某物业,张某物业服务合同纠纷案
河南省信阳市中级人民法院
民事判决书
(2026)豫15民终1931号
上诉人(一审原告)：某物业，住所地信阳市羊山新区。
法定代表人：林某，公司总经理。
委托诉讼代理人：程旭红，北京市中创(郑州)律师事务所律师。
上诉人(一审被告)：张某。
上诉人某物业因与上诉人张某物业服务合同纠纷一案，不服河南省信阳市平桥区人民法院(2026)豫1503民初1566号民事判决，向本院提起上诉。本院于2026年4月24日立案后，依据《 中华人民共和国民事诉讼法》第 四十一条第 二款适用第二审程序，由审判员公开开庭独任审理本案。上诉人某甲公司的委托诉讼代理人程旭红、被上诉人张某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人某甲公司上诉请求：1.维持(2026)豫1503民初1566号民事判决书第一项判决，撤销(2026)豫1503民初1566号民事判决书第二项判决，改判张某向某甲公司支付拖欠的2018年5月21日至2019年7月1日的物业费2549元和2018年5月21日至2022年12月31日水电公摊费1400元；2.本案全部诉讼费由被上诉人承担。
事实与理由：一审判决认定某甲公司主张的2018年5月21日至2019年7月1日的物业费2549元和2018年5月21日至2022年12月31日的水电公摊费1400元超过诉讼时效，属于认定事实错误。张某在一审中书面答辩状通篇未提及诉讼时效问题，而且在某甲公司举证催缴单等证据时，也自认见过这些单子。根据 民事诉讼法规定，人民法院不宜主动审查诉讼时效问题。
张某从2014年入住小区至今仍然在该小区居住，某甲公司工作人员每年都会上门催交物业费，并且张贴在入户门上，张某也交纳了2018年5月份之前的物业费。某甲公司每年向张某催交物业费，张某说不知道显然不属实。3.我司工作人员张贴多张催缴单均显示有张贴时间和照片，并同步上传电脑，可以证明我司每次催交的时间是连贯的，并未超过诉讼时效。
综上，一审部分事实认定错误，以诉讼时效超过为由，否认张某自认事实，未考虑张某明知拖欠物业费的情况，不利于小区物业服务工作开展，要求二审支持某甲公司的上诉请求。
对于上诉人某甲公司的上诉，上诉人张某答辩认为：某甲公司要求张某支付拖欠2018年5月21日至2022年12月31日前的物业费及公摊费，理由不成立，已过三年追要诉讼期，某甲公司提供的追缴单照片证据存在摆拍，单方制作无法核验真伪。某甲公司已被解聘，有业主委员会出示解聘物业通知书为证，此后有向阳社区协调监管，业委会自管，有向业委会缴费收据，后有每栋楼选一位楼长代管，有向楼长缴费转账记录，清理垃圾，电梯维修和地下室电梯框破坏，都是业主自觉出钱(有图片记录为证)，还有富元物业进驻小区，某乙公司缴纳物业费记录。
所以，某甲公司主张缴费2018年5月21日至2022年12月31日物业费及公摊费理由不成立，事实清晰、证据完整。一审对该部分不予支持，公平公正。要求二审驳回某甲公司的上诉，全部费用由某甲公司承担。
上诉人张某上诉请求：1.依法撤销(2026)豫1503民初1566号民事判决书，并依法改判驳回某甲公司的全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由某甲公司承担。
事实与理由：一审认定事实不清、适用法律错误，对某甲公司违法进驻小区、物业服务严重缺失、违规收费等关键事实未予全面审查，仅错误支持某甲公司主张的2023年1月1日至2025年12月31日期间物业费，损害张某合法权益，具体理由：一、某甲公司进驻案涉小区程序严重违法，不具备合法收费主体资格。某甲公司入驻小区未依法履行招投标程序，无合法选聘、中标手续，亦未在物业管理行政主管部门办理备案及审批手续，其进驻行为违反《 物业管理条例》相关强制性规定，并非合法物业服务主体，无权向张某收取物业费。
一审法院未对该核心事实予以审查认定，径直判决张某交费，属于事实认定错误。二、某甲公司未履行物业服务主要义务，服务长期严重不达标，已构成根本违约。1.小区消防设施长期不合格、损坏、缺失，未进行有效维护，存在重大安全隐患；
2.电梯未按规定定期维护保养，某甲公司私自加装梯控限制业主正常通行，严重侵害业主权益；3.小区安保措施不完善，保安履职不到位，人员及车辆管理混乱，未提供合格的安全保障服务；4.某甲公司从未依法公布物业费收支明细、水电公摊费用明细及公共收益账目，收费不透明、不规范；
5.某甲公司擅自将小区人防区域、老年活动室外围广场等公共区域商业化使用，违规围挡并对外停车收费，侵占业主公共利益，且无法提供合法审批手续。因某甲公司拒不履行法定及约定的物业服务义务，给张某及小区业主造成诸多损失与不良影响，张某有权依法行使抗辩权，拒绝交纳物业费。三、一审判决支持2023年1月1日至2025年12月31日物业费，认定事实及适用法律均错误。
某甲公司的行为已违反《 中华人民共和国民法典》第 九百四十二条、第 九百四十三条、第 九百四十四条，《 物业管理条例》第 三十五条等相关法律、行政法规之规定，严重侵害张某合法权益，依法应承担相应法律责任。一审法院在张某已充分举证证明某甲公司违法进驻、服务严重缺失、违约在先的情况下，仍片面支持某甲公司主张的2023年1月1日至2025年12月31日物业费用，未综合考量某甲公司根本违约情形，裁判结果明显不公，适用法律错误。综上所述，一审判决认定事实不清、适用法律错误，请求二审法院依法查明事实，撤销一审判决，改判驳回某甲公司的全部诉讼请求，维护张某合法权益。
对于上诉人张某的上诉，上诉人某甲公司答辩认为：某甲公司系经过住建部门招投标进驻的该小区，且早已经过合法备案，是案涉小区唯一合法的物业服务公司，为了小区正常运转，我司常年垫付大量的公共清污排污、水箱清洗、垃圾清运、电梯维保、公共区域照明等费用，持续为小区提供正常运转的必要条件，履行了物业服务合同的相关义务。张某常年在小区居住，在享受物业服务的同时应当按时交纳物业费和水电公摊。因此，张某的各项上诉理由不能成立，应予驳回，我司依据物业服务合同收取其欠交的物业费有事实和法律依据，要求二审查明事实，支持我司的上诉请求。
上诉人某甲公司向一审法院起诉请求：1.判令被告张某向原告某甲公司交纳拖欠的物业费共计9368元及滞纳金按日千分之三计算至付清之日止；2.判令被告张某向原告某甲公司交纳水电公摊费共计1400元；3.本案诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：原告某物业成立于2012年5月16日，经营范围包括物业管理等。
被告张某作为买受人与出卖人某丙公司签订《商品房买卖合同》，购买某小区，房屋建筑面积为151.57平方米。其中合同第八条约定：“出卖人应当在2014年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品方交付买受人使用。”
2014年11月1日，被告张某(甲方)与原告某物业(乙方)签订《前期物业服务协议》，其中约定：“第二条本物业名称：某管理处楼房号：6-1-502物业类型：住宅建筑面积：151.57平方米第三章委托管理期限第九条委托管理期限为五年，自2014年元月18日起至2019年元月18日止。第六章物业管理服务费用第二十一条物业管理费1、物业管理费由甲方按其物业的总建筑面积交纳。住宅部分价格为：1.2元/平方米/月，水电公摊费用由甲方承担；2、每年元月份前十五日内到物业公司预交本年度物业管理费及水电公摊。”协议另就委托管理事项、双方权利义务、物业管理质量、违约责任等事项进行了约定。被告张某在该协议甲方签章处签字。
被告另提交照片、小区业主群截图、特种设备使用标志截图、网上新闻截图等，拟证明原告违建，小区业主多次举报，物业入驻不合格，物业服务不合格，特种设备使用标志还是某乙公司之前遗留的，原告消防不合格，存在隐患；提交2018年解聘原告的通知书及交接协议，拟证明2018年后原告没有在小区服务；提交2025年通话记录详情截图，拟证明被告被困在电梯，打保安电话，无人接听。
上述《前期物业服务协议》约定的服务期限届满后，原告某物业继续在该小区提供物业服务。原告表示2019年7月1日至2022年12月期间，该小区另聘某癸公司、某乙公司提供部分物业服务，但原告仍提供整个小区电梯供电、水箱清洗等服务。一审法院同类案件中，原告提交了某丁公司与某戊公司签订的多份《二次供水水箱清洗合同》及某丙公司水箱清洗消毒记录、某丁公司与某己公司签订的多份《小区化粪池清理及管道疏通承包合同》、某丁公司与某庚公司签订的多份《电梯维护保养合同》、某丁公司与某辛公司签订的多份《电梯保养合同》、原告某物业与某辛公司2021年12月30日签订的《电梯保养合同》、某丁公司与某壬公司签订的《电梯维保合同》、原告某物业与某壬公司2023年12月31日的《电梯维保合同》等。
原告另提交多份装修垃圾清运费用、生活垃圾费用等费用的收条、转账记录及某丁公司的水费、电费发票及缴费记录等。
一审另查明，(2020)豫1503民初996号信阳羊山新区某小区业主委员会诉某物业物业服务合同纠纷一案中，信阳羊山新区某小区业主委员会诉请某物业移交物业管理资料且搬离案涉小区等。2020年8月31日，一审法院对该案件出民事判决书，判决驳回信阳羊山新区某小区业主委员会的诉讼请求。
2022年8月1日，某丙公司(委托方、甲方)与原告某物业(受托方、乙方)签订《前期物业服务合同》，将
小区(物业名称)委托于乙方实行物业管理。合同主要约定：“第二条物业基本情况物业类型：住宅。第二章委托管理事项第十四条负责向业主和物业使用人收取下列费用：1、物业管理服务费：1.3元/㎡。
第三章委托管理期限第十八条委托管理期限自2022年8月1日24时起至首届业主委员会正式签订物业管理合同时止。第六章物业管理服务费第二十二条物业管理服务费用1、本物业的物业管理服务费，住宅1.3元/㎡，及非住宅房屋2.8元/㎡由乙方按有关规定向业主或物业使用人收取；2、空置房屋的物业管理服务费，由乙方按约定的收费标准向产权人收取；
3、业主或使用人逾期未交纳物业管理服务费的，按业主临时公约中的有关约定，加收滞纳金。”合同另就双方权利义务、物业管理服务质量、违约责任等事项进行了约定。该合同于2023年3月6日经某中心同意备案。
一审庭审中，被告认可其是某小区房屋业主，面积为151.57平方米，物业费从2018年5月21日起未再交纳。原告某物业另表示因某乙公司实际于2022年12月底交接，故原告自2023年1月1日开始计收物业费，物业费按1.25元/月/㎡的标准收取。原告另提交的《缴费通知单》张贴照片显示，原告某物业于2019年6月30日向被告催要2018.5.21-2019.7.1的物业管理费以及公摊水费、于2020年6月24日向被告催要2019.7.1-2020.7.1的公摊水费；
于2021年6月24日向被告催要2020.7.1-2021.7.1的公摊水费；于2022年12月24日向被告催要2021.7.1-2022.12.31的公摊水费。现原告诉至法院，要求被告交纳2018年5月21日至2019年7月1日期间的物业费、2018年5月21日至2022年12月31日期间的水电公摊、2023年1月1日至2025年12月31日期间的物业费。
上述事实有当事人提交的《商品房买卖合同》、《前期物业服务协议》、(2020)豫1503民初996号民事判决书、《前期物业服务合同》、《河南省物业服务合同备案申请表》、缴费通知单张贴照片、《特种设备使用标志》照片、信阳新闻网截图、照片等证据及庭审笔录在卷佐证。
一审法院认为，本案中，原告某物业时具有提供物业服务资质的公司，其与某丙公司在2022年8月1日签订的《前期物业服务合同》系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。被告张某是某小区房屋的业主，根据《 中华人民共和国民法典》第 九百三十九条“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。”的规定，上述《前期物业服务合同》对被告张某具有约束力。
被告提出原告入住小区没有投标、招标程序，属于非法入住无需交物业费的问题，因案涉小区尚未成立业主委员会，故在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，可由建设单位通过协议方式选聘具有资质的物业公司进行小区物业管理。《 物业管理条例》第 二十四条规定的招投标程序是国家为规范物业公司提倡在选聘物业管理公司时实行招投标程序，属于行政管理或行政处罚的范畴，建设单位有无通过招投标方式选聘前期物业服务企业并不导致前期物业服务合同无效，本案亦无证据证明原告进驻该小区经行政主管部门确认为违法，因此，原告具备案涉小区物业管理资格，被告该项抗辩意见，一审不予采纳。
被告张某作为案涉小区6号楼1单元502号房屋的业主，与原告某物业签订了《物业服务协议》，且实际接受了原告提供的物业服务，原告作为物业管理企业为案涉房屋所在小区提供物业管理服务至今，其有权要求业主支付物业服务期间的物业服务费。被告辩称其是被迫签订《物业服务协议》，其提交的证据不足以证明其是在受到欺诈或者胁迫的情况下签订《物业服务协议》，且被告未在签订《物业服务协议》一年内行使撤销权，即便存在胁迫的事由，被告的撤销权也已经消灭，一审对被告的该抗辩意见不予采信。
对于被告提出小区存在消防不合格、违法乱建、公共设施无人维修、未公示公共收益、物业私自安装电梯梯控等问题，如被告认为原告服务不到位，其作为业主可以向物业公司提出改正意见，要求物业公司承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，或成立业主委员会通过业主委员会提出改正意见，或向房地产行政主管部门反映责令限期改正，直至业主委员会解聘该公司，但不能成为业主拒交物业费的理由和依据。而且拒交物业服务费也起不到制衡物业公司的效果，事实上可能还会降低物业公司后续服务的积极性，损害了包括自己在内的全体业主的利益。
同时，物业服务合同系持续履行的合同，具有长期性、复杂性、琐碎性等特征，服务质量不易量化。只有在物业服务公司存在未履行合同主要义务时，业主才有可能以此拒交物业费。而在本案中，被告提供的证据不足以证明原告在履行合同中持续存在重大违约行为，并导致业主丧失了根本上的合同利益，被告以此为由拒交物业费，一审不予支持。
要说明的是，原告作为物业服务者，也应当根据约定及法律规定和相关行业规定，积极主动履行自己的职责，采纳业主提出的合理化建议，提高服务质量。物业公司与业主之间也应当加强沟通，各方需要共同努力，互相尊重、支持与理解。
关于被告辩称物业公司未公示公司收益及广告等收入的问题。依据《 中华人民共和国民法典》和《 河南省物业管理条例》等相关规定，物业服务人应当定期将业主共有部分的经营与收益情况等以合理的方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告。如物业公司拒不公示属于其应该公示的内容，业主可另行提起业主知情权纠纷的诉讼。
关于被告应交纳物业费的金额，根据《前期物业服务合同》约定的物业管理期限，原告请求被告按约支付2023年1月1日至2025年12月31日期间的物业费，有事实和法律依据，一审予以支持。案涉《前期物业服务合同》明确约定住宅物业费收费标准为1.3元/㎡，原告某物业要求该期间的物业费按1.25元/月/㎡的标准收取，系对自身权利的处分，一审予以照准。据此，对于被告应交纳的费用金额，一审依据被告房屋类型、面积、原告主张的收费标准、欠费时间计为：151.57㎡×1.25元/月/㎡×36个月(2023年1月1日至2025年12月31日)=6821元。
关于原告主张的2018年5月21日至2019年7月1日期间的物业费及2017年2月1日至2022年12月31日期间的水电公摊费，《 中华人民共和国民法典》第 一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。
法律另有规定的，依照其规定。被告辩称该部分物业费及公摊水电费的诉讼时效已经届满，一审经审查认为，物业服务合同属于双务合同，支付物业服务费的债务是在合同履行过程中不断产生，每期债务履行期限届满后均为独立债务，其诉讼时效应从每期债务履行期限届满之日起算。原、被告于2014年11月1日签订的《前期物业服务协议》中明确约定“每年元月份前十五日内到物业公司预交本年度物业管理费及水电公摊”，即2018年5月21日至2018年12月31日日期间的物业费及水电公摊费用应于2018年1月15日前交纳；
2019年1月1日至2019年6月30日期间的物业费及水电公摊费用、2019年7月1日至2019年12月31日期间的水电公摊费用应于2019年1月15日前交纳；2020年1月1日至2020年12月31日期间的水电公摊费用应于2020年1月15日前交纳；2021年1月1日至2021年12月31日期间的水电公摊费用应于2021年1月15日前交纳；
2022年1月1日至2022年12月31日期间的水电公摊费用应于2022年1月15日前交纳。原告在明知被告电话的情况下未进行催收，其虽提交了《缴费通知单》张贴照片，但从照片来看不能反映张贴的时间，在无其他证据予以佐证的情况下，不能确认原告在诉讼时效内向被告主张了权利，不构成诉讼时效中断。结合原告提起本案诉讼的时间，其主张的2018年5月21日至2019年7月1日期间的物业费、2018年5月21日至2022年12月31日期间的水电公摊费已经超过诉讼时效，故被告张某关于诉讼时效的抗辩成立，一审予以采纳，对原告的该部分诉讼请求不予支持。
综上，依照《 中华人民共和国民法典》第 一百八十八条、第 一百九十五条、第 九百三十七条、第 九百三十九条、第 九百四十四条、第 九百四十八条和《 中华人民共和国民事诉讼法》第 六十七条之规定判决：一、被告张某于判决生效之日起五日内向原告某物业支付2023年1月1日至2025年12月31日的物业费6821元；二、驳回原告某物业的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《 中华人民共和国民事诉讼法》第 二百六十四条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取35元，由原告某物业负担13元，被告张某负担22元。
二审中，上诉人某甲公司提供多份不同年份的《缴费通知单》照片、其他业主物业纠纷案件的生效判决书，拟证明其持续催交行为构成诉讼时效中断。上诉人张某提供2018年《解聘通知书》、向阳社区居委会监交的《交接协议》、向某乙公司支付的转账记录、楼长某平台群聊天记录、消防部门公开曝光的《信阳市10家单位存在火灾隐患和消防违法行为》通报、过期灭火器照片、电梯维保标志照片、违章搭建照片等，拟证明物业公司服务质量严重不达标且已被解聘。
二审审理查明的案件事实与一审一致。
本院认为，本案二审争议焦点为：一、某甲公司主张的2018年5月21日至2019年7月1日物业费及2018年5月21日至2022年12月31日水电公摊费是否已超过诉讼时效；二、张某以物业公司进驻程序违法、服务质量存在根本违约为由拒绝支付全部物业费是否成立。关于争议焦点一。
本院认为诉讼时效的立法目的在于督促权利人及时行使权利，维护社会交易秩序的稳定。物业服务合同中，每期物业费债务具有相对独立性，其诉讼时效应自各期债务履行期限届满之日起分别计算。根据双方《前期物业服务协议》第二十一条第2款约定，“每年元月份前十五日内到物业公司预交本年度物业管理费及水电公摊”，故2018年5月21日至2018年12月31日期间的物业费及水电公摊费应于2018年1月15日前交纳，2019年1月1日至2019年6月30日期间的物业费及水电公摊费应于2019年1月15日前交纳，此后各期费用依此类推。
某甲公司于2026年1月29日提起本案诉讼，其主张的上述费用距起诉时均已超过三年。关于诉讼时效中断，某甲公司主张其通过每年张贴缴费通知单的方式持续催交，但是根据《 最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第 八条，当事人主张诉讼时效中断，应当提供证据证明其已向债务人送达了主张权利的文书。本案中，某甲公司提交的缴费通知单照片无法清晰辨认张贴年份、具体日期及是否实际张贴于张某户门，部分通知单存在年份记载明显错误、金额与主张不符等重大瑕疵，且无张某签收或其他可佐证的送达记录，不足以证明其已有效向张某主张权利。
某甲公司在明知张某具体住址和联系方式的情况下，未采取挂号信、短信、某平台等可留存证据的方式进行催交，亦未在合理期限内及时提起诉讼，应承担举证不能的不利后果。关于某甲公司主张“人民法院不宜主动审查诉讼时效”的问题，经查，张某在一审答辩状及庭审中已多次明确提出“诉讼时效已经届满”的抗辩，一审系基于当事人的抗辩进行审查，而非主动审查，程序合法正当。综上，一审判决认定某甲公司主张的2018年5月21日至2019年7月1日物业费及2018年5月21日至2022年12月31日水电公摊费已超过诉讼时效，并无不当。某甲公司的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。
关于争议焦点二。
本院认为，物业服合同具有长期性、公共性、连续性特点，物业服务涉及小区全体业主的共同利益，业主以服务质量瑕疵为由拒绝支付物业费，应当严格把握认定标准。根据《 中华人民共和国民法典》第 九百四十四条第 二款规定，业主仅能在物业服务人“违反约定或者违反相关规定，损害业主合法权益”且“拒不履行相关义务”的情况下，方可行使抗辩权，且抗辩权的行使范围应当与物业服务的瑕疵程度相适应。只有在物业服务人存在根本违约，即未履行合同主要义务，导致合同目的无法实现时，业主方可主张拒交全部或相应期间的物业费。
本案中，张某提交的消防部门公开通报、过期灭火器照片、电梯维保标志等证据，足以证明某甲公司在消防设施维护、电梯安全管理等方面确实存在一定程度的服务瑕疵，然而，本院同时注意到以下几点：第一，张某主张的消防不合格、电梯隐患等问题，部分发生于2019年至2022年期间，而一审判决仅支持了2023年1月1日之后的物业费，对于张某所称服务问题最为集中的2018年至2022年期间，一审已以诉讼时效为由驳回了物业公司相关请求，张某在该期间无需支付物业费，其权益已得到充分保护。
第二，物业服务合同系双务合同，业主支付物业费的对价是物业公司提供的整体物业服务，包括公共区域清洁、垃圾清运、水箱清洗、电梯供电、公共照明等。张某在庭审中亦自认其长期在该小区居住生活，客观上接受了物业公司提供的公共区域运行维护服务，且其在2018年之前曾按约缴纳物业费，说明其对物业公司的基础服务能力并无根本否定。第三，物业服务瑕疵的认定属于事实判断，业主若认为物业公司服务不达标，可依法请求减少物业费、要求物业公司整改、或通过业主委员会更换物业公司，但是瑕疵履行并不等同于根本违约。
在物业公司确实提供了基础性公共服务的前提下，业主拒交全部物业费，有违权利义务对等原则和诚实信用原则。第四，关于张某提出的物业公司进驻程序违法、被业委会解聘、2022年前有其他物业公司进驻等主张，本院审查认为，某甲公司与建设单位签订的《前期物业服务合同》已于2023年3月6日经某中心备案，具备物业服务资格。业委会的解聘通知及后续其他物业公司的介入，涉及物业服务合同的变更与衔接问题，但是张某作为业主，在未提供充分证据证明其已向某甲公司明确解除物业服务合同关系且某甲公司已实际撤离的情况下，仍然实际接受了某甲公司提供的公共区域维护服务，其以进驻程序违法为由拒交全部物业费，缺乏充分的法律依据。
至于加装梯控、侵占公共收益等问题，属于物业服务合同履行中的其他争议，张某可另行通过业主知情权诉讼或行政投诉等途径解决，不能成为拒交全部物业费的合法事由。一审在全面审查双方证据的基础上，认定某甲公司主张的2018年至2022年期间费用超过诉讼时效，同时认定张某提出的服务质量抗辩尚不足以构成拒交全部物业费的正当理由，判令张某支付2023年1月1日至2025年12月31日期间的物业费6821元，驳回某甲公司的其他诉讼请求。认定事实清楚，适用法律正确，裁判结论公平合理，兼顾了物业公司的服务成本与业主的合法权益，双方当事人的上诉理由均不能成立，本院不予支持。
依照《 中华人民共和国民事诉讼法》第 一百七十七条第 一款第 一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费120元，由上诉人某物业承担50元，上诉人张某承担70元。
本判决为终审判决。
审 判 员 吴 斌
二〇二六年六月二十三日
法官助理 段雅娴
书 记 员 陈紫薇
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