某甲公司与刘某乙物业服务合同纠纷案
湖南省会同县人民法院
民事判决书
(2026)湘1225民初871号
原告(反诉被告)：某甲公司，住所地湖南省怀化市会同县。
法定代表人：谢某，系该公司总经理。
委托诉讼代理人：谭某。
委托诉讼代理人：刘某甲。
被告(反诉原告)：刘某乙。
委托诉讼代理人：刘某丙(系刘某乙之父)。
原告某甲公司与被告刘某乙物业服务合同纠纷一案，本院于2026年6月2日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。诉讼过程中，被告刘某乙提起反诉，本院立案受理后，并公开开庭进行了合并审理。原告(反诉被告)某甲公司的委托诉讼代理人谭某、刘某甲，被告(反诉原告)刘某乙的委托诉讼代理人刘某丙均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告某甲公司向本院提出诉讼请求：1.被告支付2023年3月1日至2026年5月31日的物业费5960元；2.被告支付逾期缴纳物业费违约金2174元(自2023年3月1日起按每日1‰支付违约金，暂计至2026年5月31日，实际计算至物业费结清为止)；3.本案诉讼费由被告承担。
事实与理由：2017年8月11日，被告购买湖南省会同县房屋，房屋建筑面积127.34平方米。被告于2019年2月27日与某甲公司签订《前期物业管理服务协议》，约定原告为被告提供物业管理服务，按年收取物业费，收费标准为1.2元/月/平方米，如延期付款，原告有权按每逾期一日加收应缴纳额1‰的标准向被告收取违约金。根据《前期物业管理服务协议》第四条第一、二款，第七条第四款约定，被告应于每年期满后的次月缴纳下一年度的物业管理服务费，但被告自2023年3月1日起至今未按约定向原告缴纳物业费，经原告公司工作人员多次电话及书面通知、上门催缴等方式催收，被告以各种理由拒不缴纳。
原告已按协议约定完成了物业管理服务，被告逾期未履行支付物业费义务，其行为构成违约，应承担继续履行支付义务。
综上，为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。
被告刘某乙辩称：答辩人系案涉小区业主，入住后按时足额缴纳物业费。本案并非答辩人恶意拖欠，而是被答辩人多项行政违法在先、根本性违约持续存在，经答辩人多次催告拒不整改，答辩人依法行使合同履行抗辩权。理由：
一、原告入驻及收费双重违法，物业服务协议收费条款缺乏法定效力。依据《 物业管理条例》第 二十四条、第 四十条规定，前期物业服务必须经过公开招投标并在住建部门备案，住宅前期物业费必须经发改部门价格备案审批后方可收取。
1.原告承接本小区前期物业服务未依法开展招投标，无招投标备案手续，仅备案物业服务合同，选聘物业程序违反法律强制性规定；
2.案涉小区物业费收取无任何发改部门价格备案、无政府定价批复，属于无备案擅自收费。
案涉小区至今未成立业主大会，始终属于前期物业服务阶段，必须严格执行政府指导价及价格备案制度。双方签订的前期物业服务协议，因合同基础程序违法、收费标准无行政审批，原告无权按照合同约定全额主张物业费，更无权主张高额违约费用。
二、案涉小区双消防控制室持证人员严重不足，消防服务构成根本性违约。
案涉小区为高层住宅小区，设置两套消防联动控制系统，依据《 高层民用建筑消防安全管理规定》第 二十六条、国家标准GB25201-2010、GB25506-2010强制规定：配备消防联动主机的消控室，值班人员必须持中级及以上消防设施操作员证书上岗，初级消防设施操作员仅可值守无联动系统的消防控制室，不具备操作联动主机的从业资格；同时双消防控制室需执行24小时双人持证在岗值守制度。
原告实际履职情况：全小区仅有2名工作人员持有有效中级消防设施操作员证件，持证人数严重短缺，无法满足双控制室24小时不间断持证值守要求；其余值班人员均仅持有3本初级消防证，不具备消防联动主机操作资质。公司法人、股东名下证件闲置，从不参与现场值班，消控室长期大量无证人员顶岗履职。该违法行为已被某队查实，先后下达《责令立即改正通知书》《责令限期改正通知书》，并于2026年4月21日正式立案查处。消防安全是物业服务核心法定强制性义务，原告系统性消防违法，严重威胁全体业主人身安全，属于根本性违约，业主有权依法减免物业费。
三、答辩人提前催告整改，原告拒不整改在先，答辩人暂缓缴费具备合法前提。
1.2022年春节，原告工作人员上门收取物业费时，答辩人当场口头催告，要求清理堵塞的消防通道、消除安全隐患，原告工作人员现场知晓诉求，但始终未开展任何整改工作；
2.经催告后原告违约状态持续，答辩人于2023年暂缓缴纳物业费，不存在无故欠费情形；
3.2025年7月22日至2026年5月，答辩人及委托代理人先后出具面谈书、物业费回函、异议书、限期整改告知函等多份书面催告文书，全部有效送达原告，明确提出物业整改全部隐患后，答辩人愿意按合理标准缴纳物业费。答辩人全程主动协商，无任何恶意欠费主观过错。
四、物业拒不整改引发火灾救援延误，违约后果实际发生。
因原告长期放任消防通道被占用堵塞、拒不整改，2025年12月22日本小区27栋发生火灾，消防车辆无法正常驶入作业区域，客观造成救援通行受阻，直接扩大业主财产损失。截至本案庭审当日，案涉消防通道依旧堵塞，消防隐患未消除，违约状态持续至今。
五、小区安保人员大面积无证上岗，2025年底才集中补证，安保服务长期不达标。依据住建部门书面确认，小区在岗保安共计25人。结合原告自行提供的保安证复印件，截至2025年12月集中补证前，仅10人持有有效保安员证，剩余15人长期无证从事园区巡逻、门禁值守、消防巡查、应急处置等核心工作；2025年12月集中补办的7本证件，足以证明此前安保岗位长期人员资质缺失，违反《 保安服务管理条例》规定，安保服务长期缩水，不符合法定标准。答辩人多次书面要求对方提交安保人员用工、薪资、在岗记录，原告均未能完整举证。
六、物业隐匿小区公共收益，选择性公示账目，侵害业主法定知情权，依据《 中华人民共和国民法典》第 九百四十三条，物业服务人应当定期将公共收益收支情况向全体业主公开。小区电梯广告、经营性充电桩、场地租赁等收益依法归全体业主共有。原告仅选择性公示部分电梯广告台账，刻意隐瞒充电桩等大额经营性收入，拒不提供全部合作合同、完整收支台账及银行原始流水。答辩人多次书面催告公示完整账目，原告始终拒不配合，其行为已明显构成故意隐匿小区公共收益，严重侵害业主知情权与共有财产权益。
七、物业彻底颠倒服务本位，安保人员暴力殴打业主，完全丧失物业服务初心，物业公司本是业主付费聘请的服务提供者，而非小区的管理者、管控者，维护业主人身安全、文明沟通，化解邻里及园区矛盾，是物业安保岗位最基础的岗位职责。但被答辩人完全本末倒置，将自身凌驾于业主之上，妄图以管理者身份压制业主诉求，甚至纵容安保人员使用暴力解决纠纷，物业服务初心彻底丧失。2024年6月23日，案涉小区内发生安保人员暴力殴打业主的恶性事件。
该事件足以证明被答辩人园区管理全面失控，安保人员缺乏职业素养，公司未开展正规岗前培训，亦无标准冲突处置预案。物业非但没有约束安保人员文明履职、服务业主，反而放任安保人员以暴力方式对待业主，彻底违背物业服务合同约定的安全保障义务、文明服务义务。该暴力事件并非偶然的个人冲突，而是被答辩人长期重收费、轻服务，漠视业主权益，错误定位自身角色的必然结果：物业全程只重视物业费催收，忽视园区安全管理、人员管理、服务规范管理，把服务业主的本职工作，变成管控业主、压制业主合理诉求的管理特权，服务本位完全颠倒，物业服务彻底形同虚设。该恶性事件进一步印证，被答辩人整体物业服务质量严重不达标，已构成重大服务违约。
庭审过程中，被告刘某乙提交补充答辩：物业入驻全流程存在多重法定违法，自始无全额收费合法基础，住建局出具的书面答复证实，开发商选聘原告未开展法定招投标，无住建部门协议选聘批复；原告物业费未在发改局完成价格备案；同时原告始终无法提供法定必备的物业承接查验报告、公共设施移交档案。
原告仅以与开发商签订主张服务合法，该观点不能成立。《 物业管理条例》招投标条款属于效力性强制规定，私下缔约不能抵消上述多重程序违法，原告无权主张全额物业费。案涉物业服务协议存在法定无效的不公平格式条款，根据 民法典第 四百九十七条，合同单方免除原告消防、安保安全保障核心法定义务，约定每日2％滞纳金，折算年化利率高达73%，远超法律保护上限。
该部分条款权责失衡，应认定无效，原告据此主张违约金、滞纳金无法律依据。原告举证造假，未履行安全管理、档案留存、公共收益公示核心法定义务，依据 民法典第 九百四十三条，物业公司应当留存消防巡查、中控值班、设施维保、公共收益收支全套原始台账。原告无法提交欠费周期内完整原始记录，当庭出示的台账均为诉讼后临时补造，不具备真实性。
消防部门已对原告作出2000元行政处罚，查实消控人员无证上岗、消防通道长期堵塞；安保人员大面积无证上岗；原告长期隐瞒小区广告、车位租赁公共收益，经我书面催告拒不公示，属于危及小区全体业主人身安全的根本性违约，原告应当承担举证不能的不利后果。
被告暂缓缴费属于合法行使先履行抗辩权，不存在恶意拖欠、无任何过错，从未拒绝履行缴费义务，此前携带足额现金主动与原告协商，承诺只要原告补齐全部档案、完成消防安保合规整改，被告将一次性结清全部欠费，但原告当场拒绝全部整改诉求。根据 民法典第 五百二十六条，安全管理、合规运营是物业在先履行的法定义务，原告拒不整改在先，被告暂缓全额缴费有完整法律依据，不存在违约行为。本案全部过错归于开发商与原告，开发商违规绕过法定流程绑定物业入驻，原告全程规避各项法律监管义务，只主张收费权利，拒不履行法定管理、整改义务，所有矛盾根源不在被告。
综上，原告存在程序违法、格式条款无效、根本性安全履约失职、举证造假多重违法违约事实，无权主张全额物业费及违约金。恳请法庭依法酌减物业费，驳回原告诉请的滞纳金、违约金，本案诉讼费用由原告自行承担。
反诉原告刘某乙向本院提出反诉请求：1．驳回反诉被告主张的全部逾期付款违约金；2．反诉原告仅支付2023年至今欠缴物业费总额的50%，剩余物业费予以免除；3．反诉被告向反诉原告支付物业服务违约损失1.0元；4．本案本诉案件受理费、反诉案件受理费，全部由反诉被告承担。
反诉被告某甲公司辩称：一、被答辩人称答辩人未经选聘入住，物业费定价均违反法律强制性规定，无权主张全额物业费及违约金与事实和法律不符。理由：1.答辩人是经某乙公司依法选聘入驻，并依法与建设单位签订了《山水龙城前期物业服务合同》，也与被答辩人签订了《前期物业服务协议》，协议内容系双方真实意思表示。2.《 物业管理条例》第 二十四条第 二款规定，住宅单位的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业，适用的主体是建设单位，而非物业公司。
在此，被答辩人显然是混淆了法律概念。3.《怀发改服(2019)16号》文件明确前期物业实行政府指导价，其规定的收费标准分为1.2元、1.4元、1.6元、1.8元、2.0元共五个等级。本公司实际收费1.2元为政府指导价的最低等级，符合相关规定。综上，被答辩人的主张不成立。
二、被答辩人称，案涉小区服务严重缺位，存在重大消防安全隐患，物业未履行法定安全保障义务，片面夸大答辩人的责任，严重偏离《前期物业服务协议》约定的责任范畴，理由：
1.答辩人已按照《前期物业服务协议》的约定，完整履行了协议中甲方应履行的服务内容。
2.关于小区公共消防通道被占用或堵塞的问题，具体原因是小区车位供需严重失衡导致，该小区车库外公共车位共227个，截止目前，开发商地库已售车位127个，合计可供正常停车用车位354个，该小区业主拥有车辆且在本物业公司登记并录入道闸系统的车辆共1795台，供需差异巨大。为保证消防安全，答辩人采取了以下安全保障措施：在小区路面消防车道旁醒目位置设置“本小区所有路段停车位以外部分皆为消防通道，严禁停车”告示牌。小区规划的消防扑救区域设置“消防扑救面，禁止停车”的告示牌，已尽到告知义务；
在各单元公告栏定期张贴“消防通道和楼道禁止堆放杂物”的温馨提示，已尽到提醒义务；秩序维护员例行巡逻时，发现违停堵塞消防通道的车辆，均采用电话联系挪车或张贴“温馨提示”方式，劝导业主车辆不要堵塞消防车道，已尽到劝导义务；在交叉路口或拐弯处设置固定的隔离桩，防止车辆堵塞消防通道，已尽到制止义务；
对部分不听劝阻的业主，答辩人定期社区、消防救援大队及县征保中心等政府主管部门报告，并协同主管部门一起对相关业主进行劝导和要求整改，已尽到报告义务。
3.关于2025年12月22日小区火灾事件，事实如下：由于火灾现场在1604室内密闭空间发生，室外消控系统未收到火情信息，至1时34分消防救援中浓烟窜出室外才收到火警信息；消防救援大队消防车辆于1时29分56秒进入小区大门，于1时31分58秒到达火灾现场附近仅用时2分钟。随后消防人员立即开展灭火救援工作，并不存在被答辩人所述救援被严重延误的情形；
自消防车辆进入小区大门开始，答辩人的值班人员立即按照火灾救援预案要求引领消防车辆进入火灾现场，并立即向火灾发生的D27东二单元逐层逐户敲门组织业主进行疏散，确保了火灾所在单元业主全部撤离到了安全区域。该火灾事故中，答辩人在该火灾事故中不仅不存在任何过错，反而在救援工作中行动迅速，措施得当，卓有成效地保证了业主的生命财产安全。依据《 中华人民共和国民法典》第 九百四十二条的相关规定，物业公司的义务是采取合理措施保护业主人身、财产安全。物业服务受基础设施限制，不能保全不发生危害事件及防范服务范围之外的事件发生。
三、被答辩人称，小区安保服务不达标，安保人员无证上岗且发生伤人事件，纯属凭空捏造事实，恶意中伤。理由如下：本公司安保人员的职责主要在于维护小区交通秩序、车辆停放和防止相关事故发生。仅为秩序维护人员，并非真正意义上的保安人员。持证上岗并非必要条件，只是本公司为加强安全防范，提升服务水平和能力的强化措施；安保人员伤人事件纯属无中生有，事实是安保人员严格落实外来车辆管控措施，引发驾驶人员的不满而产生争执。该项明显与被答辩人指控的未落实常态化巡查，劝离、清理义务自相矛盾。
四、被答辩人称多次书面催告整改，物业拒不履行，暂缓缴费具备合法抗辩依据与事实不符。本公司自接到其书面函件后，主动邀请其当面沟通解释并对被答辩人反映的服务瑕疵进行了整改。但被答辩人固执己见，刻意曲解相关法规，片面强化物业责任，并以此为借口拒缴物业费。
综上，被答辩人提交的所有证据，既不能否定答辩人按合同约定履行了相关物业服务的事实。也没有对被答辩人造成实际性的损害和不利后果。《前期物业服务协议》是双方意愿的体现，双方权责对等。物业服务为有偿服务，物业公司收入来源于物业费，被答辩人长期不按时交费，不仅导致了小区整体设施维护保养和正常秩序维护所必要的经费出现缺口，也损害了其他正常缴费业主的合法权益。
因此，请求依法驳回被答辩人的反诉请求，判令被答辩人支付恶意拖欠的物业费5960元和违约金2174元，维护答辩人的合法权益。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，根据当事人的庭审陈述对以下事实予以确认：
某甲公司成立于2012年10月22日，经营范围为物业管理服务，系某丙公司选聘的案涉会同县林城镇山水龙城小区物业管理企业，刘某乙系该小区D27栋501号房屋业主。2015年1月1日，某丙公司与某甲公司签订《山水龙城前期物业服务合同》，由某甲公司提供前期物业服务。2019年8月11日，刘某乙与某丙公司签订《商品房买卖合同》等并购买某丙公司开发的位于会同县房屋。
2019年2月27日，某甲公司(甲方)与刘某乙(乙方)签订《前期物业管理服务协议》，协议概意：甲方对物业共用部分、共用设施设备、绿化、环境卫生、安全防范、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理，并收取物业管理费用等，乙方享有国家有关法律、法规规定的权利，监督甲方的物业管理服务行为，就物业管理的有关问题向甲方提出意见和建议，依据协议向甲方交纳物业管理费等。物业管理服务内容包括房屋共用部位的维护和管理、环境卫生、安全防范、交通秩序与车辆停放等；
乙方交费时间为交房或入伙通知发出后一个月内预交一年，此后须在每年期满前一个月预交下一年的物业管理工作服务费。前期物业服务合同到业主委员会成立之时终止，收费标准(按建筑面积)高层住宅1.2元/㎡……。违约责任：甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的责任；
乙方不按照约定标准和时间缴纳物业管理服务费的，甲方有权按每逾期一日加收应缴额2%的标准向乙方收取滞纳金，乙方拒不缴纳物业管理服务费的，甲方可以依法提起诉讼。协议还约定其他相关事宜。协议履行期间，被告已缴清截止2023年2月28日的物业费，未交纳2023年3月1日至2026年5月31日的物业费。
原告经催收未果诉至本院，要求刘某乙缴纳物业费5959.51元及支付违约金2174元。
另查明，1.2025年9月12日，某队对刘某乙邮寄的《履行法定职责申请书》答复，答复概意：山水龙城藏龙苑存在小区各单元门口、架空层、主干道存在停放小车、电动车等占用疏散通道和安全出口的行为，楼梯部位、配电箱前、架空层堆放杂物的行为，责令物业服务企业整改，不予行政处罚。2025年11月6日，该大队向某甲公司作出《责令限期改正通知书》，通知书载明：消防控制室未按要求存放总平面布置图、建筑消防设施平面布置图等档案资料，违反了《消防控制室通用技术要求》，责令某甲公司限期整改，同年12月24日，该大队对刘某乙邮寄的《履行法定职责申请书》答复：消防控制室未按要求存放总平面布置图、建筑消防设施平面布置图等档案资料，物业服务企业已于11月17日整改完毕。
2.2025年11月17日，会同县某局对刘某乙反映的《致会同县某局的联名履职申请书》的答复，答复内容：一是责令某甲公司公示公共收益；二是某甲公司在县征保中心、原县房产管理局物业股备案，不存在非法入驻的问题；三是要求某甲公司立行立改，确实提高服务质量。
2026年1月23日，会同县某局对刘某乙反映要求公开某甲公司招标合法程序等问题作出会住建答复［2026］001号《依法履职事项答复意见》，答复概意：某丙公司未按法规向会同县某局备案某甲公司招标程序相关资料，经该局向某甲公司送达《关于提供相关资料的函》后，某甲公司于2026年1月12日提交了《山水龙城藏龙苑物业服务合同》、公共收益明细及支出明细资料、保安上岗证件资料。2026年6月29日，会同县某局对刘某乙提交的《履行法定职责申请书》作出答复，答复概意：某丙公司2015年1月1日与某甲公司签订《山水龙城前期物业服务合同》未进行招投标，选聘某甲公司作为前期物业服务企业至今十一年属实，委托管理期限自2015年1月1日起至小区成立业主委员会合同自然终止；
会同县某局决定对某丙公司未进行招投标，采用协议方式选聘某甲公司的情况予以立案查处等。3.2026年4月24日，某局对刘某乙提交的《政府信息公开申请书》答复：刘某乙申请公开的会同县山水龙城小区前期物业服务收费标准的发改部门备案文件(含备案表、收费标准批复、服务等级认定等全部相关备案材料)不存在。某丙公司未经招标选聘某甲公司作为前期物业服务企业为案涉小区提供物业服务。
本院认为，处理本案需解决以下几个问题。一、《山水龙城前期物业服务合同》《前期物业管理服务协议》的效力问题。《 中华人民共和国民法典》第 一百五十三条第 一款规定，违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。
但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。《 中华人民共和国民法典》第 九百三十九条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。《 物业管理条例》第 二十四条规定，住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘物业服务企业。
本案中，某丙公司作为山水龙城小区的建设单位，在刘某乙居住的山水龙城小区成立业主委员会前，有权选聘前期物业服务企业。某丙公司未经招标选聘某甲公司作为前期物业服务企业为案涉小区提供物业服务，并与某甲公司于2015年1月1日签订《山水龙城前期物业服务合同》，虽然合同存在违反法律、行政法规的强制性规定的瑕疵，但某甲公司为案涉小区提供服务长达十一年有余，且大多数业主亦按照合同、协议缴纳了物业费，其合同实际履行对社会公共秩序造成的影响显著轻微，且会同县某局决定对某丙公司未进行招投标，采用协议方式选聘某甲公司的情况予以立案查处，能够实现强制性规定的立法目的。
如认定合同无效将导致案件处理结果有失公允，故对刘某乙提出《山水龙城前期物业服务合同》《前期物业管理服务协议》无效的抗辩意见，本院不予采纳。综上，某甲公司与某丙公司签订的《山水龙城前期物业服务合同》及与刘某乙签订的《前期物业管理服务协议》有效，对包括刘某乙在内的小区业主均具有法律约束力。
二、关于物业费及违约金问题。如上所述，双方均应履行《山水龙城前期物业服务合同》《前期物业管理服务协议》约定的义务。本案中，某甲公司对物业共用部分、共用设施设备、绿化、环境卫生、安全防范、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理等提供了基础物业服务，刘某乙系从中受益者，应履行支付物业服务费的义务，依照商品房产权面积、协议约定的物业费标准及计缴起止日计算，刘某乙应缴纳2023年3月1日起至2026年5月31日止的物业费5959.51元(127.34㎡×1.2元/㎡×39个月)，恒茂物业主张过高，超过部分，本院不予支持。
按照合同、协议约定，刘某乙逾期不缴纳物业费，应当承担支付违约金的违约责任，但恒茂物业在履约过程中存在服务瑕疵的事实显而易见，故对恒茂物业要求刘某乙支付违约金的诉求，本院不予支持。
三、关于反诉原告主张不承担违约金及仅支付2023年至今欠缴物业费总额的50%，剩余物业费予以免除问题。
如上所述，反诉原告刘某乙主张不承担违约金的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持，其主张支付欠缴物业费总额的50%，剩余物业费予以免除的诉讼请求不具有相应事实和法律依据，本院不予支持。
四、关于反诉原告主张物业服务违约损失问题。
《 中华人民共和国民事诉讼法》第 六十七条第 一款规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案反诉原告刘某乙未提交证明因物业服务瑕疵造成的实际损失的相关证据，应承担举证不能的法律后果，故对于反诉原告刘某乙主张反诉被告恒茂物业赔偿物业服务违约损失1.0元的反诉请求，本院不予支持。
法官寄语：业主对物业服务企业提供的物业服务不满意，以拒交物业服务费的消极方式表达不满情绪并非明智之举，不仅会造成物业服务企业因运营经费不足无法维系正常的物业服务工作，由此导致物业服务质量下降，不利于保障多数已经交纳物业服务费业主的权益和小区的整体利益，同时还会加深业主与物业服务企业之间的矛盾，影响小区和谐共处氛围。如通过正常途径与其沟通、协商解决未果，业主可通过业主大会解聘和重新选聘物业服务企业，业主以此为由拒缴物业服务费显然不妥。古语说“众口难调”，作为服务企业来讲，其提供的服务质量、水平确实难以做到令全体业主人人满意，但此不能成为物业企业“躺平”的事由，物业企业应多加强与业主的沟通、协商，换位思考，不断提高服务质量、水平，尽心尽责为业主营造一个安心、舒适的居住环境。
综上，依照《 中华人民共和国民法典》第 一百五十三条第 一款、第 四百六十五条、第 五百七十七条、第 九百三十七条、第 九百三十九条、第 九百四十四条第 一款、第 二款，《 最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>合同编通则若干问题的解释》第 十六条第 一款第 一项，《 物业管理条例》第 二十四条，《 中华人民共和国民事诉讼法》第 六十七条第 一款之规定，判决如下：
一、被告(反诉原告)刘某乙于本判决生效之日起三日内支付原告(反诉被告)某甲公司物业费5959.51元(截止2026年5月31日)；
二、驳回原告(反诉被告)某甲公司的其他诉讼请求；
三、驳回反诉原告(本诉被告)刘某乙的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《 中华人民共和国民事诉讼法》第 二百六十四条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉减半收取的案件受理费25元，由原告(反诉被告)某甲公司负担，反诉减半收取的案件受理费12.50元，由反诉原告(本诉被告)刘某乙负担。
本判决生效后，负有履行义务的当事人应当按期履行生效法律文书确定的义务。逾期未履行的，应主动向一审法院申报经常居住地及财产情况，不得有转移、隐匿、毁损财产及高消费等妨害或逃避执行的行为。违反本条款规定的，本案立案执行后，执行法院可依法对相关当事人采取纳入失信名单、限制高消费、罚款、拘留等强制措施；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。
审 判 员 梁 彬
二〇二六年八月三十一日
代理书记员 王明糈
附件：
《中华人民共和国民法典》
第一百五十三条违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。
违背公序良俗的民事法律行为无效。
第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。
依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。
第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第九百三十七条物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。
物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。
第九百三十九条建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。
第九百四十四条业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。
业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。
物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。
《 最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>合同编通则若干问题的解释》
第十六条合同违反法律、行政法规的强制性规定，有下列情形之一，由行为人承担行政责任或者刑事责任能够实现强制性规定的立法目的的，人民法院可以依据 民法典第 一百五十三条第 一款关于“该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外”的规定认定该合同不因违反强制性规定无效：
(一)强制性规定虽然旨在维护社会公共秩序，但是合同的实际履行对社会公共秩序造成的影响显著轻微，认定合同无效将导致案件处理结果有失公平公正；
(二)强制性规定旨在维护政府的税收、土地出让金等国家利益或者其他民事主体的合法利益而非合同当事人的民事权益，认定合同有效不会影响该规范目的的实现；
(三)强制性规定旨在要求当事人一方加强风险控制、内部管理等，对方无能力或者无义务审查合同是否违反强制性规定，认定合同无效将使其承担不利后果；
(四)当事人一方虽然在订立合同时违反强制性规定，但是在合同订立后其已经具备补正违反强制性规定的条件却违背诚信原则不予补正；
(五)法律、司法解释规定的其他情形。
法律、行政法规的强制性规定旨在规制合同订立后的履行行为，当事人以合同违反强制性规定为由请求认定合同无效的，人民法院不予支持。但是，合同履行必然导致违反强制性规定或者法律、司法解释另有规定的除外。
依据前两款认定合同有效，但是当事人的违法行为未经处理的，人民法院应当向有关行政管理部门提出司法建议。当事人的行为涉嫌犯罪的，应当将案件线索移送刑事侦查机关；属于刑事自诉案件的，应当告知当事人可以向有管辖权的人民法院另行提起诉讼。
《 物业管理条例》
第二十四条住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘物业服务企业。
《 中华人民共和国民事诉讼法》
第六十七条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
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