典 第278条1款8项 中华人民共和国民法典 第9条 最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释(2020修正) 第2条1款 更多