贵州省遵义市中级人民法院
民事判决书
(2026)黔03民终4066号
上诉人(原审被告)：林某。
被上诉人(原审原告)：某甲公司，住所地贵州省遵义市汇川区。
法定代表人：饶某。
委托诉讼代理人：李某。
上诉人林某因与被上诉人某甲公司物业服务合同纠纷一案，不服贵州省遵义市汇川区人民法院(2026)黔0303民初2238号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法适用二审独任制进行了审理。本案现已审理终结。
林某上诉请求：请求撤销贵州省遵义市汇川区人民法院作出的(2026)黔0303民初2238号民事判决书；请求依法改判驳回被上诉人关于2020年11月1日至2024年4月30日期间物业费5555.55元的诉讼请求，或者在查清事实的基础上，因被上诉人严重违约而大幅核减物业费金额；本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。
事实和理由：一、一审法院认定事实错误，混淆了“一般瑕疵”与“重大违约”的界限。一审法院认为“上述问题尚不足以说明原告提供的物业服务存在重大瑕疵”，该认定与客观事实严重不符。物业服务合同的标的是提供服务，而非单纯的收费。
本案中，被上诉人存在严重的根本性违约行为。消防安全隐患属于重大违约：上诉人提交的消防单位整改通知及现场照片证明，案涉小区楼层消防栓没有注水，消防设施瘫痪。消防安全关乎业主的生命财产安全，属于物业服务中的核心义务。
被上诉人未能维护基本消防设施，导致小区长期处于“不设防”的高危状态，这绝非一审法院所谓的“一般瑕疵”，而是对业主根本利益的漠视。监控系统瘫痪导致安全保障缺失：小区监控处于瘫痪状态，意味着小区的安全防范体系形同虚设，业主的人身和财产安全无法得到保障。在此情况下，被上诉人未能履行基本的安全保障义务。
卫生状况恶劣：公共通道及入户通道卫生服务差，直接影响业主的基本居住环境和生活质量。根据《 中华人民共和国民法典》的相关规定，物业服务企业应当维护物业服务区域内的基本秩序和安全。被上诉人连最基本的消防安全和治安防范都无法保障，已构成根本违约。
二、一审法院举证责任分配不当。一审法院要求上诉人提供证据证明被上诉人“未提供物业服务”才支持减免物业费，这属于举证责任分配错误。物业服务是一种持续性、动态的行为。被上诉人作为服务提供者，应当举证证明其按照合同约定和国家标准，全面、适当地履行了各项义务(如定期消防维保记录、清洁记录、安保巡逻记录等)。
在被上诉人未能提供充分证据证明其履行了核心管理职责的情况下，仅凭几张照片或简报不足以证明其服务质量达标。一审法院仅凭被上诉人单方提供的“物业工作简报”就认定其履行了义务，忽略了该证据的单方制作性质。三、上诉人已履行告知义务，双方已达成附条件履行的合意。
上诉人在2022年9月25日已向被上诉人送达《暂交物业费告知函》，明确指出存在的问题并要求整改，被上诉人的法定代表人饶某已签字认可。这一事实表明，双方已就“整改到位后再缴费”达成了新的合意。被上诉人不仅未整改，反而继续怠于履行义务，现又起诉要求全额缴费，违背了诚实信用原则。
一审法院对此关键事实未予充分考量，径直判决全额支持其诉请，显属不公。四、被上诉人的违约行为导致上诉人作为业主的合法权益受损，应当折抵物业费。鉴于被上诉人提供的服务质量与合同约定的收费标准严重不符，根据公平原则和诚信原则，即便不支持全额免除物业费，也应当对物业费进行大幅度核减。
一审判决无视被上诉人的严重违约行为，机械地适用全额支付判决，实质上是在鼓励物业公司只收费不服务，严重损害了广大业主的利益。综上所述，被上诉人某甲公司在提供物业服务期间，存在消防设施无水、监控瘫痪、卫生脏乱等重大违约行为，严重影响了上诉人的正常生活和安全感。一审判决认定事实不清，适用法律错误。
某甲公司二审答辩称，上诉人在上诉状中说案涉小区监控和消防设施处于瘫痪状态，导致小区长期处于“不设防”的高危状态，纯粹是危言耸听、无中生有。小区消防栓处于正常有水状态，我方刚入住本小区，发现小区监控系统因年久失修存在一定的问题，已于2021年3月2日就向业主委员会提出整改的申请报告，在业委会未能启动有效整改措施情况下，又自己出钱安装了新的监控系统，截至目前，该监控仍在正常运行，整个小区仍处于有序、平稳运行之中，并不存在什么所谓不设防的高危状态，二审中我方将提供新证据予以佐证。
物业服务具备整体性、公共性、不可分割性，小区公共设施属于全体业主共有，权利义务一体。反观上诉人，长期恶意不交物业费，属于典型的“搭便车”，消耗公共成本却不承担义务，不但影响物业公司的运转经营，还直接侵害其他足额缴费业主的合法权益，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，恳请中院依法维持。
某甲公司向一审法院起诉请求：一、请求被告支付2020年11月1日至2024年4月30日期间的物业费5555.55元；二、由被告承担本案诉讼费。
一审法院认定事实：2020年10月14日，某小区业主委员会(甲方)与原告某甲公司(乙方)签订《某国际小区物业服务合同书》，约定：某小区业主委员会将位于遵义市汇川区珠海路的某国际小区交由原告提供物业服务，合同首次签订壹年(即2021年1月1日至2021年12月31日为试用期，其中住宅物业服务费按1.1元/月/平方米收取，住改商物业服务费按1.5元/月/平方米收取。合同还约定了其他事项。2020年11月1日，某小区业主委员会出具《补充说明》，载明：前述合同签订后前期物业某乙公司从2020年11月1日便正式将某国际小区移交给原告进行管理，物业服务相关费用收取时间从实际管理时间2020年11月1日起计算。
后原告从2020年11月1日开始对涉案物业进行管理。征对涉案小区物业，某小区业主委员会与原告某甲公司又分别于2022年1月1日、2024年8月7日两次签订了《某国际小区物业服务合同书》，约定由原告继续提供物业服务。其中2022年1月1日的合同约定服务期限从2022年1月1日至2024年12月31日。
2024年8月7日的合同约定的服务期限从2025年1月1日至2029年12月31日。两份合同均约定了住宅物业服务费按1.1元/月/平方米收取。现原告仍在涉案小区提供物业服务。
另查明，被告林某系某国际小区C栋17-5号住宅房业主，建筑面积120.25平方米。
一审法院认为，原告某甲公司依据与涉案小区业主委员会签订的《某国际小区物业服务合同书》，从2020年11月1日开始为被告林某所居住的汇川区珠海路某国际小区提供物业服务至今，根据《 中华人民共和国民法典》第 九百三十九条“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。”之规定，某甲公司为林某居住的小区提供了物业服务，林某作为涉案小区业主，《某国际小区物业服务合同书》对其具有法律约束力。
根据《 中华人民共和国民法典》第 九百四十四条第 一款、第 二款“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；
合理期限内仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁”之规定，被告林某应当按照约定支付物业服务费。原告主张被告支付2020年11月1日到2024年4月30日(共计42个月)期间的物业费，根据被告的房屋面积及欠费时间，被告应当支付原告前述期间所欠物业服务费5555.55元(120.25㎡×42月×1.1元/月/平方米)。关于被告抗辩物业存在消防、监控、卫生等问题。
本院认为，被告拒交物业服务费的“正当理由”应当限定于原告不履行物业服务合同，或者履行合同有重大瑕疵。由于物业公司提供的物业服务具有公共服务的性质，关系到小区全体业主的切身利益，如果个别业主以物业服务存在一般瑕疵为由拒交物业费，则会造成物业服务企业运营经费愈加不足，无法维持正常的物业服务水平，服务质量下降，最终损害的是其他正常交纳物业服务费的业主的利益。只有当物业服务企业提供的服务有重大瑕疵，造成物业服务区域内的环境卫生、绿化、秩序等持续恶化，影响了业主正常生活，单个业主才可以此为抗辩理由免交物业费。
具体到本案，一方面，物业公司已提交相应证据证明其履行小区保洁、设备维修、安全保卫、业主用电用水等物业服务义务。被告现主张减免物业服务费，应当提供证据证明物业公司未对案涉小区提供物业服务，或者提供的物业服务存在重大瑕疵。因物业服务存在持续性、整体性的特点，判断物业服务是否达标，不宜仅依据短时间内单个、局部问题予以认定，而应从小区整体的服务情况及对小区的持续服务状态考虑。
至于被告提出物业公共区域内环境卫生、对物业公共区域内需维修部分长期消极不作为、消防设施设备未履行消防维保义务等问题，上述问题尚不足以说明原告提供的物业服务存在重大瑕疵，构成根本违约，但对业主提出的服务及消防安全隐患问题，物业公司应当及时进行处理，不应消极怠工。若业主发现存在相关问题及隐患，可及时与物业公司进行沟通，但不能动辄拒付物业服务费用。故对被告的辩解意见，本院不予支持。
综上，依据《 中华人民共和国民法典》第 九百三十九条、第 九百四十四条第 一款、第 二款之规定，判决：被告林某于本判决生效后三十日内支付原告某甲公司2020年11月1日到2024年4月30日期间的物业服务费5555.55元。案件受理费25.00元(已依法减半收取)，由被告林某负担。
本院二审期间，某甲公司向本院提交以下证据：1.关于某小区住宅区域楼道监控系统情况的报告。2.现场照片。拟证明：1.在2021年3月2日，物业公司已经向业委会提出监控系统的整改报告。2.安装在物业公司办公室的监控系统，截至目前仍然是正常运行的。
林某质证称，这是电梯和大门出入口的监控，我一审说的是楼栋的监控。之前的监控应当在你们入驻应该核查。
二审认定的事实与一审认定的事实一致，本院对一审认定的事实予以确认。
本院认为，根据《 中华人民共和国民法典》第 九百四十四条“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费”之规定，物业服务具有公共性和整体性，一般性的服务瑕疵并不等同于根本违约。本案中，被上诉人已提交保洁、维修、安保等服务记录，证明其履行了基本的物业服务义务。
上诉人虽主张消防设施存在隐患，但现有证据尚不足以证明被上诉人完全未提供服务或服务质量存在导致合同目的无法实现的重大瑕疵。因此，上诉人以此为由拒绝支付全部物业费的主张缺乏法律依据，本院不予支持。《暂交物业费告知函》仅为单方意思表示或双方就督促整改形成的沟通记录，并未明确约定免除或中止上诉人缴纳物业费的合同义务，亦未对原《物业服务合同》中的缴费条款作出实质性变更。
因此，该函件不产生变更上诉人缴费义务的法律效力，上诉人据此拒交物业费的抗辩理由不能成立。在物业服务合同纠纷中，业主主张减免物业费，应当就物业服务存在重大瑕疵或未提供服务承担相应的举证责任。本案中，一审法院在被上诉人已初步举证证明提供服务的情况下，要求上诉人就其主张的根本违约情形提供充分证据，符合“谁主张，谁举证”的民事诉讼证据规则。一审法院举证责任分配并无不当，上诉人的该项上诉理由本院不予采纳。
综上所述，林某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《 中华人民共和国民事诉讼法》第 一百七十七条第 一款第 一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人林某负担。
本判决为终审判决。
审 判 员 晏瑶海
二〇二六年九月十日
法官助理 王琼英
书 记 员 冯 滢
书 记 员 刘 婷
主动履行生效法律文书告知书
发生法律效力的法律文书，当事人必须履行，拒不履行即违法。不主动履行生效法律文书将产生以下的后果：
1.被执行人拒不履行生效法律文书确定的义务，法院将会同公安、工商、银行、证券、组织人事、房管、民航、铁路等部门启动执行联合信用惩戒机制，具体包括：冻结银行账户及某平台、支付宝等资金；查封房屋等不动产；扣押车辆等动产；纳入失信被执行人名单进行信用惩戒；依法接受搜查、罚款、拘传、拘留等强制措施；限制从事特定行业或项目；限制获取政府补贴或支持；限制担任公司高管；限制招录为公务人员；限制担任党代表、人大代表或政协委员；限制入伍服役；限制授予文明单位；限制从事特殊市场交易；限制乘坐飞机、列车软卧、G字头动车组列车、其他动车组列车一等座以上座位；限制在星级酒店食宿旅游度假；限制子女就读高收费私立学校；限制出境等措施。
2.被执行人拒绝报告或者虚假报告财产的，或者符合《 中华人民共和国民事诉讼法》第 一百一十四条规定的情形之一的，法院将根据违法情节轻重，对被执行人、单位的主要负责人或者直接责任人员予以罚款、拘留；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
3.被执行人有下列情形的，依照《 中华人民共和国刑法》第 三百一十三条“对人民法院的判决、裁定有能力执行而拒不执行，情节严重的，处三年以下有期徒刑、拘役或者罚金；情节特别严重的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处罚金。单位犯前款罪的，对单位判处罚金，并对其直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依照前款的规定处罚”和第三百一十四条“隐藏、转移、变卖、故意毁损已被司法机关查封、扣押、冻结的财产，情节严重的，处三年以下有期徒刑、拘役或者罚金”规定追究其刑事责任。
当事人主动履行生效法律文书义务的，可减少因法院强制执行产生的债务利息、迟延履行金、执行费用等依法应当承担的支出。
中华人民共和国民法典 第939条 中华人民共和国民法典 第944条1款 中华人民共和国民法典 第944条2款 中华人民共和国民事诉讼法(2023修正) 第114条 中华人民共和国民事诉讼法(2023修正) 第177条1款1项 中华人民共和国刑法(2023修正) 第313条