韩某、某甲公司物业服务合同纠纷案
辽宁省大连市中级人民法院
民事判决书
(2026)辽02民终5049号
上诉人(原审被告、反诉原告)：韩某。
委托诉讼代理人：吴某(韩某妻子)，住辽宁省大连市甘井子区。
被上诉人(原审原告、反诉被告)：某甲公司，住所地辽宁省大连市甘井子区。
法定代表人：于某，该公司经理。
委托诉讼代理人：李姗， 辽宁苑博律师事务所律师。
委托诉讼代理人：何晔， 辽宁苑博律师事务所律师。
上诉人韩某因与被上诉人某甲公司物业服务合同纠纷一案，不服大连市甘井子区人民法院(2026)辽0211民初120号民事判决，向本院提起上诉。本院于2026年5月12日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
韩某上诉请求：1.请求撤销大连市甘井子区人民法院(2026)辽0211民初120号民事判决，依法发回重审或改判驳回被上诉人的全部本诉请求，支持上诉人的全部反诉请求；2.请求判令被上诉人承担本案一、二审全部诉讼费用。
事实与理由：一、一审程序严重违法，剥夺上诉人的合法诉讼权利，影响公正裁判。一审法院在审理过程中，多处违反法定诉讼程序，未依法保障上诉人的质证权、反诉权、知情权等核心诉讼权利，程序瑕疵贯穿案件审理全过程，导致案件审理结果失去公正性。(一)证据提交及质证程序违法，错误采纳无效证据。
1.被上诉人补充证据未提前送达，剥夺上诉人质证准备权利。一审后两次开庭时，被上诉人补充提交的证据未提前送达上诉人，仅在“开庭当天、开庭前”才提交，导致上诉人无法对该部分补充证据进行充分的质证准备，无法全面、有效地发表质证意见，违反了证据交换的法定程序。相关法律依据为《 中华人民共和国民事诉讼法》和《 最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》的相关规定。
2.一审法院错误采纳与事实不符、未经有效质证的证据。被上诉人提供的逸林12号楼巡逻记录系近期制作的某平台形式，此前仅存在2个月的纸质记录，且该巡逻记录及服务照片与事实不符，上诉人当庭明确指出部分照片并非案涉小区，但一审法院仍违法采纳该部分证据，属于证据审查不严、错误采信无效证据的情形。(二)反诉程序违法，剥夺上诉人的反诉权利。
第一次开庭时，一审法院未依法告知上诉人“辩论后不可再反诉”的相关规定，上诉人在后续辩论过程中提出反诉请求，法官仅口头拒绝，未出具书面说明，也未依法审查反诉请求是否符合法定构成要件，直接剥夺了上诉人的反诉权利，违反反诉审理的法定程序。(三)调解程序违法，未依法保障上诉人的调解权利。1.一审开庭前，有调解员向上诉人询问相关证据情况，但未主动表明其调解员身份，上诉人追问后才予以告知，违反调解员身份披露的法定程序，导致上诉人在不知情的情况下披露相关案件信息，影响自身权利行使。
2.针对邻居燃气管道改建的相关争议，一审要求被上诉人的委托诉讼代理人“回去确认后反馈结果”，但此后被上诉人未作出任何反馈，一审法院也未对调解情况进行跟进，未将调解结果告知上诉人，调解程序流于形式，未发挥调解化解纠纷的作用，同时损害了上诉人的程序权利。(四)诉讼文书送达程序违法，剥夺上诉人的上诉权利。一审判决作出后，一审法院未通过电话联系上诉人，未书面送达判决书，也未告知上诉人上诉期限、上诉法院等关键信息，导致上诉人无法及时知晓判决结果和上诉权利，险些错过上诉期限，严重违反裁判文书送达的法定程序。
二、一审事实认定错误，关键事实认定与客观情况不符，缺乏事实依据。一审法院在审理过程中，未全面审查案件事实，对案涉《前期物业服务协议》的效力、被上诉人物业服务质量、欠费金额及标准等关键事实认定错误，且遗漏重要案件事实，导致判决结果缺乏事实支撑。(一)一审法院未依法审查被上诉人未履行招投标程序的关键事实，且错误认定招投标程序的法律性质。
1.庭审中，被上诉人未提交任何关于案涉小区前期物业服务项目的招投标档案、备案文件，也未提交业主知悉选聘事宜的相关证明材料，一审法院未要求被上诉人补充提交该部分证据，未对被上诉人未履行招投标程序的事实进行审查，直接认定《前期物业服务协议》有效，属于关键事实认定遗漏。2.案涉小区为某项目恩泽北园，属于商品房开发项目，根据相关法律法规及辽宁省、大连市的相关规定，该类项目的前期物业服务必须依法进行招投标，未经招投标程序选聘的物业服务企业，其签订的《前期物业服务协议》应认定为无效。
相关法律依据为《 中华人民共和国民法典》《 物业管理条例》《 前期物业管理招标投标管理暂行办法》《 辽宁省物业管理条例》《 大连市物业管理条例》。案涉小区为住宅物业，属于《 物业管理条例》《 辽宁省物业管理条例》《 大连市物业管理条例》规定的应当通过招投标方式选聘物业服务企业的范围。一审法院错误将《 前期物业管理招标投标管理暂行办法》认定为“行业管理规定”，忽视了该办法与《 物业管理条例》《 辽宁省物业管理条例》《 大连市物业管理条例》的衔接，上述地方性法规明确规定住宅物业前期物业服务必须进行招投标，该规定属于强制性规定。
被上诉人未履行招投标程序，违反上述法律、行政法规及地方性法规的强制性规定，其与上诉人签订的《前期物业服务协议》应依法认定为无效。(二)一审错误认定被上诉人已全面履行物业服务义务，与现有证据不符。被上诉人仅提供了少量服务照片、短期巡逻记录，未提供物业服务资质证书、从业人员资格证书、社保缴纳记录等关键证据，无法证明其已全面履行物业服务义务，且上诉人提交的小区照片及视频能够证明被上诉人存在服务瑕疵，但一审法院仍认定“原告已经履行物业服务义务”，判决上诉人支付全部物业费，该认定与案件现有证据严重矛盾，属于事实认定错误。
(三)一审未依法认定房屋空置期物业费的收取标准，违反相关规定。上诉人的房屋存在空置期(2019年9月至2023年12月)，按照物业服务行业惯例及相关规定，房屋空置期间，物业费应按70%收取，但一审法院未审查该事实，未按该标准认定物业费金额，而是按照全额标准判决上诉人支付2020年11月6日至2025年12月31日期间的全部物业费，属于事实认定(费用标准)错误。《 辽宁省物业管理条例》规定，已交付但未入住的房屋，物业费按照物业服务合同约定标准的百分之七十收取，业主大会另有决定的除外。
《 大连市物业管理条例》规定：已交付但未入住的房屋，物业服务费用按照物业服务合同约定标准的百分之七十收取；房屋达到入住条件，业主或者物业使用人逾期未办理入住手续的，物业服务费用自达到入住条件之日起按照百分之七十收取。业主大会另有决定的，从其约定。
三、一审法院在审理过程中，错误适用相关法律、行政法规及地方性法规，对合同效力、诉讼时效、证据规则等关键问题的法律适用存在严重错误，导致判决结果缺乏法律依据。(一)被上诉人未依法履行招投标程序，未提交招投标档案、备案文件，也未提交经主管部门批准采用协议选聘的文件，其与上诉人签订的《前期物业服务协议》违反《 中华人民共和国民法典》《 物业管理条例》《 辽宁省物业管理条例》《 大连市物业管理条例》的强制性规定，应依法认定为无效。但一审法院错误认为“前期物业的招投标程序系行业管理规定，不属于法律、行政法规的强制性规定”，错误适用法律，认定《前期物业服务协议》有效，属于法律适用严重错误。
(二)诉讼时效认定的法律适用错误，错误认定诉讼时效中断。被上诉人仅提供了张贴催交通知的照片，未提供证据证明该催交通知已有效送达上诉人，也未提供证据证明上诉人已知晓催交事宜，不符合诉讼时效中断的法定条件。(三)证据规则适用错误，违反证据审查核实的法律规定。
上诉人在一审答辩中明确指出被上诉人提供的服务照片非本小区，巡逻记录系近期制作，与事实不符。但一审法院未对该部分证据进行全面审查，未结合上诉人提交的反驳证据进行综合认定，擅自采纳被上诉人提交的无效证据，违反证据规则的相关规定。四、一审存在其他程序及实体瑕疵，影响裁判公正性。
(一)未审查利益冲突，违反回避制度的相关规定。上诉人一审中明确提出“房产公司和物业公司大股东是一个人，严重利益关系”，即案涉《前期物业服务协议》的选聘方某乙公司与被上诉人存在重大利益关联，可能影响案件的公正审理，但一审法院未依法审查该利益冲突，未告知上诉人相关回避权利，也未依法决定相关人员回避，违反回避制度的法定规定，属于程序违法。(二)遗漏业主集体诉求相关事实，影响案件全面审理。
上诉人一审明确陈述“想成立业主委员会，社区百般刁难”“很多业主对物业有意见”，该事实能够反映被上诉人物业服务质量存在严重问题，且涉及全体业主的共同利益，与本案物业服务合同纠纷具有直接关联性，但一审法院未审查该事实，未考虑业主集体诉求对案件的影响，属于事实认定遗漏，影响案件的全面、公正审理。
某甲公司辩称，不同意上诉人的上诉请求。一、关于一审程序合法性问题。(一)被上诉人在立案时提交了部分证据，开庭前又提交一部分证据，上诉人也在一审开庭前提交了证据，一审法院组织双方进行了举证和质证，程序完全合法。
上诉人虽对被上诉人的部分证据提出异议，但未能提供充分的反驳证据，一审法院依法审查后予以采纳，并无不当。(二)上诉人在一审时提出反诉请求，一审法院已经受理，并经审查后依法作出驳回处理，一审法院在审理过程中已充分保障上诉人的诉讼权利，不存在剥夺上诉人反诉权利的情形。上诉人称第一次开庭时法官未告知其辩论后不可再反诉的情况，并不属实。
(三)一审期间，法院依法组织调解，调解员在向上诉人表明身份后才进行询问案情及开展调解工作，调解程序符合法律要求。调解不成系双方未能达成一致，不影响案件的正常审理。(四)一审判决书已依法送达上诉人，上诉人也已经提起上诉，其上诉权利已得到充分保障，不存在剥夺上诉权利的情形。
二、关于《前期物业服务协议》效力问题。(一)未履行招投标程序不影响合同效力。《 物业管理条例》第 二十四条属于管理性强制性规定，而非效力性强制性规定。违反该规定仅产生行政责任，不导致合同无效。
被上诉人受建设单位委托并与其签订《前期物业管理服务协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，对上诉人具有法律约束力。(二)上诉人援引《 前期物业管理招标投标管理暂行办法》主张合同无效，但该办法属于部门规章，不属于法律、行政法规的强制性规定，不能作为认定合同无效的依据。三、关于物业服务履行问题。
(一)被上诉人在一审期间提交的证据足以证明已按照《前期物业服务协议》约定，提供了包括保安、保洁、绿化、公共设施维护等在内的各项物业服务。物业服务具有综合性、持续性特点，个别服务瑕疵不足以否定整体服务履行情况，更不能成为业主拒交物业费的理由。(二)上诉人提交的小区照片及视频等证据仅能反映个别时间点的局部情况，不足以证明被上诉人存在持续性、全局性的违约。
且物业服务过程中的一般性瑕疵，业主可通过向物业公司反馈、要求整改等途径解决，不能成为拒缴物业费的正当理由。四、关于空置房屋物业费问题。上诉人提出的两个法条都是不存在的，其主张房屋在2019年9月至2023年12月期间处于空置状态，应按70%标准缴纳物业费的主张没有任何法律依据。
五、关于诉讼时效问题。被上诉人在一审期间提交了2022年6月、12月、2023年11月、2025年12月张贴的催交物业费通知照片及发送的催交短信，能够证明被上诉人持续向上诉人主张权利，构成诉讼时效中断。六、关于回避及利益冲突问题。
(一)不存在影响公正审理的利益冲突。即使被上诉人与项目建设单位存在一定关联性，但法律并未禁止这种情况下双方建立委托服务法律关系，上诉人的主张没有法律依据。且其提供的法条与其主张没有关联性。
(二)上诉人所述“成立业主委员会受阻”“多数业主对物业服务不满”等均无事实依据，且与本案物业服务合同纠纷不具有关联性。况且，上诉人未能提供充分证据予以证明，故一审法院未予审查，不影响案件事实认定和公正裁判。
某甲公司向一审法院起诉请求：1.被告给付原告2020年11月6日至2025年12月31日拖欠物业费10,055.2元；2.被告承担本案全部诉讼费用。
韩某向一审法院提出反诉请求：1.判令反诉被告向反诉原告公示自2018年11月6日起至2025年12月31日期间，案涉某项目某小区物业费的收支明细(包括但不限于收费总额、支出项目、支出金额、支付对象等)；2.判令反诉被告向反诉原告公示自2018年11月6日起至2025年12月31日期间，案涉小区消防设施维护保养合同、维保记录及相关费用支付凭证；3.判令反诉被告向反诉原告公示自2018年11月6日起至2025年12月31日期间，案涉小区保安服务合同、保安人员配置名单、考勤记录及保安服务费用支付凭证；
4.判令反诉被告向反诉原告公示自2018年11月6日起至2025年12月31日期间，案涉小区公共收益的收支明细(包括但不限于广告收益、停车费收益、共有部位出租收益等)及相关合同、支付凭证；5.判令反诉被告向反诉原告返还自2018年11月6日起至2025年12月31日期间，案涉小区公共收益中应归属于反诉原告的份额，暂计2000元(具体金额以最终审计或核算结果为准)；6.判令反诉被告向反诉原告返还自2018年11月6日起至2020年11月6日期间，案涉小区已收取的、超出服务标准的费用，暂计1000元(具体金额以最终审计或核算结果为准)，并依法降低后续收费标准。
一审法院认定事实，2018年11月6日，原告某甲公司(甲方)与被告韩某(乙方)签订《前期物业服务协议》，约定由某乙公司选聘某甲公司在竣工验收后实施前期物业服务，合同自签订之日起生效，业主委员会与重新选聘的物业服务公司签订物业服务合同之日起，合同终止。物业服务选择包干制，业主按其拥有的产权建筑面积交纳物业费，物业费标准洋房住宅1.9元/月/平方米，物业费在每个缴费年度首月的十日内预缴纳。逾期交纳的，自逾期之日起每日加收应交物业费用的千分之三滞纳金。
韩某系恩泽北园12号1单元4层2号的房屋业主，房屋建筑面积85.59平方米，被告未交纳2020年11月6日至2025年12月31日期间物业费。庭审中，被告对房屋面积及欠交物业费时间均无异议。
原告提供专用收款收据，显示被告已缴纳2019年11月6日至2020年11月5日期间物业费1951.5元。原告提供其于2022年6月、12月、2023年11月、2025年12月张贴的催交物业费通知照片及2022年6月、12月、2023年11月、2025年12月发送的物业费催交短信，上述照片带有相机水印，被告否认收到过该催交通知及短信。原告另提供物业服务照片、保安值班记录、逸林12号楼巡逻数据、保洁清扫记录，拟证明原告已经履行物业服务义务。被告提供小区照片及视频，拟证明小区存在违建、私自更改管道、门岗抬杆有断口、小区环境杂乱、门岗空缺、消防通道不畅通等现象，物业服务不合格。
一审法院认为，本案系物业服务合同纠纷，对于本诉部分，原告系案涉某小区的物业服务企业，被告系案涉小区的房屋业主。现被告对原告进驻小区的合法性存疑，主张原告未通过合法招标程序入驻小区，一审法院认为，前期物业的招投标程序系在《 前期物业管理招标投标管理暂行办法》中规定，而该办法系由住房和城乡建设部印发的行业管理规定，不属于法律、行政法规的强制性规定，故原告是否存在违反选聘程序问题，属于行政管理或行政处罚的范畴，不影响《前期物业服务协议》的效力。
关于被告提出物业完成承接查验前置义务是其收取物业费的法定前置条件，一审法院认为，承接查验系开发商与物业公司的内部程序，不影响业主与物业公司的合同关系，因此原告承接物业时是否对共用部位、共用设施设备进行查验并不影响《前期物业服务协议》的效力，即使未进行承接查验，也应由行政主管部门负责监管和查处。综上，原、被告签订《前期物业服务协议》系双方当事人真实意思表示，合法有效。现案涉小区未成立业主委员会另行选聘物业服务企业，原告继续为案涉小区提供物业服务，故原告要求被告支付2020年11月6日至2025年12月31日期间物业费10,055.2元(85.59平方米×1.9元/月/平方米×61个月零25天)有事实及法律依据，一审法院予以支持。
关于被告提出的2020年11月6日至2023年1月4日期间物业费超过诉讼时效的抗辩意见。《 中华人民共和国民法典》第 一百九十五条规定的诉讼时效中断的第一种情形为权利人向义务人提出履行请求，根据该规定，只要权利人积极主张权利，未怠于行使权利，即构成对诉讼时效期间进行的事实状态的否定，从而使诉讼时效失去适用基础，构成诉讼时效中断。本案中，原告提供2022年6月、12月、2023年11月、2025年12月张贴的催交物业费通知的照片，诉讼时效中断，诉讼时效期间重新计算，被告虽辩称催交通知没有经其签字签收，但根据原告提交的带有相机水印的照片，可以表明原告一直在积极主张权利，应认定构成诉讼时效中断。
故被告关于诉讼时效的抗辩，一审法院不予采纳。关于被告提出物业服务不达标的抗辩意见。一审法院认为，物业服务项目包括房屋管理、公共设施维护、保洁、绿化、安保、消防等方面，服务对象是整个物业管理区域的公共部分，物业服务过程中的个别瑕疵不足以影响其在整个物业管理范围内对公共区域实施管理的合同目的的实现。
考虑到物业服务的整体性、持续性、综合性、复杂性，个别业主以物业公司服务不达标为由拒交或少交物业费的抗辩理由，不应予以支持。
对于反诉部分，反诉请求第一项公示物业费收支明细、第二项公示小区消防设施维护保养合同、维保记录及相关费用支付凭证、第三项公示保安服务合同及保安服务费用支付凭证、第四项公示小区公共收益的收支明细，一审法院认为，上述主张均属于业主知情权纠纷，与本案并非同一法律关系，是否应予以公示应根据相关法律规定及双方签订的前期物业服务协议予以审查，一审法院在本案中不予处理。
关于被告提出的返还2018年11月6日至2025年12月31日期间小区公共收益中应归属于反诉原告份额的反诉请求，《 中华人民共和国民法典》第 二百八十二条规定,建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。建筑物共有部分产生的收益属于全体业主所有。第二百七十八条规定，建筑物共有部分收益的使用和分配属于有关共有和共同管理权利的其他重大事项，应由业主共同决定，因此是否分配共有收益、如何分配共有收益属于全体业主自治范畴，司法不宜直接干涉。
在全体业主就业主收益如何分配未形成有效决议之前，人民法院不宜支持单个业主的诉讼请求。反诉原告韩某未证明其已经根据《 中华人民共和国民法典》第 二百七十八条规定获得法定人数占比和面积占比的业主授权，要求分配共有收益无事实依据。
关于被告提出的返还2018年11月6日至2020年11月6日期间超出服务标准的费用的反诉请求，业主若不满前期物业服务协议所约定的物业费标准，可组织召开业主大会或委托业主委员会与物业公司协商变更，现前期物业服务协议中约定的物业费标准依然有效，人民法院无据调整。
一审法院判决，一、被告(反诉原告)韩某于判决发生法律效力之日起十日内给付原告某甲公司(反诉被告)2020年11月6日至2025年12月31日期间物业费10,055.2元；如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《 中华人民共和国民事诉讼法》第 二百六十四条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；二、驳回被告韩某(反诉原告)的反诉请求。本诉案件受理费51元(原告已预交)，由被告韩某负担。反诉案件受理费50元(减半收取，被告已预交)，由被告韩某负担。
本院二审期间，上诉人提交：1.叮咚APP网页截图，拟证明2026年6月4日至10日，保洁人员仅有两天进行了清扫，被上诉人并非每天都进行清扫。2.爱企查网页截图，拟证明物业公司和房产公司大股东系同一人，存在严重的利益关系。3.某队回复、案涉房屋单元门灭火器扫码截图、照片，拟证明2026年4月8日进行的核查处理，但是灭火器扫码信息显示到达时间是2026年4月10日和4月12日，并不是之前就有消防设备。
一期楼道里没有灭火器材，二期灭火器材也是在履职信出具后才添置。小区二期不设消防室，2024年4月到6月，每个保安对一期、二期同时巡逻。4.照片5张，拟证明消防通道长期被占用。5.照片3张，拟证明同一保安同时进行一、二期的巡逻工作，二期门岗长期没有保安，即使有保安，外面有什么情况都不知道。
6.政府信息不存在告知书、诉求事项答复意见书，拟证明小区没有物业收费备案信息，物业公司自行招用保安，未到公安机关备案。小区停车管理备案和小区停车场平面图和方位图等信息不存在。
被上诉人质证认为，证据1的形成时间与本案审理范围无关。证据2不符合客观情况，并没有法律规定开发商和物业公司股东不允许存在关联关系。证据3，楼房不需要设置消防控制室，物业公司在物业办公楼的下面设置了小型的消防安全站，有先进的消防设施，距上诉人房屋100米。
上诉人所述新设的消防设施属实，但是2026年的事情，与2025年物业费无关。证据4，消防通道被个别车辆占用，不是物业公司的主观过错，只是个别节点的个别行为。照片所涉时间是2026年5月、6月，与本案无关。
证据5的照片恰能证明本小区设置了保安亭，保安工作需要巡逻。照片也是2026年形成，与本案无关。证据6，物业收费不需要备案，是根据市场进行调节的收费项目。公安机关关于安保问题的告知书涉及物业公司内部管理问题，与上诉人缴纳物业费无关。关于收益公示问题属于业主知情权范围，并非本案的审理范围。
本院经审查认为，上诉人提交的证据1不能证明本案争议的物业服务期间内被上诉人未提供持续完整的物业服务，本院对此不予采信。证据2与本案无关，本院不予采信。证据3、4，对上诉人提出的灭火器缺失及消防通道被占用的问题，被上诉人应严肃对待，及时整改，避免案涉小区因消防设施维护管理不当造成人身、财产损失。但上诉人不能以此为由拒交本案物业费。证据5不能证明待证事实，本院不予采信。证据6，上诉人的委托诉讼代理人申请公开的信息不存在并不影响前期物业服务协议的效力，该证据对本案争议事实的认定不产生影响，本院对此不予采信。
本院二审查明的事实与一审判决认定的事实一致。
本院认为，根据《 最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第 三百二十一条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”之规定，本案应围绕上诉人的上诉请求进行审理。针对上诉人的上诉意见，本院认为，上诉人与被上诉人签订的《前期物业服务协议》系双方的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的规定，合法有效。被上诉人作为案涉小区的物业服务单位，已为案涉小区实际提供了物业服务，上诉人在接受被上诉人提供的物业服务的同时，理应交纳相应的物业服务费。上诉人主张案涉房屋空置，应交纳70%的物业费依据不足，本院不予支持。
关于上诉人主张被上诉人进驻案涉小区未经招投标程序，其签订的《前期物业服务协议》应为无效一节，本院认为，《 物业管理条例》第 二十四条规定：住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；投标人少于三个或者住宅规模较小的，经物业所在地区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。该招投标程序，是某丙公司，提倡在选聘物业公司时实行招投标程序，该规范还规定经当地房地产行政主管部门同意，亦可以通过协议方式选聘具有资质的物业公司进行小区物业管理服务。
《 物业管理条例》第 五十六条规定：违反本条例的规定，住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下的罚款。据此，违反《 物业管理条例》第 二十四条规定的法律后果，是处以行政处罚，对于所涉前期物业服务合同效力并未作出规定，故《 物业管理条例》第 二十四条并非效力性强制性规定，不能仅因建设单位在选聘物业服务企业时未履行招投标程序而认定前期物业服务协议无效。
关于上诉人主张被上诉人未全面履行义务，物业服务不达标一节，物业服务是一种持续性、长期性、综合性的服务，不能仅凭某一时间、地点的状态就否定物业服务企业提供的服务。物业服务是针对全体业主和整体区域的各个方面提供的服务，具有公共性和整体性，涉及全体业主和整个小区的公共利益。个别业主若因物业公司提供的服务存在局部瑕疵而拒交物业费，或将影响物业公司持续服务的质量，损害多数业主权益。
当业主发现物业服务企业在服务过程中存在问题和疏漏时，应当及时向物业公司提出合理的建议和要求并给予合理的整改期限，物业服务企业对于属于物业服务合同约定范畴的事项应积极响应并妥善解决，不断提高物业服务水平。对于不属于物业服务合同约定范畴的事项应及时向业主作出明示。物业服务企业与业主之间保持良好的关系是不断提高物业服务质量、改善全体业主生活环境的保障，双方理应加强沟通、良好的履行各自的义务。
关于上诉人主张被上诉人提起本案诉讼已过诉讼时效一节，被上诉人原审已提交了带有水印的2022年6月、12月、2023年11月、2025年12月的催交物业费通知的照片及催收短信。被上诉人催交物业费的行为构成诉讼时效中断，其提起本案诉讼并未超过诉讼时效。
关于上诉人主张本案一审程序违法一节，经查阅原审卷宗，原审已组织双方当事人对各自提举的证据进行质证，上诉人与被上诉人均充分发表辩论意见。对于上诉人提出的反诉，原审已受理并针对反诉请求的具体情况分别进行了评判，论理充分，并无不当之处。
综上，上诉人的上诉请求事实与法律依据不足，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《 中华人民共和国民事诉讼法》第 一百七十七条第 一款第 一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人韩某负担。
本判决为终审判决。
审判长 阎 妍
审判员 祝 贺
审判员 曾国救
二〇二六年八月五日
书记员 王 亮
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