四川省广安市中级人民法院
民事判决书
(2025)川16民终1952号
上诉人(原审被告、反诉原告)：文某。
委托诉讼代理人：刘某。
上诉人(原审被告、反诉原告)：刘某。
被上诉人(原审原告、反诉被告)：四川某物业管理有限公司，住所地四川省岳池县。
法定代表人：李某，该公司总经理。
委托诉讼代理人：阮某华。
委托诉讼代理人：谢强， 四川鑫泰律师事务所律师。
上诉人文某、刘某因与被上诉人四川某物业管理有限公司(以下简称“某物业”)物业服务合同纠纷一案，不服四川省岳池县人民法院(2025)川1621民初4365号民事判决，向本院提起上诉。本院于2025年10月27日立案后，依照《 中华人民共和国民事诉讼法》第 四十一条第 二款的规定，依法适用二审独任制，由审判员张波审理本案，本案现已审理终结。
文某、刘某上诉请求：一、撤销四川省岳池县人民法院(2025)川1621民初4365号民事判决；二、依法改判驳回四川某物业管理有限公司的全部诉讼请求；三、本案一审、二审的全部诉讼费用由四川某物业管理有限公司承担。
事实和理由：一、一审判决忽略证据“三性”，认定事实不清，证据不足。1.前期物业是否招投标，是否符合相关规定，一审未查清。在住建部门的官方网站未查询到案涉小区前期物业的招投标信息。2.2022年3月“某1号”小区成立第一届业委会，该业委会于2022年8月31日合法发出《解聘通知》，明确案涉小区与某物业于2022年10月31日解除前期物业合同，并于2023年1月28日选聘新物业(成都某物业公司)、向某物业发出了《退场通知书》，要求某物业于2023年3月31日前撤离。
但某物业拒不撤场、拒不交接，属于《 民法典》第 九百四十九条禁止的“违反后合同义务”行为，2023年1月后的服务系“强行服务”，无权收费。一审法院却忽视原业委会解聘程序已履行，且原业委会成立于九龙街道办事处备案，解聘程序已经受住建局、九龙街道办事处、某社区及业主核实的事实，仅凭现业委会2025年9月《情况说明》，直接认定某物业有权继续服务，未审查和顾及原业委会解聘行为的合法性。案涉小区2022年11月4日召开的业主大会不合法，并未提及新成员名字，大会结果通知上也无参与表决面积及同意面积参数。
2022年11月6日还在给小区业主发送短信息以及拨打电话更换业委会成员，这也证实了社区2023年1月10日发出的更换业委会成员的通知造假且不合法。2023年1月5日通过短信息表明新选的业委会成员已经选好了，由谁组织、社区有哪些人参与这些问题不知。案涉小区其他业主参与另案诉讼时，某物业提交的同一份2023年2月3日某社区居委会《证明》存在签名及盖章不一致的情形，足以证明该《证明》造假，不能作为证据而被采信。
而一审既未核实该《证明》的真实性，也未查明2022年11月4日“更换业委会成员大会”的参会业主人数、投票比例，直接采信现业委会《情况说明》，未回应文某、刘某关于“强行服务不收费”及“社区通知和证明造假”的答辩主张，属于事实认定严重不清。3.文某、刘某一审中提交了2021年9月某物业因小区消防问题被岳池县消防大队处罚，2023年3月因电梯问题被岳池县市监局处罚，小区长期存在环境脏乱差、公共设施维修不及时、服务态度恶劣等问题的证据。但一审法院仅按15%比例扣减物业费，完全无视“消防、电梯安全属物业核心义务，被行政处罚已说明服务未达基本标准”的事实，也未回应文某、刘某“因根本性瑕疵有权拒付物业费”的答辩主张，违背《 四川省物业管理条例》第 六十三条“质价相符”的基本原则，属于对“服务瑕疵程度”的事实认定错误和适用地方性法规错误。
4.文某、刘某在一审中明确表示不认可2022年11月后因某物业服务瑕疵及后续“强行服务”产生的物业费，但一审法院仍将欠费区间计算至2024年7月31日，属于欠费区间认定错误。5.案涉小区前期物业合同签订的时间为2017年1月1日，备案表上的物业合同期限是自2016年10月1日起，存在矛盾，系某物业证据造假。6.某物业故意模糊处理案涉小区前期物业合同中乙方及委托项目等重要信息，掩盖证据材料真实性。
7.文某、刘某在网上查询到一个信访回复表明案涉小区的物业费是1元每平方，但是某物业收取的是1.2元每平方。文某、刘某请求前期按1.2元标准缴纳的物业费要从2018年起按差额退还。二、一审判决适用法律错误。
1.一审法院违反《 中华人民共和国民法典》第 五百二十五条规定，未正确适用《 四川省物业管理条例》第 二条、第 五十四条、第 六十八条规定，剥夺文某、刘某的“先履行抗辩权”。2.一审支持某物业收取强行服务期间的物业费请求，直接违背司法解释对“强行服务不收费”的明确规定，属于法律适用错误。3.一审法院未正确适用《 四川省物业管理条例》第 六十三条规定，未按“根本性瑕疵”对应的“减费或拒付”标准裁判。
4.一审法院违反《 四川省物业管理条例》第 十一条、第 十二条、第 三十二条规定否定案涉小区原业委会解聘某物业的效力。三、一审判决程序违法，未保障文某、刘某的合法诉讼权利。1.一审法院未要求某物业举证证明其完全履行物业服务义务。
2.一审法院未审查某物业提供的含《情况说明》在内证据的真实性及作证程序，未要求现业委会成员出庭作证，也未核实《情况说明》是否经业主大会授权。3.一审法院拒绝文某、刘某查阅并复印某物业提交证据的请求，导致文某、刘某无法有效行使质证权利，违反法定诉讼程序。
某物业辩称，一、某物业向文某、刘某主张物业服务费主体适格且合法。1.2017年1月1日，岳池某房地产发展有限公司与某物业签订了《前期物业服务合同》，并于2017年10月入驻案涉小区提供物业服务。2018年7月3日，某物业与文某、刘某签订了《前期物业管理服务协议》。
2.案涉小区业主委员会于2022年3月16日成立，成立时业主委员会成员有江某、黄某、潘某、李某。2022年11月4日，案涉小区召开更换业主委员会成员大会推选陈某、郑某、王某、杨某为业主委员会成员候选人，九龙街道某社区居民委员会于2023年1月10日向某一号全体业主通知上述候选人为新一届业主委员会成员，并于2023年2月9日合法备案。相关部门予以认可并刻制公章。
原业主委员会在2023年1月10日被更换，在2023年1月28日已无权选聘成都某物业服务有限公司。现业主委员会在一审时已出具《情况说明》，不认可原业主委员会与成都某物业服务有限公司签订的物业服务合同，该合同也从未履行，也不认可原业主委员会向某物业发出的《解聘通知》，认可继续履行与某的物业服务合同并一直履约至今。二、某物业按照合同约定履行了物业服务义务，文某、刘某应当向某物业支付物业服务费用。
某物业在履约过程中服务质量符合合同约定，岳池县住建局对案涉小区物业服务质量综合评价考核结果2022年度、2023年度均为合格，虽然某物业履约存在轻微瑕疵，但不影响某物业的整体服务质量为合格。一审中某物业提供了对于1.2元每月每平米物业服务费标准住建局出具的情况说明，还有些业主针对多于1元的物业费请求退费的进行了反诉，被法院驳回了的。
某物业向一审法院起诉请求：1.判令文某、刘某给付某物业2022年7月1日至2024年7月31日物业费3297.50元(109.89㎡×1.20元/㎡/月×25个月)；2.判令支付违约金9.90元(庭审中某物业放弃违约金)；3.判令文某、刘某承担诉讼费25元。文某、刘某在一审中反诉请求判令某物业支付文某、刘某超额收取的物业费1048.35元。
一审法院认定事实：坐落于岳池县九龙镇银城东路中段111号的“某1号”小区系建设单位岳池某房地产发展有限公司开发的项目，文某、刘某购买该小区某某栋某单元某-某号住房(登记建筑面积109.89㎡)，系该小区业主。2017年1月1日，岳池某房地产发展有限公司(甲方)与某物业(乙方)签订《前期物业服务合同》，约定：甲方以招投标方式选聘乙方提供前期物业服务，等等。某物业于2017年10月入驻“某1号”小区，为小区业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，但也存在服务瑕疵。
2021年9月，某物业因该小区消防问题被岳池县消防大队处罚；2023年3月，某物业因该小区电梯问题被岳池县市监局处罚。2017年12月14日，岳池县发展和改革局以岳发改〔2017〕1004号文件核定“某1号”小区普通住宅电梯住房物业服务收费标准为1.20元/㎡/月，车辆停放服务费40元/车/月，服务等级为一级。
2018年7月3日，某物业(甲方)与文某、刘某(乙方)签订《前期物业管理服务协议》，约定：甲方对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、安全防范、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；服务期限：自开发商通知业主交楼之日起，至小区成立业主委员会后按有关规定选聘新的物业管理企业签订物业服务合同时止；物业费按建筑面积收取：电梯房1.20元/㎡/月，商业物业1.20元/㎡/月；
甲方违约，如甲方未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；乙方不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按逾期每天3%交纳滞纳金，等等。2022年3月16日，“某1号”小区成立“岳池县某一号小区第一届业主委员会”(下称“业委会”)，成员为江某等7人，并于2022年3月16日由岳池县九龙街道办事处备案，任期5年。
其后，业委会向某物业发出对物业服务整改的通知书。2022年8月31日，该业委会发出《解聘通知》，通知某物业，明确小区前期物业合同将于2022年10月31日“正式解除”，“请贵司于2022年10月31日前做好撤离本小区准备工作”，之前配合与新选聘的物业企业完成交接的相关手续，等等。2023年1月28日，该业委会向成都市某物业服务有限公司发出《中标通知书》。
同日，该业委会发出《退场通知书》，通知某物业于2023年3月31日24时撤离案涉小区，于2023年3月15日起将资料移交业委会，等等。2023年1月28日，该业委会与成都市某物业服务有限公司签订《物业服务合同》，约定案涉小区由后者提供物业服务。2023年1月10日，岳池县九龙街道某社区居委会向“某1号”小区业主发出《通知》，通知载明:“经过2022年11月4日召开‘某一号更换业主委员会成员’大会推出：陈某、郑某、王某、杨某四名候选人。
按照 四川省物业管理条例第四十一条，正式由这四位陈某、郑某、王某、杨某替换原业委会成员江某、黄某、潘某、李某”。2023年2月9日，岳池县九龙街道办事处备案对“某1号”小区第一届业主委员会备案，相关《岳池县业主委员会备案通知书》载明：“给予你会第一届业主委员会备案，本届业主委员会成立时间为2022年3月16日，任期五年”“业主委员会成员名单如下(按得票多少排序)：1.陈某......”“你会在向公安部门申请办理印章刻制手续后，请将印章式样报我办备案。
”2023年2月3日，岳池县九龙街道某社区居委会出具《证明》，内容为:“经过某一号几次业主大会讨论，现推出由陈某、郑某、杨某、王某替换原业委会成员江某、黄某、潘某、李某。2023年1月10日已出公示，前业委会成员江某、黄某、潘某、李某不再担任某一号业委会职务，由业委会成员陈某、郑某、杨某、王某担任某一号业委会职务，因业委会原单位用章已登报作废。故前往贵单位办理印章重刻业务，刻制公章名称为‘岳池县某一号小区第一届业主委员会。
并将原印章‘岳池县某一号小区第一届业主委员会(编码：5116某某某某某某130)作备案缴销。望接洽办理!”其后，该业委会刻制了印章。
2025年9月24日，案涉小区业委会向一审法院出具《情况说明》，内容为：岳池县某1号小区现业主委员会于2022年3月16日成立，成立时业委会成员包括：江某、黄某、潘某、李某。2022年11月4曰，我小区召开“某1号更换业主委员会成员大会”推出现业主委员会成员陈某、郑某、王某、杨某为候选人，九龙街道某社区居民委员会已于2023年1月10日向某1号全体业主通知上述候选人为新一届业委会成员。现本业主委员会......作如下说明：1.对于上届业委会于2022年6月向某物业发出的《解聘通知书》，本业委会不予认可。
本业委会对某物业在本小区的服务表示满意，认可该物业公司为小区提供的管理服务质量和履约表现，认为其在安保、清洁、设施维护等方面均达到了合同约定标准，且未发现重大违约行为。因此，本业委会认为原解聘程序存在瑕疵，不具备合法效力。为保障小区管理工作的连续性与稳定性，本业委会从更换成员开始就决定继续履行与某物业的物业服务合同，并一直履约至今。
2.对于上届业主委员会与成都市某物业服务有限公司签订的某1号物业服务合同，该份合同从签订至今成都市某物业服务有限公司从未实际履约，本业委会对该份合同效力不予认可。本业委会从更换成员开始一直履行的是与某物业的原物业服务合同。
2025年9月24日，岳池县住建局向一审法院出具《情况说明》，内容为：经核实，2017年3月6日，岳池县住建局对“某1号”小区前期物业服务合同进行备案，载明某1号住宅物业服务收费标准为1.2元/㎡/月，该收费标准与岳池县发改局核物业费标准一致。文某、刘某付清了2022年6月30日之前的物业费，自2022年7月1日至今的物业费尚未支付。某物业经催收物业费无果，持以上诉讼请求诉至一审法院。本案在审理过程中，某物业同意应由文某、刘某负担的诉讼费部分，由其直接支付给某物业。
一审法院另认定：1.某物业成立于2013年10月12日，工商登记经营范围为物业管理服务等。岳池县住建局对案涉小区物业服务质量综合评价考核，2022年度为“合格”(得分“71.425”)，2023年度为“合格”(得分“76.27”)。2.根据当事人诉求、物业服务合同约定以及本案实际情况(以下详述)，核定文某、刘某在2022年7月1日至2024年7月31日期间的物业费为2802.20元(109.89㎡×1.20元/㎡/月×25个月×85%)。
一审法院认为，某物业与文某、刘某签订的《前期物业管理服务协议》，内容不违反法律规定，依法成立并生效。某物业为该小区提供了物业服务，文某、刘某应支付相应的物业费。《 四川省物业管理条例》第 六十三条规定了物业服务收费遵循质价相符原则，故其收费标准应与服务水平相适应，鉴于某物业在物业服务中存在瑕疵，且因该小区消防、电梯问题受到行政处罚，为缓解双方矛盾，共建和谐小区，对文某、刘某应付物业费扣减15%，文某、刘某不可以拒付所有的物业费。
文某、刘某辩称某物业与文某、刘某签约物业服务合同具有强制性，因不签约无法接房，又称原业委会成立业主签字确认，对更换业委会人员事宜不知情、不予认可，对此一审法院认为，案涉小区现业委会已经合法备案，相关部门予以认可并刻制印章，业委会已向一审法院出具《情况说明》，不认可原业委会与成都市某物业服务有限公司签订的物业服务合同效力，认为该合同从未实际履行，且不认可原业委会向某物业发出的《解聘通知书》，认可继续履行与某物业的物业服务合同并一直履约至今，据此，对建设单位岳池某房地产发展有限公司与某物业签订的《前期物业服务合同》效力不能否定，某物业与文某、刘某签订的《前期物业管理服务协议》仍应严格履行，文某、刘某相关抗辩意见，理据不足，一审法院不予采纳。
文某、刘某反诉由某物业支付物业费，并无事实基础，一审法院不予支持。综上所述，依照《 中华人民共和国民法典》第 五百零九条、第 五百七十七条、第 九百四十二条、第 九百四十四条，《 四川省物业管理条例》第 十七条、第 六十三条，《 中华人民共和国民事诉讼法》第 六十七条第 一款的规定，判决：一、文某、刘某于该判决生效之日起十日内支付四川某物业管理有限公司物业费2802.20元；二、驳回四川某物业管理有限公司的其他诉讼请求；
三、驳回文某、刘某的诉讼请求。本诉案件受理费50元，减半收取计25元，由四川某物业管理有限公司负担4元，文某、刘某负担21元(此费用由文某、刘某直接支付某物业)；反诉案件受理费25元，由文某、刘某负担。
二审中，文某、刘某提交如下证据证明其诉请。1.业委会发〔2022〕5号关于选聘物业服务企业的通知复印件一份，拟证明文某、刘某没有收到这份更改业委会成员的通知。2.2022年8月25日的会议记录复印件一份。
3.2022年7月20日会议记录复印件一份。证据2和证据3拟证明原业委会成员是经业主承认了的。4.业主大会关于选聘物业表决票公示复印件一份，拟证明第一届业委会成员选聘票数在小区进行了公示。
5.岳池县某一号小区物业管理服务采购项目评审小组专家签到表复印件一份，拟证明物业管理服务采购项目评审小组专家签到是事实。6.岳池县某一号小区物业服务采购项目开标记录表复印件两页。7.评分汇总表复印件一份。
8.结果通知书复印件一份。证据6、7、8拟证明更换物业招投标是合法的。9.2016年前期物业服务合同复印件一份，拟证明2016年文某、刘某没有成为案涉小区业主，文某、刘某还没有搬进案涉小区。
10.业委会公告〔2022〕03号整改通知复印件一份，拟证明小区环境差、服务态度差，小区有盗窃的情况发生，消防也不达标。某物业质证意见：对证据1-8不予认可，后期业委会已经出了情况说明，对此不认可。对证据9进行说明，某物业是2016年9月13日中标的案涉小区前期物业，文某、刘某提交的2016年10月的合同是没有使用，没有履行的，某物业对外使用的是2017年1月1日的合同，这份合同是工作人员复印错误的。证据10在一审中已经进行质证，针对文某、刘某提出的问题我们也进行了整改。
文某、刘某申请了证人江某出庭作证。江某证实：案涉小区原第一届业委会所有相关文件都是真实的，当时业委会选聘是业委会组织社区核实并盖章认可的，选聘的票业委会、街道办、社区及业主是核实了的，依照 物业管理条例第 十九条规定，通过了业主大会选聘有效，有社区和业委会盖章的表，我也公示到群里面的。物业公司没有提供合法的招投标文件，只提供了中标通知书，也没有项目编码我们也查不到，所以不认可某物业的诉讼主体资格，后面更换业委会成员的情况我们都不清楚。
第一份备案申请书有明确载明三名候补，即使江某等四人被替换，剩下两名递补上来也能够组成完整的业委会，所以陈某等四人不具备业委会成员资格。若前面业委会作出的有关选聘及签新合同的决定违法、违规，也应该是依据 民法典第 二百八十条规定，由法院要求撤回。更换业委会成员没有通知业委会，业委会换人换届本应由业委会自行组织，但这次业委会换人是社区参与的，我认为是社区街道办内定的人把我们换了，他们不愿意我们换物业公司，我们向街道办提出了质疑，但是社区没有回应。
文某、刘某质证意见：证人说的是真实的，我们从来没有承认原业委会不合法，但是业委会成员更换的时候没有通知我们。某物业质证意见：第一届业委会成员合法，但是在2022年11月4日小区召开大会进行了业委会成员更换，2023年1月10日在小区张贴了通知，现业委会出了情况说明，这些证据都在社区。
本院认证认为，证据9在一审中提交过，不属于新证据。对上述其他证据的真实性、合法性予以采纳，关联性以及能否达到证明目的将结合案件事实进行评述。对证人证言关于原业委会合法性部分予以采信，其他部分不予采信。
本院认为，二审应当围绕当事人上诉请求进行审理。关于文某、刘某是否应当向某物业支付物业费用，根据已查明事实，某物业与文某、刘某签订的《前期物业管理服务协议》，内容不违反法律规定，依法成立并生效。某物业为该小区持续提供物业服务，文某、刘某应当支付物业费用。
文某、刘某认为某物业提供的物业服务存在根本性瑕疵，有权拒绝支付服务费，鉴于某物业在物业服务中存在部分瑕疵，且因该小区消防、电梯等问题受到行政处罚，一审法院已结合其收费标准与服务水平酌情对文某、刘某应付物业费扣减15%，即认定文某、刘某应支付2022年7月1日至2024年7月31日期间的物业费2802.20元并无不当。关于文某、刘某诉称某物业已被案涉小区业委会解聘，前期物业管理合同已被解除，某物业于2022年11月后的服务系“强行服务”问题，经查案涉小区现业委会系合法备案，获相关职能部门认可并刻制印章，原业委会与成都市某物业服务有效公司签订的物业服务合同并未实际履行，虽原业委会向某物业发出了《解聘通知》，但现业委会事实上仍履行与某物业的物业服务合同并一直履约至今，某物业与文某、刘某签订的《前期物业管理服务协议》事实上仍在继续履行，文某、刘某仍应缴纳物业费用。
关于文某、刘某称更换业委会成员程序不合法、选票未核实、陈某等四人未通过业主大会选举并要求某物业限期撤离等主张不属于本案物业服务合同纠纷审理范围，权利人可依法另行主张权利。
综上所述，文某、刘某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《 中华人民共和国民事诉讼法》第 一百七十七条第 一款第 一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人文某、刘某负担。
本判决为终审判决。
本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。
审 判 员 张波
二〇二六年一月二十六日
法官助理 张婕
书 记 员 吴娇
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