邓某,李某,某甲公司物业服务合同纠纷案
湖南省郴州市中级人民法院
民事判决书
(2026)湘10民终1418号
上诉人(原审原告)：某甲公司，住所地湖南省某湖区。
法定代表人：唐某，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：邝洪波，湖南奋斗者律师事务所律师。
委托诉讼代理人：段晟蒂，湖南奋斗者律师事务所律师。
上诉人(原审被告):邓某。
上诉人(原审被告):李某。
以上两上诉人的共同委托诉讼代理人：刘善延，湖南圣优律师事务所律师。
上诉人某甲公司与邓某、李某因物业服务合同纠纷一案，不服湖南省某湖区人民法院(2026)湘1002民初492号民事判决，向本院提起上诉。本院于2026年5月13日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人某甲公司的委托诉讼代理人段晟蒂、邝洪波，上诉人邓某李某的共同委托诉讼代理人刘善延到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
某甲公司的上诉请求：1.撤销湖南省某湖区人民法院(2026)湘1002民初492号民事判决第一项中2019年5月1日至2025年5月27日期间的物业服务费金额及第二项判决，改判支持某甲公司的全部诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费由邓某、李某负担。事实及理由：1.一审判决2015年5月1日至2019年12月31日按收费标准70%予以计算没有事实及法律依据。
一审仅凭第二届业委会成立后发给某甲公司的解聘退场通知推定该期间某甲公司在提供服务过程中长期存在问题，业主群体普遍对服务质量不满，缺乏事实依据，纯属主观臆断。事实上，案涉小区共1300余户，2020年已缴费业主有1100余户，缴费率超过80%，且第三届业委会又于2025年5月28日与某甲公司续签了五年期的物业服务合同，也佐证了上诉人提供的物业服务得到绝大多数业主的认可。因物业退场交接问题引起的多起诉讼与争议，不能成为核减物业费的理由，其性质属于前期物业合同终止后的程序性争议，并不涉及服务质量，更不涉及物业费的减免，两者系不同的法律关系，而且相关问题产生的原因在于原业委会与选聘物业之间的问题，一审以此作为调减物业收费，混淆了不同法律关系。
一审法院以“利益平衡”为名，行随意裁量之实，属于滥用自由裁量权，实则激化了更大矛盾。因2020年已缴费业主有1100余户，缴费率超过80%,将引起已交费业主的矛盾。2.一审判决2020年1月1日至2025年5月27日按收费标准的70%计算没有事实和法律依据。
该期间系街道办、社区、政府相关部门及小区众多业主的要求为案涉小区提供物业服务，服务质量屡获好评，不应判决按照七折计收物业费。该期间，小区业主自发抵制某乙公司进场，无法履行交接义务。小区众多业主就某乙公司选举向政府部门反映情况，部分业主还提起撤销权诉讼，该事实已由相关职能部门多次确认。
因第二届业委会被小区业主投票罢免，存在客观实际困难，案涉小区所在街道办、社区及相关政府部门，明确提出小区新旧物业暂缓交接。3.一审判决未支持某甲公司违约金或逾期利息的诉讼纯属误判，案涉物业费合同约定按月缴纳，系持续性债权，理应按月承担违约金或逾期利息，一审判决以化解矛盾、缓和关系的理由不予支持该项诉请，违反了物业合同约定。4.一审判决酌减物业费无法律依据。
根据法律规定，仅在物业服务人不履行或不完全履行义务时，业主可主张违约责任，无权直接酌减物业费。一审在无证据证明某甲公司存在服务质量不达标的情况下，酌减物业费无任何法律依据，相当变相鼓励业主恶意拖欠物业费。
邓某、李某辩称，1.一审错误认定《前期物业服务延期补充协议》合法有效，根据此前生效判决查明的事实，前期物业服务合同到期后，并未再续签物业服务合同，《前期物业服务延期补充协议》属于伪造的虚假证据，不能作为认定事实依据。2.一审对于2020年1月1日至2025年5月27日期间的物业费认定，存在严重法律适用错误，滥用自由裁量权、涉嫌主观臆断裁判，完全违背法律规定与最高人民法院公布的指导性案例，严重侵害业主合法权益。根据法律规定及相关指导案例精神，物业公司拒不退场、强制滞留提供服务的，无权主张任何物业费。
一审法院以“物业公司付出成本、实际提供服务”为由，酌定60%、70%的收费比例，属于滥用自由裁量权。物业公司拒不履行法院生效判决，自身拒不退场，恶意滞留，对抗司法权威，应当由其自身承担，绝不能转嫁给善意业主为其违约成本买单。3.一审法院刻意回避法律依据和最高法指导案例，未对邓某、李某提交的法律适用意见进行评议，存在刻意偏袒、选择性裁判的重大嫌疑。
4.本案一审判决与郴州市中级人民法院在线答疑的口径不一致。郴州市中级人民法院明确答复，此前涉及的物业合同纠纷的判决支持70%的物业费，是因为指导案例尚未发布。综上，请求依法驳回某甲公司的全部诉讼请求。
邓某、李某的上诉请求：1.撤销湖南省某湖区人民法院(2026)湘1002民初492号民事判决第一项，改判驳回某甲公司的全部诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费由某甲公司负担。事实及理由：1.一审判决公然违背最高人民法院司法指导案例及《 中华人民共和国民法典》第 九百四十九条明确规定，适用法律错误。
最高院在案例解读中明确指出，拒不退场属于“以服务之名行强占之实”，本质是违法侵占，不受法律保护。本案中，(2020)湘10民终2868号生效判决已经确认某甲公司已无合法服务资格，却拒不执行法院裁定、强行滞留小区长达数年，一审法院仍以“事实服务”判决邓某、李某支付物业费，属于适用法律错误。2.一审法院避重就轻，某偏袒某甲公司，裁判结果明显不公。
前期物业服务合同已于2016年8月31日到期，后续的“延期补充协议”是不真实、不合法的。一审刻意回避对该合同效力的审查，反而直接援引已经失效的前期物业合同的备案价格作为计费依据，属于事实认定不清，适用法律错误。3.案涉诉讼时效已届满，一审认定时效中断错误，某甲公司主张其张贴了催收单，并不构成有效催收，邓某、李某也未签收亦未认可。
一审以此认定时效中断，属于适用法律错误。4.某甲公司的服务业严重缺位，邓某、李某依法享有抗辩权。某甲公司提供的安保、保洁、设施维护等服务长期不达标，满意度测评率仅有16.19%，邓某、李某有权拒绝支付物业费。5.一审裁判逻辑存在重大瑕疵，严重损害社会公共利益。
某甲公司辩称：1.邓某、李某曲解法律与指导案例，上诉理由不能成立。指导案例及 民法典条款是指物业公司恶意滞留、拒不退场而引发的纠纷，业主无需支付物业费。本案中，2020年1月起至2025年5月期间，某甲公司系应街道办、社区、政府相关部门及小区众多业主的要求为案涉小区提供物业服务，且服务质量屡获好评。
邓某、李某混淆“合同终止后的违法滞留”与“合同期满后受托持续事实服务”的法律边界。2.案涉前期物业服务合同及延期补充协议合法有效，业主应当履行缴费义务。某甲公司是依照法定程序参与金某园小区前期物业服务项目招投标，某甲公司是否具有资质在招投标程序已做审核认定。
案涉小区虽在前期物业服务合同期间成立第一届业委会，但并未要求某甲物业退场，亦未选聘某丙公司，且其后被依法撤销。案涉前期物业服务延期补充协议的签订并无不妥，内容系真实意思表示，合法有效。此前，案件的生效判决虽要求某甲公司退场，但是在案件执行时，并未得到小区业主大会明确授权执行，亦未经过小区专有部分占建筑物总面积过半数或总户数过半业主同意进行执行，不存在恶意滞留小区的情形。
3.一审认定诉讼时效中断合法有效，某甲公司已通过上门张贴催收通知、发送短信、登记催收记录等多种方式向邓某、李某持续催收物业费，已履行合法有效的催收义务。案涉小区属于二级供水供电，需要在物业公司进行购买水电，不存在不催收的情况。4.2020年之前，某甲公司依据前期物业服务合同提供前期物业服务；
2020年1月起至2025年5月系应街道办、社区及小区众多业主的要求为案涉小区提供物业服务，对物业交接没有过错；2025年5月之后系经合法成立的业主委员会与某甲公司签订物业服务合同继续提供服务，以上服务均合法有效，邓某、李某应承担付费义务。5.邓某、李某以服务不达标为由拒交物业费，理由不成立。
其所称的服务缺位、公共收益侵占、满意度低等均无有效证据证实，即便存在部分服务瑕疵，亦不能成为其拒交全部物业费的法定理由。2020年之前的物业费缴费率达到了91.33%是证明物业服务质量达标的最有力、最直接的证据。综上，请求依法驳回邓某、李某的上诉请求。
某甲公司向一审法院起诉请求：1、判令红江、李某立即支付所欠物业费17,538.68元及欠付物业费产生的违约金1753.87元(物业费从2019年5月1日计算至2025年9月30日止，违约金暂按所欠缴的物业费总额的10%计算至起诉之日，后期按同期银行间拆借利率计算至物业费缴清为止)，以上合计19,292.55元；2、本案诉讼费用、保全费用(如有)由邓某、李某承担。
一审法院认定事实：郴州市民权路某桂园小区由某丁公司开发建设。2012年10月15日，邓某、李某与某丁公司签订《郴州市商品房买卖合同》，约定购买位于某湖区房，用途为住宅。《房产测绘报告书》载明案涉房屋建筑面积为151.85平方米，邓某、李某于2013年8月30日收房后装修入住。
2012年10月25日，某戊公司向某甲物业出具《中标通知书》。主要内容为：某甲物业中标郴州市五岭国际•金某园小区前期物业服务，收费标准中住宅为1.76元/月/平方米，商铺为3元/月/平方米。
2013年9月1日，某丁公司(甲方)与某甲物业(乙方)就案涉小区前期物业管理签订了《五岭国际•金某园前期物业管理服务委托合同》，合同主要约定：1.乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任。2.委托管理期限自2013年9月1日起至2016年8月31日止，为期三年。3.物业管理服务费收费标准为高层住宅1.76元/月/平方米、商铺3元/月/平方米；
物业管理服务费于本物业开始交付使用之日起按月计收，属于交付使用业主未入住的，由业主按上述约定标准的90%交纳物业管理费。4.本合同终止，乙方退出物业时向甲方或者业主委员会移交全部物业管理用房、物业档案资料，办理交接手续。该合同还对物业管理事项、物业管理服务质量、双方权利义务等进行了约定。合同签订后某甲物业开始在案涉小区提供物业服务。
合同到期后，2016年8月31日，某丁公司(甲方)与某甲物业(乙方)就案涉小区前期物业签订了《前期物业服务延期补充协议》，主要约定：(一)委托服务期限延期至本物业管理区域业主委员会成立，且业委会与其选聘的物业服务企业签订《物业服务委托合同》生效日止；(二)本补充协议变更原《五岭国际•金某园前期物业管理服务委托合同》第二章的第五条“委托管理服务期限”的期限约定，变更后按本补充协议第一条执行，其他所有合同条款不变，按原合同执行；(三)本补充协议签订后，与原《五岭国际•金某园前期物业管理服务委托合同》具有同等法律效力。
本案为系列案，类案(2020)湘10民终2868号生效判决认定如下事实：①2019年3月五岭国际•金某园小区在郴江街道、民权路社区的指导下成立业主委员会并在市房产管理部门完成备案手续。2019年8月9日郴州市某桂园小区业主委员会公开发布《选聘物业服务企业的公告》，2019年10月23日金某发布《金某园小区物业选聘工作报名企业公示》，对参加选聘的七家物业公司进行公示，其中包含某甲物业、某乙物业等；②2019年11月11日，金某张贴《某桂园小区召开业主大会的公告》，会议表决事项为投票选聘物业服务企业，大会时间为2019年11月29日至2019年12月5日。
2019年12月6日兴华公司出具证明，载明：2019年11月27日，受某桂园业主委员会委托，某己公司提供网络技术支持。2019年11月29日共1318户业主(总面积177502平方米)导入电子投票选举，投票结果为：某乙物业698票，得票面积90997.56平方米；彩生活某甲物业103票，得票面积12700.97平方米……；
③2019年12月6日金某发布《某桂园小区业主大会选聘物业表决结果公告》，载明：某乙物业最终得票最高。金某作出《某桂园小区业主大会决议》，载明：根据本次业主大会投票结果，大会决议聘请某乙物业为小区新的物业管理企业，起始日期以签订的正式物业服务合同为准。同日晚，业委会会议通过了解除某甲物业前期物业服务合同的决议；
④2019年12月13日，金某与某乙物业签订了《某小区物业服务合同》及补充协议；⑤2019年12月15日，金某向某甲物业发出《不续聘及退出金某园小区的通知》，载明：根据某桂园小区业主大会表决结果，小区业主委员会已代表业主与业主大会选聘的某乙物业……特将不续聘的决定告知贵公司，请你单位自即日起十五日内退出金某园小区，并在业主委员会监督下，与某乙物业办妥管理交接手续并移交小区资料和财物。
2019年12月31日，某湖区某街道办事处(以下简称：某街道办)向市房产中心物业科发出《关于某桂园新旧物业移交有关事宜的函》，内容为：“2019年12月30日下午，某街道办事处组织郴江街道派出所、民权路社区、某甲委会、某桂园开发商、某庚公司(彩生活)及业委会新聘请的某乙物业，在郴江街会议上协调处理新旧物业交接相关事宜。市房产中心物业科委派了两名专家参加。现物业公司(彩生活)认为业委会新聘请某乙物业存在瑕疵，对业委会新聘请某乙物业的合法性存在异议。
鉴于上述原因，市房产中心物业科委派的两名专家建议新旧物业暂缓移交，但某乙委会仍“执意邀请全体业主于2020年1月1日集合，共同见证新老物业交接”，为了维护该小区的和谐稳定，特函告某，请某丙委会和彩生活及某乙物业，保持克制，确保稳定。”
七、金某向某甲公司发出《不续聘及退出金某园小区的通知》后，某甲物业未与某乙物业办理交接手续，亦未退出小区。为了让某甲物业退场并移交，2020年2月金某以某甲物业为被告，向一审法院提起诉讼，诉请终止双方物业关系、要求某甲物业立即撤出案涉小区物业管理服务范围及移交物业管理用房及附属设施、相关资料等。一审法院2020年10月23日作出(2020)湘1002民初989号民事判决：“一、解除金某与某甲公司之间的物业服务合同关系，某甲公司自本判决生效之日起立即从某小区物业管理服务范围搬出；
二、某甲公司自本判决生效之日起十日内向金某移交物业管理用房及附属设施及物业管理相关资料；三、某甲公司自本判决生效之日起十日内向金某书面报送移交小区物业管理全部收支账目；四、驳回金某的其他诉讼请求”。
某甲物业不服提起上诉，郴州市中级人民法院2021年2月5日作出(2020)湘10民终2868号判决：驳回上诉，维持原判。二审判决后，某甲物业仍未履行判决，金某遂向法院申请了强制执行，执行案号：(2021)湘1002执864号。强制执行过程中，该小区业主就“是否罢免本届业主委员会相关事宜”进行投票，2021年3月24日某街道办公布了投票结果，确认金某被小区业主罢免。
因业主未重新选举新的业主委员会，故申请执行人权利承继者无法确定，一审法院于2022年12月28日作出(2021)湘1002执864号之二执行裁定：终结(2021)湘1002执864号案件的执行。
2020年11月1日，某乙物业曾组织人员进驻小区接手物业被阻后未成，某甲物业亦未退出小区，一直在为该小区提供物业服务至今。2023年7月3日，某街道办向某甲物业出具一份《回复函》，主要为：“五岭国际•金某园业主正式入住以来，一直系贵公司在提供物业服务，在街道、社区的指导下服务质量日渐提高，获得小区大部分业主的认可。贵公司在三年来的新冠疫情期间克服困难，积极协助社区街道及相关政府部门做好小区各项服务工作，坚持为小区提供优质服务的态度得到了业主和相关政府部门的点赞和支持。街道认为贵公司在五岭国际•金某园的物业服务中对小区的有序管理，对业主安居乐业、稳定的生活做出了实实在在的付出。”
2025年5月28日，郴州市某桂园第三届业主委员会(甲方)与某甲公司(乙方)签订《某桂园小区物业服务合同》，主要约定：特别说明：小区为郴州仁大地产开发的五岭国际项目一期，由消防通道(跨街天桥)与五岭国际三期芙蓉园、翠竹园、五岭国际二期玉荷园连通，各期存在部分基础设施设备共用情况。1.物业服务的主要内容包括物业共用部分及设施设备的日常维修、养护和管理；附属配套建筑和设施、设备的日常维修、养护和管理；
公共场所、房屋共用部位的清洁卫生及物业管理区域内的秩序维护工作。2.物业服务费的收取标准为住宅1.5元/月/平方米，商业物业底层3元/月/平方米，其他2元/月/平方米(按建筑测绘面积计算)。空置房的物业服务费，由乙方按建筑面积每月每平方米的当期物业服务费标准80%向业主或物业使用人收取。
3.业主应于本合同生效之日起交纳物业服务费用或物业服务资金，按月交纳。业主或物业使用人应在每月5日前履行当月缴纳义务，恶意逾期拖欠物业服务费的，从逾期之日起每天按应缴纳费的万分之二缴纳违约金。4.本合同期限自2025年5月28日起至2029年12月2日止。
合同期届满前三个月内，甲方做出续聘或选聘的决定。若本合同期限届满，甲方未做出续聘或选聘决定的，本合同效力继续延续，直至甲方与续聘或选聘的物业服务企业签订物业服务合同生效及聘请的物业服务公司进驻时止。5.本合同的效力及于本物业管理区域的全体业主及物业使用人及其他缴费人。
2017年5月27日的《公共性物业服务收费备案登记表》，载明，某湖区某委员会同意某甲物业公共性服务收费标准按1.76元/月/平方米备案。某甲公司对小区高层住宅业主实行优惠，实际按1.5元/月/㎡计收。邓某、李某自2019年5月1日起未交纳物业服务费，某甲物业经催讨未果后，遂诉至法院。
某甲公司曾用名某司”，2019年8月12日变更现名称。
一审法院认为，本案系物业服务合同纠纷。物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。《 中华人民共和国民法典》第 九百三十九条规定：“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。
”本案中，某甲公司经招投标程序，与某丁公司签订的《五岭国际•金某园前期物业管理服务委托合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，合同效力及于小区全体业主。本案争议的焦点为，某甲公司诉请是否得到支持及物业费应否分段计算等问题，现评析如下：
一、2019年5月1日至2019年12月31日期间的物业服务费。1、《前期物业服务延期补充协议》效力问题。一审法院认为，《五岭国际•金某园前期物业管理服务委托合同》期限届满后，某业与某丁公司签订了补充协议，约定将委托服务期限延期至本物业管理区域业主委员会成立，且业委会与其选聘的物业服务企业签订《物业服务委托合同》生效日止。
该补充协议系双方当事人对原合同关键条款经协商后作出的变更和延续，系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方均应按该补充协议的约定履行各自义务。2、对于生效判决中“合同到期后，虽未再续签物业服务合同”这一表述，一审法院认为，事实认定应严格遵循证据裁判原则，依据当事人在案件中提交的证据予以认定。本案中某甲公司提交了续签合同的相关证据，法院可在证据基础上对物业服务存续期间作出独立且符合证据规则的事实认定。
《五岭国际•金某园前期物业管理服务委托合同》及《前期物业服务延期补充协议》合法有效，应予支持。3、该期间物业费的计价标准。本案中，某甲公司虽基于有效存续的物业服务合同提供物业服务，但案涉小区第二届业委会成立后即向某甲公司发出解除续聘通知并要求其退场，可见某甲物业在提供服务过程中长期存在一些问题，业主群体普遍对服务质量不满，加之双方因退场交接问题引发的多起诉讼与争议，考虑该小区特定时段历史纠争，为妥善化解双方矛盾，平衡各方利益，酌情此期间的物业费按收费标准的70%予以计算，2019年5月1日至2019年12月31日物业费计为1275元(151.85平方米×1.5元/平方米/月×8个月×70%)。
二、2020年1月1日至2025年5月27日期间的物业服务费。1、某丁委会成立后于2019年12月15日向某甲物业发出《不续聘及退出金某园小区的通知》，要求某甲物业在半个月内退出金某园小区，此种情形下，已经符合委托某甲物业提供物业管理到期的约定情形。但根据某街道办向某业科发出的《关于某桂园新旧物业移交有关事宜的函》，可知该小区新旧物业移交时存在较大争执，某街道办曾组织各方及相关单位进行协调，某街道办根据小区现状提出了物业暂缓移交。
随后，金某提起民事诉讼，主张终止物业服务关系、某甲物业退出小区及交付相关设施设备，案件经过一审、二审，判决某甲物业从小区物业管理服务范围搬出，并向金某移交物业管理用房及附属设施及物业管理相关资料。综上，从金某通知某甲物业退场的期限届满日(2020年1月1日)起至上述判决生效之日(2021年2月9日)，属于某甲物业是否退场争执期。2、(2020)湘10民终2868号判决生效后，某甲物业仍未退出金某园小区，某甲物业辩称此期间小区业主正在召开大会讨论是否罢免原业委会。
一审法院认为，小区是否启动罢免业委会的程序，并非某甲物业不履行法院生效判决的正当理由，金某在罢免前，不影响某甲物业按法院生效判决履行退场及移交义务，某甲物业未及时履行实属不当，本不应收取判决生效后的物业服务费，但考虑到，某甲物业一直在为该小区提供物业服务，在社区街道指导下提升服务质量，亦在疫情期间积极协助街道社区，做了各项服务工作，付出了一定成本和人工，2021年3月24日金某被业主罢免后，一直未能选出新一届业委会，客观上也导致某甲物业无法移交相关设施设备材料，故对此阶段物业服务费酌情按收费标准的70%收取，2020年1月1日至2025年5月27日物业费计为10,347元(151.85平方米×1.5元/平方米/月×64个月零27天×70%)。
三、2025年5月28日至2025年9月30日期间的物业服务费。1、某甲公司与案涉小区第三届业委会于2025年5月28日签订了新的《某桂园小区物业服务合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。新合同的签订，意味着双方此前争议状态已通过缔结新约方式告一段落，并自此确立了新的权利义务。新协议签订后，某甲公司依约为案涉小区提供了物业服务，未存在严重违反合同约定情形，邓某、李某作为小区业主，理应按时足额交纳物业服务费，故2025年5月28日至2025年9月30日期间物业费计为941元(151.85平方米×1.5元/平方米/月×4个月零4天)。
综上，邓某、李某应支付2019年5月1日至2025年9月30日物业费合计为12,563元(1275元+10,347元+941元)。
四、关于违约金。鉴于某甲公司仍在案涉小区提供物业服务，某甲公司在退场争议期间做法存在不当，在物业服务过程中对业主进行沟通、解释等工作存在不足，为化解矛盾，缓和关系，对该项诉请不予支持。
五、关于邓某、李某的其他答辩。一审法院认为：1、诉讼时效问题。诉讼时效中断的法定事由包括权利人向义务人提出履行请求。本案中，某甲公司提交了分别于2020年12月、2022年12月及2025年9月向邓某、李某房屋入户门张贴物业服务费催缴通知单的证据，在业主住所地显著位置张贴缴费通知的方式，是物业服务实践中常见合理的催收方式，应认定为某甲公司向邓某、李某提出了明确的履行请求，故邓某、李某提出的诉讼时效抗辩，缺乏事实与法律依据，不予采纳。
2、业委会解散问题。业委会由其物业管理区域内全体业主通过法定程序选举产生。其本质上属于业主共同管理权的行使范畴，是业主内部自治事务的体现。业委会选举与变动系业主内部自治事项，某戊委会历次变动原因如何，均不构成拒付物业费的合法理由。
3、公共性物业服务收费备案问题。物业服务收费标准向主管部门进行备案，属于行政监督管理措施，目的在于使价格主管部门掌握情况并进行事后监督，某甲公司与建设单位于2016年8月31日签订补充协议，就服务期限延长达成新的合意并延续此前的收费标准，并于2017年5月27日进行了备案登记。4、关于物业服务不到位问题。
一审法院认为，物业服务是对整体区域的各个方面提供物业服务，具有长期性、持续性，邓某、李某提交的证据不能否认某甲公司为小区公共事务所提供的综合服务，且对不同阶段的物业费酌情进行了折扣，物业服务合同的履行需要物业服务企业与全体业主的良好配合和沟通，双方都应在充分认识各自权利义务的基础上，依法行使各自权利和履行各自义务，努力营造和谐的小区环境。
综上所述，一审法院依照《 最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第 一条，《 中华人民共和国民法典》第 六条、第 一百八十八条、第 一百九十五条、第 四百六十五条、第 五百零九条、第 九百三十七条、第 九百三十九条、第 九百四十四条、第 九百五十条，《 中华人民共和国民事诉讼法》第 一百四十五条、第 二百四十七条、第 二百六十四条规定，判决：“一、被告邓某、李某于本判决生效之日起十日内支付原告某甲公司2019年5月1日至2025年9月30日期间的物业费12,563元；
二、驳回原告某甲公司的其他诉讼请求。如果被告邓某、李某未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《 中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十四条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取141元，被告邓某、李某负担85元、原告某甲公司负担56元。”
二审期间，某甲公司向本院提交了一组证据材料：金某园小区物业费收缴情况说明，拟证明案涉小区2019年及以后，业主正常交纳物业服务费的缴费率为91.33%，足以证明物业服务质量。本院认证认为，某甲公司所提交的收费情况说明是其单方陈述、制作，并无其他证据相互印证，本院不予采纳。
邓某、李某向本院提交了一组证据材料：《郴州市中级人民法院网络回复》截图，拟证明郴州市中级人民法院认可最高院2025年2月8日指导案例与本案一致，但发布时间在判决后，出现判决不一致无过错。本院认证认为，该回复中已明确指出某甲公司“非恶意滞留”，与最高院指导案例存在区别，本院对邓某、李某的证明目的不予采信。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案系物业服务合同纠纷。二审争议焦点为：一、本案是否已过诉讼时效；二、某甲公司是否有权收取物业费、物业费收取标准及是否应支付违约金的问题。
关于争议焦点一。根据《 中华人民共和国民法典》第 一百九十五条的规定：“有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：(一)权利人向义务人提出履行请求；(二)义务人同意履行义务；
(三)权利人提起诉讼或者申请仲裁；(四)与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。”可见，达到诉讼时效中断法律效果的要件，仅需权利人向义务人提出履约请求。本案中，某甲公司历年来向邓某、李某房屋入户门张贴物业服务费催缴通知单及发送催收短信等行为，表明其积极主动地行使了自己的催收权利，并未怠于履行，且在邓某、李某的所居住的入户门处张贴催收单亦能落入邓某、李某的知悉范围，完成相应行为就能引起相应法律后果，无需对方当事人同意。对此，邓某、李某所提出的诉讼时效抗辩不能成立，本案未过诉讼时效。
关于争议焦点二。本案中，因某甲公司与案涉小区之间的物业服务合同因不同的法律事实而划分成三个时期，具体划分及评判如下：
1.2020年1月1日之前期间的物业前期服务合同服务期间。
案涉的《五岭国际•金某园前期物业管理服务委托合同》，系某丁公司与某甲公司在业主大会成立之前所签订的前期物业合同，且有中标通知书证明经过了招投标程序，根据《 物业管理条例》第 二十一条：“建设单位在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，有权选聘物业服务企业并签订前期物业服务合同。”故，该合同中的权利、义务均约束全体业主。2016年8月31日，某丁公司与某甲公司就案涉小区前期物业签订了《前期物业服务延期补充协议》，虽然在前案中该补充协议没有提交并被认定，但不能据此而否定该补充协议的真实性，况且某甲公司亦根据该补充协议为案涉小区提供了物业服务，业主大会也没有就选聘某丙公司作出决定，考虑到物业服务的持续性，故应当认定该补充协议亦具有法律效力。邓某、李某主张上述补充协议应属无效合同，与本案事实不符，本院不予支持。
某甲公司一直为案涉小区提供物业服务，业主应该按照前期物业合同以及备案价格缴纳物业服务费。一审法院以案涉小区第二届业委会成立后即向某甲公司发出不续聘通知并要求其退场及因退场交接问题引发的多起诉讼与争议为由，认为某甲公司在提供服务过程中存在一些问题，业主群体普遍对服务质量不满，酌定以70%的收取该阶段物业费。但是，物业公司的更换涉及但不限于同类服务的价格等多种因素考量，第二届业委会通知解除与某甲公司的物业服务合同，其理由并未载明系某甲公司的物业服务存在严重问题、长期未达到约定标准；
另外考虑到案涉小区多数业主亦已经支付了2020年1月1日之前的物业费，因此，一审在无其他证据证实的情况下认定某甲公司提供服务长期存在问题、业主普遍不满，依据不足，酌情以70%的标准收取物业费不当，本院予以纠正。2020年1月1日之前应按合同约定计收物业费。即邓某、李某应支付2019年5月1日至2019年12月31日物业费计为1822.2元(151.85平方米×1.5元/平方米/月×8个月)。
2.2020年1月1日至2025年5月27日期间某甲公司应退场而未退场的事实服务期间。
某甲公司虽经小区第二届业委会出具不续聘通知书，并经生效判决确认其履行退场义务。邓某、李某认为某甲公司属于拒不退场、强制滞留提供服务，无权收取物业费。但是，因案涉小区第二届业委会随后被罢免，业主未重新选举新的业主委员会；
且小区客观情况复杂，与其他物业小区存在公共设施设备共用的情况，新旧物业公司未能达成移交；某街道办及相关部门也组织进行了各种协商、调解，从某街道办向某甲公司出具的回复函来看，某丙公司未进场服务的情况下，某甲公司继续提供服务有利于小区管理及业主共同权益的维护；特别是其在新冠疫情期间履行了相关物业服务义务，业主亦享受了相关服务。
可见，某甲公司未退场的情况客观上与邓某、李某主张的某甲公司属于拒不退场、强制滞留存在本质差别，故本案与最高人民法院公告案例中的情况并不一致，不应参照公告案例的原则予以处理。考虑到某甲公司未退场确实有违当时业主大会作出的决定，就人力、财力支出成本扩大存在一定责任，但其为案涉小区提供物业服务也是客观事实，一审认为对此阶段物业服务费酌情按收费标准的70%收取，并无不当，本院予以维持。即邓某、李某应支付2020年1月1日至2025年5月27日物业费计为10，347元(151.85平方米×1.5元/平方米/月×64个月零27天×70%)。
3.2025年5月28日之后，案涉小区第三届业委会重新签订物业服务合同期间。
某甲公司与案涉小区第三届业委会于2025年5月28日与某甲公司签订了新的物业服务合同，该合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。故，按照合同约定，邓某、李某理应按时足额缴纳物业服务费，故2025年5月28日至2025年9月30日期间物业费计为941元(151.85平方米×1.5元/平方米/月×4个月零4天)。
另，邓某、李某主张某甲公司服务不达标，故其有权拒交物业费。
本院认为，物业服务是针对全体业主和整体区域的各个方面提供的，具有公共性和整体性，其涉及的是全体业主和整个小区的公共利益，在效用上具有不可分割性和依赖性，物业公司的局部服务瑕疵不能成为业主拒交物业费的理由，作为业主仍不能忽视其在案涉小区日常平稳运行以及小区业主生活有序中的重要作用，故本院对邓某、李某的该上诉主张不予支持。
此外，某甲公司上诉称应计收逾期利息或违约金。考虑到某甲公司与业主间确实存在收费争议等实际情况，不应支持某甲公司的逾期利息及违约金主张。
综上所述，某甲公司的上诉请求部分成立；邓某、李某的上诉请求不能成立，应予以驳回。一审判决认定事实清楚、适用法律正确，但处理不当，本院应予纠正。依照《 中华人民共和国民事诉讼法》第 一百七十七条第 一款 (二)项的规定，判决如下：
一、撤销湖南省某湖区人民法院(2026)湘1002民初492号民事判决；
二、上诉人邓某、李某于本判决生效之日起十日内向上诉人某甲公司支付2019年5月1日至2025年9月30日期间的物业费13,110.2元；
三、驳回上诉人某甲公司其他诉讼请求及上诉请求；
四、驳回上诉人邓某、李某的上诉请求。
如果上诉人邓某、李某未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《 中华人民共和国民事诉讼法》第 二百六十四条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费减半收取141元，由邓某、李某负担100元，某甲公司负担40元。二审案件受理费某甲公司预交50元，由其负担25元，邓某、李某负担25元，邓某、李某预交114元，由其负担。
本判决为终审判决。
本判决生效后，负有履行义务的当事人应当按期履行生效法律文书确定的义务，并不得有转移、隐匿、毁损财产及高消费等妨害或逃避执行的行为。本条款即为执行通知，本案执行立案后，人民法院可依法对被执行人的财产采取执行措施，对相关当事人采取纳入失信被执行人名单、限制消费、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。
审 判 长 吴兰馨
审 判 员 张友荣
审 判 员 刘 军
审 判 员 陈建华
审 判 员 邝玲娟
二〇二六年七月十五日
法官助理 朱 萍
书 记 员 朱 宏
附相关法律条文：
《 中华人民共和国民事诉讼法》第 一百七十七条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
物业管理条例(2018修订) 第21条 中华人民共和国民法典 第188条 中华人民共和国民法典 第195条 中华人民共和国民法典 第465条 中华人民共和国民法典 第509条 中华人民共和国民法典 第6条 中华人民共和国民法典 第937条 中华人民共和国民法典 第939条 更多