杜某、某公司物业服务合同纠纷案
四川省广安市中级人民法院
民事判决书
(2026)川16民终1058号
上诉人(原审被告)：杜某。
被上诉人(原审原告)：某公司，住所地四川省成都市青羊区。
法定代表人：唐某，执行董事兼总经理。
委托诉讼代理人：肖亚军， 四川虹永律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈敏， 四川虹永律师事务所律师。
上诉人杜某因与被上诉人某公司物业服务合同纠纷一案，不服四川省广安市广安区人民法院作出的(2025)川1602民初11789号民事判决，向本院提起上诉。本院于2026年6月11日立案后，依照《 中华人民共和国民事诉讼法》第 四十一条第 二款的规定，依法由审判员独任审理。本案现已审理终结。
杜某上诉请求：一、请求依法撤销四川省广安市广安区人民法院作出的(2025)川1602民初11789号民事判决，并改判驳回某公司的全部诉讼请求。二、一、二审诉讼费用由某公司承担。
事实与理由：一、一审判决酌定“2024年物业费按1元/平方米/月计算，其余期间按1.1元/平方米/月计算”认定事实错误。某公司的物业服务自始未达到合同约定标准，且违约行为长期、持续，杜某有权行使先履行抗辩权，拒交全部物业费。1.服务标准与收费不符。
案涉合同约定的1.1元/平方米/月系高层住宅一级物业服务收费标准,涵盖地面及地下全部区域。但某公司自入驻以来,对一期、二期地下停车场未提供任何服务，导致地下车库垃圾堆积、设施损坏、积水严重，其实际服务范围与质量完全未达到合同约定标准，收费标准应依法核减，在某公司根本违约的情况下，其无权收取物业费。2.某公司长期、多项核心义务未履行。
(1)违背《物业服务合同》第十条第一款第7点“全体员工着装整齐、持证上岗”及合同附件：配备86名物业服务人员，实际配置未超过40人。购买社保的人员不足合同约定的十分之一，履约能力严重不足，其工程技术部从业人员一直不足，且无证上岗，直接导致各项基础服务无法正常开展、事故频发。(2)违背《物业服务合同》第九条第二款第12点：某公司应在合同生效后90日内完成总投资99.8242万元的30%，其余按年限平均投入，未完成每一节点的投入，甲方可提前解除本合同。
某公司仅在第一年投入少量资金，后续未再履行任何投入义务，构成严重违约。(3)违背《物业服务合同》第十条第五款第2、3点。某公司入驻某新城以来，消防设施、电梯、发电设备等安全的特种设备维保工作上严重不作为，导致电梯、发电设备故障频发，消防设施设备大量缺失、灭火器过期，无法正常使用。
某公司未配备持有专业从业资格证的专职消防管理人员。某甲队对某新城消防评定为不合格，网络信访投诉供电不及时、网络信访消防无检查记录，且该不作为行为具有长期性与持续性。(4)湘钰物业违反物业合同第八条第一款第3点。
某公司多次收到某新城业主委员会及枣山物业管理主管部门下达的整改通知，但其阳奉阴违，从未邀请主管部门、业委会及业主代表参与整改验收。其仅向物业主管部门或个别领导展示无法核实时间、地点的影像资料，实际整改情况与回复内容完全不符。(5)公共区域服务长期不达标。
监控设备、小区灯具、施设设备损坏严重，绿化杂草丛生、枯死树木未补栽，垃圾堆积，外来人员及车辆随意进出。一审判决仅酌情降低2024年部分收费标准，而对其他期间的严重违约行为不予认定，明显不当。二、某公司未主动、全面、清晰地向业主公示及结算小区公共收益，也未依法与业主进行分配，且违法使用本小区大修基金，并高价指定维修单位，造成全体业主大修基金损失，结合其长期未履行物业服务核心义务的事实，杜某拒交物业费系合法行使抗辩权，而非故意违约。
三、某公司的物业服务合同已于2025年1月25日依法终止，其主张2025年1月25日至2025年10月31日期间的物业费不应得到支持。本小区业主大会已依法作出有效决议，四川省广安市中级人民法院(2025)川16民终1554号民事判决书已明确认定：《广安市经开区某街道办事处某新城物业管理委员会关于选聘物业服务人业主大会表决结果》有效，并驳回了与本案某公司有利害关系的业主的相关诉讼请求。某公司的物业服务合同已于2025年1月25日依法终止，其无权主张此后的任何物业费用。
四、某公司骗取中标和合同欺诈行为构成根本违约。某公司通过虚假承诺骗取中标，其在投标时承诺配备86名物业服务人员，并投入99.8242万元，但客观上没有投入足额资金，也未配备86名服务人员。某公司隐瞒关键事实，构成合同欺诈，其明知自身仅有2人参保、不具备履约能力，却故意隐瞒这一事实，其行为已构成合同欺诈和根本违约。
综上所述，一审判决认定事实不清、适用法律错误。某公司长期、持续地违反物业服务合同主要义务，其服务不达标，且合同已于2025年1月25日终止。恳请法院依法查明事实，支持杜某的全部上诉请求。
某公司辩称，一、某公司提供的物业服务符合合同约定标准，杜某作为小区业主应当按照合同约定缴纳物业费。1.关于地下车库。杜某称某公司对于地下车库未提供任何服务不属实。因小区地下车库产权和管理权属于开发商即某乙公司，对于地下车库的历史遗留问题，某公司进行了汇报并积极解决。
且根据(2025)川16民终1554号民事判决书查明的事实，某公司对某新城小区的物业服务范围为某新城住宅区且不包含地下室部分，但某公司对于地下车库仍然进行了消防、巡逻、供电等服务。2.关于物业人员配备。因部分业主长期不缴纳物业费，某公司无法完成合同签订时对物业服务管理设想。
3.关于资金投入。一审中某公司已经提交了《关于某新城小区前期无偿投入30万元到账的情况说明》及到账凭证、《湘钰物业某新城20xxx22投资明细公示》《湘钰物业某新城2022-2023投资明细公示》《湘钰物业某新城2023.11.1-2024.10.20公共总收入及公共部分支出明细》证明物业公司对于小区的投入远超合同约定的金额。4.关于特种设备维保工作。
某公司雇佣具有相关资质的第三方公司对小区的消防设备进行维护并进行监督，消防灭火器严格按照国家要求定期进行更换或者填装。公司有专用的维保群进行工作交流沟通。另外，秩序部的员工严格按照服务合同执行两小时左右一次的巡逻维护小区的正常秩序。
5.关于整改通知。某公司接到整改通知之后，积极回复并附上整改照片、视频、某平台聊天记录等。且整改通知反映的问题均发生于2024年，一审判决已经鉴于该情况对于2024年的物业服务收费标准酌情调低为1元/平方米/月，故即使某公司2024年的物业服务确实存在瑕疵，杜某也不能拒缴全部物业费。
6.对于公共区域服务。物业公司客服会对所有楼宇进行日常的巡逻并登记，发现灯不亮、杂物堆积、监控损坏等情况向工程部及保洁部进行反馈，反馈之后进行维护和处理。且物业服务具有持续性，公共设施在日常使用过程中会有损耗属正常现场，杜某不能因为短暂的损耗事实就认为物业服务不达标以此拒缴物业费。
二、一审中某公司已经举示证据证明履行了公示的义务。物业服务具有整体性，公共收益分配问题属于业主共同管理事项，而非单个业主拒缴物业费的理由。三、2023年11月1日，枣山街道某甲委员会作出《关于广告新城小区物业服务合同到期的通知》，载明某公司与某委会签订的三年物业服务合同期满，由于业主没有依法作出解聘或者另聘物业服务人的决定，服务期限为不定期。
同时根据《 中华人民共和国民法典》第 九百四十八条规定，合同到期后，某公司虽未与业委会签订新的合同，但某公司继续为小区提供综合物业服务，故杜某应支付相应物业费。虽然杜某认为法院认定《某新城物业管理委员会关于选聘物业服务人业主大会表决结果》有效，但是截止今日，某新城小区没有解聘某公司也没有另聘物业服务人，且某公司仍在继续为小区提供物业服务，故某公司有权利主张2025年1月25日之后的物业费。四、某新城小区已配备物业服务人员61人，除小区的消防维保及电梯维保外，其他物业服务均由某公司自己经营。
且某公司作为物业服务企业，职责是为业主提供物业管理服务,至于其参保人数或者人员配置分布系公司内部管理问题，杜某不能以此推断某公司的物业服务不合格。五、关于杜某认为某公司系骗取中标和合同欺诈的问题。某公司系经市场监督管理部门依法批准成立的独立法人,持有营业执照，经营范围为物业管理服务，具备物业服务主体资质。
且某公司成为某新城小区物业服务单位系经过一系列公开招标、投标、公示、中标等法定程序产生的，某公司在参与投标时也提供了真实有效的投标资料并经审查合格。合同内容未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，对某公司及包括杜某在内的全体小区业主均有约束力。综上，杜某的上诉请求缺乏事实与法律依据，原审判决认定事实清楚，适用法律准确，应予维持。
某公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令杜某支付某公司2020年11月1日至2025年10月31日的物业服务费6,500元；2.判令杜某赔偿某公司因违约造成的损失共计3,559元；3.本案诉讼费用由杜某承担。
一审法院认定事实：2020年8月6日，广安枣山物流商贸园区某新城业主委员会作出《公告》，载明因前期物业服务公司物业服务合同到期，拟通过上门、某平台、短信、电话等方式就重新选聘物业服务企业征求小区业主意见。2020年9月20日，广安枣山物流商贸园区某新城业主委员会作出《公示》，对某新城小区2020年9月19日选聘物业服务公司的选聘会地点、选聘人员、监督单位、选聘会内容、初选入围的5家物业公司进行了公示。2020年10月4日，广安枣山物流商贸园区某新城业主委员会作出《某新城小区物业服务公司选聘结果》，主要载明：经某新城小区业主委员会委员及楼栋业主代表投票，发出29张，收回29张，有效票27张，弃权票2张，某公司获得有效票26张，弃权票2张，某公司中选。
2020年10月6日，广安枣山物流商贸园区某新城业主委员会向某公司作出《中选通知书》，确定某公司为“某新城”物业服务中选单位，中标价为高层住宅物业费1.10元/平方米/月、低层(别墅)物业费1.40元/平方米/月。
2020年10月20日，某公司(乙方)与广安枣山物流商贸园区某新城业主委员会(甲方)签订了《物业服务合同》，主要约定：1.经公开选聘，乙方被确定为甲方所在小区物业服务企业，建筑区域名称为广安市某街道办事处滴水岩社区某新城小区；2.乙方负责房屋建筑共用部位、共用设施设备、附属配套建筑和设施及构筑物的日常维修、养护和管理，服务范围为公共区域清洁、绿化、照明、道路、设施设备、秩序维护，本建筑区域内按规划设计的地面停车场(库)、位，由乙方进行管理、维护，乙方提供服务的受益人为本物业区域内的全体业主和使用人；
3.乙方根据物业的使用性质和特点，按房屋建筑面积向业主和物业使用人收取物业管理服务费用,别墅(低层住宅)1.40元/月/平方米，高层1.10元/月/平方米；4.本合同期限3年，自2020年10月20日起至2023年10月20日止。合同加盖了某公司与广安枣山物流商贸园区某新城业主委员会的公章。
同日，甲方广安枣山物流商贸园区某新城业主委员会代表张某与乙方某公司代表唐某签订了《关于某新城小区前期无偿投入30万元到账的情况说明》，载明“经甲乙双方商定《物业服务合同》签署后，3-5个工作日内乙方的前期无偿投入30万元打入甲方的对公账户时《物业服务合同》正式生效。否则，《物业服务合同》自行失效”。2020年10月22日，某公司向广安枣山物流商贸园区某新城业主委员会转账30万元，摘要“设备采购”。
案涉《物业服务合同》签订后，某公司为某新城小区提供了保洁、绿化、电梯维护等物业服务。
四川省广安市中级人民法院(2025)川16民终1554号民事判决书查明，2023年9月12日，因某新城物业服务区域未能依法选举产生业主委员会，向某街道办事处申请组建物业管理委员会，某街道办事处于2023年10月26日作出《关于某委员会成立的决定》，决定在某新城物业服务区域组建物业管理委员会。
2023年11月1日，广安市经开区某街道办事处某委员会作出《关于某新城小区物业服务合同到期的通知》，载明“某丙公司：你公司与某新城小区业主委员会于2020年10月20日签订三年物业服务合同期满，根据《 民法典》第 二百七十八条第 四款之规定，选聘物业服务企业由业主共同决定事项，由于时间关系现暂未启动，依照《 民法典》第 九百四十八条之规定，物业服务期限届满后，业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定，服务期限为不定期，待业主共同作出决定后随时解除不定期物业服务企业。请贵公司接到通知后做好前期相应准备工作”。
2024年1月29日，广安市经开区某街道办事处某委员会向某公司作出《整改通知书》，载明“新春佳节即将到来，针对某新城小区物业服务区域，物业管理委员会多次巡查发现普遍问题如下：1、消防设施设备老化，消防水枪、水袋不齐，消防灭火器大部分到期。2、地下排污管网(化粪池)已经满了，没有及时清理。3、监控大部分损坏，没有维修。4、楼道和地下车库部分照明灯坏掉未更换。5、地下室二次排水设备大部分损坏。6、地下车库建筑垃圾长期没有清理，现垃圾已堆满且路灯全部坏了。7、个别地方卫生清扫不彻底，存在卫生死角”，要求某公司于2024年2月5日前完成整改。
2024年3月20日，广安市广安区某街道办事处向某公司发出《某街道办事处关于小区安全隐患整改通知书》，载明“经某设办、滴水岩社区、某新城物业管理委员会工作人员对小区安全隐患进行排查和检查,发现小区设施设备老化；地下排污管网、污水井、化粪池未清理且长期堵塞；地面高空抛物监控、地下车库监控、电梯监控大部分损坏等存在安全隐患”，责令某公司赓即安排人员排除治理安全隐患确保小区安全和谐稳定。2024年3月25日，某公司向广安市广安区某街道办事处报送《关于某新城小区安全隐患整改的报告》，就前述整改通知书提出的整改要求进行了回复，并附整改照片。
2024年5月，某丁公司对某新城小区进行了物业服务质量现场检查评价并作出《广安市物业服务质量现场检查情况评价报告》，载明实际考核总分100分，实际得分57.5分，服务评价为“现场总体评价‘差’，现场评价发现物业管理服务痕迹少；人员、收费信息公示不完整；未建立项目各项管理制度，未按季度公示物业服务合同履行情况；共用部位管理差；设施设备维护管理差；安全防范工作不到位；秩序管理不到位；保洁工作不到位；公共安全管理不到位；社区文化建设少。常规服务对应本次服务评定不符，未按合同配备人员、项目存在安全隐患、质价不符现象”。该报告列出了二十一项主要问题及二十一项整改建议。
2024年8月16日，广安市广安区某街道办事处向某公司发出《物业服务问题整改通知书》，载明“2024年7月25日某乙委员会的书面报告，内容是物管委对某新城小区物业服务区域进行全面安全排查和服务质量排查发现的问题。经街道现场核实，大部分问题属实，问题如不解决不仅影响了小区的整体居住环境，也损害了业主的合法权益”，要求某公司在15日内整改完毕。
2024年9月5日，广安市广安区某街道办事处向枣山园区建设环保局发出《广安经开区某街道办事处关于某新城小区物业服务人对小区安全隐患未整改的函》，载明“8月26日街道社区建设办衔接枣山园区建设环保局、滴水岩社区、某甲委员会对某新城小区进行了复查，发现相关问题部分未得到整改，现将相关问题报告如下：1.小区内监控设备大部分损坏没有维修到位，大部分不能正常使用；2.下抽水泵损坏严重，不能使用；3.地下室风道支架严重腐蚀断裂，部分风道垮塌，存在严重的安全隐患；4.小区内地面车辆乱停乱放，存在管理不到位；5.小区树木没有开展修枝断尖工作；6.地下室存在私自占用的现象，甚至用于油料的存放点，存在严重的安全隐患”。
庭审过程中，某公司举示视频、某平台聊天记录等，拟证明其收到前述整改通知后对相关问题进行了整改及回复。某公司称地下车库产权属于开发商某乙公司，对于地下车库的历史遗留问题，某公司进行了工作汇报，在积极地解决。
广安市中级人民法院(2025)川16民终1554号民事判决查明，某公司对某新城小区的物业服务范围为某新城住宅区且不含地下室部分。
同时查明，杜某系四川省广安市广安区的权利人，房屋面积为98.48平方米，不动产权登记时间为2019年7月3日，规划用途为住宅。杜某未支付2020年11月1日至2025年10月31日期间的物业服务费。
一审法院认为，案涉《物业服务合同》成立于《 中华人民共和国民法典》施行前，合同约定的义务履行持续至《 中华人民共和国民法典》施行后，双方发生争议的物业费涉及《 中华人民共和国民法典》施行前和施行后两个阶段。依照《 最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第 二十条之规定，《 中华人民共和国民法典》施行前的合同期间的义务履行应适用《 中华人民共和国民法典》施行前的相关法律规定，《 中华人民共和国民法典》施行后的合同期间的义务履行应适用《 中华人民共和国民法典》的相关规定。
某公司成为某新城小区物业服务人系经过了一系列公开招标、投标、公示、中标等法定程序。案涉《物业服务合同》加盖了广安枣山物流商贸园区某新城业主委员会和某公司的公章并经双方代表人签字，合同系双方真实的意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，亦没有其他证据证明无效或被撤销，案涉《物业服务合同》对小区业主均具有法律约束力。某公司为杜某所在的小区提供了物业服务，杜某作为小区业主，应当按约履行交纳物业服务费的义务。
案涉《物业服务合同》约定的服务期间届满后，因未选聘出新的物业服务人，某公司继续为案涉小区提供物业服务。根据《 中华人民共和国民法典》第 九百四十八条第 一款“物业服务期限届满后，业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定，物业服务人继续提供物业服务的，原物业服务合同继续有效，但是服务期限为不定期”之规定，2023年10月21日至2025年10月31日期间，某公司客观存在为案涉小区提供物业服务的事实，杜某作为小区业主，应当根据物业服务人提供的事实物业服务支付相应的物业费。
根据一审法院调取的证据显示，2024年广安市广安区某街道办事处多次要求某公司进行整改，《广安市物业服务质量现场检查情况评价报告》显示某公司提供的物业服务得分较低，反映出2024年某公司提供的物业服务持续存在瑕疵，故一审法院酌定2024年期间的物业服务费按照1元/平方米/月计算。杜某未举示证据证明除2024年以外的物业服务期间存在瑕疵，故其余期间的物业服务费按照案涉《物业服务合同》约定即1.10元/平方米/月计算。综上，杜某应当向某公司支付2020年11月1日至2025年10月31日期间的物业服务费6,381.5元[(1元/月/平方米×98.48平方米×12个月)+(1.10元/月/平方米×98.48平方米×48个月)]。
对于某公司主张的违约金，某公司在履行物业服务过程中确实存在一定程度的瑕疵，杜某并未故意违约，故对某公司主张的违约金一审法院不予支持。
需要说明的是，物业服务具有公共性和持续性的特点。物业服务质量好，会提升小区的整体品质，使全体业主和物业公司均获益，而物业服务质量不达标，会导致小区公共环境恶化、降低小区的生活质量，最终受损的仍然是物业公司和全体业主。物业服务质量的好坏，一方面取决于物业公司严格按照合同标准保证服务质量，另一方面则取决于业主主动交纳物业费以保障物业服务能够正常运转。从这一点上看，物业公司和业主是共生共存的关系，双方在履行合同义务的过程中，均应审慎对待自己义务，主动履行以维系小区物业功能的正常运转。
据此，依照《 中华人民共和国民法典》第 四百六十五条第 一款、第 五百零九条第 一款、第 五百七十七条、第 九百三十九条、第 九百四十四条第 一款及第 二款、第 九百四十八条第 一款，《 物业管理条例》第 四十一条第 一款，《 四川省物业管理条例》第 十七条第 一款、第 二款，《 最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第 二十条，《 中华人民共和国民事诉讼法》第 六十七条第 一款，《 最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第 九十条之规定，判决：一、杜某于判决生效之日起十五日内向某公司支付2020年11月1日至2025年10月31日期间的物业服务费6,381.5元；
二、驳回某公司的其他诉讼请求。义务人如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《 中华人民共和国民事诉讼法》第 二百六十四条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在生效判决的履行期限最后一日起二年内向一审法院申请执行。
案件受理费50元，减半收取计25元，由某公司负担9元，杜某负担16元，分别向四川省广安市广安区人民法院交纳。
本案二审期间，杜某围绕上诉请求依法向本院提交如下新证据：1.某公司2020年-2024年国家企业信用信息公示系统截图、某公司某戊公司2021年-2024年国家企业信用信息公示系统截图，拟证明：(1)物业服务人员配备不达标。(2)因人员不达标履约能力严重不足。(3)签约主体与履约主体可能不一致，合同签订时其某戊公司尚未成立，不具备民事主体资格。
2.某市政府办公室关于印发《广安市物业服务收费管理实施细则》广安府办发(2016)4号、《广安市住房物业服务和装饰装修管理服务质量等级标准》广物协发[2020]24号截图，拟证明：(1)合同签订时1元/平方米/月属于一级物业服务标准。(2)广安市一级物业服务的人员配置有明确要求，应配置专职项目经理、24小时主出入口执勤的秩序员、每日清扫两次的保洁员、急修10分钟内达到的工程维修人员等，某公司连四级物业服务要求的专职客户经理人数都达不到。
3.2025年10月31日广安区住建局在问政四川回复网友“关于广安物业管理服务适用标准问题”的提问截图，拟证明广安区住建局明确广安区物业服务标准采用《广安市住房物业服务和装饰装修管理服务质量等级标准》广物协发[2020]24号文件。4.2023年6月24日至25日四川群众呼声平台官方回复记录，拟证明2023年6月变电箱故障导致整个小区经常性长时间停电，是某公司长期未能妥善维护变配电设施所致，证明某公司服务能力不足。5.某乙队2025年12月公开的消防监督抽查结果公示表，拟证明某乙队对案涉小区的消防监督抽查结果为不合格，某公司在长达五年的服务期间，始终未能确保小区消防设施达到合格标准。
6.广安某管委会2024年2月6日发布的官方回复，拟证明2024年2月5日，某发区消防部门对某新城小区地下车库消防栓进行检查，地下车库消防栓存在杂质，消防不合格。
某公司质证意见：1.对证据一的真实性无异议，但该证据不能证明某公司没有按照合同约定提供服务，截图仅载明某公司公示的参保人数，并非实际提供服务的人数，至于某公司的员工是否参保是公司的内部管理问题，而非认定某公司服务不达标的依据，也不能证明某公司不具备诉讼主体资格。2.对证据二的真实性无异议，某公司为案涉小区提供的物业服务为包干制，相当于一级物业服务，某公司也按照该标准提供了管理维护。3.对证据三的真实性无异议，对关联性不认可，该提问内容为物业服务二级服务标准是什么，而某公司对案涉小区提供的物业服务是一级服务。
4.对证据四的真实性无异议，但不认可其证明目的。某公司积极配合政府部门对该问题进行了处理解决，并且对于小区公共区域提供了发电机进行供电并花费数千元油费，对该次停电事件某公司并非不作为。5.对证据五的真实性无异议，但不认可其证明目的。
某新城消防抽查不合格的结果源于小区地下车库的消防问题。案涉小区地下车库的使用权和管理权均属于某己公司，某公司也在某庚公司沟通解决。6.对证据六的真实性无异议，但不认可其证明目的。调查结果载明：经核查，某新城14栋地下车库的消防栓箱内无杂物。
本院认证认为，杜某举示的上述证据具有真实性，对其证明目的将综合全案证据予以认定。
二审查明的事实与一审认定的一致，本院予以确认。
本院认为，二审案件应当围绕上诉请求的有关事实和适用法律进行审理。综合双方的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：1.案涉物业服务合同是否有效；2.某公司主体是否适格；3.物业服务合同是否于2025年1月25日终止；4.一审对物业服务费的调整是否适当。对此，本院评析如下：
关于争议焦点一。杜某主张某公司虚假承诺，未按合同附件投入资金和人员，构成合同欺诈，案涉物业服务合同应当认定无效。经审查，某公司根据某委会的要求，已在签订物业服务合同后的两日内向某委会账户转入前期投入资金30万元，达到了双方约定的合同生效条件。
根据案涉物业服务合同关于乙方义务第12条的约定，某公司若未按照《某新城承诺书及物业服务管理设想》确定的投入金额和时间完成小区设施、设备建设，某委会可提前解除合同。故即使某公司未按照承诺投入后期资金和人员，属于合同约定的解除情形，不构成虚假承诺和合同欺诈。且杜某未举证证明某公司在参与投标时提供虚假资料，其主张某公司构成合同欺诈，认为案涉物业服务合同无效的上诉理由无事实和法律依据，本院不予支持。
某公司的参保人员数与其实际服务人员数不具有直接关联性，亦不构成虚假承诺。因此，一审认定案涉物业服务合同有效并无不当，本院予以确认。
关于争议焦点二。某公司作为中标主体，与某委会签订物业服务合同，根据合同相对性原则，某公司有权就案涉物业服务合同纠纷提起诉讼。在后期履行过程中，某公司为便于人员管理和服务虽成立了某戊公司，但某公司仍为最终民事责任主体，且该分公司是在某辛公司的示意范围内为案涉小区提供物业服务，该履约行为不违反法律规定。因此，某公司仍为合法的合同相对方，其有权基于合同关系主张权利。故杜某认为某公司并非实际履约方且构成欺诈的上诉理由不能成立，本院不予支持。
关于争议焦点三。经审查，案涉物业服务合同期满后，某委员会向某公司发出《关于某新城小区物业服务合同到期的通知》，告知案涉小区暂未启动重新选聘事宜，物业服务期限为不定期，待业主共同作出决定后随时解除不定期物业服务合同。某公司收到通知后，依法继续为案涉小区提供服务。
2025年1月25日，案涉小区业主虽形成重新选聘物业服务人的决议，但某委员并未根据该决议向某公司发出解除不定期合同的通知，亦未告知某公司撤场交接或重新确定新的物业服务人。故杜某主张案涉不定期物业服务合同已于2025年1月25日终止，无事实和法律依据，本院不予支持。同时，根据《 中华人民共和国民法典》第 九百五十条的规定，即使物业服务合同终止，在业主或业主大会选聘的新物业服务人或者决定自行管理的业主接管之前，原物业服务人应当继续处理物业服务事项，并可以请求业主支付该期间的物业费。
因此，在某公司持续提供物业服务的情况下，杜某关于不应支付2025年1月25日之后的物业费的上诉理由不能成立，本院不予支持。
关于争议焦点四。杜某主张某公司的服务质量严重不合格，资金、人员投入不足，消防、电梯存在重大安全隐患，供电设备故障，清洁、绿化不到位，未对地下停车场提供服务等问题，应大幅核减物业费。经审查，据某公司举示的2020年至2023年投资明细可知，在物业服务合同期内，某公司投入了资金进行大门改造、安装人脸系别系统、景观灯、高空抛物摄像头、道闸系统等设备，装修活动室、设置单元大厅和户外休闲座椅、文体设施、更换入户阳光玻璃棚，维修发电机、消防设备、电梯，修剪树木、栽种绿植、增设隔离花台、清掏化粪池等，并为小区提供日常清洁服务、安保巡逻，为案涉小区提供了相应物业服务。
案涉小区虽在2023年出现连续停电的情况，但某公司亦举示了购买柴油、维修发电机等服务证据，足以证明其在积极履行物业服务义务。2024年某公司的物业服务质量评价未达到合格标准，某街道办事处多次发出整改通知，足以证明其物业服务质量存在较大瑕疵，但某公司进行了持续整改并举示相关整改照片佐证，整体上亦未对小区业主日常生活造成严重影响。杜某虽提出消防检查不合格、地下车库未服务等问题，但因案涉小区的地下车库不属于合同约定的物业服务区域，某己公司对地下车库的管理不到位，一定程度上对小区整体服务评价产生影响，但不能完全归责于某公司服务质量不到位。
因此，一审结合某公司的整改情况和瑕疵程度，参考同一小区、同类案件的裁判标准，将2024年的物业费调整至1元/平方米/月并无不当，本院予以维持。杜某举示的相关证据不足以证明某公司2023年、2025年的物业服务存在重大瑕疵，其要求调整2023年、2025年物业服务费的上诉请求不能成立，本院不予支持。杜某反映某公司未依法使用大修基金、未公示、分配案涉小区公共收益等问题，属于侵害业主权益行为，小区业主可另行主张权利。
综上所述，杜某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《 中华人民共和国民事诉讼法》第 一百七十七条第 一款第 一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由杜某负担。
本判决为终审判决。
本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。
审 判 员 王 越
二〇二六年九月八日
法官助理 舒芯蕾
书 记 员 吴 娇
物业管理条例(2018修订) 第41条1款 中华人民共和国民法典 第278条4款 中华人民共和国民法典 第465条1款 中华人民共和国民法典 第509条1款 中华人民共和国民法典 第577条 中华人民共和国民法典 第939条 中华人民共和国民法典 第944条1款 中华人民共和国民法典 第944条2款 更多