广东省广州市中级人民法院
民事判决书
(2020)粤01民终6957号
上诉人（原审被告）：广州市海珠花园业主委员会，住所地广东省广州市海珠区前进路海珠花园。
负责人：余荣彬，该业委会主任。
委托诉讼代理人：***， 广东琉璃律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：潘虹。
被上诉人（原审原告）：蔡少萍。
被上诉人（原审原告）：吕国。
被上诉人（原审原告）：单文倩。
被上诉人（原审原告）：陈苏女。
委托诉讼代理人：叶玛莉，系陈苏女的女儿。
五被上诉人的共同委托诉讼代理人：刘振海， 广东红棉律师事务所律师。
上诉人广州市海珠花园业主委员会（以下简称海珠花园业委会）因与被上诉人潘虹、蔡少萍、吕国、单文倩、陈苏女业主撤销权纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2015）穗海法民三初字第1924号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
海珠花园业委会上诉请求：撤销一审判决，改判驳回潘虹、蔡少萍、吕国、单文倩、陈苏女的全部诉讼请求。事实和理由：（一）一审法院直接以行政再审案件认为较为合适的小区“建筑总面积"作为判定业主大会表决是否有效的小区“建筑物总面积"是认定事实错误。行政再审案中的《广州市不动产登记查册表》是开发商的产权初始登记情况（大确权），目的是证明“建筑物总面积"小于或等于这个面积，按相关规定“大确权"面积不等于“建筑物总面积"，其中包含有不可分割登记为专有面积的部分。
再审行政判决中也没有认定这个面积就是海珠花园小区的“建筑物总面积"。再审行政判决中认定的小区756名业主的专有面积部分按照法定的程序取得，经产权登记机关确认和行政管理机关备案，实际数据是78071.63平方米，因为开会前不能证明车位可以作为专有部分面积而没有计入，除此之外，没有证据证明还有其他专有面积部分。产权登记部门公开的信息表明，海珠花园的车位263个，面积是3228.0568平方米，这个数字已经包含在大确权数据中，两项相加可知海珠花园“建筑物总面积"等于81299.6868平方米，除此之外就是不可以登记的共有部分面积。
将车位计入小区具有投票权的“建筑物总面积"，那么有车位业主的投票也应该计入车位这个面积，一审中没有将已经投票业主的车位面积计入建筑物专有部分面积。分母增加了车位面积，分子也应根据有车位的业主的投票情况相应增加，一审法院对此认定错误。（二）一审法院将《 中华人民共和国物权法》第 七十六条规定中的“过半数的业主同意"换成过半数“参与投票并表决同意"，强调必须参加投票并表决，但法律并没有这样的限制，篡改法律原意从而否定海珠花园依法制定的《广州市海珠区海珠花园业主大会议事规则》，让吕国等个别人侵害多数人的合法权益。
按照议事规则第十条第（四）项的规定，“未参与表决业主的投票权数计入已表决的多数票"，按照《广州市不动产登记查册表》登记的产权初始登记面积作为小区的“建筑物总面积"，海珠花园第二次业主大会的二项决定也过半数了。依据住建部、广州市物业管理暂行办法以及小区议事规则，适用从众原则，合法有效，符合 民法总则关于民事行为效力的规定。一审法院适用法律错误，造成判决错误。
（三）潘虹、蔡少萍、吕国、单文倩、陈苏女起诉的理由中没有提出以海珠花园第二次业主大会两项决定“参与投票并表决同意"业主的专有建筑面积占建筑总面积并未过半数这个理由，仅以业委会决定不合法、存在投票人冒用业主身份投票、计票，表决结果没有开票、没有第三方监督、超越业主大会和业主委员会的议事权限、车库已全部出售，属于个人产权等理由起诉，其起诉理由不成立，法院应驳回其诉讼请求，但一审却对应采信的证据不予采信，故意错误适用法律，严重侵害了海珠花园业委会所代表的广大业主的合法权利。
潘虹、蔡少萍、吕国、单文倩、陈苏女二审答辩称，不同意海珠花园业委会的上诉请求，一审最后一次开庭的时候对小区的建筑面积询问了双方，双方都确认了面积，一审对该事实认定清楚，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
潘虹、蔡少萍、吕国、单文倩、陈苏女向一审法院起诉请求：1.撤销广州市海珠花园业主大会2015年10月10日公告及撤销广州市海珠花园业主大会第二次业主大会决议；2.本案的诉讼费用由海珠花园业委会承担。
一审法院认定事实：潘虹、蔡少萍、吕国、单文倩、陈苏女均是广州市海珠花园小区业主。位于海××区××路前××2的权属人是潘虹，建筑面积为95.37平方米，共有情况为共同共有。位于海××区××路前××房的权属人是蔡少萍，建筑面积为115.88平方米，共有情况为共同共有。位于海××区××路前××号的权属人是吕国，建筑面积为172.96平方米。位于海××区××路前××1203的权属人是单文倩，建筑面积为78.62平方米。位于广州市海珠区前进路前桂街某某402的权属人是陈苏女，建筑面积为82.2604平方米。
2015年9月13日，海珠花园业委会向海珠花园全体业主发出《广州市海珠区花园业主委员会公告》，主要内容为：业主委员会履行法定监督检查职责时发现前期物业管理公司存在如下严重不良行为：1.从7月28日开始2次发函3次派人到办公室请求查阅物业服务合同等资料，但至今不提供完整的合同；2.在部分合同条款中，有违反国家法律法规禁止性规定侵害业主利益的文字表述，续聘这家企业可能造成业主更大的利益被侵害……业委会决定于9月28日至10月5日召开全体业主大会解决上述问题。
大会内容：一、表决决定委托业主委员会制定物业服务方案，依法通过公开招标向全社会选聘物业服务公司；二、表决决定授权业主委员会以适当方式经营管理车库、共有物业、设施设备、场所，收益归全体业主所有。三、对商场开街市的民意调查。
本次业主大会以专人送达回收意见的形式进行表决，并根据议事规则规定，未参与表决业主的投票权数计入表决的多数票。公告期为2015年9月13日至9月27日止。
2015年9月18日，海珠花园业委会作出海花委【2015】4号《关于延期召开业主大会的公告》（此公告张贴至2015年10月2日），内容为：因受小区住户楼下商铺违法施工，开肉菜市场招租等事件影响，经业主委员会集体讨论决定，原定于2015年9月28日至10月5日召开的广州市海珠花园2015年第2次业主大会，召开日期后延至2015年10月3日至10月8日。
2015年10月10日，海珠花园业委会作出《广州市海珠花园业主大会公告》，主要内容为：广州市海珠花园2015年第2次业主大会，依照有关法律法令规定，采用专人送达回收意见的形式进行表决，并依据相关规定约定，未参与表决业主的投票权数计入表决的多数票。表决事项一，决定委托业主委员会制定物业服务方案，依法通过公开招标向全社会选聘物业服务公司；事项二，决定授权业主委员会以适当方式经营管理车库、共用物业、设施设备、场所，收益归全体业主所有。
从9月13日大会公告开始，至10月8日结束，2015年10月9日公开计票，现将大会表决结果予以公示（详见附件）：海珠花园现有表决权的业主756户，半数为378户；专有建筑面积78072平方米，半数为39036平方米。本次大会共有584户业主投票，专有建筑面积46252平方米，户数和面积过半数，符合有关法律法规规定。
对第一项表决563户业主同意，专有建筑面积40315平方米；14户业主反对，专有建筑面积5140平方米；7户业主（797平方米）投票弃权、172户业主未投票，共179户业主未参与表决，专有建筑面积32617平方米。
对第二项表决567户业主同意，专有建筑面积40689平方米；11户业主反对，专有建筑面积4859平方米；6户业主（704平方米）投票弃权、172户业主未投票，共178户业主未参与表决，专有建筑面积32523平方米。
综上，第一项表决同意的业主总数为742户，专有建筑面积72931平方米；反对的业主总数为14户，专有建筑面积5140平方米。第二项表决同意的业主总数为745户，专有建筑面积73212平方米；
反对的业主总数为11户，专有建筑面积4859平方米。上述内容公示30天以上。业主对表决结果有异议的，可以查验本人表决意见。业主查验本人意见，应当提供本人有效身份证明和有效房产证明；
业主委托他人查验表决意见，还应当出具书面委托书，载明委托事项、委托权限及期限。附件：《广州市海珠花园2015年第2次业主大会表决结果公示明细表》（此公告及附件张贴至2015年11月11日）。
2015年11月11日，海珠花园业委会作出《广州市海珠花园业主大会公告》，主要内容为：广州市海珠区花园2015年第2次业主大会，依照有关法律法令规定，从9月13日大会公告开始，至10月8日结束，10月9日公开计票，10月10日依法公示大会表决结果至11月10日超过30天，公示期满，没有业主对公示结果异议按规定提出查验本人表决意见。根据《 中华人民共和国物权法》等规定，本次大会表决事项经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
为此，广州市海珠花园业主大会决定：一、委托业主委员会制定物业服务方案，依法通过公开招标向全社会选聘物业服务公司。二、授权业主委员会以适当方式经营管理车库、共用物业、设施设备、场所，收益归全体业主所有。
一审法院另查，案外人广州塞纳森晴物业管理有限公司（法定代表人为本案吕国）、本案潘虹、吕国曾向广州铁路运输第一法院起诉广州市海珠区人民政府江南中街道办事处和海珠花园业委会（在该案中作为第三人），要求撤销广州市海珠区人民政府江南中街道办事处于2015年7月22日作出的海江南物业备［2015］第01号海珠花园业委会《业主委员会备案回执》。该院于2017年4月14日作出（2016）粤7101行初2995号《行政判决书》，认为：从《物业管理条例》等规定可以看出，专有部分面积按照不动产登记簿记载的面积计算，尚未进行登记的，暂按测绘机构的实测面积计算。
该案广州市海珠区人民政府江南中街道办事处收到海珠花园业委会提交的备案申请及相关材料后，应当审查是否符合上述有关“双过半数"的法定条件才能予以备案。现从广州塞纳森晴物业管理有限公司、潘虹、吕国提供的房屋情况表及房地产权证附图均可显示该小区的建筑总面积与海珠花园业委会申请备案所注明的建筑总面积不一致，但海珠花园业委会申请备案材料内并未提供计算小区建筑总面积、专有部分面积以及应否包含车位等面积的依据，在上述数据可能影响表决结果而通过小区业主房地产证已可核查建筑总面积的情况下，广州市海珠区人民政府江南中街道办事处未尽审慎审查义务即作出备案不符合上述规定，该备案应予撤销。
该案判决：一、撤销广州市海珠区人民政府江南中街道办事处于2015年7月22日作出的海江南物业备【2015】第01号《业主委员会备案回执》；二、广州市海珠区人民政府江南中街道办事处于本判决发生法律效力之日起5日内对海珠花园业委会的备案申请重新作出处理。该案判决后，海珠花园业委会不服提起上诉，广州铁路运输中级法院于2017年9月5日作出（2017）粤71行终979号《行政判决书》，另查明：“该案上诉人根据被上诉人塞纳森晴物业公司在业主大会筹备期间转交的海珠花园房屋、商铺权属清册，向原审被告备案申报海珠花园建筑物总面积78071.63平方米，业主总人数756人，上诉人向原审法院提交的广州市不动产登记查册表记载：海珠区前进路148号前桂街26-30号（双号）的建筑面积56227.1887平方米，另有8433.0063平方米属于公建配套；
海珠区前进路148号前桂街32-62号（双号）、32号之一至32号之十二的建筑面积29029.5389平方米，另有3715.4047平方米属于公建配套。"该二审判决认为：“一审判决撤销涉案《业主委员会备案回执》缺乏法律依据，也不符合小区多数业主的利益，对小区管理不利，故判决如下：一、撤销广州铁路运输第一法院（2016）粤7101行初2995号行政判决；二、驳回被上诉人广州塞纳森晴物业管理有限公司、吕国、潘虹的诉讼请求。
"上述二审行政判决已发生法律效力。之后，广州塞纳森晴物业管理有限公司、吕国、潘虹还向广东省高级人民法院申请再审，该院作出 （2017）粤行申1257号行政裁定，指令广州铁路运输中级法院再审。广州铁路运输中级法院作出（2018）粤71行再7号《行政判决书》，认为：“一、关于涉案小区建筑总面积、总业主人数的确实问题。
1.总建筑面积问题，综合证据分析，确定涉案小区建筑总面积应为85256.7276平方米较为适当。2.业主总人数问题，该院依职权在广州市房地产档案馆调取的《广州市不动产登记信息列表》记载的总户数不超过756户。因此，海珠花园业委会向江南中街道办备案申报海珠花园业主总人数756人，并无不当。
"该案并判决维持该院于2017年9月5日作出的（2017）粤71行终979号行政判决。该案已于2019年10月31日发生法律效力。
本案吕国还曾向一审法院起诉海珠花园业委会，要求判令：1.撤销2015年7月13日广州市海珠花园首次业主大会作出的投票表决结果（即撤销业主大会通过议事规则、管理规约的业主大会决议及撤销业主大会选举产生的余荣彬、张玲、黄春果、黄健生、周嘉裕、徐泽波、胡育勤、斐在智、刘江波、谭增显、辛盛11个业主委员会委员的决议）；2.海珠花园业委会承担本案的诉讼费。一审法院于2018年1月5日作出（2016）粤0105民初4296号《民事判决书》，认为：该案证据并不能充分证明涉案业主大会表决存在重大程序违法或实体违法问题，也不能证明表决结果损害了业主的合法权益，吕国要求撤销2015年7月13日广州市海珠花园首次业主大会作出的投票表决结果依据不足，也不符合小区多数业主的利益，故对判决驳回吕国的全部诉讼请求。
之后，吕国不服提起上诉，本院于2018年8月20日作出 （2018）粤01民终7665号《民事判决书》，判决：驳回上诉，维持原判。
潘虹、蔡少萍、吕国、单文倩、陈苏女就其主张还提交了以下证据：1.2015年第二次业主大会表决票；2.广州市海珠花园2015年第2次业主大会表决结果公示明细表；3.广州市海珠区人民政府江南中街道办事处于2015年12月2日作出的江南中信【2015】36号《关于反映海珠花园业委会选举造假的问题信访事项的处理意见》及广州市海珠区人民政府于2016年1月26日作出的海府复查【2015】34-1号《关于江南中街道办事处2015年12月2日信访答复的复查意见》；
4.物业公司的现场监控录像光碟；5.海珠花园业委会于2016年3月11日作出的《关于业主大会临时会议投票权的公告》，主要内容为：业委会按照江南中街办事处提供的《业主清册》及经过验证的资料编制了投票权表，现予以公示确认，公示期20天，由于前期物业服务企业广州塞纳森晴物业管理有限公司拒绝依法提供相关资料，如公示内容与实际不符，请业主提供身份证及房产证与业委会联系更正等；6.业主所出具的10份《证明》，证明海珠花园业委会召开2015年10月10日的大会投票、计票程序结果违法；
7.物业公司提供的海珠花园车位权属清册；8.网上下载的阳光佳缘涉案项目基本信息；9.查册时间为2016年6月15日的《广州市不动产登记查册表》，记载：海珠区前进路148号前桂街26-30号（双号）的权属人为广州仲源房地产开发有限公司，建筑面积为56227.1887平方米，登记附注：城市规划房屋用途为负一层、负二层为地下汽车库（战时人防）、另有8433.0063平方米为公建配套，按相关法律法规规定办理；
海珠区前进路前桂街32-62号（双），32号之一至32号之十二的权属人为广州仲源房地产开发有限公司，建筑面积为29029.5389平方米，登记附注：城市规划房屋用途为40号地下室01-73房为汽车库……按有关法律法规规定办理；10.授权委托书及相关身份证件；11.车位购房发票、最高额抵押合同清单、房屋预售买卖合同；
12.网上打印的“阳光家缘"网签情况表及证明；13.蔡少萍的结婚证，其配偶为黄敬强及坐落海珠区前进路148号负一层21车位的房产证，权属人为黄敬强；14.潘虹、蔡少萍、吕国、单文倩、陈苏女自行制作的《投票表决造价明细》；
15.海珠花园业委会于2016年6月18日作出的《关于个别车位拥有人申请表决权的公告》，主要内容为：个别车位拥有人提出领取本次业主大会临时会议表决表，行使业主表决权。业委会经审查认为，本次会议业主投票权，已于3月11日公示，不包括除住宅及商铺业主之外的车位拥有人。公示期间，未收到任何人提出对本次会议投票权异议。
对于已经超过公示期的投票权申请，不予受理；16.业主对海珠花园业委会及表决结果的意见；17.海珠花园业委会于2018年3月6日作出的《关于新业主委员会主任任职》的公告，主要内容为：2018年3月6日，余荣彬因工作繁忙等原因提出辞去海珠花园业委会主任职务，同日，选举徐泽波为新的海珠花园业委会主任；
2018年5月20日，海珠花园业委会作出的《海珠花园业委会（决定）》，主要内容为：撤销备案申请并向街道取回相关材料，恢复余荣彬原职务等；18.《广州市海珠区海珠花园业主大会议事规则》（草案），第九条：业主投票权数的确定方法：㈢按照下列方法认定业主人数和总人数：业主人数按照专有部分的数量计算，1个专有部分按1人计算，但同一买受人拥有1个以上专有部分的，按1人计算等。
海珠花园业委会质证表示：对证据1、2的真实性、合法性没有异议，关联性不予认可，不能证明潘虹、蔡少萍、吕国、单文倩、陈苏女要证据的内容；对证据3的真实性、合法性予以确认，关联性不予确认；对证据4的真实性、合法性、关联性均不予确认；
对证据5的真实性、合法性没有异议，与本案没有关联性；对证据6、7的真实性、合法性、关联性均不予认可；潘虹、蔡少萍、吕国、单文倩、陈苏女证据8中提出的海珠花园“项目建筑总面积"96637.6709平方米，所谓的“项目建筑总面积"，是指在建设用地范围内单栋或多栋建筑物地面以上及地面以下各层建筑面积之总和。
其中包括有不能确权的建筑面积，不能确权就不可能出售，不能出售就不能成为专有面积。海珠花园业委会出具的证据9与 物权法第六章规定的“建筑物总面积"是两个不同的法律概念，本案所涉及的建筑物总面积的计算方法按照《 最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第 八条的规定，潘虹、蔡少萍、吕国、单文倩、陈苏女的该证据与本案无关；证据9只是证明了两份海珠花园建设单位的初始登记确权面积为85256.7276平方米，在登记附注中记载包括公建配套建筑面积12148.411平方米（地下设备用房、环卫工具房、架空层、人防报警房、其他功能用房、自行车库、小区大堂及无盖外梯、开关房、消防控制房、游泳池配套设施等），潘虹、蔡少萍、吕国、单文倩、陈苏女无法证实上述公建配套建筑面积己全部公摊到住宅和商铺业主中（车位没有公摊面积），未公摊的公建配套面积不属于专有面积。
另外，初始登记确权面积还包括了车位、铺位等特定空间，特定空间要符合法定条件，才能成为专有面积。潘虹、蔡少萍、吕国、单文倩、陈苏女无证据证明本案所涉及车位具备《 最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第 二条规定的 三项条件。恰恰相反，登记附注中明确“城市规划房屋用途：负一、负二层为地下车库（战时人防）"，因此确定这些车库不具备“具有利用上的独立性，可以排他使用"，不能成为专有面积。
潘虹、蔡少萍、吕国、单文倩、陈苏女提出有投票权人为859户，而不是海珠花园业委会经公示确认并备案的756户。潘虹、蔡少萍、吕国、单文倩、陈苏女提供的证据无法证明符合《 最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第 九条规定认定的户数，无法证明其提出的海珠花园有投票权人为859户的主张；对证据10的真实性、合法性没有异议，当时投票的时候，郭嘉豪没有向海珠花园业委会出示委托书，所以其投票做无效票处理（无效票就是没有投票），即便他事后补充这个，也不影响投票结果；
对证据11的真实性没有异议，但不合法。海珠花园业委会并不知道这个车位已经卖给前期物管公司了，开会之前海珠花园业委会要求物管公司提供最新的业主清册，但物管公司一直没有提供。车位是否属于专有面积的问题，要补交房屋维修基金，缴纳房屋维修基金要开业主大会来决定，如果其他业主不交，这是个问题。
按 物权法规定，车位不计入专有面积，其中有190个车位房管局里确认是人防工程是不准出售的，在阳光家缘里查询的是确权不可销售。海珠花园业委会认为只有一期的73个车位（共907平方米）可以作为专有面积，海珠花园业委会没有将一期73个车位及列入投票的范围，因为当时海珠花园业委会组织进行业主投票时，手上的业主清册没有车位的业主信息；二期的190个车位已标明了是人防工程，不具备专有面积的三个条件。
物管公司的50个车位全部属于人防工程的190个车位中，其不具备专有面积；证据12潘虹、蔡少萍、吕国、单文倩、陈苏女提供的《海珠花园车位权属清册》，先不论其是否属于专有部分面积，如作为专面积计入2015年第2次业主大会投票，也不会改“双过半"的最终表决结果。统计结果表明：有车位业主同意第一、第二事项的人数分别为126和129人，专有面积分别为1584.626平方米和1620.766平方米；
而反对第一、第二事项的人数分别为2人和1人，专有面积分别为24.6042平方米和13.2平方米；投弃权票的人数分别为5人和3人，专有面积分别为60.7402平方米和34.5082平方米；其余为没有投票，不参与表决。
本届业主大会成立之初，筹备组依法从主管机关（江南中街办事处）取得了业主清册，经上门核对及抽查验证，确定了业主投票权人为756人、专有部分建筑物总面积（只有商铺及住户，不包含车位）为78071.63平方米。因没有经验，虽然没有在业主大会议事规则中约定车位是否计入“专有部分"面积。但是，首次业主大会的投票权经过公示，业主没有提出异议，经法定机关审核后备案，可以视同为本届业主大会的约定。
海珠花园共5栋住宅建筑，批准的规划住宅为472户，配套建设车位为256个，实际建成269个，其中6个为子母车位。没达到每户1个，说明相当一部分业主无法购买到车位。而这些车位是无偿利用全体业主的建设用地建造的，对没购车位业主是第一个不公平，如果车位作为专有部分面积计入投票权是第二个不公平。
另外，如将车位作为专有部分面积，涉及到要补交房屋维修资金、计取共有物业经营收益等问题。而涉及这方面问题应由业主大会表决决定；对证据13的真实性没有异议，黄敬强投了同意票，现在说无法剥夺他的权利是无中生有，整个海珠花园的车位都没有计入专有面积的统计，海珠花园业委会发出的公告没有人对车位的投票权提出过异议；
对证据14的真实性、合法性、关联性不予以确认，根据证据规则，该证据是由潘虹、蔡少萍、吕国、单文倩、陈苏女自行制作，没有其他证据予以佐证；对证据15真实性、合法性、关联性不予以确认，根据证据规则，没有原件无法核实其真实性，该公告是2016年所作出的，本案涉及的公告是在2015年10月10日作出，故两者没有关联性；对证据16的真实性、合法性、关联性不予以确认，这个事宜街道已经处理过，这份证据也仅为少数业主的意见，不能代表多数业主的意见；
对证据17真实性没异议，关联性有异议，在该公告之后业主委员会已作出撤销，因该公告有错误，撤销日期为2018年5月20日；对证据18的真实性没有异议，关联性有异议，街道没有撤销原来的备案，已经恢复余荣彬的职务，不需要重新备案的。
海珠花园业委会就其抗辩意见还提交了以下证据：1.2015年10月10日公告的张贴留影；2.海珠花园业委会向江南中街道办事处作出的《关于“复查"事项的说明函》；3.海珠花园业委会向广州市道扩办、杨剑旗、广州市城市建设开发有限公司、广州市昌岗街联星村小港经济合作社发出的《关于2015年第2次业主大会表决结果告知函》；
4.业主的表决票，其中格式记载：表决以下内容1.表决决定委托业主委员会制定物业服务方案、依法通过公开招标向全社会选聘物业服务公司，表决项目为同意和反对；2.表决决定授权业主委员会以适当方式经营管理车库、共用物业、设施设备场所，收益归全体业主所有，表决项目为同意和反对；投票人（签字/盖章）；
本人/单位在海珠花园的物业清单如下；其中A41703的业主黄敬强在两项表决项目中均勾选“同意"；5.海珠花园业委会于2015年10月8日向广州市海珠区江南中街道办事处、海珠区国土房管局发函，说明海珠花园2015年第2次业主大会从9月13日公告开始到10月8日24时完满结束，定于2015年10月9日20时在海珠花园三楼会所举行公开计票仪式，请求派员现场指导和见证；
海珠花园业委会于2015年10月9日向海珠区公安分局江南中街派出所和广州塞纳森晴物业管理有限公司发函请求维持秩序；6.计票现场图片；7.阳光家缘官网公示信息，显示A1、A2、A3、A4、A5地下车位没分摊公共面积；
8.业主清册摘要；9.产权查册表；10.阳光家缘查询的房产公开资料；11.企业档案登记资料，其中广州仲源房地产开发有限公司清算组成员为吕国、潘虹；广州塞纳森晴物业管理有限公司的法定代表人为吕国。
潘虹、蔡少萍、吕国、单文倩、陈苏女质证表示：证据1没有原件，张贴当天潘虹、蔡少萍、吕国、单文倩、陈苏女是没有看到，张贴几日后潘虹、蔡少萍、吕国、单文倩、陈苏女才看到的，并且上面的数据是海珠花园业委会做出的，不认可其真实性；从照片上看没有远景，不知道张贴在哪里的；证据2中确认公章是海珠花园业委会盖的，但这是海珠花园业委会自行陈述的，对上面的内容不予确认，海珠花园业委会自己承认没有按照《广州市物业暂行办法》的规定对无法送达的业主没有公示，这份证据恰恰证明海珠花园业委会对业主大会的程序有错误的认识，海珠花园业委会做出的行为是违法的；
证据3这些函件是海珠花园业委会送给第三方，真实性不予确认，并且与本案没有关联性；按照程序海珠花园业委会应送达，送达不成应公示7天，从反面可以证明业主的选票是没有送达的；证据4确认格式是海珠花园业委会提供的，但票的格式是违法的，上面没有表明弃权选项，海珠花园业委会在2015年9月13日公示投票有三项内容，但票的格式中只有决议两项，程序上是违法的；
对冯敏、何婧、张轶弘的票无法确认；对城建的票的真实性、合法性予以确认，但海珠花园业委会把该城建的票记为无效，但又统计入同意的范畴；冯佩婵不是业主，不知道其投票有无得到业主的授权，但海珠花园业委会认为其是业主投的票；
证据5这些是给第三方的函件，真实性无法核实，有无送达我方也不知道，但确认公章是海珠花园业委会加盖的；对证据6的真实性没有异议，但反映的只是计票的前段事实，街道的工作人员当时是到场的，但海珠花园业委会没有当着街道工作人员和业主的面点票、计票、拆封等，而是把票箱抱走了；对证据7的真实性、合法性没有异议，但这两个地址没有分摊面积是因为出了证，都是业主的产权，所以没有公摊面积，但是海珠花园业委会没有将车位业主计入投票的人数和面积；
证据8说明选举人的资料是错误的，不合法的，海珠花园业委会赋有核实业主身份的义务，海珠花园业委会无法核实时可以要求街道向广州市房管部门查册，海珠花园业委会怠于履行自己的义务，导致清册做了错误的资料，并导致了最后错误的结果，应由海珠花园业委会承担相应的责任；对证据9的真实性、合法性没有异议，关联性不予确认，地下负一、负二战时是人防，这和投票权是没有关系的，投票权的专有面积是根据 物权法及相关司法解释确定的，海珠花园业委会认为是人防车位就没有投票权是没有法律依据的，广州市政府的相关规定，人防的车位是可以交易买卖的；
对证据10的真实性、合法性、关联性予以确认，恰恰证明车位是存在的，享有投票权；对证据11的真实性、合法性没有异议，但和本案没有关联性，吕国本身也是业主，有权依法维护自己的权利。
为查明案件事实，一审法院向广州市住房和城乡建设委员会发函调查，该会函复称：一、备注为战时人防的地下车位允许出售；二、如车位可以登记成为特定业主所有权的客体，应当认定为专有部分；三、关于车位所有权人享有的权限有无限制问题属产权问题，建议询市国土规划委不动产登记部门意见；四、关于人防工程的相关规定属人民防空工程管理问题，建议询市人民防空办公室意见。
潘虹、蔡少萍、吕国、单文倩、陈苏女于2015年10月30日提起本案诉讼。一审诉讼中，潘虹、蔡少萍、吕国、单文倩、陈苏女与海珠花园业委会一致确认：涉案小区名称为海珠花园，分两期为5栋建筑，一期3栋1-3层为商业，编号为前桂街32-62（双号），32号之一至32号之十二（A1-A3），二期2栋1-3层为商业，编号为前桂街26-30（双号）（A4-A5）；一期已确权的建筑面积是29029.5389平方米，二期已确权的建筑面积是56227.1887平方米；
一、二期的车位共有263个。潘虹、蔡少萍、吕国、单文倩、陈苏女表示：确认吕国、潘虹在涉案小区内只有商铺，没有住宅和车位，单文倩和陈苏女在涉案小区只有住宅，蔡少萍在涉案小区内既有住宅又有车位；确认蔡少萍是其配偶投的票，陈苏女投的是反对票，但吕国、潘虹、单文倩没有收到过，要求核实所有的投票。
海珠花园业委会表示：确认蔡少萍是其配偶投的票，陈苏女投的是反对票，吕国、潘虹的票是上门派票的，没有人接收，就放在门缝里，住宅是上门派票，也是从门缝里塞进去，由于单文倩所在栋的其他住户都来投票了，就视为单文倩也收到了，没有再另行公告送达；在统计投票人权限时，没有计算263个车位的投票权，户数和投票数是不同的，因为有业主在小区内有两套以上的房屋，只能算一个投票人，所以没有统计户数；不同意核实所有的投票，潘虹、蔡少萍、吕国、单文倩、陈苏女只能核实自己的票。
一审法院认为：本案是业主撤销权纠纷案件，根据《 中华人民共和国物权法》第 七十八条第 二款：“业主大会或业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销"之规定，业主行使撤销权在于业主大会或业主委员会的决定侵害了业主的合法权益。海珠花园业委会辩称本案中海珠花园业主大会于2015年10月10日发出的公告是对2015年海珠花园第二次业主大会投票情况的通告，并非作出对业主具有约束力和利害关系的决议，该意见合法合理，一审法院予以采纳。故潘虹、蔡少萍、吕国、单文倩、陈苏女要求撤销广州市海珠花园业主大会2015年10月10日公告的请求，依据不足，一审法院不予支持。
《最高人民法院关于适用 〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第 九十条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。潘虹、蔡少萍、吕国、单文倩、陈苏女主张海珠花园业委会在召开海珠花园第二次业主大会时程序违法，潘虹、蔡少萍、吕国、单文倩、陈苏女没有收到选票。
但一审诉讼中潘虹、蔡少萍、吕国、单文倩、陈苏女已确认蔡少萍是其配偶黄敬强投的票，且所投为赞成票，而陈苏女所投的是反对票，故潘虹、蔡少萍、吕国、单文倩、陈苏女称存在投票人冒用业主身份投票的意见，依据不足，一审法院不予采纳。一审诉讼中，海珠花园业委会已陈述其送达选票的方式，且相应部分业主也有收到选票，海珠花园业委会并举证证明在召开业主大会进行投票表决前有提前通知，在业主大会计票时也有邀请相关部门予以监督，还对投票表决结果也进行了公示。潘虹、蔡少萍、吕国、单文倩、陈苏女提供的证据并不能充分证明其主张的选票存在造假问题，故对潘虹、蔡少萍、吕国、单文倩、陈苏女的该主张，一审法院也不予采纳。
关于潘虹、蔡少萍、吕国、单文倩、陈苏女主张的海珠花园业委会对表决事项进行改变，没有对第三项结果予以公示的问题，海珠花园业委会辩称公告的第三项是作为民意调查，不作为表决事项的意见，合理有据，一审法院予以采纳。
《最高人民法院关于适用 〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第 九十三条第 一款第 （五）项规定：已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实，当事人无须举证证明。已生效的广州铁路运输中级法院（2017）粤71行再7号《行政判决书》已经确认涉案小区的建筑总面积应为85256.7276平方米，涉案小区的业主总人数为756人，故对该事实，一审法院予以确认。关于潘虹、蔡少萍、吕国、单文倩、陈苏女主张的海珠花园业委会侵犯车位业主权利的问题，车位业主是否拥有投票权及车位是否应计入小区专有面积的问题，本案中只有蔡少萍是涉案小区的车位业主，吕国、潘虹此前提起的行政诉讼中均提到该意见，已生效的广州铁路运输中级法院（2017）粤71行再7号《行政判决书》已就此作出相关论述，一审法院不再赘述。
《 中华人民共和国物权法》第 七十六条规定：下列事项由业主共同决定：㈡制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；㈣选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；㈦有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主占总人数过半数的业主同意。按照（2017）粤71行再7号行政判决确认的涉案小区的建筑总面积和业主总人数，海珠花园第二次业主大会两项参与投票并表决同意的业主专有建筑面积占建筑物总面积并未过半数，故广州市海珠区花园2015年第二次业主大会决议通过的事项并不符合法律规定，潘虹、蔡少萍、吕国、单文倩、陈苏女要求撤销广州市海珠花园业主大会第二次业主大会决议的请求，合法有据，一审法院予以支持。
一审法院依照《 中华人民共和国物权法》第 七十六条、第 七十八条第 二款和《最高人民法院关于适用 〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第 九十条、第 九十三条第 一款第 （五）项的规定，于2019年12月17日作出如下判决：一、撤销广州市海珠花园业主大会于2015年11月11日作出的第二次业主大会决定；二、驳回潘虹、蔡少萍、陈苏女、吕国和单文倩的其他诉讼请求。案件受理费100元，由海珠花园业委会负担。
二审期间，海珠花园业委会向本院提交：1.业主大会议事规则，拟证明按议事规则约定，未参加表决的票权计入多数票，本案二项决定达“双过半"要求；2.投票表决汇总表，拟证明即使将车位作为表决权面积，本案二项决定也符合“双过半"要求；3.表决票送达记录表，拟证明海珠花园业委会已按议事规则约定将表决票送达业主。潘虹、蔡少萍、陈苏女、吕国和单文倩经质证认为：对议事规则的真实性、合法性没有异议，对证明的内容有异议，议事规则不能违反法律也不能作为主要的判决依据；投票表决汇总表是海珠花园业委会单方制作的，也没有公示过，对真实性、合法性都不予认可；对表决票送达记录表的质证意见与汇总表的质证意见一致。
经审理查明，一审法院查明事实部分基本无误，本院予以确认。
另查明，《广州市海珠区海珠花园业主大会议事规则》第十条第四项规定：“未参与表决业主的投票权数计入已表决的多数票"。
再查明，海珠花园业委会在第二次业主大会决议作出后，以已经根据业主大会决定公开招标选聘了新的物业服务企业为由，起诉要求前期物业服务企业广州塞纳森晴物业管理有限公司退出物业管理区域广州市海珠花园并移交广州市海珠花园物业服务管理相关的资料及财务。一审法院于2016年7月4日作出（2016）粤0105民初969号民事判决，判决：“一、被告广州塞纳森晴物业管理有限公司在本判决生效之日起十日内撤出对广州市海珠区海珠花园区域的管理；二、被告在本判决生效之日起十日内按《广东省物业管理条例》第五十一条的规定将广州市海珠区海珠花园的资料[不包含物业专项维修资金清册、物业质量保修文件和物业使用说明文件、业主房屋产权清册]及财物移交给原告广州市海珠花园业主委员会；
三、驳回原告的其他诉讼请求。"该案判决后，广州塞纳森晴物业管理有限公司不服提起上诉，本院于2016年10月27日作出 （2016）粤01民终11200号民事判决，判决：驳回上诉，维持原判。广州塞纳森晴物业管理有限公司后就该二审判决向广东省高级人民法院申请再审，广东省高级人民法院于2017年1月18日作出 （2016）粤民申7966号民事裁定书，裁定：驳回广州塞纳森晴物业管理有限公司的再审申请。
在前述案件作出判决后，海珠花园业委会向一审法院申请执行，一审法院于2017年11月13日在涉案小区区域张贴（2017）粤0105执告230号公告，责令被执行人广州塞纳森晴物业管理有限公司在2017年11月24日前撤出对广州市海珠区海珠花园区域的管理并按照《广东省物业管理条例》第五十一条的规定将广州市海珠区海珠花园的资料及财物移交给海珠花园业委会，但广州塞纳森晴物业管理有限公司以其已向广东省高级人民法院提起再审以及有其他业主提出执行异议为由，拒不履行生效判决确定的义务，故一审法院于2018年2月13日作出（2018）粤0105执罚字1号《罚款决定书》，对被执行人广州塞纳森晴物业管理有限公司罚款人民币200000元。广州塞纳森晴物业管理有限公司至今尚未撤出对广州市海珠区海珠花园区域的物业管理。
本院认为，根据《最高人民法院关于适用 <中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第 三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。"之规定，本案二审的争议焦点在于：海珠花园第二次业主大会作出的决议是否存在程序违法的情形。
业主大会所作出的决议是否违法在程序上需审查的是决议作出的程序，而该程序主要是指投票表决程序，投票表决程序的合法性判断则包括投票是否采取了法定形式，票数是否达到了法定要求，以及投票的真实性和有效性，本案的争议在于投票的真实性、有效性以及票数是否达到法定要求。对此，本院评析如下：
对于海珠花园第二次业主大会投票真实性审查，《广州市物业管理暂行办法》第四十三条规定：“业主大会会议表决结果公示期间，业主对表决结果有异议的，组织召开业主大会会议的机构应当记录并及时答复。公示期满，业主对表决结果没有异议或者异议不成立的，应当公告业主大会决定。采用书面征求意见形式，业主对表决结果有异议的，可以查验本人表决意见，组织召开业主大会会议的机构应当及时提供业主本人表决意见以供查验。
查验的业主表决意见与公示的表决结果不一致的，应当重新统计、公示表决结果。业主查验本人意见，应当提供本人有效身份证明和有效房产证明；业主委托他人查验表决意见，还应当出具书面委托书，载明委托事项、委托权限及期限。
"由于业主委员会是小区业主的自治组织，物业管理区域的选举、投票等活动均属于小区业主的自主管理行为，对于形成统计结果的有关选票、表决票的真实性逐一进行核查，属于小区自治管理活动的范围。业主对于自身利益密切相关的公共事务以及共同管理的权利，均需要本人关心并积极参与、及时有效的行使。从上述地方性政府规章的规定，业主对于表决结果存在异议的，应当由异议人本人实名在表决结果的公示期限内向业主委员会查验选票、表决票的真实性，并可以要求重新统计、公示表决结果，反之，公示期限届满后表决结果则生效。
如此规定，既是督促受侵害业主及时行使权利，同时也是有利于尽量维护业主自治程序的稳定性。一审诉讼中，对于潘虹、蔡少萍、吕国、单文倩、陈苏女的投票情况已经核实清楚，潘虹、蔡少萍、吕国、单文倩、陈苏女均没有证据显示其他业主在表决结果公示期间提出了异议，潘虹、蔡少萍、吕国、单文倩、陈苏女认为业主投票存在造假问题，缺乏事实及法律依据，本院不予采信。
对于投票数量的审查。《 中华人民共和国物权法》第 七十六条规定，“下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；……（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；
……决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。"该规定是对业主投票数量的要求，即须经过“双过半业主"同意。从上述法律规定可知，计算“双过半"的基数为业主全部专有建筑面积和小区业主的总人数，而根据本案查明事实，海珠花园第二次业主大会并未将车位专有建筑面积以及车位业主纳入投票的范围，由此可见，该次业主大会的投票程序确实存在一定的瑕疵。
虽然广州市海珠花园第二次业主大会的投票程序存在一定瑕疵，但该瑕疵尚不构成重大瑕疵，可以通过采取相应措施予以补正，且更为符合效率原则。广州市海珠花园第二次业主大会投票遗漏统计车位专有建筑面积以及车位业主的投票权，故将车位专有建筑面积纳入小区专有面积，结合涉案小区存在大部分住宅、商铺业主与车位业主重合的实际情况，将参与投票的住宅、商铺业主的投票效力应及于其所享有的车位专有建筑面积并据此计算业主大会的表决结果，具有合理性以及可行性。《广州市物业管理暂行办法》第四十八条第二款规定：“业主大会议事规则应当约定未参与表决业主的投票权数是否可以计入已表决的多数票。
业主大会议事规则未约定的，未参与表决业主的投票权数不得计入表决的多数票"。涉案小区《广州市海珠区海珠花园业主大会议事规则》第十条第四项规定：“未参与表决业主的投票权数计入已表决的多数票"。相关生效判决[一审案号：（2016）粤0105民初4296号，二审案号： （2018）粤01民终7665号]已经驳回业主要求撤销业主大会通过议事规则的诉讼请求，故涉案小区《广州市海珠区海珠花园业主大会议事规则》对涉案小区全体业主仍具有约束力，本院对潘虹、蔡少萍、吕国、单文倩、陈苏女关于不应适用《广州市海珠区海珠花园业主大会议事规则》第十条第四项规定的主张，不予采纳。
海珠花园业委会关于未参与表决业主的投票权数应按照前述第十条第四项规定计入已表决的多数票中的上诉理由成立，本院予以采纳。根据相关生效判决以及本案查明的事实，涉案小区的建筑物总面积为85256.7276平方米，涉案小区的业主总人数为756人；根据2015年10月10日的《广州市海珠花园业主大会公告》的投票结果，第一项表决事项投同意票的业主户数为563户、专有建筑面积40315平方米，投反对票14户、专有建筑面积5140平方米，未参与表决业主179户、专有建筑面积32617平方米，第二项表决事项投赞同票的业主户数为567户、专有建筑面积40689平方米，投反对票11户、专有建筑面积4859平方米，未参与表决业主178户、专有建筑面积32523平方米，由此可见，同意票为多数票，未参与表决业主的投票权数应按照前述《广州市海珠区海珠花园业主大会议事规则》第十条第四项规定计入已表决的多数票中即赞同票中。
在未参与投票业主的投票权数计入已表决的多数票中即赞同票中后，投赞同票的业主户数以及所占专有建筑面积也已过半数，广州市海珠花园第二次业主大会的表决结果已经符合“经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意"的要求。一审法院认定广州市海珠花园第二次业主大会通过的事项未达到“双过半"有误，二审予以纠正。潘虹、蔡少萍、吕国、单文倩、陈苏女以第二次业主大会投票程序违法为由，要求撤销广州市海珠花园第二次业主大会作出的决议，依据不足，本院不予支持。
综上所述，海珠花园业委会的上诉请求成立，本院予以支持。一审判决认定事实有误，二审予以纠正。依照《 中华人民共和国物权法》第 七十六条，第 七十八条，《中华人民共和国 民事诉讼法》第 一百七十条第 一款第 二项的规定，判决如下：
一、撤销广州市海珠区人民法院（2015）穗海法民三初字第1924号民事判决；
二、驳回潘虹、蔡少萍、吕国、单文倩、陈苏女的全部诉讼请求。
一审案件受理费100元，二审案件受理费100元，均由潘虹、蔡少萍、吕国、单文倩、陈苏女负担。
本判决为终审判决。
审判长 李静
审判员 张怡
审判员 余盾
二〇二〇年六月二十八日
书记员 贾妍
胡秀红
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