福建省厦门市中级人民法院
民事判决书
(2025)闽02民终4875号
上诉人(原审被告)：张某甲。
委托诉讼代理人：胡某，系上诉人配偶。
被上诉人(原审原告)：厦门某甲有限公司，住所地福建省厦门市湖里区。
法定代表人：王某甲，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：陈宝玲， 福建邦赫律师事务所律师。
上诉人张某甲因与被上诉人厦门某甲有限公司(以下简称某甲公司)物业服务合同纠纷一案，不服厦门市思明区人民法院(2025)闽0203民初9307号民事判决，向本院提起上诉。本院于2025年8月8日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，张某甲的委托诉讼代理人胡某，某甲公司的委托诉讼代理人陈宝玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
张某甲上诉请求：1.撤销原审判决，改判驳回某甲公司的全部诉讼请求或发回重审；2.本案原审和二审的诉讼费均由某甲公司承担。事实和理由：一、厦门某桃源股份有限公司(以下简称某桃源公司)未经龙山某乙业主大会或业主委员会同意，擅自将转让物业权利义务转让给某甲公司，因此，某桃源公司的转让行为无效，原审判决法律适用错误。
1.物业转让违反强制性规定。根据《 民法典》第 九百三十九条、第 九百四十一条之规定，本案中，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。某擅自转让，某甲公司未经业主表决程序强行进驻，明显违反《 民法典》第 278条规定的“双过半”表决程序。
2.原审判决错误延续原合同效力，原合同对张某甲无约束力。某桃源公司因经营不善，退出龙山某甲的物业管理，原《龙山某乙物业管理委托合同》主体已灭失，某甲公司非合同签订方，无权主张原合同权利。某甲公司在自身不具备物业管理服务资质和大家不知情的情况下，擅自强行进场提供所谓的物业服务行为虽构成无因管理，但因缺乏法定或约定义务，无权主张物业费。
二、某甲公司无合法服务基础，也不具备物业管理服务资质，原审判决事实认定错误。1.进驻程序违法。某甲公司未能提供以下任一证据：业主大会选聘决议、业委会合法授权文件、住建部门对物业更换的备案证明。
2.突破合同相对性原则。原审判决错误适用《 民法典》第 937条，将原合同约束力扩张至某甲公司。根据合同相对性，某甲公司无权依据他人合同主张权利。3.服务关系未建立。张某甲从未与某甲公司签订新物业服务合同，某甲公司系通过强行接管方式提供服务，违背《 民法典》第 5条自愿原则。
4.原审未依法依规审查事实，就这么点简单的诉争，某甲公司变更了3次诉求，原审开了两次庭。这明显是浪费资源，侵害我们居民业主的利益。原审判决却还是简单粗暴的以所谓事实服务支持某某甲公司的诉求，罔顾法规和张某甲原审提交的事实证明依据。
三、原审遗漏必要共同诉讼人，原审程序严重违法。1.原审未审查物业转让合法性。某甲公司与某桃源公司仅签订了一份《龙山某乙债权转让协议》，协议内容仅是涉及2020年5月31日之前物业管理费和公摊水电费用收取权益的“债权转让”，并没有涉及小区物业管理事务的相关内容。
某甲公司未提供《物业权利转让协议》及业主同意证明的情况下，原审法院居然也未要求其举证，仅以某甲公司的陈述和某己出具的《物业服务事实服务证明》《物业服务在管证明》，两证明中也没有单位负责人或制作证明材料的人员签名，仅是盖了某己的公章。试问：张某甲等都不清楚世纪桃源物业更换旗号，换了“马甲”继续介入小区管理的情况，至今某甲公司连基本物业服务资格的法定资质都没有，也没有备案证明，在没有任何有效证明的情况下，某己是如何清楚的知晓某甲公司换了“马甲”介入小区管理呢。
在2025年5月22日原审第二次庭审中，原审法院当庭向张某甲出示了“2025年4月29日某己给法院的回函”，综上由此可见某己作出的这两份“目前在管证明”是虚假陈述，依法这两份证明内容的真实性均不应予以采信。可原审法院还是草率认定某甲公司提供了物业服务事实和物业服务具体期间。2.某某桃源公司与本案处理结果具有法律上的利害关系，原审既没有审查，也没有依职权追加其为第三人，程序严重违法。
四、某甲公司服务存在根本性违约。1.张某甲居住的龙山某乙363号，位于整个小区最边缘的角落，其他栋楼人员的日常进出无须从363号经过，这栋楼比起其他楼栋相对独立。因为哪怕是最初的物业某桃源公司也基本上没有对363号进行有效的责任管理，楼幢周边长期以来都是极为脏乱差的环境，消防生命通道长期被堵，污水管道堵塞倒灌到2楼室内，要求物业过来维修，物业也都不理睬，都是我们业主自己花钱请人来疏通维修的。
363号公共区域的卫生，长期以来都是各业主轮流清扫保洁的。2.为此，于2019年底，363号这幢楼的邻居们迫于无奈才自发组织起来，开始向某和某壬发起请求，请求自管和环境改造等事务，但都没有得到答复。对于以上事实情况，张某甲原审时均有提交相应的证据。
3.在某甲公司诉求收费的期间内，363号楼环境没有丝毫改变，根本没有人对363号楼提供过任何的物业基础服务，也从没有见过某甲公司来催收讨要物业管理费用。整栋楼业主甚至都不知道某甲公司的存在，都是直到收到法院的传票后，才知晓有某甲公司名号的存在。某甲公司原审第二次开庭前提交的两百多张所谓的“物业服务记录”照片光盘补充证据，经查看里面没有一张服务记录的图片是属于363号楼周边的，由此足以证明张某甲所述事实。
张某甲在原审也提交了相应图片证明，某甲公司所谓的提供物业服务管理期间，都没有对363号业主提供过物业服务，整个363号公共区域，一直都是脏乱差，垃圾满地都是，无人打扫，363号消防通道常年堵塞状态，某甲公司从来都没有进行过管理和服务。于2019年底，我们被迫无奈才向社区街道和居委会提交自救自管申请后，各业主自掏腰包自行完成环境大清理和改造，修缮直至2021年中完成，直接花费总共高达10多万元。然而，原审法院对张某甲提出的证据异议均视而不见，在原审判决书中只字不提，某某甲公司。
五、经调查某桃源公司与某甲公司之间债权转让行为，都是由实际控制人王某乙(原名王某丙)一人操作，某桃源公司与某甲公司人员、财产完全混同，某桃源公司完全是为了逃避债务和侵占小区公共资源财富，才将本案标的小区的物业管理服务私自更换旗号，换了马甲，继续来操控小区物业管理。1.前任某桃源公司为提供龙山某乙物业服务，于2004年10月13日成立厦门某桃源股份有限公司龙山山庄物业管理服务处，负责人为王某丙，王某乙原名王某丙；某甲公司原审提交的《关于请求继续为龙山某乙服务的函》服务处员工代表也有王某乙的签字，可见，某甲公司进驻前，王某乙实际为龙山某乙物业服务的负责人。
可是，某甲公司接管后，某甲公司收取小区停车费用的收款码，仍为王某乙个人收款，也就是说虽然提供物业服务的主体进行了变更，但小区的实控人还是王某乙。2.根据中国执行信息公开网显示，自2015年起，厦门某桃源股份有限公司在厦门法院的被执行人案件多达近百件，张某甲有充足的理由怀疑，某桃源公司与某甲公司签订的《龙山某乙债权转让协议》，完全是为了逃避债务，躲避法院执行所订立的，实际两个公司管理本小区的实际控制人均为王某乙一人。3.桃源和嘉源两家物业公司退场至今多年，均没有依法依规进行财务清算和账务移交，涉嫌非法侵占小区公共财富，侵害全体居民业主的权益，请求法院依法移交公安机关侦办。
某甲公司辩称，一、某甲公司在2020年6月1日至2022年12月14日期间为龙山某甲提供事实物业服务，在疫情期间维护小区全体业主的人身安全，保障小区的安全稳定，有权收取相应的服务费。因前物业服务企业厦门某桃源股份有限公司经营不善决定退出小区，又值疫情期间为避免小区陷入混乱，某甲公司在紧急情况下接管小区物业，从根本上是维护了小区的公共利益。在疫情期间某甲公司承担小区的日常消毒、进出人员测温检查、垃圾清运，消防工作以及配合社区做人员登记，物业公司是配合政府部门进行疫情防控的重要纽带，也承担着极高的生命健康风险，不能因为疫情结束了，就否认某甲公司提供物业服务的价值。
结合在案的证据(《物业服务在管证明》、《物业服务事实服务证明》、《信访答复意见书》等)，无论是建设局、居委会，还是街道办都是知晓某甲公司的入驻，为了安全稳定，管理部门同意在小区未选聘新物业前由原告管理小区，即使刚入住时手续不完备，但某乙某甲公司退出小区而是继续管理小区，是弥补了当时的手续不完备，成为合法入驻。没有备案的原因是因为小区没有成立业委会，无法签订物业服务合同，且备案制度属于非行政许可审批项目，即是否备案不影响合同的效力。二、原审法院判决的物业费标准低于厦门地区的平均标准，在张某甲未能举证证明某甲公司物业服务不合格的情况下，原审法院径直在20多年前的物业费标准上再次进行折扣，已经是照顾到欠费业主对物业服务不满意的情绪，旨在平息诉讼，应当予以维持。
原审法院基于公平原则将诉争小区无电梯房屋物业服务费按每月0.4元/平方米计算，有电梯房屋物业费按每月0.65元/平方米计算，室内固定停车位管理费按55元/月计算，该收费标准已经是低于行业标准，且某甲公司在管理小区期间还垫付费用进行公共设施的维保，在诉讼中仅主张物业费而未主张逾期付款利息，还需承担维权成本，为化解纠纷某甲公司选择服判而未上诉，请法院考虑某甲公司对小区的贡献及成本，维持原审判决。三、某甲公司主张的债权未超过诉讼时效。某甲公司与张某甲未签订物业服务合同，因此案涉债务是没有具体付款期限，应当适用《 民法典》第 一百八十八条关于普通诉讼时效的规定，诉讼时效期间为某甲公司首次向张某甲主张债务之日起算三年。
最后，被某甲公司主张的公维金、公共收益等问题不属于本案的审理范围且应通过业主委员会主张权利，需要另案处理。
某甲公司向原审法院提出诉讼请求：张某甲向某甲公司支付2020年6月1日至2022年12月14日期间拖欠的物业服务费2096.11元、车位管理费2357.33元。
原审法院认定事实如下：
2002年3月5日，厦门市龙山某乙业主委员会(甲方)与某桃源公司(乙方)签订一份《龙山某乙物业管理委托合同》，约定：甲方委托乙方为厦门市思明区龙山某甲提供物业管理服务；委托管理期限自2002年4月1日至2005年3月31日，合同期限届满时，业主委员会未与其他物业公司签订物业管理委托合同，则本合同自动顺延；乙方负责向业主和物业使用人收取物业服务费、水电费及公摊等，住宅管理费按多层住宅无电梯0.55元/平方米/月收取、有电梯0.9元/平方米/月收取，公用水电费按实计量，按户均摊；
业主和物业使用人须于每月5至10日到管理处交纳各项费用，拖欠费用的从每月11日起每日按应交费用的千分之三加收滞纳金。合同第二十一条约定：乙方须按下列约定，实现目标管理：1.房屋外观：完好、整洁；2.设备运行：状态良好，运行正常；
设备无故障运行率98%以上；3.房屋及设施的维修、保养、检修制度完备；房屋完好率99%以上；4.公共环境：标准化清扫保洁、垃圾日产日清；5.绿化：管理及养护措施落实、无破坏、践踏及随意占用；
6.交通秩序：车辆管理运行有序，无乱停车现象；7.保安：实行封闭式管理，24小时巡逻值班制度，保持“厦门市安全文明片区”的光荣称号；8.零修：及时率达98%以上，合格率达100%，并建立回访制度；
9.业主和物业使用人对服务的满意率达到98%以上；10.保持“福建省”的荣誉称号，不断提高物业管理水平和从业人员的素质；11.外来人员管理：加强租赁业主房屋外来人口登记管理制度，减少隐患，防止问题的发生。
2003年1月15日，厦门某乙有限公司(甲方)与某桃源公司(乙方)签订一份《龙山某乙二期物业服务委托合同》，约定：甲方将龙山某乙二期(含龙山一期11号楼)项目委托乙方实行物业服务，委托管理期限自本合同签定之日至本项目业主委员会与物业管理企业签定的《物业管理委托合同》生效时止；高层住宅综合管理服务费为1.2元/平方米/月，小高层住宅综合管理服务费为1元/平方米/月，多层住宅为0.55元/平方米/月，地上车位管理费为60元/个/月，地下车库管理费为80元/个/月；
业主和物业使用人须于当月规定日前到管理处交纳各项应缴费用；无正当利于拖欠费用按以下措施处理：……(2)从当月规定日起每日按应交费用的千分之三加收滞纳金。合同第十八条约定：乙方应按下列约定，完善目标管理：1.房屋外观：完好、整洁；
2.设备运行：状态良好、运行正常；3.房屋及设施、设备的维修、养护：无事故隐患，保养、检修制度完善；4.公共环境：标准化清扫保洁、垃圾日产日清；5.绿化：管理、养护，基本无杂草、无破坏、枯死等现象；
6.交通秩序：车辆管理运行有序、无乱停放现象；7.保安：实行封闭式管理；8.急修：及时率100%，小某：返修率低于1%。
2020年6月1日，某甲公司与某桃源公司签订一份《龙山某乙债权转让协议》，约定某桃源公司将其依约享有对龙山某乙业主截止至2020年5月31日为止尚欠的物业服务费、公摊水电费和其他应收款项等债权一并转让给某甲公司，同时截止至2020年5月31日为止龙山某乙业主尚欠的房屋日常专项维修金一并转由某甲公司向欠费业主收取。
2020年7月16日，厦门市思明区莲西社区居民委员会(以下简称某壬)在一份《物业服务在管证明》上加盖公章并注明“情况属实”，该证明载明：厦门市思明区(含某)小区目前由某甲公司提供物业管理服务，特此证明。
2021年5月13日，某壬又出具一份《物业服务事实服务证明》，载明：厦门市思明区目前由某甲公司事实提供物业管理服务。
2021年12月14日，思明区某就龙山某甲业主郭某某关于终止不合法的物业某甲公司在小区经营并退出的信访事项作出一份答复意见书，载明：某桃源公司为小区前期物业，2003年与小区建设单位签订物业服务合同，为龙山某甲提供物业管理服务，2003年-2020年5月期间，龙山某甲业主委员会并未招聘新的物业公司管理小区，某桃源公司在此期间为小区提供事实物业服务。2020年5月某桃源公司因经营不善问题，在未向思明区建设局和某某报告的情况下擅自退出龙山某甲物业管理，此后某甲公司入驻小区接管物业管理服务。
2021年7月，某在收到小区业主投诉后，经过实地了解得知，某桃源公司在退出小区物业管理时并未向小区全体业主告知，此后某甲公司进驻小区时亦未报告思明区建设局和某某，且未经过小区业主大会同意。得知该情况后，某会同思明区建设局第一时间约谈某桃源公司和某甲公司相关负责人，就此事前因后果进行了解。根据《 物业管理条例》第 五条：“县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。
”区建设局已对某桃源公司和某甲公司作出相应通报处理。因街道并无行政权力强制要求物业公司退出小区物业服务，在要求某甲公司确保小区安全有序的情况下，街道建议业主通过召开业主大会成立新一届小区业主委员会后，着手处理小区选聘物业事宜，同时，某也牵头张贴成立小区业主大会筹备组公告，着手推进小区成立新一届业主委员会。在推进业主大会过程中，因目前业主委员会暂时还未成立，且小区业主对某甲公司在管理小区期间的服务质量较为不满，街道近期拟通过召开临时业主大会，由业主选聘物业企业临时代管小区物业服务直至选出小区新一届业主委员会。
目前在某甲公司管理小区期间，思明区建设局和某某也要求其要全力确保小区安全稳定，针对业主提出小区环境、公共设施养护不到位、高空抛物及小区安全等问题要根据相关条例规定做好小区物业服务。关于小区选举新一届业主委员会事宜。龙山某乙于1999年、2003年及2016年曾三次成立业主委员会，前两届业主委员会到期后，小区业主之间，业主与物业等各方面内部矛盾较为尖锐，2016年第三届业主委员会成立后又因适用法律条款时间问题被法院撤销。
对于龙山某甲，某始终高度重视和关注，2020年10月，某再次牵头成立业主大会筹备组，并在小区张贴成立业主大会筹备组公告，以筹备小区业主大会选出新一届业主委员会委员，在推进过程中，街道尽力协调小区多方矛盾，2021年2月小区业主大会筹备组正式成立，并通过多次召开筹备组会议，草拟《小区管理规约》《业委会议事规则》等5份文件，在小区公示征求业主意见，7月小区业主委员会候选人开始报名，并有13名业主通过自荐和推荐提交报名材料，根据《 福建省物业管理条例》第 二十一条关于业主委员会委员资格的条件，街道对13名候选人资格进行审核，通过某丁协查，部分候选人存在违法搭建行为，对于违建事实认定，部分候选人对此存在异议，街道分管领导和工作人员也多次接访，对该事项进行解释，目前因为小区暂无新的业主报名，部分存在违建行为的候选人未及时整改，也未表示退出参选，故小区业主大会筹备工作无法顺利推进。
同时，街道也积极向区建设主管部门咨询关于业委会候选人资格审核一事，区建设局要求街道在筹备业主大会选举业主委员会过程中，要依据省、市条例进行指导。关于业主提出的在《 民法典》中，公共物权处置由三分之二业主人数确认窗户加装防盗栏，业主委员会候选人可以不受加装防盗栏限制这一说法，街道并未找到相关依据，业主委员会候选人应符合《 福建省物业管理条例》第 二十一条所规定之相关条件，且加装防盗栏与违法搭建不属于同一概念，如后期有出台相关法律法规不限制业委会候选人违法搭建行为，街道将根据后期最新条例执行。
关于某甲公司仲裁业主事宜。依据《 福建省物业管理条例》相关规定，某戊某甲公司与小区业主间的纠纷矛盾，但街道对案涉争议只有协调处理的权力，可在自愿的前提下，组织争议各方调解，但无权要求某甲公司撤回仲裁请求。某癸某甲公司慎重考虑仲裁业主一事，建议其根据小区实际情况，先行同业主自行协商。
关于电梯安全隐患事宜。根据《 厦门经济特区电梯安全管理条例》相关规定，某要求小区目前的电梯管理责任方某甲公司要根据条例中相关规定履行管理职责，确保电梯安全。区市场监督管理局特种设备科也多次到小区检查电梯维保情况，未发现管理单位出现脱保现象，检查中对符合停梯条件的电梯也第一时间进行停梯处理，并要求某甲公司即时通知维保单位进行维护。
街道也多次建议业主，可通过更换电梯来根本解决老旧电梯老化问题，小区目前有专项维修资金在市建设局专用账户，且该笔资金分摊到户，如业主更换电梯过程中需提取的可按照相关规定征求本栋大部分业主同意后进行提取，街道和社区将积极指导。
2022年12月6日，某壬向龙山某甲全体业主发出一份《公示》，载明：接某甲公司《退出龙山某甲日常物业管理服务的告知函》，经其公司慎重考虑，决定于2022年12月15日撤出龙山某甲的日常物业管理服务。因贵小区尚未成立业主委员会，依据原住建部《 业主大会和业主委员会指导规则》《 福建省物业管理条例》《 厦门市物业管理若干规定》《思明区物业管理办法》等有关法律法规的规定，由某甲职责。为确保龙山某甲物业管理服务正常运作，维护小区业主正常生活秩序，现拟委托厦门思明某有限公司对龙山某甲开展代管服务，代管服务期一年。
物业服务费按原物业服务合同约定的收费标准由业主承担，公共收益分配比例按原龙山某乙业主委员会与某桃源公司物业管理事业部签署的《委托经营管理协议书》的约定标准执行。物业接管后如需使用专项维修金时，则采用如下方式：1.在单梯使用专项维修金时。业主向物业提出申请维修，物业就维修所需预算费用先行公示七天，期间若无超过三分之一以上的相应梯位业主反对，公示期满后由两名以上的业主签字证明后组织维修，费用从专项维修金中支出，并向社区报备。
2.如涉及公共区域需使用专项维修金时，则由物业提出维修方案在小区内先行公示七天，期间若无超过三分之一以上的业主反对，公示期满后由六名以上业主签字证明后组织维修，费用从专项维修金中支出，并向社区报备。3.如遇突发紧急情况需立即组织维修或采取应急防范措施，物业服务企业直接向社区报备后进行维修，费用从专项维修金中支出。现就委托厦门思明某有限公司为小区提供物业代管服务及专项维修金使用办法进行公示七天，如有异议的，请于公示期内实名以书面形式向莲西社区居民委员会反映。
逾期视为无异议，莲西社区居民委员会将与厦门思明某有限公司签订为期一年的物业服务合同。
2022年12月14日，某甲公司作为移交方签署了一份龙山某甲的《资料移交清单》，某壬在该清单中加盖公章并注明“社区见证移交方与接管方完成资料清单上的项目移交”。
另查明，讼争的厦门市思明区龙山某甲，其产权于2006年9月29日登记于卢某、张某乙名下，该房屋建筑面积为117.89平方米，为无电梯住宅。卢某、张某乙未交纳该房屋自2020年6月1日至2022年12月14日期间的物业服务费。
原审审理中，原审法院依法就前述两份证明向某壬进行调查，其于2025年4月29日回函称：1.前述《物业服务在管证明》《物业服务事实服务证明》《公示》中贵单位的公章是否真实？如真实，贵单位出具前述《物业服务在管证明》《物业服务事实服务证明》的原因及具体用途？关于证明出具原因及用途。
背景说明：2020年7月、2021年5月，某甲公司向我社区提出申请，称其需参与物业服务企业星级评定，需社区出具其在前述两个特定时间段在管项目及事实服务的证明材料。出具依据：该证明中“在管”的表述，系指物业公司在前述两个特定时间段在辖区龙山某甲设有物业服务办公场所，我社区仅基于其场所存在龙山某甲的事实出具，不涉及对是否实际提供服务及服务内容或质量的认定。我社区基于客观事实，依其申请出具上述特定时间段的证明。
用途说明：我社区系经申请而出具证明时，已明确要求物业公司仅限用于星级评定申报，未授权其用于其他法律事务或商业用途。特别声明：上述证明仅为反映物业公司在特定时期的是否在龙山某甲设有场所的状态，不涉及该物业公司是否为龙山某甲提供物业服务及物业服务质量、费用争议等法律关系的认定。有关物业服务合同纠纷事宜，建议以双方签订的书面合同及双方提供的实际履约证据为准进行评判。
2.2020年6月1日至2022年12月15日期间，厦门市思明区龙山某甲是否由某甲公司提供物业管理服务？社区出具的2020年7月及2021年5月的材料来看，仅能显示某甲公司在出具材料的两个特定时间点厦门市龙山某甲有驻场办公的场所。但社区并非物业服务的直接监督管理主体，对于该公司是否按照法律相关规定和合同约定全面、及时、规范地提供了物业管理服务，社区因不是物业服务的对象因此无法对此作出评判，建议法院向小区业主或通过其他相关途径就该项内容进一步核实。
3.如前述期间，厦门市思明区龙山某某甲公司提供物业管理服务，贵单位是否同意某甲公司入驻该小区提供物业管理服务？根据法律相关规定，决定某甲公司是否入驻厦门市思明区龙山某甲提供物业管理服务，并非本社区的权限范围。按照法律规定，前期物业一般由建设单位通过招投标等合法程序选聘；
小区业主大会成立后，由业主大会依法决定物业服务企业的选聘事宜。本社区仅能确认出具的2020年7月及2021年5月这两个时间点该公司在小区有驻场办公的场所情况，关于其入驻是否经同意的相关决策过程，建议向小区建设单位、业主大会或业主委员会进一步核实。4.如前述期间，厦门市思明区龙山某某甲公司提供物业管理服务，某甲公司收取物业管理服务费的标准？
经核查，社区并无关于2020年6月1日至2022年12月15日期间，某甲公司在厦门市思明区龙山某甲收取物业管理服务费标准的记录。社区主要负责一般性的社区事务协调管理，并非物业收费监管及定价主体。按照相关法律规定，物业服务收费标准通常在物业服务合同中约定，建议法院向小区业主、业主委员会，或相关物价管理部门、厦门市思明区龙山某甲的建设单位进一步核实，以获取准确的收费标准信息。
5.如前述《公示》真实，某甲公司从厦门市思明区龙山某甲撤场时，是否办理相关移交手续？如有办理，系与哪个单位办理移交手续？撤场移交情况：某甲公司于2022年12月14日撤场时，与厦门市思明区某有限公司办理部分办公物资移交手续，内容包括计量柜二次原理图、10KW绕线柜原理图、11某柜电室图纸、6A某配电室图纸、龙山二期配电室图纸、公维金支出类合同、多种经营类合同、业主档案资料、物业管理用房、设备房钥匙、水泵房钥匙、电梯机房钥匙等物品。
关于物业资料、设施设备等专业性移交事项，社区未参与具体过程，亦无法确认其完整性或合规性，建议向移交主体进一步核实。社区委托代管情况：为保障小区物业管理衔接及业主正常生活秩序，2022年12月，社区代行业委会职责依法委托厦门市思明区某有限公司对龙山某甲开展代管服务，代管期间物业服务标准参照原约定执行。说明：该代管行为系社区基于公共事务协调职能采取的临时性措施，旨在维护小区基本运转，与某甲公司撤场移交事宜无法律上的关联性。
原审法院认为，物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。在案的《龙山某乙物业管理委托合同》系由厦门市龙山某乙业主委员会与某桃源公司所签订，某桃源公司将该合同权利义务转让给第三人的，根据法律规定，应经合同相对方同意。某某桃源公司经厦门市龙山某乙业主委员会或业主大会同意，将前述合同项下权利义务转让给某甲公司，故某甲公司并非该合同主体，不得根据该合同约定主张权利。
根据查明的事实可以认定，某甲公司未经龙山某甲全体业主按法定程序选聘，私自入驻该小区接管物业管理服务，存在违规行为，应由物业企业的相关主管行政部门进行处理。
根据在案证据，可以认定某甲公司在2020年6月1日至2022年12月14日期间实际已为龙山某乙提供物业服务，业主也实际接受了服务。
其一，《 中华人民共和国民法典》第 二百七十七条规定：“地方人民政府有关部门、居民委员会应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助”。《 业主大会和业主委员会指导规则》第 六条规定：“物业所在地的区、县房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府负责对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助，负责对业主大会和业主委员会的日常活动进行指导和监督”；第 五十八条规定：“因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责”。
根据前述规定，街道办事处对辖区内小区设立业主大会和选举业主委员会应给予指导、协助，并对其日常活动进行指导和监督；而居民委员会作为基层群众性自治组织，在新一届业主委员会产生前可以代行业主委员会的职责。故，街道办事处、居民委员会理应明确知悉其辖区内小区的物业服务单位。
值得注意的是，2020年至2022年期间属于新型冠状病毒肺炎疫情防控期间，居民委员会、街道办事处负责并直接参与辖区内小区的疫情防控工作，对该期间小区物业服务情况也应更为了解。在案的《物业服务在管证明》《物业服务事实服务证明》中虽未有单位负责人及制作证明材料的人员签名或者盖章，但该材料并非某壬向法院出具的证明材料，且某壬对前述证明公章真实性已予以确认，其真实性可予以采信。某壬于2025年4月29日回函虽称出具证明仅限用于星级评定申报，但前述两份证明中并未载明具体用途。
且无论其基于何种原因出具证明，某壬都应对其出具证明的内容真实性负责；前述两份证明均明确记载龙山某甲由某甲公司提供物业管理服务，某壬现回函称其仅证明物业公司在两个特定时间段在辖区龙山某甲设有物业服务办公场所，该部分内容与其此前出具的证明内容明显相悖，原审法院不予采信。某壬分别于2020年7月16日、2021年5月13日即本案诉前即已先后出具前述两份证明，其内容足以体现某壬确认某甲公司为龙山某甲提供物业服务的事实。
此外，根据思明区某于2021年12月14日作出的答复意见书，其所载明内容也足以证明该街道办事处确认2020年5月某桃源公司擅自退出龙山某甲物业管理后，某甲公司入驻小区接管物业管理服务。
其二，2022年12月14日，某壬在《资料移交清单》中加盖公章并注明“社区见证移交方与接管方完成资料清单上的项目移交”；其回复也确认某甲公司与龙山某甲现物业服务单位厦门市思明区某有限公司有办理部分办公物资移交手续。该移交手续亦可印证龙山某甲在2022年12月14日前系由某甲公司提供物业服务。
其三，物业服务合同不同于“一时性”合同，物业服务的供给是一个持续性的过程，且物业服务合同具有团体属性。在新型冠状病毒肺炎疫情防控期间，物业服务单位客观上需要提供比日常更为繁重、与业主更加密切往来的服务内容，某甲公司在疫情期间为龙山某甲提供物业服务期间长达两年有余，2021年即有小区业主向街道办事处投诉称某甲公司违法入驻该小区，根据日常生活经验，应认定龙山某甲业主对某甲公司提供物业服务的事实系明知的。龙山某乙业主、某壬、某丙某甲公司实际为龙山某甲提供物业服务，如大多数业主对某甲公司提供物业服务存在异议，应及时依法行使权利。
然，在某甲公司提供物业服务期间，龙山某甲业主自身未及时召开业主大会，某壬、某庚也未及时组织龙山某甲居民召开业主大会或选聘业主委员会，某壬更未及时行使业主委员会职责，未能及时通过合法途径向某甲公司表明该小区大多数业主不接受其提供物业服务。现小区业主否认已实际接收某甲公司的物业服务，并非诚信之举。
综上所述，原审法院认定虽然某甲公司与龙山某甲未形成物业服务合同关系，但在2020年6月1日至2022年12月14日期间，某甲公司已实际为龙山某甲提供物业管理服务，可适当收取物业服务费。鉴于某甲公司与龙山某甲业主之间就前述服务期间并未约定具体的物业服务费标准及付款期限，且某甲公司也某其提供的物业服务已达到《龙山某乙物业管理委托合同》约定的服务标准，其主张参考该合同约定的收费标准计算物业服务费，缺乏法律依据。综合考虑某甲公司确有提供物业服务，结合龙山某甲面积大、户数多，数量较多的业主对某甲公司提供的物业服务质量不认可等情况，参考物业行业成本费用，根据公平及诚实信用原则，原审法院酌情确定讼争小区无电梯房屋物业服务费按每月0.4元/平方米计算，有电梯房屋物业服务费按每月0.65元/平方米计算。
讼争房屋2020年6月1日至2022年12月14日期间物业服务费合计为1435.98元。关于某甲公司在龙山某甲提供物业服务期间是否已充分保障业主知情权以及其对公维金、公共收益的收支是否合法等，龙山某甲的业主可通过合法途径另行主张，该争议不属于本案审理范围。小区的和谐有序，不仅需要物业服务企业依法依约提供良好的物业服务，也有赖于小区全体业主依法依规行使权利、履行义务，还与小区所在辖区的居民委员会、街道办事处的尽心履职密不可分。
望双方当事人以本案为鉴，参与小区管理时均能合情合理合法行使权利、履行义务，共同构建更为和谐文明的小区、社会。据此，依照《 中华人民共和国民法典》第 九百三十七条、第 九百四十四条第 一款、第 二款、《 最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第 一条第 三款及《 中华人民共和国民事诉讼法》第 六十七条第 一款的规定，判决：一、卢某、张某乙于本判决生效之日起十日内向厦门某甲有限公司支付2020年6月1日至2022年12月14日期间物业服务费1435.98元；
二、驳回厦门某甲有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的履行期间履行给付金钱义务，应当依照《 中华人民共和国民事诉讼法》第 二百六十四条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由厦门某甲有限公司负担15元、由卢某、张某乙负担35元。
本院二审期间，张某甲认为原审判决遗漏查明部分事实，在其上诉理由中已作陈述。双方当事人对原审查明的其余事实均无异议，本院予以确认。
张某甲向本院提交如下新证据：1、爱企查查内容，拟证明某桃源公司营业执照已被吊销，经营异常，为失信人，自身风险164条，司法案件217条。2.思明区人民法院协查函的复函，拟证明某甲公司原审提交的证据；某壬盖公章的“目前在管证明”和“目前事实服务证明”，该两份不该给采信。
以上两份证据结合原审已经提交的证据，充分证明王某乙(王某丙)的不法行为，实际操控龙山小区物业管理长达20年之多，把案涉小区搞得乌烟瘴气、民怨颇深，同时有涉嫌挪用或侵占小区公用财产的犯罪行为，应给予惩罚。某乙公司质证认为，证据1爱企查查找内容，表面真实性没有异议，关联性有异议。某甲公司未主张债权转让部分的物业费，某桃源公司的情况与某甲公司无关。
证据2思明区人民法院协查函，表面真实性予以认可，关联性不予认可，因某甲公司以居委会出具的证明起诉众多业主人数，业主集体到居委会讨说法，居委会迫于压力出具此回函，该回函中漏洞百出：1.根据《厦门市物业服务质量星级评定管理办法》，星级评定企业必须长期在管至少6个月以上且实际正常提供服务。居委会第一次出具证明的时间是2020年7月15日，而某甲公司入驻时间是2020年6月1日，时间上未达到6个月，某甲公司关于出具证明系为证明同意在管才是真实原因。
2.退一步讲，某辛某甲公司参与星级评定，更能说明居委会承认某甲公司提供事实物业服务。3.从居委会的回复中可以明确，经居委会现场核查，某甲公司在龙山某乙设有办公点，业主所述不知道某甲公司入驻的情况不实，除非业主长期恶意拖欠物业费，不然去办公点交物业费就应该知晓某甲公司入驻。4.某某甲公司将材料移交给新物业，说明某甲公司一直持续提供物业服务至2022年12月14日。
5.厦门市思明某公司也是通过居委会盖章同意的方式入驻，居委会关于没有相关职权的说法不实。居委会即使是回复法院也是仅盖章未有负责人签字，说明某甲公司提供的在管证明符合居委会一贯出具证明的形式，证明真实有效。
本院认为，本案系物业服务合同纠纷。原审判决业已认定某甲公司未经法定程序选聘，不得依据合同约定主张权利，某甲公司服判未提起上诉。围绕张某甲上诉请求及双方诉辩意见，本案二审争议焦点在于，某甲公司是否实际为龙山某甲提供物业服务并可否据此主张物业服务费。
本院评析认为，某甲公司主张张某甲欠付2020年6月1日至2022年12月14日期间的物业服务费、车位管理费。该期间处于新冠肺炎疫情防控期间，某甲公司配合街道、社区参与疫情防控工作，而街道办事处、居民委员会系基层的单位和组织，对辖区内小区的物业服务情况应属知悉。某壬于2020年7月16日出具《物业服务在管证明》载明“厦门市思明区(含某)小区目前由某甲公司提供物业管理服务”、2021年5月13日出具《物业服务事实服务证明》载明“厦门市思明区目前由某甲公司事实提供物业管理服务”，该证明事项与2021年12月14日某庚针对郭某某反映龙山某甲某甲公司不合法物业等问题信访事项出具的答复意见书所载内容能够相互印证，本院予以采信。
某壬向法院复函提出上述两份证明材料仅反映某甲公司在特定时期设有小区内办公场所的意见，未合理说明理由，本院不予采纳。此外，2022年12月15日起，厦门市思明区某有限公司接管龙山某甲物业服务。某壬2022年12月6日致全体业主的《公示》、2022年12月14日在《资料移交清单》加盖公章并注明“社区见证移交方与接管方完成资料清单上的项目移交”等文件亦可印证某甲公司此前入驻龙山某甲、实际提供物业服务的事实。
综上，原审判决认定某甲公司虽与龙山某甲未形成物业服务合同关系，但鉴于其已实际为龙山某甲提供物业服务，可适当收取物业服务费，并无不当。综合考虑较多业主不认可某甲公司的物业服务质量等情况，参考物业行业成本，遵循公平、诚信原则，物业服务费标准酌情按照无电梯房屋每月0.4元/平方米、有电梯房屋每月0.65元/平方米、车位管理费按每月55元进行计算，结果具有合理性，本院予以维持。张某甲的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《 中华人民共和国民事诉讼法》第 一百七十七条第 一款第 一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费50元，由张某甲负担。
本判决为终审判决。
本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行，并不得有转移、隐匿、毁损财产及高消费等妨害或逃避执行的行为。案件进入执行程序后，本条内容即为执行通知，人民法院可依法对被执行人的财产采取执行措施，对相关当事人采取列入失信名单、限制消费、罚款、拘留等强制措施；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
审 判 长 叶 青
审 判 员 林丽珊
审 判 员 黄宏亮
二〇二五年十月三十一日
法官助理 吴 帆
书 记 员 丘小涓
附本案适用的法律条文
《 中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十七条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
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