海南省第一中级人民法院
民事判决书
(2026)琼96民终2394号
上诉人(原审被告)：杨某。
委托诉讼代理人：李某。系上诉人母亲。
被上诉人(原审原告)：某甲公司，住所地海南省三亚市河西区。
法定代表人：徐某，该公司执行董事兼总经理。
委托诉讼代理人：王宏杰， 辽宁名熙律师事务所律师。
上诉人杨某因与被上诉人某甲公司物业服务合同纠纷一案，不服海南省保亭黎族苗族自治县人民法院作出的(2025)琼9029民初2067号民事判决，向本院提起上诉。本院于2026年6月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人杨某的委托诉讼代理人李某，被上诉人某甲公司的委托诉讼代理人王宏杰到庭参与诉讼。本案现已审理终结。
上诉人杨某上诉请求：1.撤销海南省保亭黎族苗族自治县人民法院(2025)琼9029民初2067号民事判决书第一项判决，依法改判驳回被上诉人全部物业费支付诉讼请求；2.判令被上诉人全额退还2018年7月违规收取上诉人的物业费1780元；3．本案一审案件受理费165.34元、公告费200元及二审全部诉讼费用均由被上诉人某甲公司承担。
事实与理由：一、原审审理程序严重违法，剥夺上诉人法定诉讼权利，应当发回重审。原审法院全程采用公告方式送达起诉状副本、开庭传票等全部诉讼文书。上诉人本人常住地址、联系电话清晰准确，全权代理人的联系方式完整留存，上诉人及代理人均从未收到任何书面或电子开庭通知，对一审诉讼完全不知情，无法到庭应诉、提交关键抗辩证据，法院直接缺席判决，严重侵害上诉人法定诉讼权利。
根据《 中华人民共和国民事诉讼法》第 九十五条，只有受送达人下落不明，或者用其他方式无法送达的，才可适用公告送达。本案上诉人不属于下落不明情形，法院直接公告送达，程序违法；亦不存在“无正当理由拒不到庭”的法定前提，适用缺席判决法律依据错误。
依据《 中华人民共和国民事诉讼法》第 一百七十七条第 一款第 四项，原审严重违反法定程序，应当发回重审。二、未竣工验收房屋不得交付使用，开发商违规交房不构成合法交付。上诉人于2018年7月7日与某乙公司签订内部认购协议，开发商在楼栋尚未竣工验收、未取得预售许可的情况下，以内部更名、交付钥匙的方式违规“交付”房屋，该交付行为不具备任何法定效力。
三、房屋竣工验收前物业费依法由建设单位承担，上诉人无缴费义务。案涉房屋2018年7月7日签订内部认购，楼栋直至2024年10月29日才完成竣工验收备案。2018年7月7日至2024年10月28日期间，房屋始终未达到法定交付标准。
开发商明知楼栋未竣工验收，仍设置强制门槛——不预缴一年物业费1780元不予办理认购交接手续，上诉人被迫缴纳该笔费用。法定物业费起算节点为房屋竣工验收合格、完成合法交付，而非认购或违规收房时间。2018年7月7日至2024年10月28日，房屋未通过竣工验收，不具备交付条件，房屋控制权、风险责任仍归属开发商，该期间物业费应由开发商承担。
被上诉人借开发商违规交付之机，胁迫上诉人预缴1780元物业费，该收费无法律依据，应予全额退还。四、上诉人从未与被上诉人签署物业服务合同，不存在合同关系。根据被上诉人起诉状自认事实，案涉房屋《前期物业管理服务协议》《临时管理规约》均仅由原业主梁某单独签署，上诉人从未到场、从未签字确认任何物业服务文件，事后也未追认。
需要特别指出的是：上诉人从未实际居住使用该房屋。因小区物业服务长期不达标，设施、环境、消防、安保等问题突出，根本不具备正常居住条件，上诉人因此一直未入住。房屋未居住使用的事实，进一步说明上诉人未实际接受被上诉人的物业服务，不存在事实上的物业服务合同关系。
依据《 中华人民共和国民法典》第 四百六十五条，依法成立的合同仅对当事人具有法律约束力。物业服务合同具有严格合同相对性，上诉人并非签约主体，不受原业主梁某与被上诉人签订合同的约束。五、被上诉人未通过法定招投标程序入驻，收费主体资格存在重大瑕疵。
被上诉人与开发商某乙公司为关联企业(两家企业实际控制人为亲属)，开发商未通过公开招投标流程，私下直接指定被上诉人进场提供物业服务。《 海南经济特区物业管理条例》规定，住宅物业的建设单位应当通过招投标的方式选聘物业服务企业。被上诉人未通过法定程序选聘入驻，选聘流程违反强制性规定，其开展物业服务的基础法律关系存在重大效力瑕疵，无权向上诉人主张物业费。
六、物业服务长期严重不达标，房屋不具备居住条件。2022年小区业主委员会成立后，于2022年8月出具《某物业审核巡查报告》(编号220××××01)，完整记录被上诉人大量违规、失职问题，整改要求多次下发后仍未妥善处置。因被上诉人长期提供劣质、不达标的物业服务，小区各类设施、环境、消防、安保问题堆积如山，房屋根本不具备正常居住条件，上诉人因此长期未入住。
前述业委会巡查报告作为证据随本上诉状一并提交，可佐证物业公司服务严重不合格的全部事实。综上所述，原审判决事实认定错误、法律适用错误，程序违法，恳请二审法院查清全部案件事实，支持上诉人全部上诉请求。
被上诉人某甲公司答辩称，一、关于上诉人主张一审程序违法、应当发回重审的问题。根据《 中华人民共和国民事诉讼法》第 九十五条之规定，公告送达适用于受送达人下落不明或者用其他方式无法送达的情形。一审法院在向杨某送达传票未果后，在确认其他直接送达方式确实无法实现的情况下，方才依法采用公告送达。
上述送达过程符合法律规定的程序要求。即使一审送达程序存在瑕疵，该瑕疵并未达到"严重违反法定程序"的程度。《 最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第 一百七十七条第 一款第 四项规定的应予发回重审情形，是指严重剥夺当事人辩论权等根本性程序权利的情形。
一审送达程序合法合规，不构成撤销原判、发回重审的事由。上诉人主张6号楼竣工时间是2024年，是违法交付。根据上诉人举证可以看到梁某签字的前期物业服务管理协议以及临时管理规约等证据，说明该房屋已经交付给了业主。
上诉人从梁某手里更名过户，视为也接受了该房屋。既然其已经接受了房屋接受了服务，就应向物业服务人缴纳服务费用。房屋交付与提供物业服务是两个法律关系，不因房屋验收问题影响其物业服务费的缴纳。
上诉人主张其从未居住过房屋，物业服务费的缴纳不因其未居住房屋而进行减免。上诉人主张物业服务未通过招投标程序，而且服务不达标。根据法律规定，招投标程序并不是物业公司与开发商签订合同的唯一方式。
即便未通过招投标程序，合同依然有效。上诉人主张开发商与物业公司的实际控制人是亲兄弟，这个理由与本案是没有任何关系的。无论他们是什么关系都不影响两个公司是独立的主体，在法律上相互独立，不能因其存在某种关系，就认为合同无效，也不能因2人存在某种关系，就拒绝缴纳物业服务费。
二、关于物业服务瑕疵是否应核减物业费本金的问题。(一)一审法院已经充分考量了物业服务瑕疵因素，并据此驳回了违约金请求。一审判决明确认定“原告在案涉小区提供的物业服务存在一定的瑕疵，并在违约金部分综合考量原告履行合同义务存在的瑕疵等具体情形后，对原告主张的违约金不予支持”。
这一裁判结果已经体现了司法对物业服务瑕疵因素的考量和对业主利益的保护。上诉人以同一事实再次主张核减物业费，缺乏新的事实和理由。(二)物业服务存在局部瑕疵不等于免除支付物业费的义务，物业服务合同属于继续性合同，物业服务具有整体性和持续性特征。
答辩人为案涉小区提供了安保、保洁、绿化养护、公共设施维护等多项基础服务，上述服务均已实际开展并持续运行。上诉人所称的“公共区域维护不及时等问题”仅涉及个别环节的瑕疵，不足以否定物业服务的整体价值。三、关于开发商维修资金挪用与物业服务的关系问题。
(一)维修资金挪用问题属于独立的法律关系，与本案物业服务合同纠纷无关。上诉人主张案涉小区开发商挪用了住宅专项维修资金，并以此为由质疑物业服务合同的履行基础。答辩人对此作如下说明：答辩人某甲公司系独立注册的物业服务企业，与案涉小区的开发建设单位(如有)系相互独立的市场主体，二者之间不存在股权控制关系或人格混同情形。
上诉人将二者笼统称为“关联方”并将开发商业责任转嫁于答辩人，缺乏法律依据。住宅专项维修资金的缴存、使用和管理，受《 住宅专项维修资金管理办法》《海南省住宅物业管理条例》等专门法规调整，属于行政监管范畴，与物业服务企业依约收取物业费的民事法律关系分属不同领域。即便开发商确有挪用维修资金的行为，亦应由相关行政部门依法处理或另案追偿，不影响业主按照《前期物业管理服务协议》约定向物业服务企业缴纳物业费的义务。
某甲公司向一审法院起诉请求：1.判令被告向原告支付自2019年5月30日起至2024年12月31日止尚欠的物业费9951.34元；2.判令被告向原告支付截至2025年8月24日止逾期支付物业费的违约金4662.09元(以本金9951.34元为基数，自2019年5月30日起至实际清偿之日止，按照LPR利率的4倍计算)；3.诉讼费由被告承担。
诉讼过程中，原告变更第2项诉讼请求和增加第3项诉讼请求：2.判令被告向原告支付截至2025年8月24日止逾期支付物业费的违约金1352.03元(以本金9951.34元为基数，自2020年1月11日起至实际清偿之日止，按照LPR利率的4倍计算)；3.诉讼费、公告费由被告承担，对于以上变更和增加诉讼请求，一审法院予以照准。
一审法院认定事实：被告系保亭县业主。
2018年2月13日，梁某(乙方)与原告(甲方)签订《前期物业管理服务协议》，协议约定：本物业名称某物业，乙方所购商品房位置6楼1单元1003室，房屋建筑面积约67.43平方米；第四条物业管理服务费用，物业管理服务费按照甲方自乙方与开发商在《商品房买卖合同》约定的商品房交付时间(若开发商逾期交付的以实际通知交付时间为准)之次日起开始计收，物业服务费乙方首次入住时预交1年，之后乙方按月每月10日前及时交纳物业管理费。住宅按建筑面积每月每平方米2.2元的标准收费(含水电费公摊，不包括区内游泳池的运行养护费用)。
因乙方原因空置房屋按建筑面积全额交纳物业管理费；第十条违约及其它责任，甲方违反协议擅自提高收费标准或乱收费的，乙方有权拒交或要求甲方清退所超标收取的部分。乙方违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳物业管理费用及其它应缴费用的，甲方有权要求乙方立即补交并从逾期之日起每日按应缴费用的千分之三支付违约金等合同内容。
另，原告作为丙方与梁某作为乙方同时签订《临时管理规约》，该约定第二条乙方同意丙方提供前期物业管理服务，并按合同的约定交纳有关费用。物业服务费每月每平方米2.2元(包干制)，物业服务费包含水电费分摊，但不包含小区内游泳池的运行养护费用。合同签订后，梁某将案涉房屋转售给被告。
原告于2018年7月8日开具收据一张，载明：杨某6某1-1003物业费1780元，时间为2018.5.30-2019.5.30。后因被告未按约定支付自2019年5月30日之后的物业服务费，原告于2021年3月6日、2021年7月12日、2021年8月10日、2025年2月22日、2025年2月28日、2025年7月10日、2025年8月21日通过某平台发送物业费催缴通知及于2022年7月2日、2023年3月15日通过短信发送物业费催缴通知书，催告被告履行合同义务，支付欠付的物业服务费。
被告于2023年9月21日2025年7月10日通过某平台回复称其一直未居住在案涉房屋，且业委会已更换物业，说明原告提供的物业服务不满意，故要求对物业费进行优惠。双方协商未果，被告至今未支付2019年5月31日至2024年12月31日物业服务费，遂成诉。
另，一审法院于2025年11月24日向被告公告送达起诉状副本、开庭传票及举证通知书等相关应诉材料。原告为此支出公告费200元。
一审法院审理的多起关联案件中已查明原告在案涉小区提供的物业服务存在瑕疵，以及在多起案件中，原告称保亭县物业费按照2.2元/㎡进行收费、8-12号楼物业费按照2.5元/㎡进行收费。
以上事实有原告提交的《前期物业管理服务协议》《临时管理规约》、总签章页、物业费收据、某平台聊天记录、短信截图等证据及当事人陈述在案佐证。
一审法院认为，本案属于物业服务合同纠纷。根据《 中华人民共和国民法典》第 九百九十三条规定：“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。”原告与梁某(现变更为被告)于2018年2月13日签订的《前期物业管理服务协议》对原、被告均具有约束力。
被告作为小区业主，应按照约定向原告支付物业费。本案中，被告未按约定支付自2020年5月31日至2024年12月31日的物业服务费，应承担继续履行的法律责任。根据案涉小区类案处理情况，原告在提供物业管理服务时的确存在一定的瑕疵，亦应承担相应的法律责任。
关于物业服务费问题。原告主张被告支付2019年5月30日至2024年12月31日期间的物业服务费9951.34元。根据双方认可的既往缴费标准，被告每月应当支付物业服务费为148.35元(67.43㎡×2.2元/㎡)，因被告已支付至2019年5月30日期间物业服务费，故被告应支付自2019年5月31日至2024年12月31日期间(5年7个月零1天)的物业服务费9944.24元(148.35元/月×5年7个月零1天)，原告诉请物业费超出部分，一审法院不予支持。
关于违约金问题。结合原、被告的履约情况、过错程度，根据公平原则和诚实信用原则，一审法院综合考虑原告履行合同义务存在的瑕疵等具体情形，对原告主张的违约金不予支持。
综上，被告杨某未到庭参加诉讼，一审法院依法缺席审判。依照《 中华人民共和国民法典》第 五百七十七条、第 五百八十五条第 一款、第 九百四十四条，《 中华人民共和国民事诉讼法》第 六十七条、第 一百四十七条，《 最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第 九十条规定，一审判决：一、限被告杨某应于本判决生效之日起五日内向原告某甲公司支付自2019年5月31日至2024年12月31日期间的物业服务费9944.24元；二、驳回原告某甲公司的其他诉讼请求。案件受理费165.34元、公告费200元(原告某甲公司已预交)，由原告某甲公司负担52.91元，由被告杨某负担112.43元。
上诉人杨某在二审期间提交3份新证据，证据1.2018年7月7日上诉人与某乙公司签署的内部认购申请单，证明：这不是网签合同，是不具备法律效力的内部认购合同；证据2.某物业审核巡查报告，证明：案涉小区物业管理存在隐患及服务不到位的问题；3.琼2024保亭县不动产权证0004416号，证明：案涉小区竣工验收时间是2024年10月29日。
被上诉人某甲公司二审期间未向本院提交新证据，针对上诉人提交的新证据发表质证意见：对证据1的关联性不予认可，无论其是否有效，是何性质，均与本案物业服务法律关系没有任何关系；对证据2的真实性及证明目的不认可，报告由业委会出具，业委会不具备电气工程、消防安全等领域的检测或者鉴定资质，报告中安全隐患维护缺失等结论都是他人判断，缺乏权威机构的客观依据支撑。对证据3的真实性没有异议，竣工验收不等于接受服务的时间，在竣工之前，只要其接受了房屋售后服务，接受了服务就应该缴纳物业服务费。
本院对上诉人杨某提交的新证据认证如下：对证据1的真实性予以确认，该合同系杨某与案外人签订，与本案无关；对证据2的真实性予以确认，业委会对小区内卫生、安全及消防等情况的表述为单方制作，未与被上诉人某甲公司到现场一致确认，不能作为客观认定案涉小区物业服务、管理真实情况的依据，故对证明目的不予确认；对证据3的真实性、合法性、关联性予以确认。
二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，《 最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第 三百二十六条规定：“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。双方当事人同意由第二审人民法院一并审理的，第二审人民法院可以一并裁判。”上诉人杨某上诉请求第2项属于反诉，被上诉人某甲公司就该反诉不同意进行调解，亦不同意由本院在二审中一并审理，故上诉人杨某可另行起诉。本案二审当事人争议的焦点是：上诉人杨某是否应向被上诉人某甲公司支付2019年5月31日至2024年12月31日期间的物业服务费9944.24元。
《 中华人民共和国民法典》第 九百四十四条规定：“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；
合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。”虽然案涉《前期物业管理服务协议》《临时管理规约》系案外人梁某与某甲公司等签订，但根据上诉人杨某在上诉状中的陈述：“竣工验收是房屋交付的唯一法定标准，开发商仅通过内部更名、交付钥匙的方式让上诉人‘收房’，不属于法律认可的正式交付，不能以此认定上诉人需要承担交付后的物业费”“不预交一年物业费1780元不予办理认购交接手续，上诉人被迫缴纳该笔费用”以及杨某已实际向某甲公司支付2018年5月30日至2019年5月30日的物业服务费1780元的事实，结合当事人陈述，可认定梁某将案涉房屋转售杨某，开发商已向杨某交付房屋，杨某系案涉房屋的业主。
某甲公司为案涉小区提供了物业管理服务，杨某作为小区的业主，其接受了某甲公司的服务，亦应按约定向某甲公司支付物业服务费。杨某未按约定支付物业服务费，其行为已构成违约，故某甲公司请求杨某支付2019年5月31日至2024年12月31日期间的物业服务费，符合法律规定和合同约定，依法应予支持。一审判决杨某向某甲公司支付2019年5月31日至2024年12月31日期间的物业服务费9944.24元，具有事实和法律依据，本院予以维持。
杨某上诉提出房屋未竣工验收不得交付使用，开发商违规交房不构成合法交付，故竣工验收前的物业费应由开发商承担，其无缴费义务。开发商是否违规交房不属于本案审查范围，案涉房屋已交付杨某使用，作为业主的杨某在房屋交付后已实际占有使用房屋并享受了某甲公司提供的公共区域维护等服务，应按照约定支付物业服务费。故对杨某的上诉主张，本院不予采信。
关于程序问题。一审法院在直接送达未果，确认其他方式无法有效送达后依法采取公告方式送达开庭传票等诉讼材料，符合《 中华人民共和国民事诉讼法》第 九十五条之规定，一审不存在违反法定程序。上诉人杨某主张一审判决程序严重违法，应发回重审，理由不能成立，本院不予采信。
综上所述，上诉人杨某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《 中华人民共和国民事诉讼法》第 一百七十七条第 一款第 一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费165.34元，由上诉人杨某负担。
本判决为终审判决。
审判长 符 晓
审判员 符月玲
审判员 王咸海
二〇二六年九月七日
[核对位置]
法官助理秦汉
书记员蒙显艳
附：本案适用法律条文
《 中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十七条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
住宅专项维修资金管理办法 中华人民共和国民法典 第465条 中华人民共和国民法典 第577条 中华人民共和国民法典 第585条1款 中华人民共和国民法典 第944条 中华人民共和国民法典 第993条 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释(2022修正) 第177条1款4项 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释(2022修正) 第326条 更多