浙江省温州市鹿城区人民法院
民事判决书
(2024)浙0302民初2209号
原告：温州市滨江建设投资有限公司，住所地浙江省温州市鹿城区南汇街道宏国大厦601-607室。
法定代表人：林玉飞，该公司董事长。
委托诉讼代理人：叶清葛，浙江越人律师事务所律师。
委托诉讼代理人：周佳华，浙江越人律师事务所律师。
被告：温州市鹿城区高书锦园业主委员会，住所地浙江省温州市鹿城区高书锦园6幢一单元2楼。
负责人：叶胜孟，该业委会主任。
委托诉讼代理人：史向阳，浙江和乐律师事务所律师。
委托诉讼代理人：闻军，浙江和乐律师事务所律师。
原告温州市滨江建设投资有限公司(以下简称滨江建设公司)与被告温州市鹿城区高书锦园业主委员会(以下简称高书锦园业委会)车库纠纷一案，本院收到起诉材料，经诉前调未果，于2024年2月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告滨江建设公司的委托诉讼代理人叶清葛，被告高书锦园业委会的委托诉讼代理人史向阳、闻军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告滨江建设公司向本院提出诉讼请求：1．确认原告滨江建设公司对高书锦园地下车库及车位享有占有、使用、收益的权利；2．本案诉讼费用由被告承担。
事实与理由：2013年6月18日，温州市鹿城区发展和改革局作出批复，由温州市鹿城滨江城市建设开发有限公司(以下简称鹿城滨江建设公司)自筹建设资金，负责温州市鹿城区滨江商务区9号地块(同心村3某地块)城中村改造工程项目。项目立项后，鹿城滨江建设公司以BT模式实施建设，该项目的回购资金由原告滨江建设公司承担。鹿城滨江建设公司于2017年12月27日取得该地块不动产权证书。
该项目已于2019年10月21日竣工验收合格。2021年8月5日，鹿城滨江建设公司与原告滨江建设公司签订《资产移交协议书》，将高书锦园房源资产(包括住宅60963.78m²、办公3510.81m²、商业3626.37m²、地下室车库26234.54m²)移交给原告。协议签订后，原告取得移交资产的使用权、处置权，可按规定对移交资产进行管理、使用。
原告接收高书锦园房源资产后，依法对高书锦园地下车库开展管理工作，但是部分业主对地下车库归属不予认可，并因此发生纠纷。为明确权利归属，定分止争，故原告提起本案诉讼。
被告高书锦园业委会辩称，涉案地下车库的建设成本由业主承担。根据《房屋置换须知》可知，安置业主除支付建安成本3800元／平方米、综合成本价6000元／平方米之外，因套型设计等原因，均额外支付了6000元／平方米或14800元／平方米单价的购房款，故地下车库建设成本均已经分摊到业主支付的购房款内；根据原告提供的《建设工程施工许可证》载明合同造价36050万元／建设规模97177.41平方米=3709元／平方米，该单价小于业主支付的购房款，亦可以印证车库成本已经被分摊的结论；
涉案工程系安置房项目，土地性质从出让变成划拨，土地差价的利益被原告赚取了，也能证明涉案地下车库的建设成本实际由业主承担。原告亦没有提供建设工程详细财务资料和原告能够真正享有地下车库及车位的法律凭证，故原告不享有物权。涉案地下车库在规划红线范围内，属于高书锦园的配套设施之一，是房屋从属物。
根据《规划条件通知书》记载明确为“停车泊位需同时满足每户不低于1个停车位和浙江省工程建设标准1：2配比”，因此，涉案地下车库及车位作为高书锦园住宅的配套设施，占用高书锦园小区全体业主的地下面积修建，全体业主理应享有涉案地下车库及车位的占有、使用和收益的权利；原告作为小区建筑物的接收方仅提供竣工验收材料，经被告申请，原告始终未提供建设成本决算资料，无法证明车库是原告出资建设的结论；原告主张享有车库权益至今未办理产权登记。
产权调换协议是建设方起草和提供的文字版本，其上没有约定车库归属，可以视为放弃车位归属主张，产生争议时应对合同起草者作出不利解释。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
经本院审理查明：
一、项目情况
2013年5月20日，温州市规划局作出(2013)规划条件02062号《规划条件通知书》，同意鹿城滨江建设公司申报的洪殿单位D-26号地块城中村改造工程按下列规划条件进行设计：建设用地面积18562.6平方米(最后以地籍图为准)，用地性质R2，兼容B1、B2，容积率〈3.77，计入容积率指标的地上总建筑面积〈69981平方米。地下室除作为车库及消防、人防、配电等公共配套设施用房外，其余建筑面积另行单独计算地下容积率指标。绿化率≥30％。
停车泊位需同时满足每户不得低于1个停车位和浙江省工程建设标准《城市建筑工程停车场(库)设置规则和配建标准》(DB33／1021-2005号)1：2倍配置。商业停车位应独立设置并方便使用等内容。
2013年6月18日，温州市鹿城区发展和改革局向鹿城滨江建设公司作出鹿发改审(2013)53号《关于滨江商务区9号地块(同心社3号地块)城中村改造工程项目建议书和可行性研究报告的批复》，载明“项目选址位于温州市鹿城区滨江街道同心股份经济合作社，地块东侧为三十六村河、南侧为黎明东路、西侧为高田路、北侧为洪新路。总用地面积18563平方米(折合约27.84亩)，计入容积率地上建筑面积为69980.9平方米。项目总投资为74746万元，其中工程费用37262万元，其他费用24044万元(含征地、拆迁补偿费用)，预备费3065万元，物业专享维修资金804万元，物业保修金268万元，建设期利息9303万元。建设资金由你单位自筹解决。建设周期47个月，其中施工期39个月”等内容。
涉案项目于2013年9月23日开工建设，2016年10月24日取得《 国有建设用地划拨决定书》，2018年4月2日取得《建设工程规划许可证》，2019年10月21日通过竣工验收。
关于地下车库及车位的建筑面积及指标问题。2019年8月6日，温州腾宇测绘有限公司接受开发单位鹿城滨江建设公司委托出具一份《房屋建筑面积测绘成果书》，其中高书锦园地下室共二层，实测建筑面积26234.54平方米(未见地下室建筑面积计入地上建筑物公用分摊面积，仅计入地下室面积及分摊)。2020年7月13日，涉案项目取得《浙江省建设工程规划核实确认书》，载明建设规模69266.65平方米，备注竣工实测计容面积69934.79平方米，另架空929.6平方米，地下室面积26175.23平方米。
《建设工程类规划核实附表》载明核实的计容面积69934.79平方米，其中住宅面积61085.47平方米、办公面积3510.81平方米、商业面积3800.34平方米、物业管理用房687.57平方米、消控38.91平方米、公厕31.13平方米、配电房开闭所364.1平方米、弱电机房43.98平方米、风井59.31平方米，5某楼增容面积已计入商业功能面积。另计容面积项下列明架空929.6平方米(房产面积929.6平方米)，地下室面积26175.23平方米(房产面积26234.54平方米)，但未见计入容积率。该项目机动车位516个。
2021年8月5日，鹿城滨江建设公司(作为甲方)与原告滨江建设公司(作为乙方)签订一份《资产移交协议书》，约定甲方以BT模式实施建设的高书锦园(洪殿9号地块)城中村改造项目的回购资金由乙方承担提供，甲方自愿将登记在甲方名下的高书锦园房源资产(包括住宅60963.78平方米、办公3510.81平方米、商业3626.37平方米、地下室车库26234.54平方米)移交给乙方，由乙方取得移交资产的使用权、处置权，可按规定对移交资产进行管理、使用。同年8月20日，双方进行了高书锦园不动产权证领取交接，包含63套住宅、34套商业房、22套办公用房。
经原告滨江建设公司委托，温州睿立会计师事务所有限公司对涉案项目的BT回购情况进行审计，并作出温睿立审字(2022)153号《审计报告》，载明截止报告日，9某地块项目回购价款为337884714.70元，已支付回购款315263222元，尚需支付回购款22621492.70元。具体构成如下：一、BT建安费308773874元，其中主体建安费286772748元、联合招标的配套工程费用22001126元；二、管理费5070733.77元；
三、联合招标费用842668元；四、利息23023215.91元。该份报告后附《工程造价审定单》显示，主体工程293393096元、电梯工程7415604元、发电机组工程940000元、燃气管道预埋工程1385608元、空气源热泵设备采购及安装工程1929614元、充电桩采购及安装工程1120000元、配电工程11082092元、桩基检测工程84000元，以上合计317350014元。
二、安置情况
2012年5月，温州市鹿城区人民政府滨江街道办事处发布《黎二村、滨江商务区9号地块旧村旧片区改造房屋置换须知》，就改造范围、置换时间安排、置换形式、补偿原则、价格标准、奖励与补偿、车位认购、安置房认购等作出规定，其中第五条置换价格标准载明，建安成本价3800元／平方米、未经登记建筑符合补偿规定的建筑面积部分置换新房4000元／平方米，综合成本价6000元。被置换住宅用房比准价格16500元／平方米，安置住宅用房比准价格21000元(以高层建筑第七层为基准层)……第十三条明确车位认购规定，原则上一套安置房只能认购一个车位，置换对象认购地下车位的，需预付订金2万元，车位价格按签订《置换协议书》当年市场评估价的50％给予购买，在规定的期限内一次性缴清的再优惠10％……
同时，被告提供的部分业主被征收土地使用权证记载的使用权类型为国有出让，与温州市鹿城区人民政府滨江街道办事处签订的《产权置换补偿协议书》上就被置换房屋的基本情况、补偿方式与补偿金额及奖励、置换形式、面积和安置房购房款及支付期限、搬迁费等作出约定，未见地下车库及车位约定。
三、其他事项
2021年5月18日，温州市城市发展集团提交《关于安置房(保障房)地下机动车库、车位确权登记的请示》，温州市人民政府办公室于同年5月21日作出(2021)62号抄告单意见，载明“同意市城发集团下属开发建设单位已建成的土地为国有划拨性质的拆迁安置房和各类保障房小区(项目)配建的地下机动车库(车位)，按照“谁投资、谁受益”原则，将非人防区域车库(车位)整体确权登记在市城发集团下属相应开发建设单位名下；人防区域机动车库(车位)，由市城发集团下属相应开发建设单位对人防结建工程进行梳理分类，签订人民防空工程使用和维护管理责任书，落实日常使用和维护管理责任。”涉案地下车库及车位目前尚未办理登记手续。
2022年9月14日，高书锦园第一届业主委员会经温州市鹿城区人民政府滨江街道办事处备案，任期自2022年4月10日至2027年4月9日。
洪殿单位D-26号地块城中村改造工程、滨江商务区9号地块(同心社3号地块)城中村改造工程均指向涉案高书锦园项目。
现双方就涉案地下车库及车位的占有、使用及收益权产生争议，故原告诉至本院。
以上事实有原被告提供的《高书锦园业委会备案证明》《关于滨江商务区9号地块(同心社3号地块)城中村改造工程项目建议书和可行性研究报告的批复》《建设工程规划许可证》《建设工程竣工验收意见表》《资产移交协议书》《房屋建筑面积测绘成果书》《关于安置房(保障房)地下机动车库、车位确权登记的请示》《规划条件通知书》《国有土地使用证》《 国有建设用地划拨决定书》《浙江省建设工程规划核实确认书及附表》《产权置换补偿协议书》《拆迁安置房结算表》以及当事人的陈述等在卷佐证。
本院认为，《 中华人民共和国民法典》第 二百七十五条规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。本案争议焦点在于涉案地下车库及车位的占有使用收益权的归属问题，从以下几个方面分析：
首先，从建筑物属性来看，涉案地下车库系利用地下空间依规划进行建设，空间构造上具有明确的四至范围及利用上的独立性，能够登记成为特定业主所有权的客体。尽管目前政府尚未对涉案地下车库及车位进行不动产权登记，但不动产权登记与否，产生的是有无物权公示效力的结果，并不影响该建筑物是否符合《 最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第 二条关于专有部分的认定，涉案地下车库及车位符合该司法解释第二条的实质性要件。
其次，从配套功能来看，《 中华人民共和国民法典》第 二百七十六条规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。不可否认的是，涉案地下车库及车位属于高书锦园的配套设施。但需要说明的是，配套仅系规划功能上的要求，并非认定权属的依据。
只有配套设施符合建筑物区分所有权共有部分，才属于小区全体业主共有，如《 最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第 三条规定的建筑区划内共有部分的范围，以建筑物的消防、公共照明等附属设施、设备为例。正如前述，涉案地下车库及车位并非高书锦园全体业主的共有部分，故被告辩称涉案地下车库及车位属于小区配套设施进而主张全体业主共有的说法不能成立。
再次，从建设成本来看，涉案地下车库及车位的建设需开发单位额外投入建设成本进行开发利用，根据“谁投资谁受益”原则，应当由投资人享有涉案地下车库及车位的占有使用收益权。
其一，需要厘清的是，投资人不同于购房人，前者是对整个项目从无到有承担全链条、全流程环节自负盈亏的风险，而购房人是项目投资并建设完成之后的产品终端购买人，二者概念不能混淆。原告作为涉案相关资产的接收单位，提供了高书锦园的立项、施工、移交等材料，能够证明鹿城滨江建设公司的投资人身份，并将涉案相关资产移交给原告滨江建设公司。
其二，根据《规划条件通知书》《房屋建筑测绘成果书》可知，涉案地下车库及车位的建筑面积未计入地上建筑物的公用建筑面积，亦未计算容积率，高书锦园全体业主按房屋建筑面积缴纳相关购房款，而房屋建筑面积中并未包含涉案地下车库及车位的建筑面积分摊，即涉案地下车库及车位的建设成本并未由全体业主进行分摊。换而言之，涉案地下车库及车位占用的是地下空间利用权，并未占用涉案小区土地的使用权，即不同于占用小区业主共有道路划定的车位，故不应认定涉案地下车库及车位的权益随着该小区的土地使用权一并转移给全体业主。
其三，一个项目的开工建设至竣工交付，需历经立项、规划、供地、施工、验收等各个环节，项目投资金额也并不简单等同于建设工程施工款，结合(2013)53号《关于滨江商务区9号地块(同心社3号地块)城中村改造工程项目建议书和可行性研究报告的批复》明确“项目总投资为74746万元，由工程费用、征地拆迁补偿费用、预备费、物业专享维修资金、物业保修金、建设期利息组成……建设资金由你单位自筹解决”，故被告主张按《建设工程施工许可证》载明合同造价36050万元／建设规模97177.41平方米=3709元／平方米计算高书锦园的建设成本，计算方式有误，本院不予采信。
至于成本是会计学概念，用于计算收益，开发单位如何通过销售定价分摊建设成本，本质上是由供需关系和市场经济关系决定的，与权属认定并无直接关联性。本案高书锦园系安置房项目，具有民生保障性，安置房结算表上列明的价格标准系政府基于产权调换前提下根据政策优惠统筹制定的，不能仅进行市场化评价，而土地性质的变化，属于征收后安置划拨给相关主体使用的政府行为。无论是房屋价格还是土地性质，针对的均系地上建筑物，并不包含涉案地下车库及车位，被告辩称建设成本已经由全体业主分摊的说法不能成立。
最后，从合同约定来看，被告提供相关业主签订的《产权置换补偿协议书》，均未明确约定涉案地下车库及车位归属于全体业主。结合《房屋置换须知》内容，已经明确车位认购规定，需另行支付对价。正如常见的房屋交易情形，如若无特别约定，并不意味着房屋附属的车位随着该房屋一并出售，需要双方另行协商确定转移对象、价格等要素。且《房屋置换须知》《产权置换补偿协议书》均非原告提供，本案中不存在提供格式条款的情形，故被告以涉案地下车库系房屋的从物主张“从物随主物转移”及格式条款作不利于提供方的解释等观点均不能成立。
综上，鹿城滨江建设公司作为立项人对高书锦园项目进行投资建设，涉案地下车库及车位作为建筑物专有部分，未计入众用公摊，未占用土地使用权，其建设成本未分摊给全体业主，亦未见相关合同约定涉案地下车库及车位转移给全体业主，根据“谁投资谁受益”原则，原告作为涉案地下车库及车位的资产接收人，主张确认其享有占有使用收益权，有事实与法律依据，本院依法予以支持。
依照《 中华人民共和国民法典》第 二百四十条、第 二百七十五条第 一款，《 最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第 二条规定，判决如下：
确认温州市鹿城区高书锦园地下车库及车位的占有使用收益权归原告温州市滨江建设投资有限公司享有。
案件受理费80元，减半收取40元，由被告温州市鹿城区高书锦园业主委员会负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院；也可以在判决书送达之日起十五日内，向浙江省温州市中级人民法院在线提交上诉状。
审判员 孙晓琳
二〇二四年五月十三日
书记员 陈奥博
国土资源部关于印发《国有建设用地划拨决定书》的通知(2008修订) 中华人民共和国民法典 第240条 中华人民共和国民法典 第275条1款 中华人民共和国民法典 第276条 最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释(2020修正) 第2条 最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释(2020修正) 第3条