房地产开发有限公司, 海南荣德物业服务有限公司等与澄迈县大丰镇荣德庄园小区第二届业主委员会行政处理案
海南省第一中级人民法院
行政判决书
(2026)琼96行终147号
(2026)琼96行终147号
上诉人(原审原告) 海南荣德房地产开发有限公司。住所地：澄迈县。
法定代表人刘某甲，执行董事兼总经理。
委托代理人宋远， 山东海洋律师事务所律师。
上诉人(原审原告) 海南荣德物业服务有限公司。住所地：澄迈县。
法定代表人崔某，董事长。
委托代理人刘某乙， 海南荣德物业服务有限公司经理。
委托代理人宋远， 山东海洋律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)澄迈县住房保障与房产管理局。住所地：澄迈县。
法定代表人蔡某，局长。
委托代理人刘某丙，澄迈县住房保障与房产管理局工作人员。
委托代理人王业镇， 海南昌宇律师事务所律师。
原审第三人澄迈县大丰镇荣德庄园小区第二届业主委员会。住所地：澄迈县。
负责人由某，主任。
委托代理人王某甲。
上诉人 海南荣德房地产开发有限公司、 海南荣德物业服务有限公司诉被上诉人澄迈县住房保障与房产管理局、原审第三人澄迈县大丰镇荣德庄园小区第二届业主委员会责令物业交接一案，不服澄迈县人民法院作出的(2025)琼9023行初51号行政判决，向本院提起上诉。本院于2026年4月20日立案后，依法组成合议庭审理本案。2026年5月28日上午，本院依法传唤各方当事人到庭接受询问。上诉人荣德房地产公司和荣德物业公司的委托代理人宋远，被上诉人澄迈县房管局的委托代理人王业镇，原审第三人荣德第二届业委会负责人由某及委托代理人王某甲到庭接受询问。本案现已审理终结。
本案被诉行政行为系被上诉人澄迈县房管局于2025年3月4日作出的《关于反映荣德庄园小区业主委员会召开业主大会及选聘物业公司问题的回复》(以下简称《反映问题的回复》)及于2025年3月11日作出的《关于做好荣德庄园小区物业管理交接工作的通知》(以下简称《物业交接通知》)。澄迈县房管局在《反映问题的回复》中，从成立业委会及换届选举、业委会选聘物业公司、业主大会表决结果及业委会招投标选聘物业公司核实情况、物业交接问题的意见等四个方面，对荣德房地产公司和荣德物业公司反映荣德第二届业委会违法违规的问题进行回复。
澄迈县房管局在《物业交接通知》中，责令荣德物业公司在2025年3月16日前办理物业移交手续，并退出物业管理区域。如逾期未办理移交手续和退出物业管理区域，将按照《 海南经济特区物业管理条例》第 七十条的规定，予以行政处罚。
一审法院查明，荣德房地产公司是荣德庄园小区的建设单位，荣德物业公司是该小区前期物业服务企业。荣德物业公司与荣德庄园小区业主签订的《前期物业服务协议》第三十三条约定：“本协议期限内,业主委员会代表全体业主与其他物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本协议自动终止。”
2022年3月14日，在荣德物业公司服务期间内，大丰镇政府对荣德第二届业委会完成备案。《业主委员会备案表(第二届)》载明：业主大会名称为海南省澄迈县大丰镇荣德庄园第二届业主大会,业主委员会名称为澄迈县大丰镇荣德第二届业委会；主任姓名为杨某，委员共计7人，任期自2022年3月1日至2027年3月1日；
物业管理区域总面积101645.09㎡，总户数1489个;业主大会召开时间2022年2月26日至3月2日，应参加专有部分面积101645.09㎡、业主人数1489人，实际参加专有部分面积77764.86㎡、业主人数1069人；表决通过业主大会议事规则，其中通过的专有部分面积75165.01㎡，占已投专有总面积比例96.66%，通过的投票权人数1023人，占投票总人数比例95.7%。荣德第一届业委会第三次会议通过的《议事规则》第八条规定：“为提高业主大会的决策效率，可以采用默认表决的规则。
即将业主大会共同表决事项进行了公示或通告了业主，在投票表决规定时间内未参与投票表决的业主，可视为同意业主大会决定，相应投票权数计入已投的多数票。”
2024年11月23日，荣德第二届业委会制定《荣德庄园小区物业服务企业选聘方案》，对选聘原则、拟选聘物业服务企业的资格、物业服务内容和质量标准、物业服务费标准、小区公共利益、招标程序、业主大会表决程序及备案等作出规定。同年12月9日至12月17日，荣德第二届业委会召集召开首次业主大会,对“是否同意解聘小区现有物业公司(荣德物业公司)”“是否同意《澄迈县荣德庄园小区物业服务企业选聘方案》”等事项进行表决。同年12月18日，荣德第二届业委会作出《荣德庄园第二届第一次业主大会公告》，公告业主大会表决结果。其中，经业主大会投票表决，同意解聘小区现有物业公司荣德物业公司，同意《澄迈县荣德庄园小区物业服务企业选聘方案》。
2025年1月15日，荣德第二届业委会及第三方招标代理机构共同发布荣德庄园小区物业服务项目招标公告，并于同年2月5日组织开标评标。开标过程中，因荣德物业公司未按照招标文件第二章“招标人须知前附表3.12条款”的要求，在投标文件封套上写明“招标人名称：澄迈县大丰镇荣德庄园小区第二届业主委员会”的相应内容，招标代理机构不予受理荣德物业公司的投标文件。最终根据综合评分结果，确定第一中标候选人海盛物业公司为案涉小区物业服务中标人。
同年2月18日，荣德第二届业委会与海盛物业公司签订《荣德庄园物业服务合同》。同日,荣德第二届业委会作出《关于解聘荣德物业公司的通知》，明确要求：解除与荣德物业公司的物业服务合同；荣德物业公司在选聘新物业前维持正常的物业管理秩序、服务至2025年2月28日止，该期间物业费由业主继续支付；
荣德物业公司需按法律法规规定，与业委会、新物业服务企业办理移交手续等。同年2月24日，荣德物业公司作出《关于对“关于解聘荣德物业公司的通知”的回复》，表示不接受荣德第二届业委会作出《关于解聘荣德物业公司的通知》。同日，荣德物业公司又向澄迈县房管局反映“荣德第二届业委会成员组成违法违规”“业委会召开业主大会表决解聘老物业公司和选聘新物业公司程序违法违规”“业委会选聘新物业违法违规”“业委会恶意勾连海盛公司强行进驻荣德庄园小区违法违规”等问题，并将《关于对“关于解聘荣德物业公司的通知”的回复》《紧急报告》《召开业主大会的公告(节选)》《关于澄迈县大丰镇荣德庄园小区物业服务项目招标的投诉》、荣德第二届业委会与海盛物业公司《荣德庄园物业服务合同(节选)》等作为附件抄送澄迈县房管局。
2025年3月4日，澄迈县房管局针对荣德物业公司反映的上述问题,从成立“业主委员会及换届选举情况”“业主委员会选聘物业公司情况”“业主大会表决结果及业主委员会招投标选聘物业公司核实情况”“物业交接问题的意见”四个方面作出《反映问题的回复》，回应荣德物业公司反映的荣德第二届业委会违法违规等问题。同年3月6日，荣德物业公司对该《反映问题的回复》提出异议，向澄迈县房管局发出《关于对〈关于反映荣德庄园小区业主委员会召开业主大会及选聘物业公司问题的回复〉的异议和请求》，认为澄迈县房管局未对荣德业委会成员组成违法违规问题、召开业主大会程序违法违规问题、选聘新物业违法违规问题、勾连海盛物业公司强闯强抢违法违规问题进行全面调查核实,请求澄迈县房管局对上述四大类违法违规问题开展系统、全面、详尽、彻底的调查核实，并依法依规严肃处理。
同年3月11日，澄迈县房管局作出《物业交接通知》，责令荣德物业公司在2025年3月16日前办理物业移交手续，并退出物业管理区域，明确告知“如逾期未办理移交手续和退出物业管理区域，将按照《 海南经济特区物业管理条例》第 七十条的规定予以行政处罚”。荣德房地产公司和荣德物业公司不服而提起行政诉讼，请求依法判决撤销澄迈县房管局作出的《反映问题的回复》和《物业交接通知》。
一审法院另查明，2020年12月4日，荣德物业公司曾向荣德第一届业委会出具书面函件，明确表示“请贵委员会尽快选聘新物业公司，物业费收入不足以维持物业公司的运营，我公司在为小区服务中连续几年亏损，已经无力为业主提供服务”。
一审法院认为，本案的争议焦点是：荣德房地产公司是否具有本案原告主体资格、澄迈县房管局作出的《反映问题的回复》是否具有可诉性、澄迈县房管局作出《反映问题的回复》和《物业交接通知》是否合法。
关于荣德房地产公司是否具备提起本案诉讼原告主体资格的问题。荣德房地产公司主张其作为小区最大业主，澄迈县房管局作出的《反映问题的回复》《物业交接通知》与其权利义务相关，具有原告主体资格。但根据庭审查明事实及法律规定,荣德房地产公司不具备提起本案诉讼的原告主体资格，理由如下：1.《反映问题的回复》是澄迈县房管局针对荣德物业公司反映的业主大会及选聘物业公司相关问题作出的核查答复,内容围绕物业服务合同解聘、选聘等物业相关事务，未对荣德房地产公司设定新的权利义务，也未直接侵犯其合法权益，未对其权利义务造成实际减损。
根据《 最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第 一条第 二款第 (十)项的规定，《反映问题的回复》不属于针对荣德房地产公司的可诉行政行为。2.《物业交接通知》的行政相对人是荣德物业公司,明确要求荣德物业公司办理移交手续并退出物业管理区域，荣德房地产公司并非该《通知》的直接相对人，该《通知》未直接对其权利义务产生法律效力。因此,荣德房地产公司就《物业交接通知》提起诉讼，不符合行政诉讼原告主体资格的法定要求。
关于《反映问题的回复》的可诉性问题。荣德物业公司主张《反映问题的回复》认定事实错误、程序违法，属于可诉行政行为并请求撤销。但经审查，《反映问题的回复》具有可诉性，其内容符合客观事实与法律规定，不应撤销。
首先，从性质上看，《反映问题的回复》是澄迈县房管局针对荣德物业公司反映业委会违法违规等四项核心问题作出的明确回应，对业主大会表决结果、选聘物业公司程序等关键事项作出认定,该认定直接影响荣德物业公司的物业服务权利及后续交接义务，对其权利义务产生了实质影响，符合行政诉讼受案范围的法定条件，具有可诉性。其次，从内容上看，澄迈县房管局是基于核查的客观事实作出《反映问题的回复》：业委会经大丰镇政府备案成立，《议事规则》已明确默认表决规则；业主大会召开前已通过张贴公告、业主微信群等方式履行通知义务，核减公共服务设施面积有规划及验收文件佐证,结合默认表决规则后的表决结果符合《 民法典》第 二百七十八条和《 海南经济特区物业管理条例》第 十三条规定；
选聘物业公司通过公开招标进行，程序合法。因此，《反映问题的回复》认定事实清楚，适用法律正确。
关于《反映问题的回复》和《物业交接通知》是否合法的问题。荣德物业公司主张《反映问题的回复》未查清业委会四大违法违规问题，《物业交接通知》违反提前六十日通知的法律规定，均应撤销。一审法院认为：(一)针对荣德物业公司提出的业委会四大违法违规问题：其一，业主大会通知程序方面。
荣德第二届业委会已举证证明通过多渠道发布通知，荣德房地产公司办公地点张贴了公告，其关于“未通知9-14号楼业主及相关法人单位”的主张缺乏充分证据佐证，且相关法人单位未完成产权过户、未履行业主义务，尚不具备完整业主资格；其二,平台基础数据方面。小区总户数及专有面积以备案数据为准，公共服务设施面积核减有规划、验收文件支持，荣德物业公司混淆了建筑总面积与专有面积概念，其主张“数据虚假”不能成立；
其三，默示表决适用方面。《议事规则》明确约定该规则符合《 业主大会和业主委员会指导规则》第 二十六条及《 民法典》第 一百四十条规定，住建部回复并未否定该规则效力，荣德物业公司主张“滥用默示表决”于法无据；其四，新物业公司选聘方面。
海盛物业公司是因为轻微违法行为被行政处罚，未达到“重大违法记录”标准，招标程序合法，荣德物业公司主张“资格造假、骗取中标”缺乏有效证据支持。(二)针对《物业交接通知》的合法性问题：荣德物业公司与业主签订的《前期物业服务协议》第三十三条约定，业主委员会与新物业公司签订的物业服务合同生效时，该协议自动终止。该约定优先于《 民法典》第 九百四十六条关于“提前六十日通知”的一般性规定，澄迈县房管局依据《 民法典》第 九百四十九条和《 海南经济特区物业管理条例》第 四十八条、第 四十九条规定，责令荣德物业公司限期交接，适用法律正确。
荣德物业公司主张“业委会强抢强占导致无法移交”，该争议属于民事侵权范畴,不影响行政机关依据合法生效的业主大会决议及合同约定作出交接通知行为的合法性。
综上，澄迈县房管局作出的《反映问题的回复》和《物业交接通知》认定事实清楚、适用法律正确、程序合法。荣德房地产公司不具有本案原告主体资格，其起诉依法应予驳回；荣德物业公司的诉讼请求缺乏事实根据和法律依据，不予支持。一审法院因此依照《 中华人民共和国行政诉讼法》第 六十九条、《 最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第 六十九条第 一款第 (一)项的规定，判决：1.驳回荣德房地产公司的起诉；2.驳回荣德物业公司的全部诉讼请求。案件受理费50元,由荣德物业公司负担。
荣德物业公司和荣德房地产公司共同上诉称：一、一审法院错误否定荣德房地产公司的原告主体资格，对“法律上利害关系”作不当限缩，适用法律错误。荣德房地产公司系案涉小区的建设单位和最大专有部分面积所有权人，澄迈县房管局作出《反映问题的回复》，首先应当主动通知的就是荣德房地产公司，澄迈县房管局在《反映问题的回复》中对荣德第二届业委会单方核减荣德房地产公司名下房产面积(如会址)的行为予以认可，实质是以行政行为对不动产物权作出了不利处分。同时，《物业交接通知》直接导致荣德房地产公司作为签约主体的《前期物业服务协议》被强行终止，侵害了荣德房地产公司作为建设单位的合同自主权及作为业主的物业选择权。
二、一审法院对行政机关认定业主大会及业委会行为的合法性审查存在重大疏漏与错误。(一)业主大会召集程序严重违法，荣德第二届业委会未尽到全面通知与核实义务。1.选择性通知剥夺业主权利。
荣德第二届业委会召开业主大会时，仅通过部分楼栋微信群发布通知，未有效通知9-14号楼业主，未书面通知荣德房地产公司、澄迈县住建局、澄迈县环保局等法人业主(生效执行裁定书已认定澄迈县住建局、澄迈县环保局的业主身份)参加业主大会。2.“业主未告知”不能免除业委会核实义务。业委会作为业主大会的召集人，负有主动核实小区业主人数和专有面积的法定义务，业主没有主动告知的义务。
未履行核实与通知义务，直接剥夺了相关权利主体的知情权与表决权。(二)业主大会表决程序的核心规则——“默示表决”的合法性基础不成立且适用程序违法。1.澄迈县房管局作出《反映问题的回复》所依据的《议事规则》未在2022年业主大会上表决通过，一审法院在未审查《议事规则》有效性的情况下，笼统认定“默认方式已合法通过”，认定事实不清。
2.“默示表决”规则未依法在本次会议通知中明示，程序严重违法。本案所有会议通知均未载明本次业主大会表决适用“默示表决”规则。荣德第二届业委会“议事规则已有约定”的抗辩，不能免除其每次会议前的独立、具体公示义务。
未履行此强制性公示程序，构成重大程序违法，直接导致业主在不知情的情况下被剥夺实质表决权。一审法院罔顾“默示规则”滥用，将导致“双三分之二参与表决”的法律规定名存实亡。3.一审法院忽略了住建部关于《 业主大会和业主委员会指导规则》与 民法典规定不一致的条款以《 民法典》为准的意见。
(三)业主大会决议授权范围存在根本缺陷，业委会后续行为严重越权且涉嫌违法。1.未经授权擅自签订合同构成程序违法与越权。选聘物业服务人属于业主共同决定事项，荣德第二届业委会在仅有选聘方案授权的情况下，直接确定海盛物业公司为中标人并与之签订合同，实质上僭越行使了应由业主大会决定的事项，应属无效。
2.招投标违法，存在重大违法处罚的不能参加投标。海盛物业公司于2023年、2024年两次因消防问题被行政处罚，明显不符合投标条件。澄迈县房管局对荣德第二届业委会串通海盛物业公司资格造假、骗取中标的行为予以认可是错误的。
3.擅自变更招标文件实质性条款，涉嫌恶意串通损害业主利益。选聘方案和招标文件明确要求新物业公司需带资入场资金为44.6万元，但荣德第二届业委会在与海盛物业公司签订合同时，擅自将该核心条款变更为约30万元。澄迈县房管局对此违法行为未予审查与纠正，审查职责严重缺失。
(四)表决基础数据(专有部分面积与业主户数)真实性存疑，澄迈县房管局未尽核实职责，一审法院未履行调查取证义务。1.核心数据存在争议。上诉人提交的不动产权属证书记载面积为105951.48㎡，与荣德第二届业委会主张的101645.09㎡严重不符。
对专有面积的认定理当以不动产权登记的为准。2.澄迈县房管局在作出《反映问题的回复》时，未依职权调取其自身掌握的权属登记备案数据进行核实，仅凭荣德第二届业委会单方提供的指标、信息表，明显存在以有争议的数据来认定事实，其作出《反映问题的回复》主要证据不足。3.上诉人在一审诉讼中，书面请求一审法院责令澄迈县房管局提供其掌握的备案数据或依职权主动调取，但一审法院对此申请未作任何处理或说明。
(五)对“专有部分面积”的认定采信证据错误，以规划文件否定不动产权属证书，违背物权公示公信原则。三、澄迈县房管局明知荣德第二届业委会勾连海盛物业公司存在强抢强占严重违法行为却不依法履职阻止和调查处理，反而作出《反映问题的回复》和《物业交接通知》，已构成滥用职权；一审法院认为“原告主张业委会强抢强占导致无法移交，该争议属于民事侵权范畴，不影响行政机关依据合法生效的业主大会决议及合同约定作出交接通知的行政行为合法性”，是对事实、证据和法律、法规的无视、歪曲。
1.澄迈县房管局对强抢强占违法行为熟视无睹，不履行法定查处职责，构成行政不作为。2.澄迈县房管局在荣德第二届业委会侵权行为持续期间，于2025年3月11日作出《物业交接通知》，构成行政乱作为。四、被诉《物业交接通知》适用法律错误，且在非法侵权行为持续期间作出，丧失行政行为正当性。
1.错误排除法定通知期限，澄迈县房管局和一审法院以合同约定排除法定权利，缺乏法律依据，适用法律错误。2.在非法侵占状态下作出《物业交接通知》显失公正。五、一审判决程序违法。1.2020年12月4日函件未经质证，一审判决就予以认定。
2.一审判决认定上诉人“主张缺乏充分证据佐证”，这是将应当由行政机关提供证据证明其合法的举证责任强加给上诉人，举证责任的分配明显错误。综上，恳请二审法院依法判决撤销一审判决，并判决撤销澄迈县房管局于2025年3月4日作出的《反映问题的回复》和于2025年3月11日作出的《物业交接通知》。
被上诉人澄迈县房管局未提交书面答辩意见，其在二审询问时辩称：首先，关于荣德房地产公司的主体资格问题。《反映问题的回复》和《物业交接通知》均与荣德房地产公司没有直接关系，一审法院认定荣德房地产公司不具备提起本案诉讼的原告主体资格正确。其次，关于通知义务问题。
一审已查明在召开业主大会前，荣德第二届业委会已张贴相应公告，尽到了通知义务，荣德第二届业委会不存在上诉人所称未尽到通知义务的事实。关于默示表决问题。我们与一审的查明的和观点是一致的。
默示表决规则已经在《议事规则》中作出约定，对所有业主均具有法律效力。关于授权问题。选聘方案第七条已明确规定由业主大会授权业委会行使招聘服务招标工作、与中标企业签订物业服务合同等，所以上诉人主张荣德第二届业委会没有获得授权是没有事实依据的。
关于核减公共部分面积的问题。根据《 民法典》第 二百七十四条的规定，公共设施，公共服务均属于业主共有部分，是应当予以核减的。所以核减的数据是具有法律依据的。关于60天交接期的问题。
60天交接期并不适用于选聘了新的物业服务公司之后的条件。综上，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，恳请二审法院依法判决驳回上诉，维持原判。
原审第三人荣德第二届业委会述称：一、关于上诉人主张“一审判决错误否定荣德房地产公司的原告主体资格，对法律上利害关系作不当限缩，适用法律错误”的问题。澄迈县房管局以《反映问题的回复》形式告知荣德房地产公司相关情况，仅属情况说明反馈行为，未以行政权力干涉荣德房地产公司的任何权利，上诉人称一审法院“对法律上利害关系作不当限缩”，没有事实根据和法律依据。二、关于上诉人主张“一审判决对行政机关认定业主大会及业委会行为的合法性审查存在重大疏漏与错误，认定事实不清，证据不足”的问题。
(一)原审第三人召开业主大会的程序完全合法合规。1.原审第三人已依法通知荣德房地产公司，该公司“未接到通知”的抗辩主张不成立。荣德房地产公司作为小区最大专有面积持有人，原审第三人已在其办公地点(荣德庄园15号楼)张贴大会通知，还在该公司监事兼荣德物业公司负责人刘某乙所建的物业群告知。
2.9-14号楼业主通知已全面覆盖，无程序瑕疵。上诉人虚构“未通知9-14号楼业主”“不让山东籍业主投票”等不实言论，无任何证据支撑。事实上，原审第三人于业主大会召开前15日，已通过“线上+线下”双重渠道完成通知义务。
3.澄迈县住建局、澄迈县环保局不具备合法业主资格，无通知义务。荣德房地产公司因拖欠澄迈县环保局行政罚款600万元及拖欠澄迈县住建局人防工程建设费900万元，擅自将小区全体业主共有财产(1号楼首层5套、2号楼首层105号公共用房)违规抵债给该两部门，且未按《 海南经济特区物业管理条例》第 五十三条的规定，向原审第三人告知资产转让情况，而且该两部门自始至终未办理产权过户登记手续，故原审第三人无义务对该非法抵债的“所谓业主”履行通知义务。4.上诉人擅自代为主张其他业主权利，有悖法理。
9-14号楼业主及上诉人主张的“政府部门业主”均未就“未被通知”提起诉讼，而该权利属业主个体专属权利，上诉人无权代为主张。(二)上诉人妄议2022年《业主大会议事规则》未获通过、否定政府备案效力，无事实根据和法律依据。1.2019年业委会筹备及2022年换届程序合法，备案有效。
2022年第一届业委会换届，由大丰镇政府负责人、安丰居委会及第一届业委会负责人共同组建换届领导小组直接领导换届工作，表决数据以“线上平台+默认原则”合计而成，经大丰镇政府及安丰居委会核实签署意见，合法性已获确认。上诉人仅凭单一平台数据否定业委会换届的合法性，缺乏事实根据。2.《荣德庄园业主大会议事规则》第八条“默认原则”经首届业主大会表决通过，其设立与实施具备充分合法性依据。
(1)法律授权依据：住建部《 业主大会和业主委员会指导规则》第 二十六条规定“未参与表决的业主，其投票权数是否可以计入已表决的多数票，由管理规约或者业主大会议事规则规定”，赋予了业主大会自主约定表决规则的权利。(2)对住建部回复的正确解读：住建部2021年4月9日、2022年2月25日的回复，仅表示将依据《 民法典》关于业主参与表决和表决比例的最新规定推动法规修订，并非上诉人曲解的“《 业主大会和业主委员会指导规则》第 二十六条与《 民法典》相悖”。
(3)符合《 民法典》宗旨：“默认原则”属当事人事先约定沉默含义的情形，且原审第三人使用“默认原则”时满足了四项要件。即事先约定表决程序且经业主大会批准、议事项目公示完备、未参与表决发生在规定投票期内、计票规则清晰(未投票权数计入已表决多数票)，符合《 民法典》第 一百四十条的规定。(4)契合业主义务与民主决策逻辑：“默认原则”将未投票权数计入已表决多数票，是对多数业主意见的尊重，契合“少数服从多数”的民主议事原则，符合我国基层组织民主自治原则与法律要求。
上诉人反对“默认原则”，实质是利用面积优势阻挠业主大会形成决议，维护其自身不当利益。(三)上诉人主张“表决方式需每次独立明确公示”，无法律依据。《 物业管理条例》及《 海南经济特区物业管理条例》均未对表决方式作出“必须独立、每次公示”的强制性规定。
(四)原审第三人严格遵循业主大会授权，无越权违法行为。1.签订物业服务合同获合法授权，不构成越权。2.招投标程序合法，海盛物业公司具备投标资格。上诉人主张“招投标违法，重大违法处罚不能参加投标”，但上诉人提供的仅是海盛物业公司遭行政处罚的“网页记录”，未提供处罚决定书原件或核对件，未载明违法事实、处罚依据，无法形成完整证据链。
并且海盛物业公司仅系因未保障消防设施完好有效的轻微违法行为被罚款1000元-2000元，不属于因“重大违法行为”被处罚的情形。3.《合同补充协议》合法有效，不构成恶意串通。本次补充协议系对“前期投入”的厘清，总金额与投标文件一致，未改变服务范围、价款总额等实质性条款，不违反《 招标投标法》第 四十六条规定，符合《 民法典》第 五百四十三条规定和《荣德庄园物业服务合同》第二十七条约定，未减损《选聘方案》的强制要求。
(四)表决基础数据真实合法，行政机关已尽核实职责。本次业主大会表决的总投票面积101645.09㎡中包含15号楼总面积5472.67㎡。其中15号楼公共服务配套等业主共有部分面积为1765.44㎡。
根据《 民法典》及《 业主大会和业主委员会指导规则》的规定，业主大会表决的基数为业主的专有部分面积，共有部分面积不应计入表决基数。原审第三人依据政府部门项目强制规划文件、竣工验收报告，对不属于专有部分的公共服务配套面积予以核减，完全符合法律规定，数据依据充分、计算准确。三、关于上诉人主张“被上诉人滥用职权”的答辩意见。
上诉人荣德物业公司以纠缠所谓“问题”为手段，长期霸占小区公共资产、拖延退场，严重违反法律规定及合同约定。被上诉人作出《反映问题的回复》《物业交接通知》，系合法履职行为，上诉人指控被上诉人“滥用职权、乱作为”无法律依据，不应支持。四、关于荣德物业公司退出通知合法性的论证。
1.前期物业服务协议已依法终止。《前期物业服务协议》第三十三条约定“业主委员会与新物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本协议自动终止”。原审第三人与海盛物业公司的《物业服务合同》于2025年2月18日签订并生效，《前期物业服务协议》即已于当日自动终止，符合《 民法典》第 九百四十六条的规定。
2.退出通知符合法定时限要求。《前期物业服务协议》于2025年2月18日解除，原审第三人通知荣德物业公司于2月28日前退场，符合《 海南经济特区物业管理条例》第 四十八条的规定。五、关于上诉人主张“一审判决程序违法”的辨析。
1.2020年12月4日的函件在一审庭审时已经上诉人质证，上诉人称该证据未经其质证就被一审法院采信，不符合事实。2.一审举证责任分配合法，一审中，被上诉人和原审第三人已充分举证、精准论证行政行为合法性，而上诉人未提出实质性反驳理由，亦未提供有效反驳证据，一审法院认定其承担举证不能的不利后果，符合行政诉讼举证规则。六、上诉人的上诉主张违背诚实信用原则。
上诉人的《上诉状》通过虚构事实、歪曲证据、曲解法律等不当手段干扰司法认定，具体表现如下：(一)虚构事实：1.无依据声称《选聘方案》要求新物业公司带资44.6万元；2.虚构“选择性通知”“地域歧视”等主张，无任何证据支撑；3.否认2020年12月4日函件的质证事实，谎称“未经质证”；
(二)歪曲证据：1.片面解读《选聘方案》，割裂“选聘”与“签合同”的授权关联；2.曲解一审关于“证据不足”的认定，混淆举证责任主体；3.故意曲解住建部关于“默认原则”的回复，声称其与《 民法典》相悖。
(三)曲解法律与程序：1.以错误登记的初始产权证混淆专有与共有面积，否定小区存在公共服务用房面积；2.无视业委会法定职权与业主大会概括性授权，主张“签订合同越权”等。综上，恳请人民法院查明事实，依法判决驳回上诉人的全部上诉请求，维持一审判决，并责令上诉人即刻履行移交及退场义务，维护法律尊严和公平正义。
各方当事人向一审法院提交的证据，一审法院均已随卷移送至本院进行审查。
二审期间，上诉人向本院提交如下证据：1.海口海迈科技有限公司于2026年2月5日出具的《关于澄迈县人民法院协助调查函的复函》，证明智慧平台表决启动时核定总投票面积为101645.09㎡，参与投票面积为63269.6㎡，面积参与率62.25%，未达法定三分之二要求，同时证明业委会申请核减4646.69㎡公共服务设施面积，但因住建部门系统无相关房屋数据，智慧平台明确拒绝核减，还证明核减仅由业委会“自行计算处理”，不具有法律效力，应以智慧平台原始数据为准，一审法院采信核减后的面积96998.4㎡，与智慧平台原始数据不符，属于事实认定错误。
2.王某乙于2026年4月7日书写的《证明》和电话录音，证明澄迈县房管局工作人员王某乙的本意是同意业委会去智慧平台提交申请，并非同意核减公共服务设施面积，一审法院将“同意办理”误解为“同意核减”，属于对证据的错误采信。3.荣德第二届业委会2024年12月16日的《请示报告》，证明核减公共服务设施面积的申请系业委会单方提出，并非澄迈县房管局的主动行为或行政决定，澄迈县房管局将该《请示报告》作为核减依据，认定事实错误。4.智慧平台《荣德庄园小区业主委员会小区业主大会投票表决投票结果报告》，证明平台核定总投票户数为1489户，总投票面积为101645.09㎡，参与投票户数为1074户，户数参与率为72.13%，参与投票面积为63269.6㎡，面积参与率为62.25%，这些数据是唯一具有法律效力的表决依据。
5.《民事上诉状》，证明业主起诉业委会撤销会议决议案件正在二审审理中，本案行政机关的决定与撤销决议案件有必然联系，请求法院中止审理，等待撤销案件的实体判决结果。6.原审第三人业委会群聊天记录(2025年4月1日)，证明业委会在某协会肖姓政协委员的帮助下，通过省政法委向一审法院及澄迈县房管局等部门施加压力，导致各部门行政不作为乱作为以及一审法院作出错误判决。7.(2026)琼01执异284号《执行裁定书》和《执行异议申请书》，证明荣德第二届业委会申请核减的面积已被生效裁定判给澄迈县环保局，同时证明不应核减公共面积。
原审第三人荣德第二届业委会向本院提交如下证据：1.澄迈县不动产登记中心出具的《情况说明》，证明截止至2026年1月6日，荣德庄园(一期)1某楼101、102、103、104、105房和2某楼105房尚未办理不动产权登记手续，不具备法律规定的“专有业主”资格。2.2025年2月17日任鸽参加座谈会后的微信截屏，证明原审第三人签署《物业服务合同》全程公开透明，赢得参加座谈会人员好评。3.《荣德庄园物业服务合同补充协议》，证明海盛物业公司在前期改造和二期改造工程中总投入金额为44.6万元，与投标文件响应金额一致，该协议合法合规。
4.《荣德庄园物业服务合同》第二十七条，证明遵循法律规定及主合同约定程序签订《合同补充协议》，属民间自治合理范畴。5.《荣德庄园投资改造款明细表》，证明原审第三人监督海盛物业公司履行了《合同补充协议》投资修复义务，维护了全体业主合法权益。6.《澄迈县自然资源和规划局、澄迈县住房和城乡建设局关于全球CEO俱乐部・海南荣德庄园(一期)项目办理不动产权证的情况说明》附件1第11项，证明政府部门已告知上诉人及全体业主依法办理初始产权证的法律要求，而上诉人作为从事房地产开发企业仍明知故犯，违规办理产权登记。
7.2025年3月7日荣德物业公司撤离视频资料，证明在业主强烈抗议和警方协调下，荣德物业公司撤离物业办公室，但仍违规拒不办理交接手续。
经质证，本院对上诉人提交的证据认证意见如下：证据1、4内容真实、来源合法，与本案存在关联性，但无法证明上诉人的证明目的。证据2来源不明，且无法证明上诉人的证明目的，本院不予采纳。证据3已经在一审期间向一审法院提交，不属于新证据。证据5小区部分业主提起的民事诉讼不影响本案继续审理，本院不予采纳。证据6与本案不存在关联，本院不予采纳。证据7内容真实、来源合法，与本案存在关联，本院予以采纳。
对原审第三人提交的证据认证意见如下：证据1、7内容真实、来源合法，与本案存在关联性，本院予以采纳。证据2-6与本案审查的行政行为合法性没有关联，本院不予采纳。
二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，本案二审的争议焦点为：荣德房地产公司是否具有本案原告主体资格、澄迈县房管局作出的《反映问题的回复》是否具有可诉性、澄迈县房管局作出的《物业交接通知》是否合法。
关于荣德房地产公司的原告主体资格问题。《 最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第 一条第 二款第 (十)项规定，对公民、法人或者其他组织权利义务不产生实际影响的行为提起诉讼，不属于人民法院行政诉讼的受案范围。本案中，澄迈县房管局针对荣德物业公司反映的问题作出的《反映问题的回复》涉及“业主委员会及换届选举情况”“业主委员会选聘物业公司情况”“业主大会表决结果及业主委员会招投标选聘物业公司核实情况”“物业交接问题的意见”四个方面，并未对荣德房地产公司权利义务产生实际影响，该《反映问题的回复》与荣德房地产公司没有利害关系，荣德房地产公司不具有对该《反映问题的回复》提起行政诉讼的原告主体资格。
澄迈县房管局作出的《物业交接通知》针对的是荣德物业公司，荣德房地产公司并非《物业交接通知》的行政相对人，《物业交接通知》亦未对荣德房地产公司的权利义务产生实际影响，与该《物业交接通知》没有直接的利害关系，因此荣德房地产公司对《物业交接通知》亦不具有提起行政诉讼的原告主体资格。一审法院就该焦点问题已经充分论述，本院予以确认。
关于案涉《反映问题的回复》是否具有可诉性的问题。《 中华人民共和国行政诉讼法》第 四十九条第 (四)项规定，提起诉讼应当属于人民法院受案范围和受诉人民法院管辖。《 最高人民法院关于适用<中华人民共和国行政诉讼法>的解释》第 一条第 二款第 (十)项规定，对公民、法人或者其他组织权利义务不产生实际影响的行为提起诉讼，不属于人民法院行政诉讼的受案范围。
本案中，澄迈县房管局作出的《反映问题的回复》是针对荣德物业公司反映业主大会及选聘物业公司等问题的回复，该《回复》是经澄迈县房管局调查后，对客观存在的情况进行核实后的回复，未改变客观存在的情况，未对相关事实作出重新认定，也没有为荣德物业公司设定新的权利义务，对荣德物业公司权利义务不产生实际影响，不属于人民法院的受案范围，不具有可诉性。此外，需要说明的是，业委会的产生、选举以及业主大会决议属于荣德小区业主自治范畴，荣德物业公司权利义务来源于与荣德小区业主签订的《前期物业服务协议》，若其权益受损可以通过民事诉讼寻求解决。一审判决认定《反映问题的回复》具有可诉性不当，本院予以纠正。
关于《物业交接通知》是否合法的问题。《 海南经济特区物业管理条例》(2021修订)第 四十八条第 一款明确规定，物业服务人应当在物业服务合同解除、终止或者延续服务情形终止后十日内，办理移交手续，并退出物业管理区域。第四十九条规定，物业服务合同的权利义务终止后，物业服务人不得以业主欠交物业服务费用、对业主共同决定有异议等理由拒绝办理移交手续、退出物业管理区域。
物业服务人拒绝移交、退出的，业主有权拒付物业服务合同权利义务终止后的物业服务费用；业主委员会或者业主可以请求市、县、自治县人民政府物业管理主管部门、街道办事处、乡镇人民政府责令原物业服务人退出物业管理区域，并可以向辖区内公安机关请求协助，或者依法向人民法院提起诉讼。物业服务人应当负责维持退出前物业管理区域的正常秩序。
本案中，澄迈县房管局经过了解核实了荣德小区业主大会表决过程与招标选聘物业公司符合法律规定，澄迈县房管局依据荣德物业公司与开发企业签订的物业服务合同中的约定，在业主委员会代表全体业主与新的物业公司签订物业服务合同生效时，与原物业公司即荣德物业公司的物业服务合同自动终止。荣德物业公司的物业服务合同终止后，在其拒绝办理物业交接手续与退场的情况下，澄迈县房管局依据《 海南经济特区物业管理条例》第 四十八条、第 四十九条作出《物业交接通知》，责令荣德物业公司限期办理物业移交手续，退出物业管理区域并无不当。
二审期间，上诉人向本院提交中止审理申请书，以部分业主向法院提起民事诉讼请求撤销业主大会决议，该民事案件还在审理中，与本案澄迈县房管局作出的行政行为是否合法存在关联，本案需要以该民事案件审理结果作为前置为由申请本院中止审理。
本院认为，在业主大会决议尚未被撤销之前，业主大会决议仍然有效。鉴于澄迈县房管局作出的《反映问题的回复》对荣德物业公司权利义务没有产生实际影响，且澄迈县房管局也是在荣德物业公司的物业服务合同已经终止的情况下作出《物业交接通知》，符合法律规定，并无不当。即便业主大会决议被生效民事判决撤销，也不影响澄迈县房管局形式审查的合法性，故本案无需中止审理。
综上，一审判决认定事实清楚，虽然对于《反映问题的回复》的可诉性认定不当，但判决结果正确，依法应予维持。上诉人荣德物业公司、荣德房地产公司的上诉请求缺乏事实根据和法律依据，本院不予支持。依照《 中华人民共和国行政诉讼法》第 八十九条第 一款第 (一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人 海南荣德物业服务有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈锋
审判员 熊鹰
审判员 梁棚
二〇二六年七月十七日
[核对位置]
法官助理李秀怡
书记员黄敏芳
附：本判决适用的法律依据
《 中华人民共和国行政诉讼法》
第八十九条人民法院审理上诉案件，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律、法规正确的，判决或者裁定驳回上诉，维持原判决、裁定；
(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律、法规错误的，依法改判、撤销或者变更；
(三)原判决认定基本事实不清、证据不足的，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
人民法院审理上诉案件，需要改变原审判决的，应当同时对被诉行政行为作出判决。
(共印5份)
住房和城乡建设部关于印发《业主大会和业主委员会指导规则》的通知 第26条 中华人民共和国行政诉讼法(2017修正) 第49条1款4项 中华人民共和国行政诉讼法(2017修正) 第69条 中华人民共和国行政诉讼法(2017修正) 第89条1款1项 中华人民共和国招标投标法(2017修正) 第46条 最高人民法院关于适用《中华人民共和国行政诉讼法》的解释 第1条2款10项 最高人民法院关于适用《中华人民共和国行政诉讼法》的解释 第69条1款1项 物业管理条例(2018修订) 更多